项目前期策划方案第一部分市场分析
一、项目市场分析
二、类比项目分析
三、总结
第二部分产品
一、项目简介
二、案名建议
三、产品功能定位
四、产品形象定位
五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处
六、预计出现问题
七、产品配套
八、经营模式
九、项目诱人分析
第三部分价格
一、价格定位
二、价格策略
第四部分客户
一、客户来源
二、客户分析
第五部分广告
一、媒体选择
二、媒体策略
三、公关
三、促销
第六部分渠道
第七部分销售控制
一、销售目标
二、销售周期
三、营销组合表
第八部分合作方式
第一部分市场分析一、项目市场分析
自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。
市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。
我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。
二、类比项目分析
1、帝景台
①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5
种面积
②配套：装修带家仫电器
③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，
均价6700元/㎡，付款方式一次性、按揭
④宣传：宣传单，主诉求投资精品产品
⑤总结：
A、畅销原因
1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一
种新鲜感；
2)地理位置好；
B、劣势：
1)由大户型改造，使用率低；
2)结构通风、采光不好；
3)目标消费意识加强；
2、御天名苑
①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，
主力面积11-19平米
②配套：室中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽
油烟机、抽风机、热水器，公共配套健身室、阅览
室等文娱设施，服务酒店式服务
③价格：8-11M2/3-9万，12-19M2/8-13万
20-33M2/13-16万
④总结：
A、优势
1）推广时间早；
2）总价低，客户易接受；
3）地理位置好，出租率高；
B、劣势
1）结构通风、采光不好；
2）无阳台、煤气禁用；
3、世纪新天
①户型面积：小户精品住宅，由2栋29层塔楼组成，
设有观光电梯； 5-29层为住宅功能， 35-50㎡的
中小户型
②配套：毛坯交付
③价格：1870-3000元，均价2335元/㎡，付款方式
一次性、按揭
④宣传：日报、速递、广播电视报、现场条幅，主诉
求小户投资居住精典
⑤总结：
A、优势
1）推广力度大；
2）样板房装修具有较强的吸引力；
3）相对于御天名苑、帝景台来说，小户型
为规划设计户型，阳台、通风相对较好
B、劣势
1）采光不好；
2）地段风水较差；
3）价格高；
4、鸿业自由港
①户型面积： 30-50平方米
②配套：交付时豪华装修带家具电器
③价格：2800-3700，总价12-15万/套
④宣传：速递、日报报眼广告、围墙
⑤总结：
A、优势
1）户型较好
2）地理位置好
B、劣势
1）推广力度小；
2）开发商实力不够雄厚，前期工程进度
慢；
三、总结
1、本项目优势
①项目前后通道，交通十分便利；
②临近滨江公园，可尽享区的成熟配套
③户型设计量身定做，无改型而造成的影响；
2、劣势
①竞争压力大；
②按照其规划图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧室
均为北面，而正中间四套采光及通风相对较差。
3、应归避问题
①总价不宜过高；
②广告推广力度要强；
③服务管理实行酒店式管理，进驻金牌管理公司；
第二部分产品
一、案名建议
1、案名：滨江国际公寓、银河经典
2、参考：滨江晶典
3、案名诠释：“经典”同译“精典”、“经典”意为精致、
小巧，经世典，适合于小户型宣传，让人顾名思义。
二、产品功能定位
1、定位：
酒店式独立公寓
2、定位诠释
“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、定位分析
从目前小户型市场来看，因2003年小户型推广成功，推使2004年众多开发商跟随开发， 2004年世纪
新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及东平达利开
发项目陆续上市，至今下半年推广项目有鸿业自由港、巴黎广场、达利开发项目，从这几个项目地段及规模来说，巴黎广场和达利开发项目均有可造之势，而本项目如果单以小户型进入市场，那么就容易把自己陷入一个你争我夺的斗争中，所以我们必须从中找到契入点，从同类比项目中或至房产中树立一个明星楼盘形象。
酒店式公寓在推广帝景台时已有运作，但帝景台只是一个概念的炒作，从管理、服务根本没有达到酒店服务要求，致使在客户心目也无法形成一个较完美的印象。
而本项目所提练基准点有：
1、位置。滨江大堤唯一“宝地”；
2、配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿
托管所都要有。
3、物业管理。客户的去留很大程度上取决于物
业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最
直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店
式公寓管理公司入住管理；
4、完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计
划都应该有；
4、酒店式公寓与一般公寓的不同之处
5、预计出现问题
1、此项目地位位置绝佳，很适合居住，但作为酒店式
经营模式，周边商业特别是较高档企业还不够成熟；
2、酒店服务管理难以招商；
三、产品形象定位
广告语：与酒店同步的居住模式
宣传主题：
1、酒店式公寓来到
2、高效·快捷·时尚之生活主
3、投资主题服务月
四、产品配套
1、家具配套
精装修配送[白色家电]：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即
可直接入住。
2、通讯系统
每户预留、宽带网络外线接口。
3、净化水装置
净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。
4、完善的生活配套
供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。
5、管理服务
⑥生活服务：为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、
家政服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒
留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送
学生之类的服务等。
⑦商务服务：复印、传真、打印等
五、经营模式
开发商将单位出售后，由专业酒店进行后期管理与经营，经营方式似世纪新苑酒店开房，只是所针对客户不同，酒店针对客户较零散，开房时间周期短，而公寓开房客户较稳定，开房时间周期长。
六、项目诱人分析
居住环境
一、地段优越：地处核心位置，位于最大的公园——滨
江公园，周边商业氛围浓厚，势必吸引大量的人流，升
值潜力无可估量。
二、新的管理模式让投资更具活力：新颖独特的酒店式
公寓，舒适自由的自我空间，任意支配精致生活的每一分钟，成为时尚人士的首选。对于投资者来说，新型的居住模式，象征着具大的市场潜力。
三、金牌酒店管理公司进驻，提供四星级酒店的完美服
务，全情关注生活的每一个细节。细心周到的关怀，亲切的问候，国际礼遇般服务，让您不仅有酒店的至尊感受，也不失家的温馨和舒适。家就是酒店，酒店就是家。
您长时间不住的时候，公司还可以为您提供代租服务。
四、相比之下，酒店式公寓比普通小户型有更多居住、
投资方面的优势。
投资分析：
一、成本低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业；
二、小户型出租空间大，可以作居住用，也可以作办公
房，租金除供楼外还有盈余；
三、花费较低的价格却能享受高价房的功能；
四、总价低首付款与每月还贷款压力小；
五、地段好，房子个性鲜明，升值空间大；
六、入住方便，功能齐全，生活配套完善，提供酒店式
物业管理满足了年轻人对日常生活方便、快捷的需求；
七、减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精神
压力：
八、位于市中心，工作休闲便利。
第三部分价格
一、价格定位
从过往小户型销售情况来看，得出“总价低、销售好”的结论，如御天名苑其单价要上升到3000-6000元/平方，却销售良好，追其原因总价可控制在7-9万元之，而本项目主要目标客户为投资客户，相对于投资客户来说30平方米与50平方米面积无关紧要，他们更注重于投资回报与首期付款。
所以，我司建议本产品单套面积宁可缩小单位面积，其
总价控制在10万元以。
以十万元，35平方面积来算：
二、价格策略
1、低开高走
2、在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进
提高
理由：
1）开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。
2）低开意味着价格线路会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。
3）低开使发展商在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空间。
第四部分客户
一、客户来源
购买客户
1、中资产阶级投资客户
此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报；
2、地产投资客户
此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报；
3、常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员
常驻的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。
4、居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。
二、客户分析
1、从生理年龄上区分
从生理年龄上区分，25周岁以上和以下两个部分人群。
23周岁以下，人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于我们所要宣扬的投资方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是的主要诉求目标对象和购买人群。
23周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的中资产阶段。他们对新型的地产投资方式的理解有自己独到的见解，是我们最大的诉求支持点。
2、从性别上区分
男性在心理和心态上都较为成熟和深沉。他们对投资概念较客观的考量，使其可以理智的、考虑较长远的利益与回报，有选择性的接受本身极其附属衍生产品。所以男性相对本产品来说相对较少。
女性注重生活的质量和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实，考虑眼前的回报与利益。由于本产品本身的硬件条件和设施在市场均有超前意识，所以说这样对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。
第五部分广告
一、媒体选择
1、路牌
2、《日报》
3、《速递》
4、电视
5、巨幅
6、网络
7、车体广告
8、售点广告，户外广告
9、宣传单
10、名人产品说明会
二、广告
1、广告主题
与酒店同步的居住模式
2、广告投放策略
广告发布分别以销售阶段为根据，在引导期主要为通知广告，树立企业楼盘形象，开盘期与强销期主要是扩大市场区域提高市场占有率的说服广告，而清盘期则为提醒广告。
3、推排
广告推广是一个“发布——跟踪调研——评估效果——调整——发布”的循环过程。在操作过程中，主要重点在于广告时间的选择和广告发布量的控制。
依据广告投放策略本项目推广节奏安排如下
引导期：上升式
开盘期：集中式
强销期：交替式
主力购买期：下降式
清盘期：间断式
三、公关
1、楼盘活动公关：重点在于开盘活动
2、造势活动公关。
四、促销
1、楼盘活动促销
①认购期
②开盘期
③峻工
④封顶
⑤业主入住
2、节日促销
①十一
②元旦
③圣诞
④新春
⑤五一
3、优惠促销
①老客户带新客户
②团购或联合购买
③购买四套以上者
第六部分销售策略
一、销售策略
1、目的
通过系列的宣传与SP活动，在短时间，形成本产品的产
品与品牌支撑，为项目入市铺垫一条平实的道路。 2、 设想 提升产品市场 提升品牌市场
提升投资市场
提升服务价值
二、 渠 道 1、 售楼处。 2、 增加销售点
我司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在人民公园、体育广场设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 3、 大型展销会
选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。
4、 潜在客户开发
利用敝司原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。如：来我司登记买房客户（现记录500多人），没有找到合适房源的。二是金沙俊园在租客户（700多人）将是一个大的挖掘对象，其中35%是港澳台商、私企老板。 5、 入户单宣传
向区域尤其是江北大型企业高层干部派发入户单，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。 6、 现场销售部与各部分整合起来
通过有现有网络资源，将现场销售部与六个分行组合
联网，达到资源共享，整合的结果相当于一个整个有该
造“势”
造“市”
项目的七个现场销售直点，40多名销售名进行宣传销售工作
7．在大型公司和事业单位进行面对面的直销
三、销售目标
(一)、理想目标：零库存
(二)、预期目标：80%销售率
开盘期:完成销售总额: 40%
强销期:完成销售总额: 30%
持续期: 完成销售总额: 10%
实现目标的三种手段：
1.树立鲜明的差异化市场形象,将产品概念提练出来做为
重点推广；
2.统一严谨的销售推广、操盘控制策略；
3.对可能出现的尾盘作出预测性应对；
四、销售周期
结合本项目的工程进度、销售周期、推案顺序与销售节奏等，将销售过程分成以下几个阶段：
1、引导期（约一个月）
2、开盘期（约三个月）
3、强销期（约三个月）
4、主力购买期（约二个月）
5、清盘期（约一个月）
营销组合表
装修公寓计划书 装修公寓计划书篇一：公寓项目策划方案 XXX公寓项目策划方案 第一章项目的概况 一、项目的地理位置 1、项目基本介绍 （1）项目的地理位置 本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。 （2）项目的周边环境 得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，
目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。 对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市 生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。 2、项目的具体现状 项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。 第二章项目的市场分析 一、项目数据及定位 本项目用地面积m2，容积率，总建筑面积m2，其中高层公寓面积m2；商场面积m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500 m2，，项目总投资约亿元。 本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。 二、项目SWOT分析
项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
酒店式公寓营销策划方案 篇一：酒店式公寓营销策划 《酒店式公寓营销策划》 第一章、营销目标第二章、执行概要第三章、营销环境分析第四章、 SWOT分析第五章、 STP战略第六章、营销策略组合第七章、出售出租计划第八章、财务分析第九章、风险控制 第一章、营销目标 ? 售楼、租楼 ? 品牌价值 ? 获利空间的形成 ? 文化理念的认知度 第二章、执行概要 三亚房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为三亚的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。本次策划旨在通过三种不同的准确市场定位，立体销售运营酒店式公寓，覆盖最广大的消费团体，形成持久而巨大的经济利益，实现营销目标。 第三章、营销环境分析 宏观环境分析、竞争者分析、消费者分析 1. 宏观环境分析 ? 政府对楼市和房地产的宏观调控 ? 下沙经济的不断发展，人口数量不断增加，配套设施
的不断健全 ? 酒店式公寓在三亚受到了市场追捧 ? 三亚经济不断发展，来琼商务人士将不断增加，“东方休闲之都“也将不断吸引中外游客 ? 三亚酒店式公寓分布不均衡，下沙的市场潜力 2. 竞争者分析 （现有竞争者、潜在竞争者、替代竞争者） ? 高沙家庭式旅馆，平时40～50，周末80～100，位于高沙商业区? 中低价酒店式公寓，“西子·阳光新城”“馨似家短租公寓”“三亚迈捷酒店公寓”，价位在100～200之间，主要位于十六街区和物美商业圈附近潜在竞争者分析：随着下沙经济的不断发展，配套设施的不完 善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军下沙。同时，随着国家不断开放，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发三亚地 产届的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。 篇二：精装酒店式公寓营销策划 《精装酒店式公寓营销策划》 第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、 ——ICE·FIRE团队
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围,虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东而的临街商铺，但大地块北而及临湖而商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大 地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这 一方案,目前持保留意见，原因在于:其一,联合打造临湖景观带操作有一定的难度;其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求）,对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖
掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北而的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖而商铺休闲娱乐型的经营业态相匹 配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一 方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求,酒店式公寓选在动静 皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公 寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 洒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1 9 76年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高, 大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服
梅沙公馆项目规划营运方案 目录 一、项目概述 二、项目酒店式规划 三、项目合作模式 四、业主投资收益及业主权益 五、前期介入及后期运营团队 六、深圳市**酒店管理有限公司简介 深圳市**酒店管理有限公司 二0一0年九月二十五日 第一部分项目概述
一、开发商简介 梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。 中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。 二、项目概况 梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。 梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。 第二部分项目酒店式规划 梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下： 一、公共设施设备配套设计方面 1、有应急供电系统，即须配有发电机房；
酒店式公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ?酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ?酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ?酒店式公寓的特点： 1 ：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24 小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （ 3 ）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2 ：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
公寓策划书模板 篇一：酒店式公寓策划案 酒店式公寓策划案 一、必要性与选址商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围” 这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带” 可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头” ，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难）。基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：
1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店” 特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自 1976 年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪 90 年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的
酒店式公寓管理方案 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目
对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规的人员管理。 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
东海岸酒店式公寓经营治理方案 目录： 一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、东海岸公寓装修风格及配置讲明 三、东海岸公寓日常治理细则 四、东海岸公寓装修设计大赛方案 五、东海岸酒店公寓入伙文件
一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸 引业主托付加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式： 经营模式：采纳酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓 的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的 权益均衡的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装
修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业治理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提早三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业治理处承接 5、代租管收费标准：
C、东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其 他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海 岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所 定。＊此价格为前台价，可依照季节及经营情 况通过不同折扣调整价格。 C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式） 涟涛306房按日租模式 公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下： 1、投资总成本：343,020元 (1)、资本金：273,020元；
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/ 住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。 2.开展“金钥匙”管家服务：根据项目入住业主/住户的比率，逐步对其重点业主/住户开展“金钥匙”管理服务，力求 以点到面的扩大物业公司的影响。 3.根据项目情况可举办丰富多彩，形式多样的商务咨询活动。比如：最新政策法规宣传等。 五、公寓项目总体设想 1．人力资源管理工作
酒店式公寓项目策划方案 第一部分项目概况 一、项目定位分析 项目名称为**酒店，位于朝外大街的心脏地带，即朝阳门立交桥以东300米、距东三环1公里处。项目总占地3万平方米，总建筑面积约20万平方米，囊括甲级写字楼、五星级酒店、酒店公寓、温泉会所及古建筑文化广场于一体，是一个较大规模的综合性物业。其中**酒店建筑面积为4.8万平方米，将建成五星级酒店，预计总共客房数量为四百六十余间，并在裙楼的顶部为酒店设置两个不同的主题户外园林。写字楼建筑面积为7.1万平方米，它在平面上采用大开间设计，使办公空间合理并可任意分割，大堂为6米高全玻璃设计，同时连接会议中心及酒店等设施。公寓建筑面积约2.2万平方米，采用联体双塔楼设计，户型结构多样，设计以灵活为本，方便改动，适合不同间隔的需要。温泉会所采用中庭及中空加天窗设计，引入天然地热温泉，同时备有游泳馆、餐饮中心、电影院、健身房等各种服务设施。项目预计将于今年年底开工。 二、项目SWOT分析 2.1、优势及市场机会 2.1.1、商业气氛浓郁A、朝外大街商务区虽未包括在CBD规划内，但仅一路之隔。区内5处写字楼物业已渐成气候。B、朝外各项目之间虽有竞争,但差异化产品思路也使各项目客户群有所不同。如丰联定位高档写字楼，因此商业氛围基本与之符合，而华普定位中高档，其商业氛围也趋于大众化。 2.1.2、交通便利西距二环路不过几百米，向南由规划中将拓宽的日坛西侧到达长安街约1.5公里，东侧紧邻 CBD核心区。东直门交通枢纽咫尺相望。 2.1.3、毗邻使馆区，具有良好的涉外人文环境。 2.1.4、紧邻东岳庙，有一定的文化人文氛围。 2.1.5、教育配套设施完善。附近的芳草地小学、陈经纶中学是北*知名的重点学校。 2.1.6、从物业分布情况来看，朝外大街以南写字楼较多，档次较高比如丰联、泛利、联合、人寿等；而北侧虽有富华、北海万泰（原新中港万泰），但因规模
酒店式公寓策划方 案 1
酒店式公寓策划方案 【篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，可是又提供给她们统一的上门管理，因此既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 中国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是中国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，
南京市酒店式公寓 市场分析 目录 一、什么是酒店式公寓………………………………………………………………………………1-9 1、酒店式公寓的概念 2、酒店式公寓的特点 3、酒店式公寓与传统酒店的比较 4、酒店式公寓与公寓的差异 5、酒店式公寓的优势 6、酒店式公寓必须具备的条件 二、酒店式公寓的客户特征………………………………………………………………………… 9-10 1、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士
2、投身事业的年轻人 3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 三、市场前景…………………………………………………………………………………10-11 1、风险小 2、回报高 3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省 心 4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟 四、个案分析 1约瑟夫酒店式公 寓…………………………………………………………11-15 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、市场定位 4、SWOT分析 2、铂领公 寓…………………………………………………………16-18 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、市场定位 4、SWOT分析 2、新锐国际公 寓……………………………………………………18-20 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、市场定位 4、SWOT分析
六、总结 (21) 随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。 在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。 那么究竟什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。 一、什么是酒店式公寓 1、酒店式公寓的概念 1.1起源 酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲 的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。 1.2概念：发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。 1.3发展国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳、南京等地均有开发。 2 、酒店式公寓的特点 2.1 酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 2.2有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店
酒店式公寓策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在。当时，由于是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，
精心整理 目录 引言 策划目的 第一部分市场调查与分析 物业名词解释 楼盘案例 市场分析及小户型物业分析 第二部分产品策略 策划思路 产品规划定位 卖点梳理 第三部分客户分析 目标市场定位与分析 目标客户锁定 第四部分价格策略 价格策略 具体措施 第五部分营销推广 推广策略及遵循原则 具体营销战略
入市策略 推广策略 引言 对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 策划目的 1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值： 升值空间---项目区域具有很大的升值潜力； 个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。 2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 第一部分市场调查与分析 名词解释 1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的
泉州“一品国际”酒店式公寓 项目营销策划提案
目录 第一部分市场分析 P3-P14 第二部分项目分析 P15-P16 第三部分项目定位 P17-P20 第四部分产品装修建议 P21-P25 第五部分项目营销推广 P27-P46
第一部分市场分析 ?泉州城市概况 ?泉州房地产住宅市场概况 ?泉州房地产单身公寓市场部分
一、泉州城市概况 1. 位置 泉州地处闽东南沿海，与台湾隔海相望，是福建省重要工贸港口旅游城市。改革开放以来，泉州经济建设持续健康发展，城市基础设施日趋完善。 2. 土地面积 土地面积1.1万平方公里，通用闽南话。 3. 人口 2005年泉州市常住人口数比上年末增加6万，达到762万。 4. 经济分析 ⑴泉州市2001年—2005年以来GDP 一直保持着强劲的增长 势头，经济总量连续三年居全省第一位； ⑵农业对于泉州市地区生产总值的贡献已经长期保持比较低的水平；
⑶第二产业（包括轻工、制造在内的劳动密集型产业）占泉州市GDP近60%，且增长快，是泉州主要经济增长点； ⑷泉州市的第三产业（特别是技术密集型企业）与其第二产业相比还比较不发达，且增长速度较慢。 5.泉州工业 2005年前7个月，泉州市规模以上工业共完成工业产值1087.64亿元。五大传统产业支撑规模以上工业产值半壁江山，累计完成产值695.38亿元。纺织鞋服业、食品饮料业、机械制 造业的产值现价增幅均在30％以上。 6.泉州规划 现阶段泉州市城市规模的扩大受到城市东部泉厦高速公路 的限制，未来的发展主要向晋江以南、城区东北部的洛江以及 东部的东海三个方向。其中，东部的东海是未来泉州的行政中 心，而江南和洛江片区均规划有大面积的居住用地。