项目策划方案
经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。
第一部分酒店式公寓
●酒店式公寓的起源
酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
●酒店式公寓的特点：
1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有：
（1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。
（2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。
（3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，
邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。
2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
3：商居两宜，兼具居住和办公两种功能。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
●酒店式公寓前景展望
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为烟台这样的沿海开放城市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是中国房地产业的一种新模式，它拥
有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
我们认为“酒店式公寓”的市场潜力是巨大的，并且具有及强的可操作性。
因此，我们的楼盘怎样进行策划、设计及形象的定位、包装是至关重要的，从而争取更大的市场份额，创造热销奇迹！
二销售群体定位
随着居民生活水平的不断提高和消费能力的增强，人们对居住环境也有了更新潮、更时尚、更具品味的要求。本案推出的“酒店式公寓”概念，不但符合当代潮流，更迎合了大众需求，而我们的项目选择怎样的目标消费群体，又是其至关重要的一个环节。
第一类：单身贵族
该部分客户多从事一些新兴产业或正在自己投资创业，经济收入
稳定。包括一些企业白领、IT行业精英以及一些毕业留在大连工作的外地大学生等。
年龄在25－35岁之间，为了事业努力工作而暂时不急于结婚。对居住要求：素食、个性且对物业管理要求较高，并且善于把握时代脉搏，对新兴事物有很快的接受能力和适应能力。住宅户型为一室一厅，建筑面积在20－50平方米不等，楼款总数额在6－15万之间，首付2－5万元左右，银行月均还款300－800元。
第二类：新婚夫妇
该累客户因结婚而需要购房，建立自己的小家庭。但是由于年龄较为年轻，多在25－30岁之间，经济实力有限。并且多为夫妻双方各有工作单位，正处于事业发展期，所以对居住环境的配套服务有相对较高的要求。房屋面积在50－70平方米左右就能满足他们的需求。该类客户多为打工一族，有一定的积蓄，家庭二人月经济收入在2000－3000元左右。购房计划楼款总额在15－25万元左右，首付5万元，银行月均还款1000元以内。
第三类：置业投资
对于市场化程度越来越高的房产市场来说，投资者的存在本质上
说是不可避免的，一些专家甚至认为一定数量的投资者的存在对活跃房产市场还会起到一些促进作用。
可以说，趋于理性的房产市场需要的是着眼长线的投资者，这样的房产市场才能保持持续稳定的健康发展。在这种趋势的发展下，对房产投资产品的本身也提出了更高的要求。
尤其是作为纯投资的酒店式公寓，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。而对于酒店式公寓本身的品质则成为众多投资者最为关心的内容。
其实作为纯投资的房产工具，酒店式公寓在硬件方面要有很高的要求，比如产品本身的建筑、设计、装潢和地段等标准。酒店管理集团的负责人指出，酒店式公寓应该既有高档酒店的良好环境、专业服务，又能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家”的私密性和温馨生活氛围，能够保证吸引到足够数量的租客。
第四类：商务办公
“酒店式公寓”外观设计豪华典雅，起到了提升公司形象的作用，
房间全部精装修，为办公人员打造精致舒适的办公环境。而“酒店式公寓”为在此办公的住户提供的不仅仅是一个气派堂皇的门面，还配备二十四小时管家，随时候命解决客户的任何需求。经过我们的初步调查了解，在采访了76个人中：
25人表示“非常喜欢，在看过房型后会考虑购买。”
43人表示“感兴趣，但首先要考虑资金等问题之后再决定是否购买。”
8人表示“不会购买。”
图示1:
010
20
30
40
50
从以上数据说明：
有89％的人认可并向往“酒店式公寓”。
有32％的人希望拥有，并且非常了解“酒店式公寓”，会立即购买。
三项目配套设施及功能定位
作为酒店式公寓，应强调楼盘的品质、配套及物业管理水平。因此，在设计中应充分考虑以上几点的要求。
硬性配套设施：包括电梯（强调品牌）、中央空调、管道纯净水入户、管道煤气、有线电视、多条电话线路入户（满足客户SOHO 办公使用）、宽带网络（可设计为两条线路，供客户使用时可选择不同的服务商）、一户一表等。
软性配套设施：酒店式物业管理，多项贴心管家服务、商务中心、信息中心、家政服务中心、洗衣房、医务室、室内健身房、休闲会所等。
装修标准：精装修国际化时尚公寓，提供多种风格的菜单式精装修（含全套家用电器），满足客户个性化要求，轻松入住，免却第二次装修的烦恼。
四物业管理定位
本案物业管理的好坏将直接影响到楼盘的形象及销售。遵循楼盘定位，物业管理的定位为：酒店式物业管理。
向客户提供多项贴心管家服务，提高生活品质，免却业主的一切后顾之忧。
特色服务：24小时私人管家
●24小时生活管理
24小时热线服务、24小时紧急协助处理、24小时保安服务、24小时停车管理
24小时电梯运作、24小时录像保全监控、24小时机电维护保修●环保生活管理
公共区域定时定期保洁服务、定期外前清洗服务、电梯厅打蜡服务、无异味垃圾处理服务
●社区品质管理
妥善管理新住户装修问题、建筑物保险服务、住户意见处理、协助处界联络
定期保安清洁人员礼仪训练、管理年报、节日装饰、社区联谊活动
●居家生活秘书
代收代缴公共事业费、代购车、船、机票、代订报刊、杂志、牛奶、代办家教、保姆、家庭护理
代订外卖服务、代订献花，礼品、代送衣物清洗、代办暂住证、常用维修工具便民借用
常用电器便民借用、代办有线电视，电话服务、提供各项商务服务：彩印，传真，塑封，电话，电子邮件租赁服务、各式装修服务、室内清洁服务、家庭绿化养护、木地板打蜡服务、房屋租赁
服务……等。
五酒店式公寓的设计建议
1：酒店公寓的设计原则
（1）整体有机原则。酒店式公寓是一个复杂的大系统，而其内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相互影响。因此，无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整体概念。
（2）动态有机原则。酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可变因素。
（3）系统的次序与程序原则。不同的客人同时提出不同的需求，物业管理者在处理时需要遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考虑系统的等级与优先级的问题。
（4）个性化及均好性原则。酒店式公寓住户的需求较为个性化，物业管理者需要提供个性化的家居及服务，因此设计时应体现个性化的概念，并讲求均好性。
（5）材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。
（6）颜色系统的“能级跃迁”原则。为使酒店式公寓在色彩的运用商，既多样变化又协调统一，所以在设计时需要首先确定主色，然后根据色温和色差变化建立一个专门的色彩体系表，作为惨遭。
2：酒店式公寓内部空间设计要求
（1）大堂设计应具有开放性和现代干，面积宜在300~400平方米之间，且设有休息区和接待区。
（2）标准层室内净高不低于2.7米，中央空调低区部分室内净高不低于2.4米。
（3）位于建筑综合整体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有辩解、安全的接连通道。
3：酒店式公寓安保设施的设计要点
（1）应设置四道安全防范措施。第一道为电视监控系统，第二道为门禁管理系统，第三道为防盗报警系统，第四道为巡更系统。
（2）有条件的可考虑应用安全防范集成技术。在夜间设防时段里如果有人闯入设防区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近的摄像机进行录像。
（3）可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术。当住户进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候。重要的住宅楼层，也由门禁根据输入的数据自动讲住户送到指定的楼层，防止不同楼层的居民之间互相干扰。
（4）可考虑采用停车管理系统与电梯的集成技术。当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口信息，根据该用户所停车位，打开相应区域的照明，并在一定延时后自动呼叫电梯到该层等候，节省用户的候梯时间。
第二部分楼盘销售及推广策划
一、对楼盘的销售策划方案
房屋上市方案，是在对我市房地产市场总体状况和对本案自身情况、市场定位、目标客户等方面内容详细了解的基础上制定的。根据，前面我们对于标的楼盘定位等策划方案，将本案的销售工作有计划、有针对性的分期进行。
我们初步拟定本案的销售工作将分五步进行。
（1）市场预热期
即准备期，时间约为２个月，此期间广告宣传推广应做好：
各项营销准备工作：楼盘（户型）形象设计、楼盘形象展示、售楼中心成立、广告宣传也在此时配合、进行广告造势，使目标消费群体开始关注我们的楼盘。进行销售的准备工作，包括楼书、建筑沙盘、效果图的设计制作，售楼中心的设计建设，同时配合楼盘工地形象包装准备销售资料等。
销售工作：针对楼盘形象定位，挖掘项目卖点，进行销售人员专业培训；，接受电话及上门咨询。按时查询公司前期楼盘销售档案之《购房客户登记表》，以便安排销售人员与前期客户联系，发布新楼盘通知，洽谈接待客户，因其已有购房意向，故销售成交率高。
A．主要手法：工地包装、报纸软文、媒体售前销讲、引导性价格竞猜、接待中心接受客户电访及面谈，接受客户预定但只象征性收取订定金。
B．注意要点：对项目可作一般笼统讲解，将项目的高档次、特点作为销讲的重点，而具体价格应该回避。
C．目的：提高楼盘的知名度，始其将成为人们茶余饭后的谈论热点，提升本案在消费者心中的心理价位。广告宣传强调一个好楼盘的“期待已久，先据先赢”。
销售目标：通过发布楼盘宣传广告，争取该段时期做到楼盘销售数量达到20%。
（2）开盘期
开盘对一个房地产项目的销售来讲至关重要，它关系到该项目是以何种形象亮相于市场，更关系到下一步销售工作是否能顺畅进行。开盘仪式脚本我们将另行制定，在这里我们着重讨论开盘所需要的几个必要条件：
A．市场预热成功。通过前期工作，市场已久对本案有了很多传说。诸如：发展商的实力、楼盘的配套设施完备、“生态家园”概念以及“全诸城最安全的住宅小区”，“诸城市性价比最高的房子”等等印象。
B．积累客户。接待中心通过前期工作已久积累一定的客户，这些客户对本案寄予厚望并交纳定金。
C．政府大力配合。开盘仪式上要有市政府分管领导、国土资源局的领导及房产交易中心的领导参加仪式并敲响开盘金锣。开盘当日晚在市中心广场搞一场“鑫园之夜”大型文艺晚会，（演员可以大学生为主）或在开盘之日搞一次“诸城历代名人作品展览以及赏析大会”，起到宣传、造势效果。（具体方案另议）
D．媒体大力支持。开盘仪式结束后马上进行房屋成交，届时我们会将前期登记客户悉数请来，并给与一定优惠，不难造成一种排队买楼的景象。与此同时，鑫城房地产开发公司召开记者招待会，宣布本案正式开盘销售并且开盘仪式圆满成功。当晚电视新闻中一定要在黄金时间播出这段电视新闻。
E．开盘价格。我们认为就本案的具体情况和周边房地产市场的
状况，开盘价应该遵循“低开高走”的原则。必须要指出的是这里说的“低开”不同于一般意义上低价格开盘，而是远低于客户心里价位的价格开盘（数量有限可仅限10套超低价，引起全诸城市民的关注）。能否做到这一点，预热期的工作至关重要。
此期的市场特点：
工程形象进度良好，且经过前一段时期的宣传，本案的知名度已经逐步确立，有关信息已扩散到更大的范围。这是市场需求会进一步扩大，新的市场领域逐渐显露出来，销售工作全面展开。此期间，约２个月，为广告宣传高潮期，配合重大的开盘仪式，正式开盘销售。
推广目标：
（１）放眼诸城、青岛市乃至山东省部分地区，提高楼盘的知名度和美誉度，扩大客户群体范围。
（２）开展稳定、长期的宣传普及工作，不断制造与刺激市场对楼盘的需求。实现销售进度目标。
楼盘销售作为一个整体工作，我们认为是以分期分批，优劣搭配的原则展开，这样可以避免销售后期造成朝向、楼层好的全部售出，朝向楼层差的一套不出的情况（销控）。
销售目标：通过发布楼盘正式开盘销售广告及相关系列广告，争取该段时期楼盘销售业绩达到30%左右。
（３）热销期
预计开盘２个月后，楼盘将进入该项目的热销期，该时间段的最重要工作是做好销售价格及销售控制，预计销售完成总量的５０％以
上。
A．销售价格：该阶段销售环境已经成熟，预计客源相对充足，在销售价格也应作相应调整，但要注意两点：
a.价格应有一定幅度上涨，市场从来都是买涨不买跌，如果一直执行开盘价格，会直接影响该项目的升值号召力。
b.上涨幅度不应过大，否则会将辛苦营造出来的人气打散，使市场就此驻足止步。
B．销售控制：必须避免盲目成交由于旺盛的人气，往往使得销售者在销售工作中缺乏计划盲目成交。应做好必须的销控工作，一方面要避免将所有楼层打散销售，应为集团购买的客户留出足够的位置。另一方面要避免在只销售楼层、位置、户型具佳的单位，这样会造成清盘工作的困难。
（４）巩固期
一般来讲，一个项目在经历了热销期以后往往会进入一个销售相对沉寂的阶段，如果这一阶段工作不利，将会造成很多负面影响。也可以说这一阶段的工作直接影响到整个项目的成败。这样的例子举不胜举，一旦出现会大大的损失市场人气，而且会招致很多市场传言，也将成为竞争对手对本案的说辞。
我们认为应该做好两方面的工作来巩固热销期的销售成果。
第一，加大广告力度。主要体现在广告的投放数量和针对性方面。前面已经讲过，热销期的成交往往会是销售者因为眼前的成绩飘飘然，因此忽视了市场宣传力度，造成市场趋冷。意识的这一点，我们
应把工作做到前面，独立避免这一状况的发生。
第二、增加销售手段。或许前期销售工作会给市场带来耳目一新的印象，但时间会让这种新鲜感淡化，针对这一现象，我们必须调整销售手段，用一些诸如趣味性、公益性的活动来吸引客户，采取一些新的销售办法，挖掘新的楼盘卖点。巩固期力争销售总量的７０％。
（５）清盘期
这段时期，工程形象进程为：施工进入安装工程及工程收尾。此期间为销售末期，时间约为２个月。此期的市场特点：工程形象进度接近尾声，经过前段时期的宣传，本案的销售工作已售之将尽。此期间，为广告宣传末期，应继续配合部分售楼广告，做清盘销售。
推广目标：广告宣传重点表现：楼盘交付时间、销售业绩、楼盘增值、项目清盘销售。继续制造与刺激市场对楼盘的需求。争取完成清盘销售。但此段的销售工作也非常重要，发展商的项目投资收益是否能得到体现，关键在此期间的楼盘销售是否能够清盘。应继续配合部分售楼广告，抓住卖点，抓住时机，加大售楼人员销售性积极性。制定“尾盘销售方案”，对有意向的客户其楼款可作适当折扣，做好清盘销售。
在价格策略上可采用“明升暗降”的策略。一般来讲，清盘期剩余房屋都属于相对较差的房屋，销售起来具有一定难度。如果采用降价销售无疑等于发展商承认了这些房屋的质劣性，我们可以在价格上采用“明升”的手法肯定这些房屋的价值，在实际销售中运用大比例打折的手法将实际成交价格“暗降”下来，促成成交的顺利进行。
第二部分项目营销组织管理及销售培训计划
１．岗位组织计划方案
内容说明：包括销售总监、销售主管、销售代表以及销售内勤等四阶层岗位的人事和岗位执行流程计划。
本项目预计售楼中心现场销售人员定编５人，销售总监１名，销售代表３名，销售秘书１名；配合楼盘的对外推广工作，安排推销代表２－４名。因考虑到本项目采用顾问式销售，故以上职位对外称置业顾问。
我们要求销售人员的角色能同时作客户的置业顾问和朋友，强调服务意识，以诚信面对客户。采取客户跟踪服务制度。售楼中心每月至少给自己的已购客户发一份《客户通讯》，汇报工程情况（包括进度、材料等）及销售情况。每个销售代表每月至少给自己的已购客户打一个问候电话，加强与已购客户的联系，目的是树立良好的口碑，让客户影响其周围人群也到我处购房（即客户介绍客户）。
２．岗位职责管理方案
内容说明：包括以上四阶层岗位的工作职责确认和职责范围说明。
（１）销售总监：售楼处人员岗前培训，日常管理以及部门工作计划的执行，集团购买群体开发及定点洽谈，日常业务
洽谈，阶段销售情况的汇总及分析。
（２）销售主管：现场接待，业务洽谈，协助销售总监做好现场管理工作，负责同客户洽谈并签订合同，销售周汇报及分析。
（３）销售代表：现场接待，楼盘销讲，正常业务洽谈，签订合同以及资料定点派送等具体销售工作。周末到市中心发放宣传单页。
（４）销售秘书：协助已签订正式合同的客户办理按揭手续，确保发展商的回款速度；协助客户办理交纳相关税费，每月将销售月报表和销售台帐所需资料汇报公司。
３．岗位奖惩执行方案
本着充分调动销售人员积极性的原则，我们将制定详细的岗位奖惩办法，框架如下：
（１）项目销售总监是一个项目销售工作总负责人，销售业绩的优劣应直接与销售总监的收入挂钩，制定相应的销售总监岗位负责制。
（２）销售代表的日常管理严格参展《销售人员操行及奖惩办法》执行。
（３）销售代表收入采取佣金制，销售业绩与收入挂钩。
（４）销售内勤的日常管理参照《工作人员岗位职责及奖惩办法》执行。
４、营销服务管理问答
（１）内容说明：包括礼貌服务、项目专业服务、营销专业服务等三方面的标准问答设计方案。
（２）执行要点：该方案基本上是销讲的根本原则，也是营销工
作的基本执行标准。我们将在本项目销售人员的岗前培训中就以上三个方面作详细说明，并引发给每一个销售人员，这将是今后工作中的要求和标准。我们力求做到销售人员在销售过程中所说的每一句话，所做的每一件事都能够标准化、制度化。
５、客户接待管理方案
内容说明：包括初访、再访、电访面访、咨询、投诉、关系、荣誉等客户的基本接待标准和管理要求。
必须指出的是，客户接待是销售工作的主要组成部分，我们这里所讲的客户接待并非一般意义上的消极接待（等客上门），而是现场销售和上门推销相结合的积极接洽工作。对于特定目标客户，如集团购买群体和商业网点购买者，我们会安排专人登门拜访，直接推销，最大程度上开拓客源，保证销售势头旺盛。
６、销讲执行方案
销讲执行方案包括三方面内容：
（１）销售人员岗前销售培训
内容说明：包括建筑说明、楼盘功能、周边环境、交通条件、人文历史、竞争个案、营销服务、价格及付款、地理位置等。通过培训，使销售人员最大程度的掌握本案的全面情况，以便在日后的销售工作中多方位、多层次的引导客户消费。
（2）阶段随机培训
1要求每位营销代表作好每天的《营销日记》。
2每月由部门经理做当月销售讲评一次，对在销售工作中发现
装修公寓计划书 装修公寓计划书篇一：公寓项目策划方案 XXX公寓项目策划方案 第一章项目的概况 一、项目的地理位置 1、项目基本介绍 （1）项目的地理位置 本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。 （2）项目的周边环境 得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，
目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。 对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市 生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。 2、项目的具体现状 项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。 第二章项目的市场分析 一、项目数据及定位 本项目用地面积m2，容积率，总建筑面积m2，其中高层公寓面积m2；商场面积m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500 m2，，项目总投资约亿元。 本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。 二、项目SWOT分析
项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，
商务酒店策划方案 【篇一：xx“xx”商务酒店策划书】 xx”商务酒店 ——投资运营方案 一、背景： 天府新区的迅速建设和天下粮仓规模日渐壮大以及更多企业的入驻，在青龙这一经济重镇势必成为商务发展的桥头堡。为此，在这一波 经济大潮中，投资构建商务酒店，不失为一项创举，将会在经济效益、社会效益两方面取得极大的成功。 二、目的和宗旨： 新经济时代，新的经济模式孕育了一大批特殊的经济人群，他们崇 尚健康、崇尚绿色健康的生活方式、注重消费品质、受过良好的教育、颇具经营天赋，既是消费者，又是经营者；年龄多为中青年， 消费观念新锐，为这一经济领域的中坚。 商务酒店给这一经济领域及经济人群，提供专有的、定制的集聚会、娱乐、休闲、保健等于一体的商务服务平台。 1、项目优势 1.1项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。 1.2相对稳定的商务酒店发展趋势。 1.3酒店管理公司有丰富酒店管理经验 1.4依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快 1.5依托天府新区及天下粮仓，新项目有一定客户群资源 2、项目劣势 2.1新酒店品牌忠实度不高、附加值低 2.2外阜会员群锁定困难 2.3人员工资上涨、原材料价格上涨 3、项目机会 3.1市政府对加强商务、旅游接待服务产业的发展规划。 3.2本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。 3.3商务酒店已成为商务、旅游型城市的主要接待方式。 3.4园区内新增商务、企业较多，客源相对稳定。 3.5园区还未成为其他品牌发展的目标区域。 3.6多数小旅店受经营影响，并购机会增加。 4 、社会经济效益
4.1 --商务酒店建设，将为园区商务、旅游接待能力提升做出自己的贡献。 4.2 --商务酒店的建成将大大提升园区商业基础设施的档次、水准。 4.3 --商务酒店高品味设计，必将成为园区的标志性建筑，增添了园区风景。 4.4 给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进园区经济繁荣。 4.5 ---商务酒店项目的成功运营，提高园区的商务发展潜力及商业价值、一定会为园区增加更多就业职位。 三、项目选址： 该项目位于天府新区彭山县青龙经济开发区。地理位置优越，经 营潜力巨大，交通便利等特点。经营面积：约为3000平方米。四、经营模式： 商务服务+休闲+宾馆 五、经营方案及预算： 名称：拟定为“xx”商务酒店 投资：股份制 设施：商务洽谈、体验室、茶楼、客房、洗浴等 经营： 1、客房部分： 为了给客户提供更完善的服务，我们为客户提供大约80-200间的客房，在客房内，配有可上网电脑、电视、淋浴间等；在装修方面以暖色为主，使客房更温馨。并且配有洗衣房等附属服务。 2、洗浴部分： 洗浴部分为客户提供有男、女足浴；在足浴部设更衣室、卫生间、休息大厅、包房等；在包房内有按摩室、养生体验室、药浴室等为客户提供服务。 3、茶楼部分： 根据成都为休闲都市的理念，为客户提供品茗、棋牌服务并提供wifi无线上网。在茶楼部分设休闲大厅、包间。 4、经营所需面积： 4.1．二、三层为客房部分：所需面积大约2000平米 4.2．底层为茶楼、洗浴部分：所需面积大约700平米 4.3．三层局部为员工宿舍区：所需面积大约200平米 4.4．其他附属设备：所需面积大约100平米
大学生创新创业大赛项目计划书 一、项目概述 产品及产品的介绍 产品：你是我的Idol（App软件） 产品介绍：一款为迷妹迷弟量身定做，时时关注自己爱豆的追星神器！它有各自爱豆的日程安排，飞机起飞、降落、地点等让你能接机送机，签售会、演唱会门票、专辑签售活动门票等，创造与爱豆天天都在一起的机会，让你对你的爱豆更加了解，更加喜爱的，集万千宠爱于一身的追星APP！ 项目的产业背景和市场竞争环境 项目的产业背景：2010年，i Phone的热销及其推动的移动App 产业改变了整个移动互联网，美国方言协会将App评为2010年代表词。社交网络一般分为三个层次：社交网络本身、社交网络开放平台、第三方应用。手机独特的环境则形成另外三成结构：手机操作系统、手机通讯录以及传统社交网络开放平台、移动App。手机的特性使得社交网络更容易寄生。电话、短信是微信人际关系更直接和普遍的手段。GPS、相机这样更多传感器的加入使得沟通的方式更加便捷与多样。3G网络重新定义了移动互联网的沟通方式当网络不再成为瓶颈， i Phone IOS、 Android的新一代的移动互联网让开发移动App更加便利。新的社交模式、新的通讯方式得以借此诞生。移动App的社会化大潮源于Facebook、Twitter ，却涌起Four
Q u a r e、Path、Ins ta gram、K i k、Bump等移动互联网新贵。2012年4月10日，Facebook斥巨资10亿美元收购苹果App应用开发商 Ins ta gram，预示着移动App应用将成为软件市场的主力。为全面了解移动App应用的发展现状及用户偏好，北京网络媒体协会与缔元信网络数据合作通过在线调查的方式，对网民的移动App使用行为、使用偏好及对App广告的态度和期望进行了初步研究，其成果旨在为各界提供可具参考价值的信息，并未政府主管部门提供决策参考依据。 市场竞争环境：近日，业内分析师指出，“APP的生命周期平均只有十个月，85%的用户会在 1个月内将其下载的应用程序从手机中删除，而到了 5个月后，这些应用程序的留存率仅有 5%。”对于留存率低的原因，友盟副总裁叶谦表示，“一般来说，一个 APP有其独有且相当固定的生命周期。造成目前生命周期短的主要原因是，同质化竞争严重，以及一些 APP缺乏有效运营，最终导致用户流失。”同质竞争 由于开发门槛较低，加上整个 APP市场已趋于饱和，因此市场上同质化应用泛滥。而出现同质化的一个最大原因就是，目前很多APP开发时，定位不不清晰、需求错乱，可归纳为以下几种“病症”。论坛病：一些老的 APP创业者因为经历过 BBS时代，所以从一开始就没弄清楚社交和社区的区别在哪里。 小众病：现在的市场大家都讲小而美，但小而美绝对不是简单的小众。
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
商务宾馆经营权承租方案 （2.1）运作流程图 （2.3）人员职责 （2.3.1）总经理职责 ①全权负责处理宾馆的一切事务，带领全体员工努力工作，完成宾馆所确定的各项目标； ②制定宾馆经营方向和管理目标，包括制定一系列规章制度和服务操作规程，规定各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。制定宾馆一系列价目，如房价、毛利等。对本行业各种动向有高度的敏感性，制定市场拓展计划，带领销售部进行全面的推广销售。详细阅读和分析每月报表，检查营业进度与营业计划完成情况，并采取对策，保证宾馆经营业务顺利进行； ③建立健全宾馆的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。主持每周的总经理办公会检查情况汇报，并针对有关问题进行重点讲评和指示。传达政府或董事会的有关指示、文件、通知，处理好人际关系，协调各部门之间的关系，使宾
馆有一个高效率的工作系统； ④健全各项财务制度。阅读分析每日、每月督促监督财务部门做好成本控制，财务预算等工作；指导财务工作；每季财务报表；检查分析每月营业情况；检查收支情况，检查应收帐款和应付帐款， ⑤有重点地定期巡视公众场所及各部门工作情况，检查服务质量题，并将巡视结果传达至有关部门； ⑥宾馆维修保养工作； ⑦与各界人土保持良好的公共关系，树立宾馆形象，并代表宾馆出面接待宾馆重要贵宾； ⑧指导训导工作，培养人才，提高整个宾馆的服务质量和员工素质； ⑨以身作则，关心员工，奖罚分明，使宾馆有高度凝聚力，并要求员工，以高度热情和责任去完成好本职工作； ⑩负责宾馆管理人员的录用、考核、部门经理，决定宾馆机构设置，员工编制及奖惩、晋升工作。 （2.3.2）行政部经理岗位职责 ①负责主持本部的全面工作组织并督促部门人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务； ②贯彻落实本部岗位责任制和工作标准，加强与有关部门协作配 合； ③负责组织行政后勤、供给工作管理制度的拟订、检查、监督和执行； ④负责组织行政年、季、月度行政后勤工作计划。本着合理节约的原则，编制后勤用款计划，搞好行政后勤预算工作； ⑤做好宾馆生活及财产管理工作。建立生活、员工等用于行政后勤生活服务的保障； ⑥负责宾馆内部管理工作。维护内部秩序，搞好综合协调； ⑦负责做好宾馆用水、电的管理工作。认真抓好水、电的计量基础管理工作，定期检查和维修计量器具，搞好电器设备和线路的保养维修工作；
酒店式公寓营销策划方案 篇一：酒店式公寓营销策划 《酒店式公寓营销策划》 第一章、营销目标第二章、执行概要第三章、营销环境分析第四章、 SWOT分析第五章、 STP战略第六章、营销策略组合第七章、出售出租计划第八章、财务分析第九章、风险控制 第一章、营销目标 ? 售楼、租楼 ? 品牌价值 ? 获利空间的形成 ? 文化理念的认知度 第二章、执行概要 三亚房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为三亚的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。本次策划旨在通过三种不同的准确市场定位，立体销售运营酒店式公寓，覆盖最广大的消费团体，形成持久而巨大的经济利益，实现营销目标。 第三章、营销环境分析 宏观环境分析、竞争者分析、消费者分析 1. 宏观环境分析 ? 政府对楼市和房地产的宏观调控 ? 下沙经济的不断发展，人口数量不断增加，配套设施
的不断健全 ? 酒店式公寓在三亚受到了市场追捧 ? 三亚经济不断发展，来琼商务人士将不断增加，“东方休闲之都“也将不断吸引中外游客 ? 三亚酒店式公寓分布不均衡，下沙的市场潜力 2. 竞争者分析 （现有竞争者、潜在竞争者、替代竞争者） ? 高沙家庭式旅馆，平时40～50，周末80～100，位于高沙商业区? 中低价酒店式公寓，“西子·阳光新城”“馨似家短租公寓”“三亚迈捷酒店公寓”，价位在100～200之间，主要位于十六街区和物美商业圈附近潜在竞争者分析：随着下沙经济的不断发展，配套设施的不完 善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军下沙。同时，随着国家不断开放，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发三亚地 产届的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。 篇二：精装酒店式公寓营销策划 《精装酒店式公寓营销策划》 第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、 ——ICE·FIRE团队
创新创业大赛策划书 一、活动背景 在自主产权高度重视的今天，菏泽学院为进一步推动学院创新创业人工作的发展，实现中国以及中华民族 伟大复兴，同时营造学校积极创新创业的向上分为，引 导和帮助学生树立创新意识，培养创新能力，锻造创业 精神，同时也为了参加全国大学生创新创业大赛，选拔 优秀项目和团队打下牢固的基础，决定举办菏泽学院大 学生创新创业大赛。 二、活动目的： 让更多的同学通过参与活动来，展现自己的想法，发挥自己的创意。同时此次活动也是为了能够更好地帮 助菏泽学院广大同学树立正确的人生观、学习观、成才 观，确立正确的奋斗目标，拓展在校大学生的知识面， 提高当代大学生的综合素质，同时也提高同学们的创业、择业、就业能力，丰富同学们的课余生活，提供实践、 交流和学习的平台，同时通过培训选手撰写创业项目计 划书，让大学生参与创业实战来激发大学生的创业潜能 和热情，鼓励广大大学生积极参与自主创新，投身创业 实践，帮助广大毕业生进一步了解形势，把握政策，感 受党和政府及学校对高校毕业生就业创业工作的关注
和支持，提升大学生的就业能力和创业素质，增强大学 生就业创业的信心，引导大学生成为有创新创业志向、品德、心理素质和知识技能的新型人才。同时也是为了 培养广大同学对创新创业的热情，让全校积极的投入到 创新创业的活动中来。 三、活动主题：创新自强自主中国梦 四、主办单位 承办单位：菏泽学院助学联合委员会 协办单位： 支持单位 活动对象及方式： 参与对象：全校学生 参与方式：团体，每个学院1-2队，每队4-7人 五、活动时间 报名时间：2018年11月5日至11月6日 培训时间：2018年11月15日晚 初赛作品上交时间：2018年11月22、23日 决赛时间：2018年11月25—11月26日 六、活动地点： 培训地点：锦苑餐厅4楼 初赛作品审批地点：锦苑餐厅4楼助联办公室 七、活动流程：
如何做酒店客房销售方案 一、市场调查及分析 每个酒店都有其目标市场，例如我市的××××饭店的销售对象就是政府党政机关等。只有明确了目标才能根据目标市场确定酒店在宾客及社会大众心中的形象。我们必须使自己的形象及产品区别于其他同类酒店，设法在宾客心中树立起鲜明独特的形象，为此我们应先有一份清晰的市场调查报告，在市场分析给酒店定位。以下是总结后的市场调查： 1、分类：我市的酒店可做如下分类： A 高档酒店：××饭店、迎宾馆、平原宾馆 B 中高档酒店：通汇假日酒店、锦绣花园酒店、天运大酒店 C 中档酒店：川汇大酒店、×棉宾馆、永光宾馆、荷花宾馆、中银宾馆等。 2、价格：价格分别为： A类：总统套房6800元；豪华套房2800—3200元；商务套房1200－1600元；普通套房320－800元；标准间（二、三人）270－380元；餐厅包间400－800元起。B类：豪华套房1400－2800元；商务套房188－800元；标准间：138－388元；餐厅包间无底价或300－688元。C类：商务套房168－288元；标准间120－138元。3、经营模式： A类：该类酒店的入住客户主要为政府机构、市直机关及一些大型企
事业单位，多为协议单位及公务型客户。另有少量商务型客户及散户，其产品也主要为公务型政府间互访及企业接待等提供。 B类：该类酒店的主要客户由各大企业单位、县乡政府行政部门以及较多散客组成。该类酒店档次较高，硬件等不次于A类酒店且价格比A类实惠。C类：其客户群主要为商务型散客，穿插少量协议单位，经济实惠。 二、市场定位： 1、定价：我酒店地处交通繁华地带，交通便利，受众面广。硬件装修也已定位为三星级酒店，档次较高。现以利润、销售量及竞争为目标，建议将酒店房价定为（可讨论后修改）： 豪华套房：2600元；商务套房：580元；标准间320元；单人间300元。餐厅包间消费300元起或无底价。 2、市场形象：根据上述各项以及我们为客人提供的利益、我们的价格质量、我们的产品类别等，建议可将酒店定位为最为方便舒适、经济实惠的商务旅游型酒店。 三、促销手段： 1、与总办配合在有关媒体上发布广告（具体时间、策划等事宜依总办计划行事）。 2、距开业天时定做客车座套，并与客运公司联系做好配换工作。 3、与出租车公司联系，长期为送往我酒店入住客户的出租车司机师傅现金回扣。具体操作时可为司机发放签有其车牌号的我酒店折优惠卡，若有客人登记时持该卡享受打折即可为该车主元现金提成，
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围,虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东而的临街商铺，但大地块北而及临湖而商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大 地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这 一方案,目前持保留意见，原因在于:其一,联合打造临湖景观带操作有一定的难度;其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求）,对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖
掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北而的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖而商铺休闲娱乐型的经营业态相匹 配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一 方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求,酒店式公寓选在动静 皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公 寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 洒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1 9 76年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高, 大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服
“互联网+”大学生创新创业大赛 计 划 书 2015级影像2班 葛林张静静白涛艳徐波
目录： 一、项目概述 1.项目名称：创新奶茶店 2.项目概述：创建一个不一样奶茶店 3.产品简介：以学生为主要客户群，专一市场经营，用更好的产品，更优质的服务，吸引更多的客户.在经营初期，我们主要目标是进入目标市场.随着市场不断做大，我们的目标是占据更多的市场份额.奶茶品种繁多，可供顾客选择的空间大，又不乏特色（其中养生奶茶最受欢迎)，制作奶茶的速度快，口感较好，价格合理，服务周到。并能根据消费群体的不同及季节差异，推出不同产品。 （1）、产品名字由来： （2）、App模板： 二、市场分析 （1）、市场形势 ⒈现有的奶茶店店面装潢简单，给人以不干净的印象； ⒉奶茶品种有限，口感较一般，产品开拓上没有创新，缺乏特色，消费者不固定，市场份额小； ⒊厂商创造的系列奶茶，价格偏高，品种单一，且口感
不如现做的入口，受季节限制大，在炎热酷暑之时，其消费量会有所减少； ⒋店内销售及外卖服务一定程度上能够吸引更多的消费者。 （2）、目前针对人群分析 近年来，珍珠奶茶的出现像一只俊秀的新军，短短几年便以一种不可挡的气势风靡中国市场。作为一个投资小、门槛低、消费人群广、回收成本快的行业，它已经以其旺盛的生命力占据个人创业榜首位。而且，在商机无限的现代社会，奶茶的时尚引力、繁多口味、独特口感、健康特色注定使它继续站稳快销行业的脚步，引领饮料行业消费的主流。。 三、财务预算 1．相关证件办理（营业执照，商标注册等）：800元2．店面租金：10000元/年 店面装潢：3000元 桌椅等设备：40000元 3．专用设备：饮水机一台500元，果糖定量机一台2000元，奶茶封口机一台400元，温度显示茶桶150元，收银机一台600元，咖啡机一台1000，冷藏柜一台1500元，烤炉一台400元。 4.奶茶杯、勺、吸管等：1500元
商务酒店销售营运管理计划 目前酒店业市场充满竞争，根据广大不同层面客源的需求，同样也伴随着丰富的商机。作为酒店运营人员，应结合市场状况以及本酒店的结构特征，对酒店营运、管理计划安排建议如下： 一、综合管理 1、提升软件服务 针对鹰城商务酒店特有的环境和现有条件，硬件服务在投资完成后便很难改变，因此我们应当将酒店软件服务尽可能提升一个层次。包括酒店员工普遍素质的提高，酒店处理业务的办事效率等。对酒店来说，经营是前提，管理是关键，服务是支柱。酒店是服务性行业，主要靠接待顾客，为顾客提供多功能的服务，“顾客至上”是酒店必须遵循的宗旨。 2、建设多方渠道 当今社会，网络和新的信息技术已成为人们必不可少的工作生活“伙伴”，电子科技已经渗入到社会各个层次和领域，在网络信息化的时代，发展网络平台，以网络为媒介，传输销售信息，发展新的客源将成为企业间竞争必不可少的渠道。因此，我们在传统酒店销售之外，提高网络信息化应用力度，建设良好的酒店网络销售平台，让更多的散客和外地客源通过网络了解鹰城商务酒店，提高酒店知名度，从而达到品牌效应。 3、团队建设 前台、客房、和酒店的每一位员工都是酒店的推销人员，人才，是企业最重要最宝贵的资源，而建立一支熟悉业务并且相对稳定的销售团队更是重中之重，一切销售业绩都来源于销售团队的每一个成员，一支具有凝聚力和合作精神的优秀销售
团队，是企业的根本，在2013年营运部门（销售部）应当建立一支和谐具有杀伤力和竞争力的销售团队和销售人员的培养作为一项主要的工作来完成。将新员工的培训程序化规范化，提高员工对部门相关各项业务操作流程的熟练程度，提高业务水平，增强服务意识。外联销售人员实行工作日记志，每工作日必须完成拜访两户新客户，三户老客户，四个联络电话等二、三、四工作步骤，通过各种方式争取团体和散客客户，稳定老客户，发展新客户，并在拜访中及时了解收集宾客意见及建议，反馈给部门经理。 4、完善销售制度 健全销售制度，在最短时间内建立一套明确系统的业务管理办法。销售管理一向是企业的老大难问题，销售员见客户处于放任自流的状态，完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。有发展潜力得客户进行分类建档，详细记录客户得所在单位，联系人姓名，地址，全年消费金额及给该单位得折扣等，建立与保持同政府机关团体，各企事业单位，商人知名人士，企业家等重要客户得业务联系，为了巩固老客户和发展新客户，除了日常定期和不定期对客户进行销售访问外，在年终岁末或重大节假日及客户得生日，通过电话、发送信息等平台为客户送去我们得祝福。 5、销售目标细则化 根据酒店运营下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，在公司全年任务的不变的背景下，将今年营销任务细分到每一位员工的头上细化业绩考核实施细则。每月，每周，每日的销售目标分配到各个销售人员(前台员工)身上，各自完成各个时间段内的销售任务，并在完成销售任务的基础上，提高销售业绩。我个人认为酒店明年的发展是与整个公司员工综合素质、酒店上层的管理方针、团队建设密不可分的。提高执行力的标准，建立良好的销售团队和有一个良性循环的工作模式是做好销售工作的关键。
商务宾馆运营策划方案 前言 随着现代文明进步，在改革开放发展，现代高效率、快节奏生活追求的今天，人们对饱览大好河山，美好生活的迫切所愿，现代文明象征，以人为本，统筹安排，劳逸结合，为旅游、休闲、观光，达到开拓视野，陶冶情操，健全体魄为宗旨乃每个市民之所愿。 西藏神奇而美丽，令人神往，令世界瞩目，开发旅游服务产业是个充满生机、活力、具有市场潜力的和谐朝阳产业，成就他人乃全体银都人共同夙愿。 立足拉萨，面向西藏。首先，以市场为导向，以服务为保证，以质量求生成，其次，树立“细节决定成败、服务创造品质、诚信打造品牌”的理念。 第一章目标任务 企业发展的三大核心环节：拓展、管理与控制 结合行业特性及宾馆实际，强化内部管理及市场拓展服务工作：
一、建立健全稳定的市场体系及制定开拓市场的战略决策。 1、建立健全高原特色的市场体系、制定规划，完善相关措施，认真做好市场（同行）调查、分析、研究，掌握了解市场属性及特点，以便为宾馆决策发展提供可靠的依据，从而，达到事半功倍的效应。 2、健全完善市场营销队伍，建立强大的市场阵容，选配好，懂营销、善沟通的市场拓展行销人员，做好岗前培训，建立一支召之即来，来之能战，战之能胜的高素质，懂市场的特色营销队伍。 3、完善拉萨中心市场，利用部队特殊市场，深入到各机关、企业、餐饮业、宾馆、娱乐场所、旅行社、铁路、航空、民间团体等部门进行宣传、合作，整合资源，形成优势互补、资源共享。 二、积极拓展市场，实现目标任务完成。 1、重点规划，完善和规范拉萨市场，做大做强，辐射带动周边区域市场；尔后，纵深向内陆市场挺进，跟进服务，循序渐进，逐步规范，加强指导，切实维护管理好宾馆声誉及形像，定期进行对客户回访和调查。
大学生创新创业大赛 策划书 项目名称: 团队名称:
一、公司概况 【企业名称】 【企业标志】 【企业类型】有限责任公司 【注册资产】 【组织结构图】 【各部门业务介绍】 企划部 1.负责公司品牌推广、企划工作，建立和发展公司的企业文化、市场文化和管理文化 2.市场调研、信息搜集,组织、参与、指导活动方案的制定,完成公司营销推广项目的整体策划创意设计 3.负责公司对外形象的建立与宣传，配合完成日常推广工作 财务部 1.负责公司日常财务核算，参与公司的经营管理 2.搜集公司经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料并进行分析、提出建议，定期向上级汇报 3.组织各部门编制收支计划,编制公司的月、季、年度营业计划和财务计划，定期对执行情况进行检查分析 4.严格财务管理，加强财务监管，督促财务人员严格执行各项财务制度和财经纪律 业务部 1.制定年度公司业务计划,监督各校区业务计划的实施，负责销售业绩,实现预定的销售目标 2.负责客户关系管理，制定季度和年度客户回访计划,并监督计划的实施,确保客户满意，同各大高校的外联部建议良好的关系 3.负责收集市场需求信息和客户满意度信息
4.负责订单的管理和销售费用的管理 管理部 1.协助公司领导组织公司日常办公及有关活动的安排,向公司领导提供后勤保障,为公司的正常业务做好服务 2.负责制定公司人事、劳务工资、考核、培训等管理制度、规章和办法并组织实施 3.负责公司各类会议、重要活动的组织筹备,编写会议纪要 4.统一管理公司各种医疗器材和办公设备 5.推广先进的经营管理理念 二、服务介绍： 我们的服务主要是面向大学城的全体老师、在校大学生和职工。依托专业的技术,在中医理论的指导下,利用传统医学文化与现代养生技术,以中医养生为主要业务,健康指导和保健产品为辅助，推崇治未病保健宗旨,是一家以艾灸、推拿等为主要调理方法的中医保健养生企业,依据中医“治未病”的理念,致力于亚健康的调理。 在生活节奏越来越快、压力越来越大的当前，亚健康已经严重危害着人们身心健康。我们在针对上述人群进行了问卷调查以后,发现大家的健康状况不容乐观,也同时发现了一个我们可以施展所学的广阔市场。中医理论中“阴阳平衡即健康”的理念，为亚健康状态的调理提供了理论基础。为了提高在校大学生的身体素质，缓解教职工的职业病，我们经过筹备,于今正式推出“治未病”中医养生诊疗。提供从脉诊、咨询到调理的全方位服务,帮助大学生和教职工全面摆脱亚健康、预防慢性病。?我们的服务项目包括：中医养生诊断、中医养生指导、养生食疗指导、保健按摩、中药足浴、艾灸、拔罐、刮痧等理疗项目。调理范围主要有：落枕、偏头痛、颈椎病、肩周炎、坐骨神经痛、风湿腿痛、各种肌肉拉伤、女生宫寒、痛经、四肢冰凉、面部美容按摩等。 下面是我们的养生保健价目：?1、拔罐：3元/罐?2、刮痧:20元/次?3、拉罐:３０元/次 ４、艾灸：2０/次(半小时）?5、足疗:６０元/次(半小时) 6、面部美容按摩：15元／次(半小时）? 7、全身保健按摩:４0元/次(半小时）? 8、养生食疗指导：30元/次 另外,针对已病者,我们也有自己的治疗方法。在现代,相当一部分大学生的生活习惯生活不规律，熬夜，长时间玩手机玩电脑,缺乏锻炼都对身体带来很大的伤害。比如长时间玩手机造成的颈肩部肌肉劳损,甚至颈椎病、肩周炎等等。针对已病者，我们将治疗的价格列于下： 1、痛经:100元（痊愈) ２、四肢冰凉:30元/次(痊愈大概要6个疗程,也就是6次左右） 3、落枕：50元(痊愈） 4、偏头痛：３5/次（疗程视个人状况而定，一般1－５个疗程痊愈)? 5、肌肉拉伤:65元/次(１-3个疗程痊愈) 另，我们有一个优秀的团队，管理学院的佼佼者,还有临床学院的优秀的同学。为了能造福更多的同学,我们每周六都会开展关于传统中医养生保健的学习课，主要讲授一些基本的中医理疗知识与操作技能，大学城的同学们可以前来学习。同时,为了方便大家学有所用，我们会出售一些大家需要的理疗器械，保证质优
“互联网+”大学生创新创业大赛 项目策划书 项目名称：互联网+家庭实时检测系统 学生姓名：聂文鑫、郭碧琴、张瑾昊 院系：金融学院 完成时间：2020年4月8日
二、项目介绍 基于单片机进行程序编写和调试检测，本研究综合运用传感器、电子、远程测控和嵌入式系统设计等技术和方法，研制家用远程监控系统，系统由传感器测量、ARM嵌入式控制模块组成，对房间温度、是否有人进行监控。用户利用手机APP开启或关闭该监控系统，当家里无人，而有窃贼进入时，该系统能发出报警信号传至远程用户手机。同时该系统配备温度传感器，对于采用独立供暖的家庭，可以通过手机APP查询室内温度，并根据需要远程控制独立供暖设备或空调的开关。 创新点: 1. 使用红外线传感器，烟雾传感器等，如果检测到有盗贼入侵，系统就会自动通过蜂鸣器和语言实现本地报警。 2 . 运用无线传输技术,使用户能够通过手机短信接收到家庭室内的报警信息。 3. 通过上传采集到各个用户的室内空气质量，进行数据分析，为不同的用户提供不同的建议，如多通风，应养那些植物在室内。 三 创意组根据团队商讨的思路撰写项目计划书；实践组根据公司实际经营情况撰写创业项目计划书。内容主要包括产品/服务介绍，市场定位，商业模式，营销模式，财务规划，风险控制，项目未来发展方向及规划等内容。（可加页） 1．项目背景及意义（本项目产品或服务的研究目的，以一个必要性：本项目研究现有起点
科技水平已存在的知识产权情况等） 项目背景：智能家庭自动化的普遍应用使得该系统具有很好的发展前途，旨在实现更高质量的生活。特别是家庭智能监控系统，它能有效地保护家庭安全。该系统通过一个笔记本电脑，掌上电脑，或手机作为设备，来实现远程监控。 项目意义：实际控制装置对进行监控和远程遥控，是家人在一个安全舒适的环境生活，并通过数据采集及分析给予用户核实的居家建议。 2.市场分析及定位
梅沙公馆项目规划营运方案 目录 一、项目概述 二、项目酒店式规划 三、项目合作模式 四、业主投资收益及业主权益 五、前期介入及后期运营团队 六、深圳市**酒店管理有限公司简介 深圳市**酒店管理有限公司 二0一0年九月二十五日 第一部分项目概述
一、开发商简介 梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。 中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。 二、项目概况 梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。 梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。 第二部分项目酒店式规划 梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下： 一、公共设施设备配套设计方面 1、有应急供电系统，即须配有发电机房；
酒店品牌策划方案 篇一：商务酒店品牌宣传推广策划方案 Xxx商务酒店品牌宣传推广 策 划 方 案 （草案） 20XX年2月 目录 一、序言 (3) 二、目标消费群 (5) 三、形象定位 市场定位.........................................................6风格定位.........................................................7品牌定位 (9) 四、宣传推广的目标和原则 宣传推广的目标................................................11宣传推广的原则 (11) 五、宣传推广的步骤和策略
策略建议和媒体选择.......................................12宣传推广的步骤和策略 (14) 附件： 1.《xxx商务酒店开业庆典暨会员卡发行仪式活动方案》 2.《xxx商务酒店广告短片策划方案》 Xxx商务酒店品牌宣传推广 策划方案 （草案） 【序言】 在酒店服务业日益发展的今天，顾客尤其是追求新奇，崇尚时尚生活的年轻群体，对千篇一律的客房设计，千篇一律的服务模式，千篇一律的餐饮康乐活动等等，千篇一律的标准化感到厌烦。怎样才能向顾客提供优质的，与众不同的酒店服务；如何使顾客选择适合自己的酒店，成为酒店服务业提高竞争力，吸引消费者眼球的焦点。提高xxx 商务酒店知名度和市场需求度，这就是本策划书所要到达的效果和目标。 Xxx商务酒店是一家现代化时尚精品商务酒店，酒店座落于……。……广百新一城、摩登海购店、丽日广场、时尚基地，名店城、数码港、潮流基地、休闲娱乐广场、特色美食文化城、户外酒吧长廊等多种配套服务区一应俱全，周边交通便利，景色秀美，现代时尚。 Xxx商务酒店集客房、餐饮、休闲娱乐及购物于一体，倡导?时尚〃
酒店式公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ?酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ?酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ?酒店式公寓的特点： 1 ：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24 小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （ 3 ）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2 ：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。