房地产广告策划书项目概况
一、[世纪经典大厦]简介
地理位置：星海湾星海广场
土地面积：4800平方米
占地面积：1613.97平方米
建筑面积：39919.5平方米
绿化率：30.8%
容积率：8.3
实用率：85%
建筑：高层高档公寓
户型：跃层与跃复合体共八种户型
四室二厅三卫——六室二厅四卫
面积： 248——320平方米
总户数：126户
车位总数：120个
使用年限：70年
预计交付使用日期：
二、环境和配套
[世纪经典大厦]座落于市著名的星海广场。
星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒[你阅读的文章来自：文528?.Fw528.]黄海，与国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场所，被称为城市第一景观。
这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距港8公里、距机场10公里、距大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502
路等数十条主要交通线路经过于此，刚投入使用的轻轨电车从大厦旁穿过。
这里是市有名的学院区，幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等；小学有富国小学、星海小学；中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；大学有理工大学、东北财经大学、医科大学、海事大学、税务专科学校、水产学院、市商业中专等数十所大中专院校。
这里距权威性医疗中心——医科大学附属二院仅一站地。
这里距大型百盛购物中心、家乐福超市仅5分钟车程。数百米外的星海广场东商业街正在建设当中。
[世纪经典大厦]处于繁华闹市的边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景一流，达到国际一流水平的城市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮流。
三、[世纪经典大厦]户型特点
大厦分跃层和跃复合体共八种户型，面积为248-320平方米，户型从四室二厅三卫至六室三厅三卫。
在东北地区率先推出跃复合体户型，即一个单元包含三个不同空间层面。客厅面积为43-52平方米，层高4.5米，居室层高3米。沿双行楼梯向下进入湿分区——厨房、餐厅、工人房、工人卫，上行进入生活区——儿童房、客房、公用卫生间。从客厅另有上行楼梯进入主人生活区——超大面积主人卧、主人卫、书房及健身房。
宽大独立玄关，主佣、动静、干湿分区明晰，完全避免了相互干扰，多层相互独立的空间不仅提高了建筑的实用率，满足一个完整家庭的整体协调，又可以满足每个家庭成员的个性空间需求，充分体现现代人的居住价值观。
四、[世纪经典大厦]物料及装饰
[世纪经典大厦] 从开发理念到规划设计，从楼宇设备选型到装饰用料选材，处处超前领先于当代，开发商的综合实力、丰富的开发经验和强势外部资源组合保证了大厦的品质和技术领先。
大厦外观
运用后现代主义的设计风格，造型经典，气势挺拔。裙楼外墙采用进口高档石，主体采用进口花岗岩干挂到顶，楼顶采用进口高级新型建材做艺术造型。
整体基本色调分为三个部分，裙楼部分为绿色基调，中间塔楼部分以粉红色为主，顶部为天蓝色。
大堂
大厦入口大堂设计为五星级酒店标准，直径4.8米的进口大型智能型旋转门，由微机控制，安装有16部传感器，可容轿车通过。层高11米的开敞式大堂，布置由名家设计的喷泉瀑布、景观小品、雕花立柱，迎宾大厅古典优雅、气势非凡。
会所
会所位于大厦裙楼一二层，设计装修豪华，规划有康体、健身、娱乐、餐饮、美容等功能。
一层大堂设商务中心、钢琴伴奏区、洽谈区和小品景观，大厦的室恒温泳池、桑那房、更衣室也位于会所一楼。
会所二层，西区为健身娱乐区，设高尔夫推杆练习场、台球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；东区有阅览室、影音室、咖啡厅、多功能活动厅、儿童活动中心等。
建筑结构
无梁楼板，外筒剪力墙结构。室无突出梁柱。
部装饰
l 窗
采用弧形落地氟碳喷涂铝合金窗，双层中空密封钢化镀膜玻璃，玻璃为淡绿色，窗框为粉色。具有防紫外线、环保、降噪、隔热以及很强的耐酸碱、耐腐蚀性能。
l 门
每户入户门为双扇高级红檀木仿古雕花木门，配设智能化密码门禁系统，防盗、防火。
l 阳台
室外观景阳台，放置独立小型家庭中央空调室外主机，透明钢化玻璃围合。
l 厨房
配送整体进口厨房设备，并做精装修，预留洗衣机上下水口，设排烟道。
l 卫生间
每户三个卫生间（主人卫、公用卫、工人卫），送原装进口顶级洁具，并可按业主喜好进行设计装修，从淋浴喷头到大型豪华冲浪浴盆，皆采用当今最新科技、最流行外观。墙面和地面全部采用进口罗马磁砖，百余种款式与色彩可供挑选。
l 空调
每户送进口独立式小型家庭中央空调，采用风冷热泵水系统。配合室装修同时安装使用，IC卡分户计量。主机置于阳台，面向各房间室设送风口，各房间分设温控开关，温度随意调节，满足冬季采暖和夏季制冷的要求。
四部日本进口原装三菱高速电梯，部豪华装修，配24小时电视摄像监控系统、背景音乐和紧急呼叫系统，可同时容纳15人乘梯，候梯时间不超过五秒。
l 纯净水系统
采用进口负离子净化纯净水系统，有效去除水中杂质和细菌，铜质水管入户，免去二次污染，出水达到直接饮用标准。
智能化设施
l 可视对讲系统
采用当前先进技术，在大厦管理中心设可视对讲系统，并连接到住户，支持来访者与住户的安全沟通。具备以下八大功能：
1．高清晰度显示屏，影像清晰，语音逼真；
2．设有门铃提示，四种室呼叫音任君选择；
3．留言登录功能：呼叫住户时，如未应答，可对住户的室机留言告知；
4．显示功能：用户呼叫管理员时，自动显示住户门牌；
5．室外分机：在一层大厅设公用室外分机，在每户门外也有室外分机一部，可直接呼叫分机或管理中心，并双向对讲，并设计有防破坏报警系统；
6．管理中心：可呼叫分机对用户进行集中管理；
7．具有室开锁功能；
8．报警功能：室分机预留多种报警接口，可外接烟感探测器、瓦斯探测器及紧急按扭。
l 智能型立体停车系统
引进德国进口全自动智能型立体停车系统。其优点为除了考虑到人的健康与安全之外，同时亦考虑到车的安全。驾驶员只需将车开到地面的进车口，并进行简单的密码输入操作，即可达到存取车的目的，而车辆本身更可免除意外擦伤车身及被盗的危险，从根本实现人车分流。
l 七表远传系统
冷水表、热水表、中水、电表、煤气表、纯净水表、热能表通过多媒体技术实现远程费用查询、抄表、用户档案管理、费率维护等功能，并代缴费用。系统对七表故障运行情况进行探测、监控。
l 二十四小时热水系统
优质铜管入户，每户分表计量。
l 综合布线系统
采用朗讯布线系统，包括大厦部网络信息服务管理、光纤主干、超五类语音布线到户、家庭通讯总线接口，每户设二个语音点，一个数据点，在客厅、主人卧及主人卫各设一处插座，在书房设电脑插座一处，宽带高速上网。
l 消防自动报警系统
在地下车库设感温探测器，其它部位设烟感探测器，三层以上走廊、电梯和楼梯前室设烟感探测器、声光报警器和手动报警装置，系统按一定扫描周期自动执行全部探测器的巡检，保障大厦的消防安全。
l 防盗监控系统
大厦一层窗外设有红线外探测器，三层窗体设磁控开关报警器，楼顶设红外探测报警防护装置；各出入口（包括大堂及各分户门、各层楼梯口）、楼外停车场、会所中的重要部位及电梯安装摄像机实施电视监控；楼梯间通道门及车库门的电动门锁由控制中心控制开关，并与消防联动；控制中心及有突发事件发生可能的场所设紧急报警装置；以上系统均实行报警联动，当有警情时，能自动将报警摄像机切换到指定的监视点，启动预置功能及辅助功能，对报警点做出响应，并发出声光报警。
l 背景音乐系统
大厦在各休息区、会议室及经理办公室设音量开关，泳池及潮湿地方设置防水型扬声器，播放背景音乐及紧急通知。
l 有线电视系统
每户设二个用户终端（厅、主人卧），可接收全频道电视节目、卫星电视节目，并可接收大厦自办节目。
五、英式管家服务
[世纪经典大厦]聘请国际最著名的International Guild of Butlers (国际管家协会)作为物业管理顾问，为业主提供享誉国际的英式管家服务。
[世纪经典大厦]的卖点提炼
五大卖点：
高尚社区
景观优美
规划超前
户型独特
英式管家
一、高尚社区
l 星海广场被称为第一城市景观，气势恢弘，是城市建设的一座丰碑，是走向国际化都市的代表作，它将随着的进一步开放而闻名世界；
l 星海湾商务中心区是市面向21世纪的集会展、商贸、旅游、休闲为一体的国际商务中心区；
l 邻近高等学府和高新科技开发集中的地区，这里将成为居民文化素质和艺术品位最高的区域。
l 处于繁华闹市的边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景优美，达到国际一流水平的城市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮流。
二、景观优美
[世纪经典大厦]面对宽阔宏伟的星海广场，与现代化的国际星海会展中心毗邻而居；东望莲花山日出朝霞，西邻星海公园绿草如茵，北依体育中心气势恢弘，南濒黄海碧波万倾。
三、规划超前
l 品质领先
l 创新主题会所
l 智能化超前
四、户型独特
在东北地区率先推出跃复合体户型，分区明晰，实用率高，满足家庭成员的个性空间需求，充分体现现代人的居住价值观。
五、英式管家
[世纪经典大厦]聘请国际最著名的International Guild of Butlers (国际管家协会)作为物业管理顾问，避免通常物业管理过分统一的管理模式带来的种种弊端，超越星级酒店
式的服务，为业主提供享誉国际的英式管家服务，充分考虑每一个家庭的个性化需求，满足业主对生活方式、生活质量的高标准要求，保证业主家庭的隐密、安全、舒适和高贵，开创物业管理个性化的先河。
[世纪经典大厦]的营销突破点
一、[世纪经典大厦]营销的突破点
精心策划的公关推广活动
1．权威定位，开创“空中别墅、英式管家”之先河；品牌先导，全面整合市场优势资源。赋予大厦形象以视觉冲力、象征寓意和文化创意，树立高层高档住宅的第一品牌，从而树立锦联地产特点鲜明，格调高尚的开发商形象。
2．组织有特殊针对性的公关活动，媒体组合推出形象广告加以配合，以“21世纪经典生活”的广告形象力，制造独特鲜明的市场差异，抓住目标消费层的心理期望。
3．实施“多种按揭、拉层不同向差价、定向销售、顾客心理定价、顶级单位公开拍卖”的销售策略。
二、[世纪经典大厦]营销的障碍点
1． [世纪经典大厦]可称为“空中别墅”，一般认为“别墅”是带私家花园的远郊别墅，而[世纪经典大厦]这种位于市区中心的高层“空中别墅”，在还没有先例，需要一个被认识和接受的过程。
2． [世纪经典大厦]的特性决定其市场消费层面很窄，不适合大规模的媒体广告宣传，有关信息不易传播到位。
3． [世纪经典大厦]作为住宅，受规模和地理位置所限，生活配套设施不可能靠自身来完善，要依赖周边的市政配套建设，与社区未来的规划相关，这是开发商难以掌控的因素。
4．锦联房屋开发作为房地产开发商在的知名度和认知度还不高。
5． [世纪经典大厦]有30%的单位朝向或景观不利，对制定销售政策带来相当的难度。
6．物业管理难度较高，市场的期望值与现实条件有较大差距。
7．亚洲金融危机对人们心理的影响仍未消除，房地产市场近几年价格的下跌阴影和股市的不稳定，使部分投资者持币观望的态度一时难以改变。
8．从房地产市场的供需情况看，高档商品住宅供过于求。
三、[世纪经典大厦]营销的机会点
1．从宏观角度来看，我国目前总体经济形势良好，政治局势稳定，经济增长高速稳定，GDP年增长率稳定在8%左右；国家将房地产业作为启动新一轮经济增长的行业初见成效；福利房分配制度已逐渐被废除，住房商品化已成为不可逆转的现实，各地政府的政策都有不同程度的倾斜，总体上对房地产业的发展有利；人民币利率下调和国民储蓄的增加也将大大刺激商品房的消费，房地产投资以其所具有保值、增值并且风险相对较小等特点将吸引个人投资。
2．有投资潜力的高档住宅的需求将会增加。市的房地产市场从2000年开始进入高速成长期，经济形势和房地产市场（尤其是商品住宅）发展趋势看好，随着市进一步开放和城市环境的改善，其作为东北最大的对外港口和经济活动中心的地位将更加突显，到投资的中外客商将持续增长。
3． [世纪经典大厦]项目本身具有不可复制性和一定的绝版效应。市已将星海湾、老虎滩、东海头三个片区列为限制开发的区域，这三个片区的房地产项目开发已基本饱和，到2002年之前不再审批新的项目。
4． [世纪经典大厦]的市场定位正好与城市发展的思路“不求最大，但求最佳”不谋而合，该项目的推出将起到丰富房地产市场，提升住宅建设标准的示作用。
5．升值潜力巨大。 [世纪经典大厦]地处市集科研文教、旅游度假为一体的商业、金融中心——沙河口区，位于亚洲最大的海滨广场——星海广场，良好的地理位置、不可替代的自然及人工景观，为 [世纪经典大厦]增加了文化价值和环境价值。星海广场周边建设规划将形成由博物馆、体育馆、会展中心、五星级酒店、大型购物中心、高档住宅、海滨浴场等商业、文化、旅游、休闲等设施齐全的广场社区，形成风格各异、功能多样而又整体协调的建筑“群聚”优势。
6． [世纪经典大厦]开发商的超前意识和建造“世纪经典建筑”的魄力，为大厦注入了强者的精神和豪气，这将极丰富和延展[世纪经典大厦]的形象涵。
7． [世纪经典大厦]开发商的优势资源组合，是大厦的规划、设计、建筑和管理高水准的保证。
8． [世纪经典大厦]物业的优势：首座高百米的后现代设计风格建筑，外装饰从选材到色调极尽豪华。五星级酒店标准大堂装饰设计；高尚会所；日本进口原装三菱高速电梯；每户配送进口小型家庭独立式中央空调；在东北地区首次采用跃复合体户型设计，8种户型面积248-320平方米，四室二厅三卫到六室三厅三卫，客厅层高4.5米，房间层高3米；先进的智能化安保设施；85%的高实用率。
9．市房地产发展商的整合营销能力从2000年下半年开始有了长足的进步，但整体水平还有待提高，尤其对物业硬件和软件的整合配套方面显得不太成熟，这种现状为[世纪经典大厦]形象的全面塑造预留了相当的发展空间。
锦联集团投资建设[世纪经典大厦]，是基于长期的战略考虑，同时也有雄厚的实力去支持[世纪经典大厦]新颖有力的营销活动，独树一帜地在房地产市场上创造出鲜明的楼盘形象、集团实力形象，这一有力的市场推广活动，不仅会吸引[世纪经典大厦]的目标消费者，同时，也将创造出锦联集团巨大的无形资产。这种无形资产会反过来也将促动[世纪经典大厦]的市场销售。
[世纪经典大厦]的营销目标建议
一、[世纪经典大厦]的营销总目标
通过分阶段的市场推广活动，以“21世纪经典生活”为主题传播[世纪经典大厦]“超时代生态纯住宅”的整体形象，树立高层高档住宅第一品牌。
1．创造高层高档住宅第一品牌的知名度，让[世纪经典大厦]成为乃至整个东北地区高级住宅目标消费群的首选。
2．使[世纪经典大厦]成为星海湾商务区代表性建筑。
3．赢得高档住宅广告形象的制高点，让竞争者不能模仿。
4．建立锦联房屋开发的高档、实力形象。
5．建立目标客户的资料库，为锦联地产下一个项目奠定基础。
6．培训和提高锦联地产员工的实战水平与房地产营销素质，积累经验。
二、[世纪经典大厦]的阶段营销目标
根据[世纪经典大厦]的工程进度和项目特点，[世纪经典大厦]的市场营销目标将分为三个阶段实施：
1．第一阶段（部认购期，2000年3月至大厦封顶）
推广和树立[世纪经典大厦]的形象，收集市场信息反馈，建立目标消费群的资料库。
2．第二阶段（强销期，封顶至2001年2月）
l 争取在9月金秋时节正式开盘销售，现场设售楼处，充分利用在星海会展中心举办的大型国际性展览进行现场宣传。
l 利用年底节假日较多的时机，采取登门拜访、面对面销售等方式，重点突破目标消费者。
3．第三阶段（持续期，2001年3月至5月）
营造大厦氛围，完善绿化、灯光等工程，会所开始营业。
[世纪经典大厦]的营销策略要点
一、总体营销策略要点
核心策略——
品牌推动以项目品牌树发展商品牌，推动市场销售
公关推广以公关活动为核心，贯穿整个市场推广期
核心手段——
心理定价根据目标消费者的心理期望定价
定向销售跟踪、锁定目标消费群
公开拍卖引起媒介关注、扩大影响
1．导入“品牌制胜”的战略观念，运用品牌营销手段，将营销各阶段的推广活动都纳入以“21世纪经典生活”为主题，用塑造 [世纪经典大厦]名牌项目带动锦联地产树立品牌的战略中，从而有效推动市场销售。
2．利用锦联集团的优势资源、知名度和影响力，开展多种以推广[世纪经典大厦]为目的的公关、公益活动，吸引目标消费群的参与和注意，巧用新闻炒作和媒介的传播力量，借力创造[世纪经典大厦]的名牌效应。
3．定向销售和顾客心理定价是控制市场的有效手段，运用在[世纪经典大厦]这种特殊、量少的高档商品上会有效地刺激部分买家抬高价格，以示身份和能力。
4．拉层不同向差价、定向销售、顾客心理定价、公开拍卖等手段，同样是销售30%朝向较差单位的有效手段。
5．在适当时机，采用最顶级和最差单位公开拍卖的事件营销手段，吸引目标买家参与竞标，旨在引起媒介关注和报道，提高大厦和发展商的知名度。
6．形成“立足，重点东北，面向京、津、沪、港、台和海外（国、日本）”，“跳出卖”的宣传推广思路，使[世纪经典大厦]成为形象的一个重要组成部分。
二、阶段营销策略要点
1．部认购期
只推不售
造成市场饥渴，控制市场，制造悬念，避免因销售周期过长而导致的缺乏销售节奏、楼盘形象淡化、广告效果难以维持等问题。
2。强销期
顾客心理定价
引起目标消费层对价格制定方式的兴趣，转移其对楼层、朝向的价差的注意力。
3。持续期
公开拍卖
根据实际销售状况选择拿出最高级的或最差的单位进行公开拍卖，吸引目标消费群参与竞标。
[世纪经典大厦]的市场定位
一、[世纪经典大厦]的市场定位
超时代生态纯住宅
定位说明：
l 超时代的涵是运用国际最先进的规划理念，户型设计超前，智能化超前，管理模式超前。
l 追求居住环境更接近大自然，更符合自然生态是大趋势，除了在地理位置的选择之外，在人工环境营造、新材料和新环保技术应用方面也突出生态概念。
l 纯住宅更能体现高档次、高品位、私密性、温馨和人性化，更容易保证安全和安宁。
根据[世纪经典大厦]所处的社区环境和本身的质素，以及我们对房地产市场走势的分析，我们认为[世纪经典大厦]在未来两年能独树一帜，有可能成为的“住宅楼王”。除了硬件条件具备之外，软件是其能否称王的关键。其软件包括大厦的物业管理、大厦的形象塑造和推广，开发商的形象树立等部分。软、硬件应该相辅相成、互为补充。
1．集团支持
大厦由锦联企业集团公司投资兴建，集国际货运、地产置业为主导产业，集物业管理、装饰工程、生态休闲旅游、拳击体育事业为一体的综合性民营企业集团。集团资产达5.3
亿元。
2．实力组合
锦联集团与瑞华达国际投资实力组合，、、、各地物业管理、景观设计、营销策划精英强强联手。
3．增值社区
位于星海广场，社区规划完整、现代，城建和商业潜力巨大。
4．智能大厦
当今国际水准的大厦智能设备和技术，超过现行最高标准。
5．高尚会所
超过3000平方米的住户专用会所，装修豪华，功能齐全。
6．名牌材质
外墙、大堂、住户大门、窗、卫生间、厨房、小型中央空调、电梯、净水系统等设备和用材全部为名牌产品。
7．超前户型
在中国北方率先推出跃复合体户型，住宅功能分区合理，实用率高。
8．英式管家
国际公认的英式管家服务，周到、可靠，充分体现业主的身份高贵。
9．安全承诺
消防、防盗、停车等设施先进、完善、智能化程度高，保安措施严密，保安人员要求和管理严格。
[世纪经典大厦]的品牌形象定位
一、[世纪经典大厦]的品牌定位
尊贵高雅现代
定位说明：
尊贵——大厦材质高档，服务周全，以高档路线面对高档客户，能满足实力雄厚、品位高、时尚的业主心理在需求，物精客尊，相互辉映，各得其所。
高雅——大厦的后现代造型和典雅的装饰充满了现代文化和艺术的气息，能满足时代精英的审美情趣。
现代——先进的智能化设施和高速的通讯网络，能满足现代人追求效率和充分享受科技带给人类的方便。
二、[世纪经典大厦]的品牌形象
1．品牌核心形象
龙马展翼
“龙马”是马头龙身的合体，中国古代传说中的神物，是吉祥、高贵的象征。用于[世纪经典大厦]主体形象的飞马和海龙的合体造型，暗示中国传统文化与象征西方文化的海洋文化融会贯通，象征大厦品质高贵、独具特性和气势不凡。
“龙马展翼”作为[世纪经典大厦]的品牌核心形象，在整合营销过程中，将要通过广告推广、公关公益和礼品海报等手段，始终贯穿下去，区别于其他楼盘，树立[世纪经典大厦]独一无二的品牌形象。
“龙马展翼”因其古典的形意和色彩，会与[世纪经典大厦]的现代感产生一定距离，需要运用广告语予以弥补。
2．品牌形象广告语建议
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》，是###特地为大家整理的，希望对大家有所协助！ 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质实行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处 顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿，力争 完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置 不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点： 对楼盘实行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
广告策划文案模板 一。前言 二。广告商品 三。广告目的 四。广告期间 五。广告区域 六。广告对象 七。策划构思 八。广告策略 九。广告主题表现及媒体运用 本公司代理广告x洗发水产品的全盘广告作业，至今已将近两年，两年来，本公司无时不以兢兢业业的敬业态度， 为该系列产品的市场行销及广告策略等做积极的策划，在广 告上除了力求表现外，更时时配合蒸蒸日上的业务，促进产 品销售。 本公司代理洗发水广告，第一年年的广告重点是放在香 皂上，对于商品知名度的扩大及印象的加深有不可轻估的贡献，该篇广告并因而荣获经济日报主办的广告金桥奖。第二 年为配合贵公司的经营方针，前半年度以x洗发水为广告之主力的商品，强调头皮屑不可忽视，即采取行动，我们选用 的标题是“对付头皮屑要选择好的洗发水”，教育消费者正确选择洗发水观念及方法，也收到良好的效果，同时亦荣获
生活日报主办的广告最佳创意“优胜奖”。 然而，根据分析，洗发水的市场虽然较大，但因竞争品 牌众多，广告投资量大，欲争取较高的市场占有率，殊非易 事。本公司建议明年度销售及广告诉求重点，应放在指名购 买及衔接及年广告投资重点上，并以x洗发水为主，以下即本公司根据市场及消费者心理各项因素所研拟的年x洗发水广告企划案，尚且不吝斧正。 广东x洗发水公司——x洗发水 1、促进指名购买 2、强化商品特性 3、衔接、年广告 4、传播影响程度：不知名—知名—了解—信服—行动 所有居民用户 市场大小的变化情况的两种： a：量的变化——随着人口的自然增减而变化。 b：质的变化——随着社会形态、价值观念、文化水准 等而变化。 在这两种变化中同类型商品都会蒙受同样的影响，即厉 害均沾，而且变化多是渐进的，也非单独某一品牌的力量所 可左右的。 旧市场占有率的提升 使用及购买频度的增加
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
XXX房地产营销策划书 目录 一、活动目的 二、活动时间、地点 三、活动主题 四、活动内容 五、活动议程安排 六、促销策略 七、展示物料及现场包装 九、现场活动 十、其他工作 活动目的 · 整合前期品牌宣传的资源，创造“XXX”正式开盘的轰动效应； · 充分利用选铺活动的人气烘托气氛，达到销售业绩的突破； · 全方位的新闻炒作，扩大社会认知度 本项目计划于2010年2月1日首期公开发售，为了能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部，以及规范整个销售流程，从而制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。 活动时间、地点 · 2010年2月1日9：30——12：30 · 开盘及抽奖活动仪式：售楼部外舞台 · 选铺：售楼部内 活动主题 ·财富“钱眼”在转角，旺铺开放日——XXX盛大开盘！ 活动内容 · 开盘仪式 （1）歌舞表演（2）领导讲话（3）剪彩（4）舞狮、鸣炮· 客户选房 · 全部成交客户的抽奖活动 · 网络、电视、新闻炒作 活动议程安排 · 开盘仪式（9：30—10：00） （1） 9：00—9：30 工作人员、物料准备到位，音乐响起 （2） 9：30—12：30 歌舞表演 （3） 9：30—9：35 主持人宣布仪式开始，并介绍领导 （4） 9：35—9：45 由开发商领导致辞 （5） 9：45—10：00 剪彩仪式开始，精彩舞狮，礼炮齐鸣，音乐响起· 选铺及抽奖活动（10：00—12：30）
（1）10：00—12：30 歌舞表演，主持人唱号，客户按规定顺序号进行换签、选铺 （3）10：00—12：30 客户礼品赠送 （2）12：30 成交客户的抽奖活动 ·促销策略（保证开盘当天的人气聚集） （1）购铺优惠 凡是在开盘三天内成交客户，购铺享受一次性98折，按揭99折， （2）购铺抽奖 凡是换签成交的客户，均可参加开盘当天抽奖活动 特等奖：数量1名一等奖：数量2名 二等奖：数量5名三等奖：数量8名 居家礼品：按购房数量确定（购房客户均可获得） （3）特价商铺 在开盘当天推出一套特价商铺提供客户选择，具体实施内容另附。 （4）歌舞表演准备一些客户互动小奖品：10元左右数量50名 展示物料 · 宣传资料：宣传单张、折页、报纸、户型图均摆放在客户座位上； · 抽奖奖品：奖品摆放在舞台显眼位置（只有成交客户才有资格抽取）； · 宣传水牌：水牌摆放在售楼部外。 现场包装 · 舞台：背景墙喷绘，奖品摆放，音乐 · 售楼部外：门口设置拱门，空飘；摆放花篮，红地毯，帐篷；客户签到区、等候区、休息区、 · 售楼部内：客户选铺区、签约区、收款处、销控板 现场活动 · 选铺流程：客户签到——排队等候——进入换签、选铺——交款签约——购铺成交——抽奖活动 · 媒体计划： · 参加单位和人员安排： · 物料、费用：一、物料：客户购铺有机会获得奖品，舞台小礼品； 二、现场：当天现场舞台表演，开盘当天物料费用； 三、宣传：宣传广告、横幅及不可遇见费用； 其它工作 · 开盘活动各执行细案见附件一； · 人员分工安排见附件二； · 现场布置示意图见附件三、舞台背景墙效果图见附件四、水牌等设计方案见附件五； · 抽奖券（含抽奖规则）、兑奖券文案、设计方案见附件六； · 舞台表演节目单见附件七； · 售楼部现场（场内）音响由售楼部提供；
一份完整的广告策划书文本应该包括一个版面精美、要素齐备的封面，以给阅读者以良好的第一印象。 广告策划小组名单 在策划文本中提供广告策划小组名单，可以向广告主显示广告策划运作的正规化程度，也可以表示一种对策划结果负责的态度。 目录： 在广告策划书目录中，应该列举广告策划书各个部分的标题，必要时还应该将各个部分的联系以简明的图表体现出来，一方面可以使策划文本显得正式、规范，另一方面也可以使阅读者能够根据目录方便地找到想要阅读的内容。 前言： 在前言中，应该概述广告策划的目的、进行过程、使用的主要方法、策划书的主要内容，以使广告客户可以对广告策划书有大致的了解。 正文： 第一部分:市场分析 这部分应该包括广告策划的过程中所进行的市场分析的全部结果，以为后续的广告策略部分提供有说服力的依据。 一、营销环境分析 1.企业市场营销环境中宏观的制约因素。 (l)企业目标市场所处区域的宏观经济形势： ·总体的经济形势 ·总体的消费态势 ·产业的发展政策 (2)市场的政治、法律背景： ·是否有有利或者不利的政治因素可能影响产品的市场? ·是否有有利或者不利的法律因素可能影响产品的销售和广告? (3)市场的文化背景，
·企业的产品与目标市场的文化背景有无冲突之处? ·这一市场的消费者是否会因为产品不符合其文化而拒绝产品? 2.市场营销环境中的微观制约因素。 ·企业的供应商与企业的关系 ·产品的营销中间商与企业的关系 3.市场概况。 (1)市场的规模， ·整个市场的销售额 ·市场可能容纳的最大销售额 ·消费者总量 ·消费者总的购买量 ·以上几个要素在过去一个时期中的变化 ·未来市场规模的趋势 (2)市场的构成， ·构成这一市场的主要产品的品牌 ·各品牌所占据的市场份额 ·市场上居于主要地位的品牌 ·与本品牌构成竞争的品牌是什么? ·未来市场构成的变化趋势如何? (3)市场构成的特性， ·市场有无季节性? ·有无暂时性? ·有无其他突出的特点?
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产广告策划方案 篇一：房地产楼盘广告策划方案(范文) 房地产楼盘广告策划方案（范文） 任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象本方案在于为“滨江园”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“滨江园”项目的资源问题与机会，以达到或超出“滨江园”的原定销售计划，并为滨江房地产塑造品牌 第一节市场分析 一、××市房地产市产基本状况 1 、××市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场所以，各大商家纷纷进入××房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级从XX年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平即房地产大战既将打开××市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房
地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化到XX年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元XX年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元最新统计数据表明,XX年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由XX年初的824元/平方米上升至XX年初的1002元/平方米,升幅达21.6% 2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点具体表现在以下这些方面：A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足B 、有的没有服务的概念这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去C 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重 3 、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法 二、××市同类住宅调查统计
广告策划方案模板 封面： 一份完整的广告策划书文本应该包括封面，以给阅读者以良好的第一印象。不要过于精美，但使用的纸厚度要比文厚些，策划书封面应注意策划的形式，策划完成的日期，策划书的编号，广告策划小组( 在策划文本中提供广告策划小组，可以向广告主显示广告策划运作的正规化程度，也可以表示一种对策划结果负责的态度。) 目录： 在广告策划书目录中，应该列举广告策划书各个部分的标题，必要时还应该将各个部分的联系以简明的图表体现出来，一方面可以使策划文本显得正式、规，另一方面也可以使阅读者能够根据目录方便地找 到想要阅读的容。 前言： 前言是总纲，总领整个广告策划书，其容应包括策划的缘起，策划这个广告的广告主的基本情况，该广告主现在所要面临的问题。应该概述广告策划的目的、进行过程、使用的主要方法、策划书的主要容，以使广告客户可以对广告策划书有大致的了解。 正文： 第一部分:市场分析 这部分应该包括广告策划的过程中所进行的市场分析的全部结果，以为后续的广告策略部分提供有说服力的依据。 一、营销环境分析
1．企业市场营销环境中宏观的制约因素。 (l)企业目标市场所处区域的宏观经济形势：·总体的经济形势·总体的消费态势·产业的发展政策 (2)市场的政治、法律背景： ·是否有有利或者不利的政治因素可能影响产品的市场? ·是否有有利或者不利的法律因素可能影响产品的销售和广告? (3)市场的文化背景， ·企业的产品与目标市场的文化背景有无冲突之处? ·这一市场的消费者是否会因为产品不符合其文化而拒绝产品? 2．市场营销环境中的微观制约因素。 ·企业的供应商与企业的关系·产品的营销中间商与企业的关系 3．市场概况。 (1)市场的规模， ·整个市场的销售额·市场可能容纳的最大销售额·消费者总 量·消费者总的购买量 ·以上几个要素在过去一个时期中的变化·未来市场规模的趋势 (2)市场的构成， ·构成这一市场的主要产品的品牌·各品牌所占据的市场份额·市 场上居于主要地位的品牌 ·与本品牌构成竞争的品牌是什么?·未来市场构成的变化趋势如 何? (3)市场构成的特性，
深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、
银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
房地产广告策划书范本 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。下面是为大家整理的策划书，欢迎阅读! 【范本一】 一、前言 莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。 莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。 莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。 莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。 二、市场分析 1)市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。 果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。 在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。 现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。 重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。
香水广告策划书范文 一、广告策划调研 某著名化妆品所生产的化妆品一向是以高贵、优良的品质著称，提到其品牌下的化妆品，消费者总是非常信任，推出的各种品牌香水更受女性消费者的青睐。 (一)各品牌香水的特色分析 我公司的×××香水(女士专用)，在包装特色、包装规格、价格等方面与其他竞争品牌的差异比较如下表所示。 ×××香水与其他品牌的差异化比较 香水品牌包装特色包装规格(ml) 价格(元) ×××香水 a品牌香水 b品牌香水 c品牌香水 …… (二)香水广告市场形势分析 经过对全国香水市场的调查，对各大竞争品牌的广告投放量进行分析，比较如下表所示。 XX年下半年期刊广告投放量居前八位的香水品牌 单位：万元 排名品牌 XX年7～12月 XX年7～12月同比增长率(%) 1 a品牌香水 2 b品牌香水 3 c品牌香水 4 …… (三)香水的目标市场描述 1.香水市场细分如下表所示。 香水市场细分表 整体市场市场细分目标对象 国内外香水市场 1.主要市场(活跃客户) (1)主要对象为22～45岁的高层白领女士、阔太太
(2)美容界的专业人士(如美容师、化妆师等) 2.次要市场(不活跃客户) (1)18～22岁的未婚白领女性 (2)18～40岁的男性 2.目标消费者研究。 对于目标消费者的特征描述如下表所示。 香水消费者特征分析表 目标市场的特征要素目标市场的特征描述 1.购买渠道未婚女士 (1)百货专柜 (2)大型商场或卖场 (3)国外带回 已婚女士 (1)百货专柜或百货行 (2)向朋友咨询品牌、购买地点后去购买 (3)国外带回 2.购买状态 (1)用完再买 (2)没用完，看到喜欢就买 (3)亲友赠送 3.消费行为(应用场合) (1)参加正式宴会 (2)平时上班 (3)外出逛街 4.品牌使用情况 (1)未婚女姓偏爱花香型香水系列 (2)大多数消费者认为不同品牌的香水各具功能 5.对产品特性的要求外观漂亮大方，可以更换，携带方便，保养功能，高档，色彩高雅、精致 二、×××香水营销目标与广告目标 (一)广告产品 以×××香水(女士专用)为主，辐射本公司的所有香水品牌。 (二)市场总体目标 由于×××香水(女士专用)是一款上市时间不久的产品，不易让人接受，因此，本次广告的总体市场目标是打造该香水的知名度，并让消费者确信本香水为高档化妆品，从而在整个国际市场的占有率达到 %。 (三)广告总体目标 1.提高消费者对×××香水(女士专用)的指名购买率。 2.提高×××香水(女士专用)的美誉度、知名度和市场占有率。
房地产策划招标书 The latest revision on November 22, 2020
【西安浐灞腾讯云大数据中心】 项目 策划销售代理公司 招 标 文 件 招标单位：陕西瑞普泰华实业有限公司
目录第一章招标邀请 第二章招标内容及要求 第三章投标须知 第四章开标事项
第一章招标邀请 （以下简称乙方）： 1、我公司对西安浐灞腾讯云大数据中心项目采用邀请招标方式，择优选定策划销售代理单位。经考察现邀请贵公司参加投标。 2、请贵公司于指定时间、地址领取招标文件，并按时参加开标。 3、简要内容 (1)招标单位：西安浐灞腾讯云大数据中心（以下简称甲方） (2)招标范围：策划销售代理公司 (3)招标内容：项目策划及销售代理 (4)投标单位资格要求：具有独立法人资格，具有房地产策划及销售业务资格和相应业绩，并具有实际操作高档写字楼（公寓）经验的房地产销售代理公司,具有广州本地操作项目经验公司优先。(投标单位报名时提交以下资料原件及复印件：公司简介、营业执照、税务登记证、财务信用证明、相关业绩证明等) 4、领取招标文件 时间：2014年月日前，若有变化将另行通知(以电子文件形式发放) 地点： 联系人： 电话： 5、报名截止时间
第二章招标内容及要求 投标单位提供房地产全程策划及销售代理服务，负责本项目整体营销中下列工作任务：（详细内容由投标单位在工作计划书中另行拟定，并经招标单位核定同意后作为合同附件。） 一、服务涵盖范围 前期策划 （一）市场调研 1.西安市房地产市场现状分析； 2.西安市写字楼（公寓）市场现状分析及西安浐灞腾讯云大数据中心 项目及周边路段写字楼（公寓）状况分析； 3.潜在客户市场调查分析。 营销策划 （一）项目营销总体策略 （二）项目阶段性营销计划 （三）入市时机选择 （四）客户分析及拓展策略 （五）销售分期控制 （六）价格定位及策略 （七）产品优化建议 (八)市场变化所采取的应对策略 （九）周报、月报、年报的编制 项目形象定位建议 （一）销售中心装修及展示建议； （二）户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等； （三）项目推广口号 （四）整体推广计划 （五）广告预算及媒体组合 销售代理 （一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产项目商业计划书 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
XXX房地产项目商业计划书 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 收方签字：
发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4竞争分析...（竞争对手、竞争优势）
1.5营销策略... 1.6组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施） 第二部分项目公司介绍 2.1公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2公司股权现状与历史变更...
房地产营销策划方案格式范文-策划书范文 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显着的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性认识和理性认识相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;
2)展现楼盘的综合优势; 3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而不同二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这八种不同的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体
网络广告策划书范文 网络广告策划书范文（一） 一、确定网络广告的目标：广告目标的作用是通过信息沟通使消费者产生对品牌的认识、情感、态度和行为的变化，从而实现企业的营销目标。在公司的不同发展时期有不同的广告目标，比如说是形象广告还是产品广告，对于产品广告在产品的不同发展阶段广告的目标可分为提供信息、说服购买和提醒使用等。AIDA法则是网络广告在确定广告目标过程中的规律： 1、第一个字母A是“注意”（Attention）在网络广告中意味着消费者在电脑屏幕上通过对广告的阅读，逐渐对广告主的产品或品牌产生认识和了解。 2、第二个字母I是“兴趣”（Interest）。网络广告受众注意到广告主所传达的信息之后，对产品或品牌发生了兴趣，想要进一步了解广告信息，他可以点击广告，进入广告主放置在网上的营销站点或网页中。 3、第三个字母D是“欲望”（Desire）。感兴趣的广告浏览者对广告主通过商品或服务提供的利益产生“占为己有”的企图，他们必定会仔细阅读广告主的网页内容，这
时就会在广告主的服务器上留下网页阅读的记录。 4、第四个字母A是“行动”（Action）。最后，广告受众把浏览网页的动作转换为符合广告目标的行动，可能是在线注册、填写问卷参加抽奖或者是在线购买等。 二、确定网络广告的目标群体：简单来说就是确定网络广告希望让哪些人来看，确定他们是哪个群体、哪个阶层、哪个区域。只有让合适的用户来参与广告信息活动，才能使广告有效地实现其目标。 三、进行网络广告创意及策略选择： 1、要有明确有力的标题：广告标题是一句吸引消费者的带有概括性、观念性和主导性的语言。 2、简洁的广告信息； 3、发展互动性：如在网络广告上增加游戏功能，提高访问者对广告的兴趣； 4、合理安排网络广告发布的时间因素：网络广告的时间策划是其策略决策的重要方面。它包括对网络广告时限、频率、时序及发布时间的考虑。时限是广告从开始到结束的时间长度，即企业的广告打算持续多久，这是广告稳定性和新颖性的综合反映。频率即在一定时间内广告的播放次数，网络广告的频率主要用在E-mail广告形式上。时序是指各种广告形式在投放顺序上的安排。发布时间是指广告发布是在产品投放市场之前还是之后。根据调查，消费者上网