授课提纲
模块一：营改增原因分析与改革进程
模块二：增值税的征税范围与税率、征收率
模块三：纳税人、扣缴义务人的规定
模块四：一般纳税人纳税操作
模块五：小规模纳税人纳税操作
模块六：过渡政策
模块一：营改增原因分析与改革进程
（一）营改增原因分析
增值税可以避免重复征税
避免重复征税是以抵扣链条完整为前提的
如果抵扣链条不完整，会出现什么结果？
（二）改革进程
模块二：增值税的征税范围及税率、征收率
问题：营改增范围
是否营改增一般纳税人税率或营业税税率
1.汽车租金
2.房屋租金
3.转让专利权
4.航空公司出租飞机，不配备操作人员
5.航空公司出租飞机，配备操作人员
6.代理报关服务
7.广告服务
8.软件开发
9.工程设计
10.工程建筑
（一）营改增范围、税率、征收率
征税范围税率征收率
交通运输业11%
3% 部分现代服务业
有形动产租赁17%
研发和技术服务
6%
信息技术服务
文化创意服务
物流辅助服务
鉴证咨询服务
“1”：交通运输业
暂不包括铁路运输，但包含轨道交通运输
经营快递业务、在旅游景点经营索道业务暂不属于本次营改增范围
远洋运输的程租、期租业务；航空运输的湿租业务属于交通运输业的征税范围
远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产租赁
快递业务是否营改增？
单位和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税
实际执行中
有快递经营许可证：邮电通信业，不改增值税
无快递经营许可证：运输业或货代业征税，改增值税
出租车公司向出租车司机收取的管理费用
出租车属于出租车公司的
按照“陆路运输服务”征收增值税
出租车属于出租车司机的
不征收增值税
“6”：部分现代服务业
围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。
研发和技术服务
信息技术服务
文化创意服务
物流辅助服务
有形动产租赁服务
鉴证咨询服务
（1）研发和技术服务
包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。
技术转让服务：转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动
（2）信息技术服务
利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。
（3）文化创意服务
包括设计服务、商标著作权转让服务（包括商誉和特许经营权转让服务）、知识产权服务、广告服务（含广告代理服务）和会议展览服务（含会议展览代理服务）。
注意：广告服务:包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。
组织安排会议或展览的服务按照“会议展览服务”征收增值税
（4）物流辅助服务
包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。
财税[2012]86号：港口设施经营人收取的港口设施保安费按照“港口码头服务”征收增值税
（5）有形动产租赁服务
包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。
远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产租赁，按照“有形动产租赁服务”而非“交通运输业”征收增值税。
（6）鉴证咨询服务
包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。
建筑图纸审核服务、环境评估服务、医疗事故鉴定服务，按照“鉴证服务”征收增值税；代理记账服务按照“咨询服务”征收增值税
问题解析：营改增范围（1）
是否营改增一般纳税人税率或营业税税
率
1.汽车租金T（有形动产租赁）17%
2.房屋租金F（不动产租赁，缴纳营业税）5%
3.转让专利权T（研发和技服）6%
4.航空公司出租飞机，不配备操作人
员
T（干租，有形动产租赁）17%
5.航空公司出租飞机，配备操作人员T（湿租，交通运输业）11%
问题解析：营改增范围（2）
是否营改增一般纳税人税率或营业税税率
6.代理报关服务T（物流辅助服务）6%
7.广告服务T（文化创意服务）6%
8.软件开发T（信息技术服务）6%
9.工程设计T（文化创意服务）6%
10.工程建筑F（建筑业，继续征收营业税）3%（营业税税率）
增值税和营业税的征税范围
所得来源地的判断标准
流转税的判断标准≠所得税的判断标准
营改增：在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。
所得来源地判定的一般规则
属人原则境内的单位或者个人提供的应税服务所获得的收入，无论劳务发生在境内还是境外，都属于境内的所得
属地原则只要应税服务接受方在境内，无论提供方是否在境内，都属于境内应税服务境内的含义：属地+属人
在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。
下列情形不属于在境内提供应税服务：
境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。
应税服务的提供方为境外单位或者个人；
务发服务（2）向境外单位提供的技术转让服务、技术咨询服务、
合同能源管理服务（但不包括合同标的物在境内的合同能
源管理服务）
信息技术向境外单位提供的软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务
文化创意向境外单位提供的设
计服务（不包括对境内
不动产提供的设计服
务）
（1）会议展览地点在境外的会议展览服务
（2）向境外单位提供的商标著作权转让服务、知识产权
服务
（3）广告投放地在境外的广告服务
物流服务（1）存储地点在境外的仓储服务
（2）向境外单位提供的物流辅助服务（仓储服务除外）
有形动产租赁标的物在境外使用的有形动产租赁服务
鉴证咨询向境外单位提供的认证服务、鉴证服务、咨询服务（但不包括对境内货物或不动产的认证服务、鉴证服务和咨询服务）
模块三：纳税人、扣缴义务人的规定
类型划分标准
1.生产企业年销售额50万元
2.商业企业年销售额80万元
3.应税服务年销售额500万元
4.年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税
5.非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税
未达到上述标准，但会计核算健全，能准确提供税务资料，也可以申请一般纳税人资格
注意：销售额含扣除前、免税、减税数额
（一）计税方法
小规模纳税人：简易计税方法
应纳税额=不含税销售额×征收率
一般纳税人：规范化的计税方法
应纳税额=销项税额-进项税额
（二）特殊规定
试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车），可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。
试点纳税人在试点实施前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。
（三）扣缴义务人的规定
境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人；在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。
符合下列情形的，按照《试点实施办法》规定代扣代缴增值税：
以境内代理人为扣缴义务人的，境内代理人和接受方的机构所在地或者居住地均在试点地区。
取得增值税专用发票，抵扣进项税额
未取得增值税专用发票，不得抵扣进项税额；也不得差额计税
案例
试点地区A运输公司（增值税一般纳税人）收取联运运费111万，将其中的88.8万元（含增值税）支付给试点地区B运输公司，取得增值税专用发票
如果B运输公司属于增值税一般纳税人
借：主营业务成本800000
应交税费——应交增值税（进项税额） 88000
贷：银行存款（或应付账款）888000
填入附表2的第2行
如果B运输公司属于增值税小规模纳税人
借：主营业务成本825840
应交税费——应交增值税（进项税额） 62160
贷：银行存款（或应付账款）888000
填入：附表2的第2行，金额“价税合计”，税额=金额×7%
附表2：本期进项税额明细（节选）
一、申报抵扣的进项税额
项目栏次份数金额税额（一）认证相符的税控增值税专用发票1=2+3
其中：本期认证相符且本期申报抵扣 2
前期认证相符且本期申报抵扣 3
（二）其他扣税凭证4=5+6+7+8
（2）支付给非试点纳税人
试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人价款后的余额为销售额。
非试点纳税人
试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人
非试点纳税人的范围
铁路运输部门？
非试点地区的运输公司？
国际运费？
试点纳税人（一般纳税人）差额征税的会计处理
在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
案例
某运输公司收取联运运费111万，将其中的88.8万元支付给内蒙古地区的运输公司，取得运费结算单据
试点物流企业从事运输、仓储业务，应以取得的全部运输业务收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税，取得的全部仓储收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为计税营业额。
3.勘察设计单位的具体规定
对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。
4.有形动产融资租赁
经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。
5.代理业务的具体规定
纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。
（1）广告代理业
从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。
纳税人从事广告代理业务时，委托广告发布单位制作并发布其承接的广告，无论该广告是通过何种媒体或载体（包括互联网）发布，无论委托广告发布单位是否具有工商行政管理部门颁发的《广告经营许可证》，纳税人都可以差额计税——允许扣除广告发布费
营改增中广告服务的界定
广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。
广告代理业
支付的广告策划、设计、制作等费用
必须取得增值税专用发票，才能够抵扣进项税额；不得差额计税
支付的广告发布费
支付给试点纳税人
必须取得增值税专用发票，可以抵扣进项税额
未取得增值税专用发票，不得抵扣进项税额，不得差额计税
支付给非试点纳税人
差额计税
案例
试点地区某广告公司在此次“营改增”试点中被认定为一般纳税人。2013年1月10日，其与客户签订了一份广告代理合同，合同含税总价为1060万元，该广告公司又与江西省电视台签订广告发布合同，合同金额为636万元。该广告于2月10日发布，广告公司收到江西省电视台开具的广告发布营业税发票，金额为636万。
注：广告公司支付了江西省电视台全额费用，但只收到客户80%的合同款，该广告公司应如何进行会计核算？
解析
不含税价=1060÷（1+6%）=1000（万元）
（1）广告发布时
应交税费——应交增值税（进项税额） 3.5
贷：银行存款 50
（三）视同提供应税劳务
纳税人提供应税服务的价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同提供应税服务而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（1）按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
（2）按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
（3）按照组成计税价格确定。
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
（四）纳税义务发生时间
（1）某公司2012年12月1日出租一辆小轿车，租金5000元/月，预收对方一年租金60000元，何时发生增值税纳税义务？
（2）甲运输公司2012年12月15日接受乙企业委托运送货物，运费60万。12月25日开始运输，于2013年1月8日到达目的地，期间于12月29日收到运费40万元，2013年1月8日收到运费20万元。12月份增值税的销售额为多少？
纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；
收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。
纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
先开具发票的，为开具发票的当天。
问题
1.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入
2.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2013年11月12日销售使用过的办公桌椅，该桌椅系2012年10月5日购入，购入设备时该企业为一般纳税人
3.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为小规模纳税人
4.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为一般纳税人
5.某酒厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的酿酒设备，该设备系2008年9月8日购入
6.试点地区某运输公司系增值税小规模纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入
上述业务如何纳税？如何进行账务处理？如何填写纳税申报表？
二、销售使用过的固定资产
1.销售自己使用过的、已经抵扣进项税额的固定资产
按适用税率征收增值税；
可以开具增值税专用发票
通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算
2.销售自己使用过的、不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产
按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
如何填写纳税申报表？
问题解析
1.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入。
解析：按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
2.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2013年11月12日销售使用过的办公桌椅，该桌椅系2012年10月5日购入，购入设备时该企业为一般纳税人。
解析：按适用税率征收增值税；
可以开具增值税专用发票
通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算
3.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为小规模纳税人。
解析：按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
4.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为一般纳税人。
解析：按适用税率征收增值税；
可以开具增值税专用发票
通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算
5.试点地区酒厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的酿酒设备，该设备系2008年9月8日购入。
解析：按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
6.试点地区某运输公司系增值税小规模纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入。
小规模纳税人纳税操作时进行介绍
三、进项税额的确定及账务处理
准予抵扣的进项税额
不得抵扣的进项税额
进项税额转出
1.准予抵扣的进项税额
（1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额
（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额
（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或
（2）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。
非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物。
（4）接受的旅客运输服务。
（5）自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，但作为提供交通运输业服务的运输工具和租赁服务标的物的除外。
3.进项税额转出
已抵扣进项税额的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务，由于事后改变用途被用于不得抵扣进项税额情形的（简易计税方法计税项目、非增值税应税劳务、免征增值税项目除外），或者由于在产品、产成品等发生非正常损失等原因，出现不得抵扣进项税额的情形时，应做“进项税额转出”处理。
四、应纳税额的计算及账务处理
应纳税额=销项税额-进项税额
账务处理
应交税费下设三个与增值税有关的明细账
应交增值税
未交增值税
增值税检查调整
1.应交增值税
借方专栏
（1）进项税额；（已经介绍过）
（2）已交税金；
（3）减免税款；
（4）出口抵减内销产品应纳税额；（出口退税用）
（5）转出未交增值税；
（6）营改增抵减的销项税额；（已经介绍过）
贷方专栏
（7）销项税额；（已经介绍过）
（8）出口退税；（出口退税用）
（9）进项税额转出；（已经介绍过）
（10）转出多交增值税。
“已交税金”专栏
本月缴纳本月的增值税款
12月15日缴纳12月1~10日应该缴纳的增值税10万元
借：应交税费——应交增值税（已交税金） 10
贷：银行存款10
“减免税款”专栏
反映企业按规定直接减免的增值税款
财税[2012]15号文件的账务处理
增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理
增值税一般纳税人的会计处理
企业购入增值税税控系统专用设备，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
企业发生技术维护费，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。
“转出未交增值税”专栏
核算企业月终转出应缴未缴的增值税。
某企业2012年12月31日增值税账户贷方的销项税额为34000元，借方的进项税额为16000元，月末账务处理为：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 18000
贷：应交税费——未交增值税 18000
2013年1月份缴纳2012年12月份税款时：本月缴纳上月税额
借：应交税费——未交增值税18000
贷：银行存款18000
“转出多交增值税”专栏
核算企业月终转出多缴的增值税。
某企业2012年12月31日增值税账户贷方的销项税额为10000元，借方的进项税额为17000元。
月末不进行账务处理。
某企业2012年12月31日增值税账户贷方的销项税额为10000元，借方的进项税额为8000元，已交税金为9000元。月末账务处理为：
借：应交税费——未交增值税 7000
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）7000
2.未交增值税
核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额（包括一般纳税人按征收率计算的应纳税款），转入多缴的增值税也在本明细科目核算。
模块五：小规模纳税人纳税操作
应纳税额=销售额×征收率
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
不得抵扣进项税额
1.增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的问题
小规模纳税人的会计处理
初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。
（1）购入增值税税控系统专用设备，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
（2）技术维护费，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“管理费用”等科目。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
财税[2016]47号文实务解读：劳务派遣服务营改增后的政策（含如何开票、会 计处理等） 劳务派遣服务政策规定 1.一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财税〔2016〕36号文件的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 2.小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财税〔2016〕36号文件的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 3.选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 4.劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。 劳务派遣服务营改增政策实务解读 1.一般纳税人提供劳务派遣服务 （1）一般计税方法 以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税，适用的税率为6%，即： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 其中：销项税额=销售额×税率，劳务派遣服务适用的税率6% 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （2）按照简易计税方法依5%差额纳税 选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税，即： 应纳税额=(全部价款和价外费用-代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用) ÷（1+5%）×5%
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
营改增对万科地产影响分析 ［摘要］随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提升,房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业 税改增值税的改革措施不但受到国家的广泛注重，也成为各大房产开 发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析 了解“营改增”对我国地产行业影响，进而解决该影响对我国地产行 业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。 1“营改增”的内容和意义 “营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税， 这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分实行纳税进而减少重复征 税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业实行试点，进一步扩展到其他行业领域。从2011年11月《营业税改征增值税试 点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施， 体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实 施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有 所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正 式实施。截至当前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在
“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增”时代。而全面覆盖这个举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这个方案对自身的利弊关系，有效使用这个政策的优势即时预防这个政策的劣势所带来的影响促动企业持续发展壮大。 2“营改增”对万科地产产生的影响分析 2．1万科地产简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。 2．2“营改增”后万科地产纳税变化
一、单选题 1、小规模纳税人提供邮政服务适用于增值税税率为（）。 A、3% B、5% C、6% D、11% 【正确答案】A 【您的答案】 2、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，应（）。 A、免征增值税 B、按照3%的征收率全额缴纳增值税 C、按照5%的征收率全额缴纳增值税 D、减按1.5%的征收率全额缴纳增值税 【正确答案】A 【您的答案】 3、纳税人在销售新货物的同时，有偿收回旧货物的销售行为是（）。 A、视同销售行为 B、折扣方式销售 C、以旧换新方式销售 D、以物易物方式销售 【正确答案】C 【您的答案】 4、航道疏浚服务属于（）。 A、建筑服务 B、物流辅助服务 C、文化体育服务 D、租赁服务 【正确答案】B 【您的答案】 5、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照（）的预征率计算应预缴税款。 A、1% B、2%
C、3% D、5% 【正确答案】B 【您的答案】 6、电信业中的基础电信的增值税税率为（）。 A、13% B、5% C、6% D、11% 【正确答案】D 【您的答案】 7、下列适用零税率的是（）。 A、国际运输服务 B、金融服务 C、增值电信服务 D、农产品 【正确答案】A 【您的答案】 8、其他个人出租住房，按照（）。 A、3%的征收率计算应纳税额 B、5%的征收率%计算应纳税额 C、5%的征收率减按1.5%计算应纳税额 D、5%的征收率减按3%计算应纳税额 【正确答案】C 【您的答案】 9、关于增值税征收管理的说法中，错误的有（）。 A、采取直接收款方式销售货物，为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天 B、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天 C、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，为收到发出商品的当天 D、纳税人进口货物，为报关进口的当天 【正确答案】C 【您的答案】
关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析 关于营改增，房地产开发企业面临着一场狂风骤雨，面对铺天盖地的营改增文件，房地产开发企业该何去何从？通用的规定大同小异，可是作为一名房地产开发企业财会人员，要想了解关于房地产企业的特殊规定，就要在大篇的规定中“慧海拾珠”，这不仅浪费时间，而且还记忆不深。因此本文将国家税务总局发布的关于营改增的文件和公告中有关房地产企业特殊规定的内容一一列示，帮助财会人员查找相关规定，有的放矢，顺利过渡到增值税。 营业税改征增值税试点实施办法 第一章纳税人和扣缴义务人 第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 解析：奠定了以销售不动产为主业的房地产开发公司增值税纳税人的身份。 第三章税率和征收率 第十五条增值税税率：
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%. 解析：明确了销售不动产的增值税税率为11%. 销售服务、无形资产、不动产注释： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 解析：解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策 （三）销售额。 10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项
“营改增”最新政策解读与税务筹划 会务组织：一六八培训网 时间地点：2016年05月27-28日广州 06月04-05日上海 06月25-26日深圳 学员对象：总经理、高管、税务专员、财务人员等企业税务方面专业人员 授课方式：案例研讨、角色演练、小组讨论等形式的互动式，要求全员参与。 元/人（包括资料费、午餐及上下午茶点等） 1 月 1 日交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点以来，试点范围和行业逐 3 月 5 日李克强总理在政府工作报告中明确，房地产、建筑施工业、金融保险业和生活服务业将在 2016 年 5 月 1 日起“营改增”。如何应对“营改增”带来的好处，享受结 “营改增”税收法规的大范围变化给企业的 布局中的重要作用。通过寻求战略布局及税务筹划的创新思维和方法，来提升企业税收策略和对策，同时防范由税务引发的法律风险。具体培训收益可以主要概括为以下几点： 1、全面了解“营改增”的最新政策法规变化 2、了解“营改增”的最新政策变化对企业的影响 3、掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法 4、掌握企业日常经营管理的税务管理与避税方法 5、掌握增值税的会计核算和“营改增“的特殊处理 1、“营改增”最新税收法规政策的解读 2、“营改增”政策变化给企业带来的新契机 二、 “营改增”最新税收法规政策分析 1、营业税改增值税的政策解析
2、营业税改增值税的税收优惠政策 3、一般纳税人和小规模纳税人的区别 4、可抵扣与不得抵扣进项税 5、“营改增”过渡政策如何执行 第二讲：“营改增”带给企业的机遇与挑战 一、“营改增”政策带来哪些发展机遇 1、全面降低纳税成本的深度分析 2、节税效益促发商业模式的创新和升级 二、“营改增”政策带来哪些严峻挑战 1、企业财务管理难度加大 2、企业涉税风险进一步增大 第三讲：“营改增”企业经营应对策略 一、商业模式与经营流程的规整与设计 1、不同的商业模式（经营流程）决定税负的轻重。 2、如何创新商业模式（经营流程），从而获得节税效益的最大化。 二、组织结构的梳理与设计 1、如何选择和调整企业组织结构，从而改变企业的纳税待遇。 2、设计和调整组织结构的有效路径与方法。 第四讲：“营改增”财务管控方法 一、企业内部管理流程的思考与设计 1、采购环节涉税流程的管控 2、销售环节涉税流程的管控 二、销项税额中的管控与疑难问题处理 三、进项税额抵扣疑难问题的管控 四、“营改增”票据管理涉税风险防范 第五讲、房地产、建筑业“营改增”税务筹划与案例分析 一、“营改增”政策要点与筹划思路 1、“营改增”政策税务筹划要点 2、“营改增”税务筹划思路 二、纳税人的税务筹划 三、税率的税务筹划 四、应纳税额的税务筹划 五、“营改增”税务筹划方式
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署,从2016年5月1日起,房地产业将纳入营改增试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战,因此本文结合实际情况,从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析,为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。 【关键词】营业税增值税房地产行业应对策略 2016年3月23日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,规定从5月1日起全面实施营改增,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响?这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。 一、营改增对房地产行业的影响 本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。 (一营改增对房地产企业税负的影响 营改增的相关政策表明,房地产企业在销售开发不动产时,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,按11%的税率缴纳增值税。 以应税房地产企业为例,假设当期的营业额为100万元(含税额,土地成本占40%,建安成本占30%,毛利润占30%。附加费(城建税、教育费附加为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税,应交税负=营业税+附加费=100*5%*(1+10%=5.5万元。 营改增实施后企业按11%缴纳增值税,但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除,因此销售额=(100-40/(1+11%=54.05万元,销项税额=销售额*税率
=54.05*11%=5.95万元,进项税额=30/(1+11%*11%=2.97万元,增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元,应交税负=增值税+附加费=2.98*(1+10%=3.28万元。 从以上的简单计算可以看出,实行营改增后房地产企业的税负相对减少,这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除,这个政策大大降低了企业的税收负担。 (二营改增对房产市场的影响 由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成,且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除,因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说,在建安成本不变的情况下,土地成本越高的企业在营改增后获益越大,因为营改增将土地成本扣除,大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担;在土地成本不变的情况下,建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大,也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多,企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。 由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%,并且可以分两年在销项税中予以抵扣,因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产,可抵扣的税额 =1000/(1+11%*11%=99.1万元,其中第一年可抵扣60%为59.46万元,第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情,有助于商业地产和产业地产的销售,对办公写字楼去库存起到了促进的作用。 (三营改增对二手房的影响 此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定,具体方案如下:对北上广深一线城市,购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税,普通住房免征增值税;对非一线城市,购买不足两年按5% 的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上免征增值税。
2016营改增对房地产产业的影响开题报告2016营改增对房地产产业 的影响开题报告 房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。 2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题: 1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额, 2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税, 3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税, 4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策, 5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税, 6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理, 7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税, 8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人,
9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制, 10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税, 许多房地产开发商)业主)房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素: ? 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。 ? 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场)写字楼 )工厂)酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。 ? 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
房地产业营改增税收政 策指引 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产业营改增税收政策指引 一、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 （二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 二、征税范围 （一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目； （二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。 三、税率和征收率 （一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11% （二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
（一）一般计税方法 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率 （二）简易计税方法 1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额： 应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。一经选择，36个月内不得变更。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 五、销售额确定 （一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： 1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。
营改增对房地产的影响 摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。 关键词：营改增；房地产；税收；影响 一、什么是“营改增” “营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”
是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止2015年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。 增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。 在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物
新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大 为例 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例 学生姓名：*** 系（部）：商学院会计（或商务）系 年级：2012级 专业：**** 学号：*** 指导教师：*** 二〇一七年四月二十九日
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。 关键词：营改增税制；房地产；万科地产
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions. Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages