2017年广西房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖的程序考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元／m2。A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
2、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。A：7500
B：8000
C：8300
D：9000
E：执行层的组织协调
3、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A：乡级以上地方人民政府
B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C：县级以上地方人民政府
D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、下列证券中，风险最小的是__。
A．债券
B．普通股
C．优先股
D．投资基金证券
5、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A：交通拥挤
B：建筑技术进步
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
7、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。A：未知、需要求取的待开发房地产的价值
B：投资者购买待开发房地产应负担的税费
C：销售费用和销售税费
D：开发成本和管理费用
E：工业用地的监测点评估价格
8、施工图中的总平面图是__的一部分。
A．建筑施工图
B．专业施工图
C．结构施工图
D．给排水施工图
9、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
10、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．残余价值
D．快速变现价值
11、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。A．3
B．5
C．8
D．15
12、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6％，则第5年末的租金是元。
A：14945.16
B：15841.87
C：26764.51
D：28370.38
E：借款合同
13、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。
A：2025
B：2250
C：2700
D：3000
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列股东权利中，属于自益权的是。
A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权
E：执行层的组织协调
15、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。该宗房地产的收益价格为万元。A：650
B：687
C：585
D：630
E：工业用地的监测点评估价格
16、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A．544.10
B．709.99
C．6300.00
D．709.38
17、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是__。
A．属永久性建筑有柱的货棚
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．无顶盖的室外楼梯
D．与室内不相通的类似于阳台的建筑
18、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
19、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
20、目标定价法所确定的单位价格为__。
A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量
B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量
C．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)/(1－税率)
D．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)×(1－税率)
21、投资项目资本金是指。
A：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依
法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
B：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，可以以任何方式抽出
D：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、根据《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)，不计算房屋建筑面积的是。(2007年试题)
A：属永久性建筑有柱的货棚
B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：无顶盖的室外楼梯
D：与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：执行层的组织协调
23、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。A．房地产开发企业的特点
B．城市区域功能
C．购房者的需求
D．城市地理环境
24、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。
A．估价的折旧注重的是价值的减损
B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致
C．会计折旧时的C值必须是资产原值
D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限
25、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、设计方案评价原则主要有。
A：经济合理性与技术先进性相结合的原则
B：充分考虑近期效益的原则
C：充分考虑远期效益的原则
D：近期与远期效益相结合的原则
E：考虑项目全寿命费用的原则
2、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。
A．2277.4
B．2281.9
C．2728.8
D．2741.9
3、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。
A．县级，划拨
B．省级，划拨
C．省级，出让
D．县级，出让
4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。
A．建筑技术
B．土地权利设置
C．相邻关系
D．土地使用管制
5、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示__。
A．价格
B．常数
C．价格变动率
D．时间
6、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
7、下列资金中，可以用于购买国债的有。
A：担保公司资金
B：在建工程抵押贷款
C：商品房预售资金
D：住宅专项维修资金
E：住房公积金
8、强制拍卖标的须符合以下三个要件。
A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产
B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产
9、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。
A：小于20％
B：满足目标收益率要求
C：大于20％
D：不满足目标收益率要求
E：借款合同
10、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。
A：房地产改扩建费用
B：抵押贷款还本付息额
C：房屋设备折旧费
D：所得税
E：房屋装修折旧费
11、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。
A．流动性
B．安全性
C．偿还性
D．盈利性
E．地域性
12、下列房屋属于不得出租的情形的有。
A：依法取得房屋所有权证的
B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C：共有房屋，取得共有人同意的
D：不符合安全标准的
E：属于违章建筑的
13、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
14、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为__。
A．双赢合并
B．扩张合并
C．吸收合并
D．吞并合并
E．新设合并
15、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。
A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积
B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积
C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算
E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算16、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。
A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
17、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A：大型商场
B：旅游设施
C：部队营房
D：高速公路
E：高尔夫球场
18、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。
A．4443
B．3852
C．3601
D．4154
19、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。
A：购买商业门市
B：大修自住住房
C：偿还购房贷款本息时
D：房租超出家庭工资收入规定比例时
E：职工丧失缴存条件
20、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30
B．20
C．10
D．5
21、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。
A：正的协方差
B：负的协方差
C：标准协方差
D：绝对协方差
E：借款合同
22、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。
A．市场价格
B．比准价格
C．理论价格
D．评估价格
23、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．综合性房地产
D．保值增值性房地产
24、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
25、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是。
A：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
B：对所选用的材料和设备进行质量评价
C：对整个施工过程中的工程质量进行评估
D：将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判
E：确定质量控制的对象
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价业务操作流程 必须调查的贷款基本信息情况内容： 委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。 一、受理估价委托 1、明确估价目的 估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用 符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象 明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑
2017年房地产估价师理论与方法模拟试题 1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A、价格 C、价格变动率 B、常数 D、时间 2.在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 C、区域因素 B、交易日期 D、个别因素 3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A、甲高于乙 C、甲等于乙 B、甲低于乙 D、不可比 4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A、甲大于乙 C、甲小于乙 B、甲等于乙 D、不可比 5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。 A、9 C、15 B、13.5 D、18 6.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、类似写字楼的客观收益 C、该写字楼的实际收益 B、市场比较法 D、无法估算 7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A、取三者的平均值 C、任选其中之一 B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定 8.路线价法估价的第三个步骤为( )。 A、设定标准深度 C、编制深度百分率表
B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价作业程序 一、估价申请和业务受理 1.估价申请 由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括： （1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）； （2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等； （3）申请评估的原因和用途； （4）房屋产权人、土地所有权人； （5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理 我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。 （1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。 （2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。 （3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。 二、制定估价作业计划 制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容： 1．确定估价作业的具体因素
房地产估价程序操作规 范介绍 集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产估价程序流程介绍 房地产估价程序流程 房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。 一、明确估价基本事项 包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。 二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。 三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。 四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。 相关阅读： 一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。
第二章房地产及其描述 一、单项选择题 1、下列不属于构筑物的是()。 A.储藏室 B.烟囱 C.隧道 D.道路 2、建筑密度等于()/建筑用地面积。 A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。 A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。 A.体量庞大
B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性 6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。 A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】 A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样
10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题) A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局 14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为()年。
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价程序流程介绍 房地产估价程序流程 房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。 一、明确估价基本事项 包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。 二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。 三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。 四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。 相关阅读： 一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/ce10408892.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/ce10408892.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产估价操作详解 房地产估价操作详解 房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。 操作一、估价申请和业务受理 1.估价申请 进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括： (1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等); (2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等; (3)申请评估的原因和用途; (4)房屋产权人、土地作用人的领勘人; (5)委托评估的要求。除了评估申请书(委托书)以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理 房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。 (1)估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。 (2)估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除;若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
房地产估价理论与方法 第1讲:房地产和房地产估价(200４) 第一章房地产和房地产估价?第一节引言?一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。?房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。?二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面: ?第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从199５年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。?第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。199９年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月１日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。?第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1９９4年８月成立了中国房地产估价师学会(简称为ＣIREA)。 例题:从某种意义上讲,房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定? D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定?答案:Ｃ、Ｄ?第二节房地产的概念?一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义?房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中: ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
房地产估价师《案例分析》精选模拟试题 1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。 A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。 A．自行改变 B．经上级主管部门批准改变 C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。 A．该两幢房屋的正常市场价值 B．该两幢建筑物的重新建造成本 C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 确定评估结论的依据应是（）。 A．以1500万元作为评估值 B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值 C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
1.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当（）低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。 A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格 答案：A 解析：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。 2.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的购买价格，这也是一种（）。 A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估 答案：B 解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。 3.（）是随着时间的推移而减少的。 A.原始价值 B.账面价值
C.市场价值 D.投资价值 答案：B 解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 4.（）是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 A.原始价格 B．理论价格 C．成交价格 D．市场价格 答案：D 解析：市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 5.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（）。 A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积 B．楼面地价：土地总价x总建筑面积 C．楼面地价：土地总价+总建筑面积 D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价 答案：A 6．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。（2009年试题） A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
房地产估价程序 房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。 操作一、估价申请和业务受理 1.估价申请 进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括： （1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）； （2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等； （3）申请评估的原因和用途； （4）房屋产权人、土地作用人的领勘人； （5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理 房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。 （1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的