荆州市当前房地产开发情况分析
（一）荆州房地产市场现状
1、荆州城区房地产市场运行的基本情况
房地产开发用地。2009年荆州城区出让房地产开发用地13宗，用地面积58.2万平方米（872.5亩），均价每亩91.65万元，同比增长18.5%。
2010年1—4月，城区房地产开发用地挂牌成交6宗，用地面积12.15万平方米（182.3亩），同比增长1.11倍；可建房屋面积32.23万平方米，同比增长79.1%。土地价格平均每亩130.1万元，同比增长34.8%。
房地产开发投资。2009年，荆州城区完成房地产开发投资19.46亿元，同比增长10.9%，其中完成商品住宅投资16.92亿元，同比增长41.2%，增幅比上年提高19个百分点。2010年1—4月，荆州城区完成房地产开发投资3.67亿元，同比增长68.8%，增幅比去年同期高89.6个百分点；其中完成住宅投资2.73.
亿元，同比增长54.8%，增幅比去年同期高71.4个百分点。
商品房施工面积。2009年，荆州城区商品房施工面积236.25万平方米，同比增长4.5%，与上年增幅大体持平。其中住宅施工面积196.2万平方米，同比下降3.4%。主要原因是受国家调控政策的影响。2010年1—4月，荆州城区房屋施工面积118.8万平方米，同比增长3.1%，增幅比去年同期高26.9个百分点；其中住宅施工面积95.89万平方米，同比增长7.2%，增幅比去年同期高41.5个百分点。
商品房销售。2009年荆州城区商品房销售面积86.53万平方米，同比下降7.9%；其中住宅销售面积85.74万平方米，同比下降6.3%。但从销售套数看，2009年销售6112套，与2008年大体持平。二手住房成交47.34万平方米，同比增长112%。2010年1—4月，荆州城区商品房销售面积8.23万平方米，同比下降23.8%，降幅比去年同期减少14.3个百分点。住宅销售面积8.15万平方米，同比下降24.5%，降幅比去年同期减少12.3个百分点。
商品房销售价格。2009年荆州城区商品住宅销售均价2541元/平方米，同比增长23.9%。2010年1—4月，荆州城区商品住宅均价3738元/平方米，其中现房均价2981元/平方米，期房均价4149元/平方米。从区位来看，古城周边的楼盘价格多数在3500元左右，个别的达到4000元；三湾路、长港路一线的楼盘价格没有超过4000元；而北湖、武德片区除少数老盘以外，其他楼盘价格一般在4000元左右。
商品房空置面积。2009年，荆州城区商品房空置面积20.26万平方米，同比下降18.1%。其中：住宅空置面积17.17万平方米，同比下降24.6%。
2010年1—4月，荆州城区商品房累计空置20.52万平方米，同比增长17.6%；其中住宅空置18.07万平方米，同比增长15.6%
2、荆州城区房地产市场的特点
房地产开发规模增长稳健。2009年荆州城区完成房地产开发投资19.46亿元，为5年来投资额之最，但增长率仅10.9%，比全省平均增长速度34.5%低23.6个百分点。
2009年荆州城区商品房施工面积236.25万平方米，其中住宅施工面积196.2万平方米，总量超过楼市大发展的2007年，但增长速度与近5年的各个年份相比，下降幅度很大。住宅施工面积比全省16.2%的增长速度低19.6个百分点，属于低速增长期。
2004—2008年荆州城区商品房施工面积（万平方米）
所以，总体来看，荆州城区房地产开发规模增长保持了稳健的步伐，没有出现“过热”或“泡沫”，表现出在复杂环境下的冷静与理智，有利于房地产市场的健康发展。
商品住宅供应结构合理。2009年荆州城区商品住宅供应结构更加合理。主要表现在：一是中小户型供应增长提速。据统计，2009年荆州城区90平方米及以下中小户型施工面积占全部房屋施工面积的22.2%，同比增长4.2个百分点。二是大户型住宅占的比例下降较快。据商品房销售网上备案数据，2009年160
平方米以上的户型占8.7%，同比下降5.3个百分点。
商品住宅销售旺盛。2009年和今年1—4月，荆州城区商品住宅销售面积虽然有所下降，但观察1995年以来15年的发展趋势，可以看出，从2007年高峰期到现在，商品住宅销售依然保持旺盛的状态。商品住宅销售出现新的热点区域。荆州城区商品住宅销售热点区域转移到了沙市西区和武德新区。这个区域原来是沙市城区与古城区的结合部，包括塔桥路以西、东环路以东（不包括荆州花园、佳泰龙庭等项目）、沿江大道以北、318国道以南的广阔地域。近年来随着城区建设加速发展，这里成为目前荆州城区房地产开发最活跃的区域。目前销售业绩较好的新加坡城国际、硚房康城、城市风景、摩卡小镇、文湖怡景、壹品漫城、紫晶城等楼盘都在这个区域内。在这个范围内，开发项目共25个，占城区项目总数的31.3%。
高层住宅占据市场主要份额。近几年由于国土管理部门和城乡规划管理部门的引导，高层住宅大量兴起，目前已成为城区住宅建筑的主要型式。特别是2009
年新开的楼盘或续建的楼盘，几乎都是高层。据初步统计，2009年投放市场的15个高层住宅，建筑面积共计约60万平方米，占当年投放市场全部住宅的70%。
房价上涨幅度较大。2009年荆州城区商品住宅销售均价2541元/平方米，同比增长23.9%。在售楼盘价格普遍超过3000元/平方米，最高价4200元（不包括长久天地别墅）。2010年1—4月，荆州城区商品住宅销售均价3738元/平方米，最高价突破5000元，达到历史最高水平。
地段差价也在逐步缩小，城区各地段房价都趋向高价位。通常认为偏远的地段，例如北京东路一带、长港路、南湖路、武德路北段、南环路、古城北门外，房价都与市中心同类型住宅价格相差不大。从2001年到现在，荆州城区房价年平均涨幅16.2%，高于全国平均水平，也高于周边城市平均水平。
房价增长速度逐步加速，房价上升越来越快。荆州城区商品住宅销售均价，从1995年以来，均价从800元左右上升到1000元左右，用了差不多10年时间，平均每年上升20元；均价从1000元左右上升到2000元左右，用了4年时间，平均每年上升250元；均价从2000元左右上升到2500元，只用了一年时间，即一年内均价提高了500元。2010年4月，荆州城区商品住宅销售均价3738元/平方米，从2500元上升到3700元，只用了4个月时间。由此可见房价增长速度是在逐步加速，房价上升越来越快。
土地量价齐升。2009年荆州城区房地产开发用地出让13宗，面积581665.9平方米（872.5亩），同比增长58.2%，超过城区年用地600亩的规模。可建房
屋面积174.62万平方米，同比增长89.2%。与2007年相比，供地面积虽然下降13.5%，但由于平均容积率提高了42.9%，因此可建房屋面积反而上升23.9%。
在土地供应量大增的同时，地价也大幅上涨。2009年荆州城区房地产开发用地出让均价每亩91.65万元，同比增长18.5%。最高单价为每亩202.38万元，同比增长0.28%；最低单价为68.29万元，同比增长126.4%。
企业资金来源充足。2009年荆州城区完成房地产开发投资19.46亿元，同比增长10.9%，而资金来源合计25.86亿元，同比增长23.41%，表明资金来源是充足的。2010年1—4月，荆州城区房地产开发资金来源11.35亿元，同比增长11.2%。其中贷款0.97亿元，同比增长35%；自筹资金2.56亿元，同比下降24.5%。其他资金来源中，定金及预收款1.45亿元，同比下降38%；个人按揭贷款1.92亿元，同比增长215.3%。由于资金较充足，各项应付款相应减少。其中应付工程款为2.45亿元，同比下降30.6%。
（二）对荆州房地产市场现状的评价
1、荆州城区房地产市场总体来保持平稳健康发展的态势，没有出现“过热”或“泡沫”，表现出在复杂环境下的冷静与理智。虽然房价上涨速度加快，销售速度趋缓，但还在可控范围之内。每次楼市政策发生大的变化，消费者都会产生观望心理，产生降价的期待，这是正常现象。我们对荆州城区房地产市场的发展充满信心。
2、从荆州房地产市场运行的基本情况和对经济社会发展的贡献来看，房地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业。多年来，荆州房地产业持续健康发展，
为发展城市经济、改变城市面貌、改善市民居住条件做出了重要贡献。近几年来房地产开发投资占GDP的比重平均8%左右，占全社会固定资产投资的比重平均20%左右，证明房地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业。这也是经济改革发展的成果。
（三）荆州房地产市场的发展趋势
今年以来，国家对房地产市场的调控政策密集出台，措施严厉，有效遏制了部分城市房价猛涨的势头，促使房地产市场回归理性。但房价仍在快速上升。在这样的形势下，荆州作为湖北省内的三线城市，房价虽然也涨得比较快，但同大城市比较还有差距，投资投机性需求占的比例不大（约10%），刚性需求仍然旺盛。中央的一系列强力调控，对荆州房地产市场更多的是积极作用，只会使市场更规范，发展更健康。荆州房地产市场将会继续平稳健康发展。
房价会稳中有升。主要原因有三：一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少。二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到荆州购房的日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。据商品房销售网上备案数据，2009年荆州城区本地消费者购买商品住房5868套，占总销售量71%，非本市城区消费者购买商品住房2425套，占销售总量的29.2%，比去年同期提高2.8个百分点。从购买力看，本市所属县市消费者在荆州城区购房自住或投资，大多属于收入较高的阶层，对日益上扬的房价有较强的承受能力；省内其他地区消费者、外省消费者在荆州城区购房多属投资，这些消费者所在城市的房价一般都高于荆州，他们更看重荆州房地产的增值空间，不会在乎现在的房价水平。可以说，在一定程度上，外地购房者助推了荆州城区房价上升。而且今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。
事实上，2010年1—4月荆州城区房价增长的速度已超过人们的预期，商品住宅均价达到3738元/平方米，其中现房均价2981元/平方米，期房均价4149元/平方米。今年开盘的楼盘，致远上城3700元/平方米，人信阳光青年城三期3500元/平方米，金港花园二期3500元/平方米，东方新城三期3510元/平方米，比去年同期至少增长了10%；新加坡城·国际、文湖怡景、城市风景、硚房康城、摩卡小镇、北湖紫晶城、君临天下、楚天明珠房价一直在4000元以上；而新开盘的壹品漫城最高价达到4700元/平方米。所以，从市场的现状看，荆州城区房价还是处于稳中有升的状态。
与周边城市相比，荆州房价还有很大的上升的空间。据统计，2009年全省商品住宅均价为3413元/平方米，同比增长17.7%。全省1个省会城市、14个地级市和直管市中，荆州市（包括县市）商品住宅均价2373元/平方米，居第6位。前5位是：武汉市5199元，宜昌市3002元，仙桃市2741元，黄石市2682元，鄂州市2600元。荆州市房价与襄樊、荆门、十堰相差不多。与宜昌相比荆州房价还有很大的上升的空间。2009年，宜昌GDP达到1245.6亿元，比荆州高
76%。2009年，宜昌城区完成房地产开发投资54.5亿元，是荆州城区的1.8倍；开发投资同比增长25.6%，比荆州城区高15个百分点。商品住宅销售面积比荆州多65.8%；住宅销售面积同比增长1.8倍，而荆州城区同期是下降6.3%。宜昌城区商品住宅销售均价3961元/平方米，比荆州城区高55.9%。房地产开发用地平均地价每亩159.48元，比荆州高74%；平均楼面地价782.89元，比荆州高71%。2010年4月商品住宅销售均价，宜昌城区4773元/平方米，荆州城区3738元/平方米，武汉城区6432元/平方米。荆州房价的绝对数相当于武汉的58.1%、宜昌的78.3%，从绝对数看荆州房价比武汉、宜昌低。我们说“与周边城市相比，荆州房价还有上升的空间”，是说荆州房地产市场的发展状况比武汉、宜昌要落后一些，房价的绝对数还处于“价格洼地”的状态。这种“洼地效应”会吸引更多大城市中被“挤出”的资金，投资商和投资客对荆州的房价会起到支撑作用。同时，市场自身的发展趋势决定了它还有上升的空间。
就目前的市场状况而言，只要不出现“有价无市”的局面，不出现投资购房者大量抛售住房套现的情况，只要武汉、宜昌等周边城市房价还处在较高价位，荆州房价就还有可能上升。当然，不排除有的地段个别楼盘价格会有所下降，有的地段楼盘价格会低于预想的价位，有的楼盘会因为竞争的需要而“高开低走”，但不会影响房价总体趋势。总的来看，目前市场主体各方对荆州城区房地产市场的期望都很高。经济环境和政策环境有利于房地产市场健康发展。只要坚持房地产市场“供求基本平衡、供应结构基本合理、房价基本稳定”的正确方向，大力发展普通商品住房和保障住房，无论大环境发生什么变化，荆州楼市都能继续保持快速平稳发展的良好态势。
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互
制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致
“xx”可行性研究报告 第一章投资环境分析 一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景 2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。” 二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策的指导
2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 2、政府出台房改政策，取消福利分房 自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。 4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》) 2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
2012荆州百强企业名录法人单位名称资产总计 湖北福娃集团有限公司344270 沙隆达集团公司2242895 湖北省烟草公司荆州市公司813571 中石化江汉石油管理局沙市钢管厂894136 中石化股份有限公司湖北荆州石油分公司482435 中国农业银行荆州市分行18811740 湖北楚源高新科技股份有限公司790550 湖北白云边股份有限公司2023145 中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司792705 中国工商银行股份有限公司荆州分行16029990 湖北凯乐集团2218120 中国人寿保险股份有限公司荆州分公司2125385 湖北华丽染料工业有限公司616783 法雷奥汽车空调湖北有限公司530195 湖北新生源生物工程股份有限公司361407 小天鹅（荆州）电器有限公司369756 湖北鑫慧化工有限公司686900 四机赛瓦石油钻采设备有限公司322644 湖北骏马纸业有限公司342613 新华人寿保险股份有限公司荆州中心支公司1024348
荆州恒隆汽车零部件制造有限公司786613 洪湖市洪湖浪米业有限责任公司171212 中国电信股份公司荆州分公司1276840 湖北拍马纸业有限公司119543 湖北吉象人造林制品有限公司456681 湖北金安纺织集团股份有限公司522390 中国农业发展银行荆州市分行9321504 湖北车桥有限公司394285 利洁时(中国)有限公司236093 湖北神电汽车电机有限公司324869 洪湖市兴洪纺织有限公司215521 湖北天浩公路工程有限公司135113 湖北省烟草公司荆州分公司监利县营销部12600 湖北东森木业有限公司149880 湖北省电力公司荆州城郊供电公司500000 荆州市第一人民医院总部289840 华意压缩机荆州有限公司172571 荆州市九龙机电(集团)制造有限公司412346 国电长源沙市热电厂290526 中石油股份有限公司湖北荆州销售分公司19967 湖北得宝染料工业有限公司141107 沙市久隆汽车动力转向器有限公司357421
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
湖北荆州景湖商业地产项目策划案
“景湖·美树林” 商 业 营 销 策 划 案 二○○七年十一月 目录 一、荆州市商业地产市场环境分析 二、本案商业的SWOT分析 三、本案商业的项目定位 1、总体定位 2、形象定位 3、业态定位 4、价格定位 5、目标客户群定位 四、本案商业的销售策略
1、价格策略 2、销售策略 五、本案商业的推广策略 1、核心卖点 2、推广概念 3、推广阶段划分 4、阶段性推广计划 第一部分荆州市商业地产市场环境分析 ，荆州市场又进入一个新的竞争时期，众多楼盘完成了一期项目住宅开发，众多商业项目进入销售状态。从开始，荆州房地产市场进入了快速发展时期，由于城市房地产市场起步较晚，房产投资在荆州的表现远不如大城市，与周边城市相比也有较大差距，这样不少有实力的市民将眼光瞄准了商业项目。 商业地产开发规模增长迅速 伴随着荆州房地产市场的快速发展，荆州市的住宅开发迸发出了极大的热情和能量。同时，在社会商品零售总额一直位列全省第二的背景下，荆州商业地产开发面积也在近几年出现了大幅
度的增长。1994年～ 9月，荆州市商业用房竣工面积达到了40万平方米左右。1-9月，全市共完成全社会固定资产投资150.6亿元，同比增长64.2%。其中城镇以上项目完成投资121.8亿元，同比增长69.7%；房地产完成投资14.2亿元，同比增长44.5%；在建项目845个，比去年同期增加153个，增长22.1%，其中新开工项目571个，比去年同期增加88个，增长18.2%。 当前荆州市的房地产项目主要分布以北京路、江津路、荆沙路、长港路沿线为主，每一个项目都有商业部分。具体见下表： 荆州市主要楼盘商业面积一览表
房地产项目投资决策后评价意义及体系创建 何芳杨艳雪 2013-04-12 14:18:33 来源：《中国房地产》2013年第02期 后评价始于20 世纪30 年代，70 年代以来广泛应用于多国政府和世界银行等组织的资助活动中。目前，后评价已得到世界各国政府和国际金融组织越来越多的重视、采用与推广。随着我国投资体制改革的深入和发展，后评价工作日益受到经济界的重视。80 年代末先由国家部委推动后评价工作，随后银行类投资机构也对贷款项目实施后评价。本世纪初，一些大型央企、国企和上市公司也在推动建设项目的后评价工作，制定投资项目的后评价管理办法。 然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007 年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。 房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原
因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。 一、投资决策后评价的意义 （一）有利于提升项目投资分析决策水平 许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。 （二）有利于科学制定企业投资决策机制 面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。 （三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设 建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
对当前房地产市场形势的几点分析和建议 总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。 一、2008年1—9月房地产市场运行状况 （一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行 2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。 购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。 （二）70个大中城市房价出现绝对下降 2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季
度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。 2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。 （三）房地产开发投资意愿持续下降 2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。 今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。 实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359 户），商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积（㎡）89214 总建筑面积（㎡） A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 一 .住宅总建筑面积（㎡） 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积（㎡） 三.公共设施（㎡） 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房（配电房、消控 等） 容积率 B.不计容积率建筑面积（㎡） 一.架空层建筑面积（㎡） 二.半地下室面积（㎡）（可售） 三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平 米）覆盖率% % % 总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
2017年我国房地产销售情况 图文分析报告 （2018.01.03） 一、2017年中国房地产销售现状：三四线城市热度异常 2017年1-10月商品房销售继续了近三年来的增长势头。2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全国商品房销售额10.3万亿元，同比增加12.6%，虽然增长率相比2015和2016有所降低，但是依然维持了增长，同时行业也连续三年维持了强劲的增长势头。 商品房销售面积累计值
商品房销售额累计情况 2017之所以取得如此高的销售表现，其中一个重要因素是2017年三四线城市的贡献。从数据来看，2017年前十月，三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市18.7个以及27.2个百分点，是近五年来两者差距最大的一次。
2017 年前三季度三四线城市成交面积同比保持领先 2017 年前三季度三四线城市成交金额同比在保持领先
目前三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且涨幅已经接近其2013年的最大涨幅水平，三线城市房价的快速上涨也会逐渐制约行业政策进一步放松的空间。2017年相比2016年已经出现了快速的下降，共减少约0.8亿平，降幅达20%。且目前其绝对值水平已经低于2014年，按照统计局数据来看，目前每月约1000万平的消化速度如果继续消化下去，则到2018年上半年待售住宅面积水平将会达到近5年的最低值。 三四线城市房价开始领涨
同时从更广泛应用的行业的可售面积库存去化情况来看，目前一、二、三线城市的整体库存水平也已经处于近年来相对低位的水平。行业去库存政策已经取得了非常明显的成效。 但是从行业1998年开始累积的新开工面积减去累积的销售面积来测算的广义住宅库存面积来看，目前行业整体的库存虽然从2015年开始出现了下降，但是其绝对值依然有25亿平。从后续看行业依然存在着去库存的动因，但整体而言去库存的动力已经开始逐步减小。
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
荆州市基本建设项目收费一览表
附件 荆州市基本建设项目收费一览表（第二批） 一、行政事业性收费（含政府性基金）共18项 收费项目缴费 单位 执收 单位 收费依据政策标准 1.保障性住 房；城市市政 公用基础设 施（执行标 准） 2.党政机关办公用 房、军事用房；人防、 环保、环卫、福利等 社会公益事业用房； 九年义务教育用房， 除第四类以外的财政 全额预算单位办公、 业务用房（执行标准） 3.幼儿园、高 中、职业教育、 高校教育教学 用房、学生宿 舍，医院办公、 诊疗用房 （执行标准） 4.房地产开发 项目（含配套用 房）；经营性用 房以及前四类 未规定的其他 项目 （执行标准） 1 城市基 础设施 配套费 建设 单位 市城 乡规 划局 鄂价工服规 〔2013〕89 号 80元/平方米 保障性住房 免收（商业部 分按政策标 准执收）；城 市市政公用基 础设施免收 非盈利性学校的教育 用房、社会福利设施、 军事设施免收；其他 按政策标准的50%执 收 非盈利性托幼 儿园、学校的教 育用房免收；其 他按政策标准 的50%执收 按政策标准执 收 2 人防工 程易地 建设费 建设 单位 市人 民防 空办 公室 鄂价费规 〔2013〕80 号；省政府第 358号令；荆 办发〔2011〕 19号 1.中心城区为1200元/平方米； 2.其他地区为800元/平方米； 保障性住房 不能修建人 防工程的，经 批准后免收 （商业部分 按政策标准 执收）；城市 市政公用基 础设施免收 临时民用建筑、中小 学校舍安全工程、因 遭受水灾、火灾或者 其他不可抗拒的灾害 造成损坏的民用建筑 按照原面积修复的部 分，经批准易地建设 的免收。新建教学楼、 养老院以及为残疾人 修建的生活服务设施 等民用建筑，经批准 易地建设的，按政策 标准的50%执收。其他 按政策标准执收 新建幼儿园、学 校教学楼等民 用建筑，经批准 易地建设的，按 政策标准的50% 执收。其他按政 策标准执收 按政策标准执 收 3 白蚁防 治费 建设 单位 市白 蚁防 治研 究所 鄂价房服 〔2009〕8号； 鄂财综发 〔2010〕53 号；荆办发 〔2011〕19 号 1.白蚁预防收费：新建、改建、扩建房屋2 元/平方米；室内装饰装修房屋4元/平方米； 2.白蚁治理费标准由委托双方协定 保障性住房 免收（商业部 分按政策标 准执收）；城 市市政公用 基础设施免 收 中小学校舍安全工程 免收；其他按政策标 准的50%执收 中小学校舍安 全工程免收； 其他按政策标 准的50%执收 按政策标准执 收 - 2 -
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
2017年1-12月全国房地产开发经营和销售情况分析 1、全国房地产开发景气指数 11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.04，比10月份回落0.06点。 2017年1-12月全国房地产开发景气指数 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 2、市场供应：房屋新开工与竣工面积增速回落 2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。 2017年1-12月全国房地产施竣工面积及新开工面积 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 3、市场需求：商品房销售面积、销售额小幅收窄
2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。 2017年1-12月商品房销售面积、销售金额及增速 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 2017年1-12月全国商品房销售及待售情况统计 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 2017年，东部地区商品房销售面积71199万平方米，比上年增长2.9%，增速比1-11月份回落0.3个百分点；销售额74439亿元，增长6.2%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积47460万平方米，增长12.8%，增速提高0.3个百分点；销售额28665亿元，增长24.1%，增速提高1.6个百分点。西部地区商品房销售面积42459万平方米，增长10.7%，增速回落0.9个百分点；销售额25231亿元，增长25.9%，增速提高0.3个百分点。东北地区商品房销售面积8289万平方米，增长7.0%，增速回落0.4个百分点；销售额5367亿元，增长21.8%，增速回落0.3个百分点。
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制