论我国农村宅基地使用权制度的完善
摘要：伴随着城市化进程的加快，农村人口大规模的向城市转移，在城乡二元结构与市场经济体制下的农村宅基地使用权制度暴漏出了越来越多的问题，我国农村宅基地使用权制度的变革与完善就势在必行了。通过分析我国农村宅基地使用权的现况以及存在问题和弊端，结合我国的实际，提出了中国农村宅基地使用权制度的创新思路。
关键字：农村宅基地、无偿使用、有偿使用、流转、城乡二元结构
前言：农村宅基地指农村的集体经济组织为了满足本集体经济组织内的农民的
生活需要以及从事家庭的副业生产的需要进而分配给他们家庭使用的住宅及附属用地。
宅基地使用权属于用益物权的一种，因此，宅基地使用权制度体现出了秩序、效益、公平的法律价值。农村宅基地主要有以下特点：第一，主体的特定性。农村宅基地使用权的取得是一种身份的权利，申请农村宅基地使用权的主体只能是本集体经济的组织成员，并且只有自然人才可以申请，法人和其他法人组织不得申请。村民宅基地的申请只可以向本集体经济组织提出，并且取得宅基地以后，只能用于自己建房，不能进行转让。第二，无偿取得性。农村宅基地具有非常明显的社会福利性。依照现行的法律规定，村民取得宅基地使用权时除了要缴纳少数的税款以外，再不用交其他费用，农村宅基地是无偿使用的，并且拿出农村宅基地的使用对村民来说是没有期限限制的。
第三，使用面积限定性。2004年修正后的《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”基于我国各个地方的社会经济水平不一样，土地使用情况的差异较大，所以《土地管理法》授权我国各省、自治区、直辖市对于农村宅基地的使用面积进行具体的规定。第四，流转限制性。《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”所以，在我们国家的现阶段，宅基地的使用权不能进行自由流转，只可以在集体经济组织的成员之间进行移转。
一、我国农村宅基地使用权制度存在的问题
1.宅基地使用权权能不完善，目的单一
农村宅基地使用权是作为用益物权的一种，按照《物权法》的规定，用益物权有占有、使用、收益和处分的权能，而《物权法》上的处分又包括事实上的处分与法律上的处分两种。事实上的处分就是说对标的物本身形态的处分，比如对物进行消费；而法律上的处分，则是对标的物价值形态上面的处分，比如转让标的物的所有权、设定他物权等等。很明显，农村宅基地使用权没有事实上的处分权能，只享有法律上的处分权能，但是这里的处分权能是很有限的。宅基地使用权基于法律的规定，不但不能够转让或者抵押，只可以在本集体经济组织成员当中进行流转，而且宅基地使用权作为一种财产权，其不具有流转性，从很大程度上影响了物的使用效率。从另一方面看，用益物权与所有权相比是一种定限物权，就是说，用益物权是有期限的，而所有权是一种无期限的物权。如果用益物权永远存在，则所有权将成为虚有权，将会违反所有权支配权的本质。我国《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这说明对于住宅建设用地使用权来说，本
身是有期限的，只是在期限届满以后自动续期，而对于农村宅基地使用权而言，现行法上并没有规定使用期限，我们一般认为是无期限的，这就与用益物权的基本原理产生矛盾了。
2.宅基地无偿使用导致土地资源浪费现象严重（一户多宅）
按照《土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但是，这项规定与已有的规定产生了冲突。原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，“如果两处宅基地面积总和没有超过当地省级政府规定面积标定面积的,应当承认第二处宅基地，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》也有规定，“除继承外，农村村民一户申请第二户宅基地使用权登记的，不予受理”，由此可以知道，继承可以申请第二宗宅基地使用权登记。这些规定都与《土地管理法》中“一户一宅”的相关规定相悖。除此以外，在农村中，儿子长大要结婚，一般都是先盖新房子然后结婚，而盖房子的时候儿子与父母并没有分户，这样，就会出现“一户多宅”，，并且相反的，当子女们长大因成家等原因分户，另立一个户头，若原来他们与父母住在一起时所占有的宅基地并没有退出，因为这些宅基地早已建好了房屋，而事实是也不可能将他们所有的部分宅基地退出，这样，在原来户头中人口减少的同时，他们以前占有的原来的宅基地面积并没有减少，则直接就与“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”相违背。
在这样的情况下，尤其是在经济比较发达的地区的农村中出现大量的“空心村”，让宅基地空置，造成土地资源的浪费。
3.农村宅基地使用权流转困难，制约了农村经济的发展
伴随着土地制度的改革以及社会主义市场经济体制的深入，对农村宅基地使用权的流转制度从完全禁止到特定条件下的放开，这与社会主义市场经济发展的规律以及优化资源配置的要求是相符的。然而，我们国家却始终没有形成完善的农村宅基地使用权制度，所以对于流转的范围、流转的方式、流转的收益分配、流转的条件，以及相关的法律责任等问题都没有明确的规定。但是我国的法律却规定了，房屋的所有权人可以转让、出租自己的房屋。根据“房随地走”的原则，在农民转让或者出租房屋的时候，宅基地使用权也是一起随着转移的。这就与现有的规定相冲突。尽管这样，在农村，房屋买卖的现象仍然比较多，宅基地私底下的流转也比较频繁，也由此产生了很多的纠纷。另外，随着农村的经济进一步发展和产业结构的调整，有越来越多的农村家庭开始从事非农生产，但是在非农生产、扩大规模或者要调整产业结构时，都会遇到资金缺乏的问题，都非常需要金融机构给予的信贷支持。而我国现有的法律却禁止将农村的宅基地作为抵押物而像金融机构申请贷款。
这一重要问题很有效的制约了金融机构在农村这一范围内进行业务的开展与发展，也减少了农民在生产中融资的渠道。
4.法律法规不完善，加大了宅基地管理难度
首先，我国农村宅基地使用权分配制度不明确。目前，我国还没有形成完善的农村宅基地使用权分配制度，缺少一些相关性的制度体系，造成了农村宅基地使用权的分配秩序的混乱。各省的分配标准都不一样，同一个省内不同的地区之间的分配方法也有很大的差异。我国农村宅基地使用权的分配制度缺乏一定的透明度，越是权力大，地位高的人越可以取得比较多的宅基地使用权。这不但造成了土地资源不合理的分配，而且也阻碍了农村社会的和谐稳定。此外，由于农村宅基地使用权的主体虚位，我国的宅基地使用权分配也很大程度上的受行政力量的干预。
其次，我国农村宅基地使用权的取得制度不完善。我国现行《土地管理法》规定，“农民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。法律并没有对农村宅基地使用权的审批内容和审批程序作出明确具体的规定，从而导致了农村宅基地使用权的审批工作不规范，多占和超占农村宅基地的情况突出。无偿性是我国农村宅基地使用权的取得制度的基本原则。农村宅基地使用权的使用以及取得都不需要缴纳费用，这种制度的安排也造成了诸多地方特别是经济比较发达的地区农村宅基地超占和多占的现象严重，形成了土地资源的浪费。
再次，我国农村宅基地使用权监管体制不完善。这首先表现为宅基地使用权登记制度不完善。从全国的情况来看，大约有三分之二的农民表示领到了全部或部分的房产证和宅基地使用权证书，还有相当一部分人表示没有领到相关的证书或不知道自己到底有没领导到。这从一方面上说明了我国的农民对于农村宅基地使用权方面的法律意识还很薄弱，但另一方面也表明了我们国家的农村宅基地使用权登记制度还不完善。此不完善的登记制度给未来的产权之间的纠纷埋下了隐患，同时也形成了管理和司法上的困难。其次的问题是农村宅基地使用权管理制度不合理。这着重表现于农村宅基地不合理的规划。因为制度上的缺乏，缺乏合理规划，有些村庄大肆的向外扩张，特别是向交通比较便利的地方扩张，是原来的宅基地空置，出现了大量的“空心村”。另外，还存在农民将宅基地挪作他用的现象，有大约三分之一的人表示不知道宅基地不可以用作建造住房以外的有经营性质的用途。我国《土地管理法》规定，宅基地的使用权由县级人民政府批准，这就说明县政府对宅基地的使用权有监管的义务，但在实际上却没有管理之实，县政府由于人力物力等各个方面的原因根本就没有办法去监管农村宅基地的使用权的使用和分配情况，这样一来，就从根本上形成了真空管理的局面。
二、影响我国农村宅基地使用权制度完善的因素
1．城市化进程
首先，城市化进程影响了城乡的人口结构。城市化进程在一方面使一部分的农村
人口变成了城市人口，这也促进了劳动力的自然流动；但从另一方面来看，农村
的剩余劳动力大部分向城市转移，许多的农村人口进入城市，其中有一部分便在
城市长时间的居住，实际上已经融入了城市的生活。农村人口的减少肯定会带动
农村建房用地的减少，甚至于造成宅基地的闲置。其次，城市化进程对土地的利
用形式也有影响。大量的农村用地会伴随着经济发展的脚步变成城市建设用地。
城市化进程对土地资源的需求程度使土地的价格上涨，对土地资源的利用也可以
获得更大的收益，由此一来，大多数的农户将放弃自己在农村的宅基地，将宅基
地出售给有需求的人。这样就违反了我国相关的法律法规。在改革开放以来，伴
随着城镇化、工业化的发展越来越多的农村剩余劳动力转移，有一些农民在事实
上离开了集体经济组织，但是却仍然占有住房和宅基地。农村的土地制度包含着
对农村劳动力自由流转的限制，以及土地不向非集体经济组织成员流转。当奴才
的宅基地不能通过转让而产生预期的收益，那么农民就会让其闲置。同时，由于
没有合理的农村宅基地使用权流转制度，当农民放弃宅基地的使用权以后，得不
到合理的补偿，没有能力在城市购买房屋。这种制度很明显不利于城乡经济的协
调发展。
2．城乡二元结构
“城乡二元结构”不仅存在着以现代化工业为主要代表的传统部门之间的经济结
构的二元结构，同时也还存在着以农村社会为一元与城市社会为一元的社会二元
结构。这两个特征，就造成了城市和农村之间的相互对立以及工业与农业之间的
相互对立，也不断的拉大了城乡差距和地区差距，不利于我国国民经济的持续健
康发展，更不利于我国社会的和谐发展。改革开放以来，尽管我国实行了一系列
的政策和措施，但是我国的城乡差距并没有缩小，而是仍在扩大，城乡二元化的
矛盾仍然趋于强化。由于我国曾经一度坚持“城乡二元化”体制，这就使得农村
和城市形成了截然不同的面貌。农民则紧紧的依附于土地，对土地有相当大的依
赖程度，所以农民从集体经济组织的手中分得了宅基地，满足了农民对住房的需
要。这一项举措是带有福利性质的政策，这就使得农民获得宅基地只考虑到了初
次分配时的取得，但却没有考虑到以后基于受让、继承等等一系列复杂的取得时
的情况。另一方面我国市场经济体制对于农村和城市区别对待，禁止农村宅基地
的流转就成了农民眼前比较现实的问题。在“城乡二元结构”这一背景下，农村
宅基地使用权的流转收到了国家政策以及法律的明确限制。伴随着市场经济体制
的发展，农村宅基地使用权的财富属性也逐渐显现，隐性流转的现象也开始不断
出现。
3．农民法律意识的薄弱
我国的农村宅基地使用权制度如此混乱，除了以上原因农民自己的法律意识淡薄
也是很重要的一个原因。《物权法》和《土地管理法》我国也早已颁布，有关农村
宅基地使用权的一些规范性文件也有颁布，但在事实上真正施行的却没有多少。
农民没有自我权利的保护意识，对于自己家的自己的使用权方面应当进行的领证
与登记都不清楚，也没有进行配合，对于国家以及政府明令禁止的乱占耕地，随
便扩建自己的的宅基地面积以及私下流转宅基地的规定都没有认真的遵守，对于
农村宅基地使用权消灭的情况也没有及时上报。这些都归根结底是因为农民自身
的法律意识薄弱，法制观念不足而导致的。
三、我国宅基地使用权制度的完善
1、强化农村宅基地使用权权能
农村宅基地的使用权作为用益物权的一种，在法律上的处分权能应该有所体现，
比如转让、抵押、租赁等。我国现行法律因为农村宅基地的生存保障性而对宅基
地的使用权设立了许多的限制，但是
现行法律在层面上的限制却仅仅是针对农村宅基地使用权的处分而言，当宅基地
上面建有房屋以后，因为房屋的处分而导致宅基地的使用权的流转却没有规定。
为了防止人们炒地皮的出现，对于那些取得了农村宅基地使用权以后却不用于建
造房屋而直接对外转让的应当予以禁止。事实上，就比如我国城市中的房改房一
样，对取得进行身份限制，但在补交相关的费用以后，将部分产权变为全部产权
以后，房改房也就可以上市自由流通。不过因为我国当前的社会现实，立法也可
以采取推进的办法。比如可以将优先购买权制度引入，在农房交易的时候，本集
体经济组织的成员在同等的条件下有优先购买的权利。从一方面来说，这有利于
优先解决了农民的住房保障问题，从另一方面来看也体现了农村房屋的财产属性。
2．实行农村宅基地有产使用制度
我国应当区分不同的情况实行农村宅基地有偿使用制度。对于宅基地的物产使用
制度是基于“一户多宅”的规定，因为在现阶段“一户多宅”的现象十分严重，
若再使用无偿使用的原则，那将一定会导致越来越多的农民多占、超占宅基地，
从而去影响农村宅基地资源的平衡、合理分配，进一步还会造成因为宅基地资源
的缺乏紧张而占用耕地。对于那些初次取得农村宅基地使用权的，应该仍然坚持
其保障功能，对其实行无偿制度。但是对于无耻取得制度而导致的多占、超占等
问题，应该对其实行有偿取得制度。第一次的免费取得与现存的制度想协调，可
以避免引发新的不公平有偿使用专门指对于那些“一户一宅”以外的农村宅基地进行收费。在标准面积内的使用时不用收费的，只对多占的和超占的宅基地进行收费。若有不交此费用的，政府可以强制将农户多占或超占的土地收回。这样就可以有效地约束农户多占或者超占宅基地的行为，不但可以促进农村宅基地的有效利用，而且这样也可以改善大多数农村的村容村貌。在我国，农村宅基地使用权的有偿使用应当循序渐进地推进，可以现在条件已经成熟的地区的农村试点推行，之后看效果再向全国范围实行。若是无偿取得的宅基地上面建造房屋，又想流转该房屋的，应当对其实行有偿使用制度，这一点可以借鉴城市中划拨土地流转的时候，需要补交土地出让金这一做法。
3．建立农村宅基地使用权自由流转制度
对农村宅基地使用权留住的完全禁止，对于现在的形势发展而言已经是一种错误的决策了。这样不仅达不到保护农村土地的要求，而且也会使地下交易市场的泛滥，更加不利于农村宅基地使用权的规制和管理。所以，农村宅基地使用权的流转已经势在必行了。要想建立农村宅基地使用权的流转制度，首先应当建立合理的登记与管理制度。对于农村宅基地使用权的流转应当有租赁、抵押和买卖这三种方式。由于宅基地的使用权是物权制度的一种，因此还应当包括公告程序，这样登记造册有利于农村宅基地使用权的公平与公正。这也可以首先在试点区域内进行有序的流转，逐步探索更完备的农村宅基地使用权流转制度，而进一步向全国范围推广。其次政府也应该做好准备处理一些相关的问题。因为现如今城市房价如此高的情况下，若农村宅基地使用权的流转一旦放开，则肯定会引起购房流，。这样如何来处理此问题，如何来调控市场，就需要政府提前做好准备来应对。4．加强立法，完善农村宅基地使用权法律制度体系
党的十七届三中全会对于我国的农村宅基地建设中存在的一些问题，明确的提出了加强农村宅基地管理的要求，即就是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划，纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地”。所以，我们必须要根据十七届三中全会的精神，进一步完善农村宅基地使用权法律体系。我认为完善农村宅基地使用权的法律制度应当从立法和执法两个方面入手，在已有的法律基础上，建立系统完善的农村宅基地使用权法律体系，并且要对具体的行为和程序都作出明确的规定，以更有效地约束各个行为主体。除此之外，我们还应该建立合理并且有效的农村宅基地使用权监管制度。要明确管理的主体，避免“虚位”与“扎推”现象的发生。县级以上人民政府各部门、县级人民政府土地主管部门、乡人民政府、村集体经济组织都应该各司其职，配合工作，做好关于农村宅基地使用权的监管工作。建立与之相应的监督、制约以及处罚机制。独绝破坏集体利益的事件以及暗箱操作情形的发生，切实做到公开和透明。
最后，我们应当看到，高效、公正而且有序的农村宅基地使用权制度的实现是不可能一蹴而就的。它要各个方面的共同努力和合作。对于农村村民来说，他们应该自觉的提高自身的法律意识，充分运用法律来维护自己的合法权益，以促进农村宅基地使用权的高效利用；对于人民法院来说，他们应当致力于高效妥善的解决因农村宅基地使用权而产生的纠纷，在最大的程度范围内实现司法的公正；对于政府来说，他们应当公正执法，努力保护有限的土地资源，从根本上切实维护农村村民的合法权益。
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密
关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。
”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
海口市农村宅基地管理办法 村宅基地承担着农民的基本生活和生产保障功能,作为农村集体建设用地的重要组成部分。我国现有的农村宅基地使用权制度是历史发展和历史积淀的结果,是与国家当时的政治、经济背景以及农村经济落后等具体国情相适应的。下文是海口市农村宅基地管理办法，欢迎阅读! 海口市农村宅基地管理办法全文 第一章总则 第一条为了加强农村宅基地管理，合理利用农村集体土地，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内农村宅基地的管理，适用本办法。 第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。 本办法所称集体土地所有权代表行使人是指依法确定享有集体土地所有权的村集体经济组织、村民小组或村民委员会。 第四条农村宅基地属于农村村民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权。 农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。 第五条农村宅基地的管理，应当遵循下列原则：
(一)合理布局、集约用地、保护耕地; (二)符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇建设规划; (三)有利生产、方便生活、建设文明生态集镇和文明生态村。 第六条市土地行政主管部门依法负责全市农村宅基地的统一管理，市土地行政主管部门在各区、镇设立的土地管理派出机构负责对农村宅基地进行具体管理。 各区、镇人民政府及规划、建设、房产、民政等行政主管部门应当在各自职权范围内分别负责农村宅基地的有关工作。 第二章规划与供地计划 第七条市土地行政主管部门依法组织编制镇土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。 第八条市规划行政主管部门和各区、镇人民政府应根据有关规定及时组织编制镇的村庄、集镇总体规划和建设规划。没有编制村庄建设规划的，原则上不予安排宅基地。 市规划、土地行政主管部门应当积极指导、协助镇人民政府做好村庄、集镇建设规划的编制工作。市、区人民政府应为镇人民政府编制村庄、集镇建设规划安排专项经费。 第九条市土地行政主管部门依法制定土地利用年度计划，统筹安排全市农村宅基地的年度计划指标。各区、镇的农村宅基地安排不得超过供地计划指标。
2015年宅基地最新政策是什么? 2015-01-1233865人阅读宅基地 宅基地最新政策是广大农民最关心的问题。宅基地的政策的转变关乎农民的切身利益。那么，2015年宅基地最新政策是什么？国家对于农村宅基地的政策有哪些改变？2015年宅基地最新政策对于宅基地会有哪些影响？ 1、征地要评估社会稳定风险 试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度 国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示： 一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。 三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。
四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。 2、非试点地区不要擅自行动 试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控 姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。 试点工作在2017年底完成。 农村宅基地有偿转让： 近日《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发，这标志我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。(1月11日《新京报》) 进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
关于加强农村宅基地管理工作实施意见 (初稿) 为进一步加强农村宅基地管理，节约集约利用土地，改善农村居住环境，建设美好乡村，现就进一步加强全市农村住宅用地管理工作提出如下实施意见： 一、切实加强农村宅基地规划管理 各县(市、区)政府要认真按照建设美好乡村、推进城乡统筹发展的整体目标和培育中心村、整治自然村、建设搬迁村、消除空心村、提升特色村的原则要求，严格遵守土地利用总体规划、城乡总体规划和村庄规划，加强农村宅基地的统一规划，做到统筹安排、集中布局。对人均耕地较少、生产方式已不再以农业为主，符合“村改居”条件的城市、城镇规划区，通过对旧村庄改造、农村居民住房的集中建设和宅基地置换城镇住房等途径解决农村村民住房，不再受理宅基地申请；在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 二、切实加强农村宅基地审查报批 (一)农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地： 1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的； 2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划、开展土地整治项目以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的； 4、原有宅基地被依法征收的。 （二）农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，经乡（镇）人民政府审核同意，报县（区）城乡规划部门核发乡村建设规划许可证。取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府将宅基地申请报县（区）国土资源部门审核和县（区）人民政府审批。县（区）人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。 （三）新建宅基地应充分利用村内空闲地、旧宅基地以及荒坡地、废弃地。对“一户多宅”和空置住宅，各县(区)要鼓励农民盘活、腾退多余宅基地。凡新建住宅应退出旧宅基地的，要采取签订责任书、收取保证金等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。 （四）农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县（区）国土资源部门拟定农用地转用方案，分批次上报市国土资源部门依法办理农用地转用审批手续。 各县（区）要统筹一定规模新增建设用地占用农用地指标、城乡增减挂钩建新指标，用于新建农村宅基地。
宅基地使用权的现状及对策 发表时间：2019-07-23T11:58:52.703Z 来源：《知识-力量》2019年9月33期作者：艾源 [导读] 近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 （沈阳师范大学，辽宁沈阳 110034） 摘要：近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 关键词：宅基地；使用权；流转 前言 国家为了进一步释放农村的潜力，2018年以来开始试点农村宅基地流转，从浙江省试点的情况来看，农村宅基地流转区取得了不错的效果，转出的农户与转入的农户都获得一定的经济效益。不仅提高宅基地的使用效率，也提高了集体土地的使用效率，在一定程度上增加了农村居民的收入，但具体到现实生活中我国的农村宅基地还存在一些问题，本文将做进一步分析。 1.农村资源变资产的渠道尚未打通 进入新世纪以来我国的经济增长速度越来越快，积累的物质财富越来越多，农村也积累了大量的物质财富，例如，集体年企业的大量厂房，机械设备等，但是随着外出务工人员越来越多农村的大量资源出现了荒废的局面，虽然国家出台了关于农村宅基地流转的政策，但就目前的流转量来说，相对于农村的空置房屋数量简直是九牛一毛。大量房屋的空置，不仅造成了资源的浪费，也让这些房屋失去了创造财富的可能，要想农村的经济进一步向前发展，就要打通农村资源变资产的渠道，要让房屋创造出更多的财富，因此要加快宅基地的流转，盘活空置的房屋，使之创造更多的财富。 1.1农村土地空闲、低效、粗放利用和新产业新业态发展用地供给不足并存 宅基地流转的初衷是为了提高农村宅基地的使用率，盘活农村的资产，但现实的情况是由于农村发展经济的模式是粗放式的，在短时间内无法得到根本的转变。虽然宅基地在一定程度上提高了土地的使用效率，但由于经济发展模式的原因，农村资源使用率低的局面依然未得到根本的转变，并且农村的一些新兴产业出现了土地不够用的局面，之前推出的土地增减挂钩(以下简称挂钩)即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩），在一定程度上进一步挤压了农村发展新兴产业使用土地的空间，因此应该提高农村土地的使用效率，不能流转之后就不管不问了。 1.3农村宅基地空置现象严重 随着越来越多的农村劳动力外出打工就业，农村出现了空心化的局面，在非节假日的农村，村里往往就剩下一些年迈的老人和学龄儿童。于是就出现了大量房屋空置的局面。甚至出现房屋因年久失修倒塌的局面，即使一些房屋没用空置，但是其使用的效率非常的低，在一定程度上也造成了资源的浪费，因此要解决宅基地空置的问题，宅基地流转制度不可或缺。但是，由于人们对于使用权观念的根深蒂固，认为宅基地一旦流转出去，宅基地将不再属于自己，因此，要实施土地流转制度首先要解决人们观念的问题。让居民接受土地流转这一新观念。 2宅基地使用权的对策 2.1改革完善宅基地权益保障和取得方式 根据相关法律规定，每户人家只能取得一个宅基地使用权，但是宅基地可以在本集体组织内买卖，不能将宅基死使用权卖给本集体组织以外的居民，特别是拥有城镇户口的人，但是法律并没规定不可以将宅基地出租，因此，本集体组织的成员可以将宅基地以出租的形式出租给集体组织的以外的成员，以此来增加宅基地的收益，保障宅基地使用权人的合法权益。在取得方式方面，集体组织成员均有权取得宅基地，但是，随着宅基地可以流转，未来将会出现一些没有宅基地的农村居民，当这些居民从城镇返回农村，面临没有在基地的尴尬局面，有你要对宅基地的取得方式进行改革来保护部分居民的合法权益。 2.2探索宅基地自愿有偿退出机制 宅基地作为农村居民的一项基本权益，本集体成员都有权利获得宅基地，但是，随着越来越多的农村居民前往城市，并且定居在城市，宅基地对于这些居民来说变得可有可无。但一些新的农村居民可能面临没有宅基地的局面，为了打破这种尴尬的局面，就需要对当过前的宅基地制度进行改革，比如建立宅基地自愿有偿退出机制，让一些定居城镇的居民自愿让出宅基地的使用权，集体组织可以给予一定的经济补偿，以此来达到本集体组织内部宅基地的需求平衡。保护本集体组织内部成员的合法权益。 2.3完善宅基地管理制度 在宅基地的管理方面。相关法律法规规定的比较粗糙。虽然规定宅基地一户只能取得一个宅基地，但是，在现实生活中，一户人家往往有多个宅基地，农村私下买卖宅基地的情况也比较严重，这在一定程度上会损害其他居民的合法权益，给他人造成不利的影响。因此，应该细化关于农村宅基地的相关法律法规。比如，加强对于农村私下买卖宅基地的监管。 结语 宅基地流转制度作为2018年国家针对农村新推出的一项制度，其目的是为了盘活农村的资产，提高农村居民的收入，而宅基地制度已经存在了七八十年之久，宅基地制度在实施的过程中也存在大量的问题，因此，宅基地流转制度必然存在大量的问题，但作为新兴的产物，宅基地流转制度虽然存在的问题比较多，但是其未来还是比较光明的。 参考文献 [1]张红茹.农村宅基地使用权流转法律问题研究[D].新疆大学,2018. [2]庄红花，袁爱华.我国农村宅基地流转法律制度的困境分析[J].农村经济与科技，2018（12）.
国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知 2010-03-03 | 作者：| 来源：土地利用管理司| 【大中小】【打印】【关闭】 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局： 规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下： 一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模 （一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。 （二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县域镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。 （三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。 二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度 （四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发
2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工
作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特
农村宅基地管理办法 一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模 (一) 抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。 各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划，应当予以公告。 国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。 (二) 按规划从严控制村镇建设用地。 各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 (三) 加强农村宅基地用地计划管理。 农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。 二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 (四) 改革和完善农村宅基地审批管理办法。
农村宅基地管理法律法规 现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有： 一、法律法规 1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 二、相关政策 1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。 2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。 3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。 4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，
浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性 农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。 一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题 《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在： 一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。 二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。 三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。 四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。 五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
关于农村宅基地制度改革的实施方案 各分场、场直各单位： 为切实做好我场农村宅基地制度改革工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、国土资源部《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号，以下简称《细则》）、《余江县农村宅基地制度改革工作实施方案》精神，结合我场实际，制定本实施方案。 一、指导思想 全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚持以改革创新为动力，按照中央深化农村土地制度改革的有关要求，贯彻落实《意见》、《细则》、县工作方案确定的总体框架、主要内容和实施要求，以切实保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约利用为导向，以宅基地有偿使用、有序退出为突破口，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村宅基地管理新机制，提供可复制、可推广的实践经验，全面提升农村土地管理水平，改善农村人居环境，实现城乡统筹发展。 二、基本原则 1.坚守底线，保障权益。确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。始终实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为改革的出发点和落脚点，兼顾各方利益诉求，维护农村集体经济组织和农民土地权益。 2.政府引导，集体主导。坚持政府引导，集体经济组织主导，充分发挥村民自治和村民事务理事会的民主管理作用，激发群众内生动力，充分调动群众参与改革的积极性和主动性 3.合理利用，有序推进。优化农村居民点布局，控制村庄建设用地规模，做到节约用地。注重点面结合，总结完善，审慎稳妥挤进，确保社会稳定。 三、工作目标 完善宅基地管理制度、健全农民住房保障机制、突出村民自治治理，提升农村宅基地管理水平，实现村民户有所居。建立宅基地收益分配机制，保障农民宅基地权益，不断夯实和扩大
（管理制度）论我国宅基地使用权流转制度的完善
论我国宅基地使用权流转制度的完善 壹、我国现行的宅基地使用权流转制度 我国《物权法》第壹百五十三条规定：“宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第壹款规定：“农村村民壹户只能拥有壹处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;可是，符合土地利用总体规划且依法取得建设用地的企业，因破产、兼且等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我国《物权法》第壹百八十四条和《担保法》第三十七条均规定，宅基地使用权不得用于抵押。和我国《土地管理法》配套的关联文件对此作出了进壹步规定。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)中规定，禁止城镇居民于农村购置宅基地。2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:“严禁城镇居民于农村购置宅基地,严禁为城镇居民于农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”关于我国农村宅基地使用权的流转问题，部分地方性的法规和规章也作出了规定。《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠和等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，农
恩施土家族苗族自治州人民政府关于切实加强农村宅基地管 理工作的通知 【法规类别】房地产综合规定 【发文字号】恩施州政发[2006]5号 【发布部门】恩施（原名鄂西）土家族苗族自治州政府 【发布日期】2006.04.10 【实施日期】2006.04.10 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 恩施土家族苗族自治州人民政府关于切实加强农村宅基地管理工作的通知 (恩施州政发〔2006〕5号) 各县、市人民政府，州政府有关部门： 为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件精神，进一步加强农村宅基地管理，引导农村村民住宅建设依法、合理、集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省土地管理实施办法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）、《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（鄂政办发〔2004〕104号）等相关规定，结合我州实际，现就切实加强农村宅基地管理问题通知如下： 一、科学规划新农村建设用地，正确引导村民住宅建设
（一）以建设社会主义新农村为契机，加强农村住宅建设的引导和规范。建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策。县（市）人民政府要按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的要求，加快完善县（市）、乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）村庄建设规划。要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。 （二）加强农村宅基地用地计划控制。农村宅基地占用农用地必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得无计划或者超计划批地。对于确需突破计划指标的，可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标的方式解决。农村宅基地占用耕地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，确保耕地占补平衡。县（市）国土资源管理部门每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况向州、省国土资源管理部门备案。 （三）严格核定用地标准。按照一户一基的原则，农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地（含原有住房及附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。但生产性附属用地，如猪、牛、羊圈、沼气池、烤烟房等，凡不与农民宅基地相连接的可作为该户的生产性建设用地，不计入宅基地面积。属城镇规划区范围内的，不得突破城镇规划区规定的建房