![[权能,宅基地,使用权]赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析](https://img.doczj.com/img73/1dgj7jyyf67tjzwifczb5gsun04d04nw-31.webp)
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赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析
一、引言
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。我国农村宅基地的所有权归集体，农民享有使用权。我国的相关法律己明确农民宅基地使用权的法律地位为用益物权。但是，农民宅基地使用权的用益物权的权能却不完整。其主要表现，一是转让范围受限。根据我国《宪法》以及《物权法》的规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，因此，农村集体经济组织是农村宅基地的所有权人。相应地，农民宅基地使用权转让就需要征得农村集体经济组织同意。从转让范围看，农村房屋和宅基地只能转让给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员。非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权，从而就不得获取农民宅基地使用权。为了限制农民私下转让宅基地使用权，国家的相关政策规定，农村村民出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准，并确立了一户一宅的原则，即农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。二是不可作为抵押物和担保品。我国《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押;《物权法》也规定，除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地不允许抵押。
但是，法律及政策规定的正当性和合理性根源于社会的现实生活。党的十八届三中全会明确提出，要改革完善农村宅基地制度。是否应该赋予农民宅基地使用权更加完整的权能，是改革完善农村宅基地制度不容回避的议题和核心问题，但理论界和决策层对这一问题尚未形成基本共识。本研究将基于我国社会经济环境变化的现实，从增加农民财产收入和提高农村宅基地利用效率相结合的角度，论证赋予农民宅基地使用权更加完整权能的必要性，进而提出相应的改革思路和举措。
二、赋予农村宅基地完整产权的理由
1.限制农民宅基地完整权能的社会基础发生了变化
法律命题的正当性和合理性根源于社会的现实生活。农村经济的迅猛发展、户籍制度的改革和农村社会保障体系的日渐完善，为赋予农民宅基地使用权更加完整权能提供了现实基础。
(1)抑制农村人口流动的合理性不复存在。新中国成立后，为了快速推进工业化，我国实行了城乡分割的户籍制度，严格限制城乡之间的人口流动。有研究表明，限制农民宅基地权能的制度安排在控制人口流动、稳定社会秩序方面与户籍管理制度之间具有相辅相成的作用，两者无论在制度生成的时间上，还是在制度的功能上都具有内在的关联性与互动性。川从某种程度上说，诞生于20世纪60年代的宅基地使用权制度是以城乡二元户籍制为基础、限制城乡人口流动为初衷、实现重工业优先发展战略为最终目标而做出的一种制度安排。时至今日，在国家己经破除了城乡二元户籍制度和大力推行新型城镇化的背景下，宅基地使用权权能不完整的制度安排也就失去了既往的存在理由。
(2)农民对宅基地使用权完整权能的需求增强了。限制农民宅基地使用权权能的制度安排诞生于人民公社时期。那时，宅基地权能是否完整对农民来说并非特别重要。这一论断的主要依据是:第一，人民公社时期的农户仅仅是生活单位，不是生产单位。农民以生产队为单位，统一劳动，劳动成果在完成政府统购任务后，按照家庭人口数和劳动量(工分)进行分配。由这种农业生产经营体制所决定，农民并没有以宅基地为抵押物和担保品来进行融资以便维护简单再生产和扩大再生产的内在要求。第二，当时城乡人口之间的流动性极弱。除了参军等极少途径，农民只能在其户籍所在地进行生产和生活。仅有的一处宅基地是农民安身立命之所，他们一般不会出租和转让宅基地，而且即使愿意出租或者转让宅基地，也会因为缺乏交易对象而作罢。
改革开放后，农民对宅基地使用权权能的完整性有了日渐增长的需求。一方面，随着农民在城乡之间自由迁移的藩篱被拆除，越来越多的农民进城打工。到2013年底，全国农民工总量已达到26891万人，约占农村劳动力总数的45%。也就是说，近2亿7000万的农村劳动力的主要就业渠道不是农业，他们赖以生存的主要生产资料不是土地，他们的居住权的实现形式不是免费获得的宅基地使用权。但是，由于不能转让，他们在农村的宅基地和住房处于一种闲置状态，从而就有了转让给他人使用以便获取收益的内在需求。有关资料显示，目前我国农村宅基地中有10%~20%是闲置的，部分地区闲置率甚至高达30%。另一方面，改革开放后的农民家庭不再只是生活单位，也是一个可以独立自主开展各类经济活动的生产单位。这种变化会导致农民的金融需求增加。但是，农民获取贷款面临着缺乏抵押和担保品的问题。为了解决这一问题，农民对住房和宅基地权能完整的需求就相应而生了。
(3)宅基地的社会保障功能与财产功能不是对立关系。居住权是生存问题的一部分，属于人权范畴，而人权高于财产权。限制农民宅基地使用权抵押、担保和转让的合理性是保障农民能够住有其所，保障农民的居住权。正如温铁军所说，在人地关系紧张且人口不断增长的条件下，土地(包括宅基地)对农村人口的社会保障功能己经远大于其作为生产资料的功能。
但是，随着社会经济的发展和决策层发展观的转变，我国农村社会保障事业的改革和发展在近}o多年中有了突破性进展，涵盖农民生产和生活的各种社会保障制度已基本确立并正在逐步完善，即可以将农民宅基地使用权从公平和社会保障功能转为效率功能。尤其值得重视的是，农民宅基地使用权的社会保障功能与财产功能之间并不是非此即彼的对立关系。事实上，完整的产权仅仅给农民扩大财产性收入提供了一个机会。农民是否会利用这一机会，取决于他们对把宅基地抵押、担保和转让出去风险的评估;取决于他们对宅基地提供居住安全的评价。如果宅基地的处置权缺失，其自身价值就无法显现，保障功能也就降低了。反之，宅基地财产功能的增强，会增进其潜在的保障功能。
2.农民抵押宅基地使用权的风险具有可控性
农民宅基地使用权权能不完整的主要体现是抵押、担保和转让等处置权的缺失。反对赋予农民对宅基地处置权的主要理由是，在一户一宅的制度安排下，如果允许农民把宅基地作为获取银行贷款的抵押和担保品，当他们无法偿还银行贷款的时候，其宅基地就将被拍卖、转让，从而导致农民流离失所。但我们的相关研究和观察表明，这一风险发生的概率较低，并且是可以控制的。
根据笔者在一些开展农房抵押、担保试点地区的调查，农民在以住房进行抵押、担保和
转让时，通常采取十分谨慎的态度。此外，尽管现有的法律有一户一宅的要求，但现实中一户两宅乃至多宅的现象比较普遍。我国一些开展农房抵押贷款试点地区的案例表明，那些以房产抵押的农户中，有不少是拥有两处以上的宅基地，有的人亦是有其他财力或能力应对，有的人则己举家进城不再返乡等。
作为理性经济人，金融机构会审视农民通过宅基地或住房抵押的风险。调查发现，金融机构往往通过控制贷款数量、加大贷款用途和使用情况监管力度等多种措施，将其信贷风险控制在最小限度内。我国一些地方的实践表明，以农房为抵押和担保品的不良贷款率极低。如浙江省温州市乐清市(县级)农村合作银行从2003年起认可农房房产证+房屋宅基地使用权证书作为抵押物。只要农民的两证齐全，就可以申请贷款，贷款额度是房屋市场评估价的60 %~80%的资金。截至2008年2月末，该行共为3152户农民提供集体土地上的自建房抵押贷款，贷款余额6. 23亿元，不良率仅为0 .96%，比该行整体贷款不良率低0 .12个百分点。浙江省其他地、市也借鉴乐清市做法，相继推行宅基地抵押贷款业务。又如，据朱正涛撰文提供的数据，安徽省宣城市从2003年开始办理集体土地房屋权属登记发证工作，并试图将农房流转与交易制度化。2003年至2007年，共办理农村房屋抵押登记7729起，抵押贷款额达5. 02亿元，未出现一笔不良贷款。
3.落实中央关于农民住房完整财产权，提出了赋予农民宅基地完整产权的要求现行法律未禁止农村房屋的出租和买卖，也未禁止农村房屋的抵押。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》在总结各地对宅基地交易探索的基础上，明确提出要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入的渠道。
但现行法律禁止宅基地使用权的抵押、担保和转让，使得房地关系复杂化。而试行农村房屋可以抵押的政策，也会涉及房地关系。有一种观点认为，以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。对于这种观点，在理论上可以存在这种结果，或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在实践中并不多见，操作性不强。而且，房地分离机制造成了实践混乱，也影响了交易的安全和效率。
综上所述，如果允许农民住房财产权抵押、担保、转让，农民宅基地的抵押、担保、转让就将是不可回避的问题。房屋是修建在宅基地之上的附属物，房地一体。承认农民住房财产权的抵押、担保和转让权能，就应该赋予住房占用范围之内宅基地的抵押、担保和转让。
4.农民对宅基地使用权更加完整权能的需求具有地域上的广泛性
有一种观点认为，宅基地的交易行为主要发生在城郊农村、城中村和沿海发达地区。而这部分具有资产属性和交换价值的宅基地在总量中只占全国宅基地的很小一部分。宅基地制度的供应对象是全国农民，城郊农村。城中村和沿海发达地区农村农民的土地增值收益显然无法构成进行宅基地财产化制度变革的现实基础。仅占全国5%的具有财富价值的宅基地上所住农民的声音，并不能反映广大农民的宅基地交易需求。从全国范围来讲，宅基地的资产属性和交换价值并不明显。
但是，其他地区的农民也同样有宅基地交易的需求。我国欠发达地区正是劳动力流出地
区。在快速工业化和城镇化过程中，欠发达地区农民举家外出的比例越来越高，农村空心化现象尤其严重。那些希望在城镇落户的农民，具有流转宅基地使用权的内在要求。而且，国家新型城镇化政策的重要目标之一就是解决进城农民的两栖现象，使这些人口成为真正的城镇人口。如果农民宅基地使用权的权能不完整，进城农民会因为担心宅基地使用权受到损害而不愿意进城落户。在城镇化快速发展的背景下，我国各地相继出台了有关推进宅基地置换、促进人口集聚等方面的政策。宅基地置换政策，实质上就是政府作为中介在交易农民房屋，规避有关宅基地无法买卖的法律规定。
三、赋予农民宅基地更加完整权能的思路
1.明确改革方向
(1)扩大农民宅基地使用权的可转让性。在一个村庄内部，并不存在对宅基地市场的有效需求。由于在目前法律下一个农户只能有一处宅基地，如果农户可以将宅基地使用权转让给本村集体内的农户，那么，有条件成为受让人农户的数量将会非常少。如果农民进城定居，他们将面临完全失去他们的房屋资产。因为他们既不能继续使用住房，也不能有效地转让住房和与之相连的宅基地使用权。因此，笔者认为，在今后的改革中，应拓宽宅基地转让的范围。在不改变宅基地集体所有性质的基础上，允许宅基地及农房突破村级集体经济组织的边界，在全县范围内的农业户口之间进行置换、转让、继承。在这方面，我国浙江省温州市等沿海发达地区已进行了较为成熟的探索。
在扩大农民宅基地使用权转让中，有必要保障农民的主体性地位。这是因为，尽管宅基地的所有权归集体，但是集体的主体概念不明确。而且，虚幻的集体所有权在实践中还容易导致集体中的负责人(如村长、村民小队组长)的越权行为。相应的监督机制处于真空状态，更使得村集体组织内部之间矛盾上升。因此，从保障农民权益以及农民宅基地转让便捷性的角度看，应允许农民自由转让宅基地使用权。
宅基地使用权在流转双方之间肯定是有偿的，除非使用权是无偿赠与。但是买受人除了需要支付流转费用之外，还必须向宅基地所有者支付必要的出让金。农村集体经济组织所得到的出让金，是宅基地集体所有的有效实现形式。对于宅基地使用权流转买受人因其主体身份是否为集体内部成员的不同而区别对待，集体成员交纳的出让金应相对较少。
农民在转让宅基地使用权时，同一农村集体经济组织内的其他成员可以享有优先购买权。其原因是，如果任由农村居民将其宅基地使用权出卖给他人不受任何限制，则势必会在客观上损害同一农村集体经济组织其他成员的居住保障利益。由集体经济组织之外的其他人购买集体经济组织所有的宅基地的使用权，对于没有宅基地使用权的农民来说，是不公平的，也有违于我国农村宅基地的基本政策。
(2)允许农民宅基地使用权可以作为抵押和担保品。党的十八届三中全会提出了要探索农民住房财产权抵押、担保和转让试点试验。基于房地一体的自然特征，银行不大可能愿意接受没有宅基地作为抵押物的农村住房抵押。因此，农民宅基地的抵押、担保和转让是农民住房财产权抵押、担保、转让的前置条件。从目前看，允许农民宅基地使用权可以作为抵押和担保品势在必行。
2.做好配套性改革
(1)搞好农民宅基地使用权的确权登记颁证工作。产权明晰是农民宅基地使用权流转的必要前提和基础，产权明晰首先要明确土地权利的归属。因为各种各样的原因，我国很多农民的宅基地使用权并没有权属登记证书。即使政策允许农民宅基地使用权抵押、担保和转让，也将因这一原因而无法实施。因此，对农民宅基地进行确权、登记和颁证，是赋予农民宅基地使用权更加完整权能的基础。中央要求在2015年前完成对农村宅基地的确权登记发证工作，就是要将这一基础性工作夯实。在探索农民宅基地使用权完整权能的探索中，应对现有的农村宅基地使用情况进行集中清理，对于没有使用权证书的、占用使用的宅基地与证书确定的范围不符的、有多个使用权证书的等情形，应重新核发宅基地使用权证书。
(1)建立农民宅基地使用权价值评估机制。任何物品的抵押、担保和转让都要求有明确的价值。这一价值可以由交易双方协商确定，也可以由当事双方认可的具有评估资质的中介机构评估确定。政府可建立农民宅基地使用权价值评估服务的机构，出台评估管理、技术规范等有关法律和业务准则，从而促进农民宅基地使用权抵押、担保和转让的顺利推进。
(3)建立风险防范机制。金融机构应设计农民宅基地使用权抵押贷款的风险防范措施，包括把好贷款用途、防范信贷风险和用地政策风险;合理确定贷款金额与期限，宅基地使用权抵押贷款金额只能低于宅基地抵押认定价值的一定比例(例如7000);同时，建立担保机制，等等。
3.试点先行、有序推进
尽管农民宅基地使用权抵押、担保和转让具有较为广泛的社会需求基础，但我国相关法律法规尚未松动。而且，农民宅基地使用权的抵押、担保和转让也需要较多的支撑性条件。在这种背景下，较为稳妥的方式是采取试点先行的办法。可以以县为单位进行封闭和风险可控的改革试点，按照法定程序授权试点县在试验期内不执行相关法律中不利于农民宅基地使用权权能完整的条款。如何选择试点直接关系到改革能否取得良好的效果。我国一些地方己经开展了多种多样的农民住房抵押、担保和转让试验。可以在这些地区选择若干试点县，同步推进农民宅基地使用权的担保、抵押和转让试点。在试点先行的基础上，不失时机地在更大范围内开展改革，最终从法律层面赋予农民宅基地用益物权与其他建设用地使用权具有同等的法律地位。
农村房地一体权籍调查及确权登记工作实施方案 为进一步加快推进我县农村房地一体宅基地和集体建设用地确 权登记工作，切实维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定，根据《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔X〕101号）、《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔X〕60号）、《X省国土资源厅关于加快推进“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（X国土资登发〔X〕14号）等文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。 一、工作原则 （一）统筹兼顾，稳步推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，稳步推进农村宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物权籍调查及确权登记工作，并根据实际情况，调整工作计划，科学审慎选择符合实际的调查方法。 （二）尊重历史，结合实际。房地一体的农村宅基地和集体建设 用地使用权确权既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前 使用的实际情况。 （三）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和
房屋调查成果，为房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作提供依据，并在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记手续。 （四）便民利民，维护稳定。进一步优化职能，建立和完善配套服务平台和办事流程，提高行政效率，降低行政成本。在权属调查和纠纷处理工作中，应尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实保护群众合法利益，维护农村社会稳定。 （五）不重不漏，全部覆盖。房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权权籍调查及确权登记要覆盖全县，不重不漏。 二、工作任务 以权属调查及登记为主线，在开展农村宅基地和集体建设用地调查的同时，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记纳入农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记作范围，依照不动产统一登记要求，实现统一调查、统一确权、统一登记。确保在X年底前完成全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。 （一）农村宅基地和集体建设用地调查。以农村集体土地所有权成果为基础，按照《地籍调查规程》要求，调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况（含每一宗地的权属、界址、面积和用途等信息），并形成完整的地籍调查成果。 （二）同步开展农村房屋调查。在开展农村宅基地和集体建设用地
编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用 版】 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日
转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中
华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。 第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密
关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。
”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
农村宅基地使用权法律制度的困境与完善 农村宅基地使用权法律制度的困境与完善 [摘要]：随着我国城市化进程的加快，农民进城就业现象逐渐增多，农村宅基地闲置问题越来越突出。合理解决农村宅基地问题，不仅有利于打破城乡二元结构的现状，而且有利于农村社会稳定，促进和谐新农村建设。本文通过对农村宅基地使用权法律制度现状及存在问题的分析，提出一些改进宅基地法律制度的对策建议。 [关键词]：宅基地宅基地使用权法律制度 在积极推进城市化进程中，中国宅基地法制建设取得了明显的成绩，出台了一批宅基地管理的国家法规政策文件，制定了一些地方性专门法规规章文件，形成了一些行之有效的宅基地管理制度等，但也存在不少问题。建立在人口不流动的计划经济基础上的宅基地使用权制度已不适应我国社会主义市场经济发展要求，改进和完善宅基地法律制度已成为一种时代潮流，不可逆转。 一、我国农村宅基地使用权法律制度相关概念 1、宅基地的概念。在我国，宅基地属于集体建设用地的一种，对宅基地的定义，有广义与狭义之分：广义上，宅基地是所有用于建造房屋以供居住、使用的土地，包括国家所有土地和集体所有±地的住宅用地。狭义上，宅基地仅仅针对集体所有土地上的农村居民用于建造住房、辅助用房使用的土地，包括厨房、厕所、仓库、庭院等。笔者在本文中取狭义上的宅基地概念。 2、宅基地使用权的概念及性质。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员在依法取得的集体所有的宅基地上建造自有房屋及 其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限处分的权利。不同于其他物权，农村宅基地使用权具有两个突出的特点：严格的身份性；福利性。农村宅基地使用权制度是我国一项特有的制度，不但具有鲜明的社会保障和社会福利性质，而且对于城市化进程，打破我国城乡二元结构的现状具有重要意义。 当前，因为土地问题而引发的矛盾已经成为农村社会矛盾的主要
农村土地使用权转让合 同 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
农村土地使用权转让合同出让方（甲方）：身份证号： 受让方（乙方）：身份证号： 经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下： 一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为 __________平方米，该土地长___________米，宽__________米， 东邻___________________,西邻___________________，南至 ___________________________________，北至 ___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年 _____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写： ______________________万元（￥：___________元）。 三、合同期限以及付款方式： 该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。
四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地 使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用 等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归 乙方享有。 五、违约责任： 1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违 约。 2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。 七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。 七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。 甲方(签名)： ________年____月____ 日 乙方(签名)： _______年____月____ 日
关于要求有偿使用宅基地的申请 福全镇村民委员会： 兹有本村建房户主，现家庭在册人口人，现有住房处，面积合计平方米。其中：有合法产权的原有旧房处：宗地号，楼房间，占地面积平方米；现测楼房间，占地面积平方米，建造于年，该宅基地已经依法批准的用地面积为平方米，未经依法批准（少批多建）宅基占地面积平方米，四至为：东至：南至：西至：北至：，现我户对上述未经依法批准的宅基占地需要有偿补办使用。上述需要补办的宅基地上的房屋系我户出资建造，产权属我户所有，且一直由我户居住使用，至今无权属争议和产权纠纷。在补办的宅基地确权登记前，本户承诺响应“一户一处”建房政策，在规定期限内自行拆除原有旧房/ 间，/ 平方米，如有违反，愿意接受村委和政府对旧房的帮拆和对新房的相关处理。现本申请人承诺：本户对已建农房结构的安全性负全部责任；并对填写的上述内容及提交申请材料的真实性、合法性、有效性负责。 特此申请 申请人（签名盖印）： 2017年月日 村（居）委意见：
凌佳锋建房户： 根据《农房处理意见通知书》中确定的处理事项，经本村查核确认如下： 1.已有土地证号号，面积㎡的房屋，现测该处面积为㎡，在原宅基地基础上少批多建㎡，保留原宅基地补办超建面积，收缴注销原土地使用证本，面积㎡。房产证 / 本，面积 / ㎡。 2．已缴纳宅基地有偿使用费等款项元； 3.保留超户型面积的宅基地 / ㎡； 该建房户已完成《农房处理意见通知书》中确定的相关处理事项，请凭此验收确认书办理宅基地面积补办、确权登记和宅基地有偿使用协议签订。 福全镇村民委员会 2017年月日
凌佳锋建房户： 根据《农房处理意见通知书》中确定的处理事项，经本村查核确认如下： 1.已有土地证号号，面积㎡的房屋，现测该处面积为㎡，在原宅基地基础上少批多建㎡，保留原宅基地补办超建面积，收缴注销原土地使用证本，面积㎡。房产证 / 本，面积 / ㎡。 2．已缴纳宅基地有偿使用费等款项元； 3.保留超户型面积的宅基地 / ㎡； 该建房户已完成《农房处理意见通知书》中确定的相关处理事项，请凭此验收确认书办理宅基地面积补办、确权登记和宅基地有偿使用协议签订。 福全镇村民委员会 2017年月日
2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】 宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的（转让对象为本集体成员）。转让宅基地时通常会签订协议，那么协议该如何写？要注意哪些问题？ 鉴于甲、乙双方均为本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 二、经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币元(大写： )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按 向甲方支付该转让款。
三、甲方应于本协议签订生效后日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续，由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。 五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为xxx万元整。 甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意，系有权处分。
2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工
作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特
我国农村宅基地使用权流转制度存在的问题及其对策分析 [摘要]宅基地使用权是农村居民基于集体经济组织成员身份而享有的一项重要的用益物权。我国宅基地使用权制度具有浓厚的身份性和强烈的行政管理色彩，在转让、抵押、继承等各个方面都受到严格限制。随着我国城乡一体化进程的推进和农村土地流转市场的快速发展，现行的宅基地使用权流转制度已经不能完全适应发展的新形势。本文通过对我国宅基地使用权流转制度存在的问题进行分析，从而找到改革和完善宅基地使用权流转制度的路径和对策。 [关键词]宅基地使用权；流转制度；财产权利 1 宅基地使用权的概述 宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法使用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。依照我国法律和政策的相关规定，宅基地使用权具有以下特征：第一，从宅基地使用权的主体来看，宅基地使用权人不是单个的村民，而是以农户为基本单位依法进行分配。第二，从宅基地使用权的客体来看，村民用于建造住宅的土地只能是本集体经济组织的土地，既不能到外村申请宅基地，更不能使用国有土地。第三，从宅基地使用权的内容来看，宅基地使用权主要解决的是村民的居住问题，村民只能利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是村民作为集体经济组织成员所享有的一项重要财产权利。 2 我国农村宅基地使用权流转制度的历史概况 农村宅基地使用权制度是一项具有中国特色的农村土地产权制度，不但关系到农民的切身利益，也是我国农村土地制度改革发展的关键环节。新中国成立以来，我国农村宅基地使用权流转制度经历了以下两个发展阶段： （1）自由流转阶段。新中国成立后，中央政府领导全国人民进行了土地改革运动。1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》，废除了数千年历史的封建剥削土地制度，确立了农民对土地的所有权。这一时期包括宅基地在内的农村土地归农民私人所有，农民对宅基地拥有完全的处分权。宅基地可以自由通过买卖、出租、赠予等形式自由流转。土地改革彻底改变了我国农村的生产关系，使农民成了农村土地的所有者和经营者，这就激发了农民的劳动生产积极性，促进了农村生产力的极大解放。 （2）限制流转阶段。土地改革完成后，在党的领导下广大农村走上了土地由集体统一经营的农业合作化道路。1963年，中共中央下发的《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》以及1982年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》都明确规定农村的宅基地都归公社、大队、生产队集体所有，宅基地一律不准买卖、出租和违法转让。2004年，国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》也再次强调：“ 农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请宅基地的，不得批准。”可见，目前我国法律和政策允许
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-012632 农村土地使用权转让协议(协议Rural land use right transfer agreement
农村土地使用权转让协议(协议范本) 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地 块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月 _________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为_________。 2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为 _________(具体内容见附件)。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 8、其他约定：_________。 七、违约责任
简单农村宅基地转让协议书 甲方： 乙方： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下： 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。 四、付款方式及期限 乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。 五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。 六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 七、违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损 失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。 八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基 地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。 九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。 甲方：乙方： 身份证号：身份证号： 年月日年月日 转让方：（简称甲方） 受让方：（简称乙方） 甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下： 一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积平方米。 二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿 由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、 收益权、处置权。甲方不得干涉。
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析 一、引言 农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。我国农村宅基地的所有权归集体，农民享有使用权。我国的相关法律己明确农民宅基地使用权的法律地位为用益物权。但是，农民宅基地使用权的用益物权的权能却不完整。其主要表现，一是转让范围受限。根据我国《宪法》以及《物权法》的规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，因此，农村集体经济组织是农村宅基地的所有权人。相应地，农民宅基地使用权转让就需要征得农村集体经济组织同意。从转让范围看，农村房屋和宅基地只能转让给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员。非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权，从而就不得获取农民宅基地使用权。为了限制农民私下转让宅基地使用权，国家的相关政策规定，农村村民出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准，并确立了一户一宅的原则，即农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。二是不可作为抵押物和担保品。我国《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押;《物权法》也规定，除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地不允许抵押。 但是，法律及政策规定的正当性和合理性根源于社会的现实生活。党的十八届三中全会明确提出，要改革完善农村宅基地制度。是否应该赋予农民宅基地使用权更加完整的权能，是改革完善农村宅基地制度不容回避的议题和核心问题，但理论界和决策层对这一问题尚未形成基本共识。本研究将基于我国社会经济环境变化的现实，从增加农民财产收入和提高农村宅基地利用效率相结合的角度，论证赋予农民宅基地使用权更加完整权能的必要性，进而提出相应的改革思路和举措。 二、赋予农村宅基地完整产权的理由 1.限制农民宅基地完整权能的社会基础发生了变化 法律命题的正当性和合理性根源于社会的现实生活。农村经济的迅猛发展、户籍制度的改革和农村社会保障体系的日渐完善，为赋予农民宅基地使用权更加完整权能提供了现实基础。 (1)抑制农村人口流动的合理性不复存在。新中国成立后，为了快速推进工业化，我国实行了城乡分割的户籍制度，严格限制城乡之间的人口流动。有研究表明，限制农民宅基地权能的制度安排在控制人口流动、稳定社会秩序方面与户籍管理制度之间具有相辅相成的作用，两者无论在制度生成的时间上，还是在制度的功能上都具有内在的关联性与互动性。川从某种程度上说，诞生于20世纪60年代的宅基地使用权制度是以城乡二元户籍制为基础、限制城乡人口流动为初衷、实现重工业优先发展战略为最终目标而做出的一种制度安排。时至今日，在国家己经破除了城乡二元户籍制度和大力推行新型城镇化的背景下，宅基地使用权权能不完整的制度安排也就失去了既往的存在理由。
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
怎样规范申请宅基地 需要注意的问题： 一是现在机构及职能改革后，个别政府部门没理顺，会存在权责不清问题，但既然农村农业部，自然资源部已经于2019年年底发文明确了，下一步将是逐步规范过程，相信慢慢会正规起来； 二是所有办理过程中的纸质资料，一定要妥善保存，能扫描成PDF，电子版格式保存的最好，以免引起以后不必要的麻烦，如果丢失，办理的部门都有过程资料，你也可以主张查询复印等； 三是一般不要未批先建，如果这样做了，制止你建设是主管部门的责任，强制拆C了也能说的过去； 四是能办理不动产登记证的，及时申请办理，一般县级会单独设立不动产登记机构，基本属于自然资源部门下的机构。市区级不动产机构设立在市级（也有个别设立在区级）同样也属于自然资源部门下的机构。 一，基本原则
农村村民住宅用地，乡（镇）政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续（意思是如果占的不是建设用地，需要农用地转为建设用地，自然资源部门办理（原来的国土资源局））。乡镇政府（镇）履行属地责任，审批流程，事中、事后监管等先经乡镇政府。 二、符合宅基地申请条件的农户 （1）无宅基地的； （2）因成年、结婚等原因确需分户,原有宅基地不能安置的； （3）外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的； （4）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设,需要搬迁安置的； （5）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。 同时不符合条件的 （1）不符合年龄要求等分户条件的；