酒店式公寓（小区）物业管理方案模板
1.0 项目基本情况；
2.0 管理处愿景、使命和主要绩效目标；
2.1 管理处愿景；
2.2 管理处使命；
2.3 年度主要绩效目标；
3.0 项目分析；
3.1 客户群体分析；
3.2 客户需求分析；
需求分析：
就上述住户结构，结合年业主意见调查问结果分析，业主需求或表示对当前服务不满的主要集中在以下几个方面：
①
②
③
3.3 项目管理的重点及难点分析；（详见附表5）
3.4 项目关键成功因素（；详见附表6）
4.0 管理处的人力资源配置；
4.1 管理处组织架构图；(附图)
4.2 人力资源编制计划；(附表)
4.3 管理职员主要职责分工；（详见附表7）
4.5 管理处服务时间表；（附表）
4.6 各类组织成员名单；（如消防义务小分队、应急预案工作小组等）
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5.2.2 二次装修管理方案；
5.3 安全管理；
5.3.1 治安情况分析；
××××管理处是顺达物业在天津市市区内接管的高档酒店式公寓，该小区也是周边最高档住宅小区之一。其中在物业管理服务中，护卫服务占据了非常重要的位置，也是高质量物业服务的重要环节。本小区分为A、B两栋，设有进出口4个，其中A区分为01和02门各34层，3-34层为公寓式住宅，B区分为03和04门各47层，6-47层为公寓式住宅。消防通道进出口8个，安防监控室2个，消防监控室2个。建筑物特点功能设置和布局决定了该项目显著的特点是商务性与休闲性、公众性与尊贵性、开放性与私密性服务相结合，维持良好的公共秩序以及注重公共安全和突发事件的应急处理，是××××物业服务的基本要求。
5.3.2 人员进出控制；
5.3.2.1大门口
①外来人员应当经过询查后方可进入，必要时做好备案登记手续；
②外来人员进入物业服务区域内，应通知巡逻维护人员；
③大宗物品搬出时，应与大堂维护人员确认后放行；
④大门口应安装摄像监控装置。
5.3.2.2公共场所
①外来人员应当受到巡逻维护人员询查，并进行跟踪监视；
②巡逻维护人员对地面公共场所，应当每30分钟巡视一遍；
③巡逻维护人员对楼面公共场所，应当每2个小时巡视一遍；
④物业服务人员对客户的熟悉率达80％以上，关键客户熟悉率100%；
⑤重要场所应当安装摄像监控装置。
5.3.2.3大堂
①承租客户的登记备案率达到100%；
②来访人员应得到客户许可，并进行备案登记后方可进入物业主体内；
③装修人员应进行登记备案，保留身份证复印件，并凭临时出入证出入物业主体；
④大宗物品应得到业主确认，并进行备案登记后方可放行；
⑤物业主体进出口位置应安装摄像装置。
5.3.2.4岗位布置，根据岗位编制及人员安排计划共设置护卫员52人，分三班进行24小时护卫服务及秩序管理。
①班长：每班一人,负责本班的日常工作处理、值班纪律的监督和对本班所有事务的协调处理。（共3人）
②楼内岗：此岗位每班设置12人，3人负责1个楼门，其中形象岗1人，机动岗1人，巡逻岗1人，每小时轮流巡逻1次，配合装修监管工作，主要负责检查各装修单位：装修许可证办理情况、装修人员出入证办理情况、噪音施工，察看各楼层的公共设施设备以及消防安全巡查，配备有相应巡查记录表格、装修单位资料。（共3人）
③安防监控岗：每班每室各设置1人，各岗位严格按照相关作业指导书进行作业。（共6人）
312岗巡逻路线图：
说明：
①ABC三栋楼-2层至2层每层均有一个巡更点，楼层巡逻岗312岗按Z字路线签到，确保每层巡逻到位；
②保持规定时间内的巡逻频率。
310巡逻岗巡逻路线图
说明：
①外围巡逻配备好防护、通讯工具。
②按岗位分布次序巡逻。
③规定时间内保证巡逻频率，并详细记录。
5.3.3 物品进出控制；
①对出入物流车辆及携带物品人员进行检查验证，登记备案；
（物流车辆进入物业服务区域时登记并抵押行车证或驾驶证换取临时通行证，长期固定车辆进入物业服务区域时检查物业管理处为其办理的长期通行证，需带出物业服务区域的个人物品认真填写“非物业客户物品放行单”，出物业服务区域时时换回车证并检查其携带物品。严格对照物品明细单，做到物据相符）
②无物业主管部门签署的“物品出厂单”，制止任何人员、车辆将物业服务主体物品带出物业服务区域外。
③对没经物业主管部门审批、特别通知的任何违禁物品、危险物品制止其带入物业服务区域内。
④维护门口车辆出入秩序、治安秩序，防止人员车辆拥堵造成交通堵塞影响物业
三、楼层巡逻
5.3.4、应急响应预案
A、停电；
成立停电事故处理应急领导小组
总指挥：工程部主管
应急处理组：（5人）
组长：工程部主管
组员：两个电工、技工
疏散救援组：（5人）
组长：护卫部部长
组员：护卫员
现场警戒组：（5～7人）
组长：护卫部主管
组员：护卫员
救护组：