镶企实务
直接下滑（ＦＤＩＣ，１９９３）。其次，８０年代后半期，税收刺激告一段落，但信贷过度投放又为商业地产过度建设问题火上加油。一方面，监管层为解决储贷危机而放松监管，储贷协会从原先以住房市场投资为主．转而抢占并不熟悉的商业地产份额；另一方面，金融自由化导致商业银行竞争加剧，由于商业地产相对住房较难证券化，银行中介优势得以一定程度保留，因此商业银行纷纷加大商业地产信贷投放。１９９０年，商业地产信贷占房地产信贷比例为２７．７％，比１９８０年上升５．４个百分点。
因此。与住房市场相对温和的波动相比。商业地产呈现出明显的“繁荣一萧条”特征。从房地产金融情况来看最为明显，１９９０年，商业地产不良率飙升至１２％，远高于同时期美国银行的平均不良率（６％左右），更是高于单户住房不良率（３％）。
（四）１９９０年至今：次贷市场的爆发式增长和次贷危机
１．次贷市场的爆发式增长
９０年代后。次贷和衍生房贷市场的迅速发展成为美国房地产金融市场的特征。所谓次贷（Ｓｕｂｐｆｉｍｅ），即次级抵押贷款．主要是针对无同定收入者或不符合抵押贷款标准的借款者，通常比“优惠级”（Ｐｒｉｍｅ）抵押贷款高２％一３％。次贷在少数族裔高度集中和经济不发达的地区尤其受到欢迎。
次贷市场的发展也并非一帆风顺。次货在法律上得到认可，始于１９８０年的《存款机构放松管制和货币控制法》，银行得以对高风险客户收取高利率。但直到１９８６年，《税制改革法案》允许对住房抵押贷款利率进行税收抵扣，次贷成本低于消费贷款成本，次贷才获得实质性发展。９０年代中期。加息通道使传统的抵押贷款需求下降，银行迫于压力拓展次贷市场，这段时间发放的次贷后来证明质量很低。加上１９９７年亚洲金融危机爆发．风险利差急剧上升，发放次贷的主要金融机构大多被并购，次贷市场遭遇第一次风波。但与次贷危机相比．此次波动要温和的多。２００３年以后，次贷市场进入第二轮迅速发展期，当年新增市场份额从２００３年的８％．迅速上升至２００６年的２１％，危机之后，这一比例暴跌至６．２％．新增发放近乎干涸。
图１：次贷市场发展及市场份额
资料来源：全美房地产仂．ｆｆ（２００８）
２．次贷危机的爆发：名义房价首次大幅下降
８０年代以来，美国房地产市场有过三次较大的调整．但８０年代两次调整幅度都远远小于次贷危机，其中８０年代初的调整又比８０年代末的调整要大。例如，实际价格指数分别下跌１０．２％、９９．９％、２５．３％，而交易量则分别调整了４年、３年、３年以上。次贷危机中，最突出的现象是三十几年来．美国名义房价首次大幅下跌。
图２：８０年代以来美国三次较大的房地产波动
资料来源：ｕ．ｓ．Ｃｅｎｓｕｓ，转引自ＲＣＬＣＯ（２００９）
三、结论
对美国房地产市场进行系统性的历史回顾表明，美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展．尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及８０年代以后的金融自由化：二是政府的作用，“居者有其屋”的理念一直贯穿美国战后，不管政治理念有多大差异。历届政府的一个共同信念是鼓励私人拥有住房。在这种模式作用下，房地产市场更容易与现代金融体系相结合，并反过来产生重大影响，最终导致房地产市场出现巨幅波动并成为危机的导火线。
参考文献：
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Ｌｏｕｉｓ．．２００６．
美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾
作者：葛瑛
作者单位：中国人民银行上海总部,上海,200120
刊名：
浙江金融
英文刊名：ZHEJIANG FINANCE
年，卷(期)：2011(1)
参考文献(6条)
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本文读者也读过(3条)
1.葛瑛.Ge Ying房地产市场的过度繁荣:日本与美国的比较[期刊论文]-财经科学2011(1)
2.赵津.Zhao Jin不动产走向市场 --论近代中国房地产商品化的历史前提[期刊论文]-中国经济史研究2005(4)
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本文链接：https://www.doczj.com/doc/c510321184.html,/Periodical_zjjr201101015.aspx
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
中国房地产发展史 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年"安居工程"开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 详细： 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。 1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是"赶末班车"--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断
美国基金业的发展史 发布者: 杨洋(yangyang2.zh) 发布时间:2009-04-02 访问次数： 1、开始阶段 第一次世界大战后，美国经济空前繁荣，国民收入急剧增长，国内外投资活动异常活跃，同时经济活动也日益复杂化。在这种情况下，英国投资信托制度便引入美国。 19世纪末20世纪初，在美国出现了一些与英格兰和苏格兰的投资信托类似的投资工具。1889年成立恶毒纽约股票信托、1893年成立的波士顿个人财产信托以及1904年成立的铁路和电灯证券公司。而诸如此类各种投资信托所代表的美国人的投资比例是微小 的，在美国家庭金融资产价值中所占的比 重远不到1%。 2、喧嚣的20世纪20年代和大崩溃 第一次世界大战改变了美国和欧洲之间的债权人和债务人地位战争摧毁了欧洲大部分工业基础，并为美国工业奇迹般地扩展进入这一新市场提供了契机。在20年代，美国人的收入不仅能够满足消费，而且更有富余的部分用于投资。对基金业同样重要的是，战争期间，美国政府向国人出售自由债券，且其中一些面额小到50美元，这使得2000万美国人学会了投资。20年代的牛市吸引很多的美国人直接投资于普通股票。但投资信托的优越性也吸引了很多的投资者。 信托投资的具体组织类型随信托类型而变化。20年代投资信托大致分为两种类型。第一种最流行的是类似于英格兰和苏格兰的投资信托，或我们目前所称的封闭式基金。1921年4月，美国出现了第一个投资基金组织美国国际证券信托，该基金的运作与此前的英国基金基本雷同，亦为封闭式基金，即基金发行在外的受益凭证数量固定不变，投资人只能在市场上进行受益凭证的交易，其价格由供求关系调节。从1924年开始至1929年的5年中，建立了56个封闭式投资信托。在大危机发生时，89个公开发售封闭式投资信托向公众披露其所持有的资产价值总额约为30亿美元。 另一类20年代首次出现的主要的投资公司类型是开放式基金。有时也被称为波士顿型投资信托。虽然在
房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减
1551年，英国成立了世界上第一家股份公司-----MUSCOV股份公司，最早的股票投资者是喜欢探险的伦敦商人。 但西方的股票和证券交易所最早却产生于1611年的荷兰，英国和法国也在较早时候建立了证券交易所。美国纽约证券交易所于1811年由经纪人按照粗糙的《梧桐树协议》建立起来并开始营运。较晚建立起来的美国股票市场却是对现代意义上的证券投资最有典型意义的，特别是在第一次世界大战以后，美国的纽约证券交易所逐步变成为当时世界上最大、最重要的证券交易市场，美国也成为证券投资的中心。我们对西方股票市场和股票投资理论的研究，也以美国为主，基本也可以窥得西方现代股票投资和股票投资理论发展的全豹。 美国股票市场和股票投资近200年的发展大体经过了四个历史时期。 一、第一个历史时期是从18世纪末至1886年，美国股票市场初步得到发展 美国证券市场萌芽于18世纪末，1811年美国纽约证券交易所的建立标志着严格意义的美国证券市场真正形成，但在纽约证券交易所成立后的相当长的时间里，美国马里兰州和费城的证券交易所在交易规模和活跃程度上和美国纽约交易所都相差无几。与其他交易所不同，纽约证券交易所禁止庞氏（Ponze）骗局式的融资，这帮助了纽约证券交易所在与其他交易所竞争中胜出。1850年代电报的发明，强化了纽约证券交易所对其他地域****易所的影响，其他交易所被迅速的边缘化，华尔街成为美国股票和证券交易的中心。 从交易品种上看，当时各主要证券交易所最初交易主要品种是商品、联邦政府债券和新独立的州政府债券，也包括部分银行和保险公司的股票。1790年，当时的财政部长亚历山大.汉密尔顿。大规模发行债券直接导致了证券市场的活跃。最早进行活跃交易的美国股票是1791年发行的纽约银行和美国银行股票，1830年诞生了第一只铁路股票，1850年铁路股票已达到38只。1861至1865年的南北战争时期，美国联邦政府为军费融资，证券市场得到空前发展，股票发行也迅速增加。1860---1870年，铁路股票在美国大量上市，出现了铁路股票泡沫，使美国证券市场开始从过去的债券市场向股票市场转化，但1886年以前的大部分时间里，美国证券市场以国债、地方政府债和企业债券的交易为主，19世纪的后几十年股票市场才开始迅速发展起来，并成为华尔街的主角。 这一时期的美国股票市场几乎纯粹是一个投机市场，华尔街的交易具有很强的掠夺性，当时美国政府的腐败也助长了当时股票市场的操纵和掠夺。这一时期，美国两次试图建立中央银行的努力都归于失败，美国的商业信奉“最少干预的政府就是最好的政府”格言，“这种情况（没有政府管制）一直持续到19世纪末，美国的经济与金融是在没有政府管制的条件下自由发展的”。在纽约证券交易所的早期交易中，政治和金融投机关系密切。纽约交易所的创始人之一，联邦财政部长助理威廉·杜尔,热衷于利用政府官员的地位操纵股票，成为美国以后200多年股市操纵者们的鼻祖，当时政府官员利用自身权力从证券市场牟利的情况屡见不鲜。“在股票交易所历史上的近一个世纪里，股票价格并非定期发布，关于上市公司的文章倒是泛滥成灾，且一般都是不实的报道，股票操纵者的拿手好戏就是制造消息……为了规避风险，一些投资者只投资于其他较为安全的领域。”垄断股票、对倒(matchsale）成交的情况非常普遍，“早期的纽约市场只能为拥有足够资本和闲暇时间来投机股票的交易商提供一个赌博场地”。当时的华尔街有很多专以股市操纵为职业的所谓“强盗式的资本家（robberbarons）”，如丹尼尔·得鲁、范德比尔特、杰·古尔德等,这些人公然通过垄断上市公司股票、操纵股票交易价格、甚至贿赂法官改变规则等为自己牟利。华尔街信奉的是“适者生存、不适者淘汰”的社会达尔文思想，中小投资者根本没有得到保护。 这一时期，美国股票市场是一个操纵现象严重的市场。 二、第二个历史时期是从1886年——1929年，此一阶段美国股票市场得到了迅速的发
日本房地产的发展史 1关于房地产的发展史（绝对精彩） 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！? 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。? 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱
的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------? 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远?。 调控当前房价重要的是压低消除通胀预期 2007年10月20日09:3021世纪经济报道 9月底以来，一系列的政策“组合拳”再次打到了持续火爆的楼市身上。 9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，不但规定“第二套住房”的首付比例不得低于40%，而且将住房贷款利率提到基准利率的1.1倍。10月9日，国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
美国投资银行的历史发展与现状 各国投资银行的产生和发展同各国经济的发展密切相关，美国投资银行的发展史可以说是美国几百年经济发展历程的真实写照。美国投资银行历史可以追溯到19世纪初期。目前公认的美国最早的投资银行是1826年由撒尼尔?普莱姆创立的普莱姆?伍德?金投资银行。与欧洲投资银行业相比，美国投资银行的历史短、起步比较晚，但其发展相当迅速，可以说后来居上。美国投资银行的发展历史大致可以分为以下几个阶段。 （1）投资银行的早期发展 在初期的发展中，投资银行的业务从汇票承兑、贸易融资发展到政府债券、铁路债券的发行和销售，产生了一些具有影响的投资银行，如摩根?斯坦利、美林、高盛、雷曼兄弟等。到1992年危机前，投资银行的控制范围已经扩大到整个经济领域，如1912年摩根财团控制了美国钢铁公司、美国电报电话公司、纽约中央铁路公司、几家全国最大的保险公司等，控制着240亿美元的资产。20世纪20年代持续的经济繁荣使华尔街成了狂热投机的集中地，成为经济危机地始作俑者。 （2）金融管制下的投资银行 对投资银行的法律管制是从1929年大危机后开始的。从美国开始的金融危机波及全球主要资本主义国家，为了防止危机的再度爆发，美国对金融业进行了严格管制。 1914年爆发第一次世界大战，给美国带来了暴利。战后美国经济空前发展，资本市场蒸蒸日上，美国的基金业务开始时兴，投资银行、商业银行和投资公司等金融机构积极拓展基金业务，纷纷成为基金的发起人。但美国的联邦法银行制度和州法银行制度却没有有关公司的法律。 1929年10月，美国股市暴跌，经济进入大萧条时期。到1932年股市市值仅剩下危机前的10％。为了防止危机的再度出现，多项重要法律相继出台。1933年制定了证券法和银行法（即《格拉斯－斯蒂格尔法》）；1934年制定了证券交易法；1940年制定了投资公司法和投资顾问法。这些法律将证券业务置于联邦政府的严格监管之下，使原来法制法规一片空白的证券领域突然之间成为立法最为严厉的领域。 在这一系列立法中，对投资银行业务影响最大的是《格拉斯－斯蒂格尔法》。这一法律将商业银行业务与投资银行业务严格分离，其中包括：《联邦银行法》管辖下的银行与其证券子公司完全分离；商业银行除国债和地方债券意外，不得从事证券发行承销业务；禁止私人银行兼营存款业务和证券业务，商业银行和投资银行的业务严格分离开来。 （3）放宽限制下的投资银行 1975年，证券和交易委员会（SEC）放弃了对股票交易手续费的限制，实行手续费的完全自由化，此举改革成为美国证券市场自由化的象征，对后来美国证券市场的发展产生了实质性的影响。交易手续费的自由化使美国投资银行的收入结构发生了根本的变化。自由化以前，股票交易手续费收入占美国投资银行总收入的一半以上，十年后的1985年，手续费收入不及总收入的20％。佣金收入的减少促使美国投资银行不得不寻求新利润来源而重新调整发展战略，由此便产生了证券公司经营模式的分化现象。主要有三大类型：第一类，注重固定收入的资产管理业务，围绕投资理财、投资咨询展开业务，美林就属于这一类；第二类，以二级市场自营业务和兼并收购中介业务为主，偏向高风险与高收益业务，雷曼兄弟属于这一类；第三类，专业于经纪业务，利用信息手段降低交易成本，以提供廉价交易服务为主，查尔斯?韦伯属于这一类“折价经纪商”的典型代表。折价经纪商通过电话、传真、电脑等
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
美国个人理财业发展历程及启示 近年来，“个人理财”或“个人财务策划”、“个人理财规划”等名词逐渐成为我国银行业流行的概念。一般说来，个人理财服务是由专业理财人员通过明确个人客户的理财目标，分析客户的生活、财务现状，帮助客户制定出可以实现理财目标的方案或建议的一种综合金融服务.它不局限于提供某种单一的金融产品，而是针对客户的综合需求进行有针对性的金融服务组合创新，是一种全方位、分层次、个性化的服务。 个人理财服务首先出现在美国，我们分析美国个人理财业的发展历程和经验，对于我国银行个人理财业务的发展具有重要的借鉴意义。 美国个人理财业的发展历程分析美国个人理财业经历了初创期、扩张期、成熟稳定期三个阶段。最早提供该服务的是20世纪30年代的保险营销人员。1929—1933年的银行挤兑危机和股灾使人们普遍丧失了对银行和券商的信赖，加之 严重的经济危机给人们的未来生活带来了巨大的不确定性，保险公司提供的可以满足不同需求甚至为客户量身定制的保险产品逐渐进入人们的视野。这时，部分
保险销售代表为了更好地开展业务，对客户进行了一些简单的个人生活规划和综合资产运用咨询，成为今天个人财务策划师的前身。 第二次世界大战后，经济的复苏和社会财富的积累使美国个人理财业进入扩张阶段。社会、经济环境的迅速变化逐渐使富裕阶层和普通消费者无法凭借个人的知识和技能，通过运用各种财务资源来实现自己短期和长期的生活、财务目标。为了解决这些问题，消费者开始主动寻求称职的、客观公允的、以追求客户利益最大化为己任的、讲职业道德的、专业的个人财务策划人员，以获取咨询。这一时期，美国个人理财业加速发展，从业人员不断增加。但是随之而来的一个重要问题就是严重的市场混同：一方面，几乎所有提供金融服务的专业人员都在使用个人财务策划师这个名字或称自己能提供个人理财服务：另一方面，美国与个人财务策划行业相关的资格证书、专业执照名目繁多，消费者很难知道到底什么样的“理财专家”才能真正保证自己的利益。 随着美国个人财务策划师认证(CertifiedFinancialPlanners，CFP)制度的建立，市场混同问题逐渐得以解决，美国个人理财业进入成熟稳定发展期。CFP 制度的最大特点是，倡导CFP从业者在提供理财服务时，只能帮助客户制定一个
我国房地产金融市场发展的现状及对策分析 发表时间：2018-07-11T16:35:15.403Z 来源：《红地产》2017年8月作者：杨钰 [导读] 房地产产业在我国产业中处于比较重要的地位，同时房地产对于资金的需求比较大，使其和金融业联系密切，以致于房地产金融市场的发展对于房地产能否健康的发展起到了决定性的作用 随着我国社会经济水平的不断提升，房地产行业得到迅猛发展，使房地产业与金融业之间的联系不断加深，形成了房地产金融体系，在房地产金融业的大力推动下，房地产市场得到显著发展。 一、概述 （一）房地产金融市场的概念 房地产金融市场既是一个有形场所，又是一个无形的交易方式，它主要是指金融机构为了达到某种目的，比如，生产、消费各类房屋或建筑物等，而进行的房地产资金融通的市场。随着我国信用工具的日益更新和升级，房地产交易的方式和业务范围也逐渐改变。（二）房地产金融市场的构成 按照市场层次和交易方式的不同，可将房地产金融市场分为抵押贷款市场、协议信用市场和公开市场。 1. 抵押贷款市场 通常情况下，可将抵押贷款市场分为两类：第一，一级抵押市场（或初级抵押市场）。一级抵押是房地产金融市场的基础部分，主要是指房地产生产、消费流通等各种资金需求的初始交易的市场，涉及的经营业务包括委托贷款、建筑贷款、上缴税利、缴存存款准备金、开发贷款等。第二，二级抵押市场。二级抵押市场为区域交易市场，是房地产金融市场的核心部分，主要是指能够支持房地产信用买卖抵押贷款和房产抵押贷款支持证券等交易再流通的市场。 2. 协议信用市场 协议信用市场是指由金融机构和资金需求者直接面对，按照互利自愿的原则协商后所进行的交易，其交易价格由供需双方共同议定，并明确写在借贷协议中。协议信用市场的种类繁多，一般可分为房地产抵押贷款市场、住房专项储蓄存款市场等。 3. 公开市场 公开抵押市场的标准主要根据偿还期进行设定，主要分为两类：包括长期资本市场和短期资金市场。第一，长期资本市场（或资本市场）。长期资本市场是指进行金融工具交易超过 12 个月的场所，可将其分为房地产抵押贷款市场、房地产储蓄岑款市场等。第二，短期资金市场（或货币市场）。短期资金市场是指进行金融工具交易短于 12 个月的场所。这种短期资金市场能够弥补政府短期赤字和企业资金短缺的情况，具有一定的集合性、周期性和临时性。 二、房地产金融市场的发展现状和问题 （一）房地产金融工具单一，银行系统风险集中 房地产金融工具的多少是反映金融市场繁荣程度的重要依据和标志。现阶段，我国房地产金融工具的种类较少，在住房开发方面对信贷资金的依赖程度较高，其种类主要包括住房公积金贷款、住房储蓄贷款以及个人住房按揭贷款等，再加上有部分不规范的融资工具在市场上进行流通，银行存款涉及面狭窄，难以发挥融资工具的市场作用和价值。在房地产交易市场中，银行信贷已经成为我国房地产市场中大部分组织主要的资金来源，在房地产运行全过程都有商业银行信贷的身影，实际上，在房地产市场运行过程中，各个环节的风险（市场风险和信用风险）都由银行间接或直接的承担。若房地产市场出现异常显现，比如萎缩或赤字等，均会严重影响银行系统，增加银行承担风险的机率，甚至是出现倒闭或破产的情况。 （二）房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险 现阶段，我国房地产金融机构的制度和体系尚未完善，经营过程中，存在不合理、不规范的地方，进而导致房地产资金配置的效率跟不上房地产市场的发展脚步；受我国金融体制特征和资金供应者经济状况的制约，融资数量和范围的限制，配置融资资源时，无法完全按照市场规律进行，使提供给房地产领域的资金减少，容易引发短存长贷的问题，进而引发流动性风险，即使社会资金流向房地产金融领域受到阻滞，再加上房地产企业在生产经营过程中，具有较多的不确定因素，一旦推迟了还款时间，也会增加银行流动性风险的发生率。（三）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善 一方面是因为我国地产金融领域，还没有建立起一套真正的房地产融资政策。其政府信用担保、住房资金来源也没尚未建立有效的监管体系。另一方面，除了在《商业银行法》中明确规定了银行设立和资金运用要求以外，没有一个专门的机构对房地产金融机构进行监管，再加上我国没有完善的房地产金融市场调控体系，未能从根本上解决住房抵押贷款方面的限制，缺少给予低收入者的住房金融支持。严重影响了我国房地产金融领域的健康发展。 三、房地产金融市场的发展对策 （一）建立健全的房地产金融组织体系 随着我国房地产金融体制的深化改革，为了建立健全的房地产金融组织体系，可以从以下几方面着手：首先，建立房地产政策性金融机构。在某些方面上，这类政策性金融机构与住房公积金管理中心类似，主要负责制定房地产金融方面的相关规范和管理总体的住房公积金，为收入较低的住房者提供一定的按揭担保，并做好相应的准备工作，根据实际情况，抓准时机，开发房地产金融 II 级抵押市场，并逐渐建立健全的房地产金融组织体系。其次，随着我国社会主义市场经济水平的不断提高，为了适应社会发展的需要，在原有的保险公司、商业银行等金融组织的基础上，大力发展其他专业化的房地产金融机构，比如，抵押资产管理公司、互助储蓄银行等，转变经营理念和发展战略，积极构建的 II 抵押级市场（住房抵押贷款证券化），并逐步建立健全的I级抵押市场，完善房地产市场金融组织体系。 （二）建立健全的房地产金融的有关法律法规 在制定房地产金融行业的法律法规时，可以适当借鉴和学习国外先进的、完善的房地产金融法律法规以及构建健全的法律法规体系，包括住房储蓄、个人信用、房地产担保、住房抵押等方面的法律法规，使市场各组织在市场准入、破产、交易等方面行为得到有效规范，严格监督房地产的金融活动，使参与房地产金融的各方的合法权益能够得到有效保障。 （三）力促放房地产金融工具的多元化，丰富融资方式 根据国际上成功房地产融资的经验证明，在房地产金融领域，企业最重要的融资方式是股票和债券。因此，要对需要融资的房地产企
我国房地产金融市场存在的问题和对策 我国房地产金融市场存在的问题和对策 在中国房地产的开发建设和消费中，70%左右的资金依赖于融资支持，一个有效率的房地产金融市场有助于房地产步入稳定发展的良性轨道。自20世纪80年代中国实施住房商品化改革以来，我国金融体系也尝试了一系列探索，以形成对于房地产的有效支持，但目前尚存诸多问题，作为其中一部分的房地产金融市场同样有诸多需要改进之处，剖析这些问题并在相应的政策层面找寻一些合理可行的建议颇有必要。 一、目前我国房地产金融市场存在的主要问题 （一）房地产金融市场过度集中于间接融资市场 这个问题可以通过比较房地产企业信贷市场融资和资本市场融 资的比例得到说明（见表1）。表1中的资本市场融资包括股票和债券融资，数据来源于wind咨询，间接融资数据来源于中国房地产信息网，为中国房地产企业资金来源于中国内贷款和个人按揭贷款之和。该表显示，房地产企业间接市场融资规模远高于资本市场融资规模，即使在2007年至2009年间，房地产资本市场融资规模有所提升，两者的比例也不足10%。 自2010年以来，中国证监会实际上关闭了房地产企业通过股票市场融资的大门，房地产首发、增发、债转股、可转债等基本上均维持零纪录，房地产资本市场融资规模大幅萎缩（见表2）。此间，虽然发改委对房地产企业债券融资网开了一面，发行规模持续高增长，但即使这样房地产企业资本市场融资与信贷市场融资的比例在3%的低位徘徊，远低于前几年的水平。 显然，房地产融资对间接融资的过高集中度易于加大间接金融机构特别是银行金融机构的资产风险，不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构，也不利于金融体系的稳定。 （二）房贷在银行信贷市场中占比过高 近年来，房贷在银行各项贷款中的占比一直保持在20%以上[1]，
美国的金融创新 美国是以市场为主导型的金融体制。回顾美国的金融发展史，我们可以看到，美国的银行发展史与其他大多数工业国家的不同，这归因于美国的政治历史。当Alexander Hamilton 在独立战争后，提倡建立一个分支遍布全国的大型银行，而导致美国第一银行（1791—1811）及美国第二银行（1816-1836）年以后，美国基于对任何类型的强权机构存在的厌恶情绪，对于银行系统旧存在强烈的分解倾向。这一倾向最终导致了美国与众不同的银行发展史。而当1965年以后。不断发展的电子和计算机为基础的技术革新导致整体经济环境的约束条件变化的时候，这一倾向便引起金融业的市场化发展。 在整个19世纪，美国的金融系统都是高度分散的。许多州采用自由银行系统，允许银行业自由进入。1900年美国国会通过并颁布实施《货币法令》，承袭1863年颁布的《国民货币法》(后经修订改名为《国民银行法》)，将3000人以下的城市设立国民银行的条件放宽，将设立国民银行的最低资本额由5万美元降为2．5万美元。美国国民银行数迅速由3000多家猛增到1914年的7518家。与此同时，美国州银行到1914年也增加到了近20000家。由于州银行的发照条件比国民银行更宽，导致了美国银行家数众多、平均规模偏些这一时期的银行体系有很多严重缺陷，许多源自《国民银行法》，其中之一就是分层的银行结构加上准备金的集中使纽约市银行受到沉重的利润压力，同时，没有危机时创造额外货币的法律和最终贷款人提供危机资金，这些缺陷虽然不致命，但却使银行体系在金融恐慌中特别脆弱。出于银行业的金融恐慌传染性，1837年、1857年、1873年、1884年、1893年、1907年发生了严重的银行恐慌。经济衰退和混乱接踵而至。在1907年，比照欧洲的银行体系，美国被称为“金融体系的一大麻烦”。这最终导致1913年的联邦储备系统的建立。但这并没有阻止进一步的银行恐慌。 1929—1932年大危机导致了大量中小银行的破产倒闭。大危机前的1929年，美国商业银行数量为25568家，而到1933年，美国商业银行总量只有14771家，有万余家银行破产倒闭。为了降低银行业破产倒闭的风险，美国国会在30年代通过了《1933年银行法》和《1935年银行法》，这些法规强调了对银行业进行全方位的监管，限制银行业过度竞争，以保证银行业的稳定。为了避免大危机中许多银行破产倒闭局面再次发生，美国国会于1933年通过了《联邦存款保险法》，并授权建立联邦存款保险公司。出于对强权管制的高度厌恶，美国银行业创新之风日渐盛行。（比如，针对美国银行制度严格限制银行跨州经营的法律限制，从20世纪20年代就有一些大银行通过持股公司方式控制跨州的小银行的方法，实行银行跨州经营，并从事工商业信贷以外的其他业务。这种方法到50年代达到了高峰，并引起了美国金融监管当局的注意，对此，金融监管当局于1956年颁布了《银行持股公司法》。该法明确规定，凡是持有两家或两家以上超过25％有投票权的银行股份的银行持股公司，皆在此法管辖的范围内；除非洲法律明确许可，银行持股公司不得从事新的跨州并购。）总体上说，60年代以前，美国的金融系统由于“自由进入”导致过多的小银行的急剧竞争，引起银行恐慌之后导致高度的银行监管条例。而高度金融监管的结果是不可抑止的市场创新要求在环境适宜的时候诱导性的变迁出市场主导型这种金融创新出来。 美国的金融创新可以分为三个时期： 1），1965-1972 间的第一次金融创新。 对于金融服务的需求的强有力经济变动是创新的一个早期原因。过去的规章制度在面临通货膨胀和利息率上升的冲击时缺乏必备的灵活性。这一结果导致证券业和保险业以其竞争性法规优势以银行业为代价迅速增长。在1965-1972年间，消费价格年平均增长4%。此前的增长仅为1.5%-2%。同时，联储和财政部改变长期坚持的稳定低息政策，将利率升高了一倍，达到6.5%和5%。而银行对储蓄存款的非市场利率法定上限固定在3%。市场迅速出现对