美食街项目整合推广方
案
Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
宏泰房地产开发公司美食街项目整合推广方案
目录
引言
第一部分：项目综合描述
第二部分：市场环境及竞争楼盘分析
第三部分：我们的推广目标
第四部分：项目SWOT分析
第五部分：目标消费群分析
第六部分：项目定位及概念提炼
第七部分：整合行销策略
第八部分：部分平面设计稿
引言
凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。
凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。
对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。
对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。
首先感谢宏泰房产给了我们这次提案的机会，向我们敞开合作的大门！
在正式提案之前，我们想阐述这样一个观点：在日趋成熟的市场中，任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就可以取得巨大的成功，楼盘推广是一次
整合行销的过程，在甲乙双方的合作中，广告公司必须超越广告自身的范畴，站在营销的高度，用“操盘”的思想为开发商提供从前期规划到后期包装的全程服务。
正因如此，在接到这个项目后，尽管时间非常紧迫，资料也十分短缺，我们还是投入了全部的热情和精力，在短短一周内完成了调研、分析、定位、出方案等大量繁复的工作。这不仅仅证明了百鸿一贯的做事态度和工作效率；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。
第一部分：项目综合描述
一、项目位置
项目地处张家港市杨舍东街（美食街）北侧，沙洲东路、河西路交汇处，位于步行街CBD范围以内，是市中心黄金地段。
与步行街、人民医院、街心公园、石油大厦、东菜场等近在咫尺。
二、项目规划
1、项目参数
总用地面积7785平方米
总建筑面积29191平方米
建筑占地面积34577平方米
地下室面积6290平方米（其中停车库4225平方米91车位）建筑密度%
容积率
绿化率40%（含商场屋面绿化）
居住户数98
居民人数357
住宅建筑面积19724平方米
（其中：复式6户，每户264平方米平面92户，平均每户182平方米）
商场建筑面积9412平方米（含二层住宅裙房3740平方米）
物业管理1000平方米
2、建筑类型
本项目为开放式小区，由高层商住楼和群楼组成。
主楼一字分右，总长度近，由三个标准单元组成，每单元间高低错落，分别为17、19、22层高层住宅的下部为商铺。
群楼上下三层，采用围合式布局，内设中庭。
3、工程结构
根据GB5001 2001《建筑抗震设计规范》，本工程属内类建筑，按照6度区的抗震设防要求进行抗震设计。
高层住宅采用剪力墙结构，较大的柱网便于室内分割自如，满足众多使用者的个人爱好。
商业服务设施平面布置灵活多变，柱网跨度较大且布局规整，采用轻型钢结构，按照使用功能布置柱网，层高达米，开放式中庭。
设有一层地下室，高层住宅下为辅助设备用房，停车库根据停车要求，规则合理地布置柱网，采用全框架结构，框架抗震等级三级。
4、户型设计
住宅单元及套型设计布局合理，流线清晰，体现出公私、闲静、清污三者分离。套型除体现方便舒适、优雅别致的住家环境外，尚可打通为开敞通透的办公等功能空间。
A单元：A1 （端头套型）188m2
A1 （顶层跃层套型）264m2
A2 （中间套型）185m2
A2 （顶层跃层套型）273m2
B单元：B （中间套型）170m2
B （顶层跃层套型）252m2
三、周边配套
1、交通
本案距离港城车站约1公里左右，且处于沙洲东路、河西路、园林路交叉地带，交通四通八达。
1路、2路、3路、8路、9路、10路、11路、13路、15路、19路等公交线路均途径于此。
2、购物
步行街
杨舍西街
沙洲东路电子通信一条街
建设中的王府广场
东菜场
……
3、餐饮娱乐
美食街众多饮食娱乐场所
肯德基
街心公园
步行街
电影院
中心广场
大戏院
……
4、教育
实验小学城北校区
沙洲小学
市一中
图书馆
……
5、医疗
第一人民医院
张家港市中医院
张家港市妇幼保健院
……
6、金融服务
中国银行
中国建设银行
中国农业银行
……
7、其他服务配套
中国移动张家港分公司
房管局交易大厅
旧货市场
花鸟古玩市场
……
四、自然景观
谷渎河及两岸绿化带
……
第二部分：市场环境及竞争楼盘分析
一、2003年港城楼市回顾
2003年我市房地产市场主要呈现出以下特点和趋势：
1、供求关系基本平衡。２００３年市区新开工的商品房面积达到１２０多万平方，比去年增加了５０多万平方；竣工面积８０万平方，同比增加２０万平方；预销售面积１０６万平方，同比增加３６万平方。销售率近９０％。这一数据表明房地产市场需求持续旺盛，需求拉动因素仍是我市房地产业发展的强劲动力。
2、价格持续上扬。2003上半年，市区的商品房价格平均在每平方米２１１３元，而到了年底，则一路飙升到3000元/平方米。个别楼盘在一年内竟然连续几次上调价格。
3、全面进入市场整合推广阶段。越来越多的开发商开始注重楼盘整体形象的推广和品牌效应，通过各种传播手段进行自我宣传，如今日家园、国泰现代城等楼盘在宣传上都曾轰动一时。
4、代理制日益受到青睐。江南水庄、云龙花苑、圣淘沙花园、城市绿洲、今日家园等楼盘的营销推广都是交由本地或外地的专业广告策划公司代理，并取得了明显的效益。
5、楼盘的开发凸现“板块”效应。除了新市河沿岸依然一枝独秀外，城西和暨阳湖周边地区成为新一轮开发的热点。
6、大做“水”文章。2003年，“亲水住宅”成为楼市的流行概念，今日家园、世纪华庭、圣淘沙、江南水庄等都把“水”作为宣传的亮点。
7、出现“炒房族”。伴随着楼价的不断喊涨，很多人开始加入炒房的行列，二级房地产市场已经成型。
8、很多开发商屯楼观望，期待更大利润空间。
9、高层、小高层住宅日渐受到港城消费者欢迎，云龙花苑、世纪大厦的热销已证明了这一点。
二、2004年港城楼市分析
如果说2003年是港城房地产的冲天牛市，那么2004年，这种利好局面则出现了逆转，港城楼市的种种迹象似乎预示着“冬天”的来临。
1、去年国家先后出台的房贷控制、银根紧缩、停批别墅用地等宏观调控政策对楼市的影响已在2004年逐渐显现。土地控制、融资不畅已成为制约开发商投资的主要因素。
2、自2004年1月以来，受全国楼市脚步放缓的影响，我市也出现胶着状态，一方面开发商价格高居不下，一方面消费者持币观望。尤其是4月1日二手房转让增税政策出台后，炒房行为已复归于理性。加之2003年部分开发商囤积的商品房尚未去化，2004年高端楼盘已初现“饱和”现象。
3、楼盘项目开发由2003年的“空心化”向城市中心地带回归，2003年上市的楼盘大多集中在城市周边地带，而2004年则向中心地带集中，已经或即将上市的几个楼盘如王府名邸、亨通家园、威隆置业、同馨公寓、包括我们的美食街项目等都集中在步行街附近，这意味着在步行街商圈内，将上演一场激烈的楼市营销大战。
三、2004年下半年楼市展望
1、房价的快速上涨将得到抑制，进入缓慢增长时期。由于市场对房子的需求在２００３年得到了充分释放，以及今年开发总量的增长，下半年将有可能出现供大于求的局面。但去年房市“井喷”的惯性，将使房价继续在一个较高的价位上缓慢运行，甚至保持小幅增长。
2、市政府日前出台的《关于科学发展小高层、高层住宅的实施意见》和《张家港市小高层、高层住宅电梯专项补贴资金管理办法》两个文件，将在一定程度上刺激开发商介入高层、小高层住宅的开发。
3、用于办公的商住楼尚存在着一定的需求空间，这一消费群体将引起开发商的重视。
二、竞争楼盘分析
根据楼盘在地段、价位、规划、目标消费群、策略等各方面存在的特性，我们将竞争者分为同域性、同质性、差异性三大类。
1、同域性竞争楼盘
王府名邸：
由华兴房产开发，是政府规划的步行街南扩重点工程，由高层和小高层组成的高档商住楼，地段优势和空中生态花园是其推广的两大亮点，目前起价即已达到5200元以上。
假日风景：
位于东环路和沙洲东路交会处、新市河西岸，主打“水生态”牌，但在宣传上主题比较散乱。
2、同质性竞争楼盘
目前，在我市尚未出现与宏泰·新时代同质性的同期在建楼盘。
3、差异性竞争楼盘
南城花园：
由南城房产开发的水景花园，依傍暨阳湖，推出“运动、健康、园林”的主题概念，并采用全案代理的方式运作，在推广上侧重于新闻炒作和活动促销。
东方明珠：
位于城东森林公园附近，12万平方米的大型高档社区，由别墅和小高层建筑组成。自然和教育环境是其最大的优势，在宣传方面强调“颠峰都市豪宅”概念，走高端路线。
怡景湾：
是长江新城的二期工程，与东方明珠毗邻，亲水型住宅，通过借助长江新城的影响力进行推广造势。（该地段正在售卖的还有扬帆名都、兴鸿名都）此外，还包括亨通嘉园、丁香苑、明日嘉园等竞争对手。
五、总结
1、楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，
所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的楼盘才受市场追捧。
2、竞争楼盘在售卖策略上大多以炒作“概念”为主，如TOWNHOUSE、亲水型住宅、健康社区等等，通过概念制造差异性卖点，引导消费者的观念。
3、高端楼盘已出现险峰状态，但只要运作有方，仍有发展的空间。
4、美食街项目与竞争对手相比，在项目地段上具有明显优势，但在房地产商品牌、价格、规模、景观、物业上都不具有绝对的优势。只有在推广中塑造品牌个性，提炼出令消费者心动的概念，方能弥补其先天的不足。
第三部分：我们的推广目标
1、在预算年度内通过整合推广，完成总量的80%以上的销售。
2、在楼盘的传播推广过程中，通过正确的宣传策略和独特的视觉识别，树
立开发商良好的品牌形象，提高其在本地市场中的知名度和美誉度。
3、阶段性目标：
引爆期：全面包装上市，制造开盘的轰动效应，完成30%左右的销售业绩，取得开门红。
强销期：进入全面销售阶段，完成总量70-80%的销售，并确立楼盘及开发商的品牌效应。
扫尾期：利用前期销售惯性，完成剩余楼盘的销售，并建立起楼盘的美誉度。
第四部分：项目SWOT分析
一、优势（Strength）
1、地处美食街黄金地段，周边配套齐全。
2、较为单一的户型设计，使我们的消费群体更加集中，形成有效的市场细分。
3、小区位于美食街上，来往人流密集，便于现场宣传造势。
4、本案将成为步行街东侧地标性建筑，其简洁、流畅、飘逸的楼体风格，有助于树立其高档、时尚的物业形象。
二、劣势（Weakness）
1、由于规划所限，小区采用开放式物业管理，并且商住两用，商业环境影响居住质量，会对部分消费者产生购买抗性。
2、本案推广工作起步晚，缺乏有效的前期宣传导入，在竞争对手的强大宣传攻势面前处于劣势。
3、开发商品牌知名度较低，不利于楼盘品牌形象的确立。
三、机会点（Opportunity）
1、市政府《关于科学发展小高层、高层住宅的实施意见》和《张家港市小高层、高层住宅电梯专项补贴资金管理办法》的出台，将引发人们对本案的关注与青睐。
2、长安路主干道的改建，使河西路、河东路车流量增加，便于本案的现场宣传推广。
3、随着港城投资创业者的日渐增多，他们对办公空间的需求也越来越大，本案商住两用，恰恰迎合了这一需求。
四、问题点（Threaten）
1、同一区域内众多楼盘几乎同时上市，严重挤压了我们的的市场空间。
2、由于当初规划失误，导致美食街长期经营不善，商业价值日渐萎缩，给人以低档的物业形象，使人们对其投资前景显得有些信心不足。
3、小区紧靠菜场，周边环境显得脏、乱、差，对于本案树立高档物业形象产生一定障碍。
4、本案在房地产销售出现低谷的情况下逆势推出，本身就存在一定的风险。
第五部分：目标消费群分析
一、哪些人会买我们的房子
通过调查与分析，我们将都市高级白领阶层和私营业主界定为本案的潜在购买者。
1、年龄：25-45岁之间。
2、个人收入：月薪5000元以上。
3、职业：私营业主、企业主管、医生、律师、自由职业者等。
二、目标消费群基本特征素描
1、收入高，有一定社会地位，思想成熟，事业有成，是构成社会的中坚力量。
2、他们中的部分人处于创业初期，对未来充满信心和梦想。
3、他们在选房时关心的要素依次是楼盘升值潜力、地段、价格和景观环境。
4、具有高明的商业头脑，投资意识强烈。
5、工作压力大，时间观念很强，希望生活、工作能够更加便捷，减少无谓的时间浪费。
6、已经拥有家庭，且多为三口以上的家庭。
三、置业类型分析
1、二次置业
主要是私营业主和部分高级白领。他们已经拥有房子，但对现有居住条件不太满意或者出于投资的心理，准备换一套更合适的。
2、办公购房
这些人多为私营企业主和高收入的自由职业者，处于创业的初期，无力自建或购置大面积的高档写字楼，这种高性价比的商住楼便成为他们的首选。
3、首次购房
多数是企业的高级白领，事业早成，从外地到港城数年或刚刚结婚，需要一套独立的住房。
4、炒房
主要是指那些专门从事倒卖房子的“炒房族”。据调查，2003年我市大约有200多名这样的投机者，某个楼盘一旦被看好，往往会一次购买数套。有无升值潜力是决定他们购买行为的最大因素。但是由于今年楼市趋冷，预计炒房族会更为谨慎，尤其对高端楼盘不会有较大的动作。
第六部分：项目定位及概念提炼
一、项目定位
1、市场定位的前提
先对楼盘所生存的市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值、有影响力的利益点，然后进行加工包装。
2、市场定位图
图一
图二
3、定位分析
定位思考一：商住楼=商业+住宅
在北京，有人称商住楼为“不男不女”，亦即此类楼盘上面做住宅、底层做商铺，既影响了纯居住者的生活质量，又无法开发出更大的商业价值，所以显得不伦不类。正因如此，地产大师潘石屹彻底颠覆了传统商住楼的观点，将SOHO概念移植到国内。所谓“SOHO”即英文“Small Office ，Home Office”的缩写，意为“小型的、家庭的办公室”。如今，SOHO概念已被越来越多的人所接受，成为一种时尚潮流，人们称在家办公的人为“SOHO一族”。可以说，SOHO是传统商住楼的升级版，这种楼盘将生活和工作融合到一起，既消除了传统商住楼的弊端，又巧妙地避开了将住宅楼改成商务楼的法律冲突，实际上，这是一种物美价廉的“准写字楼”，非常适合小公司和创业族。
那么，回到我们的项目上，如果将本案定位为传统商住楼，同样面临“不男不女”的问题；并且，商住楼在港城被大量复制，已经屡见不鲜，无法再吸引人们的眼球。反倒是纯商务办公楼较少有开发商问津，这正好为我市大量的办公人群留下了需求空间。例如，福港公寓也是典型的商住楼，但是很多人买来并不去居住，而是转租给其他公司用作办公场所，一套130平方米的套房年租金竟然要5、6万元，这给投资者带来了巨大的利润升值空间；此外，世纪大厦也是商住楼变办公楼的一个范例。这充分说明了我市高层商住楼还具有较高的升值潜力，这是一个长期被开发商忽略的潜在市场，关键在于我们如何向消费者进行诉求。
与其说让消费者自己改变购房的用途，不如由我们主动推广这种在港城新兴的购房观念，让它变成开发商独特而鲜明的广告诉求点。SOHO，无疑为我们提供了一个有效诉求的端口。
建议一：做第一个吃螃蟹的人，将SOHO概念率先引入到港城，通过对SOHO概念的炒作，引导投资型业主和办公置业型业主前来购买。
建议二：对主楼的部分平面户型进行适度规划，使其具有写字楼的某些功能，以符合办公的需要。同时，将略加改造的平面户型作为SOHO概念的主体推出。
建议三：做“SOHO社区”概念，将裙楼和辅楼宣传为主楼及周边写字楼（如石油大厦）的综合配套服务区，使整个小区成为一个集办公、居住、饮食、购物、消闲娱乐、健身等为一体的综合SOHU商务区。
定位思考二：一栋楼能否激活一条街
事实证明，美食街（杨舍东街）是张家港城市规划的一个败笔。长期以来，经营一直不温不火，不伦不类，“美食”二字已经名不符实。问题在于：其一，步行街有向西延伸的倾向，导致西门一带成为餐饮娱乐的集中地段，抢走了美食街的大量客源。
其二，缺乏重量级的餐饮娱乐场所（如金海华）和地标性建筑，无法形成消费磁场；而一些小饭店缺乏特色，始终上不了档次。
其三，街区规划不合理，场地狭小，缺乏停车位，无法进一步做大。
其四，定位模糊。要么做成高档次餐饮中心，要么成为各地特色小吃的“博览会”；实际上两者都不是，只是小饭店的简单罗列。
以上问题，导致美食街的形象十分低劣，其商业前景也不大被看好，部分投资置业者缺乏信心，这也将成为本案销售的抗性之一。
那么，如何走出美食街的经营怪圈
建议一：本案建成后无疑将成为美食街乃至步行街以东的地标性建筑，我们应充分利用这一优势，树立起本案“美食街地段领导者”的形象。
建议二：以“领导者”的身份，通过新闻炒作，展开有关“美食街重新定位与改造”的讨论，并通过组织相关的主题活动，让投资者的目光重新关注美食街，并激起他们的投资信心和热情。通过事件炒作，让人们相信：本案的开发，将提高整个美食街的物业档次，使美食街“活”起来，重新焕发商业魅力。
建议三：醉翁之意不在酒。实际上，我们花力气为美食街做宣传，其真正用意还是借势炒作自己。人们只有对美食街有信心，才会对本案产生信心。至于一栋楼能否激活一条街，则未必是我们开发商力所能及的事情，更不是我们的义务。
4、本案的市场定位
一个位于步行街旁边的、高档的、集办公、居住、餐饮、购物、娱乐于一体的综合性SOHO社区。
二、概念提炼
1、本案售卖的是什么
一种“生活+工作”的超前居住方式！
2、概念升华
本案核心概念（主题、口号）：
港城首席SOHO社区
本案备选主题：
财富的发源地
生活工作两不误
走进新时代，更上一层楼
美食街上的新地标
升级版钻石商住楼
新时代，新高度
……
第七部分：整合行销策略
一、包装策略
1、案名
本案的案名为“宏泰·新时代”，虽然通俗、大气，琅琅上口，但我们认为该名称并不能准确概括项目的特征。
因此，我们经过讨论、筛选，向贵方提供以下两个案名，供参考：
宏泰广场
释义：广场乃人流聚集之地，人气鼎旺；同时，“广场”常被用作大型商业物业的称呼，如“**购物广场”；取名“宏泰广场”，既将公司名称涵盖其中，又有助于提高本案及美食街的高档形象。
宏泰银座（宏泰星座）
释义：黄金、白银皆是贵重之物，取名“银座”，意即仅次于步行街的极品地段；银座，还可以引起对财富的联想，暗示投资本案，财源滚滚。
2、VI系统导入
VI体系是由企业的标志基础设计系统和其他凡是触及到眼睛的所有
项目所构成，其基本要素包括以下几个方面。
企业标志（本案LOGO）——本案视觉沟通的基本形态，它是VI设
计的核心，是设计的基础。
个案标准字体——中英文字体的选择，其应当在符合本案性质以及
决定的个案标志的要求。它会在销售的各个环节上被应用，能达到完
美的契合。
个案标准色及辅助色——这对于本案来说是一种形象色彩，它的功
用及渗透性是极强的，它会在相当广泛的范围内展开使用。如：标
志、标准字、楼书、DM、广告、横幅、引导旗、指路牌、制服等。
所有视觉系统都必须符合以上三方面的因素，去设计、组合，才能
在销售过程中达到统一、有序的目的。使用VI视觉系统设计可大幅度
提高消费者对开发商专业能力及经济实力的信任指数，在营销策划中
必不可少。
二、价格策略
楼盘的价格策略通常由单价、总价和付款方式组成。
1、定价模式
适合本案，也符合“买涨不买跌”的消费心理。有助于聚敛人气，制造热销氛围，树立楼盘的高档形象。同时也给买家一种升值的信心。
2、价格定位
根据对竞争楼盘的价格及未来价格走势的分析，我们建议本案的价格定位如下：
平均价格：5500-5600元/平方米，开盘后根据销售情况，每月可上浮50-100元/平方米。
3、付款方式
以下四种付款方式是目前最常被采用的，建议本案将四种方式组合起来，推出“自选”式付款，选择哪种付款方式，由消费者自己决定，让他们感
美食城策划方案 【篇一：“xx美食城”宣传策划方案】 “天地美食城”营销推广方案 “天地美食城”是我市目前唯一家集餐饮、娱乐、酒店业为一体的大 型综合型商业设施，经过这几年的经营，取得了一定的经济效益， 在我市也具有一定的知名度。但由于市场的激烈竞争，加之开业至 今缺乏系统性的营销推广，使得美食城的人气出现了一定程度的下降。为此，特提出美食城营销推广工作的建议与初步的实施方案。 一、目标： 1. 近期目标：通过一系列强有力的宣传推广活动聚积并提升人气， 为今后的持续营销推广打下良好的基础。 2.长远期目标：将“天地美食城”打造成最具知名度的品牌。 二、行业特点分析： 1.餐饮行业总的来说是一个完全竞争市场，不同定位、不同档次的 餐饮品牌众多，各品牌之间竞争激烈； 2. 餐饮行业是一个具有明显品牌消费倾向的行业，消费者容易形成 品牌忠诚度，这一点在高档餐饮的消费群体上体现更为明显； 3. 宣传的投放度对品牌知名度的形成具有直接影响，对品牌的美誉 度的具有重大的影响； 4. 消费者消费趋于理性，但在趋于理性的过程中，也有很多不理性 的因素，如对大幅降价打折的趋从，对市场整体走低的盲从。在这 种半理性的消费状况下，一面要求我们加强内部管理，提高菜品品质，迎合消费趋于理性的心理，另一面又要求重视产品推广及概念 炒 作，迎合消费者不理性的消费特征。 三、优劣分析： 【优势】 1. 地处商业繁华地段，交通便捷，人流量大； 2. 是我市目前唯一家集餐饮、娱乐、酒店业为一体的大型综合型商 业设施，已逐步形成“餐饮娱乐超市”的模式，对客户的吸引力较强； 3. 在我市已经形成了一定的顾客忠诚度和美誉度。 【劣势】 1．入驻商家各自为战，缺乏统一的经营管理，未能形成资源互补 上的整体优势和规模优势；
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
餐饮活动营销方案 考虑酒店在本地的影响力和区域特点，结合我司原有活动经验，提供此活动执行方案。我们就执行方案分为以下几个节点： 一、 四、圣诞节活动：来爆料现场偶遇“圣诞老人”吧，来一场圣诞狂欢！！（圣诞节当日） 1、活动内容： 当日每位到店顾客均可获得一顶圣诞帽。 当晚会有圣诞老人出现，并背有装着礼物的大包裹，随机派送神秘大礼。 针对情侣、儿童、家庭等不同的消费人群，推出圣诞节套餐，不同的套餐有不同的折扣。到店顾客每桌都有一张圣诞贺卡，由顾客写下自己的姓名、祝福语和联系方式，由圣诞老人收集起来，抽取一张送圣诞火鸡大餐！ 圣诞贺卡上的联系方式会收集下来，在新年元旦节再度光临本店的顾客，经过信息核对后可以收获额外的惊喜。 在开业后微信获得一定关注量之后即开始宣传圣诞节活动；圣诞节前一周店面辅以富有圣诞气息的装饰；前一周门店准备易拉宝宣传；前一周开始桌面宣传册。圣诞老人服饰道具、圣诞节节庆装饰、圣诞贺卡、圣诞帽。 圣诞火鸡套餐 一位员工装扮圣诞老人组织参与人员1-2名 圣诞节丰富的活动内容能够吸引大量的顾客，而圣诞节与元旦节活动的相关性能吸引顾客关注元旦节活动并到店消费。 四、新年元旦活动：新年到！惊喜到！！来爆料现场拿红包！！！（元旦节当日） 1、活动内容： 每桌提供一张新年明信片，给你想念的人写下你的思念和新年寄语，本店负责将你的想念寄出去。 店里备好一张“新年寄语”文化墙，写上餐厅对顾客的祝福，可以让顾客写下自己的新年寄语。 圣诞节光顾后，元旦节再度光顾的顾客，在获取一定折扣后，还可获得新年回馈菜品一份。 元旦节当日到店的前20味顾客均有超大惊喜红包拿。 （前3位顾客获得红包中：100元现金抵用券（本次消费可用），4-10名获得50元现金抵用券（本次消费可用），11-20名可获得20元抵用券（下次可用）。） 2、活动安排与宣传： 圣诞节期间员工推荐；一周前门店易拉宝宣传；一周前准备桌面宣传册；一周前微信做惊喜预告。 活动组织人员1-2名 丰富的元旦节活动内容吸引大量顾客。
美食文化商业街营销推广方案 项目名称：乐山旅游度假区“美食文化商业街”景点 项目地点：乐山旅游度假区同心园景点下游 项目口号：“山水成林，美食乐园” “享受自然，享受尊崇” 项目内容： 为大力发展老乐山旅游文化，河南中陆福基投资有限公司与郑州心怡房地产开发有限公司携手在老乐山景区兴建了一条明清文化商业美食步行街。该街利用先天的人文地理优势和厚重的历史沉淀，将其打造成一条集餐饮、旅游、文化表演为一体的综合步行街，建筑风格与美丽的自然景观相融合，以明朝文化为蓝本，融合周边山水人文，通过真人演绎再现明朝 历史及道家文化的宏大场景，牢牢抓住了每年近百万人次的旅游消费人流。 一、现场考察规划设计“美食商业街” 组织文化历史专家、建筑设计工程师及市场部员工现场了解“美食文化商业街”实际情况，并进行现场讲解培训，了解分析“美食”市场，同时对现场的地势、地况进行深入的考查了解，达到科学规划、趣味十足的目的，以便提升“美食文化商业街”的文化层次及市场影响力。 2、建筑设计
1、复式包间小商铺： 上下二层半，建筑面积80—90㎡。 2、复式阁楼特色商铺： 上下二层半，建筑面积120—180㎡。 3、明王府特色大铺： 一层大众消费，二层贵宾雅间，三层雅间或明式风格客栈，建筑面积260—320㎡。 4、因为没有过高的建筑物，采光不会有影响，可顺地势而建。 5、乐山美食步行街经营美妙绝伦的各式美食，享受古装商贩提拱的服务，古典与时常相结合，山水人文与现代商业相辅相成，是一种全新的美食休闲商铺。 三、宣传包装商业街 景区文化要想迅速的推向市场，在市场中达到一定的影响力，宣传包装必不可少，市场部计划对“美食商业街”进行包装打造，其计划如下： 1、对景点的每一商铺进行命名，并对特别的商铺进行文化历史故事的编写，以达到文化商铺的目的。 2、组织专业摄影人员，上山拍照取材，并收集文化及美食素材以便印制宣传彩页。 3、组织多次免费外景拍摄，做好前期宣传。 4、设计印制美食街宣传彩页，并组织发放。 5、组织员工宣传推广，扩大影响力。
宏泰房地产开发公司 美食街项目整合推广方案 目录 引言 第一部分：项目综合描述 第二部分：市场环境及竞争楼盘分析 第三部分：我们的推广目标 第四部分：项目SWOT分析 第五部分：目标消费群分析 第六部分：项目定位及概念提炼 第七部分：整合行销策略 第八部分：部分平面设计稿 引言 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。 首先感谢宏泰房产给了我们这次提案的机会，向我们敞开合作的大门！ 在正式提案之前，我们想阐述这样一个观点：在日趋成熟的市场中，任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就可以取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，在甲乙双方的合作中，广告公司必须超越广告自身的范畴，站在营销的高度，用“操盘”的思想为开发商提供从前期规划到后期包装的全程服务。 正因如此，在接到这个项目后，尽管时间非常紧迫，资料也十分短缺，我们还是投入了全部的热情和精力，在短短一周内完成了调研、分析、定位、出方案等大量繁复的工作。这不仅仅证明了百鸿一贯的做事态度和工作效率；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分：项目综合描述 一、项目位置 项目地处张家港市杨舍东街（美食街）北侧，沙洲东路、河西路交汇处，位于步行街CBD范围以内，是市中心黄金地段。
与步行街、人民医院、街心公园、石油大厦、东菜场等近在咫尺。 二、项目规划 1、项目参数 总用地面积7785平方米 总建筑面积29191平方米 建筑占地面积34577平方米 地下室面积6290平方米（其中停车库4225平方米91车位） 建筑密度48.20% 容积率 3.52 绿化率40%（含商场屋面绿化） 居住户数98 居民人数357 住宅建筑面积19724平方米 （其中：复式6户，每户264平方米平面92户，平均每户182平 方米） 商场建筑面积9412平方米（含二层住宅裙房3740平方米） 物业管理1000平方米 2、建筑类型 本项目为开放式小区，由高层商住楼和群楼组成。 主楼一字分右，总长度近88.2M，由三个标准单元组成，每单元间高低错落，分别为17、19、22层高层住宅的下部为商铺。 群楼上下三层，采用围合式布局，内设中庭。 3、工程结构 根据GB5001 2001《建筑抗震设计规范》，本工程属内类建筑，按照6度区的抗震设防要求进行抗震设计。 高层住宅采用剪力墙结构，较大的柱网便于室内分割自如，满足众多使用者的个人爱好。 商业服务设施平面布置灵活多变，柱网跨度较大且布局规整，采用轻型钢结构，按照使用功能布置柱网，层高达4.5米，开放式中庭。 设有一层地下室，高层住宅下为辅助设备用房，停车库根据停车要求，规则合理地布置柱网，采用全框架结构，框架抗震等级三级。 4、户型设计 住宅单元及套型设计布局合理，流线清晰，体现出公私、闲静、清污三者分离。套型除体现方便舒适、优雅别致的住家环境外，尚可打通为开敞通透的办公等功能空间。 A单元：A1 （端头套型）188m2 A1 （顶层跃层套型）264m2 A2 （中间套型）185m2 A2 （顶层跃层套型）273m2 B单元：B （中间套型）170m2
【荣兴民俗文化美食街】 推廣提案
目錄： 一、2005年遂寧房地產市場分析 二、遂寧商業物業分析 三、項目理解及定位 四、建築部分產品建議及定位 五、推廣策略研究 5-1、推廣模式及時間安排 5-2、推廣主題研究及確認 六、各推廣階段的工作細化 6-1、導入/預熱期 6-2、升溫期 6-3、引爆（開盤） 6-4、持銷期 七、銷售策略及安排 八、建立完善的物业管理 九、招商
第一章：2005年遂寧房地產市場分析 宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2005年遂宁房地产市场“行动准则”。 遂宁房地产市场新动向： 1、遂宁房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞） 随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得城北、河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为遂宁房地产的一支主力军团，登上遂宁房地产市场的舞台。 2、楼盘“个性化” 2004年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承，多了几分创新多了几分个性。 3、市场竞争白热化 租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。 4、产品规模化，品牌化。 品牌=品质+广告。 以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模，看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。 5、房地产“市场营销”比重的上升 专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从
房产楼市项日整合推广方案 房产楼市项目整合推广方案 一、前言 二、物业概述 三、目标购房群 四、营销阻碍及对策 五、形象定位 六、广告宣传 七、费用预算 八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 、八、、 刖吞 一、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。 物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述（略） 三、项目物业的优势与不足 优势： 、位置优越，交通便捷位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊 、小户型 房厅、房厅，面积一一平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足： 、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 、物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）幵展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力 四、目标购房群 、年龄在---- 岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：一口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 、年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主家庭构成：一口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年五、项目物业营销阻碍及对策阻碍： 、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
【文化美食街策划案】 推广提案 目录： 一、2013年-房地产市场分析 二、-商业物业分析 三、项目理解及定位 四、建筑部分产品建议及定位 五、推广策略研究 5-1、推广模式及时间安排 5-2、推广主题研究及确认 六、各推广阶段的工作细化 6-1、导入/预热期 6-2、升温期 6-3、引爆（开盘） 6-4、持销期 七、销售策略及安排 八、建立完善的物业管理 九、招商 第一章：2013年-房地产市场分析 宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2013年-房地产市场“行动准则”。
-房地产市场新动向： 1、-房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞） 随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得城北、河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为-房地产的一支主力军团，登上-房地产市场的舞台。 2、楼盘“个性化” 2012年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承，多了几分创新多了几分个性。 3、市场竞争白热化 租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。 4、产品规模化，品牌化。 品牌=品质+广告。 以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模，看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。 5、房地产“市场营销”比重的上升 专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从市场中脱颖而出，真正做到价值最大化，比如2012年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。 6、市场对服务的需求（物业管理的提升） 从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司，从基本安全到全新呵护，优质的物业管理将成为2013年消费者选择物业的一个关键因素。 7、商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化”
---------------------考试---------------------------学资学习网---------------------押题------------------------------WORD整理版 南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
参考学习资料 WORD整理版 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。
石路风味美食街商铺营销策划案 石路风味美食街商铺市场定位与推广策略 一、项目基本概况 苏州石路不夜城风味美食街位于苏州市金阊区石路商业区阊胥路上，总建筑面积近3000平方米，总投资万元，商铺目前正在建设中，建成后美食街将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街。二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处苏州城内繁华商业区； 2、项目地处石路商业圈一级黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目由苏州市金阊区政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、项目周边停车泊位多多，交通便利，公交发达； ◆发挥优势：A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的
便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用石路步行街及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、本项目邻近巴黎香榭广场新风巷休闲、美食、娱乐一条街； 3、项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 4、项目商铺规模不大，不利于整体推广； ◆解决方法： （1）对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、区位优势的发挥，辐射周边地区； 2、随着周边各大住宅小区以及苏州市演艺中心相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动商铺的招商； 3、人气旺盛，商机无限，前景看好； （四）威胁点（T） 1、周边现推向市场的商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；
宏泰房地产开发 公司美食街项目整合推广方案 目录 引言 第一部分：项目综合描述 第二部分：市场环境及竞争楼盘分析 第三部分：我们的推广目标 第四部分：项目SWOT 分析 第五部分：目标消费群分析 第六部分：项目定位及概念提炼 第七部分：整合行销策略 第八部分：部分平面设计稿 引言 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。
对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。 首先感谢宏泰房产给了我们这次提案的机会，向我们敞开合作的大门！ 在正式提案之前，我们想阐述这样一个观点：在日趋成熟的市场中，任何一个楼盘都 不可能仅仅依靠几个广告就可以取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，在甲 乙双方的合作中，广告公司必须超越广告自身的范畴，站在营销的高度，用“操盘”的思想为开发商提供从前期规划到后期包装的全程服务。 正因如此，在接到这个项目后，尽管时间非常紧迫，资料也十分短缺，我们还是投入了全部的热情和精力，在短短一周内完成了调研、分析、定位、出方案等大量繁复的工作。这不仅仅证明了百鸿一贯的做事态度和工作效率；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分：项目综合描述 一、项目位置 项目地处张家港市杨舍东街（美食街）北侧，沙洲东路、河西路交汇处，位于步行街 CBD 范围以内，是市中心黄金地段。 与步行街、人民医院、街心公园、石油大厦、东菜场等近在咫尺。 、项目规划
xxxxxxxx公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广
一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。
“南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
正安·城南新天整合推广策略案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打广告语 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略 第九部分广告包装策略 第十部分策略控制 第十一部分结语
第一部分 前言 目前正安房地产市场还处在初级发展阶段，随着小康住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对城南新天项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和城南新天的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。 第二部分项目整体分析
一、项目概况 项目名称：中国·正安城南新天 地理位置：地处正安县中心核心地段，文化路、解放路、路交汇处 项目总体技术经济指标： 城南新天地处省正安县中心核心地段，文化路、解放路、路交汇处。东临文化路，南接城市楼台公园，西至解放街行政区，北至汽车站，为正安城市传统的商业中心。项目占地5。59万平方米，总建筑面积11。2万平方米，是一个以大型农贸市场为中心，集大型批发市场与零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为省县级小康住宅样板工程。建成后的城南新天，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为正安县乃至全省的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析
“天地美食城”营销推广方案 “天地美食城”是我市目前唯一家集餐饮、娱乐、酒店业为一体的大型综合型商业设施，经过这几年的经营，取得了一定的经济效益，在我市也具有一定的知名度。但由于市场的激烈竞争，加之开业至今缺乏系统性的营销推广，使得美食城的人气出现了一定程度的下降。为此，特提出美食城营销推广工作的建议与初步的实施方案。 一、目标： 1.近期目标：通过一系列强有力的宣传推广活动聚积并提升人气，为今后的持续营销推广打下良好的基础。 2.长远期目标：将“天地美食城”打造成最具知名度的品牌。 二、行业特点分析： 1.餐饮行业总的来说是一个完全竞争市场，不同定位、不 同档次的餐饮品牌众多，各品牌之间竞争激烈； 2. 餐饮行业是一个具有明显品牌消费倾向的行业，消费者容易形成品牌忠诚度，这一点在高档餐饮的消费群体上体现更为明显； 3. 宣传的投放度对品牌知名度的形成具有直接影响，对品牌的美誉度的具有重大的影响； 4. 消费者消费趋于理性，但在趋于理性的过程中，也有很多不理性的因素，如对大幅降价打折的趋从，对市场整体走低的盲从。在这种半理性的消费状况下，一面要求我们加强部管理，提高菜品品质，迎合消费趋于理性的心理，另一面又要求重视产品推广及概念炒作，
迎合消费者不理性的消费特征。 三、优劣分析： 【优势】 1.地处商业繁华地段，交通便捷，人流量大； 2.是我市目前唯一家集餐饮、娱乐、酒店业为一体的大型综合型商业设施，已逐步形成“餐饮娱乐超市”的模式，对客户的吸引力较强； 3.在我市已经形成了一定的顾客忠诚度和美誉度。 【劣势】 1．入驻商家各自为战，缺乏统一的经营管理，未能形成资源互补上的整体优势和规模优势； 2.硬件设施、部自身管理方面还有待提高，如垃圾处理问题，引导指示标志不清晰等； 2.系统性的营销宣传推广力度不大。 四、加强自身部管理的建议： 1.设立垃圾收集设施，以改善卫生环境； 2.在显要位置设立引导标志，在地上和地下车位设立可显示当前停车位数的电子指示牌； 3.进一步改善就餐环境的布置，使之更据文化涵和自身特色； 4.印制具有高品位的介绍手册或定期出版部刊物，沟通商家 与消费者； 5.定期召开座谈通气会，加强商家之间、商家与公司之间的沟
项目整合推广策划书 一、概论 1．本项目整合推广的目的 整合推广是为了达成某一目标而合理地凝聚资源的规划。 本项目整合推广的根本目的在于降低项目运作风险，避免过度投机的行为，使对本项目的投入有合理的回报。 2．本项目整合推广的依据 在静态上，来源于本项目优劣势分析，即对项目自身资源的评估。 在动态上，来源于本项目的市场机会与来自竞争对手威胁的分析。 3．本项目整合推广的要点 房地产市场已由卖方市场转向了买方市场，而且产品的同质化现象日趋严重。在此情势下，本项目整合推广之要点为： 在确证项目产品质量的同时，营造其附加价值是市场竞争的根本。
二、项目诠释 （一）项目概况 项目名称： 开发商： 代理商： 项目地点： 项目占地面积：53111㎡ 项目建筑面积：95579.03㎡ 项目建筑密度：27.78% 项目容积率：1.7996 项目绿化率：42.06% 项目建筑形态：多层、高层、小高层并存 项目建筑风格：现代主义建筑 项目性质：商住小区 （二）项目优势 1．区位优势 地处新区，区位优势明显； 2．品牌优势 以首创精装修酒店式公寓的开发商××集团为龙头，代理商××、建筑设计商、景观设计商、整合推广商五大公司联手，强强合作； 3．性价比优势 的民心工程平价楼盘； 4．规划设计优势
产品类型多元化，规划设计人性化，景观设计生态化，整体规划布局合理，楼间距充裕。 5．社区配套优势 三大创新配套＋二大常规配套，使各种资源序列化，整合化。 （三）项目劣势 1．周边环境不理想 项目北向、东向为低矮私建住宅，城市天际线参差不齐； 2．出行道路不方便 目前项目离交通要道和公交站有一定距离，丰和三路和红谷八路尚未修讫； 3．生活配套设施不完善 与生活息息相关的诸如银行、学校、超市、购物中心、医院、邮政、电信等等在本项目周边目前一片空白； 4．竞争威胁力不弱 除区域内楼盘的威胁外，大桥收费站的取消，使新建县物业对本项目也构成直接威胁。 （四）项目关键点 现代房地产已超出钢筋加水泥的阶段，在同质化越来越严重的今天，如何使本项目超越竞争对手，创造出一个更加舒适、更加便捷、更加文明健康的人居环境，已成为住宅建设的新课题。 我司认为，要保证本项目的运作成功，首先是与竞争打手拉开距离，其次是通过目标消费群的认同而放大项目的市场需求；再次是有效地支撑价格的手段。
壹号公馆公寓推广方案 1、项目信息： 壹号公馆总占地面积为17334㎡，总建筑面积为72299.74㎡，由一栋23层的住宅，一栋22层的全精装豪华酒店公寓，一栋3层的沿街商业组成。其中公寓共22层，建筑面积18090.25㎡，361户，2梯19户，户型面积为56-67㎡的一室一厅一卫。本案精装公寓为洪湖独有，暂无竞品楼盘。 2、推广目的： 提高本案的知名度和进电、上门访客数量，以促进成交。 3、推广方式： 分为常规推广（包含线上推广和线下推广）及新颖推广; ①常规推广 （1）线上推广： a.微信平台，定期举办抽奖活动，并结合微信朋友圈广告，让更多的的人了解本案，提高到访量。 b.电影院广告，本案前期有合作，可以继续合作，主要是吸引小两口年轻客户； c.电视台广告，本案前期有合作； d.网络广告，设计通栏或者对联； （2）线下推广: a.宣传单页的发放，集中发放到人口密集区域、政府单位及一中、人民医院门口，最好制作单独的公寓宣传单页； b.车身广告的投放，主要以公寓信息为主；
c.户外广告，主要是高炮、楼体条幅及围挡，乡村民居墙体广告； d.若条件允许，可以在本案前洪湖大道做道旗，上高速路必经路途，更大提升宣传范围； e.合作的银行门口可以放置1-2个小型易拉宝或者X展架进行宣传； f.国际大酒店的房间可以适当的放置公寓的宣传资料； g.与政府机构部门、人民医院职员、银行及大型单位负责人洽谈团购事宜，给予适当的购房优惠； h.老带新活动，制定适当的优惠方案； ②新颖推广 a.开展营销活动： 以公寓为主题，以“壹号公馆·我们正青春”为口号，在营销中心开展营销活动：一场持续7天的“敢young”嘉年华活动,每天活动主题都不一样，有敢做、敢约、敢想、敢拼、敢梦、敢创、敢爱等，“敢”代表着年轻的主张，不服输的精神，现场除设置各类年轻人喜欢互动有趣的活动外，还将展示80后、90后创客们勇敢逐梦故事; 作用：活动类的营销方式能在短时间之内传播品牌，扩大品牌知名度。b.别具一格的看房通道走廊: 设计以主题特色形式的墙体，可将墙体喷绘，或者是多彩，让客户看房不单调，更有美观，更具吸引力; C.公寓以主题形式推广，每层楼通道、走廊可以设计不同的墙体、过道风格，例如:地中海风格、欧式风格、现代风格、卡通动漫风格、复古风格、日式风格、东南亚风格、美式田园风格、英伦风格等，不同的风格不
美食街策划方案 篇一：美食节策划方案大全 美食节策划方案大全 盛夏正是举办美食节的大好季节，美食节策划方案也成为店主关心的问题之一。美食节策划方案有没有实例可参呢?其实美食节策划方案主要分为几大步，只要把各个环节做好，不难做出一场别开生面的盛宴。 美食节策划方案最主要的环节就是美食节主题选择以及主题要素的确定，上述两大元素确定之后就可以进行调研、进而计算出投资预算，制定出美食节菜单进而落实具体的负责人员，以为后期货源供给及宣传促销进行铺垫。 一般来讲，美食节主题选择有很多种可以参考的依据，而主题要素则需要注意与饭店自身条件相符，与整体形象保持一致，同时还要兼顾市场需求。以下为您介绍美食节主题选择可参： (1)以某一原料为主题 (2)以中外节日为主题 (3)以地方菜系、民族风味为主题 (4)以与名人、名厨有关的菜点为主题 (5)以仿制的古代菜点为主题 (6)以本地区、本饭店菜点为主题
(7)以某种技法和食品为主题 (8)以食品功能特色为主体 (9)以某种餐具器皿为主题 (10)以普通百姓大众化菜点为主题 (11)以喜庆、寿辰内容为主题 (12)以某一宴席或几种宴席菜点为主题 (13)以季节特色菜点为主题 (14)以某一类人群喜爱的食品为主题 (15)以外来菜品为主题 (16)以其他缘由组织的美食节 以下和大家分享美食节策划方案案例，供大家参考。 “食在济南--味在龙千潭”----“红火四月”龙千潭美食节策划方案 前言 济南山东省会，鲁菜发源地之一，历史悠久，影响广泛,是中国饮食文化的重要组成部分，成为中国四大菜系之一。进年来餐饮市场的发展与需求，济南早已把构成鲁菜的三个地方特色(济南风味菜、济宁(主要是孔府菜)风味菜和山东沿海的胶东风味菜)，融为一体。使每一位食客在济南就能够品尝到全方位的鲁菜美食。龙千潭在开业第十个年头的日子了，在以往的美食活动经验上，又聘请了鲁西鲍翅名厨;胶东福山海鲜大厨和安徽名厨偕同酒店全体员工，为新老顾客打造08年度红火四月龙千潭美食节。 一、活动主题：
美食街管理运营方案 一、组织结构 1.美食街组织结构图 二、部门人力资源配置 三、部门职责范围
（1）负责商户管理档案的建立健全工作 （2）负责定制所属部门的工作计划、管理方案、操作流程 （3）与客户及供应商的商务谈判工作 （4）制定所负责业务的年度工作计划并监督实施执行 （5）制定所负责部门的各项管理规章、制度 （6）积极协调和激励所属部门的工作 （7）全面负责后期项目的招商工作，租户协调和商户管理 （8）参与公司整理策划，健全公司各项制度，完善公司运营管理 （9）负责本部门对商户进行进场装修、撤场监督的管理工作 （10）负责商家开门、打样前后的检查、监督、协调等工作 （11）负责对营业现场物业设置、营销设施、安防设施和环境卫生的监督检查 （12）负责商品退、换货及客户投诉的协调处理 （13）负责零售店商品陈列、节日促销、广告标语、环境布局的监督管理 （14）负责商家各类突出事件的协调处理 （15）负责品牌商的商品销售及促销工作的监督、组织实施和管理 （16）负责品牌商、员工意见的反馈及协调处理工作 （17）负责公司重大活动的组织配合及各类公益、文化、员工业余活动的协调组织工作 四、合作方式：板块合作+单项招商 1、五友古街采用板块合作模式，公司和合作方共同投资基础建设、灯光亮
化等，公司投资55%，板块合作商投资45%，经营所得利润，公司抽取利润的40％作为场地费用，剩余利润按投资比例双方另行分配。 2、每家店铺采取抽点和租金保底，二者取其高的方式，年终统一进行结算，经营所得全部收入归五友古街项目部所有，按以上第一点进行利润分配。 3、五友古街单项合作利润分析表： 单位：万 锦绣城40%场地费58.38 72.44 87.58 108.66