xx集团（自持商业）项目启动会管理办法
（xx版）
目录
1、目的
2、适用范围
3、基本原则
4、启动会上会条件
5、各阶段启动会的具体要求
6、管理要求
7、启动会奖罚措施
xx集团(自持商业)项目启动会管理办法
（xx版）
1目的
1.1明确集团自持商业项目启动会的目的、组织原则、审批及决策机制，规范启动会会前工作、会
议内容、成果审批及变更审批动作，使项目启动会成为项目操作的基本法，切实保障集团自持商业项目开发期量、建设品质、关键运营指标等目标的实现。
1.2明确地区职能和集团职能在启动会各阶段的工作任务，强调正式上会前集团职能中心的专业审
核把关作用，保证职能专业审核的把关效果。
1.3提升启动会工作效率，保证启动会成果的严肃性。
2适用范围
适用于集团各地区公司开发的自持商业项目。
3基本原则
3.1内外一致：项目总图、规划指标、立面、配套、大市政接驳条件（如：供电、冷热源）、交通
（含地铁）接驳等对项目收益及商业营运可能产生重大影响的方案，原则上应在启动会前与政府相关部门达成一致。合作项目应就合作开发建设、持有运管及退出方式，在启动会前与股东达成一致。否则，不应召开启动会（外部一致性）；项目启动会成果审批通过后，即成为项目操作基本法，项目团队应严格执行（内部一致性），如有重大变化，应通过启动会变更。
3.2承上启下：项目启动会中的关键运营指标原则上应与投委会承诺的指标一致。年度或半年预算
原则上依据项目启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。
3.3分级决策：启动会分三次召开。第1次的定位会主要是“定方向”，第2次的一阶段启动会“定
指标、落标准”，第3次的二阶段启动会主要是“排风险、重推演”。
3.4专业评审: 强调发挥集团各职能中心的专业审核把关作用，在启动会前各职能中心提前进行专
业评审。专业评审要体现职能交圈，由主责的职能中心牵头组织相关职能进行联合评审。正式上会时则重点对评审结果、各项指标（标准）、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行决策。把最终集团层面的启动会开成决策会而非专业讨论会。
4启动会上会条件
4.1定位会上会条件：
定位会正式上会前，组织以下专业评审，完成2项专业评审单：
1）商业定位评审：集团商业地产部牵头,研发部商业研发中心、财务部商业财务管理中心、运
营部商业开发中心等部门参加评审；
2）商业概念方案评审：集团研发部商业研发中心牵头，商业地产部、造价采购部成本管理中心、运营部商业开发中心等部门参加评审。
4.2一阶段启动会上会条件：
一阶段启动会上会前，组织以下专业评审，完成5项专业评审单（表）：
1）一阶段商业评审、商业规划方案评审：集团商业地产部资产管理中心和研发部商业研发中心联合组织，集团运营部商业开发中心、财务部商业财务管理中心、集团商业地产部相关职
能中心等部门参加评审；
2）项目运营节奏评审、启动版目标成本评审：集团运营部商业开发中心和造价采购部成本管理中心联合组织，集团研发部商业研发中心、工程部工程管理中心等部门参加评审；
3）工程管理策划推演（一阶段）评审：集团工程部牵头完成。
4.3二阶段启动会上会条件：
1）二阶段启动会前完成研发专项方案评审。需评审的专项方案包括：基础及结构、立面（含幕墙）、采光顶、泛光、精装、景观、市政、冷热源、供电、机电，由集团研发部和工程部根据职能分工分别牵头完成专业评审。
2）集团工程部牵头完成二阶段工程管理策划推演评审。
4.4定位会、一阶段启动会提报的项目关键运营指标原则上不应低于投委会指标，如低于投委会指
标，须由集团CEO提议方能上会。投委会指标是指拿地后经集团投资发展部及投委会成员审
批确定后的指标。如低于投委会指标，在一阶段启动会成果完成集团审核后，提交集团审批，审批流程为：
地区地产项目负责人发起—地区地产总经理—集团运营部职能负责人、集团财务部职能负责人、集团商运职能负责人、集团高级副总裁—集团CEO —集团董事长。
5各阶段启动会的具体要求
5.1定位会
5.1.1会议内容
自持商业项目定位会通过对研发多方案进行比较论证，结合租金收入及收益指标的比较测
算，确定自持商业定位、研发概念方案；
自持商业定位会主要由以下两部分模块组成：
（1）商业——商业定位、商业指标测算；
（2）研发——研发概念方案；
5.1.2工作进度要求
5.1.3参会人员
集团：CEO、高级副总裁、财务部职能负责人、运营部职能负责人、研发部职能负责人、造价采购部职能负责人、工程部职能负责人、商运职能负责人、商业开发中心负
责人、商业研发中心负责人、成本管理中心负责人、财务管理中心负责人、商业
财务中心负责人、商业资管创新招采职能负责人、商业运营工程物业职能负责人；
地区：地产总经理、地产运营负责人、地产研发职能负责人、地产造价采购职能负责人、地产财务职能负责人、地产项目负责人、商运负责人、商运项目负责人。
5.1.4成果审批
定位会会议成果主要包括：商业定位报告、产品方案、商业定位评审单、研发概念方案
评审单、会议纪要等；
定位会后5天内，定位会成果及项目定位会纪要在集团项目全景计划系统内提交和完成
审批。
审批流程：
地区地产项目负责人发起——集团商业开发中心专员、集团商业研发中心专员、地区
地产运营负责人、地区商运负责人会签——地区地产总经理、集团商业财务中心负责
人、集团商业开发中心负责人、集团商业研发中心负责人、集团成本管理中心负责人、
集团工程管理中心负责人审批——集团研发部职能负责人、集团财务部职能负责人、
集团商运职能负责人、集团运营部职能负责人、集团造价采购部职能负责人、集团工程
部职能负责人审批——集团高级副总裁审批——集团CEO批准。
审批后成果送达：
定位会成果经审批后，需抄送送达以下人员：
地区：地产总经理、地产运营负责人、地产造价采购职能负责人、地产成本模块负责人、地产研发职能负责人、地产工程职能负责人、地产发展职能负责人、地产项目负
责人、地产项目研发经理、地产项目工程经理、地产项目发展经理、地产项目成
本经理、地产项目财务经理、地产项目工程技术负责人、商运负责人、商运项目
负责人、商运项目物业经理；
集团：运营部职能负责人、商业开发中心负责人、商业开发中心专员、运营中心负责人、商业研发中心负责人、精装研发中心负责人、产品中心负责人、景观中心负责人、
工程管理中心负责人、商业资管创新招采职能负责人、商业运营工程物业职能负
责人、商业工程TDM中心负责人、商运招商中心负责人、商运运营及物业中心负
责人。
5.2第一阶段启动会：
5.2.1会议内容
一阶段启动会召开前应按照定位会确定的决议，完成商业项目整体规划方案、业态规划