碧桂园物业管理方
案
1
碧桂园物业管理方案
.12.20碧桂园管理处组织架构图
2
——碧桂园投资策划有限公司
碧桂园小区经营指标规划与保障措施
一、管理服务费及代收代缴费收取率
3
二、商业用房出租率及租金收取率
4
三、房屋及配套设施完好率
四、房屋零修、急修及时率
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物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
序号岗位人数主要职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测 a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收 .6万元 30000**0.35=6000（元） 预计收入 11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元
Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案
编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈
运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率
目录
一、工程概况 1、结构设计概况 结构设计概况 2、钢筋规格与型号 钢筋需符合《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（2015年版）及其它国家标准的相关规定。抗震等级为一、二、三级时，选用的纵向受力钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于；钢筋的屈服强度实测值与强度标准值比值不应大于;钢筋最大拉力下的总的伸长率实测值不应小于9%。钢筋的屈服强度实测值与抗拉强度比值不应大于，刚才应有明显的屈服台阶，且伸长率不应小于20%，刚才应有良好的焊接性和合格的冲击韧性。 钢筋型号统计表 （C:HRB400 A:HPB300） 本工程正负零以下与土壤接触的外墙及底板的环境类别为二（b）类，其他构件的环境类别为二（a）类。正负零以上外露女儿墙及悬挑等构件的环境类别
为二（b）类，卫生间处构件的环境类别为二（a）类，其他构件的环境类别为一类。 钢筋的混凝土净保护层厚度（从最外边钢筋外皮起计）根据环境类别按照钢筋保护层厚度一览表确定。且基础、底板下筋混凝土净保护层厚度采用50mm。 本工程钢筋保护层厚度一览表（单位mm） 4、钢筋连接方式 钢筋连接形式 钢筋接头百分率、连接区段长度及接头位置
二、主要施工技术方法 1、钢筋翻样与后场加工 钢筋放样及加工
钢筋加工。 3、应综合考虑原材用料，按照钢筋原材长度9m 和12m 两种长度适当比例制订 下料计划，以减少钢筋加工的损耗。 4、下料原则：同规格钢筋根据不同长度，长短搭配，统筹配料；先断长料，后 断短料，减少短头，减少损耗 半成品标识半成品钢筋要分类码放，插标识牌，标明钢筋规格、级别、使用部位。2、钢筋加工 工艺操作要点 工序操作要点示意图 箍筋箍筋末端应有135°弯钩，弯钩端头应有不小于10d（d为箍筋直接）且不小于75mm的直线长度，Ⅰ级钢筋弯钩，其圆弧弯曲直径D不小于钢筋直径d 的倍；Ⅱ级钢筋弯钩，其圆弧弯曲直径D不应小于钢筋直径d的4倍；三级钢不得小于钢筋 直径的5倍。 拉筋拉筋两端都做弯钩
碧桂园物业服务指南简介材料-制度大全 碧桂园物业服务指南简介材料之相关制度和职责，碧桂园物业服务指南简介欢迎您加入碧桂园这个温馨的大家庭,广东碧桂园物业管理有限公司非常荣幸能在您的社区生活中为您提供尊贵的五星级社区服务,做您生活的好帮手。从您入住的那一刻... 碧桂园物业服务指南简介 欢迎您加入碧桂园这个温馨的大家庭,广东碧桂园物业管理有限公司非常荣幸能在您的社区生活中为您提供尊贵的五星级社区服务,做您生活的好帮手。 从您入住的那一刻起,就开始享受到我们的各项温馨服务:我们会为每一位住户提供一份印刷版的客户服务指南,在碧桂园社区服务网上直观地展示各项服务内容和服务指引,二十四小时服务热线为您答疑解惑,各管理分公司均设置了相应的服务部门为您提供多层次、全方位的服务,如客户服务部、物业管理部、家政部、水电维修部、工程管理服务部、绿化部……。在接下来的社区日常生活里,我们将一如既往地为您提供各项贴心服务,真正为您营造一个舒适、和谐、温馨的五星级家园。 “用心关怀每一位住户,用心做好每一件小事”是我们广东碧桂园物业管理有限公司的服务理念,也是全体碧桂园物管人一直信守的服务承诺。我们真切的希望每一位业户都能在碧桂园住得开开心心,希望将业户托付给我们的每一件事情,哪怕是一件多么细微的小事做好,真正做到想业户之所想,急业户之所急,与每位业户建立起朋友般信赖的友谊。 我们深知服务在于真心,在于永无止境,为了更好的为您服务,“服务指南”版块详细介绍了为广大业户所提供的各项服务指引,以便让您足不出户就能清楚、直观的了解到各项细节和流程,为您的生活带来更多的便利。 大堂经理职责客户经理职责前台岗位职责 欢迎下载使用，分享让人快乐
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
宁乡碧桂园屋面工程施工方案 1 2020年4月19日
长沙宁乡碧桂园一期 四区、六区C 屋面工程施工方案 编制： 审核： 审批： 中建四局第一建筑工程有限公司二○○八年八月十一日
目录 第一章工程概况 .................................................. 错误!未定义书签。 1.1项目建设情况............................................... 错误!未定义书签。 1.2编制依据....................................................... 错误!未定义书签。 1.3本工程屋面施工要点 ................................... 错误!未定义书签。第二章施工准备 .................................................. 错误!未定义书签。 2.1技术准备....................................................... 错误!未定义书签。 2.2现场准备....................................................... 错误!未定义书签。 2.3施工机具准备............................................... 错误!未定义书签。第三章瓦屋面施工 .............................................. 错误!未定义书签。 3.1施工工艺....................................................... 错误!未定义书签。 3.2基层处理....................................................... 错误!未定义书签。 3.3找平层施工................................................... 错误!未定义书签。 3.4保温层施工................................................... 错误!未定义书签。 3.5二次找平层................................................... 错误!未定义书签。 3.6卧瓦层施工................................................... 错误!未定义书签。 3.7铺瓦施工....................................................... 错误!未定义书签。第四章平屋面施工 .............................................. 错误!未定义书签。 4.1施工工艺....................................................... 错误!未定义书签。 4.2基层、找平层施工 ....................................... 错误!未定义书签。 4.3聚氨酯防水层施工 ....................................... 错误!未定义书签。
《XX物业管理方案》全文 工程维修服务手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于物业管理公司工程维修人员。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到服从后投诉” 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。 1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
139 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文 明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品, 如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。 2. 工程部主任岗位职责 2.1任职资格 2.1.1具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2熟练掌握电工基本原理。 2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够 对下属进行技术指导。 2.1.4基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。 2.2工作内容 2.2.1全面管理工程部事务。 2.2.2负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。 2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因, 制订预防措施。 2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评 ^定。 225 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防 性检修保养计划，并监督落实。
小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初, 属于股份有限公司, 注册资金万元, 各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训, 为顾客提供高水准的服务, 是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图: 给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处, 则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中, 本公司还非常重视各类有效会议的召集, 如职能部门每月底的例会, 各管理处主管每周的例会
等。会上, 反映情况, 汇报工作, 讨论问题, 制定措施; 会下, 监督检查, 了解情况, 捕捉信息, 观察动向, 细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点, 也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场, 适应社会、适应市场, 以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略, 最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益, 而且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上, 我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。”平平淡淡就是错, 无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作, 否则就是不称职。竞争机制的引入, 为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大, 提供了人力资源保障。 概括地说, 本公司的运行机制包括以下内容: 1、树立企业人才观, 为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外 部环境。 在用人方面, 形成”能者上, 庸者下”、”无功就是过, 平平淡淡就是错”的企业人才观, 坚决摒弃论资排辈的陈旧观念, 明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益, 包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制, 努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划, 包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主
商业物业管理方案 模板
商 业 物 业 管 理 方 案 管理方案 一、项目概况 项目位于区，坐落于市、，距离市区仅公里。 项目规划总占地面积平米，总建筑面积平米，其中综合服务
办公区平米，办公研发展示区平米，研发中试区平米，容积率，绿化率，规划机动车停车位个，自行车停车位个，规划配套设有银行、超市、停车场等公共便民配套设施。 项目按园区布局按功能分为以下三个区域，即综合服务办公区，办公研发展示区和办公研发中试区。 二、客户特点及需求分析 客户特点： ?客户多是公司高层管理人员，大学生留学生创业者，科技型中小企业等； ?客户以组团方式出现； ?客户对物业管理标准有较高要求。 客户需求分析： ?客户对于人身和隐私的安全要求比较高：既希望有多而全的设施来保障安全，也希望不给自己的生活造成太多困扰。偏好管理严格的管理方式，人性化的服务措施； ?配套设施以方便、休闲为主：如餐饮、健身房、超市等功能；?园区要极致有品味：景观环境需求视野开阔、景物清新。从小区入口处就要给人视野宽广的感觉；空间安排要求开阔、大气、敞亮，偏向于较现代的、简洁明了的园区风格，强调自然的感觉，各区域有明显景观区分，需要有能够看书或闲聊的区域等。
三、物业管理目标 针对总部基地项目物业管理的各个要素，根据提供之项目资料及概况分析了项目的各项特点以及今后物业管理工作将面临的难点和重点，确立了整体构想和管理策划思路。 3.1 管理服务模式 我们的物业管理服务模式是：“绿色服务” 绿色服务= 绿色配套设施+绿色服务程流 孵化器项目定位为“安全、舒适、优雅、高尚”的社区。社区内环境景观丰富，动静结合，有溪流小径、有鸟语花香、有荫荫绿草、有参天大树，纯粹追求一种回归自然的感觉。针对项目得天独厚的自然环境和精心营造的园林景观，经过提供绿色的服务产品以及绿色的硬件设施的使用和处理过程，符合广大业主对绿色生活的需求。 倡导主动服务，强调客户与物业公司的互动管理，真诚的欢迎客户参与物业管理共建家园。我们将全方位实施透明化物业管理，倡导业主参与物业管理流程、物业管理制度、设备管理，根据客户意见完善各项管理规定及服务流程，让客户真正感受到自己的主人翁地位。 在孵化器项目的物业管理中，我们将着力实施品牌战略和形象工程，信守“全心全意全为您”的服务理念，并根据园区客户需求，针对特约服务项目设置“绿色服务通道”，24小时提供服务，让每一位客户真正领略快捷方便物业管理服务，享受贵族人
广东碧桂园物业服务有限公司简介（新版） 广东碧桂园物业服务有限公司简介（新版）提要：自上个世纪九十年代初成立以来，碧桂园物业就率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理并形成了自身独具特色的运营模式，经过多年不懈探索，传承创新 广东碧桂园物业服务有限公司简介（新版） 服务高品质中国好物业 广东碧桂园物业服务有限公司的前身为成立于1997年的“佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司物业管理分公司”，2004年4月19日在中国注册成为有限责任公司，2006年11月23日注册成为外商独资企业，是碧桂园控股有限公司旗下的子公司，具备国家一级资质。2012年更名为“广东碧桂园物业服务有限公司”，标志着碧桂园物业由“管理”向“服务”模式的转变，翻开发展史上新的一页。 随着碧桂园控股有限公司快速、稳健地发展，碧桂园物业在2011年冲出中国踏入马来西亚。公司实行“总公司、区域、分公司”全国一体的三级垂直管理模式，实现品牌共享。各物业分公司一般常设经理办公室、物业服务中心、物业管理服务部、工程维修服务部、环境管理服务部、绿化部等服务部门，凭着丰富的物业管理经验，一流的服务队伍对房屋及配套设施设备进行维修、养护，管理和维护相关区域
内的环境卫生和秩序，确保物业的保值、增值。 凭借多年来在行业内的领先地位，碧桂园物业于2011年获物业管理改革发展三十周年“综合实力百强企业”殊荣；2013年，据国内首次发布的《物业管理行业发展报告》权威数据显示，位居“物业管理综合实力ToP200企业”榜单前列，其中总资产名列第三，管理规模名列第七。 所管理的楼盘都已经或者逐渐成为成熟的大型生活社区，先后获得全国城市物业管理优秀示范住宅小区、广东省城市物业管理优秀住宅小区等各类奖项。 品质先驱定义行业服务新标杆 自上个世纪九十年代初成立以来，碧桂园物业就率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理并形成了自身独具特色的运营模式，经过多年不懈探索，传承创新，深获业界及广大业主的褒奖和肯定，一直秉承的“碧桂园，给您一个五星级的家”的服务理念更是享誉国内外，深深打动着每一位客户，身为碧桂园的业主，天天都在感受着物业服务带来的尊贵与自豪。 多年来，碧桂园物业视服务品质为生命线，始终坚持“用心关怀每一位住户，细心做好每一件小事”的服务要求，潜心经营，用心提升。2014年将“一个中心、两种感觉、三个服务”的123服务法则升级为：一切以让客户高兴为中心，视业主为亲人或朋友的感觉，全程做到跑步服务、微笑服务、
目录1．编制依据 (5) 2．工程结构概况 (5) 3．施工准备 (6) 3.1 技术准备 (6) 3.2 材料选择 (6) 3.3 材料计划 (7) 3.4 中小型机械需用计划 (8) 3.5 模板加工及堆场 (9) 4．模板工程施工方法 (9) 4.1 统一要求 (9) 4.2 构造柱模板安装 (12) 4.3 圈梁板模板 (13) 4.4 平板模板 (14) 4.5 特殊部位模板 (15) 5．模板的拆除 (17) 6．模板制作、安装技术措施 (20) 6.1 进场模板质量标准 (20) 6.2 模板安装质量要求............................. (21) 6.3 其他注意事项.................................. .. 24 6.4 脱模剂及模板堆放、维修 (25)
7．质量通病及预防措施 (26) 8．材料节约措施 (27) 9．成品保护 (28) 10．质量记录 (29) 11．安全、环保、文明施工 (29) 12．模板计算 (30) 12.1梁模板 (30) 12.2 楼板模板 (34) 12.3楼板模板支撑系统验算 (37) 13.附图 (38)
第一章编制依据 1.1 施工组织设计 池洲碧桂园一期工程天湖盛景地块四--施工组织设计。 1.2 施工图纸 1.3 主要规程、规范 《砼结构工程施工质量验收规范》GB 50204-2002 《砌体工程施工及验收规范》（GB50203-98） 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300-2001 《建筑工程模板技术规程》JGJ 74-2003 《建筑安装工程施工安全操作规程》DBJ 01-62-2002 《砼结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002） 1.4 其他 (1)企业ISO9001-2000 质量体系管理文件和环境/职业健康安全管理体系文件。 (2)企业项目管理手册。 第二章工程结构概况 1、本工程地下室为附建式人防工程，人防建筑面积为8247㎡，平时功能为小汽车车库，战时为乙类6级二等人员掩蔽所，防化等级丙级。 2、地下室人防位于75#、76#楼下，地下为一层；顶面标高为-1.300，垫层面标高为-5.95，层高为3.8m。 3、地下室顶板厚度为250㎜，墙板厚度为300㎜，底板厚度分别为：350㎜和650㎜。 主要构件如下： 人防地下室顶板板厚25cm，墙板厚30cm，底板厚度分别为35cm、65cm；框架柱500×500；框架梁300×700、350×900、400×900、400×1000、400×1100；
2018年物业管理行业碧桂园服务分析报告 2018年10月
目录 一、盈利能力领先的龙头物业服务商 (4) 1、聚焦三四线城市中高端市场的龙头物业服务商 (5) 6 2、盈利能力强 ........................................................................................................ （1）碧桂园服务盈利能力领先同行 (6) （2）单项目面积大和新项目占比高是公司高利润率的主要原因 (6) ①单项目规模大使得项目内可形成规模效应、降低单位成本并提高利润率 (8) ②新项目占比高，拉升平均利润率 (9) 3、服务质量优 ...................................................................................................... 10 二、物业管理业务高增长确定性强 (12) 1、碧桂园集团的竣工交付是核心驱动力 (13) 2、第三方拓展提供强劲的内生与外延增长 (14) 三、增值服务极具发展潜力 (16) 1、社区增值服务极具增长潜力 (16) （1）与住户联系密切 (16) （2）社区体量大 (17) （3）业务主线已经形成 (18) 2、非业主增值服务稳步发展 (19) 四、财务预测 (19) 五、主要风险 (24) 1、社会保险费交由税务部门统一征收后，成本负担增加超出预期 (24) 2、由于人工成本不断增加，盈利能力可能会恶化 (24) 3、碧桂园集团的施工质量问题可能对后续物业管理服务产生负面影响 (25)
《碧桂园物业管理方案》全文 8.5 控制流程图 8.6 投诉处理工作流程 8.7 附表 8.7.1 《客户投诉登记表》 8.7.2 《客户来电记录表》 9．客户求助服务工作规程 9.1 目的 规范客户求助的管理工作，确保及时、优质的为客户提供力所能及的帮助。 9.2 适用范围 适用于物业管理公司各部门在发生客户求助时的服务管理工作。 9.3 职责 9.3.1 管理处经理负责客户特殊求助事件的安排、处理工作。 9.3.2 物业部主任负责向求助客户提供服务工作的组织实
施。 9.3.3 物业管理员和公司各部门管理人员依据本规程向求助客户提供具体帮助。 9.4 工作规程 9.4.1 客户求助服务的分类及处理原则。 1）客户求助服务分为以下几类: 急救病人求助服务； 报修求助服务； 投诉求助服务； 咨询求助服务； 盗窃、打架斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助服务；台风、水浸、火灾等灾害事故的求助服务； 其他生活或工作上的正常求助服务。 2）求助服务处理的原则： 快速反应的原则：一般情况下应立即给予回复，解决不了的应向部门主任汇报后在10分钟内给予回复（有时效要求的服务工作按时效要求执行）； 尽可能提供帮助的原则：对客户提出求助要求的，应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。 9.4.2 紧急病人的求助处理 1）物业管理员接到急救病人的求助信息时，首先应主动询问病人的住址及联系电话，然后征询求助人的意见，询问是
否需送医院或打“120”急救电话或派人帮助护理： 如果求助客户需要帮助送病人去医院的： ——物业管理员通知安管(保安)部值班负责人根据距离的远近程度安排两人到首层大堂或病人家中待命； ——物业管理员安排车辆（主指的士）到客户楼下,必要时,物业管理员可通知安管(保安)员进行协助； ——安管(保安)员应向客户说明来意，并听从客户的安排将病人送往医院，一般情况下应要求客户同往，并提醒客户准备必备用品； ——安管(保安)员协助求助客户将病人送到医院后；应主动协助将病人安置妥当，并尽力帮助求助客户完成如挂号、找医生、取药等力所能及的事情； ——将病人安置妥当后，应询问客户是否还需要帮助。如无需帮助时应及时赶回公司；如需要帮助，应及时向部门主任请示汇报后，由部门主任根据情况安排处理； ——安管(保安)员返回公司后，将处理情况反馈给安管部值班负责人员和物业管理员； ——物业管理员应及时将求助处理情况予以记录。 如果客户需要帮助联系拨打“120”急救电话时： ——物业管理员应了解病人病情后及时帮助求助客户拨打120急救电话（必要时进行确认），并告诉求助客户物业管理公司会安排人员在大厦入口处做好接应准备；
南宁碧桂园·天玺湾三期工程 工法样板方案 编制人： 校对人： 审核人： 审批人：
目录 一、工程概况 (1) 1、总体简介 (1) 2、建筑设计简介 (1) 3、结构设计 (3) 二、施工准备 (4) 三、分部分项工程实物样板施工 (5) 1、防水工程 (5) 2、混凝土结构工程 (6) 3、砌筑分部工程 (7) 4、内墙抹灰 (8) 5、外墙装饰 (9) 6、屋面工程 (11) 7、铝合金门窗 (12) 8、同层排水 (13) 9、水电安装 (13) 10、室内地坪 (14) 四、样板引路施工注意事项 (14) 五、样板引路附件 (14)
工法样板施工方案 工程质量样板引路是工程施工质量管理的一种行之有效的做法，鉴于当前建筑施工一线作业人员大多来自农村富余劳动力，文化程度和职业技能不高的现状，整个工程推行工程质量样板引路这一做法，使之成为施工项目质量管理的一项措施，有利于加强对工程施工重要工序、关键环节的质量控制，消除工程质量通病，提高工程质量的整体水平。特制定样板引路方案如下。 一、工程概况 1、总体简介 2、建筑设计简介
3、结构设计
5-1附表本工程现浇各部件混凝土强度等级、抗渗等级设计 二、施工准备 1、根据项目部的人员，由项目经理统一调配人员组成样板制作指导、监督小组。 组长：朱钧 成员：全家兴许海平 2、根据施工进度要求及时对项目管理人员、班组操作工人进行技术、安全、质量、操作规程的交底工作，有条件时可到其他项目实物样板层进行参观。 3、本工程拟定的“样板引路”方案为：在施工区14#楼东侧设实物样板墙及选定工
江苏大丰市康宁小区 物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日 目录 前言................................................................................................2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理
（十）物业管理工作抽查与考核管理 第五部分物业管理制度………………………………………………………23－33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。
目录 一、楼穿插施工排序 (1) 二、钢筋工程 (3) 三、水电预埋 (6) 四、铝合金模板工程 (8) 五、混凝土工程 (10) 六、爬架爬升 (11) 七、打磨修补、外墙及内墙螺杆洞封堵 (12) 八、外墙腻子及外墙管道安装 (14) 九、阳台栏杆及窗框安装 (16) 十、楼层清理 (19) 十一、拆支顶、实测实量、结构维修、砌体放线 (19) 十二、植筋 (21) 十三、厨卫间防水 (22) 十四、烟道安装 (24) 十五、砌体工程 (24) 十六、水电安装 (26) 十七、内墙薄抹灰 (28) 十八、顶棚保温 (30) 十九、外墙装饰 (30) 二十、楼层截水 (31) 二十一、楼层临电、临水、排污设置 (33) 二十二、附图 (34)
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二、钢筋工程 标准层结构钢筋绑扎时间需两天,电渣压力焊和剪力墙钢筋绑扎需1天时间,钢筋压力焊接时,由现场施工员跟踪全面抽查,接头位置有缺口、有裂缝的钢筋焊接要求重焊,电渣压力焊和剪力墙绑扎同时进行,经验收通过后,木工方可开始封模加固,约3.5天时间,先由铝合金模板对剪力墙和顶板的拼装,拼装完成后开始绑扎梁板钢筋,梁板筋绑扎需1.5天时间。 产品交接验评表(砼外观-钢筋)
注:本表以层为单位,由专业施工员组织钢筋班组负责人,对班组施工完成产品进行验收评定,通过以产品交接验评表为班组月度工程量核算的前提条件,各方验收签字确认后启动结算流程。
产品交接验评表(钢筋电渣压力焊) 工程名称: 验收日期: 注:本表以层为单位,由专业施工员组织电渣压力焊班组负责人,对班组施工完成产品进行验收评定,通过以产品交接验评表为班组月度工程量核算的前提条件,各方验收签字确认后启动结算流程。
碧桂园物业服务品质管 理规定 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
碧桂园物业服务品质管理办法 目的 为激励物业服务公司各区域、各分公司不断提升服务品质，强化各物业区域自主管理能力，通过物业服务现场的品质管控，进一步加强对物业服务质量的监督，确保所有的服务工作始终处于受控状态，从而建立长效机制，特制定本办法。 适用范围 适用于广东碧桂园物业服务有限公司。 组织形式 总部专项检查：物业总公司进行专项检查、对专项检查不合格项的复查以及年度末位淘汰检查。专项检查的内容包括物业公司年度各项重点工作要求、标准化工作手册及“WIN”系统相关要求等，全年区域覆盖率100%，项目覆盖率60%以上。 区域常规检查：物业区域按照所属区域项目全覆盖的原则，对区域内各物业分公司进行常规检查，常规检查的内容包括标准化工作手册、“WIN”系统执行标准及区域阶段性重点工作要求等，常规检查成绩纳入年度绩效考 核。 监评标准 《 WIN移动核查系统》、《标准化工作手册》、物业公司的相关工作要求以及区域报备总公司并经核准的相关标准。 监评周期 总部专项检查：不定期； 区域常规检查：每季度一次。 监评小组构成
总部专项检查：由品质管理中心人员组成，也可视实际工作情况从物业各区域选拔优秀的品质管理人员组成； 区域常规检查：由区域指定人员组成。 监评原则 按照“WIN”系统的标准要求，本着“公平、公正、公开”的原则，严禁弄虚作假、敷衍了事，不得徇私舞弊，认真、严谨地对待每次监评工作。 协助被监评分公司找出存在的问题，提出改善性建议与帮助，引导各区域、各分公司持续提升物业服务品质。 监评及考核方法 总部专项检查 监评方法 品质管理中心根据物业公司年度各项重点工作要求，《标准化工作手册》及《 WIN移动核查系统》相关要求，对各物业分公司实行专项检查，专 项检查成绩对分公司产生行政影响。 专项检查包括但不局限于：神秘客户暗访、电梯安全检查、特约维修服务、消防检查、环境检查、夜间突防、业户拜访等，随时随机，形式不限。监评过程中，监评小组将通过各种方式（包括但不限于视频、照片、音频等）对扣分项进行记录，形成检查报告至该物业分公司，同时抄送所属物 业区域，由区域内部组织复检工作，检查报告也作为总部专项检查的 复检依据。 监评成绩 每次监评结束后，由监评小组出具监评成绩及检查报告，现场填写《品质监评异常记录表》（详见附件），受评项目的分公司负责人及各部门负责 人在监评结果即《品质监评异常记录表》上签名确认，原件由品质管 理中心保留存档，复印件交由被监评区域或分公司保留存档。 每次监评结束后，监评小组现场召开监评总结会，分公司须根据监评存在问题及时制定整改计划，并落实整改。
物业方案
铜仁九龙小区 物 业 管 理 方 案 二○一四年七月是十八日 第一章物业服务有限公司简介 公司成立于5月16日, 公司是由一批年轻有活力, 对物管行业和房地产开发有多年经营和操作经验的有志青年共同创立。是一家专业从事物业管理、具备三级物业管理资质企业资格。企业注册资本100万元, 现有员工近50人。公司目标是成为最具活
力和竞争力的物业管理企业之一。公司实行总经理负责制, 下设: 综合部、发展部、财务部、物业管理部、保安部、多种经营部; 同时, 各项目物业管理处下设: 接待前台、保洁班、保安班、维修班、绿化班。铜仁正洲物业服务有限公司自成立以来, 本着”您的需要, 就是我的职责”、”细微之处见差别”的服务宗旨, 秉承”关爱无处不在”的服务理念, 倡导”认真做事, 只能使事情做对; 用心做事, 才能使事情做好”的工作作风, 以”创一流品牌, 实现最佳社会效益和经济效益”为企业发展目标, 在激烈的市场竞争中, 公司稳步发展, 声誉日隆。铜仁正洲物业服务有限公司十分重视优良管理与服务品质的培育。形成一套独特的、适合本地区的、科学的管理体系和高品质的管理服务标准, 并以此指导和规范我们的每一项管理和服务工作的落实与推进。 我公司虽然成立短, 但经过半年来的业务拓展, 现管理的楼盘有华信时代家园( 6.4万方) 、铜仁) 医院( 6.7万方) 、及其下属五个变电站( 6万方) , 正在拟签合同中, 在多个楼盘管理和服务过程中积累了丰富的经验。 公司还与周边地区的物业管理公司建立了良好的关系, 沟通交流、取长补短,以先进的物业管理理念和经验为指导,不断改进完善管理制度和管理方式:员工定期接受培训,并经过各种途径努力提高员工素质和服务水平,为业主提供更专业、更优质的服务。 我们承诺: ”全心全意、以人为本。诚信服务、讲求实效。
目录第一节部门职责及工作目标1 一、家政部部门职责1 （一）财务视角1 （二）顾客视角1 （三）内部流程视角1 （四）员工学习与成长视角2 二、家政部工作目标及衡量标准2 （一）财务视角2 （二）顾客视角2 （三）内部流程视角2 （四）员工学习与成长视角4 三、部门架构5 第二节岗位职务说明书7 一、总管职务说明书7 二、副总管职务说明书8 三、助理职务说明书9 四、主管职务说明书10 五、办公室领班职务说明书11 六、清洁工领班职务说明书12 七、灭四害领班职务说明书14
八、板房领班职务说明书16 九、文员职务说明书17 十、仓库管理员职务说明书19 十一、钥匙管理员职务说明书20 十二、派报员职务说明书21 十三、司机职务说明书22 十四、搬运工职务说明书23 十五、清洁工职务说明书24 十六、板房服务员职务说明书26 十七、灭四害员职务说明书27 第三节操作规程29 一、总管29 二、副总管35 三、助理37 四、主管38 五、办公室领班42 六、清洁工领班44 七、灭四害领班49 八、板房领班51 九、文员54 十、仓库管理员58 十一、钥匙管理员61
十二、派报员62 十三、司机62 十四、搬运工65 十五、清洁工66 十六、板房服务员81 十七、灭四害员86 第四节规章制度89 一、总管、副总管89 二、主管管理制度89 三、领班管理制度90 四、板房服务员管理制度90 五、办公室管理制度91 六、仓库管理制度92 七、钥匙管理制度92 八、运输组管理制度92 九、灭四害管理制度93 十、员工管理制度94 十一、仓库领料管理与申购制度96 十二、仓库安全管理制度97 附件100 附表一100