第一个问题：成功的因素？ 一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略 1、早期快速扩展发展阶段（1984年－1991年） 在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。 2、稳定成长阶段（1992年－2000年） 万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。 1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。 3、全国范围扩展阶段（2001年至现在） 以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。利用发展成熟的模式进行大规模扩张。这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。 二、核心竞争力 万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。 三、打造品牌，创建独特完整的企业文化 ?品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。 培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程,自身有了创新的力量,才能在激烈的竞争中立于不败之地,继而巩固原有品牌资产,多层次、多角度、多领域地参与竞争。 ?万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费 者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力 品牌标志诠释 1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。 2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。 3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。 4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。 5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。 四、产品研发管理，可靠的产品质量 确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。以城市中档民居为主，注重选择不同城市的类似用地，以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系（园林景观 企业必看） 一、万科的景观特征及现状 1.万科产品系列分类万科做出了一大批经典的、耳熟能详产品，在这些产品中，对景观的打造也是不遗余力。现在万科已经形成了四大产品系列，从宏观上来说，系列不同，景观处理方式也是不同的；当然，同一系列的产品，景观虽具有共性，但同时也独具特色。 （1）城市住宅（GOLDEN ） GOLDEN 系列住宅，可以充分享受完善的城市配套设施，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟的人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚。让繁华都市的居住生活更富细腻、温情、充实的生活质感，在核心版块引领主流生活。 a.景观共性：多采用现代简约的主入口设计，强调景观秩序，内部生态组团设计，尊崇自然，材料的选择注重天然质感；在小空间的处理上，体现宜人尺度与人文关怀，注重景观与人的互动；大空间的处理上以大面积的草坪为主，拉开种植层次，形成开阔的视野；注重高层鸟瞰效果，鸟瞰的景观格局形成了具有平面构成感怕图案，不仅提供了舒适的实用性景观空间，同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间；
b.典型案例分析一一万科？无锡东郡万科无锡东郡就是一个典型的 GOLDEN ，其位于无锡的新区核心，是花园洋房的典范。东郡的建筑建立在对自然的理解，对城市的理解，对人性的理解之上，注重对生活的洞察力，具备良好的硬件设施；强烈社区文化氛围，随时随地关注主人的感受；蕴含深厚内在的社群阶层，力求回归生活本质。主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴，与居住空间呼应，体现以“绿”为主。沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以“蓝”为辅。两个景观带互相呼应。 d.内部细节景观：建筑周围以草木自然合围，品种及颜色的变化多样，达成景观丰富层次感；入口广场水景错跃设计，形成标志性景观；宅间人性空间曲折蜿蜒，配以错落的围合树池，让人身处绿色花园中；车行空间简洁明快，配以下垂的立体绿化，景观更立体；主题邻里交流空间，灌木闭合，功能与内容之间达成过渡； (2)城郊住宅( CITY 系列)打破城市原有居住观念和城市格局，将城市的边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，通过大型社区的建立，使都市人居走向更广阔的方 向。CITY 系列，将城市富有的时尚元素 融合原野的落叶芳、青草香，既富于城市的先锋精神，又表 述着来自然的质朴和亲切，繁华静谧，丰盛平和。 a.景观共性：多层次、多种类、多季相的的植物种植设计；空间层次有序，多组团设计，注重小空间和大场景的塑造；多种景观主题，
万科的客户关系管理案例分析 在地产界流传这样一个现象：每逢万科新楼盘开盘，老业主都会前来捧场，并且老业主的推荐成交率一直居高不下，部分楼盘甚至能达到50%。据悉，万科在深、沪、京、津、沈阳等地的销售，有30％～50％的客户是已经入住的业主介绍的；在深圳，万科地产每开发一个新楼盘，就有不少客户跟进买入。金色家园和四季花城，超过40％的新业主是老业主介绍的。而据万客会的调查显示：万科地产现有业主中，万客会会员重复购买率达65.3%，56.9％业主会员将再次购买万科，48.5％的会员将向亲朋推荐万科地产。这在业主重复购买率一直比较低的房地产行业，不能不说是一个奇迹。 （一）万科的第五专业 在设计、工程、营销、物管的基础上，万科经过多年的实践和反思，提出了“房地产第五专业”的理念，即客户关系管理，企业也从原来的项目导向转为客户价值导向。为适应企业对客户关系管理的更高诉求，万科主动引入了信息技术，探索实现了客户关系管理的信息化。他们建立了客户中心网站和CRM等信息系统，从多个视角、工作环节和渠道，系统性收集客户的意见建议，及时做出研究和响应，这些意见和建议，还为企业战略战术开发，提供了指引。万科的第五专业，成为引领企业持续发展、不断续写传奇的重要动力。 （二）关注客户体验 万科素以注重现场包装和展示而闻名，同类的项目，每平米总要比别人贵几百甚至上千元，有人不理解：我没看出万科楼盘有什么惊人之处，技术也好，材料也好，设计也好，都是和别人差不多的？其实，只要客户仔细到万科的项目上看看，基本上会被那里浓郁的、具有艺术品位的、温馨的居家氛围和某些细节所打动，他们会发现那里才是理想中的家园，于是就愿意为此多掏很多钱，愿意为瞬间的美好感受、未来的美好遐想而冲动落定。 万科以其产品为道具、以服务为舞台，营造了一个让消费者融入其中、能产生美好想象和审美愉悦的空间环境与人文环境，万科出售的不再仅仅是“商品”和“服务”，万科出售的是客户体验——客户在其精心营造的审美环境中，通过自身的感悟和想象，得到了一种精神上的愉悦。 （三）万科独有的“6+2”服务法 万科有一个称为“6+2”的服务法则，主要是从客户的角度分成以下几步：第一步：温馨牵手。强调温馨牵手过程中发展商信息透明，阳光购楼。万科要求所有的项目，在销售过程中，既要宣传有利于客户（销售）的内容，也要公示不利于客户（销售）的内容。其中包括一公里以内的不利因素，第二步：喜结连理。在合同条款中，要尽量多地告诉业主签约的注意事项，降低业主的无助感，告诉业主跟万科沟通的渠道与方式。 第三步：亲密接触。公司与业主保持亲密接触，从签约结束到拿到住房这一段时间里，万科会定期发出短信、邮件，组织业主参观楼盘，了解楼盘建设进展情况，及时将其进展情况告诉业主。 第四步：乔迁。业主入住时，万科要举行入住仪式，表达对业主的敬意与祝福。 第五步：嘘寒问暖。业主入住以后，公司要嘘寒问暖，建立客户经理制，跟
https://www.doczj.com/doc/c017354626.html, 万科·第五园项目研究 一、研究背景 二、项目概况 三、项目定位研究 四、项目营销策略研究
一、研究背景
↘研究背景 2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。 开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为3.5亿元。 为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？ 是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？ 是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。 ↘研究目的 1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略； 2.总结项目运作的成功经验； 3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。
↘研究思路 1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析； 2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论； 3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用； 4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。 二、项目概况 ↘位置 本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。 ↘交通 路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵” 梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。 ↘配套 片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。
↘规划 总占地面积11万㎡，建筑面积为14.23万㎡，容积率为1.27，户均1个车位。分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。 ↘户型 庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。 ↘价格 ↘庭院别墅10000－12000元/㎡，叠院HOUSE7000－9000元/㎡，合院阳房5500元/㎡。 三、项目定位研究 一、市场简析 ↘“大深圳”格局下的坂雪岗片区 随着宝安、龙岗两区城市化的推进和全市轨道交通网络的形成，深圳“关外”城市化进程大大加快。城市开发从以往的“二元结构”走向“一元结构”，即“关内”与“关外”日益融为一体。在“大深圳”发展背景下，坂雪岗片区与深圳中心圈层的联系也越来越紧密。 ↘坂雪岗片区的三大特点 1.越来越多的“关内”品牌发展商入驻本片区，如招商地产、天健地产、星河地产等； 2.越来越多的“关内”买家关注坂雪岗片区物业，并开始在本区域购房； 3.坂雪岗片区房地产开发水平逐步向“关内”靠齐，开始出现可以与“关内”楼盘素
万科地下车库设计缺陷总结与分析 二季度出图的“东海岸3A、3B，广州蓝山、第五园、万科城8C”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计无论是建筑还是结构专业，均存在设计失误或设计不当等问题，主要为“车库设计不合理（车道宽度、转弯半径、入口、车库排水）、层高设置不当、坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”等等。这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。 对各类问题，详细分析如下： 1、车道宽度 问题描述： 主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积 （个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。
产生原因： 对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。 解决措施： 应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，选择合理的车道（含出口）宽度。 各种车道（出口）最小宽度详下表：
问题描述： 能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。 产生原因： 对车库设计防火规范中关于出入口的设置要求，理解不当。 解决措施： 在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。 国家对出入口数量及宽度的基本要求，详下表：
中国传统民居与现代建筑的结合-万科第五园 姓名：代云鹏 学号：2012311708 专业：建筑学 课程名称：乡土建筑概论 【摘要】中国历史悠久，中国传统建筑在历史上取得了辉煌的成就，对于当代建筑而言无疑是巨大的财富。传统建筑造型形式可为当代建筑造型设计所直接借鉴或间接引用;传统建筑造型手法中有生命力的部分可为当代建筑造型设计所采用。这样，即满足了当代社会对于文化多元、多样和地方性、民族性的要求，又使得中国当代建筑造型设计语汇得以丰富，万科第五是将中国传统民居与现代建筑完美结合的一个案例。 【关键字】中国传统民居现代建筑第五园
1中国传统民居 中国现代建筑是伴随外来侵略，新功能、新材料、新技术的出现应运而生的，因与旧形式之间缺乏一个正常的交融汇合的过程，传统风格形式遇到尖锐的挑战。中国传统建筑的木构架型制、大屋顶及合院制无法适应近代社会、生产、生活对建筑类型功能性、多样化及灵活性的新要求。传统而精美的木工手艺渐渐消失，钟灵毓秀的庭院式住宅被清一色的钢筋混凝土堆叠的建筑所代替。西方建筑在中国日益增多，中国人对西方建筑的态度由鄙夷、猎奇到接受、欣赏、追崇，在建筑审美观念上起了变化。然而，顽强的民族审美观念却无时不在撞击人们的心房。相对于外来建筑，情系几千年来的传统文化，如是产生了“民族形式”这一概念。对中国现代建筑民族形式这一时代课题，吴良镛先生1988年提出“乡土建筑现代化，现代建筑乡土化”的策略，并呼吁发展“世界—地区”建筑学，“既要积极地吸取世界多元文化，推动跨文化的交流，也要力争从地区文化中汲取营养、发展创造，并保护其活力与特色。”近年来，借鉴传统民居形式，并用于住宅设计当中运用传统聚落的规划理念和民居建筑设计手法已经成为一种趋势，即：在寻求现代住宅设计新途径的同时，求解现代设计与传统空间意向的对应关系，摆脱简单的抄袭和照搬，探索新的空间设计和传统建筑的创新发展之路。这种取向也逐步引导着居民观念和住宅市场。万科“第五园”是回归传统意向的现代建筑设计的一种良性尝试，在传统形态基础上向现代演进，并运用现代技术和结构体系，通过各种材料形式的有机结合，于新的空间规划和建筑设计中充分发挥其各自的力学特性、结构美学表达和材料外观特点，运用符合传统民居形态的现代化处理手法，创造出了既符合传统民居的空间、材料和结构等模式和规律，又能满足现代功能和审美观的新建筑。 中国传统建筑在历史上取得了辉煌的成就，对于当代建筑而言无疑是巨大的财富。传统建筑造型形式可为当代建筑造型设计所直接借鉴或间接引用;传统建筑造型手法中有生命力的部分可为当代建筑造型设计所采用。这样，即满足了当代社会对于文化多元、多样和地方性、民族性的要求，又使得中国当代建筑造型设计语汇得以丰富。 随着全球化的发展，我国地域习俗和传统文化正逐渐消失，建筑逐渐失去原有的文化内涵，并朝着“国际化”风格迈进，传统民居建筑是人类文化的一部分，是我们民族文化的积淀。我们应该批判的继承，而不是统统的扬弃。 2实例分析 2.1深圳万科第五园 在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素的影子。但是最值得一提的是，万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。比如在小区已经看不到传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑手法。但是，个性的白墙黛瓦、变通的小窗、细纹的墙脚、清砖的步行道、密集的青竹林、天井绿化、不可窥视镂空墙、通而不透的屏风、方圆结合的局部造型、青石铺就的小巷、半开放式的庭院、墙顶采光天窗及多孔小区一角墙等、承载文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、砖雕、木雕）等与现代生活不背离的设计手法则得到了继承。
万科·第五园项目小档案 万科书院：原创情景式社区图书馆老房子：社区人文博物馆 4000平方米独立式中式街区 社区小学、幼儿园 目前总占地22万平方米
总建筑面积25万平方米 低密度人文社区容积率1.1一、二期容积率0.97 4C物业管理模式中国的、文化的、文明的、舒适的 庭院别墅：180240平方米，独具“前庭后院中天井”中式居住模式 叠院HOUSE：135170平方米，拥有私密性强的“空中立体小院” 合院阳房：75115平方米，多屋围合，形成“公共的大院落” 万科第五园项目是2005年，万科地产在坂雪岗区域规划开发的又一大规模居住社区。 项目主打特色是现代中式建筑风格，吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。 万科力图在中国民居文化建设上有所突破，依寻“岭南四园”的思路，建造了崭新的住宅小区——万科第五园，其意是想在“岭南四园”的基础上探索一种新型的、南方的中国式的现代生活模式，园林层叠，出入有致，空间交错，明亮通透，湖光山色，饶有新意。特别是中国民居中内敛和赋予涵养的气质深受文化人士和知识分子的喜爱。中国式的现代建筑，是一
个新的提法。虽然有人喜欢传统的建筑格局，建造了新的古典住宅庭院，但现代空间感缺乏，更有些人仅仅拿了传统建筑的符号贴在现代建筑上，那并不算中国式的住宅，充其量是中国传统建筑符号化而已。 万科从中国人的生活习惯开始着手，从中国传统居住的内容着手，设计出万科第五园这个作品，是一次非常有意义的探索。第五园的设计注意到了地方气候特色，在空间处理，在建筑开合上，都能够吸收岭南民居的优点；突出院落的优点，院落是中国民居的江南风格的共性，讲究邻里关系，第五园就是传承了江南民居院落中的精粹，把开放空间与现代建筑的私密空间有效沟通。其实岭南民居与徽州、江西一带的民居一样在某种意义上都可以称之为江南民居范畴。 第五园融合了现代时尚元素与传统建筑风格,把中国的传统建筑文化发挥的淋漓尽致，白墙黑瓦简洁的外观和色彩很有意境的和谐美，营造出典型的江南水乡风格。表现出了传统的古典雅韵，又体现出后现代主义的简练，给我们在中国传统园林艺术在现代景观中的塑造提供了一个很好的范例，这样中国的传统艺术精粹就会经久不衰，源远流长。
骨子里的中国情结 一．总体概况 万科第五园，位于深圳龙岗区坂雪片区。第五园总建筑面积约63万平方米，占地50万平方米，计划共分9期开发完毕，包括别墅、叠院及高层产品。一期、二期的容积率约为0.96。 小区主入口位于雅园路南侧，联排别墅、情景洋房、多层住宅依次呈放射状布臵。小区路网结构平直顺畅，建筑排布合理有序。从联排住宅构成的小院落到多层住宅构成的围合，整个小区组团结构明晰，不同类型的住宅通过环境与道路自然联系在一起，有变化、有统一。小区停车采用地面停车与半地下停车相结合的方式。 第五园通过对中国传统民居“天人合一”的文化象征和厚德载“屋”的伦理功能的准确把握和到位演绎，用典型的“中国味儿”传达民居的世界性。 二．建筑空间分析 1 组织与结构 （1）规划体现“村”的形态 中国传统的村落体现了最接近生活本源的个人和社会，单体和群体的样本。万科第五园在总体布局上捕捉和再现正是充满生机活力和 生活情趣的村落形态。两个联 排组团看似各自规整，内部街 巷则宽窄交织，因地制宜的整 体和单体扭转，表现了传统村 落自然生长的机制。两大组团
之间留有南北向交错的延展的带状交错空间，承接一条条东西街巷的起始。街头巷尾可见过溪的小木桥，既满足现代居住区领域感的需求，又铺陈出犹如村头的情景。 “形成领域感”不等于简单的空间限定，必须与人的领域行为相结合，既要对领域分级，又要形成私密性——公共性空间层次，尤其要把住户门外的户外空间也作为居民的生活场所，明确其活动内容和作用。这在无形中扩大了居民占有的空间与活动范围，增加了居民对周围环境的关心和控制，万科第五园在这方面的规划和设计在居民相互熟识和交往的同时，也能够识别外来者，达到共同维护环境的责任感。 万科第五园的村落是由庭院House，叠院House以及四合院洋房组成。村口设有传统村落常见的牌坊。各村内部都有幽深的街巷或者步行小路以及大小不同的院落组合而成。商业街和社区图书馆与住宅区之间以池塘相隔，小桥相连，互为景观。 我们可以发现万科第五园的村落式规划具有以下特点：一个大村由四个小村构成。整个社区，是由边界清晰的、不同形式的住宅所组成的一个大的“村落”。联排住宅形成了两个方向略有不同的主要村落。情景洋房和多层住宅分别形成了不同的区域。 纵观当代的建筑高密度的布局导致空间的集约化，这在如今的生活中早已屡见不鲜，但这同时也要求我们需要保护室内空间的私密性，这在居家生活中是尤为重要的。一家人亲密团聚固然重要，但信息的控制和交流及隐蔽的独处也必不可少，特别是对使用者提供了控制感和选择性。相对其他地区而言，粤中地区聚落冷巷的空间形态具备集约化的属性，在万科第五园的规划设计中也把考虑如何进行高密度的