楼宇接管入伙手册 WI/JR-目录 ＺＨＰＭ A/0 1/1
编号 标 题 页码 版号/状态 WI/JR-001 楼宇接管验收 4 A/0 WI/JR-002 楼宇接管验收工程验收程序 2 A/0 QR-001JR 楼宇建筑接管验收记录表 1 A/0 QR-002JR 楼宇给排水接管验收记录表 1 A/0 QR-003JR 楼宇电气接管验收记录表 1 A/0 QR-004JR 公用机电设备验收单 1 A/0
QR-005JR 公用建筑、小型设施验收单 1 A/0
QR-006JR 室外给排水验收单 1 A/0 QR-007JR 公用建筑设施交接单 1 A/0 QR-008JR 楼宇接管验收移交工程资料清单 2 A/0
WI/JR-003 楼宇验收中发现问题的解决办法 1 A/0
WI/JR-004 新接楼宇的入伙 12 A/0 QR-009JR 接管验收记录 1 A/0 QR-010JR 工程质量问题处理通知单 1 A/0
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1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。
2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。
3.内容：
3.1接管验收条件
按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。
3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：
注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇
的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。
3.2.1产权资料
a.项目批准文件；
b.用地批准文件；
c.建筑执照；
d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；
3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书；
b.消防工程验收合格证；
c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书
d.用电许可证；
e.供用电协议书；
f.用水审批表、水费收缴合同书；
g.卫星地面接收设施许可证；
h.电视共用天线合格证；
i.电梯使用合格证。
注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。 h t
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a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。
b.地质勘察报告；
c.工程合同及开、竣工报告；
d.工程预决算分项清单；
e.图纸会审记录；
f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
g.隐蔽工程验收记录；
h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书；
j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
k.新材料、构配件的鉴定合格证书；
l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告；
o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
3.3楼宇接管验收程序：
3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。
3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备
条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。
3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。
3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。
3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展h t
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要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。 3.4楼宇质量与使用功能的检验： 3.4.1检验标准：
参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。 3.4.2质量及功能检验程序： a.楼宇接管前的质量检验：
根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检
查。
①确定物件数量是否符合； ②外观上有无人为损坏；
③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公
司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）
与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办
法。
b.对于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存
在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题
达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细
致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由管理处整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，管理处（小业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。
d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派人更换或返修。
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3.4.3公共配套设备的验收：
a. 每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保
安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。
b. 每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标
志的信报箱。
c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动
道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。
d.同楼宇管理相适应的管理处办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。 3.6接管验收记录：
3.6.1楼宇建筑接管验收记录表
3.6.2楼宇给排水接管验收记录表 3.6.3楼宇电气接管验收记录表 3.6.4公用机电设备验收单
3.6.5公用建筑、小型设施验收单
3.6.6室外给排水验收单 3.6.7绿化验收单
3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单
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ＺＨＰＭA/0 1/2一、新楼宇的接收
的同
ＺＨＰＭA/0 2/2二、原有已入伙楼宇的接收
注：对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。
发现问题的解决办法 WI/JR-003 ＺＨＰＭ A/0 1/1
楼宇验收分物业公司(管理处)初验和小业主复验。 一、在初验中发现的问题，处理如下： ㈠ 一般项目的返修
对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，
所需费用由发展商支付。
㈡ 房屋结构的加固补强
在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施
进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。
并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。 ㈢ 不具备使用功能问题的处理
接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、
气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符
合接管验收条件后，再行组织验收。
二、小业主在验收中提出问题的解决办法
1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一
式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。
2、对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程规章制度手册》中的相关装修管理规定。
3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。
三、相关文件及记录:
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一、物业接管前的工作： 1、实地考察：
对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营管理部、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。 ２、成立管理处：
新的物业管理处应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据
实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。
管理处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况
进行调整：
①入伙前１００天，任命管理处主任，另配备助理员１人，财务室会计、出纳各１人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。
②入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设
备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第一手资料。 ③入伙前一个半月，调配炊事班长１人，开展管理处食堂的筹备工作。
④入伙前一个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。
⑤入伙前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。 ⑥入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。
⑦入伙前２５天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。） ⑧入伙前２０天，护卫三个班的人员配齐、上岗。 ⑨入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。 ３、管理处进驻小区前的工作：
①、管理处应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工h t
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熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
②、由公司（或发展商）为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。
③、在公司的指导下，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《住户手册》、《公共契约》，《管理规定》等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。 ④、根据入伙工作方案，编制管理处员工生活用品采购计划，报公司审批
后订购。
二、物业接管中的工作：
1、管理处要主动与发展商（地盘）和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由地盘、承建
单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，
商定交接注意事项和交接日期。
2、准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。
3、全面验收交接。验收时须有发展商（地盘）、承建单位和物业公司（含
管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合
格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，
注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。
4、对于已经接收的项目，管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。
5、搞好公关工作，管理处要指派专人代业主联系电话安装、液化石油气开户点火、确定街区门牌号码以及通邮等工作。
①、管理处应于入伙前三个月与深大电话公司联系，确定管理处安装电话h t
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②、管理处应于入伙前半个月与市液化石油气公司联系住户使用液化气开户点火手续。
③、于入伙前１００天，从新管理处主任任命之日起，即向辖区派出所申请确定新接收物业的街区门牌号码。
④、管理处于入伙前３个月与当地邮局联系办理通邮手续，并向地产商提出合理建议设计、定做信报箱。
6、代为业主安装常规防盗防火设施。管理处应从坚固美观、价格合理的
原则出发，于入伙前一个半月组织定购并代为业主统一安装防盗门、防盗窗花，
为每户业主配备市消防处规定型号的手提灭火器，并于入伙前安装完毕。（防盗门、防盗窗花也可指定样式，由业主装修时自行安装。）
７、积极、妥善解决员工的食宿问题。在物业公司指导协助下，管理处根
据所接管物业的具体情况，提出管理处办公、员工住宿、食堂用房的规划、设
计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。 三、入伙前的工作：
1、通过登报和寄发通知书的形式，提前一个月（至少提前十天）向业主
发出入伙通知。向业主寄发通知应包括以下资料：
①、入伙通知书； ②、收楼须知；
③、入伙手续；
④、入伙收费表．
2、规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。
3、逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和标准如下：
A 、对于送装修的单位：
①、大小房间：玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。 ②、客厅：清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。
③、洗手间：镜面光洁，台面洁净，浴缸干净、抽水马桶洁净无污物痕
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迹，下水畅通，地面洁净显现本色，地漏畅通，地面无积水。
④、厨房：壁厨干净，木柜里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰。内阳台擦拖干净，地面擦净显现本色。
⑤、阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。
⑥、木门：所有木门的门框、门板面擦净。
B 、对于不送装修的单位：
①、大小房间：玻璃擦净，地面清洁，窗台干净。
②、客厅：清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。
③、洗手间：下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。
④、厨房： 水管及液化气管擦拭无灰，内阳台擦拖干净，地面干净。
⑤、阳台：墙面、地面、玻璃干净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水
畅通。
⑥、木门：所有木门的门框、门板面擦净。 4、对标准层走廊、后楼梯的清洁工作：
①、 四壁洁净，地面光洁；
②、防火门干净，并按要求紧闭； ③、后楼梯扶手、台阶干净无尘土；
④、门灯及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净；
⑤、每层后楼梯走火通道口摆放一个垃圾桶。
5、研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。 四、入伙时的工作：
1、场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联，张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。
2、设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中
感到方便。
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一条龙服务。先由发展商为业主结清购楼手续，再由管理处收取入伙费用、签订公共契约，向业主发放门匙，并安排专人引导业主入室验收，对业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、管理处、业主、发展商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主按时入住。
4、在业主办理入伙手续的同时，管理处应提供给业主如下资料及物件：
①钥匙 ②开户存折 ③业主公约
④住户手册 ⑤收费一览表 ⑥装修管理规定 ⑦接管验收记录 ⑧其它
注：以上资料和物件可根据各个管理处情况不同而有所不同。
五、管理处机构设置和人员配备：
管理处设办公室、财务室，下设三个护卫班，一个清洁班（清洁也可外包），一个维修班及一个炊事班（炊事班应根据各自管理处的实际情况而定），定岗定
员应根据大厦幢数和层高及岗位多少而定（以两幢大楼并带有地库车场和单车
库的３２层商住楼为例，应配备５8人。） 六、入伙工作程序及工作标准： 1、入伙前的准备工作：
①、组建管理处，建立领导班子和办事机构开展工作。
②、收集归档大厦各种资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件。
③、参阅有关图纸资料，了解大厦情况，对设施、设备、安全、清洁绿化工作及管理处办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。
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⑤、编制大厦开办财政预算，测算管理费标准，印制各种入伙资料。 ⑥、招聘培训各类管理和服务员工。
⑦、联系走访派出所，街道办事处等政府办事机构和有关部门，做好公关工作。
⑧、提前进入现场，与地盘工作接轨，参与设备安装调试，迅速熟悉情况。 ２、做好楼宇交接验收和入伙工作。
①、认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品，发现
问题及时登记、反映、整改。
②、拟定大厦设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门，每户安装防盗门、防盗窗花等。
③、布置好入伙办公地点，热情接待入伙业主，负责向业主解释《住户手
册》、《业主公约》及管理规则，按规定收取有关费用。
④、陪同业主视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主提出的问题，耐心解答，做好记录，及时反映和处理。 ⑤、帮助入伙业主办理好煤气开户手续。
⑥、处理好业主的投诉，做到件件有着落，尽最大努力使业主满意。
⑦、管理好业主对房屋的二次装修，确保房屋结构完好，外貌完美统一。
３、工作标准：
严格执行企业的质量方针和目标，以及 ISO9002质量标准，为业主创造安
全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境，并参照香港地区同类型商住大厦物业管理一流水平的工作标准做好各项工作，做到业主、领导、自己三满意。
七、人员配备、财务方案、材料计划。（附后） 八、需发展商解决的问题： 1、提供入伙和楼宇资料：
①、小业主名册及联络通讯地址，电话号码； ②、楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件。 h t
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2、审批入伙开办资金预算方案。
3、审批入伙方案及管理费收费标准。
4、解决入伙前管理处的临时办公地点和电话机一部。
5、解决管理处办公用房地点和员工食宿地点。
以下按两幢大楼并带有地库车场和单车库的３２层商住楼举例计算有关人员配备及材料机具等情况：
附1、财务方案（开办费用） 一、预计管理费收入３０万元： 1、商住楼管理收入１５.６万元； 2、２、裙楼管理收入８.４万元； 3、车场收入４万元； 4、其他收入２万元。 二、收费标准：（港币）
1、商住楼（居民）：0.42元／英尺
2、商住写字楼： 0.60元／英尺
3、写字楼： 8元／平方米
4、商场、酒楼： 12元／平方米
三、开办费用预测：151万元
1、入伙前员工培训开支：20万元（2500×40×2月＝20万元）
2、办公设施：11万元 ①、办公家私：2万元
②、电脑两台：4.2万元（办公室及财务室各一台） ③、复印机：1.2万元
④、办公室装修：2万元（预计） ⑤、办公用品：1.6万元 3、清洁卫生费用：16万元 h t
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②、果皮箱：10个，1万元 ③、垃圾袋：200包，4.5万元 ④、垃圾房：1个，6万元 ⑤、打腊机：1台，1万元 ⑥、剪草机：1部，1.5万元 ⑦、其它工具：1.2万元 4、保安设施：30万元
①、大堂监视器：4台，6万元（含车场） ②、对讲机：10台，3万元 ③、服装：27×2，9仟元 ④、报警系统：5万元 ⑤、大堂岗亭：9仟元 ⑥、车场岗亭：1.6万元 ⑦、警械等：9仟元
⑧、地下车场设备：10万元
5、维修费用：4万元
①、对讲机：4台，1万元 ②、维修工具：12套，1.2万元
③、维修设备：1.8万元
6、员工食堂、宿舍开支：50万元 ①、食堂改建工程：5万元 ②、炊事设备：15万元 ③、宿舍改建工程：25万元 ④、家私用品：5万元
７、其它开办费用及流动资金：20万元 ①、住户、员工手册：2万元 ②、公共契约：1万元
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④、流动资金：10万元 附2：人员配备
管理处人员定岗定员总数（一）
职 务 定员数 备 注
职 务 定员数 备 注
主 任 1 护 卫 员 27
副 主 任 1 清 洁 工 8 助理主任 1 电 工
5
助 理 员 2 电 梯 工
3 会 计 1 水(管)工
2 出 纳 1 其它普工
2 收 银 员 1 炊 事 员
3 合 计
8
合 计
50
护卫员定岗定员表（二）
岗 位 第一幢 第二幢 岗位×班次 定员数 备 注
大 堂 1 1 2 × 3 6 岗 亭 2 × 3 6 班 长 1 × 3 3 带班巡逻
汽车库岗 2 × 3 6 单车库岗 1 × 3 3 巡 逻
1 × 3
3 包括车场
合 计
27
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清洁工定岗定员数（三）
岗 位 第一幢
第二幢 定员数 备 注 裙 楼 1 包括转换层清洁、花园草地
１－１７层楼 1 1 2
１８层以上 1 1 2 包括天台上清洁 地面地库 1 包括花园、草地 花园草地 1 花工
清洁班长 1 电梯清洁擦油，料具保管
合 计
8
水电维修等工人定岗定员表（四）
岗 位 电工 电梯工 管工 木（油）工 瓦工
炊事员 合计 备 注
定员数 5 3 2 1
1
3
15
附3：材料计划 行政办公、食堂、生活用品计划表（一）
名 称 单位 数量 备 注 名 称
单位 数量
备 注
办公桌 张 8
单人床 架 58 办公椅 把 8 单人衣柜 个 58 文件柜 个 6 椅 子 把 58 保险柜 个 2
书 桌 张 58 沙 发 对 2 床 垫 个 58 电 脑 台 2 炊事设备 台 9 落地扇 台 3 炊事用品 种 20 自行车 辆 5
餐桌椅 套 58 热水器 只 3 餐 具 套 58 开水炉 只 1 台 扇 只 58 照相机 台 1 复印机 台 1 电视机 台 1 音 响
套 1 录放机 台
1
影牒机
台
1
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保安设施、装备材料计划表（二）
名 称 单位 数量 备 注 名 称 单位 数量 备 注 保安服 套 27*2 巡逻钟 只 3 对讲机 只 12 车 挡 部 3 摄像机 套 6 减速驳 节 50 灭火机 只 80 单车架 米 200 警 铃 只 10 反光镜 面 2 警 钟 只 10 岗 亭
座 4 打卡机 只
3
清洁工具、材料计划表（三）
名 称 单位 数量 备 注
名 称 单位 数量 备 注
洗 地 机 部 1 撮 斗 只 20 打 腊 机 部 1 毛 巾 条 200 吸水吸尘机 部 1 黑垃圾袋 包 100 剪 草 机 部 1 白垃圾袋 包 100 垃圾推车 辆
4
洗洁灵 箱 150 铝合金梯 架12 1 洁厕灵 箱 150 铝合金梯 架10 1 去污粉 箱 200 铝合金梯 架5
3 盐 酸 桶 20 玻璃刮子 个 5 天那水 桶 20 拖 桶 个 40 玻 璃 张 100 拖 把
个
40
白垃圾桶
个
150
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ＺＨＰＭ A/0 12/12
水、电、电梯维修材料、工具计划表（四）
名 称 单位 数量 备 注 名 称 单位 数量 备 注 台 钻 台 1 电工工具 套 6 手 枪 钻 支 1 管工工具 套 3 管道疏通机 台 2 电梯工具 套 3 切 割 机 台 1 维修工具 套 3 电 焊 机 台 2 水工材料 对 讲 机 部 4 电工材料 手 电 锯 台 1 电梯材料
工 具 柜 个 8 墙砖材料 测 试 表 块 4 地砖材料
砂 轮 钻 台
1
冲击钻
台
1
附表：《接管验收记录》
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珠海市华策物业顾问有限公司 楼 宇 接 管 、 入 伙 工 作 手
册 楼宇接管、入伙工作手册目录 文件编号文件名称 WI－JＧ-01 楼宇接管验收管理规范 WI－JG-０2 楼宇接管工程验收程序 WＩ-JG-０3 新楼宇入伙操作规定 WI－JＧ－０４楼宇验收中发现问题的解决办法 ＱR-63 楼宇建筑接管验收记录表 QR－64 楼宇给排水接管验收记录表QR-65 楼宇电气接管验收记录表 QR-66 公共机电设备接管验收记录表QR-６7 室外给排水接管验收记录表QR-68 绿化接管验收记录表 QR-６9 接管验收记录 ＱR-77公共建筑、小型设备接管验收记录表 QR-７８楼宇接管验收移交工程资料清单
1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.使用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容: 3.1接管验收条件 按发展商（业主委员会）对物业管理公司的委托合同,在楼宇竣工经综合验收合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.２发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下: 注：对于原有已入伙的物业,发展商应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司;对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应交一份给物业管理公司存档。 ３.２.1产权资料 ａ)项目批准文件; ｂ）用地批准文件 c)建筑执照; ｄ)业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.２市政府验收合格资料： a)工程竣工验收证书； ｂ）消防工程验收合格证； c）小区综合验收合格证书； d)用电许可证；
工程部接管验收手册
目录 一、物业验收程序 (1) 二、接管验收应检索提交资料 三、物业档案资料移交 四、物业接收工程项目验收依据 五、物业工程验收移交项目 物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,物业总经理负责指 定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂 合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容 量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验
收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系 统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由物业总经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提 出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后， 验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、 电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：
保利华强物业 物 业 接 管 验 收 手 册 编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 未经许可严禁拷贝生效日期：2020年6月25日
目录 第一章验收程序 (1) 第二章接管验收应检索提交资料 (2) 第三章物业档案资料移交 (3) 第四章物业接收工程项目验收依据 (6) 第五章物业工程验收流程 (6) 第六章物业设施交接 (11) 第七章暖通空调系统验收及表格 (12) 第八章电气施工验收 (20) 第九章玻璃幕墙工程验收 (29) 第十章装饰工程验收 (30) 第十一章园林绿化工程验收 (32) 第一章验收程序 一、目的 规范物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于芜湖市华强物业管理有限责任公司（以下简称公司）所承接的物业的验收，与房地产开发商的交接。
三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图的验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、供暖系统、中央空调系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备等进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收，要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录
楼宇接管入伙手册W I / J R 目录 YGJY A/01/1 编号标题页码版号/ 状态 WI/JR-001 楼宇接管验收4A/0 WI/JR-002 楼宇接管验收工程验收程序2A/0 QR-001JR楼宇建筑接管验收记录表1A/0 QR-002JR楼宇给排水接管验收记录表1A/0 QR-003JR楼宇电气接管验收记录表1A/0 QR-004JR公用机电设备验收单1A/0 QR-005JR公用建筑、小型设施验收单1A/0 QR-006JR室外给排水验收单1A/0 QR-007JR公用建筑设施交接单1A/0 QR-008JR楼宇接管验收移交工程资料清单2A/0 WI/JR-003 楼宇验收中发现问题的解决办法1A/0 WI/JR-004 新接楼宇的入伙12A/0 QR-009JR接管验收记录1A/0 QR-010JR工程质量问题处理通知单1A/0
楼宇接管验收WI/JR-001 YGJY A/01/4 1. 目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2. 适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3. 内容： 3.1 接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2 发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商/ 业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1 产权资料 a. 项目批准文件； b. 用地批准文件； c. 建筑执照； d. 小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2 市府验收合格资料： a. 工程竣工验收证书； b. 消防工程验收合格证； c. 市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d. 用电许可证； e. 供用电协议书； f. 用水审批表、水费收缴合同书； g. 卫星地面接收设施许可证； h. 电视共用天线合格证； i. 电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。 楼宇接管验收WI/JR-001 Y GJW/02/4 323 工程技术资料 a. 建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告
物业写字楼接管验收工 作手册 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
第一?节接管验收工作内容和程序一、物业管理的验收内容 1?验收项目：
验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。 2?物业验收的基本要求 物业预验收 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。 验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。
对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。 物业验收 在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。 对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。 验收后的工作
物业入伙管理制度 一、入伙准备工作1.物业管理处在入伙前1个月制订入伙工作计划，该计划中明确：（1）入伙时间。（2）负责入伙工作的人员及职责。（3）入伙手续。（4）入伙过程中使用的文件和表格。2.入伙工作计划应由管理处主任批准，管理处应提前1个月向业主发出入伙通知书，通知书中详细说明以下事项：（1）需业主准备的证明材料。（2）需业主填写的表格。（3）办理入伙手续的程序。办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标志，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。二、入伙审查登记1.管理处应建立入伙登记表，对业主提交的入伙通知书进行查验，确认无误后收取入伙通知书，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：（1）入住说明。 （2）住户手册。 （3）住户公约。（4）管理协议。（5）预交费用标准。（6）装修须知。（7）住户登记表。（8）装修审批表。（9）验收交接表。 2.上述发放的资料应在入伙登记册中由业主签收，或由管理人员注明。在提供给业主的入住说明中应明确由业主填写并提交的资料，包括：（1）身份证。（2）工作证复印件。 （3）业主登记表。（4）购/租房合同的正本及复印件。（5）已签署的住户公约、管理协议。3.管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：（1）表格填写是否完整、正确和清晰。（2）公约和管理协议是否已签署。 （3）身份证明文件与购/租房合同及业主登记表是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、业主登记表、已签署的住户公约和管理协议，在入伙通知书注明签收。 三、预交费用财务应根据国家和政府的法规及发展商或业主委员会的规定，确定入伙 预交费用。管理处审查并接受业主交纳各项费用的同时应开具相应票据给业主。费用项目包括：预交管理费、装修保证金及清运费等。财务应造费用登
工作行为规范系列 物业入伙管理规程（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-23047 物业入伙管理规程 Property Occupation Management Regulations 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业的入伙管理规程 1目的 明确对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求，以确保用户顺利而有秩序的入住。 2适用范围 适用于分公司所承接的物业的入伙管理。 3职责 3.1物业管理中心行政部负责入伙管理中的主要事务。 3.2财务部负责制定入伙预交费用标准，并向用户收取入伙预交费用、装修保证金等。 3.3工程部负责入伙管理中必要的维修服务，及消防、闭路监控、停车场自动控制等验收。 3.4安管部负责对消防、保安等硬件设施的验收。
4工作流程 4.1入伙工作流程图:见第五页附一 4.2入伙准备工作 4.2.1物业管理中心在入伙前一个周应制定入伙工作计划，计划中应明确: 4.2.1.1开发商约定的入伙时间; 4.2.1.2负责入伙工作的人员及职责; 4.2.1.3入伙手续; 4.2.1.4入伙过程中使用的文件和表格。 4.2.2入伙工作计划应由分公司经理批准。 4.2.3《入伙通知书》由开发商向业主户发出，详细说明: 4.2.3.1需用户准备的证明材料; 4.2.3.2需用户填写的表格; 4.2.3.3办理入伙手续的程序。 4.2.4办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责用户办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于用户办理各项手续。 4.3入伙审查登记
陕西省科技资源中心 接管验收手册 成都金房物业服务有限公司西安分公司 工程部 2012年7月制 物业验收程序 一、目的
规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入驻工作顺利进行。 二、适用范围 适用于成都金房物业服务有限公司所承接的物业的验收,与地产开发公司的交接。 三、职责 1.物业公司接到开发单位竣工验收合格的通知报告后,项目总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收设施设备包括房屋建筑主体、供配电系统、中央空调系统、地源热泵系统、中水系统、太阳能光伏发电系统、给水系统、排水系统、消防系统、安全防范系统、停车场智能系统、电梯系统、公共照明系统、弱电系统、园林绿化等。 5.由项目总经理指派人员跟开发单位办理接管手续 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据开发单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发单位，由开发单位督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将
1.0 目的 加强物业综合验收和交接管理，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准。通过对业主（住户）入住过程的控制，使入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。 2.0 范围 适用于管理项目的物业接管验收及所有新接楼宇入伙过程的管理。 3.0 职责 3.1 公司领导负责组建新管理处，确定经理人选。 3.2 工程部负责物业产权资料、技术资料、房屋建筑、机电设备、给排水系统、土建及附 属工程等方面的综合验收。 3.3 清洁绿化部负责项目绿化的接管验收工作。 3.4 管理处负责配合工程部的验收工作，落实物业入伙准备与筹备工作。 3.5 各部门配合管理处做好入伙工作。 4.0 程序 4.1 接管验收条件 4.1.1 物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格的基础上，并且附属设备已完全能正常使 用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 4.2 接管验收程序 4.2.1工程部组织相关部门，分别与发展商确定验收日期后，组成发展商、物业公司、施工 单位三方联合小组。验收记录单上应有三方人员签名，验收记录单一式三联，三方各执一份。 4.2.2工程部向发展商索要以下资料：
2）政府竣工验收合格资料； 3）水、电、气供应合同； 具体资料详见《楼宇接管入伙工作手册》。 4.2.3 验收小组分组对楼宇建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程 进行验收。 4.2.4 对新接楼宇，工程部应逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等 所有附属物进行验收。 4.2.5 对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应， 并进行验收。 4.2.6 对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。 未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。 4.2.7 绿化方面的验收，由清洁绿化部负责，在获得有关资料后，做好验收记录。 4．3 验收中发现问题的处理 4.3.1接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问 题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。 4.3.2对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后， 另行复验，直至合格为止。 4.3.3对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建 设单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再验收。并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。 4.3.4对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程部应督促发展商抓紧解决，符
物业接管入伙流程 (1)接管验收 A、接管验收条件 物业楼宇已竣工,在政府有关单位验收全部合格、附属设备已完全能正常使用、房屋编号已得认可的基础上,由物业公司代表全体业主以物业满足使用功能为主要内容进行再检验。B、接管验收程序 a、工程维修中心组织相关部门,分别与开发商确定验收日期后,组成开发商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单一式三联,三方各执一份。 b、工程维修中心向发展商索要以下资料: 产权及技术资料; 政府竣工验收合格资料; 相关合同资料。 c、验收小组分组对楼宇建筑逐间房屋进行查验,对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属工程进行验收。并对绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。 d、工程维修中心对所有工程系统技术,均应将参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应,并进行验收。 e、验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。 C、验收中发现问题的处理 a、对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明,要求施工单位承诺在一定的限期内整改。 b、对验收中发现的非结构性问题,验收组应在两天内提交开发商,开发商整改完毕后,另行复验,直至合格为止。 c、对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时,验收不通过。由施工单位采取有效措施进行整改合格后,商定时间再验收,并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。 d、对不具备使用功能问题的处理(如水电未接通),工程维修中心应督促开发商抓紧解决,符合验收条件后再行组织验收。 D、业主的验收 a、业主在装修前应对房间进行验收,对业主提出的有关房屋质量方面的问题,应在两天内提交给开发商,由开发商负责整改。验收记录管理处应留底,且业主的接管验收记录中所有问题均应有处理结果的记录。 b、设备、设施未验收期间或入伙保修期间,管理处如发现设备、设施有任何不妥之处,应及时书面提交开发商和相关单位。 c、管理处应对相关整改情况进行跟踪处理,直到解决为止。 (2)、物业入伙 A、组建新管理处 a、新的管理处应于确定入伙前三个月成立。 b、管理处负责健全规章制度。 c、管理处要加强员工应知应会的培训。 d、管理处要做好日常运作的物料(工具、消耗品、备用件、办公用品等)准备。开展入伙前动员工作。
市华策物业顾问 楼 宇 接 管 、 入 伙 工 作 手 册 楼宇接管、入伙工作手册目录文件编号文件名称 WI-JG-01 楼宇接管验收管理规 WI-JG-02 楼宇接管工程验收程序WI-JG-03 新楼宇入伙操作规定
QR-63 楼宇建筑接管验收记录表 QR-64 楼宇给排水接管验收记录表 QR-65 楼宇电气接管验收记录表 QR-66 公共机电设备接管验收记录表 QR-67 室外给排水接管验收记录表 QR-68 绿化接管验收记录表 QR-69 接管验收记录 QR-77 公共建筑、小型设备接管验收记录表QR-78 楼宇接管验收移交工程资料清单
1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.使用围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.容： 3.1接管验收条件 按发展商（业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在楼宇竣工经综合验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a)项目批准文件； b)用地批准文件 c)建筑执照； d)业主、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市政府验收合格资料： a)工程竣工验收证书； b)消防工程验收合格证； c)小区综合验收合格证书； d)用电许可证；
e)供用电协议书； f)用水审批表、水费收缴合同书； g)卫星地面接收设施许可证； h)电视共用天线合格证； j)电梯使用合格证。 注：煤气、由市有关公司负责维修保养及验收。 5.2.3工程技术资料 a)建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b)地质勘探报告； c)工程合同及开、竣工报告； d)工程预决算分项清单； e)图纸会审记录； f)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）； g)隐蔽工程验收单； h)沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i)竣工验收证明书 j)刚才、水泥等主要材料的质量保证书； k)新材料、构配件的鉴定合格证书；
Z海物业楼宇接管入伙 管理手册 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
北京阳光嘉业物业管理有限公司BEIJING YANGGUANGJIAYE PROPERTY MANAGING CO., LTD. 编号： YGJYPM—COP 版本号：A 接管入伙手册 编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 说明：红色印章为受控文件 括号内数字为文件分发号文件受控章 声明：接管入伙手册未经许可，不得翻印。 责任部门：工程管理
楼宇接管入伙管理手册WI/JR-目录YGJY A/0 1/1 编号标题页码版号/状态 WI/JR-001 楼宇接管验收 4 A/0 WI/JR-002 楼宇接管验收工程验收程序 2 A/0 QR-001JR 楼宇建筑接管验收记录表 1 A/0 QR-002JR 楼宇给排水接管验收记录表 1 A/0 QR-003JR 楼宇电气接管验收记录表 1 A/0 QR-004JR 公用机电设备验收单 1 A/0 QR-005JR 公用建筑、小型设施验收单 1 A/0 QR-006JR 室外给排水验收单 1 A/0 QR-007JR 公用建筑设施交接单 1 A/0 QR-008JR 楼宇接管验收移交工程资料清单 2 A/0 WI/JR-003 楼宇验收中发现问题的解决办法 1 A/0 WI/JR-004 新接楼宇的入伙 12 A/0 QR-009JR 接管验收记录 1 A/0 QR-010JR 工程质量问题处理通知单 1 A/0
楼宇接管验收WI/JR-001 YGJY A/0 1/4 1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容： 接管验收条件 按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。
接管验收手册 物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负 责人及专业的技术人员组成验收小组。 2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记 录等技术检验资料的验收。 3. 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收， 设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4. 验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、 给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5. 由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1. 验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2. 验收的实施 (1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2) 在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展 商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3) 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证， 整改合格后进行正式验收。 (4) 楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查， 并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5) 设备的实物验收,要做到符合以下几点： 1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 3. 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在 设施、设备接管验收清单中。 (6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的 表格内。 (7) 移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在 楼宇资料交接清单中。 接管验收应检索提交资料 一、产权资料 1. 项目批准文件。 2. 用地批准文件。 3. 建筑执照。
入伙小组架构及职责分配
（二）入伙流程职责分配： 为了顺利圆满完成此次入住工作，各部门必须指派具备综合管理能力的员工，加入此入伙小组，设销售部、物业部、财务部、行政部等5个部门，由任组长。 1、总协调： 职责：①部署入伙工作方案，明确管理处入伙工作小组任务； ②组织入伙前工作人员的培训； ③检查入伙前后过程的工作情况； ④向上级领导提出入伙时间需增派的人、财、物计划； ⑤编制入伙方案； ⑥协调所负责各组间的工作； ⑦及时解决各组在入伙工作期间所遇问题； ⑧组织落实入伙前人员培训及入伙预演； ⑨完成上级领导交办的各项工作。 2、销售部：负责人（共需人） 职责：①制作并邮寄《入伙邀请函》（内附：业主收楼须知、入住收费一览表、交通线路指引图、入住流程图、住户成员登记表）； ②确认业主入住的时间顺序； ③电话联系业主，了解业主具体要求； ④接待前来办理入伙手续的业主；介绍收楼流程； ⑤引导业主按程序办理入伙手续，引导特殊客到物业办公室； ⑥购买派发礼品，提供复印服务； ⑦办理相关手续，确认相关费用，签署《楼宇交接书》，发放《房屋质量保证书》 《房屋使用说明书》等。 ⑧负责联系解释有特殊需求业主的疑问； ⑨入伙现场的布置安排； ⑩在“入住会签单”上签字，转入下一流程。 3、财务部：负责人（共需人） 职责：①指导业主签订委托扣款协议并收集归类；
②签订托收协议（管理费、水费及排水费的银行托收协议）； ③收取或发放管理费及其它费用的银行代扣存折复印件或原件； ④结清楼款及收取相关费用。转入下一流程。 4、物业公司：负责人（共需人） 职责：①签署《防火协议书》《一房一卡》等资料；发放《住户手册》签署《业主公约》等； ②登记及收集《住户成员登记表》及业主资料；入伙结束后及时收集、整理、 装袋业主资料； ③解释搬家、装修、租赁及物业管理相关事宜； ④前期物业管理协议、业主公约的收集存档； ⑤陪同业主视察房屋、验收房屋及设施设备，办好交接手续对业主提出的问题， 耐心解答，做好记录，及时反馈和处理； ⑥负责钥匙等发放与登记； ⑦收集整理小区业主验楼单并将问题及时反馈给地产项目部； ⑧部署入伙现场的安全护卫工作方案，确立入伙现场的执勤岗位和人员；组织 疏导人流、车辆，确保小区安全并顺利入伙； ⑨负责对整改项目的跟进同时与相关业主保持联系沟通； ⑩确定物业管理费额度； 说明：物业管理员须全程陪同所负责的业主验房，直至收楼工作结束。 5、工程配套部：负责人（共需人） 职责：①入伙前联系供电、电话、煤气、有线电视派员到现场为业主办理申请手续； ②处理业主在收楼过程中所遇问题的咨询、投诉； ③提供设施设备的使用说明书、相关证明文件； ④解释相关设备设施的功能及性能等； ⑤组织相关单位人员至现场配合交楼。 6、行政部：负责人（共需人） 职责：①布置入伙现场；
物业接管验收手册
物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效操纵,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到进展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格
型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,要紧验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟进展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的预备 验收小组依照进展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收打算和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收打算、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回进展商，由进展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、
门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②要紧设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料验收：依照验收计收提交档案、资料进行对比检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。
物业公司接管验收手册 Revised at 2 pm on December 25, 2020.
某物业公司接管验收手册物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施
(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管验收应检索提交资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。 二、技术资料
物业入伙管理手册
物业入伙管理手册
物业入伙管理制度 一、入伙准备工作 1.物业管理处在入伙前1个月制定入伙工作计划,该计划中应明确: (1)入伙时间。 (2)负责入伙工作的人员及其职责。 (3)入伙手续。 (4)入伙过程中使用的文件和表格。 2.入伙工作计划应由管理处主任批准,管理处应提前1个月向业主发出<入伙通知书>,并详细说明: (1)需业主准备的证明材料。 (2)需业主填写的表格。 (3)办理入伙手续的程序。 (4)办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识,并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导,以便于业主办理各项手续。 二、入伙审查登记 1.管理处应建立入伙登记表,对业主提交的<入伙通知书>进行
查验,确认无误后收取<入伙通知书>,在入伙登记册中注明,并向入伙申请人发放资料,应包括: (1)<入住说明>。 (2)<住户手册>。 (3)<住户公约>。 (4)<管理协议>。 (5)<预交费用标准>。 (6)<装修须知>。 (7)<住户登记表>。 (8)<装修审批表>。 (9)<验收交接表>。 2.上述发放的资料应在<入伙登记册>中由业主签收,或由管理人员注明。在提供给业主的<入住说明>中应明确由业主填写并提交的资料,包括: (1)身份证。 (2)工作证复印件。 (3)<业主登记表>。 (4)购/租房合同的正本及复印件。 (5)已签署的<住户公约>、<管理协议>。 3.管理处对业主的资料进行审核验证,验证内容包括: (1)表格填写是否完整、正确和清晰。 (2)公约和管理协议是否已签署。
(3)身份证明文件与购/租房合同及<业主登记表>是否一致。审查经过后,入伙管理员收取购/租房合同复印件、<业主登记表>、<住户公约>1份、<管理协议>1份,在<入伙通知书>注明签收。 三、预交费用 财务应根据国家和政府的法规及发展商或业主委员会的规定,确定入伙<预交费用>。管理处在审查并接受业主收取各项费用,并开具相应票据给业主。 费用项目包括:预交管理费、装修保证金及清运费等。财物应造费用登记表,对费用交纳完毕的业主,应在登记表中注明。 上述手续完成后,管理处查验入伙登记表及已签署的<管理协议>及各项收费票据后向业主发放钥匙,并在<钥匙发放登记表>上登记,同时应和业主协定验收房屋的时间和方式。 管理处与业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表底数,双方在验收交接表上签字确认。验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门处理。 四、入伙后的装修管理 管理处在提供给业主的文件中应明确装修管理的要求,具体内容参见<装修管理手册>。
工作行为规范系列 房屋接管验收标准规范（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-70076房屋接管验收标准规范 Standards for house takeover acceptance 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 房屋接管验收标准 中华人民共和国建设部1991年2月4日发布1991年7月1日实施 1主题内容与适用范围 1.1为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的 事项，特制定本标准。 1.2凡按规定交房管部门接管的房屋，就按本标准执行;依法代管，依约托管和单位自有 房屋的接管，可参照本标准执行。 1.3本标准主要适用一般民用建筑的接管验收，工业建筑，大型公共建筑，文物保护建筑 及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参
照使用。 2引用标准 GBJ7建筑地基基础设计规范 GBJ10钢筋混凝土结构设计规范 GBJ11建筑抗震设计规范 GBJ14室外排水设计规范 GBJ16建筑设计防火规范 GBJ45高层民用建筑设计防火规范 GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范 GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范 GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范 CJ13危险房屋鉴定标准。 3术语和定义 3.1本标准提及的“接管验收”，主要是指地方政府设置的房屋管理部门(以下简称“房管 部门”)接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。
3.2本标准提及的“凡按规定交房管部门接管的房屋”，主要是指中央或地方政府投资建 造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋，征 (拨)地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋 ，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。 3.3新建房屋 建成后未经确认产权的房屋。 3.4原有房屋 已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋 4新建房屋的接管验收 4.1新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为 主要内容的再检验。 4.2接管验收应具备的条件: a.建设工程全部施工完毕、并业经竣工验收合格; b.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正
住户入伙管理流程 1.0 目的 规范业主入伙（住）管理工作，确保业主顺利入住。 2.0 范围 适用于各小区业主入伙（住）的管理。 3.0 职责 3.1管理处主任负责安排入伙的全面工作。 3.2房管人员负责协助主任安排的业主入伙工作。 3.3办公室和其它部门协调的临时人员负责具体办理入伙手续。 3.4财务人员负责核收各项入住费用。 3.5机电维修人员负责验楼时发现的各类存在问题整改的跟进，水电表底数 采集，水电的开通工作。 4.0 定义 入伙（住）：根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》所称入伙 （住）是指入住人收到书面入住通知，并办理完结相应手续，入住人收到入伙（住）通知后在限定期限内办理相应手续的视为入住。 5.0 标准流程 5.1入伙的准备工作 5.1.1入伙资料的准备 a）根据小区的实际情况，编制《住户手册、》《消防安全责任书》、《入伙通知书》等有关入伙文件、表格等。 b）《入伙通知书》的内容要求写明管理处办公地点，业主办理入住手续时应带的资料，证件及交纳的费用明细，此项工作实际操作中由 开发商完成。 c）印刷以下各类表格及文件：《住宅使用说明书》（开发商负责、物业公司协助） 《住宅质量保证书》（开发商负责、物业公司协助） 《钥匙领用登记表》
《入住房屋交验表》 《业主家庭情况登记表》 《入伙登记表》 《入伙收费统计表》 《装修申请表》 《装修承诺书》 《装修施工责任书》 《业主公约》（参照国家规范格式文本） 《前期物业管理协议书》（参照国家规范格式文本） 《业主手册》等 5.2 入伙时的环境布置： 521区内环境 入口处挂横幅，内容有“欢迎你乔迁XXX ”等，插彩旗，营造热烈 的气氛。 插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处”字样。入口处标明管理处办公地址和办公时间。 5.2.2管理处办公环境 1挂灯笼，飘小彩旗，摆放花篮、盆景，给人以隆重喜庆的感受。 2张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标示清楚、一目了然。 3负责管理处入住所有人员着装统一整洁，精神振奋。办公室内各类资料摆放整齐有序。 5.3办理入伙（住）手续流程图