商业推广方案2008年5月
一、市场情况概述
1、项目调研
此次调研主要针对葫芦公社周边项目，及池州南门商圈主要项目进行调研，主要以商业为主要调研目的，具体情况如下：
2、市场小结
?08年，池州商业发展较快，销售较火爆，据统计08年1—4月份，池州商业销售面积1.2万㎡，与07年全年的2.82万相比，
同比增长约25.6％。由此可见08年是池州商业地产快速发展成长的一年。
?对本案而言,南门商圈离项目最近,对本案的辐射力最强.
南门商圈作为老商圈在池州人心目中有着特殊的地位,但随着城市的发展,商业重心的转移,南门片区商业发展相对缓慢,目前正处于新旧商业交替期，无论是项目规模、产品设计还是业态规划现都跟不上市场的发展和消费者的要求。但随着城南居住氛围的逐渐形成，对现代化的商业配套的要求也越来越高，越来越强烈。
?南门片区虽然商业发展较弱，但是居住氛围已经形成，周边小区众多，如：科苑新村、湖光新村、南美花园、南磬园、及本
案等众多住宅小区。同时在规划中政府七部门也将迁入该区域，为该区域的发展注入了强劲的动力。预计未来半年该区域上
市商品房面积近70万㎡，包括住宅和商业
目前本案所在区域开发的住宅项目虽多，但是社区商业发展不成熟，目前位置，还没有出现一个成熟的社区商业，这对本案来说是一次良好的机会。离本案较进的项目太阳新城项目商业面积较多，目前该项目的A区商业基本空置，B区109间至今没有售出，由此可见，社区商业在该区域是机会与威胁并存。
二、项目分析
1、项目介绍
1) 物业分析
三正商业物业统计表
2) 东方路商业临街长江南路及医院和学校,从长远看能辐射周边即将规划进入片区的事业行政单位，故业态定位以餐饮及片区
配套服务为主；
3) 内街商业定位应以社区商业为主，多以便利店形式；
4) 葫芦办公体量小,并且办公氛围在目前情况下难以形成,单独推广没有意义,可借桔子办公的推广从中获得对低端办公物业需
求的客户群。
2、SWOT分析
（1）优势分析：
?项目临近池州新区的主干道长江南路边上，交通便利。安静,适意居住的优势，有利于居住氛围和人气的形成。
?葫芦公社前期住宅销售良好，项目知名度和美誉度都得到了进一步的提升，同时也积累了一定量大量的潜在客户，有利于
商业项目的销售。
?南湖小学和东方医院近在咫尺，学校及医院的配套，对于商业销售来说是一个有利的因素。
?本案商业与湖光新村商业形成一体，有利于规模效应的形成。
?随着新城建设，城市版图的扩大，之前对葫芦区位偏僻的认识已经有所改变，区位正在逐渐被认可
（2）劣势分析：
?整体上看，区域人气不足，商业气氛淡薄，社区商业难以形成规模，居民在该区域消费意识没有形成。
?2#楼办公物业在目前人气不足,商业配套缺乏的现状下较难被市场接受
?周边各小区均带有部份商业，整体竞争性较大，且位置较近，经营及投资客户分流严重。
?池州市区面积较小，则商圈辐射面积相对较广，居民消费地相对集中，不利于社区商业网点的形成和发展。
（3）机会分析：
?项目周边小区众多却没有相对集中的商业网点，这对于本案来说是个市场空白点。
?政府机关7部门将迁入该区，必将加快该区域的发展，同时对本区域的配套的要求将进一步提高。
?池州碧桂圆的推出与本项目区域遥相呼应，共同加快了城市向南发展的步伐，增加了市民对城南片区发展的信心。
?三正葫芦、桔子、苹果三个项目的物业有较多的重叠,整合三个项目的资源优势,实现共享,有利于客户资源的重组。合理引
导及分配客户资源是快速去化三个项目的机会所在
（4）威胁分析：
?百大·新天地及南门商圈与本项目相距不远，本区域在其商圈辐射的范围内，遏制了本案的商业发展，增加了本案社区商
业形成的难度；
?国际/国内经济形势不稳,四月CPI上涨8.2%,国内经济仍处于通货膨胀的经济态势中,市场威胁大；
?当前国际国内经济形势下,特别是针对房地产企业,政策愈发从严从紧,08年下半年的政策形势不容乐观；
?碧桂园进驻池州,在带动居住环境提高,城市发展的同时,加速了池州这个人口仅15万的小城市的地产黄金期的结束,住宅及
投资市场销售时机稍纵即逝；
?站前区及市区总计超过100万方的商业物业在未来1-2年内纷纷投入市场,相对于池州这个城市来说,商铺的销售已经展开
了和时间的赛跑,有限的投资资源的争夺越发激烈。
三项目定位
1、属性定位
（1）葫芦面对的定位问题
?周边大型的商业中心已经初步形成，本案在规模和形象上难以与之抗衡，如百大新天地、南门商圈、池州碧桂圆商业广场
等，这些商业中心规模大、定位档次高、形象专业，且辐射面积均可以达到本案区域。
?周边小区众多，内部竞争也比较激烈，且各自为战，很难相成一个统一的具有规划的商业中心。
（2）葫芦的机会
百大新天地为大型的综合性商业，定位和经营业态与本案非一个层次，对于新天地这样的商业中心，可以说离老百姓很近，同样也可以说很远。可以说他的定位是高端的商业。这样，低端的更能贴近平常百姓生活的商业就是一个市场空白。池州碧桂圆虽为社区商业，但是由于其项目本身的规模性和品牌效应，其商业广场性质与新天地具有异曲同工之处。所以低端便是本项目的机会所在。
（3）项目定位
极具投资潜力的城南片区商业
■葫芦商业基础定位为社区商业，而且是一个贴近平常生活百姓的社区商业，经营业态也都以老百姓日常生活所需品，正所谓开门7件事——“柴米油盐酱醋茶”，把本案商业街打造成周边小区老百姓的“厨房”和“保姆”。
■随着池州新城版图的的扩大,碧桂园的成熟,体育馆的启用,葫芦周边小区入住率的提升,企事业单位的进驻,葫芦6000㎡的商业以其临近城市主干道的优势,在未来的池州城市商业定位中,不仅仅只具社区商业的功能,必将成为南片商业圈的一个亮点,成为南片商圈的一个重要的商业辅助.从这个角度而言,葫芦商业无论是从经营还是投资上来说,都是极具潜力的
2、目标客户群定位
?投资客户
投资客户范围较广，但是根据本项目的特征，预计本项目商业投资客户以项目自身业主和周边小区业主为主，或者因长江南路拆迁失去物业的客户。
政府机关公务员
?经营客户
项目本身的业主
项目周边小区业主
四、推广策略
1、推广思路
低端定位 / 高调宣传以老带新 / 深度挖掘
?低端定位：指的是项目的定位为低端的物业，其宣传对象应该对准收入中低端的人群，他们关注平常百姓生活，他们习惯于百
姓的平常生活，他们乐于与平常的老百姓打交道。所以这一部份群体为本案商业的重点宣传对象。
?高调宣传：虽然项目的定位较低，但在宣传上仍要高调进行宣传，凸现未来的商业价值和升值潜力;同时宣传上要融入到“三正
商业风暴”的思想中去，高调宣传，即为后面的桔子、苹果宣传做了铺垫，同时也提高了自己的形象。
?高调宣传的前导—形象宣传:07年底三正以“务实/勤业/亲民”的姿态通过系列活动高调入市,取得了良好的社会口碑,实现了葫
芦一期的顺利销售,距今已有半年,目前切合时政,采用适当的活动,唤起人们对三正的记忆,有利于下半年公司三个项目的推广及销售
?以老带新 / 深度挖掘：在葫芦的前期销售中积累了一定量的客户，在这些客户中，有可能很多都是本案商业的潜在客户，所以
对老客户的维护和宣传十分重要，在实行老客户优惠的基础上，以老带新同样具有优惠，深度挖掘，最大化的大会老客户的优势。
2、推广主题
主题一：
三正·“六一”爱的奉献(暂定名)
■切合6.1时间节点/切合汶川地震灾难中受难最重的群体—学生/儿童
■大型赈灾募捐演出活动(后详)
■活动定位:纯公益性形象活动(活动期间杜绝商业行为)
主题二（放在活动之后推广）：
三正商业风暴袭临池州，葫芦率先出击
———葫芦公社社区商业街正式推出
?三正商业风暴袭临池州指的是三正的三个商业项目，葫芦商业、桔子空间、苹果街区。再对外宣传上，将三正商业融为一体，
这样即有利壮大声势，超热市场，同时业节省了部份宣传费用。最主要的是可以将不同项目中相近物业的客户资源进行整合，通过引导让客户在三正的商业里面各取所需。
?三个商业项目虽然捆绑宣传，但在推出时间和销售节点上却有所不同，所以在项目宣传上虽然调性相同，但同时又各有所指，
这样即可以统一形象又能针对每个项目不同的特点进行宣传。
六
3、媒体选择
媒体投放分两个阶段进行,第一阶段针对主题活动进行活动宣传(具体见活动方案策划), 第二阶段在6.5号之后,开始葫芦商业的推广宣传,具体如下:
?宣传海报
宣传海报主要用于街上派发和售楼处发放。街上派发主要以长江南路拆迁经营户为主要目标。首印1000份。
?DM
DM有两种发放方式，其一为夹报，其二为雇用人员在人流比较集中的地方进行大规模的发放。
?电视字幕
投放使用为7天，同时在18个频道播出。预计时间：2008.6.5——2008.6.11
?短信
暂定群发10万条。
具体媒体排期及预算如下：
附件：
三正·爱的奉献(暂定)
之汶川地震爱心捐助晚会活动方案
前言
“祈福灾民，天佑中华”，汶川的地震牵动了全民族的同胞，他们在亲眼目睹了地震所带来的伤害的同时也纷纷慷慨解囊，奉献自己的爱心。相对于他们，我们有千万个幸运，我们的孩子相对于灾区的孩子又何止是幸运。值六一儿童节来临之际，为了能让灾区的孩子们享受多一点的温暖和爱心，池州三正房产携手中国红十字协会(暂定)将举办爱心捐助晚会，为灾区的人民、为灾区的孩子们尽一点微薄之力。
一、活动名称
三正·爱的奉献之汶川地震爱心捐助晚会
二、活动时间及地点
时间：08.6.1 晚19:00-22:30
地点：池州百荷公园
三、活动组织
1、活动主办：池州三正房产池州红十字协会(作为协办及监督方,协作单位由甲方确定,视具体洽谈暂定)
2、活动协办：×××文化公司或演出公司
3、活动组织原则：
?三正房产为主办单位，对本次活动拥有最终的解释权，主要负责活动的前期申报和联系工作，也是活动费用的承担者。
?红十字协会严格上为从办单位，主要负责活动捐款的相关事宜及活动所筹得的捐款的保管。
?演出公司为承办单位，一旦活动确定，活动的相关道具准备、演员邀请、演出节目、及演出程序皆由其确定，然后由活动主
办方三正房产审核通过方可以执行。
四、活动执行
1、活动申报（08.5.20 — 08.5.25）
由池州三正房产负责，主要负责向相关部门申报此次活动，并联系活动场地。
2、联系协作单位（08.5.22——08.25）
对于活动相关的协作单位要进行联系沟通，如中国红十字协会、当地的公安机关等。
3、演出公司确定（08.5.25号之前）
演出公司可由开发商整合当地的文艺团体及演出公司，也可由地之杰代为寻找合适的演出公司。演出公司的确定最好在5.25号之前确定，并由其根据活动的宗旨和要求拿出相应的节目单，根据其提供的节目单穿插相关捐款程序。
五、节目安排
具体节目单由演出公司确定
节目及演员要求：
?活动主题以爱心捐助为主，主题有点沉重，所以在节目安排上以怀旧经典、煽情的节目为主，减少欢快主题的节目。
?活动放在六一儿童节，节目上考虑适合儿童观看。
节目现场布置捐款箱，节目中间穿插观众捐款和三正房产职工捐款的节目，并有中国红十字协会代表当场接受捐助，用于汶川地震振灾。
五、活动宣传
六、活动费用预算
演出公司费用：视与演出公司谈判而定
三正捐款费用：当天观众捐款的2——10倍，具体金额由三正房产确定。
活动宣传费用：17600元
七、活动与项目的契合
1.演出背景板的设计中,突出三正三个项目的logo及案名
2.活动中穿插代表三个项目的人员的表演
3.三正企业职工捐款
4.整个活动凸现三正“务实/勤业/亲民”负责任、对社会负责任的企业形象.为后期项目销售打下良好基础
5.从三正“爱心风暴”到“三正商业风暴”,从企业形象宣传到项目销售推广宣传的主题契合
八、活动控制安全保障
1.活动审批及规模预算控制
2.相关新闻媒体的联络
3.公安,武警的现场安全维护支持
邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月
前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。
第一部分：构筑核心竞争优势
一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
商业街整体招商方 案 1
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2
在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析
<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态
3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。
星豪湾欧陆风情商业街推广方案 名目： 一、均安概况—————————————————————第2页 二、均安商业物业总体概况—————————————————第2-7页 1、——均安要紧商圈分析 2、——各楼盘商铺租金、售价一览表 3、——商铺的供应量分析 三、项目定位————————————————————————第7-12页 1、——形象定位 2、——经营路线定位 3、——功能分区定位 4、——价格、租金定位 5、——目标客户定位 四、整合推广———————————————————————第12-15页 1、推广策略 2、媒体策略 3、各时期推广打算 五、总结—————————————————————————第15页
一、均安概况： 1、概况： 均安镇地处珠江三角洲腹地，位于顺德市西南部，与中山、新会相邻，总面积81.3平方公里，下辖18个村委会和1个街道办事处，常往人口8万，流淌人口4万多，旅居海外和港澳台的乡亲4万多。 均安镇是省级旅行度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅行业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃进展。 均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅行度假两大品牌。 2、腾飞的第二工业 目前全镇共有工业企业646家。其中，规模企业32家，三资企业63家，规模企业4家。 工业区配套完善。近年来，均安新开发工业区15个，面积共2500多亩，投入资金达5000多万元，并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区，为均安工业进展打下了实的基础。 3、蓬勃的教育事业 教育事业蓬勃进展，全镇现有中学7所，小学18所，幼儿园29所。二、均安商业物业总体概况：
项目商业销售方案营销推广进度计划 项目商业销售方案与营销推广进度计划 1、根据以上数据分析，结合项目特征，我们认为： 决定本案销售是否成功的关键因素为：商业生态链的设计与规划，招商成功率，商业物业经营管理的整体性和营运一体化。在保证以上三个基础条件的前提下，销售思路为： 1.1销售分为三个梯次，所谓”梯次”是指销售开展的步骤。第一梯次为”货卖爱家--直接对口行销”，第二梯次为”边商边售”，第三梯次为”先商后售”。 1.2本项目可同时借项目所在商业圈成熟之势，与项目优势如地理位置、政府着力规划支持、专业商业经营团队等与商务类消费力与消费需求呈上升态势、项目商业完全可以根据市场需求量身定做等突出的优势特征相结合，打造”锦西·城市休闲商务港”的区域标志型建筑，突出项目”中产生活+上品建筑+商务休闲+定向消费”的商业定位特色。 1.3XX商业服务机构将配合项目销售重点引进兼具品牌和高租金承受力的商家，从投资者安全、经营者稳定以及商业销售价值最大化三方面综合促进销售进度。目前市场上的投资客户对商业投资表示出迟疑的原因主要在于项目整体商业价值概念模糊以及项目外在商业形象和项目内商业经营气氛的不足，需要通过有效手段--XX资方俱乐部行销沙龙、项目商业专场展示、商业街景氛围包装的到位与量身定做的商家专业经营保障来促进商业投资客户的下单。 1.4XX资方俱乐部以及XX商业联盟已在对本项目商业定位与规划的商业主题明确推出的市场调查阶段，得到一定的市场效果，短时间锁定了品质商家客户--主题市场、升级版社区配套以及百货流通超市等品牌商业的紧密关注，同时吸引了部分自营型的投资客户，如：某升级版社区商业客户对本案目前所描述的未来商业价值、商业业态与销售、租金增值空间非常关注。 1.5详细的项目整体商业营销推广、商业定位、业态规划、租金价格体系测算与商环境包装建议于双方合作的代理合同签署后提供： ●项目销售方案与营销推广进度计划； ●项目业态定位及规划方案与商业运营策略； ●项目商环境设计包装方案与执行进度计划。 2、销售周期划分及预期目标（略） 3、销售思路 3.1根据商业部分”功能定位、市场定位与消费者定位”的具体要求，锁定目标商业客户，以”商业先行，规划建筑在后”的中心指导思想，为经营稳定、行业租金承受力呈上升态势的一线品牌商家量身定做本案的经营场所，在建筑开工的同时预先收取商家的租金，改变传统的被动招商局面，变被动招商销售为主动招商销售。 3.2充分运用XX商务联盟的资方俱乐部以及关联销售网络进行”会务营销”和”关系营销”，整合利用各种营销手段，充分发掘项目直接客户，进行点对点的大客户行销，完成合同销售金额，实现项目利润的最大化。 3.3以商业项目专场展示最大限度地吸引目标投资者。 3.4以售楼现场投资说明和深度回访为主要销售手段，定向销售为关键突破。 4、销售策略 4.1XX资方俱乐部客户 目标客户：XX团队成员多年运作商业楼盘堆积了一定数量的投资客户，他们对项目判断的往往取决于项目投资说明的商业价值展示程度与投资前景的挖掘深度。这类投资客已经拥有固定的生活圈子和对商铺的投资习惯，但需要一对一的专业交流，故不能采取大众营销
商业街推广活动方案 【篇一：商业街营销策划方案】 商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入usp阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路 第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义the new urbanism》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点：
（1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量 不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给 自足的 社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。 （3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间 之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功 能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味 性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好 像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通 往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（cul-de-sacs ）的方式，减少 交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格， 强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、 设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区 的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活 概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计中 首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适 方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特色的社区人居环境，体现小区对“人”的关怀。 （2）生态理念：从社区的角度来讲，要建立起完整的自然生态体系，并与周边生态紧密联系，充分保护和利用社区绿地与水环境空间， 形成和谐共生的生态环境。依托于社区独一无二的区位优势，充分 利用芸溪（西溪）溪流的变化，将水体引入小区，配合贯穿整个小 区的由南向北的景观大道和集中绿化带为主要的骨架，结合各具特 色的组团绿化，形成 社区整体的水体与绿化交织的生态网络。 （3）均质空间和均好景观：社区的均质空间和均好景观体现了个个 平等的原则，符合和谐共生的可持续发展理念，均好的环境景观也 有助于楼盘的整体营销。
商业招商策划书 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商 运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运 作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直， 勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好务（资料物品、来电来函、来人
商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路
第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、
工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计中首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特色的社区人居环境，
目录 前言 一、本案的任务定位 二、市场分析 三、市场定位 四、大集市的业态和功能确立 五、平面规划 六、环境气氛的营造 七、活动的组织 八、广告宣传 九、广告资源挖掘 十、市场管理建议 十一、招商策略 十二、招商管理办公室的设立、功能规划与包装及所需物料 十三、预算 十四、招商团队设立与工作任务 十五、工作计划进度表 前言 本案全面考虑步行街的长远运营战略，建议对商铺的正式招商延后，待条件成熟后再开始。其条件包括步行街的改造，以及初步打造新的市场形象，这样招商才能获得最大利好，一战而赢。基于此战略定位，本案策划此商业推广案，其目的，一是充分利用年关商机获取新的市场利基，二是利用这一机会做一次招商市调，了解市场对本步行街的态度和期望，为此后的正式招商提供策略依据。 一、本案的任务定位 1、利用年关之际，充分利用现有的商业空间资源，创造其应有的经济效益；
2、为下一步商街改造后的正式招商作市场预热，改善商街过去给市场造成的消极印象，树立目标商户对本商街的商业信心。 3、本商街现有可利用的商业空间包括内街间商铺，外街 间商铺，以及露天场地平方米（包括东西走向和两端的横段及一角广场），中间环状二层多功能设施。 二、市场分析 1、春节是消费者一年中的最大消费高潮，从而也是商家在一个年度中的最后一次“大掘金”，所有商家无不为这一次最大的“蛋糕”而厉兵秣马，精心准备，欲分得最大份额，所有卖场都装扮一新，调整产品组合，扩充商业容量，绞尽脑汁，大力推广，营造浓重氛围，聚合人气，把消费者的消费欲望推到极致，依此来淘尽消费者的腰包，并扫尽尾货。所以，尽管是一次“大掘金”，但也是竞争激烈，在这一过程中，营销措施不力的商家或卖场就有可能收获不大甚至亏本。因此抓住春节商机，仍需精心策划。 2、办年货是消费者春节期间的最大事体，不论大家庭，还是小两口，或者单身人士，都需要年货来点缀春节生活，但如今消费者的春节消费有着跟过去大为不同的特征，过去更多的是追求实惠和产品的实用功能，而在今天物质产品极为丰富的情况下，人们对产品的需求又上升到精神和心理价值层面，所以，富含文化意义、现代科技意义和品牌价值的产品将占有很大的市场份额。因此，春节期间的市场供应应该在内容和形式上有不断的突破。 3、但春节在人们的心目中的重要性已大不如从前，因为生活水平的提高，使得平日里的生活几乎天天都是“过节”。同时，每一年的春节都是大同小异，已不能激起像过去一样的热情了。因此，在市场运作过程中必须使春节赋予人们新鲜的感受。 三、市场定位 1、利用春节这一机会，在本商街举办一次年货展销会暨春节花市，来投入这一一年中最大的商机，服务社会，丰富人们的春节生活，此活动命名为丽沙花都·年货大集市·迎春花会 2、立志将大集市打造成沙井全镇中一个具有标志性的年节活动。为此，大集市要摆脱当地历来年货市场的一些不足，要办出新意，让人们在购买传统年货时，过一个时尚热闹的新年，并留下深刻的印象。 （1）年货跟花市合办就能给年货市场带来一种新鲜的感受。 （2）打造出一个室内室外相结合的商业空间，而这一点是其他超市、商场所不具备的条件，本案具有天然的资源优势。 （3）规模要尽可能大，使人能从容其间，精彩不断并留连忘返。
商业推广方案2008年5月
一、市场情况概述 1、项目调研 此次调研主要针对葫芦公社周边项目，及池州南门商圈主要项目进行调研，主要以商业为主要调研目的，具体情况如下：
2、市场小结 ?08年，池州商业发展较快，销售较火爆，据统计08年1—4月份，池州商业销售面积1.2万㎡，与07年全年的2.82万相比， 同比增长约25.6％。由此可见08年是池州商业地产快速发展成长的一年。 ?对本案而言,南门商圈离项目最近,对本案的辐射力最强. 南门商圈作为老商圈在池州人心目中有着特殊的地位,但随着城市的发展,商业重心的转移,南门片区商业发展相对缓慢,目前正处于新旧商业交替期，无论是项目规模、产品设计还是业态规划现都跟不上市场的发展和消费者的要求。但随着城南居住氛围的逐渐形成，对现代化的商业配套的要求也越来越高，越来越强烈。 ?南门片区虽然商业发展较弱，但是居住氛围已经形成，周边小区众多，如：科苑新村、湖光新村、南美花园、南磬园、及本 案等众多住宅小区。同时在规划中政府七部门也将迁入该区域，为该区域的发展注入了强劲的动力。预计未来半年该区域上
市商品房面积近70万㎡，包括住宅和商业 目前本案所在区域开发的住宅项目虽多，但是社区商业发展不成熟，目前位置，还没有出现一个成熟的社区商业，这对本案来说是一次良好的机会。离本案较进的项目太阳新城项目商业面积较多，目前该项目的A区商业基本空置，B区109间至今没有售出，由此可见，社区商业在该区域是机会与威胁并存。
二、项目分析 1、项目介绍 1) 物业分析 三正商业物业统计表 2) 东方路商业临街长江南路及医院和学校,从长远看能辐射周边即将规划进入片区的事业行政单位，故业态定位以餐饮及片区 配套服务为主； 3) 内街商业定位应以社区商业为主，多以便利店形式； 4) 葫芦办公体量小,并且办公氛围在目前情况下难以形成,单独推广没有意义,可借桔子办公的推广从中获得对低端办公物业需 求的客户群。
xx广场营销执行方案 目录 第一部分项目分析 一、近期市场状况 二、项目概况 三、项目定位 第二部分销售策略 一、销售总体策略 二、入市时机及销售前提 三、销售阶段及工作安排 四、各销售阶段推货策略 五、销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 一、厘定价格的相关因素 二、价格定位 三、价格策略 四、定价原则 五、付款方式及折扣控制 六、价格控制 七、回款预估 第四部分宣传推广策略 一、广告目标 二、宣传推广策略 三、媒体组合策略 四、推广费用预估 第五部分项目包装 一、包装总纲 二、基础形象设计 三、营销通路的包装 四、卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分项目分析 一、xx市商业地产的市场现状 （一）近期xx市商业地产市场概况 2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广
场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨 由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。 5、岁末商铺广告投放量激增 2003年11月1至12月20日广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。 6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。 2003年1－9月xx市批准的商预售面积达平方米，成交面积为万平方米，同比增长%和％。xx市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长，但少于2002年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。 同时，因2003年商铺市场供大于求，导致2003年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与2002年商铺的成交价格同期大幅下降了％。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。 1998-2002年全市商铺成交均价表
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业街开街活动方案 篇一：商业街开街全程营销策划方案 “十一”开街 全程策划案 目录 一、项目十一开街的重大意义 二、项目十一开街的目的 三、项目十一开街成功的综合分析 四、项目十一开街的基本要求和条件 五、项目开街的策划推广思路分析 六、项目开街各环节联动关系图 七、项目十一开街组织机构 八、项目十一开街活动的重要内容 九、项目开街前宣传推广策略 十、项目十一开街旅游组织办法 十一、项目开街及国庆氛围包装解决办法 十二、项目十一开街执行部门物料准备明细
十三、项目十一开街商家活动组织 十四、项目开街媒体组织、新闻报道及专访组织 十五、项目十一开街安全保障组织措施 十六、项目开街后至春节营销推广组织预案 附件： 一、文殊坊开街活动流程及时间表 二、文殊坊商家落位图、导游图、安保监控图、人车动线图、活 动整体规划图、导示落位图 三、开街活动临时指示系统及文案表现 四、文殊坊邮品首发及邮政代办点开业活动方案 五、商家活动细案及组织措施 六、花车组织实施方案 七、仿古锁开光及赠送实施方案 八、街道命名门牌设置方案 九、文殊坊中秋名人堂活动方案 十、文殊坊川西坝子院院香小吃长廊组织实施方案 十一、文书坊十大亮点 文殊坊“十一”开街全程策划案 10月1日，文殊坊项目将迎来隆重开街的历史性时刻，一个厚载成都人文历史、演绎本土民俗风情、聚集百载民居艺坊、荟萃九州珍物奇技的“都市第一禅林”、“休闲第一坊”，
即将呈现在世人面前。 作为一个可持续发展的旅游项目，文殊坊将以创意新、品质高、规模大、影响广的特点，成为中国西部旅游的著名品牌、休闲成都的名片，为海内外游客及广大成都市民奉上全新的休闲旅游享受。 文殊坊已呈现部分招商结束后，面临国庆“十一”的整体开街，开街活动为10天，10月1-7日为主题活动日，开街后到春节文殊大庙会期间为商业繁荣保温期。 就文殊坊十一开街来讲，意义重大，全面树立项目的市场形象品牌，为项目持续的商业繁荣打下坚实的基础，形成项目的品牌集约化经营特点，成为成都乃至全国的旅游休闲“新天地”。 一、项目十一开街的重大意义 1、文殊坊十一开街的社会意义 文殊坊十一开街既是成都的重大盛事，也是四川各地和全国旅游消费者的福音，作为一个历史文化保护区的项目，城市名片，能否成功开街，并把项目文化、宗教、旅游、商业繁荣、品牌集约经营的形象完全展示出来，受到政府、行业、媒体、市场全方位的关注、期待，因此，文殊坊开街不仅是自身全程商业运营的一个重要节点，而且也 是在社会和本市各界人民面前的一个正式亮相，成功与否，支持者和怀疑者都正拭目以待。体现了文殊坊项目在社