君龙雅居项目团队组建
一、项目筹备期
（一）项目部组织架构的设立
1、设立房地产开发公司项目部的组织架构
（1）必设立部门：综合管理部、财务部、营销部、工程部、
（二）筹备期新项目人员配置（15人，不含销售部）
1、总经理：1名
（1）副总经理：1名
（2）办公室主管：1名
2、综合管理部
（1）工程师：2名
（2）资料档案管理员：2名（一人专案负责银行按揭业务）
（3）工程预算员：1名
3、财务部
（1）出纳：1名
（2）会计：1名
4、工程部
（1）工程监理：4名
（1）车辆技师：1名
备注：其他在筹备期需要岗位，公司另行招聘，如有储备人才将予以支持。
（三）项目可行性概述
1. 周边地缘优势：地段不可复制本案位于老城区中心,地理位置优越,交通通达.基础设施配套完善,项目北侧紧邻解放西街,是贯穿奇台县东西中心区主干线.西侧为东风南路,此路为奇台县城市规划主干道,项目东侧为古城南街,为奇台县南北主干道,项目南侧为东风南路,为市政主要扩建道路.项目周边百米以内分布有农六师奇台医院,博爱医院,奇台中医院,奇台县二中,奇台县一中,奇台县回民小学, ,育才幼儿园, ,古城公园,千米以内分布有家佳乐超市鑫鑫购物广场北京师大奇台实验中学,兴奇职业技能学校.小太阳幼儿园分院,奇台县人民医院, 奇台县妇幼保健医院奇台县人民政府, ,,中国工商银行,农村信用社,中国建设银行,邮政储蓄银行,中国邮政等,生活配套一应俱全，随着奇台县的城镇化建设及奇台县政府加快旧城改造的速度,此地段优势凸显,将会成为人们争相购买与投资的黄金稀缺地盘.
2. 政策强力的后盾，本项目为旧城改造项目，土地出让金按奇台基准地价100%缴纳，75%返还，配套设施费减免，墙改基金等一系列优惠政策，预计每亩土地出让金不会超过15万。
3. 拆迁难度低，本项目拆迁范围内基本为土木结构宅基地，且土地已批复为国有土地，不存在拆迁阻碍，拆迁比例最高为1:1，沿街拆迁成本最高的门面房，拆迁户由政府承担。
4. 周边人口购房需求：奇台县为北疆第一大县,面积为1.93万平方公里,辖六镇九乡，驻有农六师奇台中心团场和北塔山牧场,县域内总人口约30万,毗邻两县东为木垒县,西为吉木萨尔县,此二县在奇台县购置物业的数量呈逐年上升态势.迫使奇台县物业开发量逐年攀升,.项目周边三年内开发的住宅物业已基本售罄,现我项目周边有旧城改造拆迁户约960户,.人数约3500人,项目周边无大型住宅商业项目开发,刚性需求明显,随着城镇化建设步伐的加快,促使周边乡,团,镇人口加快进城购房计划,凸显我项目的开发建设的必要性。
5. 主打户型:（按下列描述提取三个主打户型）本项目户型为六种,其中88㎡(两房两厅)满足改善性住房需求,90㎡-110㎡(三室两厅)满足刚需人群需要，110㎡-130㎡（三室两厅双卫）满足高品质生活人群需求。
6. 小区定位:小区定位于中高端综合住宅社区,以中国明末清初建筑风格呈现于世,立足于老城区中心,打造出新标杆,新理想,新梦想的智能化高端物业.在短期内将打破老城区无大型综合高端物业的格局.提高周边居民的物质生活水平.改变居民投资,居住理念势必成为引领奇台县开发大型社区的典范.
7. 销售定价:随着国民消费水平的不断提高,人民迫切需要精神与物质上的改变,奇台县的房价截止2014年12月住宅均价达到3850元/㎡，商业均价达到6500元/㎡，此项目定价建议以低开高走形式销售，住宅价格建议为3500元-4200元之间，商业价格建议为5500元-8000元左右，开盘伊始根据最新的市场调查作出相应的价格浮动以做到利润最大化。
8. 市场经济分析：从市场供求来看，2010年-2013年国家关于抑制部分城市房价过快上涨的政策的延续使得库存量加大，融资贷款方式单一，使得部分地区的开发商减量开发，力求稳妥，但从2014年年初起，新一届政府对商品房开发由政府主导变为市场主导，放宽银根政策，限购政策取消，异地购房默认促使房地产行业的开发逐步走上良性开发的正轨。住宅的刚性需求不断加大，投资热潮不减，商业投资呈现一派繁荣景象。各地的开发住宅物业量不断加大，从开发产品来看，90㎡以下占总开发量的15%，90㎡-110㎡改善性小三房为市场主流产品，占总开发量的70%。120㎡-140㎡占总开发量的15%。多层物业市场接受度较高，小高层，高层，现在为引导性消费，逐步得到消费市场的认可。商业物业根据总开发量的户数进行配额开发，满足整体物业的需求与投资环境的改善。从建筑风格上来讲，老城区多以中式古典与现代建筑风格为主。在开发的过程当中不断引入新的开发理念，建筑外观，节能环保，高智能化为主。从客户购买来看，客户主要来自周边的刚性需求，企事业单位职工，私营企业和周边的乡，团，镇以及邻近县市，他们季节性需求较强，主要消费习惯为扎堆抱团，喜欢有品质，小区有规模，管理完善，立面感强，景观及社区文化氛围浓厚对项目周边的生活配套非常关心，从城市发展来看，奇台作为乌昌支点城市，相对周边其他县城发展较为迅速，依托农业，矿业，旅游业在短短几年内吸引着一大批有实力的大型企业进驻，极大带动了城市人口就业及经济增长的两极。2015年奇台正式挂牌古城市。
9. 前景：根据对奇台县房地产区域市场包括整体市场细化分析，本项目的地段，基础配套设施，环境等等一切能让本项目快速消化的条件无可厚非，其市场竞争与其他区域竞争比较平缓，库存压力不大，去化时间较短，刚性需求明显，此项目短平快达到预期目标为开发运作的重点，项目的绝版地段，超大的生态绿化环境，完善的基础配套设施，便捷的交通及独一无二的产品设计。预计一年内可收回投资成本，第二年项目全面结束，快为最终的开发运作目标。
（四）项目开发总面积、项目施工周期。
1、项目住宅开发面积：新建小高层9栋建筑面积约7.2万平方。
2、项目商业开发面积：1.8万平方。
3、项目开发施工周期：18个月（除去施工冬歇期）
（五）项目总投资额度及各项费用
1、项目总投资：约为1.6亿元。
2、土地成本费用：约为元
3、土建施工费用：约为元
4、销售广告费用：约为元
5、人员工资费用：约为元
6、车辆宿舍费用：约为元
7、监理部门费用：约为元
8、证件办理接待：约为元
9、其他各项分包工程费用已交工决算为准
（六）以上各费用说明
1、土地成本主要有土地出让金每亩元、拆迁每平方元、过度费每户元、回签每户元等几个方面组成
2、土建施工费用主要以项目施工进度，材料的选取，国标的取费内容而定，其中园林绿化，物业配套，消防门窗，供暖排水，电力电梯等均可分包外招，也可自行订货。
3、销售费用以项目总成交额的2%发放，包括员工工资，员工销售提成，日常耗材。
4、广告策划费用占项目总成交额的0.5%--1%之间，根据项目销售情况适当加减。前期开工阶段投入较大，项目周边一圈安全围挡，以安全生产，民族团结，共创未来，企业宣传等正能量为主，待拆迁完毕进入开发阶段陆续更换一批围挡以企业形象，社区未来，小区配套，
经典户型，提高公司知名度为主，进入预售阶段进行项目全方位立体包装，售楼中心，外立面，围挡，现场楼体，DM宣传单，报纸，广播电视，LED大屏，售房车，路边大T广告位，各个乡镇，公交车站等等广告彩页进行不定期的更换。
5、新现场售楼中心约400---600平方，以钢结构为主，，内部进行装修满足售楼需要，配备沙发，桌椅，电脑，复印机，饮水机，电话2部。
6、人员工资在公司以任职的按现行的发放标准执行，新招聘上岗员工按职务，业绩考核，进行发放。
7、监理费用按照市场标准每平方元进行结算。
8、办理各项证件及接待费用有总经办进行相应控制。
（七)项目岗位职责
（1）总经理：负责全盘工作、协调各单位、政府协调沟通、项目资金监管发放、根据现场总工、监理、副总汇报的情况进行评定，对项目资金进行有效管控，发放，确保工程进度，形象，质量不受影响，按照施工进度决算保证资金使用率。做好整体布局，提高工程项目品质，加快销售回款速度，做好跨年度准备，预算，施工进度，人员安排，合理安排资金使用情况。
（2）现场副总;
1、直接对公司总经理负责；（常住现场）
2、对开发项目的设计、工程、预算负直接领导责任，管理各部门的日常工作；
3、全面参与项目的可行性研究及立项工作；
4、负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案；
5、负责项目勘察、设计委托及管理工作。
6、审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关；
7、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作；
8、组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作；
9、各参建单位工作任务、计划审定，审核工程款、材料款；
10、工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控；
11、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调；
12、全面把握工程验收并组织与物业交接工作；
14、负责组织编制、完善各项管理制度，加强公司员工队伍建设工作；
15、参与选聘、任用主管部门各岗位人选；参与考核下属各部门及岗位的工作绩效；
审核员工的奖、惩标准及方案：对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作
关系，对外做好相关外联工作；
16、参与楼盘全程的整体营销推广策略，从市调、企划、销售、招商等全部过程的
管理、督导、推动等项工作。
（3）营销部（公司外聘，售楼部建成时人员陆续到位）
1、销售总经理：1名
2、策划主管;：1名
3、客服部经理：1名
4、置业顾问：12名
5、签约专员：根据销售量预测设定（由项目招聘）
6、根据销售量预测设定（由项目招聘）
（4）销售部：↘项目销售期
1、完成项目各阶段的销售统计报表及行政报表统计并上报
2、销售软件数据的的登记、检查与核对
3、物资的申领、保管、维修和保养，并做好物资台帐
4、项目组日常后勤事务的管理
5、网上房地产备案系统流程的熟悉
6、考勤的监督
7、认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力
8、配合销售经理对商铺销售合同的审查与管理
9、日常各种计划、报告、会议纪要等重要文件的归档
10、配合行政、管理部在项目组开展工作
11、与财务核对销售数据，制作每月的结佣统计表
↘项目结案期
1、案场物资的盘点与核对
2、人员调离物资交接的审核与监督
3、业务资料的归档与交接
4、客户所欠余款的清欠
↘案前准备期
1、项目周边的市场和项目进行调研，充分了解周边的详细情况
2、熟记销讲和答客问的内容，积极演练，充分了解和熟悉本项目的产品
3、认真登记来电、来访登记表
4、在销售经理的带领下完成开盘演练
5、遵守各项管理制度
6、完成销售前期的其它准备工作
（7）监理部门：监督落实公司各项规章制度的执行情况，督促施工队遵守《施工现场管理规范
要求》，并及时将规章制度落实情况向工程部经理反映；
1、负责协调客户、设计师、工长之间的关系，及时处理与解答施工中出现的各种问题；
2、监督施工进度，检查项目进展情况，保证工程按期竣工；
3、施工队进场前，协调、联系并参与客户、设计师与工长施工技术交底，安排施
工队进场，并填写现场交底记录；
4、装修材料进场时负责联系客户到现场对材料进行验收；
5、在工程施工过程中，对客户提出的实际变更及增减工程项目，工程监理应及时与设
计师、工长、客户联系，共同办理工程的变更，并由客户签字确认；
6、如遇特殊情况，工程项目须延长工期，应主动通知客户并细心解释，经双方协商后，
共同办理工期延长手续；
7、工程工期过半（木工收口），主动联系客户、工长及设计师进行工程验收，并按合
同规定进行中期款结算，同时，也要对增减项款进行结算；
8、整体工程竣工后，监理应积极联系客户、工长对工程进行验收；验收合格后，请客
户填写《工程验收单》，办理《工程保修单》，并请客户填写《客户评价及反馈》。（8）财务/施工财务：根据项目财务帐目划分设定会计人数；根据销售量情况设定收银人员。
（9）售楼部和工地：保安、保洁人员的招聘（根据形象岗、巡逻岗的设置和作息时间定编）
（八）开发流程管理
1、概念阶段
1．根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。
2．请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。
3．通过公司决策层批准进入下一阶段。
本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。
2、规划阶段
1．确定项目总负责人（重点项目）。
2．确定项目经理。
3．确定项目组主要成员。
4．确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）
5．提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。
6．通过公司决策层批准进入下一阶段。
本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。
3、实施阶段
1．建立项目组织。
2．取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。
3．制订项目计划（专业性、可行性）。
4．通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。
5．通过规划、消防、人防、水、电、气、等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。
6．合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。
7．项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。
8．水、电、气、智能化、网络、商业等进场。
本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量---成本---进度、项目的销售等。
4、结束阶段
1．项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。
2．物业公司对项目进行接管验收。
3．配合物业公司交房。
4．项目清算。
5．资产清理。
6．文档总结。
7．对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。
8．解散项目组。
9．对项目组成员的考核延长2～5年。
本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。
（九）开发项目前期总结：综合以上人员、单位，对本项目及时进行市场调研，市场评估，策略调整，对销售价格，销售速度，广告投入进行有效调控，确保项目利润最大化，加大项目收益率，提高公司品牌形象，加强公司核心竞争力优势。向新项目传承企业文化，培训企业文化。
房地产销售经理培训:成功组建项目销售团队 房地产销售经理培训：如何成功组建项目销售团队 有人说，销售人才是企业的“金山”，有人用“三分天下有其二”来形容销售队伍的重要性。无一不说明销售团队是公司获取利润的直接工作者。销售团队的水平高低很大程度上就决定了企业的生存和发展空间，而销售团队的组建就为未来发展态势定了基调： 一、找准团队组建理念 1、基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队 在设定科学合理岗位责任制的基础上充分授权，以项目销售经理为核心组建销售团队。项目销售经理对销售团队其他管理人员（如销售主任）、功能成员（如销售助理、客户服务、财务等）、置业顾问的人员数额配置、入职标准、基础薪酬标准等拥有选择权和决定权。公司领导、其他部门和个人不能擅自超越岗位职责范畴干涉项目销售经理组建工作。 项目销售经理在公司授权下，充分按照个人的理念和工作思路开展团队组建工作，项目销售经理全面主持项目销售部工作。这有利于日后工作中销售团队的思路统一、传达顺畅，形成一支富有激情、凝聚力强、执行力强销售团队，出色完成销售目标和任务。 2、完善监督考核机制，实行业务、管理双制横 完善公司监督考核机制，通过业务研讨机制、业绩考核机制对项目销售经理实现有效制横，以免出现业务偏离或徇私舞弊等情况。 建立项目业务研讨机制，通过召开项目业务研讨定期联席会、重大营销活动、突发事件临时会议等方式，对项目的营销工作进行总结反思，针对存在问题的解决方案和工作部署形成方向性决议，以供下阶段工作执行参考，以免因项目销售经理个人能力欠缺、主观判断失误等原因而造成的业务偏差，使项目陷入困境。 建立现代企业管理机制，建立、完善项目各项日常管理制度、奖惩机制、绩效考核体系，通过目标管理法将任务指标层层分解，建立严格的述职与业绩考评、激励与惩罚制度和晋升机制，杜绝“人情管理”因素。 3、优化人员结构和岗位设置 实践证明：扁平化组织、低成本运作，是实现业务快速扩张的有效模式。 房地产销售以代理服务为主，这就更需要扁平化组织构架和低成本的运作模式。实行功能合并，尽量少设专职管理人员，项目销售经理主持全面工作，由表现突出的置业顾问（高级置业顾问）兼任销售主任，销售主任职责是协助所管辖置业顾问完成业务工作、提供业务指导，销售助理兼任行政工作等。精简人员和职位的同时，提高在职员工待遇，通过有竞争力的薪酬留住优秀人才，提高员工工作的积极性和战斗能力的目的，确保销售任务的完成。相反人员过多、机构过于复杂容易滋生内部矛盾，尤其是业务不好的情况下更是如此。 4、明确团队战略目标 任何目标都是为了完成一定的使命和任务而组建的，没有明确使命和目标的团队是不可能长期存在的，更谈不上有卓越的表现。因而团队组建伊始就应当明确团队的战略目标，并且要将总的战略目标有效层层分解。 二、严谨细致选拔成员 1、管理人员要德才兼备，基本素质要过关 “兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，必须要求管理人员德才兼备。“德”主要包括四个方面“责任心、上进心、事业心、爱心”，胸怀，眼界和大局观，有自知之明，能够超越自我，和公正、自律、谦逊等，一句话“要有爱心、事业心、责任心，耐得住寂寞，禁得住诱惑”。“才”只要是指要有敏锐的洞察力，富有创新精神，要善于总结提高。强烈的务实精神，善于用人，能带出一支过硬的队伍。
公司管理团队组建方案 一、目标 为进一步提高公司管理工作水平，促进管理体系的完善和提升，同时充分挖掘现有内部管理人员资源，着力打造一支优良的管理队伍，从而拓展公司管理工作的广度和深度。 二、管理组结构与职责 ㈠小组成员： ㈡小组职责 1、收集经营信息，掌握市场动态，深入调查研究，为公司决策提 供依据。 2、开拓市场，及时了解新技术、新项目、新思路；对外联络，寻 找合作项目，引入资金，开发新的经营市场；对新项目进行可 行性分析工作，提交新项目可行性分析报告，并对新项目进行 经营策划、投资分析等。 3、进行公司经营策划、投资策划等方面的工作。 4、对外联系、联络、接待以及公关工作。 5、协助做好内部管理、监控等工作。 三、管理人员分工及职责 ㈠管理人员分工 根据公司管理人员培养管理需要，将公司现有管理人员分工如下 1企划部；行政部；后勤部；餐饮部；运营部 ㈡各部门职责
餐饮部管理人员职责 1.负责餐饮项目的全面工作，贯彻落实餐饮项目管理的各项规章制度；并具备较强的管理水平、良好的人际关系与沟通能力、服从上级领导，带动餐饮全体员工认真完成日常工作。树立全心全意为全公司员工服务的精神。 2.制定工作制度和食品安全工作计较。全面提升餐饮服务质量水平，努力增加服务项目。 3.做好监督和管理工作，严把食品质量关，经常检查食品是否过期或变质，注意节约、杜绝浪费。 4.做好考勤、考纪工作，提倡文明服务，奖罚分明，表彰先进，惩处落后，防止不良现象的发生。 5.遵守职业道德的规范，不断钻研自身业务，虚心接受职工合理化的建议，不断提高餐厅业务水平和服务质量。 6.对餐饮设备进行监管，经常检查保养所有餐厅设备，发现问题及时报修。 7.掌握餐饮的成本核算，平衡每月盈亏，经常检查餐饮的物资库存保管情况。做到即不积压也不短缺。 8.廉洁自律，餐厅财务做到账目清晰，账物统一。 9.根据公司实际情况，不断修订和完美餐厅的各项规章制度和改进措施。 10.对食品采购、储存、加工、销售的过程，工作人员操作规范，每日一次进行巡试检查，并做好记录。
前言 专业与规范的房地产市场需要专业高素质的营销队伍，专业高素质的营销队伍是当今房地产公司赢得市场的法宝。体会这个重要性才能建设出具有竞争力的队伍。 销售团队是房地产公司的一张“脸”，是公司先于产品对市场进行的展示，专业的素质优越的服务是吸引市场的基础。对销售人员加强专业及服务培训是建设一个优秀的销售团队必经的途径。 优秀的团队需要通过规范的流程来降低工作中出现的问题，更需要严格的制度来约束行为避免涣散，保证团队的竞争力执行力。“流程化”“制度化”的管理是团队建设的重要保证。
营销部团队建设计划 目标：建立人信“品牌”营销服务 一、围绕“品牌”建立开展团队建设，建立规范的营销服务流程表， 要求细化。 1、建立销售部工作流程图，制定各流程环节制度。 2、建立各环节流程表，制定管理细节。 3、制定执行奖惩制度，强化管理。 4、制定成册，人手一份，进行学习熟悉。 二、根据流程建立与完善相关流程制度，严格管理，提升队伍的执 行能力。 1、销售部主管两人，一人负责现场管理，一人负责销控管理。 2、制度无条件执行，在执行过程中完善。 3、奖惩公平分明、积极采纳员工意见。 三、提升服务品质，建立服务监督系统，促进员工服务心态的转变。 1、增添盆景美化售楼环境，优化细节。 2、完善销售流程，树立专业服务品质。 3、建立客户意见渠道，建立服务规范体制。 四、积极开展专业知识培训，增强销售人员的谈判技巧。 1、寻求人力资源部配合，提供谈判技巧培训。 2、进行全方位的市场调查，熟悉地区中长期规划。 3、制定销讲，规范销售内容。 五、积极开展礼仪妆容培训，提升队伍形象。
营销部团队建设方案 一、销售部组织架构及职能说明 1、销售总监职责 （1）、负责组织调查项目前期房地产市场信息资料的评估，作出市场预测及分析。 （2）、负责项目前期设计方案的评审选定并提出产品定位方案。（3）、协同各项目部拟订各项目房地产销（预）售方案并提交总公司讨论通过后予以执行。 （4）、负责与公司各部门的协调与沟通。 （5）、负责公司项目销售及经营，根据公司有关规定，对营销部聘任职员进行考核及晋升与任命。 （6）、协同策划部制定项目广告包装宣传策略与媒体发布。（7）、负责公司房地产代理业务拓展。实现销售利润和销售率是目标，进行完整的市场调查，确定产品的市场定位是基础，营销价格的统一分级管理是保证，有效的营销策略和营销方式是核心。 2、销售经理职责 （1）负责定期组织市场调查，收集房地产市场行情，进行分析、评价，提出市场调查报告，为公司经营策略提供依据。 （2）组织制定销售计划、资金回笼计划。组织销售网络，开展销售活动。 （3）作好项目销售经营的综合统计，妥善管理经营合同等一切档案
如何提升房地产项目营销团队的业绩实效之道 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-
如何提升房地产项目营销团队的业绩实效之道！ 而观察、沟通、分析、执行的过程是持续改善效率和效果的过程。两者相结合是打造专业销售能力的前提和基础，业务人员自我调适和快速的学习是提升自身修为的过程。也是打造专业销售能力的必由之路和有效途径。如果一个营销团队专业销售能力得到有效的提升那么这个企业的营销核心竞争力就有了保证，企业的综合竞争优势也就有了基础。 对症下药方可药到病除， 标签：经典 专业销售能力缺失的七种现象清晰的定义问题是解决问题的关键。要提升营销团队专业销售能力，就要看清楚专业销售能力缺失的症状，识别其病因、病兆。大体上概括起来，营销团队专业销售能力缺失有以下七种现象： 现象一：不知如何听 常常可以看到这样的现象：有些业务人员在面对客户时喋喋不休地介绍产品如何好、产品功能如何齐全、企业如何优秀、使用自己的产品能给客户带来多大的收益等等，现实的销售过程中。而忽略了倾听客户的意见和想法。从销售成果上来看，不具备专业“ 听” 能力其销售业绩往往也很不理想。人为什么长了两只耳朵一张嘴，就是要多听少说，要关注客户真正想要的什么、客户希望实现什么价值需求。那么，具备专业“ 听” 能力对于业务工作有哪些实质性的好处呢
事实上，1 认真倾听可以了解对方的真实想法。很多时候客户并不真正了解自己想要的什么，需要业务人员在与客户谈话的过程中引导客户并分析、甑选有价值的信息，为下一阶段的营销工作做很好的铺垫。 话不投机三句多” 业务工作很多的时候双方“ 情投意和” 才能促使生意达成。一个非常典型的案例是一个业务人员与客户公司的老板有一个共同的爱好 ------- 研究老子的道德经》结果双方在这方面有很多的共同语言，2 认真倾听有助于了解客户的秉性、性格、爱好。建立了很好的沟通基础，最终这个业务人员签了一个大单子。 有利于思考如何回答客户提出的突发性问题或核心问题。 3 认真倾听有助于给业务人员留下一定的思考时间。> 马斯洛的需求层次理论里面谈到人人都有受人尊重和自我实现的需要。当客户感觉到自己得到充分的尊重时，4 认真倾听可以使客户感觉到充分的尊重。就会形成好感，这对于销售工作是非常重要的 认真倾听有助于缓解客户心理焦燥的状态，5 当客户有意见时。重塑双方的信任。 现象二：不知如何说
如何提升房地产项目营销团队的业绩实效之道！而观察、沟通、分析、执行的过程是持续改善效率和效果的过程。两者相结合是打造专业销售能力的前提和基础，业务人员自我调适和快速的学习是提升自身修为的过程。也是打造专业销售能力的必由之路和有效途径。如果一个营销团队专业销售能力得到有效的提升那么这个企业的营销核心竞争力就有了保证，企业的综合竞争优势也就有了基础。 对症下药方可药到病除， 标签：经典 专业销售能力缺失的七种现象清晰的定义问题是解决问题的关键。要提升营销团队专业销售能力，就要看清楚专业销售能力缺失的症状，识别其病因、病兆。大体上概括起来，营销团队专业销售能力缺失有以下七种现象： ????现象一：不知如何听 常常可以看到这样的现象：有些业务人员在面对客户时喋喋不休地介绍产品如何好、产品功能如何齐全、企业如何优秀、使用自己的产品能给客户带来多大的收益等等，现实的销售过程中。而忽略了倾听客户的意见和想法。从销售成果上来看，不具备专业“听”能力其销售业绩往往也很不理想。人为什么长了两只耳朵一张嘴，就是要多听少说，要关注客户真正想要的什么、客户希望实现什么价值需求。那么，具备专业“听”能力对于业务工作有哪些实质性的好处呢？ 事实上，????1认真倾听可以了解对方的真实想法。很多时候客户并不真正了解自己想要的什么，需要业务人员在与客户谈话的过程中引导客户并分析、甑选有价值的信息，为下一阶段的营销工作做很好的铺垫。 话不投机三句多”业务工作很多的时候双方“情投意和”才能促使生意达成。一个非常典型的案例是一个业务人员与客户公司的老板有一个共同的爱好-------研究老子的道德经》结果双方在
团队组建草案 团队建设的总体方向： 团队的建立秉承宁缺毋滥的终极原则，以团队为目标建立属于团队和公司每一个成员的精英团队.所谓精英团队我们就必须摒弃现在普遍存在的团队中的二八法则.即:20%d的团队成员完成80%的公司预期目标。打造一个全新的只属于营销精英的团体 组建团队的具体流程 1.各运营商组建个人的人事部 2.总部负责面试，人数超过30人，进行总培训进行筛选 3.总培训结束，由人事分领到各个商圈的运营团队 营销团队的建设和管理方案细则： 一、团队文化的确立： 1.打造人性的化的团队核心精神食粮：想要建立有效率的团队，就 必须塑造追求卓越的企业文化和团队文化，企业文化与团队荣枯互为因果。 2.通过具有凝聚力的团队文化使团队成员之间能够取长补短，相互 信任，相互支援，同舟共济，变阻力为助力，变助力为合力。有效利用销售绩效检讨会，进行头脑风暴，全体销售代表都可为某位销售代表的客户集体会诊，集思广益、群策群力，因此每位销售代表都不是单打独斗、各自为战，而是在每位销售代表身后都
有一只团队在支持他，他拥有一个智囊团，凝聚团队的智慧。二、团队成员的甄选： “以人为本”这是最关键，团队是由个体组成的，只有好的个体，才会有好的团队，团队成员的甄选从三方面入手 1. 个人品质：诚信职业道德责任感 2. 个人能力：沟通协调管理能力观察分析决策能力计划组织 控制能力 3. 个人形象：精神面貌对营销的正确认知 三、团队的培训： 1.企业文化 2.公司知识 3.产品知识 4.谈判能力 5.控制能力 四、团队营销运作 1.营销战略 2. 销售策略 3. 跟踪服务 4. 套餐搭配 五、市场分析 1. 目标客户分析 2. 优劣势分析
《销售团队的建设和管理》 主讲：高海友老师 【课程背景】 房地产系统的营销团队作为企业的前锋部门，拥有无可比拟的重要性。在当前市场背景下，营销团队的整体水平素质严重影响着企业的营销业绩。优秀的团队管理者和普通管理者的团队业绩会有惊人的差距。团队的建设和管理已经成为一门技能。团队负责人所展现的领导力是能力、智商、情商等综合能力的表现，一个优秀的团队，离不开拥有优秀的团队带头人。团队管理者拥有优良的领导能力和系统的方法，会使得团队健康高速的发展。 优秀团队有着不可比拟的众多优势，其团队的攻坚、配合、执着、牺牲等精神为每一个企业所推崇。优秀团队可以使得不可能的事情成为可能，可能的事情变得更快速、更精彩！所以优秀团队的建设和管理成为企业全力以赴追求目标，优秀团队积极的作战态度、众人一心的团队精神纵横商场。在现今市场化的商业社会，优秀团队拥有更多的成功机会。 本课程系统的介绍了销售团队的建设和管理中的核心关键要素。【课程收益】 理解团队建设和管理的核心思想 分解团队建设和管理的组成因素
诠释团队的核心内容 明确提升管理者能力关键步骤 阐明影响团队建设和管理的核心因素 【课程学时】 2天 【课程方式】 核心法则讲解、案例分析、自我剖析、练习、角色扮演，启发式、互动式教学 【课程对象】 房地产行业营销团队负责人等高级营销领导人员 【课程大纲】 第一部分：房地产销售团队建设于管理 优秀团队及个体特征 目标和作用：明确目的是行动的第一步，本节需要让学员明确的知道优秀团队的特征共性及团队成员个体共性特征。明确学员自身企业特点下的优秀团队的共性特点和个性特点，明确并设立团队建设目标。 ◆优秀团队五大共性特征 ◆伯乐：识别优秀团队成员的四点要素 ◆臭肉原则 管理者的自身修炼--打造优秀团队的基础
如何组建地产项目销售团队？ 找准团队组建理念 1、基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队 在设定科学合理岗位责任制的基础上充分授权，以项目销售经理为核心组建销售团队。 项目销售经理对销售团队其他管理人员（如销售主任）、功能成员（如销售助理、客户服务、财务等）、置业顾问的人员数额配置、入职标准、基础薪酬标准等拥有选择权和决定权。 公司领导、其他部门和个人不能擅自超越岗位职责范畴干涉项目销售经理组建工作。 项目销售经理在公司授权下，充分按照个人的理念和工作思路开展团队组建工作，项目销售经理全面主持项目销售部工作。 这有利于日后工作中销售团队的思路统一、传达顺畅，形成一支富有激情、凝聚力强、执行力强销售团队，出色完成销售目标和任务。 2、完善监督考核机制，实行业务、管理双制横 完善公司监督考核机制，通过业务研讨机制、业绩考核机制对项目销售经理实现有效制横，以免出现业务偏离或徇私舞弊等情况。 建立项目业务研讨机制，通过召开项目业务研讨定期联席会、重大营销活动、突发事件临时会议等方式，对项目的营销工作进行总结反思。 针对存在问题的解决方案和工作部署形成方向性决议，以供下阶段工作执行参考，以免因项目销售经理个人能力欠缺、主观判断失误等原因而造成的业务偏差，使项目陷入困境。
建立现代企业管理机制，建立、完善项目各项日常管理制度、奖惩机制、绩效考核体系，通过目标管理法将任务指标层层分解，建立严格的述职与业绩考评、激励与惩罚制度和晋升机制，杜绝“人情管理”因素。 3、优化人员结构和岗位设置 实践证明：扁平化组织、低成本运作，是实现业务快速扩张的有效模式。 房地产销售以代理服务为主，这就更需要扁平化组织构架和低成本的运作模式。 实行功能合并，尽量少设专职管理人员，项目销售经理主持全面工作，由表现突出的置业顾问（高级置业顾问）兼任销售主任，销售主任职责是协助所管辖置业顾问完成业务工作、提供业务指导，销售助理兼任行政工作等。 精简人员和职位的同时，提高在职员工待遇，通过有竞争力的薪酬留住优秀人才，提高员工工作的积极性和战斗能力的目的，确保销售任务的完成。 相反人员过多、机构过于复杂容易滋生内部矛盾，尤其是业务不好的情况下更是如此。4、明确团队战略目标 任何目标都是为了完成一定的使命和任务而组建的，没有明确使命和目标的团队是不可能长期存在的，更谈不上有卓越的表现。 因而团队组建伊始就应当明确团队的战略目标，并且要将总的战略目标有效层层分解。 严谨细致选拔成员 1、管理人员要德才兼备，基本素质要过关 “兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，必须要求管理人员德才兼备。
市卫生应急队伍组建方案 一、组建原则 统一领导、平战结合、因地制宜，分类管理、分组负责、协调运转 二、主要任务与内容 主要任务是传染病疫情、食物中毒与职业中毒、核和辐射事故现场应急处置，突发公共事件、恐怖事件实施卫生学和医疗应急救援等。 三、队伍组成 （一）队伍类型 组建传染病疫情、食物中毒与职业中毒、核和辐射事故、突发公共事件医疗救援等4 类卫生应急处置队伍。 （二）队员选拔条件 根据应对事件的不同类型，从疾病预防控制机构、医疗机构、卫生监督机构等相关单位，选拔具有现场工作经验的应急管理、流行病学调查与处置、医疗救治、实验室检测、卫生监督及保障等专业人员组成。要求队员政治思想过硬，有较强的协作精神和独立工作能力，身体健康，年龄50 岁以下，中级以上职称。
（三）队伍组建 1、传染病疫情应急处置队：由疾病预防控制中心牵头，共设两支队伍，每支队伍分别由现场流行病学调查、 消杀、实验室检测、卫生监督人员各1 名，传染科医生和ICU 护士各2 名组成；其中，医生和护士由一医院上报。 2、食物和职业中毒应急处置队：由疾病预防控制中心牵头，2支队伍，每支队伍分别由卫生监督人员2 名，现场流行病学调查、实验室检测、临床医生和护士各1 名组成；医生和护士由一医院上报。 3、核和辐射事故应急处置队：由疾病预防控制中心牵头，队伍1支，每支队伍分别由卫生监督、现场流行病学调查、实验室检测、核与辐射临床医生和护士各1 名组成；医生和护士由一医院上报。 4、突发公共事件医疗救援队：由卫生局牵头，市一医院组建2支，其他单位各组建1支，每队由医生、护士、检验和放射医师各2 人组成； 四、组建要求 各单位按照本方案, 组建应急队伍,每队明确1名负责人，并于2010年3月31日下午下班前通过OA网报局医政科整合备案。同时将附件1“枣阳市卫生应急队伍队员登记表”详细填好上报。 五、队伍管理
工作行为规范系列 房地产销售队伍组建规范（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-49943房地产销售队伍组建规范 Rules for the formation of real estate sales teams 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 房地产销售队伍的组建 关键词:选拔、标准 主要内容:销售队伍的组织原则 作用:掌握选拔标准，为开发企业选拔真正合格的售楼人材。 规范售楼接待行为，树立项目品牌形象。 一、销售队伍的组织 招聘工作人员时，要注重学历、品德;兼顾相貌，在与人的接触中给对方以良好的外观形象;同时要考虑语言能力，懂方言;掌握必要交通工具;能否吃苦耐劳;要有一定社会经验;另外，最好有房地产经纪人执照。房地产销售人员必须精力充沛，有很强的自信心， 对金钱的欲望强烈及十分的勤劳，并有承受客户拒绝的
勇气。 对销售人员的训练，时间长短不限，可分初、中、高级阶段。训练内容有房地产业的法律，税务，估价、金融、实务、心理学、谈判、统计、经济等。由浅入深，刚入行的起码要懂合同、签约、开发、接待、电话咨询这些基本环节。参与房地产销售的人员在初级阶段实务比理论重要，没有经过具体操作，理论不易被接受和牢记;中级阶段实务与理论并重;高级阶段，理论比实务重要。当接受大CASE(指项目或个案)后，就需要理论指导，不然无法成功推销。 1、售楼员所需具备的条件 形象仪表谈吐礼仪应变能力协作能力 思维方式专业知识行业状况销售知识 谈判技巧服务态度创意能力实操经验。 用人的原则:可信、可干、可控、可塑。 在用人上，不必拘泥于某一方面的条件，而应该从人才的整体素质加以考量，通常来说应该遵循以上原则，并且必须同时具备以上四点，缺少了任何一点，这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位，是因为一个人的品质
公司销售团队建设方案书 为了顺利实现公司既定销售计划及任务，有必要建立一个完整的，富有卓越销售力和工作效率的的销售团队，使整个市场部正常运作，发挥销售的组织、控制和调整作用，进而保证销售计划和销售目标的顺利实现. 本计划主要主要针对销售部组织架构、销售团队各岗位职责、销售团队组建及任务制定与考核等作一规划，以期顺利有序的完成销售团队组建，进入销售工作的实际开展中。 一、销售部门组织架构 1、销售部门组织架构设计原则 1)立足当前公司的实际状况，架构上具有一定拓展性。 2)尽量精简人员，降低成本，提高运作效率 3)组织结构扁平化，使管理关系更简单、清晰，增强部门的运作效率 4)树立核心销售力量，后备力量储备化发展。 2、销售部门岗位编制 1)设立销售经理 1名【由担任】 2)配备销售主管2名，销售员10名，分两组，每组五人，另助理1 名【可以由行政人员兼任】 3)财务结算，统一由行政财务部负责。 4)营销计划书、广告作品及相关推广方案，报公司运营部门审批。 5)销售经理定期与主管沟通
二、、销售部门各岗位职责 1、销售经理： 直接负责产品销售推广执行及销售组织执行； 对下属销售及行政、客户服务人员行使管理和领导权； 负责团队管理制度的直接监督及执行； 定期向公司反馈销售情况； 对该月销售量进行评估； 就负责项目的市场调研，并定期反映市场动态； 负责销售产品各项事宜与公司负责人及各部门的协调、衔接和商洽；负责销售佣金的计算统计和结算； 注：销售人员销售部实际运作情况确定，销售经理可根据实际情况进行调整，配合销售工作的开展。 通过对项目实际情况的考量，本部门以销售经理全面负责为核心，配置和建立编制及岗位职责，使部门内业务能有效落实，做到有效配合，团队运作。 职位描述：直接对总经理负责，销售部门的最高负责人。 整体销售队伍的管理及培训 2、销售主管：直接对销售经理负责 监管手下销售人员的工作，监督完成部门业绩； 3、销售人员：直接对销售主管负责 完成销售主管下达的销售任务； 负责销售进度的控制，根据销售总监制定的价格策略、销售推广策略
XX项目营销部组织框架为进一步提高工作效率和服务质量、为统一规范管理，确保销售现场管理的规范性和条理性、信息统一性，保障销售的准确性和信息反馈的及时性，增强现场工作人员的工作责任心，达到清晰化管理、及时对接、快速解决问题、最终完成目标，特建议营销部搭建组织框架。 组织框架图： 营销部经理1名、副经 理1名 案场经理1名财务2名 置业顾问10名按揭1名、文员1名吧台1名、保洁2名、 保安2名 销售团队成员岗位职责 第一章案场经理岗位职责 职责1：楼盘销售管理 主要任务： 1、加强销售队伍的职业道德教育，保持销售队伍合格的职业操守； 2、随时检查销售队伍操作过程的规范与销售纪律的执行；
3、销售队伍的统一操作规范制度的制定与实施； 4、制定项目月度销售计划，及完成计划的考评； 5、负责售楼处及现场形象和设施维护； 6、收集和提供销售数据，提供营销活动效果反馈； 7、向策划提供楼盘销售周报和月度总结的数据，并配合策划人员编写项目阶段销 售总结； 8、负责进行佣金结算； 9、参与、指导和跟踪销售过程，处理业务交叉； 10、处理客户纠纷和客户投诉； 11、负责房号管理及销售折扣管理； 12、现场合同、财务相关部的对接与协调； 13、负责与营销部经理的日常沟通与工作汇报。 衡量标准 公司、小业主的满意度、项目销售指标完成情况 职责2：人员管理 主要任务： 1、负责本楼盘置业顾问的考评工作； 2、负责本楼盘置业顾问的指导与培训工作； 3、负责本楼盘人员的工作分配； 4、对本楼盘置业顾问的调配或增员提出建议。
衡量标准： 销售人员对客户上门的登记率80%以上、销售人员成交率10%以上、销售人员的流失率10%以下。 职责3：项目筹备协助 主要任务： 1、参与项目策划报告的编制； 2、参与策划报告的评审； 3、参与开盘策略、价格策略、广告策略、包装策略的制定和实施； 4、组织现场销售环境的搭建。 衡量标准 策划人员的满意度 职责4：项目的相关行政管理 主要任务： 1、负责售楼处现场销售文档的管理； 2、负责公司管理制度在本楼盘的传达； 3、负责售楼处日常会议的组织； 4、负责售楼处人员排班及考勤管理。 衡量标准 文件归档的及时性、规范性
房地产团队建设与管理课程收获： ?理解房地产行业团队的特殊性 ?建立团队的重点工作 ?清楚管理角色的定位以及方法运用 ?了解业绩与员工管理之间关系 ?了解业绩管理方法 ?了解员工激励的原则与方法 课程时间：2天 课程内容: 第一单元：房地产工作特点与管理 ?工作性质特点 ?工作强度大 ?工作周期长 ?一人必须多能 ?工作的“闲”与“忙” ?看“天”吃饭 ?易产生的结果 ?员工战斗力容易减退 ?见效缓慢，激励也变得疲劳 ?职能管理很难到位 ?人员流失率高 第二单元：团队目标设定与分割 ?目标设定的原则 ?了解自身优劣势 ?所需培养与资源 ?目标凿在岩石上 ?每个人的目标与集体目标挂钩 ?团队高效能的产生
?案例：航空母舰的护航编队 ?如何协同作战 ?团队内角色的自我认知 ?貌似我为人人，实则人人为我?设定目标的方法 ?目标分割 ?设定实际的目标 ?设定明确的目标 ?设定可达成的目标 ?设定与个人利益相关的目标?工作计划与监督 ?必须做到时时监督 ?设定B计划 ?根据不同情况设定不同方案 ?方案来自于讨论 第三单位：团队建设的选，训，用，留?如何选才 ?确定价值取向 ?销售人员应有的特质 ?两个不好的员工不如一个好员工?如何育才 ?教育与培训之区别； ?心态、素质教育； ?技术、能力训练； ?解惑之思辨法则； ?教育培训体系的建立与实施。 ?如何用才 ?授业的主要原则； ?薪酬与绩效匹配；
?激励机制； ?岗位职务说明书； ?制度与流程； ?如何留才 ?思辨留人； ?情感留人； ?事业留人； ?待遇留人 第四单元：管理者的任务 ?何为教练式领导 a)教练与管理者的区别 b)何为好的教练 ?上司为何不喜欢培养下属 a)没时间 b)没意愿 c)没能力 d)没耐性 e)没利益 ?讨论：员工绩效不佳的原因 案例:优秀的足球教练 第五单元：正确下达命令 ?命令方式及应考虑的事项 a)正确分析下属 b)调整下达方式 c)以尊重人为前提 ?提升部属接受命令的意愿 a)探寻需求
房地产项目销售经理八大重点工作 销售经理是项目顺利运转的关键人物，在协调好各方关系的前提下，落实和把控项目沿着既定的推广方向有节奏顺利销售，达到多方共赢的目标。 销售经理早期介入项目，能够深入的了解项目的定位、推广思路和手法，也能够利用机会在各个合作方面前展示自己的能力，为以后的合作打好基础，也有充分的时间打造适合项目特质的王牌战队，为以后冲锋陷阵做好准备。 一、团队的组建 1.销售团队人数 根据不同项目的推盘量，一般项目组的人数为8—12人。 2.团队人员构成 (1)老销售人员经验丰富，销售技巧相对高超，但缺乏激情。 (2)新人有着老员工无法比拟的激情，而且有很大的提升空间，但是经验不足。 (3)为了保持项目的销售激情又不影响项目的销售速度，一般建议人员结构为70%老销售人员，30%为新人。 3.团队成员选拔方法 招聘→培训→跑盘→考核→汰弱留强。 二、进场前的培训 1.销售团队的磨合 销售经理与团队成员之间的相互了解，增强整个团队的凝聚力和战斗力。 项目成员的第一次见面：销售经理必须做好充分的准备，因为第一次会议的风格会决定整个队伍以后的风格。销售经理必须把自己想要的工作方式和氛围定好调子，方便以后队伍的管理。 2.销售团队的思想动员 要让销售团队成员自动自发，保持整个团队的激情，使团队战斗力保持在最高点，思想动员这一环节肯定少不了。 思想动员小技巧： (1)让领导帮销售队伍洗脑：让基层员工知道公司高层领导很重视这个项目，会在一定程度上给员工努力工作的动力，因为任何员工都希望公司领导能够重视自己。 (2)“画饼”：每个员工都有自己的理想，而这也是思想动员的切入点，给他们点阳光，让他们灿烂一点，动力强一点。但是要注意“画饼”时的表达方式，不能让销售人员听起来像承诺，也不要单一的用佣金点数去做诱饵。 3.市场调查、竞争对手分析、片区市场情况分析 (1)项目周边情况的调查和分析： 详细了解项目周边：教育、医疗、娱乐、餐饮、交通等各种配套设施。
房地产团队建设方案 【篇一：房地产营销团队建设方案】 烟台健龙置业有限公司 方案框架 一、销售团队的组建 1、营销中心组织架构图 2、销售人员编制 3、销售人员来源（招聘渠道） 4、销售人员选拔要求（组建步骤） 二、销售团队的培训1、职业素养培训 2、房地产知识培训 烟台健龙置业有限公司 3、销售技巧培训 4、项目知识培训 5、其他培训1）区域市场信息2）成交流程培训3）礼仪培训4） 外聘培训 5）拓展特训（团队训练营）三、营销团队的管理 1、销售人员的分工及各岗位职责 2、销售现场日常管理 健龙置业营销部销售团队建设方案 一、销售团队的组建 1、营销中心组织架构图 【篇二：如何进行房地产团队建设】 1 学习纲要 团队管理是所有成功管理的基础。 清楚并完成团队挑战性的目标，保证团队凝聚力的实现，是每一 位项目经理的职责，也是重要而具有刺激性的工作。 了解团队工作，在建设团队过程中享受成长的喜悦，本课程将带 领您走向成功的殿堂。 学习目的 1. 认识团队及高效团队的特征。 2. 探讨团队建设的原则、方法。 3. 避免团队建设中的陷阱。 2 学习内容 导言第一单元团队 1. 团队的概念 2. 团队规范 3. 团队凝聚力 4. 高效团队的特征第二单元团队建设 1. 团队建设的原则 2. 团队建设的
阶段 3. 团队建设的方法 4、团队领导原则第三单元团队建设的陷阱及克服建议 3 导入 第一单元团队 团队概念 t e a m 团队与群体的区别 4 5 【篇三：团队建设方案及管理流程和制度】 前言 专业与规范的房地产市场需要专业高素质的营销队伍，专业高素质的营销队伍是当今房地产公司赢得市场的法宝。体会这个重要性才能建设出具有竞争力的队伍。 销售团队是房地产公司的一张“脸”，是公司先于产品对市场进行的展示，专业的素质优越的服务是吸引市场的基础。对销售人员加强专业及服务培训是建设一个优秀的销售团队必经的途径。 优秀的团队需要通过规范的流程来降低工作中出现的问题，更需要严格的制度来约束行为避免涣散，保证团队的竞争力执行力。“流程化”“制度化”的管理是团队建设的重要保证。 目标：建立人信“品牌”营销服务 一、围绕“品牌”建立开展团队建设，建立规范的营销服务流程表，要求细化。 1、建立销售部工作流程图，制定各流程环节制度。 2、建立各环节流程表，制定管理细节。 3、制定执行奖惩制度，强化管理。 4、制定成册，人手一份，进行学习熟悉。 二、根据流程建立与完善相关流程制度，严格管理，提升队伍的执行能力。 1、销售部主管两人，一人负责现场管理，一人负责销控管理。 2、制度无条件执行，在执行过程中完善。
房地产销售团队霸气口号 房地产销售团队霸气口号 1.每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。 2.凡真心尝试助人者，没有不帮到自己的。 3.不要等待机会，而要创造机会。 4.与其临渊羡鱼，不如退而结网。 5.若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。 6.赚钱之道很多，但是找不到赚钱的种子，便成不了事业家。 7.蚁穴虽小，溃之千里。 8.最有效的资本是我们的信誉，它小时不停为我们工作。 9.拿望远镜看别人，拿放大镜看自己。 10.销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成 功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。 11.即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。 12.积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。 13.人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多 一倍。 14.别想一下造出大海，必须先由小河川开始。 15.有事者，事竟成;破釜沉舟，百二秦关终归楚;苦心人，天不负;卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。 16.你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物——微笑，一 定要成为你工作最大的资产。
17.以诚感人者，人亦诚而应。 18.世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。 19.即使是不成熟的尝试，也胜于胎死腹中的策略。 20.积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。 21.出门走好路，出口说好话，出手做好事。 22.旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。 23.上帝助自助者。 24.怠惰是贫穷的制造厂。 25.莫找借口失败，只找理由成功。(不为失败找理由，要为成功找方法) 26.如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。 27.伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。 28.世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。 29.回避现实的人，未来将更不理想。 30.先知三日，富贵十年。 31.当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。 32.伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上攀爬的。33.世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。 34.坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久够大声，终会把人唤醒的。
房地产业精英团队建设 ——团队培养经验分享会 第一部分：活动组织 会议主题：房地产业精英团队建设——团队培养经验分享会 举办时间：2012年1月12日，星期四（14:00—16:00） 会议地点：*********置业投资有限责任公司会议室 主办单位：*********置业投资有限责任公司 *********人力资源管理顾问有限公司 第二部分：嘉宾名单及参会人员 1、嘉宾名单： 2、参会人员： *********置业投资有限责任公司 公司中层管理者、人力资源管理专员 *********人力资源管理顾问有限公司 公司相关顾问及工作人员 第三部分：会议流程 第一环节：会前准备会议前一天完成 1、相关会议宣传用品（条幅）制作。 2、会议用品（交流资料、电脑、投影仪、激光笔、笔及笔记本、水果等）的准备。 3、相关赠送书籍（人力资源管理、人员培养等）的购买等。
第二环节：会议环节14：00---16：00 1、会议主持：*********置业副总经理 介绍与会人员。 2、*********置业投资有限责任公司总经理致辞：对*********人力资源管理顾问有限公司对公司支持的肯定，对双方后期合作的期望。 3、*********人力资源管理顾问有限公司经理致辞，表达对未来合作的期望。 4、*********置业投资有限责任公司副总经理对目前公司团队建设情况进行介绍，同时对双方后期提出新的课题。 5、天津*********咨询有限公司范老师（主讲嘉宾）、赵老师就 房地产行业团队建设等问题进行现场经验分享（培训资料准备）。 6、*********人力资源管理顾问有限公司向*********置业投资有限责任公司赠送企业人力资源管理方面的书籍和光盘资料，经验交流会议结束。 *********置业投资有限责任公司综合管理部 2012/1/4
XXXX房地产开发有限公司“XXXX ”项目 销 售 部 组 建 及 管
理 方 案 二0一0年五月二十一日 第一部分销售部的组织构架与岗位职责 一、组织构架 (1) 二、岗位职责 (2) 第二部分人员的招聘与录用 一、销售部岗位的基本要求 (4) 二、招聘方式 (4) 三、招聘录用流程 (4) 第三部分考核与晋升 一、考核的原则与方式 (5)
二、晋升体制 (6) 第四部分薪酬体系 一、销售代表的薪酬体系 (6) 二、销售经理薪酬体系 (8) 第五部分培训制度 一、入职培训 (8) 二、销售前期培训与考核 (10) 三、周期性培训 (11) 第六部分现场管理制度 一、销售业务管理………………………………………………… 11 二、考勤管理……………………………………………………… 16 三、着装礼仪与行为规范………………………………………… 17 四、培训制度……………………………………………………… 20 五、薪酬制度 (20) 六、会议制度 (20) 七、奖罚制度 (21)
第一部分销售部的组织构架与岗位职责 一、组织架构(可根据公司实际情况予以调整完善)
设置说明： 1、销售主管 项目销售后期根据工作情况和新业务需要在销售代表中晋升产生，为企业培养人才梯队。销售前期不设立。 2、销售代表 由于本项目位于市中心人流集中区域，日均来访客户量较大，日均工作时限较长，为保证前期来访客户能够得到有效接待，不浪费客户资源，节约广告推广支出，为正式销售期蓄积足量准客户，在最短时期内完成销售任务，建议销售代表岗位设置4人。 二、岗位职责
旅游与资源环境学院 组建特色队伍 策划书 协办单位：旅游与资源环境学院日期：2014年10月26日
旅游与资源环境学院关于组建特色队伍 策划书 旅游与资源环境学院特色队伍组建总序 （一）组建总则 旅游与资源环境学院特色队伍严格遵从《旅游与资源环境学院团学联章程》里的规章制度，在院党委的领导和院团委的指导下，本着引导、服务、自主的原则，依靠全体学生开展有利于学院建设和学生发展的各项工作，充分发挥学生和学院乃至学校之间的桥梁和纽带作用。 （二）组建宗旨 服务于同学，不断完善自身的工作，贯彻高效、团结、敬业、创新的工作理念，严格遵守团学联制度，服务同学。 （三）组建背景 旅游与资源环境学院不仅是一个人才济济的体育大系，同时也是一个享誉全校的文艺强系。诸如在每年的健康活力大赛、元旦晚会等大型文艺活动，以及在校运动会和足球、篮球、网球等大型赛事中，总会涌现出一大批才华横溢的栋梁之才，正因为有他们的努力，我院系在前三届健康活力大赛中分别夺得团体总分两次第一及一次第二的好成绩，并在历届校运动会中也得到团体总分第一的骄人成绩。 （四）组建目的 为了满足当代大学生对主流文化的向往与追求，也为了丰富大
学生的课余生活，创造和谐文明的大学生活环境。我们利用特色队伍的形式，将有共同兴趣爱好的学生组织在一起，施行定期的培训，引导他们积极参加各项体育赛事或文艺活动，增强大学生的综合素质。并将以往的临时集训转化为平时常态化的训练，以便在各项比赛中取得更优异的成绩。 （五）组建方式 特色队伍以俱乐部的形式组建，各队伍挂靠在相应的团学联部门下。由团学联负责领导，队长负责具体管理事务，各部门负责人负责监督指导。队伍每年定期纳新换届，队长由所有队员选举产生，享受团学联副部长待遇，副部长由队伍所挂靠部门选派负责人担任。各队队长带领队员实施日常规范性训练，并积极参加相关活动，副队长予以监督指导。 （六）特色队伍与团学联的关系 特色队伍隶属于院系团学联，由各部负责人与队长一起负责日常训练和组织管理工作。各部负责人有责任参与队员的纳新与选拔并监督其训练情况，有义务提供良好的训练环境和训练所需条件，并为各队的活动及比赛做好组织和后勤工作。各部有权利与队长协商增减队员的人数，对训练方法、时间及队员的选用可提出合理性建议。 （七）特色队伍的职责 将有共同兴趣爱好的学生组织在一起，施行定期的正规培训，引导他们积极参加各项赛事或活动，达到增强大学生的综合素质，
君龙雅居项目团队组建 一、项目筹备期 （一）项目部组织架构的设立 1、设立房地产开发公司项目部的组织架构 （1）必设立部门：综合管理部、财务部、营销部、工程部、 （二）筹备期新项目人员配置（15人，不含销售部） 1、总经理：1名 （1）副总经理：1名 （2）办公室主管：1名 2、综合管理部 （1）工程师：2名 （2）资料档案管理员：2名（一人专案负责银行按揭业务） （3）工程预算员：1名 3、财务部 （1）出纳：1名 （2）会计：1名 4、工程部 （1）工程监理：4名 （1）车辆技师：1名 备注：其他在筹备期需要岗位，公司另行招聘，如有储备人才将予以支持。 （三）项目可行性概述 1. 周边地缘优势：地段不可复制本案位于老城区中心,地理位置优越,交通通达.基础设施配套完善,项目北侧紧邻解放西街,是贯穿奇台县东西中心区主干线.西侧为东风南路,此路为奇台县城市规划主干道,项目东侧为古城南街,为奇台县南北主干道,项目南侧为东风南路,为市政主要扩建道路.项目周边百米以内分布有农六师奇台医院,博爱医院,奇台中医院,奇台县二中,奇台县一中,奇台县回民小学, ,育才幼儿园, ,古城公园,千米以内分布有家佳乐超市鑫鑫购物广场北京师大奇台实验中学,兴奇职业技能学校.小太阳幼儿园分院,奇台县人民医院, 奇台县妇幼保健医院奇台县人民政府, ,,中国工商银行,农村信用社,中国建设银行,邮政储蓄银行,中国邮政等,生活配套一应俱全，随着奇台县的城镇化建设及奇台县政府加快旧城改造的速度,此地段优势凸显,将会成为人们争相购买与投资的黄金稀缺地盘.
2. 政策强力的后盾，本项目为旧城改造项目，土地出让金按奇台基准地价100%缴纳，75%返还，配套设施费减免，墙改基金等一系列优惠政策，预计每亩土地出让金不会超过15万。 3. 拆迁难度低，本项目拆迁范围内基本为土木结构宅基地，且土地已批复为国有土地，不存在拆迁阻碍，拆迁比例最高为1:1，沿街拆迁成本最高的门面房，拆迁户由政府承担。 4. 周边人口购房需求：奇台县为北疆第一大县,面积为1.93万平方公里,辖六镇九乡，驻有农六师奇台中心团场和北塔山牧场,县域内总人口约30万,毗邻两县东为木垒县,西为吉木萨尔县,此二县在奇台县购置物业的数量呈逐年上升态势.迫使奇台县物业开发量逐年攀升,.项目周边三年内开发的住宅物业已基本售罄,现我项目周边有旧城改造拆迁户约960户,.人数约3500人,项目周边无大型住宅商业项目开发,刚性需求明显,随着城镇化建设步伐的加快,促使周边乡,团,镇人口加快进城购房计划,凸显我项目的开发建设的必要性。 5. 主打户型:（按下列描述提取三个主打户型）本项目户型为六种,其中88㎡(两房两厅)满足改善性住房需求,90㎡-110㎡(三室两厅)满足刚需人群需要，110㎡-130㎡（三室两厅双卫）满足高品质生活人群需求。 6. 小区定位:小区定位于中高端综合住宅社区,以中国明末清初建筑风格呈现于世,立足于老城区中心,打造出新标杆,新理想,新梦想的智能化高端物业.在短期内将打破老城区无大型综合高端物业的格局.提高周边居民的物质生活水平.改变居民投资,居住理念势必成为引领奇台县开发大型社区的典范. 7. 销售定价:随着国民消费水平的不断提高,人民迫切需要精神与物质上的改变,奇台县的房价截止2014年12月住宅均价达到3850元/㎡，商业均价达到6500元/㎡，此项目定价建议以低开高走形式销售，住宅价格建议为3500元-4200元之间，商业价格建议为5500元-8000元左右，开盘伊始根据最新的市场调查作出相应的价格浮动以做到利润最大化。 8. 市场经济分析：从市场供求来看，2010年-2013年国家关于抑制部分城市房价过快上涨的政策的延续使得库存量加大，融资贷款方式单一，使得部分地区的开发商减量开发，力求稳妥，但从2014年年初起，新一届政府对商品房开发由政府主导变为市场主导，放宽银根政策，限购政策取消，异地购房默认促使房地产行业的开发逐步走上良性开发的正轨。住宅的刚性需求不断加大，投资热潮不减，商业投资呈现一派繁荣景象。各地的开发住宅物业量不断加大，从开发产品来看，90㎡以下占总开发量的15%，90㎡-110㎡改善性小三房为市场主流产品，占总开发量的70%。120㎡-140㎡占总开发量的15%。多层物业市场接受度较高，小高层，高层，现在为引导性消费，逐步得到消费市场的认可。商业物业根据总开发量的户数进行配额开发，满足整体物业的需求与投资环境的改善。从建筑风格上来讲，老城区多以中式古典与现代建筑风格为主。在开发的过程当中不断引入新的开发理念，建筑外观，节能环保，高智能化为主。从客户购买来看，客户主要来自周边的刚性需求，企事业单位职工，私营企业和周边的乡，团，镇以及邻近县市，他们季节性需求较强，主要消费习惯为扎堆抱团，喜欢有品质，小区有规模，管理完善，立面感强，景观及社区文化氛围浓厚对项目周边的生活配套非常关心，从城市发展来看，奇台作为乌昌支点城市，相对周边其他县城发展较为迅速，依托农业，矿业，旅游业在短短几年内吸引着一大批有实力的大型企业进驻，极大带动了城市人口就业及经济增长的两极。2015年奇台正式挂牌古城市。