浅谈不交物业费的结果
部分业主为何拒绝缴纳物业费呢？经过调查走访，了解到有的业主之所以长期不缴纳物业费是认为物业公司不作为或对其服务不满意，比如维修不到位等；有的业主不缴纳物业费是因为存在开发商遗留问题；还有一些业主“吹毛求疵”，以一些不合理借口长期拒缴物业费，进而导致小区品质下降，“有时候为了催缴物业费，物业工作人员楼上楼下来回奔波，好话说尽，有些业主还是拒不缴纳。长期不交物业费，享受已经交费业主享受的待遇----及蹭吃蹭喝的那种。久而久之，一些交费的业主也加入到欠费队伍中，导致物业公司的服务日益下降，最终不停的减少人员、减少服务、直到停止服务，物业人员讲，不缴费我拿什么来服务，进而损害全体业主的利益。小区最终走向恶性循环，受损的还是业主自己，到那个时候，该小区到声誉就会一落千丈，自己住吧感觉到处脏乱差、味道难闻、电梯坏了、排污坏了、根本无法入住，卖掉吧，提到该小区再便宜根本就没有人要买到局面，就是说“如果因为业主不缴纳物业费，物业公司没有自己存在的价值而解体，小区将变成脏乱差，陷入下一个恶性循环中。”在回访中，多名已交物业费的业主表示，对于一些“老赖”业主，应该出台措施进行严厉整治。“如果允许业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成无法维持正常的物业服务水平，最终损害的是其他正常缴纳物业管理服务费的业主的利益。”业主和物业公司是一种合同关系，物业提供服务，业主就应该交费，动辄以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取。而如果是物业
服务企业违约，业主可以视情况是一般违约还是重大违约，通过合理途径来维护自己的权益。据上门走访来看：有的则是认为物业公司服务不好，因楼上房屋裂痕而导致她家天花漏水，三番几次与物业沟通都无果，最后说了狠话：“啥时候让楼上修好楼板，我啥时候交费”。作为“夹心层”的物业始终无法协调楼上邻居的维修工作。其实物业为此事只能积极协调，不行可以去法院对楼上装修造成对漏水问题起诉楼上．现在好了，全推到物业头上了．这样的事情就是警察也无法直接搞定。何况物业也不是警察，没有强制执行权。
现在好了，江苏物业法新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并出台了几条约束性规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这意味着房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。这条规定彻底掐灭了房产过户时少数人趁机赖掉物业费的想法。另外，新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。这一条有两个新意，一是明确了法律赋予物业收费员上门催交物业费的职能；二是明确规定可在小区内公示“欠费业主”名单。
在部分业主的观念中，因为迁怒于物业公司服务的不周，拒绝支付物业费，似乎还很占理。曾经服务于颐景园小区的物业公司，就碰到了部分业主拒缴物业费的情况。比如：南京某小区物业目前已经撤出，仍有30%的业主未按物业服务合同支付物业费。该公司曾向
法院起诉20余户业主未支付物业费。该公司人士说，“业主拖欠物业费是不应该的，因为公司已经提供了服务。法院也判决了物业胜诉。”小区业主已经支付的比例为75%。物业告诉记者，物业付出了劳动，绝大部分业主是能够及时支付物业费的。也有个别业主因为对物业的部分工作不满意而推迟缴物业费，这就需要我们积极做工作。但是，我们的工作做得再到位，也难免有疏漏，“比如东西失窃，连戒备森严的银行金库都不能完全防盗，你不好全怪物业的。要是因此拒缴物业费，是没道理的。”业主无正当理由，不得拒绝缴纳物业费。据介绍，在我市，业主因为拒缴物业费而被告上法庭的情况，一直都有，基本上都是判决物业公司胜诉的。“目前业主对优质优价的概念不强，只要缴了物业费，都要求物业提供业主能想得到的一切服务，这个是自己不懂物业五级三类服务标准是怎么样安排的。”那么业主对物业服务不满意，该如何维权“物业企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的,或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失。”但是，“欠缴物业费”和“物业服务有瑕疵”应该是两桩事情，分开来诉讼。拒缴物业费，损害的是其他业主的利益，在一个小区里，总有人以对物业服务不满意为由，拒缴物业费。这种行为，令其他及时支付物业费的业主不齿。说实话，每天看见那些不缴物业费的还振振有词以各种理由拒缴的人就觉得真恶心。表面上感觉自己大义凛然，是正义勇士，说来说去还是在乎那几个钱。有能耐你把物业费缴了再去说！很多人动动嘴巴，不交钱，要我们这
些交钱的人养着保安和保洁人员伺候他们，凭什么？有的业主认为，应该把物业服务满意度与是否缴纳物业费分开来：反对动不动就拒缴物业费，“业主拒缴物业费，到时候会形成两败俱伤的局面。物业公司亏本经营，退出小区，到头来还是损害业主的利益，这在南京各小区出现这样到状况并非少数。部分业主拒缴物业费，包括以各种理由要少交的要打折的，物业费是经过物价局审批的，物业收费有严格的财务制度，收到的钱是要上交的，也不是在卖菜，多一块少一块的还价，你少交或不交的部分难道需要物业工作人员自己贴钱替你交吗？某种程度上，也是损害了已经缴纳物业费业主的利益。
大家共同的家园，得靠众人去维护。基本的物业费都不愿缴，整天研究怎么样才能不交、少交物业费。当然了许多业主，以前住在自己建的房子，什么费用都不用交，现在搬进小区后，却要交物业费，感觉很不习惯。能拖一天是一天，“业主不交物业费，最终受损的是自己。”物业人员分析，业主享受物业提供的服务，并交纳实际服务的物业费，这本是天经地义的事。如果业主不缴费，物业公司的管理将难以为继，最终只有关门一途。届时，小区管理将陷入瘫痪状态，垃圾无人清，电梯坏了没人管。试想一下，一个小区如果没有物业管理，首先，小区晚上灯光一片漆黑，停水停电、电梯瘫痪、监控瘫痪、水泵瘫痪、建筑垃圾和生活垃圾长期随意堆放，乱糟糟根本就无法入住，这个小区的房子没有人敢买、没有人敢租。许多安置房小区的业主大多手上持有数套房子，因为不交几百几千元的物业费，最终导致房子贬值，损失的将是成千上万元，甚至更多。
浅谈不交物业费的结果 部分业主为何拒绝缴纳物业费呢？经过调查走访，了解到有的业主之所以长期不缴纳物业费是认为物业公司不作为或对其服务不满意，比如维修不到位等；有的业主不缴纳物业费是因为存在开发商遗留问题；还有一些业主“吹毛求疵”，以一些不合理借口长期拒缴物业费，进而导致小区品质下降，“有时候为了催缴物业费，物业工作人员楼上楼下来回奔波，好话说尽，有些业主还是拒不缴纳。长期不交物业费，享受已经交费业主享受的待遇 ----------- 及蹭吃蹭喝的那种。久而久之，一些交费的业主也加入到欠费队伍中，导致物业公司的服务日益下降，最终不停的减少人员、减少服务、直到停止服务，物业人员讲，不缴费我拿什么来服务，进而损害全体业主的利益。小区最终走向恶性循环，受损的还是业主自己，到那个时候，该小区到声誉就会一落千丈，自己住吧感觉到处脏乱差、味道难闻、电梯坏了、排污坏了、根本无法入住，卖掉吧，提到该小区再便宜根本就没有人要买到局面，就是说“如果因为业主不缴纳物业费，物业公司没有自己存在的价值而解体，小区将变成脏乱差，陷入下一个恶性循环中。” 在回访中，多名已交物业费的业主表示，对于一些“老赖”业主，应该出台措施进行严厉整治。“如果允许业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成无法维持正常的物业服务水平，最终损害的是其他正常缴纳物业管理服务费的业主的利益。”业主和物业公司是一种合同关系，物业提供服务，业主就应该交费，动辄以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取。而如果是物业服务企业违约，业主
可以视情况是一般违约还是重大违约，通过合理途径来维护自己的权益。据上门走访来看：有的则是认为物业公司服务不好，因楼上房屋裂痕而导致她家天花漏水，三番几次与物业沟通都无果，最后说了狠话：“啥时候让楼上修好楼板，我啥时候交费”。作为“夹心层”的物业始终无法协调楼上邻居的维修工作。其实物业为此事只能积极协调，不行可以去法院对楼上装修造成对漏水问题起诉楼上.现在好了，全推到物业头上了.这样的事情就是警察也无法直接搞定。何况物业也不是警察，没有强制执行权。 现在好了，江苏物业法新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并出台了几条约束性规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这意味着房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。这条规定彻底掐灭了房产过户时少数人趁机赖掉物业费的想法。另外，新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。这一条有两个新意，一是明确了法律赋予物业收费员上门催交物业费的职能；二是明确规定可在小区内公示“欠费业主”名单。 在部分业主的观念中，因为迁怒于物业公司服务的不周，拒绝支付物业费，似乎还很占理。曾经服务于颐景园小区的物业公司，就碰到了部分业主拒缴物业费的情况。比如：南京某小区物业目前已经撤出，仍有30%的业主未按物业服务合同支付物业费。该公司曾向
物业费催收整改措施 篇一：拒交物业费的案例 物业管理服务费小知识 一、业主能通过拒交物业费维权吗？ 物业服务不到位，业主可以通过拒交物业费维权吗？根据相关规定，业主应按物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业费。业主违反物业服务合同，逾期不交物业费，业主委员会应督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业公司可依法追缴。 那么如果物业公司服务不到位，业主要如何讨个公道呢？首先，业主可以向小区业主委员会反映，纠正物业公司的服务。也可以向辖区物业管理行政主管部门投诉，相关部门会对投诉进行查处，情况属实，会责令物业公司限期整改。如果物业公司拒不整改，该小区业主大会有权根据物业管理条例，重新选聘新的物业公司。同时，市主管部门将依据物业管理企业资质管理有关规定对该物业公司进行处理。 二、物业费收多少取决什么？ 根据国家相关规定，物业服务成本定价的原则是：物业服务直接相关或间接相关的费用，并与物业服务内容和服务标准相对应。 物业服务定价成本包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。
物业服务定价成本，不包括保修期内应由建设单位支付的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修、更新和改造费。 【温馨提醒】 这些原因不交物业费法律不支持 一：没入住就不交物业费 二：未签物业合同不交物业费 三：对物业服务不满意不交物业费 四：对社区大环境不满意不交物业费 五：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费 六：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费 ●不满物业服务 在本市部分小区，业主因不满物业服务而拒交物业费，而这不仅让物业公司难受，其实业主自己也很无奈。市民李女士说，她家的小区已建成10余年，一直由一家物业公司服务，其中有很多不尽如人意的地方，比如房屋漏雨透寒没人管、小区道路不平没人修、高的楼层一个星期也没有人保洁等。对此，业主们多次反映，但物业公司始终没有解决。有些业主想炒掉物业公司，可是业主之间意见又不统一，业主委员会形同虚设。小区业主也曾找过主管部门，随后物业公司做了些表面工作，并没有实质性改善。于是，部分房子漏雨的业主选择拒交物业费，而物业公司也因此到法院起诉他们。拒交物业费，非但没有解决业主和物业公司之间的矛盾，反而越来越激化。
浅谈业主拒交物业费的几种情形及应对措施 拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。 解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。 粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况： 1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费； 2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费； 3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费； 4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费； 5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。 处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法： 一、因工程问题拒交的应对方法和措施：从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业
物业费拖欠被起诉滞纳金该怎么判决！ 在我国的起步时间不长，随着该行业的迅猛发展，物业管理纠纷近几年也呈上升趋势，纠纷的主体涉及到物业公司、业主及等。诉讼争议包括了业主物业费拖欠、供暖费，物业公司不履行职责致使业主人身、财产受损，业主委员会与物业公司争夺物业管理权等多方面。其中，业主拖欠物业费、供暖费的案件占据了大部分，也基本成为每个物业公司面临的不可避免的难题。该类纠纷的出现，一方面反映了当事人权利意识的提高，但另一方面也反映出当事人在处理法律纠纷中存在着一些错误的理解或做法。下面为大家详细介绍：物业费拖欠被起诉滞纳金该怎么判决！ 物业费拖欠被起诉滞纳金该怎么判决！ 《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已。 业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时，
根据最高人民法院对民间信贷最高利息的规定，消费者违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。 《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额。 物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位，如何催缴拖欠的物业费，是每个物业服务公司必须面对的重要课题。 (一)要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。
华成嘉园位于南昌市江大南路55号，由于对物业服务不满，业主与物业公司之间屡屡发生矛盾，并拒绝支付物业费。面对拒绝交费的业主，先后有两家物业公司在物业委托合同期满前就单方面撤离小区。与此对应的，是该小区屡被中断的物业服务窘境。 对此，律师认为业主委员会有权解聘物业公司，物业公司单方面撤离小区属违约行为。为了追讨物业费，提前撤离的物业公司将3名拒交物业费的业主委员会委员告上法庭。记者了解到，目前此案已被南昌市青山湖区法院受理。 业主不满物业拒交物业费 2009年9月，华成嘉园迎来了他的第一批业主，当时向小区提供物业服务的是南昌市华嘉物业管理有限公司。 “对于华嘉物业的服务，我们很不满意。”多名业主抱怨称，物业公司存在乱收费问题。以物业费为例，根据规定，一年内未入住的业主，按物业管理公共服务标准的50%交纳，但华嘉物业却要求全体业主支付全年的物业服务费用。 “尽管如此，我们还是多付了物业费。但华嘉物业的服务态度差，小区内经常是杂草丛生、垃圾成堆，失窃案屡有发生。”今年6月，业主裴女士家中被盗，万余元现金、4部手机等财物不翼而飞。据悉，这是该小区多起失窃案中损失最为严重的一起。 为了表达对华嘉物业服务质量的不满，小区业主们拒交物业费，并于6月20日自发组织了业主大会。经过商议，业主们决定成立业主委员会，并选举了8名委员及6名楼栋长。他们的目标是更换物业服务公司。 新世达物业“新瓶装旧酒” 7月初，裴女士家中到访了一位特殊的客人。此人自称是南昌新世达物业管理有限公司总经理胡清华，他询问业主拒交物业费的情况，并表示华嘉物业已撤离，新世达物业接管华成嘉园物业服务。 听说换了新的物业公司，业主们很开心，但业主们很快发现，原先华嘉物业的保安、保洁、电工，甚至和业主发生口角的管理人员，仍在小区内出没，只是变成了新世达物业的工作人员。 “开发商的员工在小区内吵闹、随地小便，物业不管；有的业主与保安发生争执，还遭到殴打。”据小区业主反映，新世达物业进驻后，之前的问题并没有得到改善，物业服务水平仍然糟糕。对此，绝大部分业主继续拒交物业费。 9月1日，华成嘉园业主委员会成立，业主代表们开始着手选聘新的物业公司进驻小区。这直接引发了业主委员会和新世达物业之间的矛盾。
“业主以未享受或者无需接受物业服务为由”拒交 物业费的仍需交费 2013年9月广西某小区业主赵某，因拖欠物业费，被该小区所属的物业公司告上法庭。日前，经法院经审理查明，认为双方形成物业服务合同关系，赵某拖欠物业费属于违约。 审理过程中，被告赵某称未享受过物业服务，也无需接受物业服务故其不应缴纳物业费。针对被告的辩解，主审法官结合物业管理条例等相关法律规定向被告释疑解答。因被告所在小区的开发商同物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主同样具有约束力，根据该合同规定，被告所住房屋属于原告物业服务范围；且被告水、电等设施均在原告所服务小区内，原告每年定期维护水、电、等设施及处理污水排放，被告已享受到了原告的物业服务，所以被告应该缴纳物业费。 经过法官释法答疑，被告意识到原告一直履行着物业服务，自己应当缴纳物业费，于是主动同原告握手言和，并当庭缴纳了欠缴的物业费二万余元。原告撤回起诉，本案圆满审结。 业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题，它直接影响到物业公司的运转，造成物业公司服务质量下降，间接损害更多业主的利益。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 物业公司-行政部-祝贺-原创
物业常见纠纷案例解析 常见纠纷案例 因房屋空置拒交物业费 某业主称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，因此不交物业费。 律师解释说，物业服务具有公共性,它的价值在于满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升。从这个意义上说,即使业主没有使用房屋,但不影响物业公司对整个小区提供的服务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 开发商遗留问题拒交物业费 某业主因其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道存在渗水情况，房屋存在质量问题而拒交物业费。 律师解释说，房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复。房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷属不同的法律关系，如该业主确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。作为业主，不因以此作为拒交物业费的理由。 车在小区被盗，物业有责吗? “车在家门口被盗了，是不是该找物业赔?”
律师解释说，业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。 比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效;或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。 首层住户要承担电梯费吗? “住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧?” 律师解答说，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。 公共区域照明费如何分摊? “我住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊?” 律师解释说，住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。 物业常见纠纷类型 一、物业管理费纠纷 1、以物业服务质量(保洁、绿化等)不合格为由，拒交物业费; 2、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费; 3、以物业公司收费不实，拒交物业费; 4、以人身、财产受到损失，拒交物业费;
物业纠纷典型案例分析 典型案例 楼房有电梯却不开 小区业主起诉物业 陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开通。于是，陈某告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请求。 【法官释法】 所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法
规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一。因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。 B “房屋存在质量问题” 业主能否拒交物业费 2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用，共计2487.24元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。 蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题，但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题，他立即支付物业管理费。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费。 【法官释法】 物业公司依合同履行物业服务后，作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠
物业费催缴话术整理 情形一：跟风不交 案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。 话术：业主跟风不交物业费，实际上是损害了其他已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平，业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。后期第一批起诉的一定会是恶意欠费的业主。 情形二：房屋漏水 案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。 话术：房屋漏水分为两种情况： 一、外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施。 另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。） 二、室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。 不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。 情形三：电梯故障 案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。 话术：电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。 情形四：车辆被盗 案例：刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。 话术：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位管理费，物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。 情形五：家里被盗 案例:王百万先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。 话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照《物业服
案例1：王先生从2001年入住小区后，按照每平方米0.5元的标准向该小区物管公司缴纳了2002年6月1日至2003年8月31日物业管理费后，再未缴纳物业管理费。和王先生一样不交物业费的业主还有很多，由于小区大部分业主未缴纳物业管理费，该物管公司不得不于2007年9月7日撤离小区，不再对此进行物业管理。2007年8月30日，物业公司在小区张贴通知将此事告知了业主，随后将拖欠物管费的王先生等业主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管费和滞纳金。 ??? 王先生居住的房屋面积有119.28平方米，从2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物业管理费2862元。 ??? 审理天心区法院一审认为，该物管公司为王先生进行物业管理，在其居住小区内配备保安，提供了卫生管理、绿化养护、花园楼宇及其配套设施的日常管理、维修保养等各种服务，并为其代收代交水费，王先生也向该物业管理公司缴纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理关系，故王先生应交纳物业服务费用。??? 至于物管公司要求王先生支付拖欠物业管理费的滞纳金，起算时间应从2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤离小区后计算。法院作出一审判决：王先生在判决发生法律效力后10日内支付物管公司拖欠的物业管理费2862元及滞纳金（滞纳金的起算时间从2007年9月1日起至实际给付之日，按每日万分之二点一的标准计算）。 ??? 王先生不服一审判决向长沙市中院上诉。“王先生称物管公司提供的物业服务质量与收费标准不符，应通过协商等其他途径解决，不能以此作为交纳物业管理费的抗辩理由。”长沙中院经审理认为，原审法院判决从2007年9月1日起计算滞纳金符合法律规定，长沙中院驳回了王先生的上诉，维持原判。 ??? 说法在本市的不少小区，对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已成为业主维权的首选武器。但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管公司只要告上法院，业主大多败诉。 “业主拒交管理费来对抗物管的做法胜率很小。”湖南万和联合律师事务所律师李志员表示，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公
致不交物业费业主的一封信 尊敬的不缴物业费业主： 您好!自我公司接管以来，物业费的收缴一直是难度较大，物业费收缴难几乎是我公司司面临的最头疼问题，至于部分业主拒缴物业费的理由，也是五花八门，站在自己的立场上，每个人都振振有词，认为自己的决定没错。 一、开发遗留型 1.下雨天，地下车库、墙角渗水的现象； 2.房屋墙面、门窗有缝隙。 到物业那里反映了几次未能解决，就气不过，并以此拒交物业费。 物业回复：由于外墙渗水属于房屋质量问题，并非物业公司负责维修，根据国家规定外墙质保期为5年，我公司已多次积极联系督促开发商来维修，同时也与开发商积极协调维修方案，开发商也多次安排施工单位过来处理遗留问题。（备注：有时候根本是建筑设计上的缺陷，属于‘硬伤’，并不是想改就能改的，物业只能负责代表业主与开发单位联系，并不承担维修甚至改造责任，可碰到这样的问题，为何业主不理解？）只要是我们物业工作范围内的绝不会推迟，同时也希望业主多提宝贵建议，促使我们更好的为业主服务。 二、矛盾纠纷型 这类情况多是因为一些安全防范问题引发的，如业主因私家车在小区内被划伤，电动车、自行车被偷，水、电费分摊不合理等部分业主将这些事件归罪于小区物管失职，于是以拒交物业费为手段，要求物业公司进行赔偿。 物业回复：物业费构成中不包括治安费。作为物业服务机构，对小区物业管理范围履行了其职责，作为业主接受了服务，就应该按时缴纳服务费用。 物业管理费的构成包括几个方面：1.管理服务人员工资、2.小区共用部位的水电费、3.电视监控维保费，4.电梯设备的日常维护，年检费，5.消防水泵维保费，6.小区共用设施的日常维修材料费,7.日常垃圾清运费；8.院内化粪池清理费9.卫生清洁物料费，10..绿化养护费，11，小区公用设备运行能耗费…… 三、攀比作祟型 有些业主有攀比心理，如果一个单元里有一户不缴物业费，整个单元都不缴。都有自己的理由，别人不缴物业费照样享受服务，我们要是缴纳，不就吃亏了吗？甚至业主看到小区里有人不缴物业费，就会直接跑到物业办公室说自己也不缴了，别人啥时候都缴了自己才缴。 物业回复：花那么多钱买了房子，却因为种种原因没有得到满意的环境，业主当然觉得很委屈，于是就通过拒交物业费的方式进行抗议、表达不满。然而往往事与愿违，进入恶性循环：部分业主
（物业管理）对物业费纠纷案件的几点认识
对物业费纠纷案件的几点认识 近年来物业服务企业和业主之间的矛盾日显突出，该领域纠纷大量产生，因此诉讼案件也随之产生。市人民法院受理物业纠纷案件逐年增长。统计数据显示，2006年以前没有出现此类纠纷。2006年3起，为物业服务企业诉业主，其中2起判决，1起撤诉。2007年6起，为物业服务企业诉业主，6起判决。2008年共46起，为物业服务企业诉业主，其中28起撤诉，16起判决，2起调解。所有涉诉案件均是物业服务企业起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。能够说，当前物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。 物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又和物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务X公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;壹些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷壹旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这壹问题的关注具有现实意义。当前，我
【物业费调价案例】 ● 交流沟通—— 菊园小区物业服务费成功上调 菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。2007年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。 自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到2010年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。 一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。 二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。 三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。 经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。????????????????????? （上房物业） ● 坦诚理解—— 虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调 虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于2001年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。 景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。 经过民主表决, 2011年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，2011年4月至2012年3月的补贴金额约为1.9万元。 本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展： ——对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。 ——虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业“贴心服务、舒适生活”的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。 ——物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。 ——成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。 ——与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。 此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。 （景瑞物业）
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒
（物业管理）典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 关联法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主于物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第壹百零七条： 当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识壹：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实和物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了壹定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的. 常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费 按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会仍是业主委员会，
不交物业费的25条理由原来都不成立 物业费问题一直是广大业主的很关心的问题，当问及很多业主为何拒缴物业费时，得到的却是各种各样的答案——有的业主因房屋质量问题不交物业费，有的业主因邻居将房屋出租而不交物业费，还有的业主会因物业叫出租车不及时而拒交物业费…… 业主可用种种理由拒交物业费，可一些物业公司也有“整治”不交物业费业主的“高招”——泡泡糖、牙签堵锁眼，划伤车身和给车胎放气，断水、断电、断气和停暖气，还有的业主遭遇过大堆垃圾堆门…… 以下共总结出25条拒交物业费的理由。如果您看了一些业主不交物业费的理由，可能会发笑，甚至会认为有些理由是无稽之谈。很多“理由”都与物业无关，这样的“理由”能占到70%-80%。下面就分别看看： 这些与物业无关 1、业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。 2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。 3.邻居出租房屋，感觉不安全。今年年初，某小区8栋，有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。 4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业委会和相关执法部门，就没有责任了。
5.小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家禽，影响其他业主。此情况，物业公司只能报给有关部门。 6.小区地面车位不合业主心意。在长春市很多小区内，停车位都是很有限的，占不到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。 7.配套设施不完善。去年冬天，某小区物业公司因部分业主不交费问题，与业委会进行了多次磋商。其中，有一些业主是因小区无健身路径而拒交物业费。其实，这也属于开发商建设时的遗留问题，与物业无关，但物业公司还是尽量去协调，希望能够解决。 8.暖气不热。此事真的与物业无关。 9.滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。 10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。 11.前楼接层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和行政执法部门解决。 12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。 13.未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。 14.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修。与物业无关。 15.因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。与物业无关。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 物业服务合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
2010年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至2010年4月30日的物业费总计人民币30452.85元，并支付违约金人民币119378.37 元。 原告诉称： 被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001 年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。 被告王某辩称： 1、原告在2000年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。 2、原告所主张的2001年9月1日至2007年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。 3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，依据《合同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的 物业管理费用。 4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然《物业管理协 议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起 至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远
物业费催收整改措施 （文章一）：拒交物业费的案例物业管理服务费小知识 （一）、业主能通过拒交物业费维权吗？物业服务不到位，业主可以通过拒交物业费维权吗？根据相关规定，业主应按物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业费。业主违反物业服务合同，逾期不交物业费，业主委员会应督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业公司可依法追缴。那么如果物业公司服务不到位，业主要如何讨个公道呢？首先，业主可以向小区业主委员会反映，纠正物业公司的服务。也可以向辖区物业管理行政主管部门投诉，相关部门会对投诉进行查处，情况属实，会责令物业公司限期整改。如果物业公司拒不整改，该小区业主大会有权根据物业管理条例，重新选聘新的物业公司。同时，市主管部门将依据物业管理企业资质管理有关规定对该物业公司进行处理。（二）、物业费收多少取决什么？根据国家相关规定，物业服务成本定价的原则是：物业服务直接相关或间接相关的费用，并与物业服务内容和服务标准相对应。物业服务定价成本包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业服务定价成本，不包括保修期内应由建设单位支付的维修费、应由住宅专项维修资金
支出的维修、更新和改造费。【温馨提醒】这些原因不交物业费法律不支持一：没入住就不交物业费二：未签物业合同不交物业费三：对物业服务不满意不交物业费四：对社区大环境不满意不交物业费五：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费六：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费●不满物业服务在本市部分小区，业主因不满物业服务而拒交物业费，而这不仅让物业公司难受，其实业主自己也很无奈。市民李女士说，她家的小区已建成10余年，一直由一家物业公司服务，其中有很多不尽如人意的地方，比如房屋漏雨透寒没人管、小区道路不平没人修、高的楼层一个星期也没有人保洁等。对此，业主们多次反映，但物业公司始终没有解决。有些业主想炒掉物业公司，可是业主之间意见又不统一，业主委员会形同虚设。小区业主也曾找过主管部门，随后物业公司做了些表面工作，并没有实质性改善。于是，部分房子漏雨的业主选择拒交物业费，而物业公司也因此到法院起诉他们。拒交物业费，非但没有解决业主和物业公司之间的矛盾，反而越来越激化。黄氏物业提醒：如果物业提供的服务不到位，业主可以与物业进行协商，协商不成可向相关部门反映，由相关部门对物业公司进行处理。但业主用拖欠、拒交物业费的方法是不可取的。●房子买后一直没居住两年前，陈女士在中山区某小区给儿子买了房子。房子买后一直没人居住，就闲置在那。但每年3000多元的物业费却让陈女士感觉交得有点冤枉，“物业费中的电梯费、垃圾处理费，物业应该减免吧？我不在那儿住，为什么要交物业费呢？”陈女士说，她已经拖欠一年的物业费了，物业公司却告诉