【北美购房网】干货|德勤发布《2017中国企业海外投资指南》
2015年中国实现直接投资项下的资本净输出,成为全球第二大对外投资国。2016年中国对外投资水平再创新高,全年对外非金融类直接投资累计达到1701.1亿美元,同比增长44.1%。覆盖全球164个国家和地区的7,961家境外企业。并购是中国企业海外投资的主要形式。
在国家“一带一路”倡议的推动下,中国企业对“一带一路”沿线国家的投资表现活跃。2016年全年,中国对“一带一路”沿线国家直接投资达145.3亿美元,新签对外承包工程项目合同8158份,新签合同额1260.3亿美元,同比增长36%。主要流向新加坡、印尼、泰国、马来西亚、越南、菲律宾等国家地区,投资的主要方向是金属和能源开采和制造业、基础设施如电力和建筑业,还有橡胶制品。增长最快的则是南亚地区的印度和巴基斯坦,主要投资到基础设施建设、信息通讯技术、软件设计开发、金属开采和制造等行业。
中国企业走出去的模式正在逐步由产品走出去,企业走出去转向产业集群走出去,以降低投资风险和成本、规避贸易摩擦、并且在没有形成产业集群效益的国家获得先发优势。
随着互联网科技的快速发展和渗透,新的商业模式不断产生,传统行业积极通过技术和管理创新转型升级,新经济为中国注入新的增长动能。在此背景下,以购买先进技术、成熟品牌和渠道为主要目的,中国企业“走出去”意愿强烈,探索发达国家市场的“价值洼地”。
2017年中国企业海外投资仍然有旺盛的需求,但是人民币持续贬值随而引发的资本外流激增的态势,在短期内将面临资本外流收紧管控。我们预计未来大宗交易量将有显著下滑,跨行业并购将趋于谨慎,且部分非战略性行业如房地产、酒店、娱乐类领域的投资也将受到一定程度的影响。
尽管如此,从长期来看中国企业海外投资趋势不可逆转。我们预计2017年中国企业海外投资将呈现以下趋势:
“一带一路”国家倡议驱动的海外投资仍然保持旺盛势头。中国制造业在全球建立产业园区的步伐继续加快。
相较于财务投资,战略投资仍然被鼓励,与主业密切相关的,以技术和供应链为主要标的的并购将保持快速发展。
智能制造、数字经济和消费升级相关的并购将成为2017年的海外并购亮点。
—西欧和北美仍然是中国企业海外并购最重要的目标国。
—亚洲区域内经济往来将更为密切,中国对于东南亚的直接投资和并购都会持续增加。
2016年以来,频繁爆发的“黑天鹅”事件不是全球化的终结或逆转,而是全球化的新进程,在新的征途中,中国会从过去较为被动地参与全球价值链分工变为更加积极主动地参与价值链重塑。重“质”而非重“速”的发展理念进一步主导未来的经济发展,引领全球化新进程。
下面,就全球主要国家的优惠政策及税收体制进行介绍。
欧洲
1、法国税收优惠及税收体系
法国中央政府的投资鼓励措施具有普遍性,无论企业设在法国哪个地区,只要符合政策规定均可享受优惠。
最重要的是研发税务抵偿机制(CIR)。除此之外法国政府还设立了其他税收鼓励政策,包括家庭税收抵免、影视和多媒体税收抵免、电视游戏行业税收抵免、高成长型中小企业
税收减免、鼓励可持续发展和保护环境的税收优惠、对新创办企业的税收减免和鼓励创新型企业的税收优惠等。此外还有其他配套优惠政策。地方政府另外还实施一系列相应措施,主要包括法国政府对于在“优先发展地区”的投资活动提供优惠政策待遇。
法国税收制度以方便企业投资、区域发展和国际发展为宗旨;同时,通过对不同利益集团区别对待,充分体现法国税收制度公平性。法国与100多个国家签订税收协定,并保护投资者以避免重复缴纳税金。
法国税收制度十分完善,是西方国家税收体系的典型代表。1959年税制改革前,法国采取属地税制,而后改成综合所得税制。法国政府给予一系列原则设立、运转和改革税制制度。其基本原则包括:法制原则、公立原则、平等原则和富者多交、贫者少交原则。税种大致可分为收入所得税、消费税、资本税和地方税。
2、德国税务架构考虑因素
降低德国预扣税的普遍做法是通过控股公司转移。通常可以选择一个欧盟国家,利用《欧盟母子公司指令》将股息预扣税降至为零。但这需要满足两个条件:该控股公司拥有一些经营实体,以达到德国法律规定的前提条件。另外,该控股公司的所在地不对股息流征税。假如不能在另一个理想地成立经营实体,可以通过合伙企业形式(有限及两合公司)进行直接投资。
这是德国中型市场(中小型企业)普遍采用的公司形式。在德国,一家合伙企业通常需要承担与经营公司(有限公司)相当的税负。但是将资金汇回本国不算做股息,因此不用缴纳股息预扣税。汇返本国资金在香港通常无需交税。然而,要将资金汇回中国大陆,则需要考虑其境外税额抵免政策。在中国大陆,可抵免境外税额至多只能申请到第三层外国企业。因此,从中国大陆终极股东的角度看,扁平结构更为理想。
另一个降低实行税率的方法是通过债务融资进行德国投资。为此,需注意德国的利息限制规定。支付利息通常无需缴纳预扣税,且德国与香港(非中国大陆)之间存在巨大的税收套利,因此应当利用债务融资能力。
在收购(或成立)多个法律实体时,应考虑采用合并纳税,以整合所有实体的税务结果。
3、英国优惠政策及税收制度
英国提供大量税收刺激政策。研发支出可加倍抵扣应税收入;“专利盒”税收制度,对企业实施专利商业活动所获利润征收10%的税率,使企业保留因专利所生成的大部分收入,实现利润最大化;对创新产业有一些列税收刺激政策;在24个企业区的设立了税收鼓励政策;某些节能资源的支出在并购当年可享100%的税额扣减;年度投资补贴计划(AIA)也提供了税
收优惠政策。
英国政府致力于保持低税率制度,以加强对外国投资者的吸引力。在英国,税收分为中央税和地方税两个层次:中央税系指个人所得税、企业所得税、增值税、国民保险和燃油税;地方税主要指房产税。
4、意大利税收优惠及税收体系
意大利为企业投资于增资提供了广泛的优惠政策,针对商业活动的主要需求,体现特定目标。为缓解能源对外依存度,促进可再生能源发展,给予上网电价、电价补贴等财政鼓励措施;按欧盟标准划定的特定地区和行业的投资给予补助;对生产活动的鼓励政策;针对研究开发的鼓励政策;整体综合投资项目的优惠;对中小企业的优惠政策。
此外,意大利对南方经济欠发达地区提供优惠政策;出口加工保税区的货物享受零关税待遇。
意大利的税收制度建立在直接税(所得税)和间接税两种税收的基础上。
直接税主要有:个人所得税、公司所得税和工商业地税;间接税主要有:增值税、注册税、城市房地产税和地籍税。意大利对本国居民和企业实行属人税制。对于纳税而言,一般认定为本国企业的有:股份公司、有限责任公司和股份有限公司。
非居民主体仅对在意大利境内产生的收入承担纳税义务。对企业收入而言,必要的前提是必须在意大利设有常设机构。
5、荷兰优惠政策及税收体系
荷兰政府及欧盟为了鼓励创业、促进企业创新、发展节能环保产业,出台了多项鼓励措施,符合条件的外资企业可享受。
对中小企业及创业的鼓励政策有:税收支持,包括研发税收抵免项目、增值税减免和小规模投资补助等;中小企业信贷支持,如信用贷款、风险投资担保和企业贷款担保等;企业行动计划,在融资、研发创新、税收及对外拓展方面给予初创企业和中小企业全方位支持。此外还有鼓励企业出口及对外投资的金融支持、节能环保方面的税收减免及补贴、研发和创新方面的税收优惠等。
荷兰实行中央和地方两级课税制度,采用以所得税和流转税为“双主体”的复合税制结构,个人所得税、公司所得税、增值税和消费税等税种在税制结构中居重要地位,与其他直接税和间接税一起,共同组成荷兰税制体系。
总体来讲荷兰实行的是属人税制,即居民纳税人应对其全球收入承担纳税义务,非居民纳税人仅就来源于荷兰的收入纳税。然后是否实际征税往往由税收协定来决定。
北美洲
6、美国外商投资优惠政策及税收体系
美国对外商投资政策为带鼓励性质的中立政策。美国通常欢迎外商投资,针对国内外企业的新投资和扩张,联邦法律并无总体规定。联邦层面的投资激励措施包括税收优惠、资金支持、信息服务和技术协助等,主要涉及清洁能源及相关产业。
近年来,州和地方政府外资政策在美国整个外资政策中所占分量提高,已成为外国投资者对美投资所考虑的决定因素,主要鼓励措施有大量针对特殊情况的税收减免(包括研发活动),各种暂时费用条款来加速折旧抵扣以及发行工业债券、提高基础设施水平和提供特殊服务等。
美国现行税法是世界上最复杂的税法体系之一。所得税兼有“属地管理”和“属人管理”两种体制。美国联邦所得税为世界最高之一,许多州和地方也向企业征收所得税,因此公司的实际有效税率(ETR)以及其现金税率可能差异很大,不仅取决于司法管辖区,还取决于投资时所选择的税制结构。除此之外,在美经营还涉及其他税项,如销售税和使用税、地方财产税以及向美国公民和外国公民征收的个人所得税。
7、加拿大税收优惠及税收体系
加拿大的企业税收优惠通常是将正常的企业税率调低,以促进企业发展。加拿大联邦政府为企业提供“实行小型企业税率”,降低小型企业的联邦公司所得税税率。
加拿大人控股的私人公司在科学研究与试验发展方面的合格支出享有高达35%的可退还投资税收抵免(不超过当年支出限度)。不符合可退还投资税收资格的公司则可申请15%的不退还投资税收抵免额。加拿大各省也设有相应的研发税收优惠政策。
联邦政府和各省政府还为不同形式的传媒及环境改善设有范围广泛的税收鼓励政策。加拿大还为企业设立各种其他税收优惠。根据经营所在省/地区,制造和加工企业可以申请相应的省/地区税务减免。加拿大人控股的私人企业非税务居民的全资子公司享有更多种类的减税优惠。
加拿大税收实行联邦、省和地方三级课税制度,联邦和省各有相对独立的税收立法权,地方的税收由省赋予。由于实行非中央集权制,各省税收政策具有灵活性,各省的税种、征收方式、均衡税负等都有一定的自主权,但省级税收立法权不得有悖于联邦税收立法权。
加拿大现行的主要税种有个人所得税及附加税、公司所得税及附加税、社会保障税、商品与劳务税、消费税、关税、特别倾销税、资源税、土地和财产税、资本税等。联邦一级税收以个人所得税为主,辅之以社会保障税与商品劳务税;省级税收以个人所得税和劳务税为主,辅之以社会保障税;地方税以财产税为主。
大洋洲
8、澳大利亚优惠政策及税收体系
澳大利亚政府为重大项目提供相关资料、建议和支持、协助办理必要的政府审批手续等,还可提供可行性研究资助;特别重大的项目可向联邦政府推荐,争取获得包括资金扶持、税收减让和基础设施服务等鼓励措施。鼓励建立地区总部的优惠包括部分搬迁费用可从税收中扣除,抵扣期为获得第一笔收入的前后各12个月。
公司用于符合规定的研发支出,如果所在集团年营业收入小于2千万澳元,公司可获得可退税的43.5%的税收抵免;或者其他情况下,公司可获得不可退税的38.5%的税收抵免。上述税收抵免的研发支出总限额为1亿澳元。超过该总限额的研发支出的税收抵免按公司税率。
对边远地区的居民和雇主给予一定程度的税收减让,这其中包括了福利税、所得税的减让。澳北基础设施基金提供优惠的资金扶持。
澳大利亚的税法属于联邦法,由联邦政府财政部负责立法,澳大利亚税务局为征税机构。澳大利亚是一个实行分税制的国家,分为中央税收和地方税收收入,联邦政府主要征收的税包括:个人所得税、公司所得税、商品和劳务税、福利税、法定养老保险、关税、
消费税等;州政府主要征收的税目有:工资税、印花税、土地税以及某些商业买卖的交易税等。澳大利亚的主体税种为直接税。
亚洲
9、日本投资优惠政策及税收体系
日本政府积极致力于吸引外资来日投资。日本经济产业省制定“外国企业招商地区支援项目”,拨付5亿日元专项资金,委托独立行政法人“日本贸易振兴机构”对地方政府的招商引资活动提供支持,包括对招商对象实施调查,邀请外资企业干部赴日考察、派遣专家等费用,每个地区发放专项补贴。
为吸引外国企业对日投资,日本经产省正在研究探讨针对外资企业的优惠政策,包括根据投资额、对象和雇佣人数等在一定期限内减免法人税和所得税,简化技术人员等签证审查的入国手续,同时研究设立一元化促进投资咨询和优惠政策协商的窗口。
此外,日本中央政府就促进对日投资的制度性支持还包括设立对日直接投资综合指导窗口,设置市场开放问题投诉处理机制和鼓励地方政府给外资企业提供优惠政策。
日本对企业法人实行“属地税制”,在日本从事经济活动的法人企业都要就其经济活动中所产生的利润在日本纳税。当日本法人企业包括境外所获利润时,为避免双重征税,制订了境外税额抵扣的规定,在一定范围内,可从日本的应缴税款中扣除境外已缴纳的税款。在日本开展业务的跨国公司,当其获得一定的应税收入时,通过办理源泉课征或申报缴纳手续,计算和缴纳应征税额。
日本针对企业和个人所得征收9种税,包括6种国税和3种地方税。针对流通交易征收4种税,包括2种国税和2种地方税。此外日本海关针对消费和财产的所有、转移等征收其他19种税。
10、印度税收体系
印度税制以宪法为基础,没有议会的授权,政府不能课税。印度实行中央、邦和地方三级课税制度,各级政府课税权明确划分,但税制十分复杂。每年,印度财政部长都会对外公布来年的财政预算,其中包括修订现行直接税法以及间接税法提议。
此外,为避免双重征税,印度与包括中国在内的多个国家签订双边经济协议。纳税人可根据实际情况,自行选择享受可适用的税收协定优惠或依照本国税法纳税。若选择税收协定优惠,则需提供该国税务居留证及其他相关所需信息。
预计2017年7月1日,印度将推行货物和服务增值税新政,取代目前多数货物和服务间接税收,这也将成为印度历史上规模最大的税改之一。
11、新加坡税收优惠及税收体系
新加坡采取的优惠政策主要是为了鼓励投资、出口、增加就业机会、鼓励研发和高薪技术产品的生产以及使整个经济更具有活力的生产经营活动。如对涉及特殊产业和服务(如高科技、高附加值企业)、大型跨国公司、研发机构、区域总部、国际船运以及出口企业等给予一定期限的减免税优惠或资金扶持等。政府推出的各项优惠政策,外资企业基本上可以和本土企业一样享受。主要分为了产业优惠政策、环球贸易补贴、中小企业优惠和创新优惠计划。
新加坡为城市国家,全国实行统一的税收制度。新加坡以“属地原则”征税,任何人(包括公司和个人)只要在新加坡取得,就需要在新加坡纳税。
另外,在新加坡收到的境外赚取的收入也须缴纳所得税,有税务豁免的除外。
新加坡现行的主要税种有:公司所得税、个人所得税、消费税、房产税、印花税等。此外,还有引进外国劳工的新加坡公司征收的劳工税。
12、韩国外国投资优惠政策及税收体系
韩国政府对外商投资的鼓励政策包括给投资经济效益大的外商企业进行补偿,为较国内企业来说投资条件相对不利的外商投资企业减轻费用负担等。主要体现为税收减免,体现在符合条件的外商投资可减免法人税、所得税等国税和购置税、注册税、财产税、综合土地税等地税。其他优惠政策有国有、公有土地租赁费减免,现金支持,雇佣支持,服务支持,设立外商投资区和一系列的区域性支持政策。
此外,对于外国技术人员在韩国国内向韩国人提供服务所得、向享受法人税减免的外资企业提供高薪技术的所得、外资企业的高管工资收入等,可提供所得税优惠。
韩国拥有比较完善的税收制度,透明度较高,执法较严。韩国的赋税主要分为国税和地方税。现行国税14种,地方税11种,其中绝大部分税收收入来自于国税。
国税是为确保中央政府收入而向国民征收的税金,主要由中央政府的行政处——国税厅和关税厅全面负责。国税大致由关税与国内税组成,分为直接税和间接税。
【北美购房网】 亚特兰大最全购房指南,求你千万别上当! 说到美国的亚特兰大,中国人最熟悉什么?是1996年亚特兰大奥运会;还是北美最顶尖大学佐治亚理工或者意大利足球俱乐部? 这里不仅是世界饮料工厂可口可乐的总部,也是全球最先进的CNN总部,更是美国航空巨头达美航空的总部。更重要的是,亚特兰大还是一座非常宜居的城市,这里环境优美,别墅都特别漂亮,而且房价低,亚特兰大房产市场也非常的火爆。
亚特兰大的投资价值常被华裔投资人忽略 据一个研究亚洲问题的权威智囊机构Asia Society 在2016年发布的年度报告中统计:华人在美国房地产投资中,45% 在加州,30%在纽约,15%在波士顿、西雅图、芝加哥,达拉斯等主要城市,剩下的10%在其他各州。而佐治亚州仅占中国人在美国地产投资份额的0.3%。与亚特兰大房地产巨大的优势完全不成比例的这点可怜的投资份额,说明一般中国投资人对亚特兰大太缺乏认识。 实际上,近一两年来纽约和加州一些有眼光的华人已经开始纷纷在亚特兰大置业。 亚特兰大的物业投资竞争力显著 绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样,被公认为美国最宜居的大城市之一。唯一的不同之处是,亚特兰大的房价比加州要便宜太多。
亚特兰大的平均房价与美国整体房价的中间值基本持平,在25万美金左右,与纽约、旧金山等城市相比则是非常之低的。但是,亚特兰大的生活质量之高却直逼纽约、旧金山,而其生活成本之低以及就业机会和发展机遇之多,却又远远高于美国平均值,她的综合优势甚至可以在全美国名列前茅。 亚特兰大房产实际优势 一. 价位低,漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右,即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。 二. 好出租,出租净回报高。因为美国房租相差不大,亚特兰大房价低,所以出租净回报较高。一般在5%到8%,除去养房成本,包括房产税、物业费、保险、经纪公司管理费。 三. 升值潜力大。主要是众多442家世界500强企业,支撑巨大的工作机会,吸引很多人来找工作。较低的商业、生活成本。正是因为此,所以企业多。
目录01. 大西雅图地区简介 02. 大西雅图重点学区介绍 贝尔维尤 Bellevue 默瑟岛 Mercer Island 西雅图市中心 Seattle Downtown 伊瑟阔 Issaquah 雷德蒙德 Redmond 萨马米仕 Sammamish 柯克兰 Kirkland 肯摩尔 Kenmore 03. 大西雅图地区私立学校 04. 美国购房流程 05. 投资案例分析
大西雅图地区介绍 西雅图(Seattle)作为美国西北部最大的港口城市,也是美国太平洋西北部的商业丶文化及先进技术中心,星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。西雅图以其独特的宜居优势,吸引着来自世界各地的投资商来此投资及居住。随着“西雅图不眠夜”,“北京遇上西雅图”等电视电影的热播,大西雅图地区也逐渐被广大华人熟知,逐渐成为人们心目当中的浪漫圣地。 1. 空气质量,气候条件 大西雅图地区毗邻加拿大温哥华,常年气候湿润温和,四季常青,因此西雅图又称“翡翠之城”。因为雨水充沛,树木繁盛使得西雅图地区空气质量PM2.5 均为10左右,因此西雅图地区是美国仅次于旧金山地区的第二宜居城市。 2. 经济基础雄厚 众所周知诸多世界著名公司的总部都设立在西雅图地区,包括波音,微软,亚马逊,星巴克,Nordstrom, Costco, Expedia, Redfin。这样雄厚的经济基础保证了西雅图地区房地产市场的稳健性。2008年华盛顿洲是受到美国经济泡沫冲击最小的洲,大量的就业机会为健康的贷款市场打下了良好的基础,居民买房不难自然促进房产买卖。 3. 西雅图租赁市场价格稳健增长 由于优越的地理位置,温和的气候,以及强劲的经济发展,大西雅图地区在过去50年内人口一直以每年2%左右的速度稳健增长。人口的增长导致对房产需求的增长,特别是租赁市场。房产租赁价格在过去50年中以每年5%的速度增长。 西雅图房地产市场价格自2011年起至2017年上旬已经增长近45%,目前仍处于积极的上升阶段。据美国最大的房地产数据信息网站Zillow预估,这种增长状态会持续到至少2018年,并于2018-2022年逐渐趋于平稳。 4. 其他地区货币贬值,周边房地产市场价格过高 华盛顿洲地处美加边境,邻近温哥华。温哥华是原始华裔富商投资首选,但是目前由于加币持续贬值,导致温哥华房地产价值相对贬值严重,所以很多大温地区投资商已经将目光转移至毗邻的大西雅图地区。另一方面北加洲胜地旧金山因为房地产价格的持续上涨导致诸多移民望而却步,进而选择邻近的全美地二大益居城市西雅图居住。 5. 种族多元化 根据美国2015年人口数据显示,西雅图地区主要居住人种以白人为主,约占总人口比例的65%,其次便是亚太裔居民约占14%,比非洲裔美国人及西班牙裔美国人比例高出许多。西雅图有众多的华人超市,华人社工团体,各大政府部门都提供华语工作人员,这样多元化的生活给华人生活提供很大方便。 6. 优质教育资源 西雅图是华盛顿州中最大的城市,拥有华盛顿州中最为丰富的公立教育资源。华盛顿州的高中升学率为87%,大学升学率为70%,全州拥有1300多所公立小学,教育基础非常稳定,西雅图拥有很多可以让孩子过渡的中英双语的学校(可上到4年级),能帮助孩子顺利融入英文环境。西
【北美购房网】十五张图:旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道 导读 关心旧金山湾区房产的一定想了解:哪些县最贵或最实惠?哪些县增长率高?哪些县最受教育程度最高,收入最高或贫困率低?以及哪些城市的人口在增长?HHause 就为您总结。 摘要 旧金山湾区总体房价升值曲线相同 旧金山湾区各县市房产单价不一 各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高 经济和人口因素对房价的影响 湾区城市和邮编收入排名 就业率&失业率 湾区贫困率&住房负担能力 湾区的高档住宅市场 湾区的人口构成 湾区的凯斯-希勒房价指数 本文涉及的主要数据来自以下各县市: 旧金山San Francisco 马林县Marin County 圣克拉拉县Santa Clara County 阿拉米达县Alameda County 圣马特奥县San Mateo County 纳帕县Napa County 索诺马县Sonoma County 索拉诺县Solano County 旧金山湾区总体房价升值曲线相同
1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图 先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图,升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值,和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平,其他大部分县市已经远远超过以前的高点,创造了新的峰值。
房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等,下文会详细说明,高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。 旧金山湾区各县市房产单价不一 单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓,次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区,单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县,普遍低于$500/平方英尺。
【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说在美国,外国人也能拥有美国的房产权。实际上,外国人和美国人在购房时差别不大。 但是,外国人应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例,而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。 外国人买房流程在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的专业房产经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。 来美买房的基本步骤: 1)须有合法来美的签证; 2)选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓); 3)选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;4)填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序; 5)一旦出价合同书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方; 6)公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作;
7)即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿; 8)如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户(closing),如果检查结果不满意,买方要求卖方维修,则双方在卖方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果卖方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方; 9)买方在过户(closing)之前购买房屋保险; 10)按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支付至公证托管公司帐户),卖方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料; 11)过户(closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。
【北美购房网】 美国的租房体系介绍及中美租房对比 不同于中国租赁市场的不成熟,美国具有较完善的租房体系和法律法规,许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理。租客在与出租办公室签订合同后,权利会受到充分保护,不会突然被房东赶走。 更为重要的是,美国真正做到了“租售同权”,美国的基础教育,遵循的是划片入学原则,全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权,而是实际居住。也就是说,入学的标准不是房産证,而是真实居住在这里的证明。所以,美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因爲如此,面对高高在上的房价,很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示,2014年,美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时,大城市的租房市场也得到了充分发展,纽约的整体租房率达到了56.9%。 不必为买学区房而焦头烂额 美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度,人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时,拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件,家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。 相比中国,美国在“租售同权”这件事上走在了前面。 综合北京《中国青年报》、环球网报道,美剧《欲望都市》的女主角曾感叹,在纽约,你永远在寻找三样东西:房子,工作和男友。
其实,高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿爲例,一间公寓房的月租金通常在1000美元以上,幷且每年以5%至10%的幅度上涨。对于毕业不久的年轻人来说是不小的开支。一般说来,年轻人须花费1/3至一半的收入付房租。加上日常开支,每个月存不下多少钱,根本别想买房。 值得一提的是,2008年金融危机后,美国住房市场经历了重构,“千禧一代”更倾向租房。目前多数在售独栋房産都位于市郊。与前代人偏好住在市郊不同,新一代年轻人更愿意租住在离市中心近的地方。这样,他们可以更方便地参与社交生活,也可以省下大笔通勤费用。同时,他们也不必爲房産税和繁琐的房屋维护工作担心。 更重要的是,与中国不同,美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。 有统计数据显示,2014年,美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时,大城市的租房市场也得到了充分发展,纽约的整体租房率达到了56.9%。这首先是因美国具有较完善的租房体系和法律法规,许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理的。租客在与出租办公室签订合同后,权利会受到充分保护,不会突然被房东赶走。 美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度,人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时,拥有本地房産也不是送子女到当地学校的必要条件,家长没必要爲了购买昂贵的学区房而焦头烂额。
【北美购房网】康斗是什么? 美国房型种类与房型 选择指南 相信买房者肯定对电影电视中美国成片的小别墅社区印象深刻,但其实类似的独栋别墅只是美国可购买住房类型中的一种。 美国的房型大致可分为独栋别墅(Single Family House),连体别墅(Town House)和公寓房(Condo)。单纯从投资的角度而言,独栋别墅最保值,其次是连体别墅,最后为公寓。 严格而言,公寓并非户型,是一种房屋组织形式。购买前两种户型时,你是房子与地皮一同买下,而购买公寓房时,得到的只是所住的单元,屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大,所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用比较低,但是需要定期割草和收拾院子,相对麻烦,保养的代价也相对较高。 房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家,也可以在选择房型的时候酌情考虑。
看上去美国的房屋种类繁多,但是实际上可分为两大类: 房屋(House)和公寓(Apartment). 在日常生活中,我们倾向把前两种房屋类型(独立屋和联排别墅)统称为house,从房屋外部来看,我们无法进行区分,需要进入房屋内部进行观察才能做出判定正确的房屋类型划分。我们把后两种房屋类型统称为apartment或者apt. 这一类公寓在繁华,土地紧张的大城市最为常见,尤其是纽约,波士顿,芝加哥这样的大城市。以下我们来详细介绍一下各个房屋类型。 一. 独立屋(Single Family Residence) 独立屋这是美国最常见到的房屋类型。以纽约州为例,在繁华的曼岛以外的地方,这种房屋类型几乎占到了绝大的比例。独立屋也有不同的分类,比如Attached Single Family Residence 和Detached Single Family Residence.
【北美购房网】干货| 美国银行开户指南 美国银行的重要资讯:从2017年7月17号开始,外国客人持有B1/B2 旅游签证的,来美国银行账户,需要有租房合同,水、电、瓦斯账单等证明。这个条件的限制终于还是在洛杉矶开始执行了。(美国东部的纽约、芝加哥......)早在2 年之前就已经严格执行这项金融监管制度了。对于计划做海外资产配置的(保险、房地产、基金、股票)的朋友,开立银行开户时要提供这些资料是非常困难的。美国银行开始执行新的开户政策后,其它家银行很快的也有新的规定的。希望已经有美国银行账户的爸爸妈妈继续保留,还没有的或没打算投资的爸爸妈妈(尤其是像咱们准爸准妈这种有美国公民宝贝的家庭)建议尽早去银行开户。
相关名词说明 ?借记卡/提款卡Debit Card 国内俗称储蓄卡。当办理Checking account时,都会提供一张连通至该帐户的Debit Card,除了可以当作提款卡,只要帐户里面有钱,在外消费时就能刷这张卡,直接从该帐户扣款,当然如果没钱就刷不过去了。 ?直接存款Direct Deposit 是指通过电子方式把资金,如银行间的转帐、工资、退休金、股息及养老金划归个人存款账户的支付方式。 ?年收益率Annual Percentage Yield (APY) 年收益率是一笔投资一年实际收益的比率,通俗的说就是存满一年的利率。
银行帐户类型 美国的银行帐户主要可分为Saving Account和Checking Account两种,至于Certificate of Deposit定期存款帐户,有些银行会将之与Saving Account 连结,有些则是会另外独立出来。
【北美购房网】 中国人美国买房,各大银行购房贷款条件详解有很多人不知道外国人在美国买房可以贷款,但事实上外国人在美购屋贷款是很常见也很容易的,但并不是每一家银行都做外国人贷款。 外国人贷款和美国人贷款是有一些差异:通常美国人贷款,银行需要考量的是信用、收入、工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些,但需要申请者有较多的自备款,目前来看通常要求有35%-40%左右的自备款,也就是说外国人在美购房大约能贷到六到七成。 只不过对于目前的市场来说,卖方比较倾向于现金买家,是因为现金购买可以省去银行估价以及贷款手续时间,从而缩短房屋的交易流程。 由于每一个银行的贷款利率不同,同时对申请人的条件要求也不同。所以,在申请外国人贷款之前应该要多家咨询比较,选择适合自己对自己最有利的一家来做。 中国人来美国购房贷款的两种情况 中国人在美购房贷款 目前拿B-1,B-2,H-3, J-1,J-2,R-1, L&E签证的朋友属于国外人贷款,在美国的外国人贷款只有几家银行能做,选择性并不是很多,但是目前的条件及利率各家银行都不太相同,建议你跟每家银行都直接电话洽谈,详细了解具体内容,选择出对你最有利的银行来合作。 你需要注意的是:
1、大部分银行要求把头款放在美国帐户内保持不动两个月(也有银行要求一个月)的时间,另外通常还需要预留两到三年的还款储存金在账户内。这样你在美国贷款的时候就不会受到存放时间的限制。 2、外国人贷款通常是比较短期的,一般有1,3,5,7年,还款方式都是以30年平均摊还形式。到期之后你可以申请转换其他的贷款,因为都是短期的贷款,所以贷款的利率高低不是影响很大,无论是哪一种贷款,只要是可以快速被通过的就好。 3、以30年平均摊还的方式:贷款利率通常有1年固定、3年固定、5年固定、7年固定某些银行也可以做到30年固定利率。(*具体的利率是随时都在变化的,四点几到五点几都有。) 刚拿到绿卡贷款 至于刚拿到绿卡的朋友请注意,你刚到美国由于没有两年的报税记录,工作证明,和信用分数,因此不符合美国居民贷款,所以你要掌握时间,只能在你还没有报税之前仍然以外国人贷款的方式来贷款。拿到绿卡后最后尽早买房,否则身份转换就不好办理贷款了。 代款购房的基本流程 第一步准备 当你决定了采用贷款购房的方式后,你需要根据自己的情况结合各家银行的政策(分别直接与各家银行联络洽谈),选择出对自己最有利的银行。在此期
【北美购房网】八大知名美国房地产开发商介绍 对于投资美国房地产的朋友来讲,有必要了解一些美国优秀的地产开发商公司,和中国一样,知名开发商的楼盘总是很受欢迎,来看看八大知名美国房地产开发商介绍。 “最受尊敬的地产公司”Centex(桑达克斯) Centex公司成立于1950年。公司业务相对多元化,涉足的领域包括:住宅建设,金融服务,建筑产品,建筑服务和投资地产。目前Centex公司已经成为美国主要的建筑及服务、住宅建设、金融服务公司。公司的总资产已经超过100亿美元。在财富杂志评选的“美国最受人尊敬的公司”中,Centex公司名列民用住宅行业第一名。自从1969年上市以来,Centex公司从来没有在年报或者季度报告中记载过大的亏损。目前,该公司拥有大约18000名员工。在美国和英国,Centex公司一共拥有超过1500个办公地点和建筑项目。到2004年为止,Centex公司成为美国惟一一个从1968年开始就一直保持由“ProfessionalBuilder”杂志评选的全美十佳美国房地产开发商的公司。 Centex公司之所以能够取得如此的成功,是由于公司在自身业务拓展和多元化方面所做出的巨大的努力。根据自身的业务特点,Centex公司将其多元化的发展和房地产产业链有机地联系在了一起。Centex公司并没有盲目地拓展业务,而是有效地发现所处产业链中一些极具价值的领域。Centex公司的主要业务被
分为五大部分:住宅建设、金融服务、建筑产品、建筑服务和投资美国房地产。这五个部分既彼此之间相互独立,又是相互支持的关系。此五大业务也组成了Centex公司出色的运营主体。 “美国第二大商业房地产营运商”GGP General Growth Properties 1954年成立,1993年在美国纽约证券交易所上市。在美国境内共拥有160座各类商业房地产。其中90家为公司全资拥有,40家为合资项目,其他商业物业由其他投资机构投资,委托GGP地产公司代为管理。GGP地产公司曾经收购了美国JP Realty地产公司,一举获得其旗下所属的18家MALL和26家商业房地产,从此GGP地产公司在美国占据了商业房地产第二的地位。截止2001年底,公司市值达到31亿美元,年度收入8亿美元,资产收益率为4.8%。其旗下160家商业物业,总面积达1301万平方米,出租率达89.2%,上述物业每平方米平均年度销售额达3870美元。2001年收购金额达13亿美元,在美国房地产建商业投资2亿美元。 “美国最大的SHOPPING MALL营运商”Simon Property Group 在美国境内有250多座各型商业房地产及大型商业房地产。公司于1960年成立,1993年在纽约证券交易所上市,是美国证券市场最大的美国房地产基金IPO。西盟地产集团前后经过5次合并重组,其规模持续发展。尤其是1996年,两大家族地产商,即Simon和DeBartolo合并后,其全美第一商业房地产投资商和营运商的角色,几乎无企业可以撼动。截止2001年底,公司90%
【北美购房网】美国常用房地产网站介绍(收藏版) Zillow(https://www.doczj.com/doc/bd13076732.html,/) 地图服务:Bing 产品介绍:Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站,主要向网民提供各类房地产信息查询服务。用户可以直接在网页上缩放地图寻找房源,或利用邮政编码和街道进行搜索。 产品优势:房子的买家可以利用Zillow比较房屋的价值,以最合理的价格买到心仪的房屋,避免花冤枉钱。房子的卖家可以利用Zillow评估使自己得到房屋的估价,达到以最高最合适的价钱出售房屋。 主要功能:房地产搜索引擎、房屋价值评估(比价) 功能特色:数据全面,并开放API,具有多家知名房地产网站采用Zillow数据供用户参考。(Aol、Yahoo、Redfin 等) https://www.doczj.com/doc/bd13076732.html,(https://www.doczj.com/doc/bd13076732.html,/) 地图服务:Bing 产品介绍:美国房地产协会官方网站,该网站是全美国的房地产经纪人的房源汇集地,在美国拥有超过400万的现房可供出售或出租的信息,每月拥有超过1300万客户。除了协助和满足购房者实际购房需求外,REALTOR还提供房地产综合指南、地产新闻、按揭计算器等。 产品优势:协会官方网站,数据全面 主要功能:房源搜索、房产工具
功能特色:数据全面的房源信息 Trulia(https://www.doczj.com/doc/bd13076732.html,/) 地图服务:Google 产品介绍:Trulia是美国房地产搜索引擎,用户可以根据邮政编码搜索特定区域的待售房屋,也可以搜索全美范围内的相关信息。Trulia能够帮助用户从成百上千的房地产中介网站上搜寻正在出售的房屋,出租房屋以及房产资讯。 产品优势:Trulia网站提供了丰富的图形化信息,例如社区犯罪率地图,以及1.1亿房产信息的数据库。 主要功能:房地产搜索引擎 功能特色:根据地图查询犯罪率(Crime Maps)、实时房源、趋势统计、API Homes(https://www.doczj.com/doc/bd13076732.html,/) 地图服务:Microsoft 产品介绍:Homes是一家专注房地产营销服务的公司,除了为用户提供了丰富的房地产信息,主要为用户提供值得信赖的房产经纪人。 产品优势:房地产营销服务、房产经纪人推荐 主要功能:房源搜索和比较、房主和经纪人营销服务、经纪人主页 功能特色:优质经纪人推荐
【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度 房产中介为何一直存在?看看美国房地产经纪相关规定你就知道并且选择经纪人的重要性。 地产代理又称地产经纪,英语叫做“real estate broker”,在美国,纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金,本身没有地产物业作为货物,美国房地产代理是物业市场上买家和物业卖家(买卖盘),或者租客和业主(租盘)的中间人。 美国做房地产经纪,靠的是佣金。开始时,经纪公司的佣金比例是由政府来控制的,但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务,于是政府就干脆放开了对佣金的限制。 美国房地产市场新房所占比例较小,美国新房交易量只占到总交易量的15%,剩下的都是二手房交易。这就意味着,在进行美国房产投资、交易,基本要通过美国房地产中介来进行。 在美国,美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,这是美国最重要的一项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照(license)后才能从事经营活动,取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的,后果很严重。 此外,房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明,90%的房产经纪人都有大学学历,而且45%的人还拥有学士学历,20%的更有私人助理。在美国房地产市场较为景气的年份,房地产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累,美国房地产经纪人的收入也水涨船高,从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等还高。 1950年代,美国房地产经纪公司的规模一般都比较小,经纪人数一般只有4-5人左右,一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模,有些公司就扩张业务,设
【北美购房网】 美国购房合同有讲究附加哪些“利己”条款 美国房产交易制度非常健全,这体现在购房合同中。一份详细的权利和责任分明的合同是房屋买卖顺利进行的保证。一旦产生纠纷,合同是唯一的证据。任何没有加到合同的条件,法院将不予采纳。 美国购房合同 美国的购房合同都有标准的格式,通常要包含以下信息: 1). 房屋和卖方买方的基本信息;2). 房屋价格;3). 付款方式(贷款或者一次付清);4). 订金数量及返还条件;5). 房屋检查(inspection)期限及问题处理方法;6). Closing日期;等等。 但由于每一个交易的实际情况不同,因此可以在合同中加入一些附加条款。卖家和买家可以提出哪些附加条件,来保障自己的利益呢? 卖家攻略 合同签订后,有时会出现买家会反悔的情况,这时他们会找借口,如银行不批贷款等,试图取消交易。所以,卖家要在制订合同时附加一些特殊条款,如买家要及时贷款,来保障自己的权益: i)如果买家在规定的时间里没有得到银行的贷款批准,卖家有权从另外一家银行为买家申请相似条件的贷款。ii)如果银行估价低于合同价格,买家必须无条件完成交易。一旦贷款被银行批准,不管发生任何情况,买家必须要完成这个交易,不管银行以任何理由拒绝放款。iii)如果银行对房屋的条件状况不满意,卖家没有义务但是买家有义务去修理。 在华人中,房屋经常有违规加建改建或是产权问题,为避免买家以类似问题取消合约,卖家可加入以下条款: 1.没有义务去清理任何违规违章。如果有任何违规违章存在,买家不接受这些违规违章,卖家有权取消合同。 2.卖家没有义务去提供任何居住证或入伙纸给买家,买家有责任去调查清楚是否居住证或入伙纸有问题。 3.卖家没有义务去清理任何产权问题。如果有任何产权问题存在,卖家有权利取消合同,并
【北美购房网】 海外买房不可忽视的税费及持有成本大盘点 海外置业过程中,你一定听说过国外购房需要考虑“持有成本”。有种说法是国外买房并非遥不可及,但持有成本高,容易出现“买得起,养不起”的现象。 当你决定出海购房时,你有考虑过当地的住房持有成本问题吗?国外房屋的持有成本多高?本文以7个投资热门国家为例,做了较全面的盘点,能解决你的疑惑。 本文为作者观点,不代表海外掘金立场。 前言: 过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”,国内一线城市房价如火箭般上涨,一夜之间,造就了北上广深一线城市众多高净值人群,也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。 先知者先觉,一部分土豪或许早看到了国内房地产泡沫终有破裂的一天,再加上目前国内经济下行、人民币贬值风险加大,到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受,尤其是一二线城市的高净值人群成为主力人群。
但有不少人问,海外置业虽说可以规避汇率风险,实现保值,但国外的税负名目繁杂,买一套房各种税费占多大比重?每年的持有成本能比较得过升值幅度吗? 本文将美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、日本、新加坡等7个国家的税费归纳整理,为您海外置业算一笔细账,以作参考。 中国投资者海外置业主要国家 1北美洲
北美洲地区主要包括美国和加拿大,是中国移民和投资购房的主要热点地区之一。有数据显示,2013-2014年,中国人在美国买房花了220亿美元(约合1300亿人民币)。 先来看下美国和加拿大的房价走势(数据来源:房天下)
从图表可以看出: 1、美国和加拿大房价走势均为稳定上涨,环比涨幅不大,但近一年的房价涨幅分别为3.3%、7.7%。 2、图示价格为每栋房屋价格,包括公寓、别墅在内的平均计算价格。 3、美国多个城市房价不均衡,如最高的旧金山都会区今年2月份的成交中位数已超100万美元(合人民币650万元),而底特律都会区的房价中位数却停滞在3.7万美元(合人民币24万元),拉低了房屋均价。 4、加拿大房价一直处于上涨区间,其中温哥华房价涨势较猛,温哥华公寓1月均价443400加元/每套,较去年同期同比上涨了13.67%,而独栋别墅则上涨了20.67%。 1)美国 美国主要置业地区 有不少人说在美国置业“买房容易养房难”,购买美国房屋不仅要每年缴纳房产税,还有保险费、物业费等,出租或出售时要缴的个人所得税、过户税等。 来看下美国购房的相关税费
【北美购房网】干货!美国买房完整版法律指南产权租赁,买的是居住权 美国合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁,买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓,但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档,当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司,用于大楼的所有维修丶管理费用,还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。 美国合作公寓的管理规则比较严格,大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住,严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点,就是客户在“售出”公寓时,需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费,约为售价的3%。 很多拥有美国合作公寓产权的公司规定不准将合作公寓“出售”(实质是租赁)给外国人。这是怕发生财务纠纷时,本地公司很难对资产和收入来源在美国国外的人诉诸法庭,即使赢了官司,如果对方的资产在美国国外,判决也难以执行。而从外国人的角度看,美国合作公寓也不是一个好的选择,比如没有产权丶不能出租这些条件,对于非美国居民来说,很不合适。 买主对购入的美国产权公寓单元拥有产权。通常情况下,美国产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税,并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准,不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似,外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混,而从房产所有权来看,两者大不相同,这需要特别注意。
买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下,美国居民需首付二成房价,而外国公民则需更多的首付,方能获得美国银行贷款。 美国产权公寓的屋主只有房产权,没有地产权,而在买连栋屋时,买主是连房带地一起购入,这是美国连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面,这两者的责任和权利差不多,美国连栋房的屋主也要缴纳房产税,并向管理委员会交付物业管理费。 而美国独栋屋买卖受到的限制则最少,买主拥有房屋和土地的产权,并独自负责支付房产税和维护丶维修费用,非常适合外国人购买。 美国也有学区房 在美国买房过程中,你要做许多事情:决定房产所在的社区,看房子,签署买卖合同(Purchase and Sale Agreement),房屋检验,申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位,就可免了这道程序),购买房屋保险,过户(Closing)。作为购房者必须了解相关的知识,对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关,才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。 你也许常听人说,在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费,但学生只能是来自本学区(schooldistrict)的居民。学校的经费和老师的薪水由美国地方政府拨款,而美国地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高,从而美国地方政府能征收到较多的房产税,就能建条件较好丶设备较新的学校,能提供吸引优质师资的薪水,而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好,所以有“好学区”一说。
【北美购房网】蒙特利尔买房哪个区好 富人区穷人区?好区烂区?好学区差学区?是投资置业人士常常要考虑的问题。然而新移民初来乍到对各个区域毫无概念,只能是到处打听。然而常常得到错误的甚至相互矛盾的信息。人是有感情的,在一个地住久了就熟悉了这个地方喜欢这个地方,对不了解的地方有所排斥。所以住南岸的朋友夸南岸,住西岛的朋友赞西岛。你要问他们选择哪里结果不言自明。我们都希望朋友住得近些,他们的建议是真情实感而非刻意误导。也有一些人因为某种利害关系会刻意误导指鹿为马如不良经纪,理财顾问等等。当然好坏的标准各人并不一样,如有人说圣劳伦(St-Laurent)是好区,又有人说中东人太多,烂!飞机航道噪音,烦!
(图为蒙特利尔市区行政区域) 那么,大蒙特利尔有没有好区?有没有标准?有大家公认的好区,没有标准有数据。一般好区居民受教育程度较高,学区也相应好些,如西山区(Westmount)皇家山镇(TownofMont-Royal)等等。小学没有排名,除了国际小学(NDG区)等几所外,多数小学好不好没有太大依据。根据中学的排名则比较容易判断学区好坏。为了让大家能对各区有个客观判断,下面提供大蒙特利尔华人关注较多的部分区的教育和语言数据,有图有真相!Laval岛和其他区的数据限于篇幅未列,有兴趣的可发信索取。 皇家山镇T.M.R
西山区(Westmount)(英语为主,Downtown) 市中心区Ville Marie(华人不少啊) C.D.N/N.D.G区(英语为主)
lle区(华人增加很快)
圣劳伦区(St-Laurent)(华人增长很快) 西南区(Le Sud-Ouest)(Monk,Angrignon华人增长很快) 南
【北美购房网】加拿大购房指南专题线上讲座 成熟的房产市场、持续上涨的房价、相对较低的利率等优势,使加拿大房产市场受到了很多人的青睐,但是对加拿大房产市场情况的不熟悉、不了解阻碍了投资置业者的脚步,那么,如何才能够获取最新加拿大房产的信息,了解加大拿投资置业的方方面面呢? 2017年7月27日,纳瑞财富直播间请来了北美购房网加拿大事业部总监、熟悉加拿大房产市场、精通加拿大置业的资深顾问李醒(EVA)做客直播间,为大家带来加拿大房产指南及投资公寓解析。 讲座嘉宾:北美购房网加拿大事业部总监李醒 ?毕业于中国政法大学环境法学硕士以及蒙特利尔大学国际商法硕士专业 ?曾在加拿大蒙特利尔从事地产工作,熟悉加拿大房产市场 ?多年来帮助上百位客户在加拿大置业 主讲环节:讲座共分五个部分: 第一部分:加拿大的房产类型 第二部分:加拿大的购房流程 第三部分:加拿大的贷款流程 第四部分:加拿大的购房成本 第五部分:多伦多投资公寓分析 在加拿大的房产类型中,Eva主要讲解了在加拿大常见的5种房屋类型:底层公寓、高层公寓、联排别墅、双拼别墅以及独立别墅。Eva 分别讲了这几种房屋类型的特点以及他们在购买的过程中需要注意的问题。比如,在购买公寓的过程中,需要注意共管式公寓各自配套的规章制度,是否符合您的生活方式;在加拿大颇受老移民欢迎的Duplex(双拼)独立屋,非常适合自住的同时出租一部分;加拿大的几种供暖方式大对比等信息。
第二部分,Eva主要介绍了新楼盘和二手房的购房流程。在加拿大楼花的购买过程中,Eva强调了客户将定金或者首付款打给开发商,并不是打给真正的开发商账户,而是开发商律师的监管账户,这个账户的安全性非常高,如果不是新房成功过户,开发商或者律师都无法取得这笔款项,所以加拿大的新楼也很少出现烂尾的现象。 在二手房的购房流程方面,需要注意的是,房屋过户的过程中,律师的作用非常重要,他将详细的查验您购买的房屋所涉及的债权债务,这个过程将保证您更全方位的了解您所购买的房屋。同时,在房屋检验的过程中,验屋师将会从各个方面勘察您的房屋,以确保房屋购买时的状态,这里推荐华人验屋师,这样沟通起来更方便。
【北美购房网】美国洛杉矶天普市 天普市(City of Temple City)是洛杉矶华人西区城市群的一个重要部分,位于洛杉矶县,紧邻阿凯迪亚(Arcadia)、圣盖博(San Gabriel)、柔似密(Rosemead)、以及埃尔蒙特(El Monte)等。 天普市成立于1923年,是一个中上阶层聚居的小城市,中间家庭收入接近6万5千美元。目前该市总人口约3万7千人,其中亚裔约占56%,华人比例约50%。作为一个华人高度密集的城市,这里每年都会举办庆祝中国农历新年的活动。
其实天普市一年有很多的庆祝活动,除了农历新年以外,还有复活节、公园夏季音乐会、美食节、万圣节嘉年华等。其中最重要的庆祝是茶花节,茶花节是天普市最盛大的活动之一,是促进社区各族裔民众融合的传统节日,也有越来越多的华裔民众和华人组织积极参与进来。
在1944年,天普市一个妇女俱乐部发起选举市花的活动,最后茶花当选,正式订为天普市市花。为了庆祝代表天普市的美丽山茶花,市府从1945年开始,于每年二月的最后一个星期六举行盛大的山茶花庆祝活动,目前已经举办了超过70届。
天普市内也有很多景点和公园,为民提供了多样的生活乐趣,例如天普市博物馆,是一个了解这个城市过去的地方。通过真实的家居用品、玩具、农用设备和可追溯至1923年的照片,居民可以欣赏天普市过去的生活。
天普市是以居住为主的城市,城市大部分都属于居住区,商业区不到10%。东西方向贯穿天普市的Las Tunas大道汇集了天普市绝大部分的商业,这里商超林立,居民的一切生活需求都可以在这里满足。 天普市市政厅以及天普市图书馆还有Temple City Park等都在沿路一带。极具中国特色的餐馆、发廊、中医诊所、足疗店、古玩店等也都汇聚在这条大街上。 Las Tunas大道在1990年代曾是洛杉矶红极一时的“婚纱一条街”,但近年来传统的婚纱街逐渐衰落。加之在摄影技术数位化的冲击下,原来风光一时的婚纱街逐渐消失,现在只剩下几家店还在苦撑着,取而代之的是越来越多的餐厅。
【北美购房网】 干货:在美国买房贷款,你必须知道的几件小事美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率,以及5 year ARM,7 year ARM可调节利率。如果按贷款的目的来看,还可以分为Purchase(购房贷款)、Refinance(重新贷款)和Cashout(抵押贷款)三大项。 很多人选择30年固定利率贷款,因为觉得安心,另外月供低;房产经纪人(Realtor)也经常推荐它。很多人不知道,其实 5 year ARM 和7 year ARM 也是很好的选择。 什么是ARM? Adjustable-Rate Mortgage(ARM) 比如说5ARM,还款时间为30年,前5年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整,但是限定了最大的变动幅度。 【一般来说】 前五年的利息会要比选择30年固定利率要低,对于想短期持有,3-5年后想将房屋再次出售的朋友是个很好的选择。当然,既然是可浮动利率,就代表着有一定风险,未来的利率也可能升高。 重新贷款(Refinance)是很多人不知道的省钱方法 很多朋友贷了30年固定利率后,就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用Mortgage Calculator 计算一下,或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择
比商业贷款利率更低、更简单。 比如说,假设一支基金的平均Return为9%,用房子抵押贷款出钱,利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。 比如说,现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间,如果父母用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。另外,小型Business Loan通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资,贷款时间为30年,这样压力就会小一些。 贷款买房的几点提醒 1. 不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外,您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。 2. 贷款之前,至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(Traceable)的Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批准。 3.银行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上显示的收入不够的话,你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 4.贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友在贷款中,觉得房子有着落了,赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved,因为忽然有重大支出,银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为他们要承担的风险增大了。
【北美购房网】 揭露海外购房陷阱,这几个大坑你必须知道! 近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中,不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动,他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯,加上对当地房地产市场的不了解,很多海外购房者陷入困境。 根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过,海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗?北京晨报记者通过调查走访,揭露海外置业的多个陷阱,给您提 个醒。 事例 购房为绿卡成一场空
记者在采访中发现,在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下,很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。 今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她,想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍,她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请,她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可,所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时,朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议,王某先买下李女士看好的房屋,之后私下找了个过户师转名给了她。 “因为是朋友的关系,我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中,我一直在国内,甚至没有出国去看过房子。”就这样,正因为这种朋友关系,李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下,就在墨尔本买了两个楼花。 她告诉记者,“我原本是想买两套,借此拿到澳洲永久居民身份,之后自留一套再卖一套出去。可是,当我和专业的朋友咨询之后,发现这个想法根本行不通。现在买完房