商品房未经竣工验收合格就交付不产生房屋交付的法律效力
房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效的，不产生交付的法律效力，等同于未交房。具体来说，把尚未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，该交付行为是无效的，不产生交付的法律后果。理由如下：
一、这种交房行为违反了国家《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》的强制性规定。
《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的。
二、违反了国家《消防法》的强制性规定。
《消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。否则，就是无视国家法律的强制性规定，无视人民群众的生命和财产安全。
三、违反国家《标准化法》的强制性规定。
《标准化法》第十四条规定：“强制性标准，必须执行。”《建设部关于发布国家〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》明确了国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的6.0.7为强制性条文，必须严格执行。同时，《建筑工程施工质量验收统一标准》内容中的条文说明部分规定：“6.0.7?建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据<建设工程质量管理条例)和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”因此，建设工程经竣工验收完毕后必须经备案后才能交付使用，这是国家《标准化法》及《建筑工程施工质量验收统一标准》这一国家标准的强制性规定。未经备案，甚至于尚未进行竣工验收即将房屋交付的行为，违反了国家标准化法的强制性规定，是无效的。
国家只所以对建筑工程的交付使用制定了诸多的强制性的法律规定，其目的就是为了防止不合格的商品房流入社会，这正说明党和国家对人民生命财产安全的重视。
因此，商品房的交付条件除了要符合或满足合同约定的条件以外，还必须符合上述《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》、《消防法》、《标准化法》、《规划法》和《环保法》等法律、法规中法定的交付条件。最后需要强调的是，商
品房买卖合同约定的商品房交付条件，不得违反和排除国家法律的强制性规定的适用，这是一项基本原则。
GF-2014-0172 合同编号： 商品房买卖合同（现售）示范文本
出卖人：买受人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 制定中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月． 目录 明说专业术语解释合同当事人第一章
商品房基本状况第二章第三章商品房价款商品房交付条件与交付 手续第四章 商品房质量及保修责任第五章 第六章房屋登记物业管理第七章其他事项第八章． 说明 1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书或证明文件。 3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方 式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格
部位打×，以示删除。 5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确 的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。． 专业术语解释 1.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其
商品房交付中的注意事项及法律问题 商品房交付中的注意事项及法律问题 房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。 一、购房者收房步骤 购房者收到交房通知单后的收房步骤：1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测表；E、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）； 2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等； 3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字； 4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单； 5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。 二、商品房交付中的注意事项 1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。 三、商品房交付中的法律问题 商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1.商品房“交付使用”。 怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。 2.商品房逾期交付的责任 开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支
商品房买卖合同范本 签了购房合同，交了首付款，却被告知房子被法院查封，类似让购房者权益受损的荒唐事件，随着明日XX新版《商品房买卖合同示范文本》的启用及预售资金缴存方式的调整，这种情况将会得以改变。 何时采用新版合同?看楼盘《销售许可证》领取时间 日前，市房管局发出“关于启用XX版《商品房买卖合同示范文本》及调整相关业务工作的通知”(以下简称《通知》)。《通知》明确：自XX年1月1日以后取得《商品房预售许可证》进行预售，或取得《商品房现售备案证明书》后进行现售的房地产开发项目，均使用XX版《商品房买卖合同示范文本》订立合同。之前已预售或现售的房地产开发项目继续使用原合同文本订立合同。 据悉，为了维护购房者权益，相比旧版合同，XX新版《商品房买卖合同示范文本》中很多条款都是强制性规定，开发商将不能再利用附加协议予以否定。新版合同根据市场情况，分为预售合同和现售合同，其中，“竣工并验收合格”作为判断现售房的标准。 不少购房者关心，采用新版《商品房买卖合同》的时间节点如何判断?记者了解到，按照《通知》规定，是否采用新版《商品房买卖合同》，要看该楼盘拿到《商品房预售许可
证》的具体时间。“某楼盘是在XX年10月份拿到的《商品房预售许可证》，购房者虽在XX年的2月份买房，签订的仍旧还是旧版购房合同。只有买XX年1月1日以后拿到预售许可证的楼盘，才能享受新版购房合同带来的权益保护。”市房管局相关负责人提醒。 新版合同有哪些亮点? 交房前购房者有权进行查验 据悉，明年开始，新版《商品房买卖合同》将正式启用，20多页的内容条款，从源头上规避可能造成购房纠纷的风险，与旧版合同相比，更注重保护购房者合法权益。 法学博士、清华大学法学院副教授、XX年版《商品房买卖合同》文本修订专家组成员程啸介绍，在新版合同中，对商品房的基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更等内容分列十章，进行详细说明。其中，在房屋基本情况的章节中，除充实“房屋基本情况”的内容外，还新增了“抵押情况”、“房屋权利情况”，对于保护购房者的合法权益，避免纠纷具有很大的益处。 新版合同中，明确规定了两个交付条件，即已经过建设工程竣工验收备案，有相关的证明文件;并取得了房屋的测绘报告。在办理交付手续前，购房者有权对房屋进行查验，开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。新版合同针对查验时发
房屋交付条件 一、注意及时接收入住通知书 1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知 书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。 2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。 特别提示： 1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。 2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日 期，可考虑向开发商按合同索赔。 3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可 及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。 4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 二、确定房屋是否达到交付条件 1. 《竣工验收备案表》──最重要 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最 应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的， 它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。 《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定， 表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 2. 《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。 3. 《住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗 震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 4.《建设工程质量认定证书》 5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6. 实测面积登记表 特别提示： 1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。 2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
商品房销售的法律风险及防范 一、商品房预售简介 1、定义 商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。 2、性质 商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。 二、商品房预售的条件 《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人
民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。 三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料 《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 四、商品房现售简介 商品房现售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售
提前交房协议书 甲方：于都家家兴房地产开发有限责任公司 乙方：陈跃祥 现甲方开发的博文公馆项目未达到交房标准及交房条件，因乙方自身原因强烈要求提前交房，介于乙方特殊情况，甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经友好协商达成如下协议： 一、交房约定 1、提前交房时间为2016年8月30日； 2、乙方自愿认购甲方开发的博文公馆项目2号楼1402房物业(以下简称“该物业”)，该物业建筑面积约为102.71平米(此面积为暂定面积，实际面积以房管局最终测绘面积为准，实际面积按双方约定售价计算总价)，该套房屋暂定总价为人民币伍拾肆万柒仟玖佰叁拾捌元整(￥547938.00）总价按双方约定售价根据实际面积多退少补。 3、在该物业未达到交房标准及交房条件之前乙方装修房屋期间，甲方为乙方提供临时用电和用水，临时用电费用由乙方自行承担; 4、因博文公馆项目未达到交房标准及交房条件，正式用电用水均未验收且不能正常使用，但在乙方的强烈要求下，甲方为了满足业主的特殊需求，由甲方为乙方接入临时用电，临时用水由乙方自行在甲方用水点提取。临时用电费用由乙方自行承担; 二、乙方义务 1、住宅楼房的公共部位和共用设施、设备等施工单位未正式移交
房地产开发公司，乙方不得破坏且有义务保护商业楼房的公共部位和共用设施、设备; 2、乙方在装修过程中，因乙方原因如搬运装修材料、装修人员故意或过失等造成项目的公共部位和共用设施、设备等损坏，乙方承担全部责任，造成甲方经济损失乙方全额赔偿; 3、业主、业主家庭成员及业主雇佣装修工队人员必须注意安全，发生人身财产安全事故乙方自行承担全部责任。 4、其它事项请遵守物业公司相关规定。 三、甲方权利 甲方未正式向全体业主交付房屋之前，有权制止乙方下列行为： 1、危及自身及他人生命财产的行为，如野蛮施工、高空抛洒垃圾等行为; 2、私自碰接水、电、暖、排水、天然气、电话线、有线电视、光纤、网线、消防或其它弱电等行为; 3、擅自靠近甲方的施工区域、塔吊施工范围等行为; 四、违约责任 1、乙方违反本协议规定，甲方有权进行处罚，情节轻微者给予警告，情节严重甲方有权单方面终止本协议并制止乙方进入项目地直至正式交房阶段，乙方不得对此提出异议，情节是否严重由甲方认定。 2、乙方自愿承担在装修房屋期间造成的自身损害等所有责任，
交房法律评说 房屋交付法律评说 作者 梁桦水（梁鹏） 在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为"房屋的交付使用"就是交钥匙，作为购房人则认为"房屋交付使用"不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外"。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。 案例一、 崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示"北京市建筑工程竣工验收备案表"、"住宅使用说明书、""住宅质量保证书"并签署房屋交接单。在"补充协议"中双方重新约定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了"北京市建筑工程竣工验收备案表"。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。 律师评析。 合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备"北京市建筑工程竣工验收备案表"、"住宅使用说明书、""住宅质量保证书"（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得"北京市建筑工程竣工验收备案表"，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得"北京市建
【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风 险及防范（二） 作者介绍 王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。曾在法院审判庭工作多年，执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律事务。 李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。“ 三、交付阶段开发商面临的主要法律风险开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险：（一）逾期交房的法律风险逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践中主要有两种情形：一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。1、开发商未按约定期限交房开发商未按约定期限交房主要体 现在“交房”时未能严格按照合同约定期限通知交房、交付
房屋、购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效“交房”行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式、程序进行交房。实践中，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。根据2014年住建部颁布的《商品房买卖合同（预售）》合同示范文本第11条规定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未“交房”并最终承担逾期交房责任的法律风险。2、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。司法实践中，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙、实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合理理由拒绝收房，可分为以下两种情形：第一
商品房买卖合同(GF--2000--0171) 商品房买卖合同(GF--2000--0171) 1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5．对合同文本（）中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。（）中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局
负责解释。 商品房买卖合同 合同编号：________________ 合同双方当事人： 出卖人：___________________________________________________________ _ 注册地址：__________________________________________________________ 营业执照注册号：____________________________________________________ 企业资质证书号：____________________________________________________ 法定代表人：____________________联系电话：__________________________ 邮政编码：__________________________________________________________ 委托代理人：____________________地址：______________________________
房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；
武汉市商品房买卖合同 武汉市商品房买卖合同说明 1.本合同文本为签约使用文本，在签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，与出卖人充分协商，对合同条款及专业用词
理解不一致的，应该进一步咨询，达成一致意见。 2.本合同所称商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋（含经济适用房）。 为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 3.对合同文本【】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择的内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 4.在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 5.买受人在签订合同时应认真核对，以确保每份合同内容一致；合同签订后，买受人应当至少持有一份合同原件；双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数。 武汉市商品房买卖合同 （合同编号：） 合同当事人： 出卖人；
注册地址； 营业执照注册号；资质证书号； 法定代表人；联系电话； 证件类别：；证件号；；邮编；
邮编×。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以出让方式取得位于、编号为的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日止。 出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房。 该项目的有关批文如下： 1、《国有土地使用证》 颁发机关：；编号：； 2、《建设工程规划许可证》 颁发机关：；编号：； 3、《建筑工程施工许可证》 颁发机关：；编号：。第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为预售商品房。 1、该商品房作为现房，出卖人已于20 年月日向武汉市住房保障和房屋管理局备案。 2、该商品房作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武房开】预售【】****号。 第三条买受人所购商品房的基本情况
房屋买卖交付而未登记的法律效果分析 孙宪忠 【学科分类】房产法 【出处】民商法网刊 【摘要】现实生活中发生的大量房屋买卖，尤其是住房的买卖，在履行合同时首先会发生开发商向买受人交付房屋的占有，而后才办理房屋过户的登记手续的情形。办理过户登记手续的时间，虽然实践中已经有规定为3个月，但是一般情况下均超过这一时间，有的常常数年之后买受人才能得到房屋所有权证书。如果买受人购买的是“部分产权”房屋或者“单位产权”房屋时，买受人取得房屋所有权证书的期限会更加漫长。在这种已经发生物的实际交付、而没有办理登记手续的情况下，买受人实际占有房屋的权利非常值得研究，因为，绝大多数民众在购买房屋时不能立即解决不动产登记以及办理所有权证的问题，所以此时的权利状态对于许多民众的利益至关重要；而理论界方面对此却存在着许多错误的看法，这些看法助长了损害民众利益的现象。 【关键词】房屋买卖；交付；登记 【写作年份】2009年 【正文】 一、物权独立意思表示存在的客观性 在我国物权法制定的过程中，曾经就这一特殊的、然而却有着重要意义理论问题发生过激烈的争议。争议点在于：这是的买受人也就是实际占有房屋的人，是否可以成为法律上的所有权人。一种观点认为，既然物权法承认了物权公示原则，那么就应该坚持不动产登记对于不动产物权变动发挥决定性作用的原则，没有登记的，就不能认为已经发生了物权变动，因此，这时的买受人不能成为所有权人。另一种观点认为，出卖人交付房屋的意思表示，和买受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他们就是依房屋的实际交付来移转所有权的，其成立完全符合处分行为的生效要件，这一意思表示合法合理；按照这一生效的意思表示，买受人已经成为所有权人。 从这些争论就可以看出，上面所说的这一特殊的交易环节的法律制度建设所涉及的法律理论问题，就是是否采纳物权行为理论的问题。而对于这一问题的不同解决方法，反映了一种理论是否科学其根据应该在于是否符合实践的要求，而并不在于坚持这种观点人数多寡这个最基本的道理。近年来随着物权法知识的普及，那种依合同是否成立生效作为物权变动的更具的观点，已经被历史淘汰。但是，由于我国民法学界大多数学者没有经受过潘德克顿法学的训练，因此在我国，很够确切解释物权变动与债权变动的法学原理以及法学律制度的观点，虽然已经开始为很多人理解，但还是有相当的一些人不能正确的理解其中的道理。 现在否定物权行为理论的学者的一般观点是，债权合同加公示方法就可以发生物权变动，物权独立意思表示是不存在的，或者说，有没有独立物权意思表示也可以不必要考虑。这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。这种观点来源于日本，曾经在我国泛滥一时。我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。考虑本文篇幅的限制，今天无法就此完全展开讨论。但是我们必须看到，否定物权行为理论的作用，在房屋买卖已经发生交付而买有办理不动产登记的这种例子终究出现了严重的“故障”。 1.主张在不动产物权变动的时候，依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素确认不动产物权变动的效果的观点，最清晰的弊端就是不能彻底地坚持意思自治理论，不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果，而当做行政行为的结果。行
编号：MF-2007-01 商品房买卖合同 示范文本 （2007版） 福建省建设厅 监制 福建省工商行政管理局
商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。 2、当事人在签订合同时应认真核对，以确保各份合同内容一致。建议在律师指导下签订本合同。 3、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【】中选择内容，以划√方式选定，未选择的打×；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 6、出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，应当符合《中华人民共和国合同法》有关格式条款的规定。 7、未经福建省建设厅和福建省工商行政管理局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。 8、本合同条款由福建省建设厅和福建省工商行政管理局负责解释。
商品房买卖合同 （合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话 邮政编码： 委托代理人：×联系地址：× 身份证号码：× 邮政编码：×联系电话：× 委托代理机构：× 注册地址：× 营业执照注册号：× 代理机构经当地房地产行政主管部门备案号：×法定代表人：×联系电话：× 邮政编码：× 买受人： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍：中国【身份证】号码
关于商品房交付使用的法律指引 受香港房地产的影响,公司在交付商品房时长期沿用了“入伙”或“入住”的概念，这既无法律依据，也容易令客户发生误解，从而混淆买卖双方的法律责任。 “入伙/入住”是从买受人的行为出发来表述的,如果买受人不领钥匙,不签收有关文件,他就认为自己没有“入伙/入住”。不但他这样认为,一些行政、司法机关也会这样认为，由此产生的延迟交付商品房的责任也就落在了出卖人的身上。这是一个很大的误区。 商品房交付使用,法律规定出卖人的义务为：1、经竣工验收合格；２、按约定的时间交付； 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在买卖合同中，一般还会有交付时由出卖人书面通知买受人的约定。有些城市,规定了新建住宅应取得《商品房准许使用证》（天津)或《住宅交付使用许可证》(上海)，方可交付使用。这些，就是出卖人交付商品房时所应当履行的全部义务。也就是说，出卖人履行了这些义务,就完成了自己的交付行为。 而买受人接到交付通知后,有依照合同约定及时受领的义务,否则，依法应当承担房屋损毁、灭失的风险;给出卖人造成损失的,还应当赔偿。 常见的情况是,买受人以质量上的瑕疵，拒绝收房，以此作为谈判的筹码。这无论是依照法律还是依照合同，都不能够成立。即使买受人认为房屋质量存在严重瑕疵,法律上也不允许拒绝受领。《合同法》第一百四十八条虽然有“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定,但商品房作为一种特殊的标的物,是否“不符合质量要求”，在已经验收合格的情况下,显然不能凭买受人主观判断。因此，国务院的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条对此作了特别规定。根据特别法优于普通法的原则,在商品房交付中的质量异议问题上,应当适用《条例》的原则,即:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见，对质量的异议，只能“在交付使用后”依法处理，而不能成为交付使用的障碍。 实践中买受人还有以周边环境、配套设施与约定不符等各种理由拒绝受领的，这些理由在法律上都没有依据,如果双方在合同中没有特别约定，应视为无正当理由的拒绝受领。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定: “对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容: ①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权 利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。诚实信用原则：根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。 善良风俗原则： 根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准则。
关于房产交付中的几个问题 何谓“交房时间”？ 答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。 2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？答：交房过程中出卖人的主要义务有：（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。 3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。 4、问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？答：对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。” 5、问：《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由”。 6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？答：按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。 7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。 8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外，还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要买受人要求的违约金没有超过100%，买受人要求多少就支持多少。
1.村建集体土地租赁房 城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的"小产权房"违反国家法律和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批准的"村集体租赁房"允许出租，但不能出售或变相的"以租代售"。 笔者认为，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下，农村"小产权房"不具有合法性。"村集体租赁房"作为个别地区的试点，也必将面临诸多理论及实践上的挑战：实际操作中，如何把握"只租不售"的底线？ 现行法律法规不承认农村"小产权房"。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下，"集体土地集体所有"、相关政策和法律法规在"以租代征"、"以租代售"认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建"小产权房"必然形成大幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过"以租代征"、"以租代售"的所谓"擦边球"操作，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重难返的"小产权"房屋交易现实。 "村集体租赁房"与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革"探索"或"创新"，不如说是一种对集体土地上房屋"以租代售"的当地政策保护，为最终"小产权房"之路的合法化留下隐患，或者机遇。故"村集体租赁房"的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村"小产权房"的处理，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出一定的妥协，惩前毖后，在以后加大执法力度，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来，城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现，"小产权"房的一切问题都会真正的迎刃而解。 乱久必治，曲中求直。农村"小产权"房的未来，扑朔迷离，但一定会有光明的结果。 【相关法律风险提示】