土地估价报告 Prepared on 22 November 2020
土地估价报告
项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权
现值价格评估
受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司
土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估
二、委托估价方
河北省平泉市人民法院
三、估价目的
本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。
四、估价期日
2017年8月28日
五、估价日期
2017年8月28日至2017年12月28日
六、价格定义
1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格；
2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地；
3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定；
4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。
七、估价结果
经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为：
评估土地面积:平方米
评估单价:250元/平方米
评估总地价:万元
大写金额:
货币种类:人民币
八、土地估价师签名
姓名土地估价师资格证书号签名
苏震江
九、土地估价机构
估价机构法定代表人签字：
（机构公章）
二○一七年十二月二十八日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
河北省平泉市人民法院
二、估价对象
本次估价对象为平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地，土地用途为工业用地，土地面积为平方米。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
（1）土地使用权人：平泉县新宇粮油贸易有限公司
（2）土地使用证号：承平泉国用（2015）第00093号
（3）土地座落：平泉县七沟镇榆树林村
（4）土地用途：工业用地
（5）地号：无
（6）图号：无
（7）使用权类型：出让
（8）终止日期：2056年9月20日
（9）证载土地面积：平方米
（10）四至：详见宗地图
（11）土地级别：级别外
2、土地权利状况
估价对象为国有土地，土地所有权归国家所有，来源合法、产权清楚。
3、土地利用状况
根据委托估价方提供的资料，及估价师的现场勘查，委估宗地地上共有平方米房屋。
四、影响地价因素说明
（一）一般因素
（1）城市资源状况
平泉市地处东北部。118°21′03〞－119°15′34〞，40°24′0〞－40°40′17〞，为、内蒙、三省交界地，东与的接壤，北与内蒙古自治区相连，西邻，南邻宽城县。市域面积3297平方千米。总人口446939人（2016年末）。平泉市是中华民族的发祥地之一，远在史前，春秋
战国时的“”，汉末三国时的“”等都出自平泉。平泉市素有“通衢辽蒙、燕赵门楣”之称，近邻北京、、、、朝阳等大中城市，平泉市人民政府驻地。距92公里，距北京293公里，距省会489公里。2017年4月，经国务院批准同意撤销平泉县设立县级平泉市。
平泉市自然资源丰富，已探明铁、铜、金、煤等矿产资源40多种，开发利用20多种。全县海拔335-1756米，属温带大陆性季风气候，年均降水量531毫米，年均气温摄氏度，无霜期130天左右。全县森林覆盖率%，遍布森林浴场，空气清新，县城全年二级及二级以上空气质量天数达到313天，是国家优秀生态示范区、中国绿色名县、全国绿化模范县、全国生态文明建设先进县。旅游资源独具特色，是中国七大河流之一辽河的发源地，辽河源国家森林公园为国家ＡＡＡ级景区。
（2）房地产制度与房地产市场状况
近年来，平泉市随着经济的不断发展，土地市场日趋繁荣和规范，政府调控土地市场的机制已经形成。三、四级市场逐步活跃，土地转让、抵押、租赁等交易活动明显增多，土地交易价格呈明显上升趋势。根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，该区进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
（3）产业政策
切实加快总投资182亿元的汉能光伏发电、高铁车站周边开发等26个亿元以上项目前期工作，确保光伏发电、铁路物流项目年内落地开工。重点抓好总投资198亿元的舒适6000万件园林工具、亮达国际酒店等92个在建和新开工项目，确保全年实施千万元以上项目不少于140个，其中亿元以上的不少于50个，10亿元以上的不少于2个。加大对席奥通用飞机组装制造、中国活性炭创意城等项目的包装争列力度，力争列入省重点项目个数占省重点项目总数的1%以上，列入市重点项目个数占市重点项目总数的12%以上，最大限度争取省、市重点扶持。提高准入门槛、严格筛选程序、规范项目管理，引导投资向传统产业改造、战略新兴产业、现代服务业、重大基础设施、民生和社会事业、生态环保等领域倾斜，确保全年生产经营性固定资产投资60亿
元，增长%，高于固定资产投资额增幅3个百分点。积极谋划包装一批可操作性强的大项目、好项目，确保全年滚动储备投资千万元以上项目不少于250个，其中亿元以上的不少于100个，50亿元以上的不少于20个，工业生产性项目150个以上。充分发挥现有企业基础支撑作用，加强监测预警，强化运行调节，确保山庄、泉力、日强等骨干企业高效运营，冀东特种水泥、中盐人造板等35个竣工项目达产达效。全年新增销售收入50亿元以上、利税15亿元以上。
加快南城区航空科技、南五十家子多金属综合利用、长城化工、红山新能源四个产业园区建设速度。积极推进航空科技产业园争列国、省高新技术产业园区。加快工业聚集区生产生活设施配套，抓好塔泉复合玻璃钢等12个驻区项目建设，年内新增入驻企业12家，实现工业增加值26亿元以上。积极推行标准化生产、产业化经营、专业化服务，促进农业增效、农民增收。在稳定粮食生产的同时，以露地菜、花、薯类等高效作物为重点，大力实施盛合源千亩露地菜种植、5000亩万寿菊基地等项目，调优大田作物种植面积5万亩。食用菌：实施多品种结构、多模式探索、多层次推进等有效机制，确保食用菌新增6000万盘(袋)、总量达到亿盘(袋)。设施园艺：重点加快以鲜切花为主的花卉产业扩张，稳步推进设施菜基地建设，确保年内新增设施园艺5000亩。现代林业：加快推进中国北方种苗实验基地、花卉基质与产业化示范基地、速生树种选育等项目建设，大力发展林下经济，全年新造林7万亩、发展苗木基地8000亩。畜牧养殖：加快标准化养殖小区建设，力争60万头生猪屠宰项目年内投产。特色主导产业提供农民人均纯收入4420元。依托国家农业产业化示范基地，谋划实施一批农产品精深加工项目，加快推进总投资亿元的奥科瑞丰食用菌绿色能源产业化、太平洋绿豆凉茶等15个农业产业化项目，确保年内完成投资5亿元以上。实现产业化经营额38亿元。年内新增农民专业合作组织20个，省级着名商标、名牌产品各1个，绿色、有机认证各2个。
大力提升文化产业创意、创新、创造能力，力争全年实现文化产业增加值5亿元。一是推进四大文化产业园区建设。二是挖掘文化资源。三是大力发展乡村旅游。以特色产业和优质资源为载体，加大二泉地温泉城、小黄山景区开发力度。年内新培育精品旅游路线2条、特色旅游乡村2个，发展农家乐100户。
突出以“大物流”体系引领产业发展，恢复商贸重镇历史地位。一是构建“大物流”体系。二是加快专业市场建设。三是优化商贸服务设施。四是完善城乡流通网络。
水利：大力推进鸽子洞水源、县城应急水源等重点工程，确保年内完成鸽子洞水电站公路改线，坝基开工建设，除险加固小（二）型水库3座，实施高效节水灌溉面积2万亩。电力：加快推进南城区220千伏输变电站项目，重点实施王土房35千伏输变电站、大庆和茅兰沟双回线路改造工程，完成农网改造40公里。交通：完成七崖线和客运北站建设，积极推进杨三线、大七线、101线过境路、兴榆线升省道、平青乐线升国道等项目，稳步启动城乡一体客运网络建设。通讯：加快实施卫星电视“村村通”、移动手机电视（CMMB）等项目，确保广播电视人口综合覆盖率达到98%以上，宽带、移动服务网点延伸到50户以上自然村，3G和高清电视信号辐射到城区周边乡镇，有线广播实现中心村全覆盖。
强化节能减排刚性约束。突出工业、农业、建筑、交通、商务、机关事务六大领域节能，加快实施燃煤锅炉改造等十大工程，扎实开展全社会节能行动。围绕结构减排、工程减排、监管减排，强力淘汰落后产能，加快实施康泰热力烟气脱硫、三元中育农业减排等工程，确保节能减排目标如期完成。大力发展循环经济。重点实施金盛建材、泰达生物质发电等18个项目，延长加粗食用菌、玉米、山杏等五条循环经济链条，确保成功争列新一轮省级循环经济示范县。加强生态环境建设。深入实施京津风沙源治理、荒山绿化、矿山披绿等工程，大力推进县、乡、村生态三级联创活动，确保全年治理水土流失面积30平方公里，森林覆盖率达到%。不断进行科技创新。完善科技创新平台，加快北林大实习基地、农科院食用菌产业技术研发中心建设，新建农业气象信息服务站9个，农业科技示范园4个。引导企业自主创新，确保年内新建企业和行业研发中心1家，培育科技型龙头企业2家,申报高新技术企业1家。
（4）城市规划与发展目标
地区生产总值确保120亿元，增长（现行价）20%；力争130亿元，增长30%。规模以上工业增加值确保41亿元，增长%，力争达到45亿元，增长%。财政收入确保17亿元，增长%；力争亿元，增长%。全社会固定资产投资120亿元，增长%。引进县外资金48亿
元，增长%。社会消费品零售总额38亿元，增长17%。城镇居民可支配收入16300元，增长%。农民人均纯收入6300元，增长11%。外贸出口额3800万美元，增长%。万元生产总值综合能耗下降%以上。化学需氧量、二氧化硫排放量、氨氮、氮氧化物排放量分别削减%、%、%、%。人口自然增长率控制在6‰以内。城镇登记失业率控制在%以内。城镇化率达到46%。
（5）城市社会经济发展状况
全县上下坚持以“快增长、优结构、做城市、惠民生”为主攻方向和着力点，强力实施“工业强县、农业兴县、文化活县、商贸旺县”发展战略，大力开展“重点项目攻坚年”和“招商引资突破年”活动，凝心聚力，攻坚克难，县域经济迈上新台阶，实现了“十二五”良好开局。地区生产总值预计（现行价，下同）100亿元，占年计划的100%，增长%。规模工业增加值33亿元，占年计划的%，增长%。全部财政收入亿元，占年计划12亿元的%，增长%。固定资产投资额90亿元，占年计划110亿元的%(京沈高铁未开工，影响投资约20亿元)，增长%。引进县外资金42亿元，占年计划的105%，增长%。社会消费品零售总额亿元，占年计划的100%，增长%。城镇居民可支配收入14705元、农民人均纯收入5677元，分别增长%和%。外贸出口额达到3400万美元，占年计划的%，增长%。万元GDP能耗下降%。化学需氧量（COD）、二氧化硫、氨氮、氮氧化物分别削减%、38%、%、%。城镇登记失业率%。人口自然增长率‰。城镇化率45%。
随着居民收入的不断增加，居民消费水平日益提高。1-6月份，预计全县社会消费品零售额实现亿元，占全年计划的%，同比增长%。企业规模逐步扩大，我县限上企业增至23家，1-5月份，限上批发、零售业销售额实现亿元，同比增长%，限上住宿、餐饮业营业额实现亿元，同比增长%，限上企业销售额和营业额的快速增长，对全县批发零售业和住宿餐饮业增加值的快速增长起到了很好的拉动作用。
（二）区域因素
七沟镇位于县境西部，老牛河上游，距县城千米。面积279平方千米，人口万人（2010年）。辖25个行政村，镇政府驻七沟村。京沈公路过境。
七沟自古以来就是人杰地灵，物华天宝之地，境内有祥云岭、凤凰岭等十大自然景观，风景怡人。境内群山环抱、翠绿成荫，有山杏20万亩，生态无公害果树10万余株，达到%以上，环境生态优美。
距承德市60公里、北京220公里，国道101线和京承高速穿越全境，建有万千伏变电站一座，电力供电充足。
本镇位于平泉市的西侧，交通方便快捷。工业生产初具规模，全镇现有各类私营企业38家，基本形成了以冶矿、食品加工、玻璃制品为主的工业格局。工业主要生产铁球团、玻璃制品、白云灰、大理石板材、杏仁系列饮品、野生水果饮料等产品，产品销往全国各大城市，玻璃制品远销欧美。农业产业已基本实现规模化发展，共有以生产滑子菇、黑木耳、香菇为主的食用菌园区25个，占地面积1000亩，年产值2000万元；畜禽养殖园区20个，占地690亩，年存栏：肉牛2000头、猪3000头、蛋鸡100万只，露地蔬菜1000亩，产品主要销往京津。
（三）个别因素
估价对象位于平泉县七沟镇榆树林村，土地面积为平方米。待估宗地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定用途为工业用地。截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，根据《平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告》，估计对象位于级别外。
待估宗地地质条件较好，对建筑物高度有一定限制，形状规则，适于利用，地面平坦。本次估价对象在估价基准日的设定开发程度为宗地红线内“三通”（即通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）
3、国土资源部《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见〉的通知》（国土资发[1999]433号）
4、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）
5、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）
6、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006] 307号,2006年12月23日)
7、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）
8、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号，2009年5月11日）
9、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号，自2008年1月1日起实施）
10、国土资源部办公厅《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资发[2009]311号）
11、国土资源部办公厅《关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土厅发[2012]35号）
12、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）
13、《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税[2014]101号)
（二）地方政府及有关部门颁布的法规、通知及文件
1、河北省人民政府、承德市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件
2、《河北省土地管理条例》（2005年5月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正）
3、《平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告》
4、《平泉县土地利用总体规划》
5、《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政冀政发〔2015〕28号）
（三）有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）
2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）
3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）
（四）其他资料
1、委托方提供的有关资料
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
（一）估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作
用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该宗地的收益量和价格。
（5）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
（二）估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。估价对象位于平泉县七沟镇榆树林村,处于《平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告）》基准地价覆盖范围之外，且现实行基准地价已经超过三年，新一轮基准地价尚未实行，故本次不采用基准地价系数修正法；由于待估地块为工业用地，区域内没有相类似出租案例，故无法准确测算其总收益及其费用，故本次不采用收益还原法；剩余法适用于开发项目的土地使用权价格测算。考虑到待估宗地所在区域有可供选择的交易案例，可以采用市场比较法评估；成本逼近法适用于工业用地价格评估。综上所述，经评估人员综合分析，最终选择市场比较法和成本逼近法进行评估。
（三）估价结果
1、地价确定的方法
经估价人员现场查勘和对当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，本次评估选择成本逼近法和市场比较法两种估价方法进行了评估，两种方法测算结果相差不大，故本次采用成本逼近法和市场比较法两种方法测算结果的算数平均数作为最终地价。
（270+230）÷2=250元/平方米。
2、估价结果
经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为：
评估土地面积:平方米
评估单价:250元/平方米
评估总地价:万元
大写金额:
货币种类:人民币
三、估价结果和估价报告的使用
（一）假设条件
1、该宗地为国有土地，委托方合法取得土地使用权。
2、估价对象得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
3、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
5、委托方提供的资料属实。
6、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
（二）本报告使用限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，评估人员对于评估结论用于其他目的的可行性未作研究。
2、本报告估价结果，须经受托土地估价机构盖章、土地估价师签名方能生效。
3、本报告未经受托估价方同意，不得向委托方和评估报告审查确认部门以外的任何单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经估价机构同意，不得转载、发表。
4、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
6、本报告的估价结果自估价基准日2017年8月28日起壹年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）其它说明
1、任何单位和个人未经受托估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
2、本报告由受托估价机构负责解释。
第四部分附件
附件1 河北省平泉市人民法院委托书复印件
附件2 国有土地使用证复印件
附件3 宗地图复印件
附件4 土地估价机构营业执照复印件
附件5 土地估价机构资质证书复印件
附件6 土地估价师资格证书复印件
表1-1 土地估价结果一览表
1、土地权利限制：无限制
2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表
3、规划限制条件：规划局文件及土地出让合同中约定条件。
4、影响土地价格的其他限定条件：无
表1-2 估价对象基础设施条件表
1．此次评估仅为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格，不作其他使用。 2．报告中有关资料来源于委托方以及估价人员收集整理的有关资料。 3．本估价结果为在估价基准日，满足全部前提条件和假设条件下的评估价格，若上述条件发生变化，评估结果也应做相应调整或重新估价。 承德市弘正土地评估有限公司 二○一七年十二月二十八日
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b86602254.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b86602254.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b86602254.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b86602254.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。 二、委托估价方 委托方:xx县人民法院 地址:xx县新城镇新洲大道南xx号 三、估价目的 受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。 四、估价基准日 二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。 五、估价日期 二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。 六、地价定义 根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义: 1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0～6、0,本次估价按周边用地
的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。 4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。 6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。 7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。本次估价设定委估宗地无她项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。 地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为: 评估土地总面积:78平方米 评估土地单价:20050元/平方米 评估土地总地价:178、39万元 大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数) 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用
基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：
⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX 省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，
土地估价报告备案办法 一、备案范围 指企业改制涉及的土地估价报告。 二、备案要求 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。 三、备案条件 ⑴土地估价报告备案的申请函件，并附《土地估价报告备案表》（见附表一）； ⑵土地估价报告和土地估价技术报告； ⑶企业改制方案和土地资产处置方案； ⑷企业改制批准文件。 四、备案程序 1．申请 改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件向土地行政主管部门提出备案申请。 2、受理与备案 土地行政主管部门对要件进行合规性审核，凡机构资质符合要求，要件齐备，土地估价报告符合规范格式，应予以备案，
并由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。如不符合规定要求，则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。 附表一 土地估价报告备案表
土地估价报告备案表 编号：
本表一式四份，随附土地估价报告备案申请书、土地估价报告和土地估价技术报告。 关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和 《土地估价报告备案办法（试行）》的通知 国土资厅发【2001】 42 号 各省、自治区、直辖市国土资源厅 ( 国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局 ): 根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》 ( 国土资发〔2001〕44号) 精神，部制定了《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》(附件一)和《土地估价报告备案办法(试行)》(附件二)二个配套文件,现印发给你们，请遵照执行。执行中的有关问题请及时报部土地利用管理司。 二零零一年五月二十九日 企业改制土地资产处置审批意见 ( 试行 ) 一、审批权限划分 ( 一 ) 经国务院批准改制且符合以国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式配置土地条件的企业 , 其土地资产处置方案报部审批。经国务院批准改制具体包括以下两类： 1. 国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的； 2. 国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。 ( 二 ) 无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。 ( 三 ) 国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资( 入股 ) 或授权经营方式配置土地的企业 ,其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。 为方便与有关部门衔接 , 同一企业涉及在两个以上省 ( 自治区、直辖市 ) 审批土地资产处置的 , 企业根据需要 , 可持有关省( 区、市 ) 的处置批准文件到我部转办统一的公函。 如果同一企业改制涉及的划拨土地 , 部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产
权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估价规程》明确的规范格式；提供的附件数目和内容应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求；估价报告中各部分内容的表述应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求。《城镇土地估价规程》对估价报告中各部分内
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分