南京大桥板块土地价值评估报告
目录：
第一部分：区域经济及房地产发展概述
一、南京市经济发展状况
二、“十一五”南京房地产发展纲要
三、“十一五”城市建设纲要
四、项目地块所属区域特点
第二部分江北房地产市场综述
五、江北及浦口房地产市场近期运行状况
六、江北土地市场分析
七、商品房供给与销售分析
八、江北市场商品房价格状
九、江北“十一五”发展趋势及交通规划况
第三部分：项目地块价值分析
十、项目地块特点分析
十一、项目地块SWOT分析
十二、竞争个案分析表
十三、风险分析
十四、汇总结论
第一部分：区域经济及房地产发展概述
一、南京市经济发展状况
南京经济持续增长，进入发展的景气周期。“十五”期间，南京经济持续快速增长。全市地区生产总值年均增长速度达到14.2%，分别高于全国、全省同期平均水平4.7个百分点和1.4个百分点,高于改革开放以来12%的平均增速和“十五”计划10%的增长预期。到“十五”末，全市地区生产总值达到2413亿元,按户籍人口计算人均生产总值达到40900元；全市财政收入达到510亿元，年均增长23.5%；社会消费品零售总额达到1005亿元，年均增长14.5%；五年累计完成全社会固定资产投资4600亿元，是“九五”的2.5倍，年均增幅达到27.6%。人民生活进一步改善。坚持富民优先，全力组织实施富民工程，着力解决群众生活中的突出困难，人民群众得到了更多的实惠。实施积极的就业政策，努力改善创业和就业环境，“十五”末登记失业率控制在4%以内。社会保障体系日趋完善，社会保险覆盖面继续扩大，城镇基本养老、医疗和失业保险覆盖率分别达到98.1%、90%和96.5%，各类保障标准稳步提高，城乡居民最低生活保障实现应保尽保。多渠道、多方式增加居民收入，城镇居民家庭人均可支配收入达到14997元，年均增长12.7%；农民人均纯收入达到6250元，年均增长9%。
南京“十一五”发展纲要中提到：人民生活明显改善。城乡居民收入稳步增长，城镇居民家庭人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别达到24000元和10000元以上，收入分配差距扩大的趋势得到缓解。实现较为充分的就业，五年新增就业岗位75万个。城乡居民居住条件进一步改善，城镇人均住房建筑面积达到30平方米以上，农民人均钢筋砖木结构住房面积达到40平方米以上。
十一五发展目标
指标2005年2010年指标属性
城镇居民人均可支配收入（元）14997 24000 预期性
农民人均纯收入（元）6250 10000 预期性
五年新增就业岗位（万个）（50）(75) 约束性
城镇居民人均住房建筑面积（平方米）24 30 预期性
农民人均钢筋砖木结构住房面积（平方米）38 40 预期性
二、“十一五”南京房地产发展纲要
房地产业：完善政府调控机制，优化住房供应结构，引导房地产业合理布局，建立分层次的住房供应保障体系，保持房地产业健康持续发展。合理确定房地产开发规模，五年竣工商品房面积达到2800万平方米以上，其中住宅竣工面积达到2200万平方米。推进房地产业管理的规范化、信息化和法制化建设，建立健全全市统一的产权管理信息平台和房地产信息系统。进一步扩大物业管理覆盖面，提高管理水平，规范管理制度。继续实施危旧房改造和房屋整治出新工程，推广绿色、环保住宅建设，提高市民居住质量。
三、“十一五”城市建设纲要
“十一五”期间，重点加强绕越公路环江南片区域及江北新市区的城市化与城市现代化建设，努力构筑更加开敞的城市发展平台，整体优化老城与新城新区的功能分工、人口分布、产业布局、基础设施配套和生态环境建设。继续高标准建设“一城三区”，力争现代化河西新城区基本建成，形成新城、老城空间紧密相连、功能合理分工的发展格局；仙林新市区功能进一步完善，成为带动宁镇扬板块共同发展的增长极；东山新市区总体开发建设水平进一步提升，基本实现与主城基础设施体系的一体化对接，成为拓展宁杭发展带的重要区域节点；江北新市区基础设施进一步完善，江北地区中心作用显著提升。加快构筑城乡一体化发展的城镇体系，推进雄州、淳溪、永阳3个卫星城建设，实施禄口、汤山、铜井、汤泉、桥林、八百桥、横梁、白马、桠溪等重点镇的建设，有效加快郊县城市化进程。
四、项目地块所属区域特点
1、江北面临“城市空间重组”的新机遇
长期以来，南京一直是沿江一侧发展，侧重长江以南区域的发展，可以说，这是一个偏重的城市格局。在这样一个格局里，既要安排工业产业布局，又要有文化布局，还要有居住空间布局，兼顾安排好这些布局，整个南京城的构成就显得很不合理。城区人口密度过大，势必导致环境质量比较差，甚至还会影响到一定区域的就业空间。
从目前的情况来看，一些居住空间的结构体系在某些方面并不适宜人居，这主要表现在：（1）某些区域拥挤过度，商业布局不充分、不合理；
（2）交通堵塞的现状严重；
（3）几年前，一些产业因“退二进三”的外移到当时的郊区。而近几年来，因城市发展过快，郊区与城区之间的距离缩短了。好多在几年前已经外移到郊区的产业，现在看来又身处城内了，这样一来，势必面临着二次“退二进三”的格局。这就必须在大范围内进行“城市空间重组”，而我市大面积“空间重组”主攻方向就在江北。南京借鉴上海浦东开发的成功经验，迈出跨江发展、建设江北楼市的发展之路。
2、南京正在构建一个快捷跨江发展的大交通体系
南京长江过江隧道开工，预计将在2009年完工。隧道建成后，驱车从此处过江只需5分钟，市民开车无论从主城区哪个角落，从快速内环上过江隧道至江北，只需10分钟。
桥北的两个收费站外移，影响江北发展的交通瓶颈全面打开。
四桥将设计6车道高速公路，计划于2006年开工建设，2010年建成通车，四桥和三桥将使南京二环高速成为完整的环行高速。五桥位于梅子洲，设计也是6车道高速公路，计划于2010年开工建设，2014年建成通车。五桥和二桥将使一环高速成为完整的环行高速。另外，还将在龙潭建设过江隧道、6车道高速公路，计划于2014年开工建设，2017年建成通车，龙潭过江隧道的建成将极大方便解决南京三环高等级公路的过江难题。
上述大交通体系的构建蓝图，给南京城市的整体空间勾画出一个很好的远景规划。建成后的跨江大交通格局，势必给整个南京带来大发展，将使江北在整个空间环境上更适合人居。
种种迹象表明，政府正在努力构建能促进江南、江北均衡发展的交通空间。而从目前的总体布局来看，二桥已经显现了它的功能，三桥也正逐渐表现其区位特色。近年来，八卦洲旅游业和餐饮业的发展，正是二桥通车带来的。
3、江北成为独立新城区的前景已依稀可见
（1）高科技产业正在形成。高新技术集聚的诸多企业，势必会带来一个完备的就业机制；（2）大盘时代所构建的小环境相对较好。江北楼盘构成的新型社区环境有特色，绿化环境比较好，生活圈比较合理，一些中高档楼盘的开发，推动了小区域居住的升级换代；
（3）大型商业设施和消费场所在江北出现。红太阳苏果仓储超市建成开业，建筑面积16万平方米的金盛国际家居落户桥北，是目前华东地区在建材行业单体最大的一个商场。桥北市民即将拥有自己的大型shopmall。
开设大型商业设施有利于提升江北的消费行为、消费质量和消费文化。江北一旦形成自身的CBD，它的发展将不再依赖于江南。而未来的郊区发展，强调的就是让郊区成为一个与城中心区相呼应的独立运作体系；
（4）江北的教育体系也正在形成。多所知名高校的新校区都在江北；
（5）旅游体系也在发展。珍珠泉、老山森林公园等，发展得都不错。
综上：江北已经具备了良好的生态环境、就业环境、教育环境和消费环境，包括高品质的消费空间，江北成为一个独立的新城区的前景已经依稀可见。
4、江北房价目前是南京的价格洼地，但楼盘功能丝毫不逊色于市区
目前江北的房子有以下基本特点：盘子大、构件比较完整、早期建设有设计和规划的意识，主要表现如下：
（1）价格洼地，江北的房价目前是南京房价的价格洼地，主要是由于较低土地成本及其规模投入和规模产出而决定的。
（2）楼盘对景观的考虑相对比较周全。明发·滨江新城和威尼斯水城等楼盘在景观设计上都考虑到了视觉和看点等，做足了江景文化，给予了楼盘特有的附加值。
（3）江北的很多楼盘在早期规划中，介入了比较完整的配套体系，小区周边小型的商业网点比较普及。
（4）江北楼盘的整体套型和结构空间档次比较高，在某些方面甚至超过城区。以中低档的价格买房，其总体结构、套型不比江南价格偏高的房子差。近年来，江北也出现了很多高档
楼盘，甚至是极品楼盘。这些楼盘能起到带动示范的效应，更能引导一个区域的居住消费文化的改变。
5、大桥负荷过重，交通新“瓶颈”又产生
（1）江北的人口数量增长很快，目前江北桥头板块住了好几万户人，而大桥的最高流量只有2万，在上班高峰时，拥堵成为必然，虽然有关部门正在加快过江大通道的建设，但“远水解不了近渴”。
（2）大桥收费站的拆除，在一定程度上给桥北板块的居民外出提供了方便，同样带来了人流蜂拥而至的拥挤局面，形成了新的交通“瓶颈”。
6、区域人口分析
目前桥北板块人口约在10万人左右，加上珠江镇、浦珠路沿线人口，总数约在25万左右，根据十一五发展纲要，桥北（不含大厂）在2010年人口预计发展到41万，尚余16万人口的发展空间
第二部分江北房地产市场综述
一浦口房地产市场近期运行状况
（1）住宅上市量创历史新高，销售压力陡增
05年是江北房地产高速发展的一年。累计供销比一直稳定在1.3左右。呈现供略大于求的局面。05年12月和06年1月的上市总量为108.7万平方米，使江北累计供销比陡增到1.5。
目前江北潜在的上市量还很大，虽然销售态势良好，但供应的快速增长仍将进一步加大该地区的销售压力。
（2）价格优势减弱，但短期内上涨阻力明显
浦口地区目前以本地区居民为主，部分临近城区的中等收入人群、拆迁户为辅。随着近几年来发展较快，浦口区域房地产市场的本地消化速度明显放慢。而随着近年来南京市主城区房价已经成为大多数普通市民的“不能承受价格之重”，具有价格优势以及相对临近主城的优势使得浦口地区已经进入南京市房地产市场的泛竞争区域，与江宁、城中版块市场形成三足鼎立之势，超级大盘云集的桥北板块外来客流比例已经上升到50%以上。
（3）近期江北市场综述
从06年1季度的销售情况来看，江北板块依然良好，但值得注意的是，江北板块在全市的销售总量的比重正在下降，江宁板块已有迎头赶上之势，而河西板块的销售也在节节攀升。
目前制约江北板块发展的主要因素仍然是交通和配套。市政工程建设是一个长期的过程，在短期内不容易对住宅销售产生较大的刺激作用。因此板块内的开发企业必须负担起整合资源，共同打造区域市场，提高整体竞争力的责任，这才是目前江北板块有效抢占市场的重要途径。
二、江北土地市场分析
（1）南京市土地市场整体运行状况
2006年1-2南京市国有土地使用权公开出让公告共有3次，每次公告土地的幅数较少。上市土地共8幅，总面积达到47.55万平米，楼面地价1542元/平米；成交土地6幅，总面积71.29万平米，楼面价格906元/平米。成交的均为2005年上市的土地，从上市和成交的情况来看，土地市场具有以下特点：
?所有土地以底价成交。开发商谨慎拿地说明市场越来越理性。
?商用土地占主体，上市8幅土地中有5幅，成交6幅中有3幅。
?加快郊区土地供应，有59.77%的上市土地来自江宁和江北板块。
今年南京市在增加净地供应方面下功夫，此外经营性用地供地结构进一步调整，进一步加大经济适用房以及中低价商品房的供应量，土地市场在保持稳定的前提下适度收紧。继续停止别墅类土地供应将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性继续保持紧俏，此外供地结构的调整与非住宅用地的增加将使得郊区的经济型别墅、主城区稀缺地段的高档住宅和商住公寓成为06年的一大热点。
南京市国土资源局最新信息显示：今年上半年南京土地市场成功交易土地22幅，较去年同期减少43．59％，但是土地出让总面积和总金额与去年同期基本持平。如果加上6月28日下午拍卖的7块地块，成交总金额将突破50亿元。业内人士预测，下半年土地交易平稳依旧，中小地块仍唱主角。
（2）江北板块土地市场整体运行状况
06年上半年江北板块共有两块土地上市，均位于六合区，总面积为15.68万平米，用途都是商业，均为底价拍出。见下表：
2006年1-3月江北上市土地信息一览表（表一）
地块编号位置上市日期实际出让面积
（m2）供地方式用途容积率底价（万元）NO.2006G01 六合区 2006-1-25 155198.2 净
地商业 1.45 8380
NO.2006G02 六合区 2006-1-25 1631 净
地商业 1.8 51
合计 156829.2 / / / 8431
数据来源：国土资源局
（3）江北板块土地囤积情况汇总（表二）
楼盘名称总建筑面积（㎡）已销售面积（㎡）未开发面积（㎡）
苏宁天润城 360万 487597.81 310万
威尼斯水城 300万 112591.56 280多万
明发滨江新城 180万 219632. 51 150多万
万江共和新城 10万 76351.31 2万多
江畔明珠 18万 56819.02 12万多
盘龙山庄 30多万 110717.37 18万多
恒辉翡翠城 11.53万 19588.75 9万多
江岸水城 40多万 96704.46 30万多
大华锦秀华城 180万 82699.86 170万多
总结：
l 江北土地供应量虽然有所减缓，但是近年来包括明发集团、苏宁集团、大华集团所囤积的土地量足以够整个江北开发相当长一段时间。
l 以今年上半年销售势头最好的4月份为例，整个桥北板块（除珠江镇和大厂）成交总面积为10万平方，依此类推，如果江北的楼市一直参照黄金销售季节的销售速度，以目前江北1000万平方的开发量，需要8年多市场才可以全部消化完。
l 而这种计算方式明显是充分夸大了桥北板块的市场容量。所以，桥北板块的土地开发储备与市场需求之间存在着严重的供需矛盾。
l 一方面有大量的商品房等待开发上市，另一方面市场的需求相对有限，这当中虽存在着上升的空间，但是这种需求的上升与开发量的上涨相比，无疑是不对等的。
三、商品房供给与销售分析
（1）南京市商品房供应与销售
2005年的房价增幅从11.2％降至4.6％、住宅上市量下降21.5％、待售房源消化至少要15.8个月（其中河西有187万平方米，江宁104.6万平方米，江北是137.6万平方米，待售量都超过了百万平方米，楼市所面临的销售压力可谓空前）、投资增速从41.8％降至11％。
2006年近期状况，见下表：
2006年1-3月南京市商品房供应情况表（表三）
指标商品房住宅
上市面积(万平米) 同比（%）比例（%）上市面积(万平米) 同比（%）比例（%）
全
市 194.53 35.8 100 152.62 37.49 100
江南八
区 77.06 -19.77 39.61 55.58 -19.56 36.42
江北合
计 85.84 119.55 44.13 69.42 100 45.47
六
合 9.76 212.64 11.37 5.3 226.5 7.63
浦
口 76.08 113.2 88.63 64.12 -4.4 92.37
数据来源：南京市房产局
注：合计比例江北板快合计量占全市的比例，片区比例为该片区占江北板块的比例。
06年1季度江北房地产市场销售保持稳定。商品房销售比去年同期提高64.17%。其中商品住宅销售提高41.59%。
进入06年以来，江北凭借低价优势，在1季度取得良好的销售业绩。但是值得注意的是，江北地区大盘云集，前期结转量较大，未来上市体量也不在少数。目前客户群仍以本地居民为主，主城区购房者大多是以投资为动机，在本地需求已经得到有效释放，本地市场消化能力日渐薄弱之际，江北众楼盘需要有整体区域意识，整合相关资源，提升主城区购房者对江北板块的认可度，开拓更加广阔的市场。
2006年1-3月南京市商品房销售情况表（表四）
指标商品房住宅
上市面积(万平米) 同比（%）比例（%）上市面积(万平米) 同比（%）比例（%）
全
市 187.25 16.83 100 161.47 12.79 100
江南八
区 84.45 1.42 45.1 69.66 -1.2 43.14
江北合
计 56.82 64.17 30.34 47.32 41.59 100
六
合 16.77 333.4 29.51 12.44 121.49 26.3
浦
口 40.05 135.4 70.49 34.88 264.12 73.71
数据来源：南京市房产局
注：合计比例为江北板快合计量占全市的比例，片区比例为该片区占江北板块的比例。
（2）江北市场商品房供销对比
江北上市量一直处于波动状态，但是单月上市量都比较高。尤其06年1月，上市量达到59.24万平米，打破了05年12月上市49.48万平米的记录。创下了江北板块商品住宅单月上市的新高。
05年6月开始实施的新政让传统的“金九银十”姗姗来迟。随着时间的推移，新政的影响逐渐消去，05年年底江北诸多市政利好使部分搁浅的购房需求得到了释放。
05年底和06年初，商品住宅的大量上市使得江北板块的供销比达到了前所未有的1.5，进入06年以来经过一个季度的消化，累计供销比下降到1.41。
见下表及图：（单位：万平米）
江北各月上市、销量走势图示（表五）
单位：万平米
江北各月累计供销比图示（表六）
总结：
l 江北几家在售的超级大楼盘仍有较多等待上市的体量，以及一些已经成交但是尚未开始开发的土地，都给江北06年的销售产生了巨大的压力。
l 截至7月25日，江北地区的销售为9080套（含珠江镇），平均每月的销售量为1200套，相比较江南八区而言，仅次于江宁，位居第二，目前在整个南京市场的占有率为22% 。
l 江北销售情况虽然良好，其板块内部各楼盘之间的竞争十分激烈，销售业绩集中反映在苏宁天润城、明发滨江新城、大华锦绣华城等几个配套设施齐全、功能完善、地理位置相对突出的大盘上。对于板块内的小盘，由于受到大盘的挤压，销售业绩不是十分理想
l 以人均住房25平米计算，至2010年，桥北板块预计还有400万平米的市场容量。而从目前各大楼盘的土地囤积量分析，至2010年将有近700万左右的上市量（不包括新增项目上市量），届时桥北的市场竞争将进一步激烈。供求关系矛盾将进一步激化。
四、江北市场商品房价格状况
（1）江北市场商品房价格趋势
近期江北地区商品住宅成交价波动较大。05年第三季度受成交个案的影响，江北住宅成交均价出现了一个低谷，仅为2100元/平米。第四季度价格回复正常。而进入06年1月，由于再次受到成交个案（盘龙山庄）的影响，价格下滑至2358元/平米。2月和3月，超级大盘明发滨江新城销售良好，使得江北板块的价格攀升至2600元/平米以上。
江北市场商品房价格趋势图（表七）
（2）浦口商品房价格历程
南京市江北地区有望保持景气。目前江北地区是南京市低价房区域,平均房价在3000元以下,随着南京城市发展中心的北移和道路交通等基础设施的改善,江北地区的楼市景气将保持繁荣。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入“浦东模式”的发展轨道。
（3）2006年4月浦口商品房成交状况
2006年4月南京市商品房成交数据表（表九）
版块套数成交总面积(平米) 成交均价(元/平
米) 份额
城北 626 54,974.32 5,230.00 6.76%
城东 419 40,645.50 6,001.00 5.00%
城南 549 79,560.66 5,332.00 9.78%
城中 699 47,078.95 9,500.00 5.79%
高淳 109 7,673.48 2,501.00 0.94%
河西 1,449.00 162,280.09 6,129.00 19.95% 江宁 1,687.00 173,542.64 3,701.00 21.33% 六合 300 35,735.33 2,236.00 4.39%
浦口 1,450.00 162,979.28 2,612.00 20.03% 仙西 333 33,407.73 4,788.00 4.11%
溧水 130 15,648.71 2,041.00 1.92%
以上数据来自房产局最新对外发布资料
总结：
l 桥北板块之所以能够吸引大批以城北为主的主城区客户来购买，其长年以来在南京市房地产市场形成的价格洼地具有不可阻挡的市场诱惑力。
l 去年的国六条，今年的国八条，两项大的房产政策出台，直接指向房地产投机、投资市场，房地产市场变成实实在在的以刚性需求为主的自住市场。为了稳定社会，政府不太可能让房价高得离谱。
l 未来的江北房地产市场，价格更主要是受到供求关系的影响和开发成本的影响。房地产价格会上涨，但是这种上涨主要原因是由于经济发展而产生的拉动，而绝非是由于供求关系失调而产生的上涨，对于该情况下的价格上涨，更大程度上是维持在合理的范围之内波动，不足以引起市场的波动，不足以引起开发企业的利润超常规增加。
五、江北“十一五”发展趋势及交通规划
（1）形成以桥北、珠江镇板块为核心的江北城市副中心，到十一五末江北新市区：完善路网体系，提升中心区配套设施水平和环境质量，建成桥北、珠江两大居住区，完善滨江风光带和老山风光带，规划人口41万人。
（2）进一步强化江北商贸集聚区：建设以建材、装饰装潢材料等为主的产品交易和商贸集聚区。
（3）到2010年，城镇每万人拥有公交车辆达15标台，力争公交出行比例提高到40%。加快推进过江通道建设，建成纬七路过江隧道和长江四桥，基本形成“五桥一隧”的过江通道体系。
（4）进一步完善对外公路网络，基本建成“两环两横、十二条放射通道”的高速公路网，形成“四小时长三角城市群”、“一小时南京都市圈”的对外交通体系。重点建设绕越公路东南段，建成宁淮、宁蚌、宁常、宁杭高速二期等，规划建设溧水至马鞍山高速、沪宁二通道、绕越公路东北段、溧阳至芜湖、浦仪公路、南京至宣城等项目，“十一五”期间，高速公路建设里程和通车里程均突破400公里。
高速公路建设重大项目（表十）
序号项目名称投资总额（万元）“十一五”投资额（万元）建设年限
1 宁淮高速公路南京
段 389372 138000 2003-2006
2 宁蚌高速公路江苏段 66692 3000 2003-2006
3 宁常高速公路南京
段 61827 44827 2004-2007
4 宁杭高速公路二期南京
段 285000 249000 2005-2007
5 南京绕越公路东南
段 408300 398300 2005-2008
6 溧水到马鞍山高速公路江苏
段 193400 152000 2007-2011
7 南京绕越公路仙林
段 89500 89500 2008-2010
8 沪宁二通道南京西
段 70000 10000 2010-2012
9 南京绕越公路东北
段 172000 10000 2010-2013
10 溧阳至芜湖高速公路南京
段 360000 45000 2010-2013
11 浦口至仪征公路 351100 10000 2010-2014
12 南京至宣城高速公路高淳
段 80000 5000 2010-2014
13 宁通高速公路扩建 73000 73000 2007-2009
14 宁合高速公路扩建 88000 88000 2008-2010 总结：
十一五末，江北与主城区之间的时间、空间以及心理的缝隙将大大缩小，尤其是以江浦街道板块为核心，更加紧密地建设起江北新城市中心，届时将与河西新城区紧密地联系在一起。
对于江北的发展，从市政工程计划来看，江浦街道是今后发展的重点，而大桥板块由于受到高新技术开发区的发展拉动，也将快速发展，但是从十一五发展纲要中不难看出，江浦街道的总体发展优势要明显优于大桥板
块。
桥北板块房地产预测及总结：
第三部分：项目地块价值分析
一、项目地块特点分析
项目地块位于老浦口成熟板块，占据丰富的社会、商业、生活资源，目前交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，但是由于受到老浦口建设框架及规模的限制，本项目附近几乎没有可能再有大的基础设施建造，市政对于该片区的投入也难以预测。
交通方面：项目地块区位虽然紧靠大桥，但是由于大桥引桥的存在以及地块的特殊性，地块与主城区的连接相对不是十分方便。加之本地块附近没有公交系统，出行将十分不便利。但是由于紧邻老浦口的边缘，到附近的商业区、教育机构、医院将相对便利。
二、项目地块SWOT分析
本项目SWOT分析表（表十一）
Strength优势分析 Weakness劣势分析
S1. 区域大规划的利好影响S2. 地块容积率要求不高，楼面价不高S3. 近邻老浦口生活区，周边配套齐全S4. 地块综合配套设施要求不高，单位面积开发成本不高。 W1. 交通瓶颈明显，与主城区不够通畅W2. 周边大盘过多，竞争激烈W3. 周边产品特色过于明朗，竞争难度大W4. 老浦口整体吸引力较弱,对外地人的吸引力相对较弱，而本地市场近乎饱和。
Opportunity机会分析 Threat威胁分析
O1. 区域经济提速、城镇化发展趋势明显、潜在购房者的消费增长率将比较稳定、居民收入持续提高将使购房消费日益活跃。O2. 桥北其它楼盘热度较高，会给带来本项目带来一定的客户源 T1. 房地产市场整体供过于求形成激烈的竞争T2. 江浦街道市场及其它区域的持续分流影响
1、优势分析
l 十一五期间，江北将重点发展商贸、高新区。未来数年内江北的人口将急剧增加，本地块作为桥北板块内的地块之一，将成为直接的受益者。同时也说明，桥北今后的发展升温，是本地块的优势所在。
l 本地块的容积率要求在1.8，对于建筑层高没有明确的限制，因此对于项目开发而言，在这样的情况下，本地块开发出的产品楼面价相对较低，会具有一定的市场竞争力。
l 本地块紧邻老浦口，可以充分利用老浦口成熟的商业、生活、教育配套，相对于地块周边其他楼盘而言，配套的优势相对明显。
l 对于本地块的开发，政府没有明确的综合配套设施要求，没有明确的公用绿化要求，对于开发企业而言，直接的好处就是单位开发成本相应降低，开发出的产品具有一定的价格竞争力。
2、劣势分析
l 本地块紧邻老浦口，但是由于历史原因和市政发展重点地原因，本地
块在交通上处于十分被动的地位，一方面老浦口通往市区的公交系统要承担绕道而不能直线相通，到市区占据大量的交通时间，另一方面，本地块周边500米没有公交路线，对于今后业主出行无疑十分不便。
l 本地块方圆五公里范围内存在大华锦绣华城、明发滨江新城、苏宁天润城、威尼斯水城等多个超级大盘，并且此类大盘开发企业资金、实力雄厚，开发经验丰富、研发力量较强，开发出的产品具有鲜明的特色和特别强的市场竞争力，本地块开发要有足够的产品特色和竞争力才能与其产品进行竞争。并且，由于是大盘开发，其各方面配套将根据市场需要进行配备，较容易迎合市场需求，本地块由于开发体量较小，在此方面不具备与大盘抗争的能力。
l 老浦口整体发展与市区存在着一定的脱节，明显跟不上市区以及板块内其他楼盘的市政配套发展趋势，要改变老浦口的发展缓慢的现象，并非一家开发企业可以扭转。这在另一层面也使老浦口对于市区以及外围客户的吸引力相对比较弱，进一步影响了本地块对市场的吸引力。
3、机遇分析
l 区域经济提速、城镇化发展趋势明显、潜在购房者的消费增长率将比较稳定、居民收入持续提高将使购房消费日益活跃。
l 浦口各项规划利好是本项目最大的机遇。主要利好的规划内容有：从南京市2010年发展规划和南京都市发展远景规划来看,南京江北地区将吸纳大量人口的居住。江北地区相对落后的市政基础设施将在未来两到三年的时间内得到全面的改善
4、威胁点分析
l 桥北板块供过于求的市场格局已经形成：
桥北目前在开发节奏相对缓慢的情况下，供需比已经达到1.3︰1，未来几年内，由于政府出台对土地开发的要求，各项目开发进度将进一步加快，未来几年的供需比将进一步拉大，供求关系矛盾将进一步突出，客户争夺战必然越演越烈。
l 江北城市空间布局的重组，目前受益最大的是江浦街道（原珠江镇）该板块将在今后对于大桥板块的客户分流产生最直接的竞争，随着大桥运输的饱和，过江隧道即将开通，长江三桥启用，地铁二号线北沿定案，珠江镇今后对于桥北房地产的分流将越来越明显。
三、竞争个案分析表（表十二）
个案细目万江共和新城大华锦绣华城威尼斯水
城苏宁天润城恒辉翡翠城明发滨江新城
开发商扬州万江地产大华集团南京苏宁房地产开发总公司恒辉地产明发集团
占地面积 1800亩占地面积4500亩 4000
亩 7.3 占地1600余亩
建筑面积 10万 m2 160万 m2 400万m2 360万m2 11.53万m2 建筑面积约180万平方米
容积
率 1.33 1.3 1.35 1.58 1.7 绿化率 45% 有个18000平米大的中心花
园 40%
主力面积主打户型为87平方米至127平方米的两室两厅及三室两
厅主力户型在80——100平方米之间房型面积从70多平方米到120多平方米不等主力套型为80-108平方米的三房和两
房主力户型在80——240平方米之间
销售均价 2414元/m2 2799/元m2 3370元
/m2 2544元/m2 2871元/m2 2994元/m2
社区配套规划有幼儿园、小学小区内将设置医院、商购中心、会所等配套设施。公共配套设施规划有会馆、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等。设有会所、幼儿园、网球场、购物超市、棋牌室、大型停车场等三个商业配套中心、三个会所、五所幼儿园、两所小学、一个中学、综合商场、医院、邮局、银行、菜市场
物业管理南京佳全物业管理有限责任公司南京大华锦绣物业管理有限公司南京苏宁物业管理公司清江花苑物业管理有限责任公司南京华夏物业管理有限公司香港招商局(南京)物业管理有限公司
江北大盘销售去化分析表（表十三）
楼盘名称首次开盘时间成交套数销售率年销售量
苏宁天润城 2004年1月 4758 95.12% 1903
明发滨江新城 2004年5月 1999 39.74% 909 威尼斯水城 2005年1月8日 953 64.07% 596 大华锦绣华城 2005年6月 740 90.52% 673
万江共和新城 2004年4月 611 71.61% 266
恒辉翡翠城 2004年5月 162 62.26% 74
盘龙山庄 2005年12月10 1166 93.42% 1166 江岸水城 2005年7月9 886 70.21% 886
四、风险分析
（一）市场供求变化风险
1、供给方面
虽然国家加强了对开发性用地的审批审查力度，但是由于近几年已经审批出去的住宅用地已经很多，不排除近期江北还有继续土地出让的可能，从土地量而言，供给方面的竞争压力较大。
2 、需求方面
从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快速发展，主城区及本地区对居住类需求将呈持续上升的态势，但是由于受到其他板块的影响，可能会产生波动，特别是受珠江镇的影响最明显。
以上分析表明本地块开发产品推出后,由于中远期供求上的不确定性,将在产品销售、资金回笼方面产生较大风险。
（二）价格波动风险
在一个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正的价值，泡沫才会出现。总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区的经济发展水平是相适应的，随着地区经济的发展，房价将呈持续上升的态势。
（三）政策变动风险
政策风险包括政策不稳定、政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济的持续较快发展。但这一系列宏观政策扩展空间有限，政策的力度和效应也有递减的趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达近万亿元，截至2005年国债余额相当于全国财政收入的比重从52.9％提高到102.1％，大大超过国际公认的政府正常负债限度，蕴含着一定的债务风险。加上国有企业改革成本支付、养老金债务积累、外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。而积极的财政政策一旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济的快速增长。
“九五”以来，国家住房制度改革的实施，各地鼓励住房消费政策的贯彻，带动了居民消费结构的升级和消费水平的提高，也促进了城市房地产开发的快速发展。但是，这一系列政策的能量已经得到释放，国家对房地产业的政策主导面，正从积极引导、放开搞活，转向适度控制、防止泡沫风险。在理论界、舆论界议论蜂起的情况下，国家和各级政府对房地产业采取控制措施节奏加快，对盲目投资和投机炒作加以限制。今后一个时期，与优化开发结构、整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应的同时，进一步通过税收、金融、加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。从这一点看,本项目也可能遇到意外的政策风险,为项目带来重大损失。（四）融资和利率风险为了规范消费市场，规范房地产市场，国家连续数次采取提高贷款利率、优化信贷结构、限制消费信贷等一系列金融政策。这一系列措施加重了企业利息负担，同时，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场、房地产市场相互挤压，可能导致某些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在通货膨胀出现的可能性较大，银行存贷款利率将可能再次出现上涨,特别是如果项目筹集资金使用一定的民间资金,利率将会更高。这就可能从约束融资、增加融资成本两个方面，给房地产开发带来一系列不确定因素，造成投资风险。目前，国有商业银行资本金普遍不充足，贷款结构不合理，对于房地产企业抵押贷款以及贷款中的相互担保、多头抵押、超值抵押，银行心理反应脆弱。如果项目开发立足于高比例的负债经营，对银行贷款和收取预售款依赖过多，有可能遇到较大的融资困难，背上利息偿付包袱，发生由融资问题带来的财务风险。
五、汇总：
通过以上对本开发项目作全面的定量、定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际的结论：
1、桥北板块的现有楼盘土地囤积量有1000万平米，消化周期预计达到8年，区域市场竞争较为激烈，供求矛盾已初步显现。这昭示了本地块要参与到桥北板块的竞争中，就要做好长期开发的心理准备。
2、 2005~2006年江北年消化量120万平方米，其中，明发、大华、天润城、威尼斯水城等几个大盘销售所占比率在85%以上。市场对于项目的品牌、规模的要求很高。这就要求本地块参与到桥北地块的竞争中，要做好树立项目市
场价值及形象的心理准备。
3、江北楼盘竞争激烈，大盘的品牌影响力对于市场有很强的渗透作用，周边中小型楼盘由于配套、规模等条件的不足，很大程度上依靠价格取胜。本区域市场30%左右的客户集中在江北，主要包括高新技术开发区、南京化工园上班族以及江北二次置业者，该类客户对于价格较为敏感，是中小项目的重点客户对象。本地块要参与近来，要做好以低价占领市场份额的心理准备。
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘
之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
X X X土地整理工程 质 量 评 估 报 告 X X X工程管理有限公司 年月日
一、工程概况： 工程名称：XXX土地整理工程 设计单位：XXX设计院 建设单位：XXX 监理单位：XXX工程管理有限公司 施工单位：XXX建筑工程有限公司 工程规模：土地平整XXX亩，工程造价XXX万元。 施工范围：土地平整、农田水利工程、其它工程。 开工日期：XX年XX月XX日 竣工日期：XX年XX月XX日 监理依据： a)设计院设计的施工图纸； b)工程的施工合同、监理合同； c）建筑工程质量检验评定标准； d）施工验收规范及国家、地方现行标准； e）工程建设强制性标准； f）法律、法规和行政规章。 一、工程监理情况： 1、监理工作就是“四控两管一协调”，而质量控制是监理工作的核心，质量控制主要有： 事前控制：熟悉掌握施工图纸和有关的技术规范和验评标准；审查施工单位资质、施工组织设计及施工方案；进场材料报验；施工现场检查验收及核查工程质量保证措施等。对重点工序质量控制关键点进行技术交底。 事中控制：对施工过程进行全面控制，主要采用巡视、旁站、平等检验等方法。严格执行隐蔽工程验收和见证取样送检制度，强化验收，过程控制。 事后控制：对已未完成的分项、子分部、分部工程及时组织验收；审核材料抽验试验结果；及时跟踪工程内业资料整理。
二、工程实施情况： XXXX土地整理工程项目主要以下几个分部工程： 1）土地平整：XXX亩 2）农田水利工程：农渠XXXm；农沟XXXm，包括土方开挖、土方夯填、垫层、砌石分项等。 3）道路工程：田间路：XXXm；生产路：XXX m。 4）其它项目：标志牌X座 5）增加项目：增加排水沟，挡土墙等XX座 三、质量平定情况： 四、单位工程观感质量情况：本工程施工质量、观感标准符合规范要求。 五、质量保证资料核查情况：根据施工单位提供的竣工资料及现场初验情况，总体该工程的施工质量达到设计要求，经核查，本工程项目质量保证、资料齐全。 六、最终评估意见：经核定，XXX土地整理工程项目各分项分部工程检查合格，资料齐全，该单位工程项目工程质量综合评定为合格。 监理单位：XXX工程管理有限公司 日期：XXX年XX月XX日
哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：
一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
土地价值评估报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房
1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下：
XXXXXXXXXXXXXXXXX 土地整理开发 （占补平衡）项目 国土资漪?土胞整理 质量评估报告 XXXX建设监理有限公司
XXXXXXXXXXXXXXXXX 土地整理开发 二?一四年六月
目录 、项目概述 (1) （一）项目区基本情况 (1) （二）项目主要指标 (3) （三）工程建设内容 (4) （四）工程开工日期、竣工日期 (4) 二、工程质量评估依据 (4) 三、施工质量控制 (6) 四、质量控制成效 (8) 五、对各标段施工管理、工程质量的综合评述. (10) 六、经验、建议、存在问题及改进措施 (10)
xxxxxxxxxxxxxxxx 土地整理开发（占补平衡）项目质量评估报 告 一、项目概述 （一）项目区基本情况 1、项目区位置 xxxxxxxxx （占补平衡）项目位于xxx 县xxx 洪福村委会、回龙村委会及xxx 华侨农场境内。洪福村委会隶属xxx 县xx 镇，地处xxx 东部，距xxx 政府所在地7.00 公里，到镇道路为土路，交通方便，距县城70 公里。东邻稼依镇，南邻差黑村民委员会，西邻大新村民委员会，北邻蒲草村民委员会。回龙村委会隶属砚山县 xxx ，地处镇南边，距镇政府所在地5.00 公里，到镇道路为公路，交通方便，距县85 公里。东邻差黑行政村，南邻拉白冲行政村，西邻阿舍乡，北邻尧房行政村、大新行政村、洪湖行政村。华侨农场位于文山壮族苗族自治 州砚山县XXX，地处东经103 ° 49 '，北纬23 ° 42仁距砚山县政府所在地66 公里，距文山州政府所在地67 公里，距省城昆明市280 多公里。 项目区地理坐标为东经103 ° 48 ' 26〃?103 ° 49 ' 30〃，北纬23 ° 4「33〃?23 ° 44 ' 00〃。项目区东边主 要以道路为界，南边以道路为界，西边以权属界线及道路 为界，北边以道路、居民区边界为界，四至清晰，权属明确。
XX项目 工 程 质 量 评 估 报 告 总监理工程师： 监理单位：XX有限公司 编制时间：二0一六年十二月
工程质量评估报告 XX有限公司（监理单位）受XX有限公司（建设单位）的委托，对XX项目实施阶段进行监理，于2016年8月22 日派驻项目监理部开始对该工程进行施工阶段质量控制。通过建设单位、设计单位、承包单位、监理单位的共同努力，于2016年12月20日该工程达到竣工条件，经承包单位申请，我项目监理部于2016年12月25 日牵头组织了由建设单位、设计单位、承包单位组成的验收小组，对该工程进行了竣工预验收。我项目监理部将该工程的质量评估报告出具如下： 一、工程参见单位基本情况： 1、建设单位：XX有限公司 2、项目区政府：XX贵安新区国土资源局 3、设计单位：XX省第三测会院 4、承包单位：XX梵水建设工程有限公司 5、监理单位：XX有限公司 二、工程概况： 1、工程名称：XX项目 2、工程地点： 3、工程规模：建设规模825.21公顷，整治耕地面积419.6公顷 总投资：施工合同金额862.338087万元 4、计划开工日期：，计划竣工日期：2017年 2月21日 5、项目建设的主要内容和工程量： 1）、灌溉与排水工程新建50m3蓄水池12座；新建0.3 m*0.3m截流沟12条，长766m；改建0.4m*0.3m农渠1条，长245m；新建0.4m涵洞6个，长32m，2.4m*0.5m*0.12m的预制空心板2块。 2）、田间道工程：新建3条3.0m宽田间道，长1773m；改建田间道1条，长2564m，改建田间道3.0m宽7条，长3902m（包括扩建5条2.0m 左右的生产路至3.0m宽田间道，长2970m，改建2条3.0m宽田间道，长932m）；新建2.0m宽生产路2条，总长1764m；新建1.0m宽生产路3条,
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况
1.2地价X围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析
6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价X围 经测算，本地块的正常地价X围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价X围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价X围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
XXX土地整理工程 质 量 评 估 报 告 XXX监理有限公司年月日
（（监理单位）受（建设单位）的委托，对工程实施阶段监理，于XXX年XXX月XXX 日派驻项目监理部开始对该工程进行施工阶段质量控制。通过建设单位、设计单位、承包单位、监理单位的共同努力，于XXX年XXX月XX日该工程达到竣工条件，经承包单位申请，我项目监理部于XXX 年XXX月XXX日牵头组织了由建设单位、设计单位、承包单位组成的验收小组，对该工程进行了竣工预验收。我项目监理部将该工程的质量评估报告出具如下： 一、工程概况： 工程名称：XXX土地整理项目 设计单位： 建设单位： 监理单位： 施工单位： 工程规模：土地平整XX亩，工程造价XXX万元 施工范围：土地平整、农田水利工程、道路工程、其他工程 开工日期：XX年XX月XX日 竣工日期: XX年XX月XX日 二、监理依据： 1、国家和地方有关工程建设的法律、法规、条例； 2、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范和规程等； 3、经有关部门批准的工程项目文件和合同设计文件；
4、建设单位和监理单位签订的建设工程委托监理合同； 5、建设单位与承包单位签订的建设工程承包合同； 6、工程建设标准强制性条文。 三、监理工作情况： 1、监理工作就是“四控两管一协调”，而质量控制是监理工作的核心，质量控制主要有： 事前控制：熟悉掌握施工图纸和有关的技术规范和验评标准；审查施工单位资质、施工组织设计及施工方案；进场材料报验；施工现场检查验收及核查工程质量保证措施等。对重点工序质量控制关键点进行技术交底。 在整个监理过程中，我们坚持以事前控制和主动控制为主，依据合同和设计文件编制了监理规划，制订了具体的监理工作程序，明确了工作内容，行为主体，验收标准及工作要求。 本工程开工前，依据监理规范要求，我们审查了施工单位的资质，现场质量管理、技术管理组织机构、人员、制度及特殊工种操作人员的资格、上岗证等。依据承包单位报送的施工组织设计方案报审表，对施工组织设计进行了审查，并相应编制了《监理规划》,开工前进行监理交底，编制相应的《监理细则》。对工程的测量、定位放线，包括轴线尺寸、水平标高进行了现场复核，进一步明确了监理目标和要求，为监理工作的顺利开展创造了条件。 事中控制：对施工过程进行全面控制，主要采用巡视、旁站、平行等检验方法。严格执行隐蔽工程验收和见证取样送检制度，强化验
横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务
（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果
土地平整工程质量评定表 （1）单项工程质量评定表 （2）单位工程质量评定表 （3）分部工程质量评定表 （4）土地平整单元工程质量评定表 （5）土地平整各工序质量评定表
单项工程质量评定表 项目名称第标段施工单位施工日期 单项工程名称单项工程量 项目经理评定日期年月日 项次单位工程名称质量等级 1 2 3 4 施工质量检验资料 单项工程质量等级施工单位 自评结果 技术负责人：年月日 质量等级 监理单位 复核意见 总监理工程师：年月日 质量等级 质量监督 机构核定 负责人：年月日 质量等级
单位工程质量评定表 项目名称第标段施工单位 单项工程名称单位工程量 单位工程名称施工日期 项目经理评定日期年月日 项次分部工程名称质量等级 1 2 3 4 观感质量 单位工程质量等级施工单位 自评结果 技术负责人：年月日 质量等级 监理单位 复核意见 总监理工程师：年月日 质量等级 质量监督 机构核定 负责人：年月日 质量等级
项目名称第标段施工单位施工日期 单项工程名称分部工程量 单位工程名称评定日期年月日 分部工程名称项目经理 项次单元工程名称质量等级 1 2 3 4 分部工程质量等级施工单位 自评结果 技术负责人：年月日 质量等级 监理单位 复核意见 总监理工程师：年月日 质量等级 质量监督 机构核定 负责人：年月日 质量等级
项目名称第标段施工单位施工日期 单项工程名称单元工程名称 单位工程名称单元工程量 分部工程名称评定日期年月日项目经理技术负责人 项次评定内容结论 1 工序施工质量 2 原材料、中间产品质量 3 质量检查、检验记录 单元工程质量等级施工单位 自评结果 质检负责人： 质量等级 监理单位 复核意见 监理工程师： 质量等级 质量监督 机构核定 负责人：年月日 质量等级
2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。 A．数量指标和质量指标 B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标 2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。 A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％ 3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。 A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程 D：土地估价结果及其使用 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地 5、地籍调查包括__。 A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查 6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。 A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理 7、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：100 B：1；200
C：1：500 D：1：1000 E：土地 8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府 D．乡级土地管理部门 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A：甲 B：乙 C：丙 D：甲或丙 E：时间因素 10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题) A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和 D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性 11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素 12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度 13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。 A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更 D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
土地价值评估报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 研究结论 宗地基本情况 地价范围 地块投资价值 研究方法 剩余法求地价 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价研究依据 宗地最佳利用方式构思 宗地总体规划方案设计 最佳开发建设方案设计 宗地地价测算 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算
项目财务评价 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率
可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。 二、委托估价方 委托方:xx县人民法院 地址:xx县新城镇新洲大道南xx号 三、估价目的 受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。 四、估价基准日 二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。 五、估价日期 二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。 六、地价定义 根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义: 1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0～6、0,本次估价按周边用地
的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。 4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。 6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。 7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。本次估价设定委估宗地无她项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。 地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为: 评估土地总面积:78平方米 评估土地单价:20050元/平方米 评估土地总地价:178、39万元 大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数) 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
灵璧县黄湾等2个乡镇单营等3个村土地整治重大 工程项目（黄湾片） 工 程 竣 工 质 量 评 估 报 告 编制人： 总监理工程师： 技术负责人： 淮南市永信建设监理有限公司 日期：2013 年6月10 日
工程竣工质量评估报告 一、前言 1、本报告针对的是单位工程； 2、编写本报告的条件：以承包单位对分项工程的自检合格资料为基础，根据监理工程师巡查、旁站、建筑材料试验、见证取样、平行检查、复查、资料审核等方式所掌握的情况，结合本工程的初验意见； 3、本报告编写做到评估客观、公正、真实；对监理过程作出综合描述；反映工程的主要质量状况、工程的结构安全、观感质量。 二、工程项目概况 （一）工程地址：灵璧县黄湾镇； （二）工程项目参建情况： 1.建设单位: 灵璧县土地复垦中心； 2.设计单位: 安徽省现代农业工程设计研究院； 3.施工单位: ①第一标段：河南地矿建设工程有限公司； ②第二标段：江西王牌建设工程有限公司； ③第三标段：萍乡市水利水电建设有限公司； ④第四标段：安徽宏志建设工程有限公司； ⑤第五标段：安徽伟成建设有限公司； 4.监理单位：淮南市永信建设工程监理有限公司； （三）工程项目布置规模: 1、第一标段：单营村：土地平整、清淤维修水塘、排水大沟清淤、排水支沟清淤、农沟、田间道路（砂石路）、生产路；（土方挖填123431m3;清淤维修塘土方开挖60203 m3;回填13410 m3；排水大沟清淤土方开挖100084 m3；排水支沟清淤36040 m3；斗沟开挖、清淤80522 m3；农沟开挖32354 m3；新建田间道路;新建生产路.） 2、第二标段：晏路村：土地平整、清淤维修水塘、排水大沟清淤、排水支沟清淤、农沟、田间道路（砂石路）、生产路；（土方挖填123431 m3；清淤维修水塘土方开挖25961 m3；回填6534 m3；排水大沟清淤土方开挖119831 m3；排水支沟清淤28190 m3；斗沟开挖、清淤84446 m3；农沟开挖32921 m3；新建田间道路；新建生产路。）
关于发布实施本市城镇土地定级与 基准地价更新成果的通告 2014年12月31日，我市城镇土地定级与基准地价更新成果已通过自治区城镇土地定级与基准地价更新、城市地价动态监测成果验收组的验收。经市人民政府研究，决定更新调整后的土地级别与基准地价，自2015年7月1日起实施，原市人民政府《关于发布实施克拉玛依市城镇土地定级与基准地价更新成果的通告》（2010年1月19日）同时废止。现将有关事项通告如下： 一、《克拉玛依市土地定级与基准地价更新成果》包括基准地价表、基准地价使用说明、土地定级范围说明。在土地市场总体价格水平发生重大变化的情况下，市人民政府将及时对基准地价进行全面更新。市国土资源局可根据土地市场价格变化情况，对基准地价进行局部更新。 二、宗地出让需参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法进行评估，出让价格须经市国土资源局审核确定。 三、市人民政府有关部门要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由市国土资源局负责协调解决。 2015年4月7日
克拉玛依市城镇土地基准地价一览表 基准期日：2014年12月31日单位：元/平方米 克拉玛依区基准地价表 独山子区基准地价表 白碱滩区基准地价表
乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡基准地价表
克拉玛依市城镇土地基准地价使用说明 一、基准地价内涵 1．商业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），商业用地法定最高土地使用年限40年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 2．居住用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），居住用地在法定最高土地使用年限70年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 3．工业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），工业用地在法定最高土地使用年限50年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 4．综合用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），在土地使用年限40年及容积率为 1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 5．克拉玛依其他区域（乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡）土地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价