江苏省淮安市健康西路地块房地产开发土地价值评估报告
第一部分城市宏观经济及房地产开发概况
一、城市概况
1、城市规模
淮安市总面积3171平方公里
清河区面积：51平方公里
清浦区面积：296平方公里
淮阴区面积：1264平方公里
2、行政管辖范围
四县：洪泽、涟水、盱眙、金湖
四区：清河、清浦、淮阴、楚州，主城区
3、城市人口86万人
二、城市宏观经济概况
◆2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；
◆人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；
◆财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；
◆金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4
倍、1.8倍；
◆全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。
◆三次产业比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7变为21∶45.5∶33.5，实现了由
“二一三”到“二三一”的转变。
注：以上摘要05年市政工作报告
淮安市2002—2005年统计数据
年度2002年增长2003年增长2004年增长2005年增长全市总人口517.68万519.92万 4.33‰524.06万8‰527.77万7.08‰国民生产总值（GDP）375.02亿11.6% 420.64亿12.2% 500.97亿13.8% 561.81亿14.3% 全年财政收入43.19亿22% 53.88亿17.7% 63.38亿17.6% 75.56亿21 % 固定资产投资完成额180.2亿16.3% 229.6亿27.4% 275.69亿20.1% 330.73亿
社会消费品零售总额127.58亿11.6% 139.32亿11.9% 156.36亿14% 198.62亿全年进出口总额 2.83亿美元0.71% 3.76亿美元32.7% 6.42亿美元70.7% 6,82亿美元
全年国内旅游人数345.48万22.8% 406,1万17.5% 492.15万20.7% 549.85万实际旅游收入17.91亿38.8% 21.34亿19.2% 29.01亿31.7% 34.55亿
在岗职工平均收入10804元9.6% 12172元12.7% 14136元16% 人均可支配收入7158.51元9.9% 7798元8.9% 8209元15.1% 9115元
年末存款余额239.47亿297.31亿355.36亿427.27亿以上相关数据均来自淮安市统计局2005年统计报告
结论：
根据上述统计资料显示，本市的整体经济有以下几个特征
1、本市的支柱型产业结构尚未形成，整体经济相对较弱
2、受整体经济的影响，消费水平较低，恩格尔系数为64.48，属温饱型
3、由于整体经济的基数较低，在国家宏观经济的支持下，未来经济增幅将增大
4、随着本市支柱产业的形成，势必对人口增长起到推动作用
5、根据整体经济的发展走势，未来本市的经济及人口的增长，势必拉动房地产市
场需求的增量
三、房地产开发及市场概况
1、房地产开发总体概况
◆全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%
◆房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%
◆房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。
◆基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和
34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。
◆商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。
◆城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方
米，分别比上年增长1.0%和1.5%。
2、房地产市场状况
指标
2003年2004年2005年
累计销售同比增长累计销售同比增长累计销售同比增长
地产投资215673㎡38.5％345923㎡60.6％486592㎡40.66％商品房销售额195069㎡76.7％226622㎡16.2％293781㎡29.63％
3、项目地块区域内居民住宅形态及比重
◆本区域内目前在建项目均为小高层或高层，而实际产品在区域内收重为多层
◆项目地块周边目前尚未有多层产品项目开发
4、政府对各类住宅的开发和流通方面政策法规
◆根据建设部近期颁发有关严格限制低容积率高档住宅的开发
◆淮安市根据相关购房税收规定，144平米的住房税率为4％，144平米以下的
住宅税率为2％
5、地块所在区域土地供应状况
◆目前根据清河区土地供应状况来看，核心商圈的土地稀缺，同时土地开发成本
高，核心商圈内不在开发多层住宅项目，重点以开发商业及高档商住项目为主。
◆本地块周边目前尚有部分存量开发土地，集中在沿健康西路西侧一带。
6、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异
◆本市目前房地产住宅开发热点区域分布在，清河区东侧水渡广场周边及清浦区
沿承德南路沿线东侧
◆商业项目集中在以淮海广场辐射500米左右的范围
◆本项目地块周边500米左右，目前尚未有住宅及商业项目的开发
◆本项目地块属本市政府行政办公及高教校区板块
7、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
◆商品房多层住宅均价约2374元/㎡左右，目前无项目开发
◆商品房小高层住宅均价约2685元/㎡左右
◆项目地块向东辐射1500米左右，小高层价格约2750元/㎡左右
结论：
1、本市尚未形成强有力的支柱型产业，导致整体经济相对较弱，由此带来消费市
场能力不足
2、整体房地产供求趋于平衡，局部出现开发量过剩
3、清河区核心商圈土地供应稀缺，但本项目地块周边具有一定开发土地存量
4、参照区域小高层及本市整体均价，本项目入市均价应在2380元/㎡左右
