房地产项目的风险管理分析
摘要：风险管理是影响房地产经营成败的关键因素之一。房地产项目的实施过
程存在很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略
高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险
的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。
关键词：房地产项目；风险管理
引言：
房地产项目开发是一个周期较长的过程，由于项目开发的复杂性及不可重复
性等特点导致开发过程中有很多的不确定因素，这些因素会在一定程度上给房地
产的项目开发带来风险。对房地产开发企业来说，整个项目开发过程也是风险管理、风险规避的过程。作为房地产开发企业，在项目建设中做好风险管理是整个
开发过程中的重中之重，也是顺利完成项目实现企业利润的重要保障。
一、房地产开发项目的风险分析
1.1项目的投资支持能力风险
《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或自相矛盾；或没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或对企业资金筹措和融资能力过高估计，或项目成本分析存在严重失误；或没有吃透国家和地方政府的行业政策，对
大的经济环境把握的不准；或是成本过程控制严重失控、意外因素过多等原因，
导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。
1.2项目的定位风险
房地产开发项目的市场定位包括项目产品定位、建筑产品质量定位、建设环
境品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做
出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。项目
的市场定位确定后，基本就敲定项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就
决定项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期
无法或非常难以弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险，属项目建设的决
策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险，从某种程度上讲，其结果
也是不可管理风险。
1.3项目的质量风险
包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的
质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的
要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对
设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不
重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别
是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，
没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实
物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造
成的纠纷冲突形成的风险。
1.4项目的合约履行能力风险
在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销
售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，如果在关键过程出现控制失误，将给项目造成相当大的麻烦。
1.5项目建设的“创新”风险
当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更重要，在有限资源的条件下，要使企业能持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常必要。为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或认识尚不足以完成追求的“创新”也极具风险，正常地创新本身也是有风险的。
1.6项目的"政府"风险
"政府"风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律，掌握对相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
二、开发商项目风险管理的内容
（1）合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体明确、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（2）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（3）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出规避风险的措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（4）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（5）加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益，按不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
三、项目投资风险防范措施
（1）对房地产市场进行全面调查，充分了解国家政策并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，准确预测拟开发项目的费用与收益。并选择在适当时开发适当产品。
（2）充分考虑到其他开发项目的竞争，以市场竞争和主流客户的真实需求为导向，顺应市场需求，产品类型尽可能规避竞争填补空白，实现项目安全平稳入市，短平快地迅速展开销路。
（3）在合作过程中，与政府相关部门接洽、回笼资金去向与掌控，我方均应掌握主动权，便于进一步开展项目开发的工作。
（4）凸显优点规避劣势，强化从城市长远发展着手，对污染企业搬迁的长远规划，依山傍水的环境优势，牢固的地质结构，及市区将无可开发地块的稀缺性等优势，淡化周边企业造成环境污染问题。
（5）通过正当合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。增加融资渠道，加
强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。
（6）加强管理，缩短工期，尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。
结束语：
房地产项目开发是投资周期长，额度大、运作管理复杂的经营系统，项目运作的整个过程各环节都有风险存在。为提高经营效率和利益收入，产地产企业应构造风险管理系统，采取各种风险管理措施，增强防范风险和应对风险的能力，提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。
参考文献
[1]沈艳丹. 房地产投资风险对策研究[J]. 创业经济，2010.
[2]华理蕴. 当前房地产信贷市场风险分析与解决对策[J]. 现代经济信息. 2013（06）
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述： 房地产项目作为一个重要的经济领域，不可避免地存在一定的风险。本文将从 四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助读者更好地了解和应对这些风险。 一、市场风险 1.1 市场需求波动：房地产市场受经济周期和政策变化的影响，需求可能出现 波动。开发商需要密切关注市场动态，做好市场调研和预测，以及及时调整项目定位和销售策略。 1.2 价格风险：市场价格波动可能导致项目预期收益下降。开发商应制定合理 的定价策略，结合市场情况和项目特点，避免价格过高或过低，同时要关注竞争对手的价格动态。 1.3 政策风险：政府的政策调整对房地产市场有重要影响。开发商需要密切关 注政策变化，了解政府的政策取向，并及时调整项目规划和运营策略，以适应政策环境的变化。 二、资金风险 2.1 资金周转困难：房地产项目的开发和运营需要大量资金，资金周转不畅可 能导致项目进展受阻。开发商应制定合理的资金计划，建立稳定的资金来源，同时注意项目进展与资金需求的匹配，避免出现资金断裂的情况。 2.2 利率风险：利率的上升可能增加项目的融资成本，影响项目的盈利能力。 开发商应制定灵活的融资策略，关注市场利率的变化，选择合适的融资方式和期限，降低利率风险的影响。
2.3 资金流失风险：项目运营过程中，资金可能面临挪用、浪费等风险。开发 商应建立严格的财务管理制度，加强内部控制，确保资金的安全和有效使用。 三、技术风险 3.1 建筑质量风险：建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。开发 商应选择有资质的建筑团队和材料供应商，建立严格的质量管理制度，加强监督和检查，确保项目的建筑质量达到标准要求。 3.2 技术创新风险：新技术的应用可能带来风险和不确定性。开发商应在采用 新技术前进行充分的研究和试验，评估其风险和效益，确保技术的可行性和稳定性。 3.3 网络安全风险：随着信息技术的发展，房地产项目面临着越来越多的网络 安全威胁。开发商应加强网络安全意识和培训，建立完善的网络安全保护体系，防范网络攻击和数据泄露的风险。 四、法律风险 4.1 合同纠纷风险：房地产项目涉及众多合同，存在合同履行纠纷的风险。开 发商应制定合理的合同管理制度，明确合同条款和责任，加强与合作伙伴的沟通和协调，及时解决合同纠纷。 4.2 土地产权风险：土地产权问题可能导致项目的合法性和权益受损。开发商 应仔细核实土地的产权状况，遵守土地管理法规，确保项目的土地使用权合法和稳定。 4.3 环境保护风险：房地产项目的开发和运营可能对环境造成影响，存在环境 保护风险。开发商应遵守环境保护法规，进行环境影响评估，采取有效的环境保护措施，减少对环境的影响。 结论：
房地产项目的常见风险及风险管理 一、引言 房地产项目是一个复杂的投资领域，涉及大量的资金和资源。在项目的整个生命周期中，存在着各种风险，这些风险可能对项目的成功实施和投资回报产生负面影响。因此，对房地产项目的风险进行全面的认识和有效的管理是至关重要的。 二、常见风险 1. 市场风险 市场风险是指由于市场供需关系、经济周期等因素导致房地产市场价格波动的风险。例如，经济衰退期间，需求下降可能导致房地产价格下跌，从而影响项目的销售和租金收入。 2. 法律风险 法律风险是指由于法律法规的变化或者不符合法律法规导致的风险。例如，政府对土地使用权的政策变化可能导致项目的土地使用权受到限制或者收回。 3. 技术风险 技术风险是指由于技术问题导致项目无法按计划完成或者无法达到预期效果的风险。例如，施工过程中浮现的技术问题可能导致工期延误或者质量不达标。 4. 资金风险 资金风险是指由于筹资渠道受限、资金缺口等原因导致项目无法按计划进行或者无法维持正常运营的风险。例如，资金链断裂可能导致项目停工或者无法支付供应商和承包商的费用。 5. 市场竞争风险
市场竞争风险是指由于市场上存在其他竞争对手导致项目销售或者租赁业绩不佳的风险。例如，如果项目所在地区有其他类似的房地产项目，可能导致项目的销售速度变慢或者租金收入降低。 6. 自然灾害风险 自然灾害风险是指由于自然灾害（如地震、洪水、风暴等）导致项目受损或者无法正常运营的风险。例如，地震可能导致建造物结构损坏，从而影响项目的价值和安全性。 三、风险管理 为了有效管理房地产项目的风险，以下是一些常见的风险管理措施： 1. 风险评估和分析 在项目启动阶段，进行全面的风险评估和分析是至关重要的。通过对项目的各个方面进行细致的分析，可以识别出潜在的风险，并制定相应的应对策略。 2. 多元化投资组合 通过在不同地区、不同类型的房地产项目中进行投资，可以降低投资组合的整体风险。多元化投资组合可以减少对单个项目风险的依赖，从而平衡整体风险。 3. 健全的合同管理 建立健全的合同管理制度可以有效管理与供应商、承包商和租户之间的风险。合同应明确各方的权利和义务，并规定相应的违约责任和补偿机制。 4. 健全的资金管理 建立健全的资金管理制度可以确保项目的资金供应和使用得到有效控制。包括预算管理、资金流量管理和风险资本储备等方面的措施。 5. 健全的保险制度
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对 策 引言概述： 房地产开发项目是一个复杂的过程，涉及到多方面的风险。在项目的不同阶段，可能会面临各种风险，包括市场风险、政策风险、技术风险等。因此，对于房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是至关重要的。本文将从不同角度对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。 一、市场风险 1.1 市场需求变化风险：市场需求的变化可能导致项目销售困难，影响项目的 盈利能力。 1.2 竞争风险：市场竞争激烈可能导致项目无法获得足够的市场份额。 1.3 市场价格波动风险：市场价格波动可能导致项目成本增加，影响项目的盈 利能力。 二、政策风险 2.1 政策法规变化风险：政策法规的变化可能导致项目无法按照原计划进行。 2.2 土地政策风险：土地政策的变化可能导致项目土地成本增加，影响项目的 盈利能力。 2.3 环保政策风险：环保政策的变化可能导致项目无法通过审批，延误项目进度。 三、技术风险 3.1 技术创新风险：技术创新可能导致项目原有技术过时，影响项目的竞争力。
3.2 施工质量风险：施工质量不达标可能导致项目后期维修成本增加。 3.3 设计变更风险：设计变更可能导致项目成本增加，影响项目的盈利能力。 四、资金风险 4.1 资金链断裂风险：资金链断裂可能导致项目无法按时完成。 4.2 资金成本风险：资金成本的增加可能导致项目盈利能力下降。 4.3 资金来源不确定风险：资金来源不确定可能导致项目无法按计划进行。 五、管理风险 5.1 领导层变动风险：领导层变动可能导致项目方向不明确，影响项目的进展。 5.2 人员管理风险：人员管理不当可能导致项目执行力不足，影响项目的进展。 5.3 沟通不畅风险：沟通不畅可能导致项目各方信息不对称，影响项目的决策 效率。 综上所述，房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是非常重要的。只有 充分了解各种风险，并采取相应的管理对策，才能有效降低项目风险，确保项目顺利实施并取得成功。
房地产项目经济管理存在的风险及其解决对策 随着房地产行业的快速发展，房地产项目经济管理面临着诸多风险，这些风险可能会 对项目的整体运行和发展产生严重影响。项目经济管理者需要审慎评估并采取有效对策， 以应对各种潜在风险，保障项目的顺利进行。本文将重点分析房地产项目经济管理存在的 风险，并提出相应的解决对策，以期能够为相关管理者提供一些建设性的参考。 一、市场风险 市场风险是房地产项目经济管理中最常见的风险之一。市场的不确定性导致了项目的 销售情况、租赁情况等都存在着一定的风险。特别是在宏观经济形势不明朗以及政策环境 不稳定的情况下，市场风险更加突出。市场风险可能导致项目销售困难，资金链断裂，项 目推进受阻等问题。 解决对策：为了应对市场风险，项目经济管理者可以通过多方面手段进行预防和化解。要结合大环境，深入了解宏观经济形势和政策环境，增强市场预判能力，制定相应的风险 防范对策。要通过多元化销售手段，降低对市场的依赖性，比如可以拓展线上销售渠道， 拓展国际市场等。对于已经存在的项目，可以通过市场调研、产品定位等手段进行精准营销，提高项目的市场竞争力。 二、资金风险 房地产项目通常需要大量资金进行开发和建设，资金风险是项目经济管理中不可忽视 的一个方面。资金风险主要表现为资金来源不稳定、资金使用效率低下、资金回笼周期长 等问题。一旦出现资金链断裂或者资金使用不当，都可能对项目的整体运行产生严重影 响。 解决对策：为了化解资金风险，项目经济管理者需要加强资金管理。应该建立健全的 资金管理制度，规范资金的使用和回笼流程，保证资金的有效利用。要注重资金来源的多 元化，可以通过银行贷款、股权融资、债券融资等多种渠道来获取资金，降低对单一资金 来源的依赖性。要根据项目的实际情况，合理制定资金使用计划，科学安排资金的使用时 间和金额，确保项目资金的有效运转。 三、政策风险 房地产项目经济管理受到国家政策的直接影响，政策风险是不可忽视的一种风险类型。政策的不确定性和变动性可能对项目的开发、销售、投资等方面产生一系列影响，严重影 响项目的正常运营。 解决对策：为了防范政策风险，项目经济管理者需要密切关注行业政策动态，及时了 解和掌握相关政策的变化和趋势。要建立政策风险预警机制，通过专业人员进行政策风险