房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2000年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来,2000-2002年,上海房价连续三年保持上涨态势,并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示),2000 年同比上涨4.5%,2001 年为7.8%,2002 年为13.2%,可以说是2000 年微涨, 2001 年小涨,2002 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加,但仍处于一个比较正常区间,与国民经济发展状况基本相协调,三年累计涨幅为27.5%。2000
年上海市商品房平均销售价格为3321元/平方米,在2003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%,到2004年则达到6385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头,2004年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控,包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至35%等等。2004年上海住宅商品房价格上涨了14.6%,虽较2003年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅(如图2所示)。 2.上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一,房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。2003年投资额为901.24亿元,同比增长20.34%;2004年首次突破1000亿元,达到1175.46亿元,同比增长30.43%。
(2) 房地产市场需求 从需求层面来看,目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类:增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求;更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自1999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示)。2003年销售面积达到
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年~1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,全国房地产开发完成额6245.5亿元,同比增长25.3%,至2002年前11月,全国房地产业开发投资同比增长达到28.2%。 从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5%,2002年1~11月,这一比例已上升为70.7%,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,新开工面积比去年同期增长27.2%,施工面积增速21.5%。今年1~11月份,全国商品房施工面积80730万平方米,增长22.6%,本年新开工面积3676万平方米,增长19.1%。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看,1998年以来,房地产业投资的增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1~11月,全国房地产竣工面积16271万平方米,比去年同期增长28.3%。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占的比重最校近几年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点: 住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%~10%比较合适,因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年1~11月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7%以上,比去年同期增长29.6%。
税收辅助风险平台预警指标分析说明 1、增值税专用发票用量变动异常 1、计算公式:指标值=一般人专票使用量-一般人专票上月使用量 2、问题指向:增值税专用发票用量骤增,除正常业务变化外,可能有虚开现象 3、预警:纳税人开具增值税专用发票超过上月30%(含)并超过上月10份以上 检查重点:检查纳税人的购销合同是否真实,检查纳税人的生产经营情况是否与签订的合同情况相符并实地检查存货等。主要检查存货类“原材料”、“产成品”以及货币资金“银行存款”、“现金”以及应收帐款、预收帐款等科目。对于临时增量购买专用发票的还应重点审查其合同履行情况。 2、期末存货大于实收资本差异幅度异常 1、计算公式:纳税人期末存货额大于实收资本的比例 2、问题指向:纳税人期末存货额大于实收资本,生产经营不正常,可能存在库存商品不真实,销售货物后未结转收入等问题。 检查重点:检查纳税人的“应付账款”、“其它应付款”“预收帐款”以及短期借款、长期借款等科目期末贷方余额是否有大幅度的增加,对变化的原因进行询问并要求纳税人提供相应的举证资料,说明其资金的合法来源;实地检查存货是否与帐面相符。 3、增值税一般纳税人税负变动异常 1、计算公式:指标值=税负变动率
税负变动率=(本期税负-上期税负)/上期税负*100% 税负=应纳税额/应税销售收入*100% 2、问题指向:纳税人自身税负变化过大,可能存在账外经营、已实现纳税义务而未结转收入、取得进项税额不符合规定、享受税收优惠政策期间购进货物不取得可抵扣进项税额发票或虚开发票等问题。 3、预警值:±30% 检查重点:检查纳税人的销售业务,从原始凭证到记帐凭证、销售、应收帐款、货币资金、存货等将本期与其他各时期进行比较分析,对异常变动情况进一步查明原因,以核实是否存在漏记、隐瞒或虚记收入的行为。检查企业固定资产抵扣是否合理、有无将外购的存货用于职工福利、个人消费、对外投资、捐赠等情况 4、纳税人期末存货与当期累计收入差异幅度异常 1、计算公式:指标值=(期末存货-当期累计收入)/当期累计收入 2、问题指向:正常生产经营的纳税人期末存货额与当期累计收入对比异常,可能存在库存商品不真实,销售货物后未结转收入等问题。 3、预警值:50% 检查重点:检查“库存商品”科目,并结合“预收账款”、“应收账款”、“其他应付款”等科目进行分析,如果“库存商品”科目余额大于“预收账款”、“应收帐款”贷方余额、“应付账款”借方且长期挂账,可能存在少计收入问题。实地检查纳税人的存货是否真实,与原始凭证、账载数据是否一致。 5、进项税额大于进项税额控制额
税收风险类知识竞赛题 单选题 1.全国税务系统积极探索,充分发挥税收风险管理的导向作用,尝试运用各类征管数据,依托信息化工具,实施(),提高征管工作的科学性、规范性和有效性。 A 税源监控和分析决策 B 税源分析和监控决策 C 征管监控和管理决策 D 征管监控和分析决策 答案:C 2.税收风险管理贯穿于税收工作的全过程,是税务机关运用风险管理的理论和方法,在全面分析()状况的基础上,提升税务机关管理水平的税收管理活动。 A 纳税人申报 B 纳税人税法遵从 C 纳税人税款缴纳 D 纳税人管理 答案:B 3.税收风险管理是现代税收管理的先进理念和国际通行做法,是()的核心工作。 A 现代税收管理 B 完善我国税收管理体系 C 提高治理能力 D 构建科学严密税收征管体系 答案:D
)作为税收风险管理工作的基在落实信息管税的工作思路中,要将(4. 础。 A 挖掘和利用好内外部涉税信息 B 挖掘和利用好征管系统信息 C 挖掘和利用好第三方涉税信息 D 挖掘和利用好分规模和分行业信息 答案:A 5.各级税务机关在税收风险管理工作中要合理划分各层级和各部门的职责,形成()的工作机制。 A 纵向互动、横向联动 B 纵向联动、横向互动 C 纳税服务、税源管理、税收分析、税务稽查相结合 D 纳税服务、税源管理、风险分析、税务稽查相结合 答案:B 6.《内蒙古自治区国家税务局税收风险管理“一体化”管理办法(试行)》中“建立两级税收风险分析机制”的“两级”是指()。 A 自治区和盟市局 B 盟市和旗县局 C 自治区和旗县局 答案:A 7.《税源与征管状况监控分析一体化工作制度(试行)》中的监控分析工作通过()来实现。
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品,报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果,报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权,任何网站或媒体不得转载或引用,否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅,请直接联系本站,以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看,楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始,一直延续到2009年3月份,市民观望氛围浓厚,商品房销售量大幅减少,开发商“忧心忡忡”,不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降,从3月份开始,受刚性需求影响,不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施,加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动,一定程度上刺激了楼市成交量,襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高,与襄樊市民的收入水平不相符,超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套,其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元,每平方米均价至少上涨了约700元,少数楼盘上涨了1000元,上涨幅度超过25%。2009年,市区(不含襄阳区)二手房转让达6315套,是历年来最好成绩,占市区房屋转让总量的40%,比2008年增长14个百分点,仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月,市区商品房成交均价达到3712元/平方米,每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月,市区(不含襄阳区)住宅类商品房成交量为1107套,销售面积为120734平方米,成交均价为3712元/平方米,其中襄城区均价为3522元/平方米,樊城区均价3644元/平方米,高新区均价为4194元/平方米,鱼梁洲均价为2692元/平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高,每平方米比2009年11月上涨了773元,创单月上涨幅度最大的月份;樊城区房价涨幅略缓,每平方米上涨了92元,但已是连续三个月上涨;襄城区房价出现下降,每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场,导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外,房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写,在大量周密的市场调研基础上,主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税?营业税的纳税义务时间是什么?《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定:“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。”基于此规定,房地产公司销售未完工产品,与购房者签订《商品房销售合同》,将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集,确认收入实现的部分转入“销售收入”,每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是,实践操作中,有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时,总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致,即:每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致,出现账表不符,有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税,是一种延期缴纳营业税的行为,将面临税务稽查的风险。 例如,某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区,前三项目已经完工,D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区,营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查,税务检查人员通过电子表格,将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对,发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致,即:账表不符,有的月少申报、有的月多申报,到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定,税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加,并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
【最新资料,WORD文档,可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1)房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体,也可以说是房地产存在的三种形态。 2)房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称,是一种不能移动,或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有:(1)房产买卖。(2)房屋租赁。(3)房 产互换。(4)房产抵押。 ②地产地产的交易形式有:(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1)行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容: (1)国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; (2)房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动; (3)房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理; (4)房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场, 制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2)房地产企业类型 (1)房地产开发企业(2)房地产物业管理企业(3)房地产价格评估机构(4) 房地产经纪机构 (5)拆迁企业 3)近几年房地产行业宏观分析 (一)房地产开发企业资金链条绷紧,企业资金来源增速明显回落,个人按揭贷款已出现负增长
浅析风险管理在税源管理中的作用 引进风险管理理念,细化税收分析监控指标,通过基础信息采集、税收风险的分析识别、税收风险度的确定以及税收风险的排除、控制和化解,最大限度地减少税收流失的风险,尽可能地使实征税收接近法定税收、实际税负接近法定税负,逐步完善税源管理“四位一体”联动机制,使税源管理取得明显的成效,进一步深化税收管理安全责任区创建工作。 一、建立税收风险评估指标体系解决税源管理中“干什么”的问题 根据税收风险管理理论和税收征管的现状,我们认为,税收分析、税源监控、纳税评估、税务稽查“四位一体”联动管理机制运行的过程,实际上也是税收风险的识别、控制和化解的过程。从税收政策法规的要求,企业产、供、销的过程,企业纳税义务履行情况,对地方经济及财政影响等层面入手,建立分行业税收风险评估指标体系,开发风险评估软件,为基层管理分局和管理员提供一个面上扫描,线上分析,点上解剖的管理方法。 (一)统一设置税收风险评估的分析指标。把税收风险评估指标分成静态和动态两个部分的指标。静态指标包括纳税人的固定资产投资、纳税信用等级、经营规模、职工人数、发展趋势、经营管理水平等;动态指标包括纳税人的主要原材料耗用率、辅助材料耗用率、产品完工率、产成品耗电率、产成品燃料率、产成品工资率、产品销售率、产品销售费用率、产品销售利润率、产品外销(自营出口)率、非防伪税控发票进项税率、其他业务收入率、税收负担率等。 (二)搭建税收风险评估平台,加强对税收风险的分析预测。开发一套风险评估软件,以此作为全局数据整合发布的统一平台。该软件应能够对企业的生产经营情况、财务效益状况、税款缴纳情况等方面进行分析评估。这些指标应是针对辖区各行业的经营特点设置的,以此提升评估预警的针对性、有效性和精确性。利用这个平台,综合运用静态指标和动态指标进行分析,寻找和识别对税收流失构成风险的各类因素。 (三)细化各层级的工作职责,明确各自的工作重点。县局内设的业务部门主要负责整合发布信息,定期测算并发布全局面上和线上的税收风险预警值,定期召开税源管理点评会,对管理分局税源管理进行绩效考核和责任追究,定期向全局通报税源监控、督导和考核情况;管理分局主要根据上级局发布的相关信息做好本级的税收风险比较分析,有计划地组织管理员具体抓好税源的监控分析工作,对管理员所属责任区的管理情况进行绩效考核和责任追究,总结征管工作中好的做法和存在的薄弱环节,及时向县局报告税源监控、督导和考核情况;税收管理员主要针对县局、管理分局发布的本责任区的税收管理的风险点,进行纵向和横向的比较分析,及时排除、化解税收风险,对存在风险较高的企业或行业但管理员无权处理的,应及时向管理分局提出相应的管理措施。 (四)层级之间的纵向联动实行下管一级的原则。上一级国税机关主要对下一级国税机关整合下达工作事项和发布相关信息,针对可能存在的税收风险点实行税收流失三级风险预警提醒,下一级国税机关和管理员对上一级国税机关反馈税收风险排除、化解的情况和信息。 二、以风险流程管理为重点解决税源管理中“怎么干”的问题 (一)基础信息采集录入。基础信息的采集不仅是首要环节,而且是关键环节,数据是否真实、可靠,直接影响到指标的可比性、真实性。设计《税源管理基础信息采集表》,统一必须采集的静态指标和动态指标。在每个申报征收期内,由管理员逐户一次性采集纳税人上个月的基础信息,并按照“谁采集、谁负责”的原则,由征纳双方的责任人共同签字,从而保证信息来源的真实性和可靠性,同时将信息录入到税收风险评估软件。 (二)风险预警指标计算发布。在管理员采集录入基础信息后,定期运用税收风险评估软件计算并发布全局税收风险管理的“面”上预警指标和“线”上预警指标,作为管理分局和税收管理员对税收流失风险识别的警戒值。县局、管理分局、管理员通过该软件查询全局不同行业、不同管理分局、不同责任区、不同纳税人、不同所属期的各项指标,从而达到税源管理良性互动的效果。 (三)税收流失风险的分析。利用税收风险评估软件计算并发布的分行业、分管理分局、分责任区、分纳税人的预警指标,并参照总局和省、市国税局发布的相关预警信息,各层级按照三级监控的原则进行税收流失风险分析。县局级按行业、按不同指标横向分析到不同的管理分局,甚至到具体的重点税源企业,纵向分析到不同的所属期;管理分局级按行业、按不同指标横向分析到不同的责任区和具体的纳税人,纵向分析到不同的所属期;管理员按行业、按不同指标横向分析到不同的纳税人,纵向分析到不同的所属期。这样,通过同一个数据信息平台,在各管理分局之间,各管理分局不同责任区之间,各责任区不同纳税人之间以及不同所属期之间进行同行业指标分析比较,征管质量和效率的高低就会一目了然,工作质量的好坏由图表和数字说了算。 (四)税收流失风险的确定。采用“人机结合”的方式计算确定税收管理的风险度,各层级一要充分利用ctias2.0系统汇集的信息,二要参考日常巡查采集的信息,三要依据税收风险评估软件生成的数据,来确定纳税人税收流失风险的级别。规定从一级到三级,风险程度越来越高,将税收流失风险度一至三级分别与绿色、黄色、红色对应。按月或按季
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据,我们做出了这份风险分析报告。在报告中,我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素:宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险;然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理,并根据其风险级别排序(见表三)和确定风险等级(见表四);最后,我们就不同的风险因素采取相对应的措施,并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词:房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目,负责开发的是其中三栋30层的住宅楼,总建筑面积为37610m^2,该地区环境优美,交通便利,市政配套设施齐全,生活方便,是一个较好的开发项目。项目平面图如下: 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统,因而影响它的因素有很多,影响的关系也是错综复杂,有直接的,间接的,明显的,不
明显的;同时,各因素对该项目的影响大小也不相同,这样使得,将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以,在该项目中,我们应找出主要的风险因素,并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑: 1、宏观环境风险 政治环境风险,指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险,社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等,产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险,经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等,经济停滞则房地产市场萧条;政策环境风险,主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险 区位风险,商业区、住宅区、工业区的划分,以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险,城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活,给项目带来不利影响;环保风险,包括空气污染、噪音污染、水污染等;自然风险,指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁,如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 3、土地风险
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元,占地税全部总收入的比重达到33.4%,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来,房地产业税务违法、违章越来越多,金额越查越大。究其原因,与很多因素有关,既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险,又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点?一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践,对房地产企业这六大环节之中,主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权,根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权,税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看,土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资,而非土地使用权交易。因此,账务处理上,溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本,将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来,正是出于这种原因,房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋,“空挂户”造假,变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员
房地产市场分析报告范文 **年度,我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨,普通商品房价格涨幅稳定,房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元,比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元,占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份,全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘),其中开发面积在10万m2以上的达到22个,在建房屋施工面积464、95万m2,比去年同期的324、31万㎡增长43、37%,房屋新开工面积197、75万m2,比去年同期的133、08万㎡增长48、59%,房屋竣工面积100、71万㎡,比去年同期(69、97万㎡)增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡,比去年同期的98、6万㎡增长24、21%,加上历年累积81、44万㎡,全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡,减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡,目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡,其中期房面积83、78万㎡,现房面积22、11万㎡(其中:住宅19、01万㎡,占85、97%;商业营业用房2、48万
㎡,占11、23%;其他0、62万㎡,占2、8%),一年以上现房空置3、04万㎡。 表三:未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户,其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2,比上年同期的92、5万㎡增长5、97%,其中:期房销售登记备案面积69、88万m2,占销售总面积的71、29%;现房销售面积28、14万m2,占销售总面积的28、71%,商品房成交金额45、64亿元,比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计,乡镇人员进城购房面积53、44万㎡,占销售总面积的54、52%,与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房面积31、54万㎡,占销售总面积的32、18%,比上年同期的38、36%减少6个百分点;外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%,比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套,占销售总套数的24、48%,90—144㎡普通商品住宅销售4424套,占销售总套数的63、62%,144㎡以上的非普通商品住宅销售828套,占销售总套数的11、91%。 表六:不同价位不同户型新建商品住房供求结构表(累计) 3、存量房屋交易分析
2014年03月18日 税收风险管理存在的问题及建议 税收风险管理是国家税务总局根据新时期税收事业的总体要求和税收征管工作的实际情况,着眼强化税收安全、降低征纳成本、推进依法治税、促进纳税遵从提出的一项举措。随着经济形势的快速发展,形成了不同的利益群体,征纳双方的博弈冲突日见凸显。税务机关科学管理的要求也不断提高,税收执法服务的标准逐渐精细,纳税人依法保护自己的合法权益意识日渐加强,税务干部的行政行为和执法行为时刻接受社会各阶层的监督和制约,税收征管面临的风险越来越大。在现实的税收征管工作中,不断提高税收风险管理的水平和质量是值得我们探索与实践的重要课题。一、税收风险管理的主要内容 税收是国家财政收入的主要来源,其特点是强制性和无偿性,税务机关是具体的管理部门,其工作职责是对纳税人的实际经营和纳税情况进行监督、为纳税人提供服务,以确保财政收入及时足额入库和纳税人依法履行纳税义务。税收风险管理是近年来各级税务机关都在研究探讨的新的税收管理模式,其含义是:将现代风险管理引入税收征管工作,旨在应对当前日益复杂的经济形势,最大限度地防范税收流失;规避税收执法风险;实施积极主动管理,最大限度地降低征收成本,创造稳定有序的征管环境,是提升税收征收管理质量和效率的有益探索。 二、税收风险管理中存在的问题 风险具有不确定性,无论是在理论上,还是在实践上只要涉及到风险就一定是难点。税收风险管理处于探索阶段,受制于主观认识水平和客观条件瓶颈,实践中还存在许多需要解决的问题。为此,笔者提出以下建议,供大家参考。 税收风险管理的基础薄弱。 (一)税收风险管理在技术力量、法律保障及信息数据共享等方面还存在不足。 一是技术力量的薄弱。风险管理的核心是数学模型,税收风险管理与数学发现密切相关,基层税务机关要进行风险管理,首先要有一个数学模型来计算,否则就无法衡量税收风险管理的成效,也无法确定风险管理的重点。而要建立并随时修正数学模型,必须要有高素质的专业人员提供技术上的保证,这也是开展风险管理的基层税务机关所不具备的。二是法律基础的薄弱。现阶段,风险管理还缺少一些必要的法律法规的支持,风险管理虽然以内部控制为主,但其信息的获取往往涉及其它单位和个人,这就需要有相关法律法规的支持。 三是外部环境上的欠缺。风险管理的必须依靠大量正确的数据信息,而最有说服力的数据信息往往不是纳税人自己提供,而是来源于第三方的数据信息。第三方信息主要来源于银行的支付制度和政府职能部门之间的信息共享等方面,目前,银行卡支付仍未普及,存在大量的现金结算,另一方面,政府职能部门之间的信息共享仍然处于较低的水平,这些都是外部环境的欠缺。 (二)风险管理模型未建立与风险评估机制不健全。 一是税收风险管理预警指标体系尚未建立,目前基层税务机关的风险管理主要是以指标为主,风险模型的研究不够深入。电子档案及风险评估系统的开发水平及整合水平不高,有效的信息资源未能得以充分利用,信息缺乏指导性或针对性,突出表现为“三多三少”,即散乱信息多,提示问题信息少;提出问题、给任务型信息多,指方向、给方法型信息少;单个信息分析多,信息综合分析少; 二是税收风险评估机制不健全,对如何从制度上确定风险评估的主体、程序、标准和评估结果的应用缺乏系统的操作办法,对风险管理任务的下达和完成缺乏统筹安排,导致风险管理形式重于实质,风险管理结果应用水平较低,互动协调机制有待进一步加强。同时,风险案例和模型数量不足、质量不高,缺乏实战的风险指标特征体系的指向性不强,还不能完整准确地反映风险点和风险等级的分布情况,无法有针对地抓住重点开展风险的应对。 (三)税收管理方式仍然较为粗放与权力过于集中。 现行基层税务机关主要采取行业和规模相结合的户籍管理模式,对中小微企业的管理仍以属地分片、分责任区管理为主的拉网式、粗放型管理方式,对所有的纳税人实施均衡管理,缺少完整的风险管理机制,缺乏管理的层次性和针对性。 一是税源控管缺乏针对性。目前,基层税务机关的税收管理方式仍然较为粗放化,基本上采用人海战术,依靠税收管理员“人盯人”的方式进行管理,这种全面撒网、不分轻重的牧羊式管理方式缺乏对税源控管的针对性,致使管理效率低下,征纳成本居高不下。 二是税收管理员“权力过于集中、缺乏监督制约”的弊端。尽管税收管理员制度设定了双人上岗、定期轮岗等条款,同时
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) (一)房地产发展的四个阶段 (1) (二)中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) (一)宏观调控因素 (2) (二)房价因素 (4) (三)不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) (一)房价的涨幅 (6) (二)租售比发展状况 (6) (三)收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) (一)房地产投资分析 (7) (二)房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史,房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业,很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今,影响房地产业发展的因素有很多,国家的政策因素,收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来,我国经济越来越强大,人民收入水平显著提高,国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展,房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资,要做好前期调查,掌握一定信息,做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼,百战不殆;不知彼而知已,一胜一负;不知彼,不知已,每战必殆。”只有做到知已知彼,才能在房地产业闯出一片天地。 关键词:房价;发展现状;发展前景;投资分析;风险分析
中国房地产的三个故事 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事 城市化的基本故事为中国城市化的主要原因,一般城市化的原因城市与农村之间 的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素 如恶劣的天气影响,较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包 括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这 类因素亦适用于中国的城市化进程当中。 改善性需求 中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商 品房开发只有约10年的历史,在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分 房的制度下,住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设,无论质量、设 计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现,开发的商品房明显较好,促 成中国人民对住屋的改善性需求。 漏斗–特殊性需求 中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣 诞树型的结构,而中国的人口结构则呈菱形状,适龄的劳动人口占整体人口的数 量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点,劳动人口开始逐渐减少,劳动力这 个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般,由逐渐至急速地从农村和较次的城市 流向如北京和上海等工资水平较高的城市,而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源:美国人口普查局
税收风险分析典型案例报告模板 一、风险描述 提供建筑服务企业收到预收款,未按规定确定纳税义务发生。 二、疑点发现 2016年建筑业风险信息风险方案,于2016年12月对XX公司 2016年05月至2016年09月期间纳税遵从情况进行分析。 三、风险分析 (一)业务背景及描述 XX公司,税号XX,经营范围:木材、石材加工;园林绿化工程、道路绿化工程、防火工程、道路工程施工;林木育苗;造林和更新;民用型煤炭加工、销售;建筑材料、钢材、水暖配件批发、零售;造林苗、经济林苗、城镇绿化苗、花卉种植、批发兼零售;林业有害生物防治服务。2014年3月认定为增值税一般纳税人。 2016年8月2日,该公司与XX开发有限公司签订《X合同》,合同总价款6837.83万元。2016年9月共收到三笔预收款:9月3日收到预收款783.3529万元,9月30日收到预收款1267.9958万元,9月30日收到预收款147.2443万元。 (二)税收政策 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五章纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点第四十五条第(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款
方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 (三)企业会计及税务处理 2016年9月3日收到预收款企业会计处理: 借:银行存款 7833529.20 贷:预收账款 7833529.20 2016年9月30日收到预收款企业会计处理: 借:银行存款 12679958.40 贷:预收账款 12679958.40 2016年9月30日收到预收款企业会计处理: 借:银行存款 1472442.60 贷:预收账款 1472442.60 收到预收款时企业未做税务处理。 四、现场应对 对以上疑点问题,主管税务机关于2017年1月9日对该企业下达了《税务约谈通知书》。2017年1月12日与该公司财务部门有关人员进行了约谈并对相关资料进行了核实,同时将相关政策对企业财务人员做了详细辅导。企业财务人员表示这三笔预收款虽然在收到时未确认收入纳税,但在2016年11月这三笔预收款确认了收入并开具了增值税专用发票。经核查企业相关账面、凭证、票据、报表,企业确实已经在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 五、处理结果 上述三笔预收款,企业在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 六、行业延伸
房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道,目前房地产业是我国经济的支柱产业之一,房地产行业运行是否健康有序,不仅关系到国民经济的稳步增长,还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业,房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展,也利于房地产市场的稳定,于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险,同时寻找应对风险的解决方案,希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险,即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类:土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面,如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定:新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场,房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化,来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面:加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始,为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长,国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定,从控制商业银行金融风险的角度出发,规范商业贷款审批的操作细则,明确取得房地产开发贷款的硬性指标,加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面,央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是,对房地产开发项目的土地增值税进行清算,弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外,国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定,对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究,房地产业与一国GDP的相关性达0.81,预期通胀和通货膨胀与房地产业发
房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍 行业定义: 房地产开发与经营业务 行业现状: 国民经济主导行业 税收占比高(地税) 宏观调控 企业类型: 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质,分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 工艺流程(营销方式): 房地房产开发流程主要分为: 房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源) 房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律: 需要大量资金投入(房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年) 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大) 涉税管理难点: 企业采取各种手段,故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入(少开不动产销售发票金额),多列成本(阴阳合同、虚开建安发票),延期核算(预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误,乱用会计科目,随意结转成本费用,少计收入) 涉及专业协作单位多,税务机关专业性知识不了解,影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成,事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域 1、风险领域识别 准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段: 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑
房地产企业经营风险分析 摘要:现金是企业管理的命脉。现金也像潘多拉的盒子,如果运用好就会带给企业无限机遇和活力,反之就会成为压倒企业的最后一根稻草。本文通过对房地产企业现金流动与管理的分析,对房地产企业的经营风险提供参考。 关键词:现金流量;房地产;管理;建议 房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业,在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点,是非常典型的资本密集型行业。因此,在房地产经营管理中,现金的流动与管理是非常重要的环节,也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。 一、现金在房地产开发各阶段的流动 根据房地产开发现金流入、流出的项目,大致分为以下四个阶段:第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节,现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费,现金流入主要是股东的投入;第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段,现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用,现金流入主要来自资本市场融资;第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段,现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用,现金流入包括达到预售条件后的预售回款;第四阶段项目经营、物业管理阶段,现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费,现金流入主要是销售回款。 二、现金流动的预警指标 当前,对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系,没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点,笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类: (一)现金流量结构分析 一般情况,维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的,融资类现金对公司起到了辅助性或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内,是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时,需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。 (二)获利能力分析 根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系,揭示企业保持现有经营水平,创造未来盈利能力的一种分析方法。