浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系
众所周知房地产业即使国民经济的重要支柱产业，又是跟普通老百姓日常生活息息相关的民生行业，向来被大家所关注，特别是由于近几年房价的持续快速上涨，使得房地产业更加成了普通老百姓和媒体关注的焦点，那么现阶段我国房地产业的状况如何，房价为什么会持续快速上涨呢，政府又该如何在保持房地产市场较快发展的同时保障公民的居住权，让每一个人都有房屋住呢，下面我们来简单分析一下上述问题。
首先我们需要了解一下我国房地产业目前的状况。近几年我国的房价持续快速上涨，尤其是2007年的上涨幅度更是出奇的高，超乎人们想象，有些大城市甚至达到每平方米一万多到两万，但房地产市场的快速发展是否就意味着我国的房地产市场是健康的呢，我看未必，只有合理、正常和公平的发展才是健康的，因为快速发展的背后隐藏着太多的问题，尤其是从开始推动房地产市场市场化以后问题变得更加突出，虽然中央政府的本意不是让房地产市场完全市场化，但事实上地方政府在政策的执行上却出现了很大的偏差，导致房地产市场的问题变得更加严重。
那么房地产业和房地市场产存在哪些问题，又主要体现在哪些方面呢？主要有以下方面：
第一，住房的结构供应不合理。当前我国房地产市场的供给不足并非总量的不足，而是结构性的供给不足，合理的房地产供应结构应该与居民的收入相一致，我国的居民收入呈金字塔形，房地产的供给要与之相适应就必须是中低档的商品房特别是经济适用房在房地产市场中占较大比重，而高档商品房占较小比重。而我国目前的状况恰恰相反，中低档的商品房的供应严重不足，但高档商品房却大量空置，并且两者的差距还有继续拉大的趋势，目前我国的房地产市场呈现商品房高空置率和大量普通居民买不起房并存的怪现象，这在相当大程度上抑制了我国房地产市场的有效需求，并给社会带来了严重的问题。
第二，市场发育不良，存在泡沫化。我国的房地产市场化发育时间比较短，而且在其发育过程中还存在许多不健康的因素(如官商勾结，房地产炒作等)，导致其发育不良，利润率太高，远高于其他行业，大大超过了各行业的平均利润率，致使房价远远偏离其真实价值和一般居民的收入水平，出现了泡沫化。
第三，土地供应不规范。在城市化的过程中，许多地方政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能重视起来，反而把城市土地经营和推动土地增值作为增加财政收入的一个
重要方式来对待，他们通过各种方式来推动房地产市场的繁荣，甚至不惜推动房地产市场的畸形发展，从而通过抬高土
地价格来获取最大利润，一些房地产开发商通过寻租而非公开竞标的形式从政府手中获得土地，使大量的土地通过政策性的土地协议的方式被出让出去，而官员和开发商都从中谋取了巨额利润，而使国家和老百姓蒙受损失。
第四，房地产市场对金融系统的依赖程度太高，积累了大量的金融风险。我国房地产信贷增长过快，一方面房地产商的自有资金比重过低，无法为自己的行为完全负责，另一方面在个人住房贷款方面，由于各个银行的竞争比较激烈，许多银行都降低了贷款标准，减少了审查步骤，放松了对借贷者信息的真实性的审查，使得我国的银行系统承担了大量的风险，一旦有一个环节出错，将会带来连锁反应，造成严重的后果。
第五，房地产市场秩序混乱，房地产的开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节都不同程度的存在违法违规行为，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，带来房价短期内的非正常上涨，使居民对房地产市场和房价的走势出现误判，而做出错误的决定，而他们从中谋取巨额利润。
第六，地方政府的行为缺乏长远性和预见性，多是短视行为和被动的应对行为。房地产市场多次出现问题，但政府的调控行为却常常失灵，，很重要的一点原因就是管理部门经验不足和房地产业关系到他们自身的利益，电视上经常见一些
政府修建的工程建了一半就废弃的事，还因为政府通过卖地可以增加财政收入，而房价越高政府卖的地的价格就越高，财政收入越高，地方官员升迁的可能性就越大，这就是地方政府自身在制定政策和执行政策上出现了矛盾。
上述都是我国房地产市场存在的一些问题，其中大部分都是导致房价上涨的重要因素，另外如下也是导致房价上涨的一些原因。
首先，开发房地产市场需要大量的土地，而土地又具有有限性和不可再生性，这就决定了房地产市场价格的调节无法完全的满足供给量的增加，只能通过价格的上调来解决供需矛盾。当价格的上升背离房地产的实际价值时，就有可能诱发投机行为的出现，形成对资金的巨大需求，从而有可能形成房地产的泡沫，而由于房地产市场与其他行业的关联性，有可能会诱发更加严重的问题。
其次，土地又具有非流动性，这就决定了无法通过调节各个地区的需求和供给来缓和部分地区的矛盾。但资金却是可以自由流动的，一个地区的房价越高，更多的资金就会向这个地区流动，而更多的资金的注入就会进一步推动房价的上涨。
第三，我国经济持续快速发展，居民收入不断增加，必然会对房地产市场形成一定的刚性需求，而需求有必然会对价
格产生影响，而这种影响会是持续而稳定的，是与居民的收入水平一致和同步的，而不会导致房价过高。
面地产市场存在的这些问题和房价的持续过快上涨，政府又该如何应对呢？我认为大致有如下面：
第一，必须走中国特色的房地产开发道路，不能把房地产市场完全市场化，每个公民，无论是穷人还是富人都有合法的居住权，这也是公民的一项基本的生存需要，所以中国的房地产市场必须承担起房地产市场发展和社会服务的双重功能。而且房地产的需求矛盾越激烈越要凸现社会服务这一职能，否则许多居民的居住权将难以得到保障，这就需要政府加大对房地产市场的补贴和调控力度，鼓励中低档房屋的建设，加大经济适用房在房地产市场上的比重，以确保中低收入者也有房可住。
第二，房价之所以居高不下，有一份原因也是因为我国地区和城市发展不合理，发展不平衡，东部发展快，而中西部发展慢，大城市发展快，而中小城市发展缓慢，从而导致大量的人口聚集在东部地区和大城市里边，导致房价的过快上涨，因此加快中西部地区的发展和大力发展中小城市，优先实现社会核心竞争力的分散化，从而带动人口和资源的分散化发展，降低人口涌入东部和大城市的动力，走和谐发展的道路才是解决房价过快上涨的根本之策。因此国家需要通过
利用经济、法律和行政等手段等手段来加大对经济的宏观调控来达到地域的平衡，从而彻底解决房价问题。
第三，需要改革政绩考核的机制，强化地方政府对土地市场的监管，并且减少腐败。我国政府一直使用GDP这一硬性指标来衡量地方官员的政绩，这就导致许多地方政府对民生问题不太关心。因此需要建立更加科学的政绩考核制度，这种制度应该淡化一些经济指标，更加强化对公共产品和公共服务以及可持续发展的重视，建造服务型政府。
第四，建立房地产市场的预警预报制度，加强对房地产市场的调查分析。通过定期对房地产市场进行调查，及时向社会通报房地产市场的需求状况，引导房地产开发商理性投资和消费者理性购房。
第四，政府需要加强对房地产开发市场的监管，围绕房地产开发项目的审批、开发、交易和中介等环节加大执法检查力度，重点查处那些扰乱市场秩序、虚假宣传、恶意炒作、误导消费者的行为，切实保障消费者的合法权益。
第五，我国的二手房市场发展缓慢，政府应该是是一些优惠政策和颁布一些相关的法律法规来完善二手房市场，以此来减少消费者对新房的需求，从而减少房价的上涨。以美国为例，根据全美房地产协会的统计，2006年美国一共售出大约660万套二手房，新房105万套，总共765万套，新房占销售总数的14%，二手房占86%，由此可见，二手房占市场
的绝大部分，而反观国内，情况却恰恰相反，这说明我国的二手房市场发展严重滞后，还有着相当大的潜力。
综上就是我对我国房地产市场和政府与房地产市场关系的一些浅显认识。参考文献：
1、茅于轼：《生活中的经济学》，上海人民出版社
2、梁小民：《经济学是什么》，北京大学出版社
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9、多恩布什：《宏观经济学》，人大出版社
10、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008年131号意见）
11、2008年10月28日中国证券报的文章《我国房地产市场现状和未来趋势的判断》
12、郎咸平合肥演讲：世界与中国房地产现状及发展趋势
13、刘宝香的《《我国政府在房地产业发展中的调控问题研究》
14、2005年4月27日蓝筹地产的《调控房地产市场政府应遵循的市场规则》
专升本《房地产市场营销》 一、（共75题,共150分） 1. 房地产消费者的偏好是指消费者对房地产商品的（）（2分） A.喜好 B.购买 C.消费 D.投资 标准答案：A 2. 消费者购买动机有感情动机，理智动机和（）（2分） A.信任动机 B.理解动机 C.投资动机 D.消费动机 标准答案：A 3. 房地产市场细分的标准一般有地理因素，产品用途（）（2分） A.购房群体 B.年龄 C.民族 D.偏好 标准答案：A 4. 核心产品是指消费者购买某种产品时所追求的（）（2分） A.社会阶层 B.市场了解水平 C.习惯 D.偏好 标准答案：A 14. 媒体公众是指（）（2分） A.报纸 B.政府 C.公司 D.员工 标准答案：A 15. 有效需求是指一定的商品价格水平和消费者的收入水平，消费者愿意并且具有（）所能够买的商品数。（2分） A.支付能力 B.信用能力 C.理解能力 D.收入水平 标准答案：A 16. 房地产企业考虑定价的因素（）（2分） A.成本 B.区位 C.环境 D.市场 标准答案：A 17. 房地产营销渠道的选择要考虑（）（2分）A.商品标准答 18. 营 A.矛盾标准答 19. 房 A.信息标准答 20. 营 A.消费标准答 21. 房 A.关联标准答 22. 影 A.需要标准答 23. 房 A.自然标准答 24. 影 A.价格标准答 25. 总 A.低价标准答 26. 房 A.喜好标准答 27. 消 A.信任标准答 28. 房 A.购房标准答 29. 核 A.利益标准答 30. 成 A.1+加标准答 31. 房 A.经济标准答 32. 房 A.定性标准答 33. 营 A.产品标准答 34. 融 A.银行标准答35. 房
从经济学看市场与政府的关系十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”为经济改革指明了方向，下面结合经济学理论谈谈对二者关系的理解： 一、?????? 市场决定配置资源是市场经济的本质特征 萨缪尔森《经济学》中对市场定义：“市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品和劳务的价格以及交易数量的机制”。市场经济是由市场配置资源的经济，市场机制是市场有机体各构成要素相互联系、相互制约、共同推动市场运行的形式和手段，是由利润最大化的厂商行为决定的供给，由效用最大化的消费者行为所决定的需求，以及价格三者之间相互作用、相互影响、相互制约，使整个经济体制顺利运行，并达到均衡的作用机制和调节功能。资源配置一般有两种方式，即政府和市场，我国改革实践中对市场作用的认识有三次飞跃，计 划经济的政府配置、基础性作用、决定性作用。 二、市场决定资源配置是市场经济的一般规律 亚当斯密认为在完全竞争的市场经济中，市场机制就像一只看不见的手，时刻在调整人们的经济行为，从而整个社会的资源配置达到帕累托最优。这种自发调节机制通过价格起作用。价格作为资源配置的引导所发挥着信号作用，即价格协调生产者和消费者的决策，较高的价格趋于抑制消费者购买，同时会刺激生产；而较低的价格则鼓励
消费，同时抑制生产，价格在市场机制中起平衡作用。当市场平衡了所有影响经济的力量时，市场就达到了供给和需求的市场均衡（market equilibrium of supply and demand）。下面通过图示来说明： 在均衡价格水平上，市场不存在短缺和过剩，如上图所示，当价格高于均衡价格（点E处的价格）时，就会出现供给大于需求的过剩局面，于是供给方迫于需求不足的压力，自动降低价格；当价格低于均衡价格时，就会出现需求大于供给的短缺局面，于是需求方迫于需求过度的竞争压力，只好接受供给方提价的要求，从而价格上升，最终达到均衡价格。 三、市场、政府都不是万能的 斯密所说价格达到资源最优配置是在一定的前提条件下的：交易者是完全理性的、市场是充分竞争的、信息是完全的、产权是明晰的。而现实生活中，以上条件并非完全具备，从而价格机制的作用要受到不同程度的限制，即资源配置处于低效率或无效率的状态，这就是所谓的市场失灵(market failure)。造成市场失灵的原因主要有垄断代表的市场势力、外部性、公共物品与不完全信息。凯恩斯在看不见的手解决不了经济危机和萧条的局面，提出政府必须参与经济，这就是看得见的手。政府的经济职能主要有提高效率、增进公平以及促进宏观经济的稳定与增长。政府也有失灵，表现为政府不务正业---
如何理解社会政府和市场的关系 2016210530 舒晓晴 一、从社会主义市场经济的本质特征出发，正确认识、处理政府和市场的关系 正确认识社会主义市场经济中政府和市场的关系，必须从中国的实际出发，把握三个主要的维度：一是市场经济的一般规律，核心是价值规律的作用，通过市场机制的供求、竞争和价格的波动，调节生产，配置资源。不过，即使在发达的市场经济中，政府的作用也是不可缺少的。一方面，市场机制的作用是有条件的，包括法律体系、竞争规则、宏观环境、社会保障等，这些条件的形成和完善离不开政府的作用。另一方面，市场经济存在局部失灵问题以及盲目性、自发性和滞后性的弊端，弥补市场失灵和克服市场缺陷也离不开政府的作用。二是国情和发展阶段。现实的市场不是抽象的，而是具体的，总是存在于一定的时间和空间之中，受技术、经济、法律、政治和历史文化等各种因素的影响。我国是一个发展中的大国，幅员辽阔，人口众多，文化传统浓厚而独特，生产力发展落后，区域发展不平衡，二元结构长期存在，经济体制处于从计划经济向市场经济转型的历史过程之中。在这种特殊社会历史条件下形成的现阶段中国的市场经济是极为罕见的，无论是政府还是市场，它们的规模、结构、运行方式和体制机制，都具有自己鲜明的特点，照搬照抄别国的理论和经验，是行不通的。三是我国的基本经济制度。基本经济制度即生产资料所有制的性质和结构，是一个社会经济制度的核心与基础，也是决定一定社会政府和市场关系的主要因素。市场经济作为资源配置的一种方式，在不同的社会制度下具有不同的性质和特点。我国实行的是社会主义市场经济，公有制为主体、多种所有制经济共同发展的社会主义初级阶段的基本经济制度是社会主义市场经济的根基，在这样的根基上建立社会主义市场经济以及与此相适应的政府和市场的关系，与以私有制为基础的资本主义市场经济是不可能完全相同的。 社会主义市场经济是社会主义制度与市场经济体制的有机结合，如果离开了社会主义基本制度特别是社会主义基本经济制度，社会主义市场经济的根基就会被瓦解，深化改革就失去了正确的方向。因此，坚持社会主义市场经济的改革方向，一方面要求处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，提高资源配置的效率；另一方面则要求坚持和完善社会主义基本经济制度，发挥社会主义制度的优越性，最大限度地满足整个人民群众日益增长的物质文化需要，实现人的全面发展和社会的共同富裕，坚持以促进社会公平正义、增进人民福祉为改革的出发点和落脚点。在这两方面的关系上，前者是实现途径，后者是制度基础；前者是手段，后者是目的。 二、澄清若干片面认识，全面认识社会主义市场经济中政府的作用 关于社会主义市场经济中政府的作用，三中全会的《决定》有明确概括。《决定》指出：“政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。”具体讲，现阶段我国的社会主义市场经济中，政府的经济作用至少有以下几个方面：计划统筹。政府从社会的全局和长远利益出发，统筹兼顾各方面的关系，在全社会范围内对经济运行进行自觉的有计划的调节，代替自发的市场调节。宏观调节。政府对宏观经济运行中社会供求的矛盾运动进行调控，以实现社会供求在总量上和结构上保持基本平衡，为市场经济的运行创造稳定的宏观环境。市场监管。政府依法对市场主体及其行为进行监督和管理，维护公平竞争的秩序，为经济运行提供正常的市场环境。制度创新。政府通过自觉推进经济体制改革，培育市场体
关于如何正确处理政府与市场关系的报告 组员：张静、陈诚、张凌豪、陈张春 胡颖、王曦、邹丽兰、王美林 农业经济管理1班
如何正确处理政府和市场的关系 【摘要】：八大报告指出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。实现资源优化配置，优化资源高效利用的制度环境，从而促进经济持续健康发展，尽快实现经济发展方式转变。【关键词】：政府调控、市场配置、经济体制、资源配置、价值规律、经济发展方式、服务型政府 我们对于任何事物的认识都经历着由浅入深、由片面到整体、由表象到实质的阶段。对于如何正确处理政府和市场的关系，倾注了几代中国共产党人的心血。我国改革开放三十多年来，在认识和处理政府与市场的关系上经历了计划经济为主、市场调节为辅；有计划的商品经济；社会主义市场经济等三个主要阶段。每个阶段的跨越都是思想认识和市场化改革实践的质的飞跃，都突破了旧的计划经济体制的束缚，大幅度解放和发展了生产力。每个阶段的跨越都是党带领全国人民大胆进行理论创新和实践创新的结果。每跨越一个阶段都使市场作为资源配置的基础性作用得到提高，使社会主义市场经济体制不断完善，使资源配置更加高效，使社会生产力不断发展，使人民生活水平不断提高。 十八大报告指出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用，将有形的手和无形的手有机结合起来。这一重要思想，为我们深化经济体制改革、尽快实现经济发展方式转变指明了方向。政府与市场矛盾制约着经济发展方式的有效转变。政府与市场作为现代经济两种基本的制度安排，是任何国家和地区都无法回避的一对矛盾。在我国，由于市场体制和政府体制各自都不够完善，都存在天生的缺陷，使得两者之间的矛盾更加突出，制约和阻碍了经济发展方式转变。市场方面的问题在于，社会主义市场经济体制的完善是一个长期的过程，在这个过程中，既存在多年计划经济留下的顽疾恶症，又难以有效及时克服市场竞争带来的自发性、盲目性和滞后性。政府方面的问题在于，我国作为后发国家，在经济追赶过程中，需要赋予政府较大的权威和决策力。这一方面保证了政府作为经济社会发展的管理者和改革开放的组织者作用的有效发挥；另一方面，又留下了政府权力过大，难以得到有效监督的隐患。这些问题的存在，严重制约了我国经济的健康发展，影响了经济发展方式转变的进程。所以如何处理好政府和市场关系，对于我国如何深化经济体制改革，如何促进可持续发展，如何更加高效的配置资源，显得至关重要。所以党的十八大提出：如何正确处理政府和市场的关系是经济体制改革的核心问题。 正确处理政府与市场关系的目标是建立合作互补的政府与市场关系。政府与市场是影响经济发展的两个重要因素，既相互依存，又存在矛盾和博弈。我们既需要活跃的市场，又需要有为的政府。为此，必须采取有效措施实现政府与市场的合作互补。但是，在政府与市场的矛盾博弈中，能否实现合作互补的关键不在市场，而在政府。换句话说，正确处理政府与市场的关系的关键在于政府。相对政府而言，市场更带有基础性、普遍性和刚性。因此，要使两者实现合作互补，关键是通过有效的政府管理方式和管理体制改革，使政府能够根据市场规律的要求加强自律。为此，必须进一步深化政府自身改革，在政府职能转变、审批制度改革、政府绩效考核制度改革和服务型政府建设等方面有更大的突破。 正如前面所提到的：经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，
浅谈对我国政府与市场关系的理解 近年来，为了适应我国民主政治、市场经济的迅速发展，我国政府正在大力发展、积极促进政府职能向服务型政府转变。在处理市场经济这一块，政府坚持监管市场时给市场一定的位置，以保持效率；同时给市场一定的约束以保持公平，保持二者的协调，以适应当前多元化经济模式的要求，为经济社会发展带来更高的效率和效益。 一直以来，政府职能的转变在我国行政改革过程中都居于核心地位。一方面政府职能处于经济、政治的交汇点，任何行政功能的变化，都会受制于经济体制和政治体制，并反过来对其产生影响；另一方面它又是行政体制运作、行政权力行使的起点和依据。我国的发展现状要求政府积极进行职能的转变。此外，市场经济是自主性、平等性、竞争性、开放性和规则性的经济，与之相适应建立起来的政府应该是公共服务型政府。因此，构建公共服务型政府是实现经济社会科学发展，完善市场经济的重大改革举措。 公共服务型政府的职能结构应该是以公共服务为主导，以提供公共物品和服务为重心，同时履行经济调节、市场监管和社会管理的职能。在市场经济中，政府作为一个特殊主体，与其他市场主体在地位上应是完全平等的，同样不能拥有特权。政府的特殊性在于它是规则的制定者、监督者和维护者，为其他市场主体提供一个公平、公正的竞争环境，保障经济社会健康有序运行和发展。 为了保证市场的公平公正竞争环境，在构建公共服务型政府时要坚持有所为而有所不为，将自己的行为严格地限定在制订规则和实施监督、为经济社会发展创造良好的制度环境、为社会提供稳定而有保障的公共产品和公共服务中。在此基础上，充分发挥市场的主导作用，确认各类微观经济主体是经济建设的主体，使政府从具体的投资和参与微观经济活动中解脱出来，集中解决经济社会中重大的矛盾和问题，为整个社会的良性运转提供环境。也只有这样，将“看得见的手”与“看不见的手”相结合，才能更好的体现服务型政府的真实内涵。 举例说明，政府对高等教育的管理中政府与市场的微妙关系的体现。 首先，应坚持高等教育作为整个社会系统的一部分，有其自身规律性和一定的独立性。但它不能独立于市场经济之外而存在，随着市场经济的进一步完善，应该与市场经济的联系日益密切。因此，高校的管理必须坚持市场原则，符合市场经济的要求，与市场经济体制相适应，否则，将阻碍高校在市场经济下的健康持续发展。 其次，市场经济条件下市场失灵不可避免，难以实现资源的有效配置。 一、对照公共产品的特性（效用的不可分割性、消费的非竞争性、受益的非排他性）以及高等教育具有的公共产品部分属性和私人产品的部分属性来看，高等教育属于准公共产品。从经济学角度看，介于公共产品和私人产品之间的准公共产品的供给，应该是市场供给和政府供给相结合。正因为高等教育具有公共产品的特性，所以高等教育的供给不能仅仅诉诸市场力量。为了纠正高等教育资源配置的市场失灵，政府需要参与提供教育，干预教育市场，对高等教育进行管理，实现高等教育资源的有效供给。
房地产市场细分 教学要求： 1、了解市场细分程序； 2、掌握确定市场细分的意义及原则； 教学重点： 1、市场细分的实质和客观依据； 教学难点： 1.市场细分的标准； 课时安排： 2课时 课程导入： 在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略，进行适当的市场定位，方可以取得竞争优势。 教学内容： [板书]一、市场细分概述 1、市场细分的基本概念 市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯 1956年提出来的市场营销概念。市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程。每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。 2、市场细分的实质 市场细分的实质是细分消费者的需求。企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场。 市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类。消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同，以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。市场细分就是
要在存大异求小同的基础上，把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。市场细分的目的是为之提供服务。 [板书]二、市场细分的客观依据及意义（详细讲解） 1、市场细分的客观依据 市场细分的客观依据主要表现为： （1）消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程。整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。同质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等基本相同或相似的市场。只有少数产品的市场属于同质市场。异质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等存在差异的市场。绝大多数产品的市场是异质市场。正是异质市场的存在，使市场细分成为可能。 （2）消费者需求的相似性。在一定的条件下消费者需求又具有相似性，并形成相似性的消费者群。这种相似的需求群体也是市场细分的前提和基础。 2、市场细分的意义 （1）市场细分有利于企业分析、发掘新的市场机会。市场细分是企业市场营销战略的重要组成部分，是现代企业市场营销活动的重要策略和竞争手段。现代市场营销实践已经证明，科学合理地进行市场细分，对于企业市场营销活动成败有着至关重要的作用。 （2）市场细分有利于企业优化资源配置，增强企业竞争能力。 通过市场细分，选择有利可图的细分市场，企业能够集中使用优势资源，投入一个或少数几个细分市场，提高核心竞争能力。 （3）市场细分有利于调整市场营销组合策略。由于整体市场需求变化较快、较复杂，企业难以及时掌握，致使企业的市场营销活动缺乏时效性。进行市场细分，企业能密切注意细分市场上消费者需求的变化，迅速调整市场营销组合策略。 [板书]三、消费者市场细分的标准（详细讲解）
论政府与市场的关系 【摘要】：经济理论和社会经济现实的发展了，几乎所有的国家都奉行了政府和失常相结合的政策，但是政府与市场之间的替代局限是怎么样，两者干预的成本、效益怎样，政府应该怎么介入经济，这都是各国政府必须要面对的难题．为了在实践中处理好政府与市场关系，我们就要从理论上揭示政府与市场之间的基本关系．政府与市场是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。下面就根据政府与市场的作用特点和规律，把政府与市场之间关系概括为相互替代、相互互补、完全排斥和共同失灵四种情况． 【关键词】：政府；市场；相互替代；相互互补；完全排斥；共同失灵． 据查阅资料：在市场经济条件下，市场机制不可能完全脱离政府单纯地发挥作用。现代制度经济学家G.霍奇逊认为，一个纯粹的市场体系是行不通的，“一个市场系统必定渗透着国家的规章条例和干预”，“干预”本质上一定是制度性的，市场通过一张“制度网”发挥作用，这些制度不可避免地与国家和政府纠缠在一起。所以，为了分析的方便，本文根据政府与市场的作用特点和方式不同，将政府与市场关系抽象为相互替代、相互互补、完全排斥和共同失灵四种情况． 一、相互替代 政府与市场的相互替代关系是一种“非此即彼”和“此消彼长”的博弈关系，即选择一定的政府，通过发挥政府职能作用来获得一定的产出，就意味着必须放弃一定的市场机制的作用。或者说，选择一定的市场，通过市场机制的作用来获得一定的产出，就意味着放弃一定的政府职能作用。 在政府与市场相互替代条件下，关于政府与市场的优化组合问题，除了可采取以上等产量线与等成本线关系来描述以外，还可以通过其它方法来描述。由于政府和市场的作用各自都有成本和收益，因而可以根据政府和市场的成本或收益的比较，来确定政府与市场最优组合的均衡点。如果用政府去替代市场，目的是为了节约市场交易费用，但同时将增加政府的成本，当增加的政府成本等于节约的市场交易费用时，则政府与市场处于均衡点，这个均衡点就是政府与市场相互替代的有效边界。当增加的政府成本大于节约的市场交易成本时，就应该选择和扩大市场机制作用，直至政府与市场的作用达到替代边界；当增加的政府成本小于节约的交易费用时，则应当选择和扩大政府职能作用，直至政府与市场替代边界。就政府的某一项具体的政策而言，也可以依据政府与市场的均衡关系来进行选择。一项政策措施的出台可能引起政府成本的增加或减少，也可能引起交易成本的增加或减少。当某项政策措施带来的政府成本的节约大于其所引起的市场交易成本的增加，或者该项政策措施所带来的政府成本的增加小于其所节约的市场交易费用，就应该选择和实施该政策；反之，就不应该选择和实施该项政策措施。
政府与市场资源配置之间的关系 一、完全竞争市场中社会资源配置 市场机制最重要的就是价格机制，市场竞争最重要的就是价格竞争，价格是市场经济活动中最活跃的因素、最灵敏的信号。 完全竞争市场即没有任何垄断的市场，企业集中度较小，没有任何一个企业可以做出市场价格决定，价格完全由市场竞争决定，充分反映商品价值和效用，完全体现市场供需情况。 市场主体的假设为经济人，其一切行为都是从经济利益角度出发，生产者追求利润的最大化，消费者追求效用最大化。 市场需求（消费者、消费量）增加，价格上升，刺激投资、生产，资源聚集，扩大就业，生产（生产者、产品）增加，供给增加。供给增加，需求不变，或者需求变动小于供给变动，价格下降，投资减少，资源抽逃，生产萎缩，失业增加，经济萧条。资源聚集高利润产业。资源在不同产业间转移总是以逐利为目的，优胜劣汰总是亘古不变的真理。 二、政府行为干预的必要性（原因） 由于资源市场本身的特点，容易发生市场失灵现象，产生市场失灵的主要原因有如下几点： 1、不，包括； 2、不完全市场，主要指某个市场缺失导致其关联市场缺失，如铁路与钢铁厂的问题； 3、可能产生的负面效果； 4、的供给缺失； 5、分配上的； 6、信息不完全 由于市场失灵，会带给社会很多负面影响，包括市场的垄断和缺失，公共产品无人供给，社会分配不均衡，市场所导致的收入分配后果在政治上或道义上无法接受，以及失业和通货膨胀等，而这些情况不是能单纯靠市场机制所能够解决的，一定程度上需要政府来规划制定，干预。因此，政府对市场的干预是非常重要的。 政府的最好功能，就是保持市场的充分、完全竞争，打击不正当竞争，保持经济政策的正确性和连续性，实现社会公平、正义。 三、政府行为对资源配置的影响 1.引导性作用。 市场配置资源具有一定的盲目性，有时不能很好解决社会化大生产所要求的社会总供给和社会总需求平衡和产业结构合理化问题，容易出现经济周期性波动和区域性、系统性经济风险以及地区经济发展的过度不平衡。政府可以通过发挥引导性作用来间接影响资源配置，保持宏观经济稳定、均衡和健康发展，促进经济转型升级。具体而言，政府的引导性作用主要是通过制定和实施中长期经济发展战略、产业规划、市场准入标准等，引导一定资源向某些产业、区域流动;以财政政策、货币政策、产业政策等为主要手段，实现对经济活动的宏观调控，平抑经济波动，促进经济均衡、可持续发展。 2.弥补性作用。
试论经济发展中，政府与市场的基本关系 摘要：政府与市场关系问题的研究备受关注，对于如何调整好这二者之间 的关系，寻求二者之间的均衡点，已经成为一个国家经济社会的关键所在。通 过对政府与市场关系的理论分析，以及对我国政府与市场关系演变的探究，进 一步确定目前我国政府应该怎么做，以处理好政府与市场的关系，从而促进经 济的稳定健康发展。 关键词：政府市场职能关系 一、引言 在政府与市场问题上，迄今有两种极端的理念和实践：意识市场至上和市场万能论，结果导致市场失灵；另一个是政府至上和政府全能主义，结果导致政府失灵。这两方面经验使当代各国政府都努力寻求政府职能的恰当定位，既避免市场垄断和市场失灵，也避免政府垄断和政府失灵。一般而论，政府的职能定位可以概括为：弥补市场不足，促进社会公平。我国从1978年改革开放开始，进入具有历史意义的社会转型期。市场经济体制取代计划经济体制并日趋完善，政府只能也开始转变。 二、理论基础 市场经济作为一种基本的资源配置方式，始终处在不断发展变化的过程之中，人们对市场经济的认识也在不断发展和深化。古典政治经济学的创始人亚当斯密认为资本主义的发展“受一只看不见的手的指导”。他指出，在市场的自发作用下，每个人为追求自己的目标而努力的时候，他就像被一只看不见的手指引着去实现公共利益。政府应放任经济自由发展，依靠市场自发调节。亚当斯密在主张由“看不见的手”充当社会经济主要调节器的同时，认为政府的经济职能是有限的，无非是充当一个经济上的“守夜人”的角色。市场机制广泛地发挥作用，给资本主义经济带来了空前的繁荣与社会进步。但随着资本主义向其高级阶段的发展，种种难题也随之出现，而且是市场本身无法克服的问题，这就是所谓的“市场失灵”。在西方经济学个学派，古典经济学派、货币主义、供给学派、新古典宏观经济学派等主张市场出清、货币中性，他们认为市场可以自发调节至最佳状
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
新形势下对于市场调节与政府调节关系的思考 一直以来，市场调节与政府调节之间的关系如何进行更好的把握一直是我们国家研究的话题。我国是社会主义的国家，我国制定的经济体制是社会主义市场经济体制。而我国的市场经济体制与西方国家的市场经济体制又有所不同。我国的市场经济体制是依靠于“政府的手”和“市场的手”的有机结合。而西方国家的经济体制则完全是依靠市场的力量。这几年来，随着经济危机的发生，越来越多的国家开始了政府干预，但是如何把握好这俩者的关系，则是我们应该思考的问题。本文主要是对这俩者的关系进行分析。 一、我国政府与市场关系的发展历史 新中国成立后，我国经过一系列的社会主义建设，最终建立了社会主义制度。我国在这个时期主要建立的是高度集中的计划经济体制。因为在这个时期，我们国家虽然经过了一五计划，社会主义改造，生产力水平得到了较快的发展，但是我国我国的经济基础仍然很薄弱，社会的主要矛盾仍然没有解决。落后的生产能力和不高的的经济发展水平，仍然满足不了人民日益增长的物质文化需求。因此，采用这种高度集中的计划经济体制，适合当时国情的需要。对于物质极大不足的国家来说，只有计划经济才是唯一的出路。但是随着改革开放以来，社会经济的发展，我国经济，政治，文化的发展，综合国力的增强。高度集中的计划经济体制已经不能适应经济的发展。改革已经到了刻不容缓的地步。邓小平在“南方谈话”中指出“计划多一点，还是市场多一点，不是社会主义与资本主义的本质区别，计划经济不等于社会主义，资本主义也有计划，市场经济不等于资本主义，社会主义也有市场。”這一段话极大了解放了思想，并且在党的十四大明确提出了我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。十五大又提出使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。经过不断的改革，在20世纪末我国基本上建立了社会主义市场经济体制。随着改革的全面深化，党的十八届三中全会将市场经济对资源配置的基础作用改为决定作用。由此我们可以看出，我国对于市场与政府对经济的调节关系一直都在变化，只为了更好的适应经济发展的需求。 二、市场经济的管理要借用政府这只手的原因 市场经济的基本特征为：平等性、竞争性、法制性和开放性。也正是因为市场的这些基本特征，所以市场经济也有它自身的弊端。市场经济有一定的盲目性和自发性。这种盲目性和自发性如果不加以控制，会导致资源不能合理的配置，资源极大浪费，人们在市场经济中只顾追求经济利益不重视环境效应。同时一系列的社会问题也会出现。企业之间的信任力降低。自由的竞争力也会导致垄断现象的出现。而且国防等社会基础保障不受价格调节机制的影响。因此这些问题都是单纯市场经济所不能解决的。由此，加强国家政府的宏观调控就非常有必要。但是政府调节和市场调节之间的度如何把握一直引发思考。 三、新形势下如何处理好政府与市场调节的关系
第四章房地产市场细分 ◆本章学习目标 1、识记房地产市场细分的概念； 2、理解房地产市场细分的依据； 3、掌握房地产市场细分的程序； 4、掌握房地产市场细分的评估原则。 ◆本章教学内容 1、房地产市场细分的概念与作用 2、房地产市场细分的依据 3、房地产市场细分的程序和评估 ◆本章重点 1、房地产市场细分的概念 2、房地产市场细分的依据 3、房地产市场细分的程序 4、房地产市场细分的评估原则 ◆本章难点 1、房地产市场细分的依据 2、房地产市场细分的评估原则
第一节房地产市场细分的概念和作用 即便是资金雄厚的房地产公司，也不可能对所有类型的客户提供满意的产品。房地产公司若想在竞争中立于不败之地，就必须对自己的服务对象、服务区域有明确的界定。这就要求房地产公司结合自身的优势，来确定自己最具竞争力的细分市场，即解决好“为谁的需要服务”的问题。 一、房地产市场细分的概念 所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者 的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。 随着科学技术和社会经济的发展，人们的生活水平日益提高，房地产需求的 差异愈益扩大。为满足人们对房地产的不同消费需求，房地产开发企业必须对房地产市场进行细分。 二、房地产市场细分的作用 在制定市场营销计划时，房地产企业的基本任务是发现和了解他的目标市场，然后制定和执行有效的市场营销方案。房地产市场细分是房地产企业选择目标 市场的前提与基础，其根本目的是为房地产企业实施有效的目标市场营销战略 服务。房地产企业要在竞争中取得优势，就要识别自己能够有效服务的、极具吸引力的细分市场。 房地产市场细分具有如下作用： 第一，有利于房地产企业分析、发现新的市场机会 房地产市场是一个容量大、品种多、配套服务性强、需求多样化、存在着很多机会的市场。抓住一个新的市场机会，对房地产企业来说，就意味着开拓了一个 新的经营业务领域，占据更多的市场份额。从这个意义上说，只有不断发现和抓 住新的市场机会，房地产企业才能在市场营销中“左右逢源”，呈现勃勃生机。 市场细分是房地产企业不断发现新的市场机会的有效手段。在对房地产市场进行周密调查的基础上，企业应根据当时房地产市场的竞争状况，了解、分析各个不同的房地产消费者群的需求满足程度，掌握哪些类型的房地产需求已经满足，哪些竞争力较弱，哪些值得开发，从而发现未得到满足的分市场或子市场。 据此，房地产企业可制定最佳的市场营销战略，以提高自己在房地产市场中的占
从经济学看市场与政府的关系 ? 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”为经济改革指明了方向，下面结合经济学理论谈谈对二者关系的理解： 一、?????? 市场决定配置资源是市场经济的本质特征 萨缪尔森《经济学》中对市场定义：“市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品和劳务的价格以及交易数量的机制”。市场经济是由市场配置资源的经济，市场机制是市场有机体各构成要素相互联系、相互制约、共同推动市场运行的形式和手段，是由利润最大化的厂商行为决定的供给，由效用最大化的消费者行为所决定的需求，以及价格三者之间相互作用、相互影响、相互制约，使整个经济体制顺利运行，并达到均衡的作用机制和调节功能。资源配置一般有两种方式，即政府和市场，我国改革实践中对市场作用的认识有三次飞跃，计划经济的政府配置、基础性作用、决定性作用。 二、市场决定资源配置是市场经济的一般规律 亚当斯密认为在完全竞争的市场经济中，市场机制就像一只看不见的手，时刻在调整人们的经济行为，从而整个社会的资源配置达到帕累托最优。这种自发调节机制通过价格起作用。价格作为资
源配置的引导所发挥着信号作用，即价格协调生产者和消费者的决策，较高的价格趋于抑制消费者购买，同时会刺激生产；而较低的价格则鼓励消费，同时抑制生产，价格在市场机制中起平衡作用。当市场平衡了所有影响经济的力量时，市场就达到了供给和需求的市场均衡（market equilibrium of supply and demand）。下面通过图示来说明： ? 在均衡价格水平上，市场不存在短缺和过剩，如上图所示，当价格高于均衡价格（点E处的价格）时，就会出现供给大于需求的过剩局面，于是供给方迫于需求不足的压力，自动降低价格；当价格低于均衡价格时，就会出现需求大于供给的短缺局面，于是需求方迫于需求过度的竞争压力，只好接受供给方提价的要求，从而价格上升，最终达到均衡价格。 三、市场、政府都不是万能的
试论我国政府与市场的关系 摘要：政府和市场作为两种基本的资源配置方式, 在促进经济增长和社会进步方面各自扮演着重要的角色，政府与市场关系问题对于正处在经济转型期的中国来说, 具有十分重要的意义。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，从强烈的问题意识出发，以经济体制改革作为全面深化改革的重点，以处理好政府与市场的关系为核心，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题，以达到使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的目的。本文主要从政府与市场关系的演化过程、政府与市场的作用与缺陷、现状分析、以及如何正确处理政府与市场之间关系等方面进行阐述。 关键词：市场、政府、市场与政府的关系、 引言：如何处理政府和市场的关系，是一个世界性的课题。在经济学界，依据对这个问题的不同认识和答案，形成了不同学派。我国30多年改革发展的实践，积累了丰富的经验，形成了一些被实践证明是正确的认识，并成为社会主义市场经济体制的重要组成部分。经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系。充分发挥市场调节的作用，才能保持经济发展的活力；合理定位并履行好政府职能，才能维护宏观经济的稳定，两者有机结合、相辅相成，是国民经济持续健康发展的根本保障。在处理政府与市场的关系时要坚持一切从实际出发，实事求是，与时俱进，求真务实。这既是对过去30多年改革经验的总结，也为今后的改革指明了方向和重点。 一、我国的政府与市场关系的演化过程 改革开放前, 由于历史的原因及国内国际社会政治的影响, 我国实行的是一种全能政府模式, 政府主导国家一切经济社会活动。政府的权力无限大, 政府包揽所有政治、经济、社会和文化活动。社会产品的生产、分配、交换和消费在政府的统一指挥和协调下按计划进行, 社会资源在国家的统一分配下实行计划配置, 不允许有国家计划外的经济活动, 社会功能完全处于一种被弱化的状态。这一时期, 严格地说不存在真实意义上的商品市场, 只存在计划经济条件下的产品市场, 商品的价格不能反映其价值及市场供求状况。当然, 这也在某种程度上符合当时的经济社会条件, 并且为国民经济的快速恢复和迅速走上工业化道
目标市场的选择 一、市场细分 由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。 表1——产品价格指标比较表： 二、细分市场轮廓描述 1．低端市场 （1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型； 产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。 （2）目标客户群： ●年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者 ●收入：年收入大多在3.5万以下 ●家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查） ●受教育程度：他们大多受过较高的教育 ●置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主 ●购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。 ●购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。 2．中低端市场 （1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。 （2）目标客户群： ●年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为
标准，年龄主要集中在40岁以下 ●收入情况：年收入3万—5万 ●家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上●职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工 ●受教育程度：受教育程度普遍不高 ●置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅 ●购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。 ●购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没 有要求。 3．中端市场 （1）市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。 （2）目标客户： ●年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002 年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年3月做的视察调查的结果大致相同。 ●收入：他们的收入在5万—8万之间，有一部分积蓄 ●家庭结构：三口之家为主 ●置业情况：相当大的一部分为二次置业 ●购房目的：改善居住环境，提高居住水平。 ●购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定 的要求。 4．中高端市场 （1）市场特征：该类市场总价在30~50万，单价在2500~3000元，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。 （2）目标客户群： ●年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002
浅析金融发展中政府与市场的关系 翁雨桑 【摘要】21世纪的今天，市场经济的发展，不断完善现代社会经济制度体系，同时政府和市场在社会经济制度体系建设中有着不可或缺的作用。尤其是我国改革开放依赖，政府和市场带给金融发展的效应始终是社会广泛关注的一个焦点。对于如何在金融发展中充分发挥政府和市场的关系，本文对此作了具体的探讨。 【关键词】金融发展政府市场关系 长期以来，金融发展理论备受国内外学者的广泛关注，再带探讨政府市场关系的同时，结合国家金融因素的制约作用，并做好金融发展的市场定位，确定政策性的取向发展，不断完善国家金融发展理念，推动金融业的规模化发展。但是市场过分自由将会增加金融业发展的风险，而政府的过度干预带给金融业的制约性发展，因此需要合理调整金融发展中政府和市场之间的关系。 一、政府的过度干预不利于金融经济的发展 从政治角度和哲学角度探讨政府部门经济职能，一旦政府部门经济指正提高，在市场经济中，政府将会有着较大的权利，对于整个市场经济发展有着全面掌控作用。而社会的发展，政府角色也发生了较大的转变，十七八世纪经济发展中，社会有着较强的重商主义，政府直接干预国家经济的发展，支配者整个国家的经济发展[1]。而二十世纪经济发展中，国内经济危机出现，人们逐渐重视市场的作用，并借助于市场的作用，减少社会中的矛盾，提出了一种自由经济体系。但是上个世纪末期，市场经济逐渐膨胀，民众逐渐呼吁政府的干预，做好市场经济的协调性发展。因此，政府的过度干预，直接抑制着金融经济的发展。 二、政府和市场关系的相互补充 上个世纪六七十年代时期经济的发展，突出市场机制的作用，对政府干预管理有着较大的排斥性。而上个世纪末期的经济发展处于膨胀阶段，人们逐渐重视政府的作用，在政府合理配置资源的同时，促进国民经济的有效运行，加强政府市场作用的有效联系。政府市场作用充分发挥的同时，保证国民经济的良好运行发展，做好政府市场的有效干预。市场资源的有效配置和应用，需要结合政府市场的规模化格式，加强政府和市场的互相约束管理。金融发展中，需要政府和市场关系的相互补充，一旦市场经济处于膨胀状态，政府就要做好市场经济的宏观调控工作，同时一旦市场经济处于收缩阶段，政府就要逐渐缩小自己的管理范围，促进市场经济的发展。 三、金融发展强化了政府和市场的关系 金融经济的发展，强化了政府和市场的关系，在市场自由化发展阶段，注重市场作用的充分发挥和调节，而过度自由化的市场管理，使得市场经济处于膨胀化的发展。但是过度的政府管理，同样也压缩了市场经济的发展。而我国经济发展中，需要强化市场的市场经济主导作用，在市场经济体制改革下，避免投资过热以及物价上涨的市场经济发展。完善政府市场机制干预的同时，就要结合市场经济发展现状，正确处理好政府和市场之间的关系。金融发展，加强了政府和市场的关系，在金融发展阶段，不断完善政府的职能，同时规范市场发展机制，促进国家经济的整体发展。 四、金融改革需要正确处理政府和市场的关系 我国金融改革的发展，不仅仅需要正确发挥政府的经济关系，同时也要优化市场经济的协调发展。在市场扩张性的发展中，政府调控机制需要避免扩张行为的产生，避免政府的越位管理和缺位管理。政府协调整个市场的同时，结合国家强制力的结构，充分发挥市场调节作用，实现经济的一种强制性控制。避免市场经济发展中的各种冲突和不良的竞争，一旦市