第一章房地产基础知识
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。
1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等、
2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道
路等。
二、房地产开发
1、房地产开发的概念：
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
2、房地产开发的原则：
房地产开发必须遵循以下原则：
A、严格执行城市规划的原则；
B、讲求效益的原则。房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；
C、全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
3、土地征用的审批权限：
征收下列土地，由国务院批准：
A、基本农田；
B、基本农田以外的耕地超过35公顷的；
C、其他土地超过70公顷的。
征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
三、房地产投资
1、概念：
地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
2、特点：
A、投资成本高
B、投资回收期长
C、投资风险大
D、收益性好
3、储蓄和投资的比较：
4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：
A、花园公寓影响因素；销售时机
B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等
C、商业：商圈、楼层、临街状态等
D、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
E、酒店：地段、价格、配套、服务等
四、房地产开发程序
1.企业注册：有1000万以上的注册资本；
2.立项审批；
3.工程建议书批准之后，向城市规划经管部门申请建设用地选址；
4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供
气、排污）供应的可行性；
5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交工程建议书及批准文
件；
6.建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）；
7.向土地经管部门办理建设建设用地批准书；
8.申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划
许可证执照费；
9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；
10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按工程各实施阶段送主管部
门验核；
11.领取拆迁、办理拆迁工作；
12.向城市规划经管部门申请审定规划设计技术方案；
13.向城市规划经管部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费；
14.与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议；
15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；
16.持开工证到市政有关部门交纳四源建设费和其他费用；
17.到招投标办公室办理建设工程施工招投标手续；
18.申请办理商品房销（预）售许可证（建委）；
19.工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；
20.取得竣工验收备案表。
五、五证、两书、一表
1、五证
A、国有土地使用证：
经市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
B、建设用地规划许可证：
经城市规划行政主管部门，确认有关建设工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。
C、建设工程规划许可证：
经城市规划经管部门，确认建设工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。
D、建设工程开工证：
本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的运行其开工的批准性证件。
E、商品房销（预）售许可证：
本证是房地产行政经管部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、两书
A、商品房质量保证书：
是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。
B、商品房使用说明书：
即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、规范等作出说明，并提出使用注意事项。
3、一表：商品房竣工验收备案表。
六、房地产交易制度
房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
1、预售
A、预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购
人，由承购人支付定金或房款的行为。
B、商品房预售的条件：
①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
③、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度
和竣工交付日期；
④、向县级以上人民政府房地产经管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、商品房现房销售
A、商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用
证且尚未销售的房屋。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行的销售。
B、商品房销售，应当符合以下的条件；
①、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
②、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
③、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
④、已通过竣工验收；
⑤、拆迁安置已经落实；
⑥、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备
交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
⑦、物业经管技术方案已经落实。
按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣
工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。
第二章专业名词
1.规划用地：规划批准的可以使用的土地。
2.建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2.2M以上（含2.2M）。
单套的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
3.总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多动建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积总和。
4.套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
5.使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
6.套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。
7.共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯电梯间、水箱、楼
梯间、厅等所占面积的总和。
8.套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。
9.阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台。按其底板水平投影
的一半计算建筑面积。
10.产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进行实地测量之后所得到的面积。
11.面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积
加上该使用单位的分摊面积之比。
12.建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度
=建筑基底总面积/建筑用地面积。
13.绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。
14.建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积
之比，即：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
15.面积计算公式：
销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
16.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
17.道路用地：规划区域内道路的占地面积。
18.红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界限，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来
表示，故称“红线”。
19.层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
20.净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
21.一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重墙，内隔墙。
22.二四墙（240mm）:指墙体的厚度240mm(一砖墙)，室外室内的承重墙。
23.三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。
24.砖混结构：由砖砌墙体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多
层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
25.框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，
土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。
26.剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间
布置受约束，抗震性能非常好。
27.框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利
用率高，抗震好。
28.开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
29.进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
30.三通一平：是通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
31.七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、热
力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。
32.九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。
33.大配套：指适用于居住区及区域或居住小区及区域的公共建筑和市政设施的配套。
34.标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时做“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±
0.000.
35.防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水
沙浆，厚度为20毫M左右。
36.防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。
37.防水层：为了防止雨水进入屋面。地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等
而设的材料层。
38.防水材料：汕毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。
39.勒脚：外墙墙身下端靠近外地坪的部分，一般采用抹水泥沙浆的形式。
40.设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2M以
下。
41.管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混
凝土井。
42.四源费：建设工程需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。
43.物业经管：利用现代经管科学和先进的维护技术以经济手段经管物业，为业主和承租人提供高效、优质、
经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。内容包括：社区安防、绿化、内部设施、房屋结构进行维修，养护。
44.单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、
设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
45.公寓式住宅：供应住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数
为高层大楼，规范标高，没一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
46.跃层式住宅：指住宅占有上下两层楼面，卧室，起居室、客厅、卫生间、厨房有其他辅助用房可以分层
布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。
优点：
A、每户都有较大的采光面，通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
47.复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2M的夹层两层合计的层高要大大低于跃层
式住宅（复式住宅3.3M左右，跃层为5.6M左右），其下层供起居用，如做饭、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和储藏用，户内设有起居室高2M，上层直接作为卧室的床面。人可以坐起但无法直立。
48.联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
49.智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元停息服务和公共物业经管的中心，提供多元
信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区的规范化的物业经管。
50.商品房：是按市场价格购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。
51.经济适用房：以中低收入家庭的住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设规范（不含别墅、高级公寓、
外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。
52.商品房价格由什么构成？
由三部分组成：
A、成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计
费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和施工费、经管费等；
B、税金；
C、利润。
53.商品房和经济适用房的区别：
54.板楼和塔楼的优缺点：
55.店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
56.现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板
57.规范层：指平面布置相同的房屋楼层。
58.开盘：某一个个案取得了预售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。
59.DM单：用于工程做投放、派发的宣传单页。
60.土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使
用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
61.征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。
62.出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出
让金的行为。
63.划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或
者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
64.会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件
条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；
中西、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
第三章建筑知识
一、建筑结构知识
房屋建筑分类：
1、按建筑的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：
A、生产性建筑
①、工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。
②、农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋，如种子库等。
B、非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：
①、居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。
②、公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其他建筑等。
2、结构类型划分
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种：
A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、
板、柱形成的骨架，墙体只是起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和
高层建筑中。
B、框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只
起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可
以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这
种结构可以用于多层和高层建筑。
D、间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的
公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分
A、住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。
C、建筑总高度超过100m时不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型：
①、低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。
②、中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。
③、高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m的建筑物。
④、超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。
4、按照施工方法划分
施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式：
A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在现场浇注或砌筑。
B、预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配；
C、现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌筑，一部分构件为预制
装配。
二、面积的计算原则
1、商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：
商品房建筑面积=套内建筑面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种：
共用墙是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。
2、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算：
A、封闭式阳台，按其外底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
B、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
C、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
3、面积的分摊原则：
商品房共用建筑面积的分摊以栋为单位，分摊的公用建筑面积为本栋内的公用建筑面积，与本栋不相连的公用建筑面积不得分摊到本栋房屋内。
为整栋商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房公摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多层分摊建筑面积的，分别计算分摊系数，个套商品房应分摊的公用建筑面积之和。
共用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。
4、可分摊的公用建筑面积：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业经管用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
5、不应计入的公用建筑空间：
A、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功
能的独立使用空间。
B、售房单位自营、自用的房屋。
C、为多栋房屋服务的警卫室、经管（包括物业经管）用房。
6、分摊的公用建筑面积的计算方法：
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和
公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）
原始设计的使用功能。
7、建筑面积的范围：
A、突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
B、检修、消防等用的室外爬梯。
C、层高在2.2m以内技术层。
D、构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
E、建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F、有围护结构的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2m的深基础下架空层、
坡地建筑物吊脚架空层。
8、商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式：
A、商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面
积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建
筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）
计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
B、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积
发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
①、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
②、面积误差比绝对值超出3%时，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日
起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，
产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人
补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合
同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还
买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
因商品房销售经管办法规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签
署补充协议。。
C、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建
筑面积不变而逃内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式
9、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：
A、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。
B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物质屋顶突出部分的水平投影面积小
于屋顶面积的20%，且高度不超过4m的不计入建筑高度。
C、建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
第四章法律法规
一、贷款
1、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有的产权的房屋向
贷款银行抵押的行为。是贷款人以赢利为目的的贷款。
2、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请。并将所购房屋向贷款银行抵押
的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率低。
3、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，即申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的
产权房屋向贷款银行抵押的行为。
4、贴息贷款：是中国银行北京分行与北京市住房资金经管中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的
个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无需再到经管中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给中行，最后的贴息实惠仍落实到贷款人身上。
二、房地产权利类型：
1、房屋的产权：即房屋所有权，是指房产的所有权，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益
和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。
2、土地使用权：是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地
上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。
3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，
当债务人不履行债务时，债权人可依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。
三、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的那些保护？
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证经管和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。
四、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？
商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可以在预售契约上更名。办理时出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。
五、产权登记应未成年人的名字，该如何办理？
购房人只需做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。（根据区域，工程不同，具体情况各异。）
六、商品房认购书网上签订的程序：
1、房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
2、经双方当事人确认后，通过经管系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认
购书编号；
3、房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，经管系统及时标明该单元（套）商品房
已预订。
认购书网上备案后，签定商品房预售合同是合同主体不得随意变更。签定合同的买受人变更为认购人，在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员的不视为合同主体变更。
4、房地产开发企业与认购人应自签定认购书之日起七日内签定商品房预售合同，按照规定，通过经管
系统办理商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签定商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
经济适用住房签订认购书的，须在三十日内按有关规定进行购买经济适用住房资格审核，符合购买条件的，按照规定，通过经管系统办理商品房预售合同网上签约手续。
七、商品房预售合同网上签约的程序：
1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟定商品房预售合同的相关条款；
2、经双方当事人确定后，通过经管系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，
房地产基础学习资料 一、住宅的基础知识: 1、住宅、住宅小区的概念 住宅:就就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能与设施的房子。住宅就是人工建造而不就是自然形成的。 住宅小区:“居住小区”,就是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000～15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、按建筑结构分类的住宅 砖混结构住宅:“砖”,指的就是一种统一尺寸的建筑材料,也有其她尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”就是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构住宅:就是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点就是工艺比较复杂,建筑造价较高。 钢混结构住宅:结构材料就是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点就是工艺比较复杂,建筑造价较 3、按经济形态划分的9类住宅 商品房:指具有经营资格的房地产开发公司(包括外资投资企业)开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅,就是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。 经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性与适用性的特点。经济
关于房地产基础知识培训的心得体会 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。 ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受 关于房地产营销基础知识培训的感受 想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！ 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级
房地产基础知识培训教材 第一节房地产业与房地产市场 一、房地产的涵义 1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。 二、房地产市场的涵义及其特点 1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 2、房地产市场特点： (1) 市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 (2) 市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 (3) 市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 (4) 市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 (5) 市场调节机制与计划调节机制共同作用。 3、房地产市场的分类 (1) 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。 按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。 按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。 第二节房屋建筑基础知识 一、建筑业基础知识
（一）、房屋建筑分类： 1、房屋建筑用途分： ①生产性建筑； ②居住建筑； ③公共建筑 2、从房屋层数高度分： ①低层 1～3层（木结构、砖木结构） ②多层 4～6层（砖混结构） ③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构） ④高层 10～30层（钢筋混凝土结构） ⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构 3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： ①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） ②二级 50～100年以上(砖混) ③三级 25～50年（平房） 4、房屋建筑结构分类： 按建筑结构材料材质分类： (1) 钢结构（房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等） (2) 钢和钢筋混凝土结构（房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。 (3) 钢筋混凝土结构（钢筋混凝土结构是指用配有钢筋增强的混凝土制成的结构。承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。） (4) 混砖结构（房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主） (5) 砖木结构（房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房 屋） （6）木结构（老楼，一般为1——2层建筑） （6）其它结构
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地 面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形 式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
房产+地产=房地产 房产：是房屋及其权利的总称：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等 地产：是土地及其权利的总称。包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 土地： 所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下： 类型使用年限备注 住宅用地70年 工业用地50年 商业用地40年 行政用地50年法院，市政府等 其他用地50年学校，博物馆等 房地产的特性： 位置固定性：位置不可移动性 地域差别性：每一宗房地产价值都不相同 高值耐久性：价值昂贵的消费品
保值增值性：土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质 房地产业的含义： 房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。 房地产业包含的内容： （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋共用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产基础知识 一、房地产基础概念 1、房地产的概念 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。 2、房地产的特征 1）房地产的自然特征 a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。 2）房地产的经济特征 a)生产周期性；b)资金密集性；c)相互影响性；d)受政策限制性；e)房地产的增值性 3、房地产的类型 1）按用途划分： a)居住房地产；b)商业房地产；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产 2）房地产住宅的层数划分的规定： a)低层：1-3层；b)多层：4-6层；c)小高层：7-11层；d)中高层：12-16层； e)16层以上为高层住宅 4、房地产市场 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 5、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 6、房屋建筑结构分类标准 1）按以其承重结构所用的材料来划分： a)钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 b)钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。 c)砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑。 d)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
房地产基础知识培训大全 这里的房地产基础知识培训100问摘自于余源鹏房地产大讲堂的系列培训课程！ （1）房地产基础知识培训100问之什么是房地产？ 房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 （2）房地产基础知识培训100问之什么是不动产？ 不动产，该词译自英语real estate或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。 （3）房地产基础知识培训100问之什么是物业？ 物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。 （4）房地产基础知识培训100问之房地产、物业和不动产三者的区别？ 1、称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词
汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。 2、适用范围不同。 3、概念外延不同。 （5）房地产基础知识培训100问之房地产的特征是什么？ （6）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业？ （7）房地产基础知识培训100问之什么是房地产投资开发业？（8）房地产基础知识培训100问之什么是房地产服务业？ （9）房地产基础知识培训100问之什么是房地产中介服务？（10）房地产基础知识培训100问之什么是房地产咨询？ （11）房地产基础知识培训100问之什么是房地产价格评估？（12）房地产基础知识培训100问之什么是房地产经纪？ （13）房地产基础知识培训100问之什么是物业管理？ （14）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业的作用？（15）房地产基础知识培训100问之房地产开发和房地产开发商的概念是什么？ （16）房地产基础知识培训100问之房地产开发的分类怎么样？（17）房地产基础知识培训100问之市场的概念？ （18）房地产基础知识培训100问之房地产市场的概念？ （19）房地产基础知识培训100问之房地产市场的分类？ （20）房房地产基础知识培训100问之地产开发的相关法律体系是
房地产基础知识（一） 1?什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 2?什么是砖混结构住宅？ 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 3. 什么是框架结构住宅？ 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 4. 什么是单元式住宅？ 单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 5. 什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干
单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 6. 什么是花园式住宅? 花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 7. 什么是跃层式建筑？ 跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 8. 什么是复式住宅？ 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 9. 什么是住宅的层高和净高？
房地产基础知识培训视频 1、房地产： 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。 2、房地产市场： 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1.标准写字楼2.商住写字楼 住宅：1.高层住宅(小高层)2.多层住宅 商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺 房地产常用词语 1、房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。 2、土地类型： 土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。 3、三通一平： 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 4、七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 5、土地使用权年限： 是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年; 综合或者其他用地50年。 房地产基本参数 复式： 区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、 商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市） b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、 绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、 利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a） 农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采 取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使 用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得） 10、房地产市场：
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室内走道，室内楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
房地产基础知识 什么是房地产？ ?房产+地产=房地产 ?房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 ?房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的类型 按规划用途分 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产； 单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： ?A、商品房B、非商品房 ?C、集资房D、福利房E、私房 ?从房地产用途来区分可以分为以下几点： ?写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼 ?住宅1、高层住宅（小高层）2、多层住宅 ?商铺1、临街地铺2、裙楼商铺 房产、地产两者关系及差异： ?房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物； ?地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括 ?几个方面： ?a)从实物形态上看，房产与地产密不可分； ?b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格； ?c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。 ?差异包括几个方面 ?a）二者权属不同 ?b）二者增值规律不同 ?c）权属性质不同 ?d）二者价格构成不同 房地产的类型 ??按程度划分； ??按建筑物的使用性质分类； ??按层数和高度的分类；
??高层建筑的国际分类； 按程度划分 ?生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；没有实现三通一平 ?毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；三通一平?熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地； 七通一平 ?在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； ?现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的 “三通一平”路通、水通、电通场地平整 “七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。 按建筑物的使用性质分类:居住建筑 ?工业建筑 ?公共建筑 ?农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。 按层数和高度的分类 低层建筑：指一层至三层的建筑； 多层建筑：指四层至六层的建筑； 小高层建筑：指七层至十二层的建筑； 高层建筑：指十二层以上的建筑； 超高层建筑：指高度超过100m的建筑； 高层建筑的国际分类 建筑类型层数建筑总高度（M） 低高层建筑9-1625-50 中高层建筑17-2550-75M 高层建筑26-4075-100M 超高层建筑40层以上100M以上 房地产市场分类 一级市场：房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产 经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）也可 以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。。 ?二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总 体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来 的房地产出售给用地、用房单位或个人。 ?三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入 流通领域进行交易而形成的市场。 一、土地及综合类 土地用途包括哪些种类？
房地产基础知识(一) 1.什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 2.什么是砖混结构住宅？ 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 3.什么是框架结构住宅？ 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。4.什么是单元式住宅？ 单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 5.什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 6.什么是花园式住宅？ 花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 7.什么是跃层式建筑？ 跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 8.什么是复式住宅？ 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 9.什么是住宅的层高和净高？ 层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，