目录
一、资产分析 (3)
二、偿债能力分析 (9)
三、营运能力分析 (14)
四、盈利能力分析 (20)
五、风险评价 (24)
六、财务战略 (25)
一、资产分析
资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。
对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出，万科的土地储备为0，与之“三不原则”一致。
销售面积613.7万平米、销售收入523.6亿、净利润48.44亿元。这是3月20日晚间万科企业股份有限公司正式发布的2009年年报透露的重要数据。同时，在日益从紧的货币政策下，万科再次显露出启动再融资计划的意愿。
得益于前三季全国房价的疯狂普涨，2009年，万科共实现销售面积613.7万平米，同比增长90.1%；实现销售收入523.6亿元，同比增长146.6%，销售收入增幅大大高于销售面积增幅。营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。
据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达
2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。
附表1：销售超百亿上市房企09年报数据比较：
万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。
中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。
中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目前为止，我们没有采取行政手段干预公司融资方案，但是我们通过证监会新闻发言人的渠道提醒上市公司，发行、再融资不应是圈钱行为。
对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出其发展趋势及其发展状况。万科拟增发募资112亿元，资产结构有望优化。
万科A8月27日宣布了再融资计划,拟公开增发A股,发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%,扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。
银行一直以来充当房地产开发的主要资金“输血者”。至少60％以上的房地产投资源自银行。
附表2：万科07、08、09年报主要财务数据比较
年份
总资产（亿
元）
营业总收入
（亿元）
利润总额（亿
元）
销售总额
（亿元）
销售面
积（万平方
米）
2009 137608 355.27 76.42 523.6 613.7 2008 119236 179.18 34.34 357.2 322.83 2007 1000.9 105.6 19.41 139.5 231.8 截至2007年末，万科总资产已突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企
中首个总资产突破1000亿元的公司。
据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。
截至6月底,万科持有现金268.8亿元。保持足够的资金一方面体现了万科在此前市场调整时期稳健经营的效果,另一方面以万科目前的开发规模,公司也必须持有必要的资金确保经营上的腾挪空间。
截至6月底,万科的资产负债率为66.4%,较年初呈现一定的下降,但仍然略高于行业平均水平。尽管不久前万科刚刚和建设银行(601939)签署500亿元的授信额度,融资渠道丰富,但总负债率仍偏高。经过测算,如果此次成功融资112亿元,则融资后万科资产负债率将下降至60.9%左右。
对于5月份之后万科拿地转向密集,万科一直保持对土地市场的关注,新增项目中很多是比较早就开始洽谈的,拿地策略仍是“精挑细选,把握机会”,新增项目的价格合理性和风险可控性都经过仔细评估,“绝不购买只有基于房价快速上涨才能盈利的地块”。
数据显示,万科今年调整后的开工面积依然低于2007年776.7万平方米的新开工面积,较2008年的实际新开工523.3万平方米仅上升11.8%。而今年1至7月,全国商品住宅的成交面积较2007年增长23.9%,较2008年增长38.8%。
资产总额柱状图：
上调开工计划顺应市场，今年以来,随着住宅市场的回暖,很多房地产公司都有增加开工和补充土地储备的计划,对资金的需求量较大。此前已经先后有多家房地产企业成功融资,作为地产行业的龙头,万科此次增发亦在意料之中。今年上半年万科实现销售金额307亿,由于去存货化速度快于预期,万科将全年开工计划由403万平方米上调至585万平方米。
对于近期政策影响带来的房地产市场变化和忧虑,从目前各地的新房供需情况来看,7月份主要城市的成交批售比为1.78,和6月持平,明显高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13,因此尽管市场成交量环比有所下降,但新房供应更加紧张,短期内局面很难改变。企业上调开工面积,增加供应是顺应市场的行为。
筹资方面，发行方式上,万科此次发行向原A股股东全额优先配售,剩余部分向其他有意向认购的投资者发售的方式。增发募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元募集资金将用于补充公司流动资金。
万科相对融资规模的柱状图
截至中报公布日,万科今年新增项目对应权益建筑面积414.6万平方米,规
划中项目权益建筑面积为2079万平方米,考虑到未来开工量的增长因素,现有项
目资源低于未来三年的开发需求。招商证券研究报告显示,上半年万科新增土地
的面积最多,但平均的楼面地价在同期拿地的房企中具有一定优势。
中期财务报表报显示,万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市,万
科表示:“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈,为了保证项目的收益水
平,本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重
庆等城市。”郁亮在公开场合也表示,万科没有“志在必得”的地,拿地的判断标
准只有一个,即是否有利于提升股东回报。
万科现在有“三不原则”，第一是不拿“地王”；第二，是不囤地；第三，是不捂盘。“我们从来不是第一，我们也从来不追求第一。而且别人跟我们的规模，我看到比我多了一倍以上。这不是我们追求的宗旨，我们并不在意这件事情。”如此一来，风险便减少了许多！不买太多地,规划权益建筑面积够三年左右开发为宜;不拿地王,获取项目的地价不能包含房价上涨的预期;利用战略纵深灵活把握市场机会,发挥腾挪空间大的优势。
从上面两个图的财务数据比较我们可以看出万科在行业中的资产总额是行业
中排名第一，并保持着逐年增长，这表明万科在房地产行业中起着至关重要的作用。
从最近一年的销售情况来看,从去年7月份到今年6月份,万科共实现销售面积640万平方米,比今年上调后的开工面积585万平方米还要高近10%,而去年下半年是市场特别低迷的时期。考虑到这些因素,增加开工是合理的选择,公司未来的经营计划还会根据市场情况不断进行调整。”谭华杰表示,由于今年以来各地销售形势良好,目前万科的存货结构非常健康,部分城市的可售资源甚至一度紧张。
对万科的资产和负债进行分析，总结出其资产负债率的柱状图，可以充分看出其风险情况及其最近几年的发展趋势。
让万科值得庆幸的是，恒大的资产负债率为75.2%，万科的净负债率仅为9.8%。同时，1-9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%，管理的有效性明显高于恒大。
二、偿债能力分析
是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用
于偿还流动负债的能力。
速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期
投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、
待摊费用等则不应计入。
速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额×100%
速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。如果流动比率较高，但流动资产的流动性却很低，则企业的短期偿债能力仍然不高。在流动资产中有价证券一般可以立刻在证券市场上出售，转化为现金，应收帐款，应收票据，预付帐款等项目，可以在短时期内变现，而存货、待摊费用等项目变现时间较长，特别是存货很可能发生积压，滞销、残次、冷背等情况，其流动性较差，因此流动比率较高的企业，并不一定偿还短期债务的能力很强，而速动比率就避免了这种情况的发生。速动比率一般应保持在100％以上
一般来说，速动比率与流动比率得比值在1比1左右最为合适。
横向比较：万科的速动比率较保利地产低，说明其变现偿债能力不如保利地产，偿还短期债务的能力较弱。
流动比率
指流动资产总额和流动负债总额之比。
流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%
流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流
动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。
横向比较：万科的流动比率要小于保利地产。
利息支付倍数
指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。其计算公式如下：利息支付倍数=税息前利润/利息费用。公式中的税息前利润是指损益表中未扣除利息费用和所得税之前的利润。它可以用“利润总额加利息费用”来预测；利息费用是指本期发生的全部应付利息，不仅包括财务费用中的利息费用，还应包括计入固定资产成本的资本化利息。
纵向比较：万科2009年偿付利息的能力较前2年有很大的提高。
长期负债比率
又称“资本化比率”，是指从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率。资产总额是长期负债与股东权益之和。用公式表示如下：
长期负债比率 = (长期负债/资产总额)×100％
该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。该指标主要用来反映企业需要偿还的及有息长期负债占整个长期营运资金的比重，因而该指标不宜过高，一般应在20%以下。
由此我们可以判断，万科2009年的长期偿债压力较2008年大了不少，但我们也应该看到，万科充分利用了资金（小于20%），使资本达到最大化。
长期负债与营运资金比率
是指长期负债与营运资金相除计算的比率。
长期负债与营运资金比率＝长期负债/营运资金
营运资金＝（流动资产-流动负债）
长期负债与营运资金比率越低，不仅表明企业的短期偿债能力较强，而且还预示着企业未来偿还长期债务的保障程度也较强。
由图可知：万科2009年的短期偿债能力较2008年有所下降，长期债务的保障程度也较低。但是，总的来所，万科的偿债能力在提高，就是波动比较大。
负债与所有者权益比率
体现了企业的基本财务结构，反映了企业所有资金之中来自于所有者与债权人的比例。
负债与所有者权益比率=负债总额/所有者权益总额
债权人希望该比例越低越好，其贷款风险小，所受保障程度高。所有者则多希望维持较高的比率，因为在利润率高于借款利率的情况下，所有者可以从增加借款所带来的利润中获得更高的投资报酬率，而又不必承担更多的风险。但如果该比率过高，当利润率低于借款利率时，所有者的投资报酬率会降低，而贷款风险增大又不利于企业再筹资，有可能使企业财务状况不稳定。
由图可知：万科2009年负债与所有者权益比率较之前2年来说，比较合适。对债权人来说，比率虽然较高，但在他所承受的范围内。对所有者来所，虽然不像2008年那样获得的投资报酬高，但在2009年的总体形势下，还能保持较高的比率，也很不错了。
调整负债结构——减少短期借款，增加长期借款比例
从目前整个行业不景气的情况来看，上市房地产企业纷纷调整负债结构，减少短期借款，而增加长期借款的比例。在负债结构上，万科与保利存在着明显的不同。和万科相比，保利的资产负债率较高，但是大部分为长期负债，而万科短期负债比重则较大。
保利短期借款期末余额为10.46亿元，去年年末为61.81元，同比减少了83.08%，保利速动比率为0.73，而万科速动比率仅为0.59。这很大的减轻了保利的短期偿债压力。收缩战线和加快流转，明显使得保利的资金回笼效果较为明显。尽管万科的短期负债比例较大，但各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，仍低于所持有的货币资金。因此，万科总裁郁亮表示，万科目前的财务、资金状况非常稳健。但有专家认为，万科较高的短期借款比例，仍然存在一定的财务风险。
房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系，并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，中国的房地产企业必须在提高偿债能力或增强经营性资金的流动性方面至少解决其一，才能够获得较好的发展，否则必然将被市场淘汰。
三、营运能力分析
表1：各项指标数额
表2：总资产周转率
2008年万科A 的总资产周转率为0.37次，低于2007年的0.47次和2008年的0.51次，表明万科A 的总资产中用效率下降，企业营运凝立变弱。但其值仍高于同行业水平0.29次，表明万科A 的总资产使用效率较高，企业营运能力较强.
表3：存货周转率
从2006年度到2008年度，万科集团的存货周转率保持在一个较高的水平，从原来的0.32%增长到了0.49％，同时总资产周转率也相应的增加(由05年的0.49%到06年的0.51%).
2008年万科A的存货周转率为0.33次，低于前两年的及同行业的平均水平，表明存货的周转天数较长，大量存货积压，营运能力较差。
表4：流动资产周转率
2008年万科A的流动资产周转率为0.39次，低于前两年的流动资产周转率，表明以相同的流动资产完成的周转额变大。2008年万科A的流动资产周转率高于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较高表5：毛利率比较
毛利率与同行业已上市公司的比较分析
从表中分析看出:公司房地产开发的毛利率水平高于样本公司的平均毛利率26.15%水平。06年达到28.48%的水平.高出行业平均毛利率2.33%。
原因; 06年公司主营收入进入快速增长阶段.费用降低。
公司住宅平均价格快速增长，公司所开发项目的毛利率水平也随之提高，且目前高于行业平均水平。
表6：市场占有率变动
从图中可以看出，公司的市场占有率总体呈上升态势，由此可见，企业销售能力增强并且加大了应收账款的回收力度，使本期资产周转率较上期增加，说明企业资产经营能力较上期有所增强，资产效率提高。
表7：资产运营指标表
资产运营指标表
2009年06月，在资产运营指标中，可以看出应收账款周转天数为16.10，存货周转天数为2,027.78，营业周期为2,043.88，资产周转率为0.18；而上期上述指标分析别为20.07 、2,607.14 、2,627.21 、0.16 。
从单项较上期相比较而言，应收账款周转天数大幅减少，减少19.76% ，存货周转天数大幅减少，减少22.22% ，营业周期大幅减少，减少22.20% ，资产周转率大幅增加，增加12.50% 。
●总资产周转天数=360/0.51=705.9（天）
●虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟同行业水平相比有很
大的优势。
●应收帐款周转天数=360/48.11=7.5(天)
●应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转天数少,可见企业
对应收帐款的把握力度强,这对企业有利. 但主要原因是由于销售规模的扩大。
●存货周转天数=360/0.49=734.7（天）
●存货周转率偏低,周转过慢，较同行业没有明显的优势。存货中
待开发土地和在建增加较快，土地资源储备代表着房地产企业的发展后
劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几年仍将处于高速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。
改进建议
1、对于万科来说，面对当前高度不确定的市场波动，应该在确保经营
安全性的前提下，增强对市场的感知能力，坚持“应对重于预测”的基本原则，针对市场的各种可能性制定有效的预案。
2、由于当前整个房地产行业普遍存在过度依赖银行信贷，房地产业向银行转嫁金融风险的问题，因此对于万科来说，在房地产贷款中还是应该适度增加其自有资金，避免资金过少，加强承受金融风险的能力。
3、万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
4、对于偿债能力减弱的问题，万科企业应重点加强内部控制，提高自身风险意识。
5、公司成本加强，主要原因在于期间费用增长幅度过大，尤其是财务费用及销售费用较07年增长幅度超过50%，因此，公司在09年应加强期间费用的控制，最大程度的减少成本。
四、盈利能力分析
万科企业股份有限公司于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2％和32.1％。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
万科的财务战略研究 在信息技术日新月异、全球贸易繁荣发展的今天,企业进行经营活动的市场外部环境愈发多变,企业需要应对越来越多的经营风险,如何能够在这种复杂多 变的外部环境中,保持自身长久稳定的持续发展态势,就要求企业仔细审视外部 市场环境,结合自身的发展战略,形成符合企业实际需要的发展方向。与此同时,财务战略作为保证企业发展的基础,其作用就显得越加重要,需要做到和企业发 展相匹配。 最近几年,随着房地产行业在国家经济体系地位的不断增强,我国政府也开 始逐渐加强对房地产市场的管控,政策力度加大,调控手段更加直接,房地产行业告别了野蛮发展的时代,外部环境日益严峻,市场竞争越加激烈。外部经营环境的恶劣和监管的加强,使得房地产企业经营发展的风险不断积聚,企业对自身财务 战略的优化和改进,对房企保持稳定长久的持续发展具有重要意义。 文章以我国房地产行业的龙头企业万科为例进行案例分析。首先对我国房地产行业的现状和万科企业自身的发展情况进行描述。 然后结合行业背景和企业状况,研究万科的财务战略制定,主要从融资、投资、运营管理和股利分配四个维度进行研究和评价,指出其中的成功之处和伴随的相关风险。其次,对相关财务战略实施的效果进行研究,利用相关财务指标分析企业的财务状况,借用EVA模型评价企业的价值创造能力,同时对企业的可持续发展 能力进行分析。 最后运用财务战略矩阵分析方法,指出万科目前资金短缺的情况,并对万科 的财务战略进行改进,提出一些切实可行的建议。文章以万科为例,一方面尝试为万科的后续发展和财务战略改良献计献策;另一方面也给我国房企提供一些经验
和启示,以此来优化自身的财务战略。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
万科集团的企业战略分析 ——07营销2班廖翔 学号：2007093217 一．万科集团的相关简介 1.万科集团简介 万科企业股份，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业。 2.万科的愿景 成为中国房地产行业领跑者 ?不断钻研专业技术，提高国人的居住水平； ?·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务； ?·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表； ?·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应； ?·提高效率，实现业一流的盈利水准； ·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业； ·拥有业最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的 薪酬待遇； ·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象； ·为投资者提供理想的回报； 二.万科集团的核心竞争力及背景分析 2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０％，单一公司产量已交付１１７万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 NO2 通过减法形成准确的公司战略 市场热点不断变换，万科近１０年来却始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。一个人要有成就，坚定、
2018万科财务分析报告 你了解万科吗?你知道2018万科财务分析报告是怎样的吗，下面给大家分享2018万科财务分析报告范本，仅供参考借鉴。 1 万科基本业务活动描述 1. 1 万科简介万科企业股份有限公司( 股票代码: 000002)，简称万科，成立于 1984 年 5 月，是中国目前最大的房地产开发企业。 总部设在深圳，已在全国 20 多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。 投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。 主要产品是商品住宅。 目前万科总股本为 1, 099, 521. 02 万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161, 909. 48 万股，持股比例为 14. 73%。 1. 2 万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大， 20XX 年品牌价值已经达到 635. 65 亿元，在房地产行业排名第一位，在中国 500 强企业中排第 19 名。
20XX 年的主营业务收入为 507 亿元，在行业内是第一位。 1. 3 万科发展状况万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。 王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理” 概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证。 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2003 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州 15 个城市进行住宅开发， 2004 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到 19 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。 凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
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万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
万科财务分析报告财务分析报告 【万科财务分析报告_财务分析报告】 流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。 资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。 万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而20XX年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。 存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。 持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。 应付账款增加是由于工程量的增加。 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。 速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。 一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。 由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。 尽管业绩增长势头强劲，20XX年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，20XX年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。 同时20XX年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为 市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。 净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能 力升高，获得的利润较高。 20XX年的经营活动现金流入比20XX年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展 经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支 付的现金流量增加 20XX年购买商品、接受劳务支付的现金流量比20XX年增加了92%， 但现金流入与20XX年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。 综合评价
深圳万科财务战略转型分析 随着企业经营环境的日益变化,战略管理得到了密切地关注,自20世纪80年代起,对财务的研究从理论层面上升到战略层面。财务战略是企业战略的重要组成部分,加强对财务战略的管理,有利于企业提高资金管理效率,合理配置企业的财务资源,实现企业可持续盈利能力最大化。 作为我国国民经济支柱型产业之一,房地产业在面临国家宏观调控力度不断加大,在外部市场环境风险不断加大的形势下,如何制定有效的财务战略,对于房地产企业来说是平稳度过这一时期及实现长期稳定发展的关键所在。财务战略是决策者站在战略高度,以资金筹措、投放、管理与分配等活动为手段,实现企业价值可持续增值的具有全局性与长期性的一系列活动。 本文认为,财务战略的成功不仅表现在能够实现企业价值的增值,同时还表现在能增强企业的财务应变能力和应对经济波动的能力,使企业价值增值可持续化。财务战略从具体领域分为融资战略、投资战略、营运资金管理战略和股利分配战略,从风险偏好方面分为扩张型财务战略、稳健型财务战略和防御收缩型财务战略。 财务战略的制定并非一成不变的,企业需要根据行业的周期性变化调整其财务战略。近年的房地产行业,虽然正处于其成熟阶段,但由于政府持续大力调控,造成外部环境发生本质的改变,房地产企业必须在财务战略上做出相应调整。 而深圳万科的成功经验,正是由于其抓住了房地产行业周期的变化,及时实施了财务战略转型,才得以迅猛发展,成为了行业巨擘。本文选取我国房地产业的标杆企业——深圳万科作为研究对象,首先对财务战略管理的国内外研究现状进行评述。
其次,对企业财务战略及其转型的概念、评价方法和基础理论进行了阐述。第三,简要介绍了深圳万科财务战略转型的环境,并对财务战略转型的动因进行 了深入分析。 第四,重点从融资战略、投资战略、运营管理战略和利润分配战略等四个方面剖析了财务战略转型的实施过程,并分别进行了总体评价。最后,得出了本文的研究结论和启示。 根据对深圳万科财务战略转型的动因、转型前后财务状况变化,以及具体的转型实施路径的综合分析,本文认为,深圳万科通过转换B股为H股,并采用众筹与地产基金等多种融资战略转型创新方式,拓展了融资通道,降低了融资成本;在投资战略转型方面,通过调整住宅与商业地产比率,利用小股操盘等方式,提升了项目盈利能力,实现了股东利益的最大化;在营运管理战略转型方面,加强上下游产业整合,积极拓展消费地产、产业地产以及其他延伸业务,并实施严控期间费用、强化现金流管理、优化库存管理等措施,提高了运营效率,增强了公司未来业绩增长的可持续性;在股利分配战略转型方面,增加现金股利分红,并匹配企业盈利状况以灵活调整股利分配政策,有利于传递公司经营状况良好的信息,增强投资者 的信心。同时,鉴于深圳万科财务战略转型的成功实施,房企应充分拓展融资通道以满足项目运营的资金需要、应有意识调整公司资产结构以增强企业竞争优势、应慎重选择合作方以防止品牌滥化、应充分熟悉内外部环境以适时调整财务战略。 本文基于深圳万科财务战略转型的剖析与评价,试图为其未来财务战略的调整优化与可持续发展提供财务依据,同时也为其他房地产企业财务战略的制定与实施提供相关学习与借鉴的经验。
万科经营模式和财务战略分析 2009级国际金融研修班李志球万科介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 万科公司发展主要经历了以下四个阶段： 从做贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段。1984年5月组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。 转向以房地产为主营业务，全国扩张阶段。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。 房地产主业经营范围收缩与调整阶段。1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。 规模化房地产品牌发展阶段。2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。 一、万科经营模式 企业目标企业发展目标：中国房地产业的领跑者。 面临良好的市场机遇，万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者”； 未来5年，万科的发展规模将以年均30－40％的速度增长，在2005年，销售收入达到150亿元。 万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，万科还选了成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，逐步把44个100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。 专业化经营战略:先作减法，后作加法。 1.从多元化经营向专营房地产集中.
1 公司基本情况 1.1 业务概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是中国首家销售额突破五百亿的住宅开发企业。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2007年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的三十多个城市。2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标。今天的万科，已经形成了以四季花城、城市花园、金色家园系列为主的城市主流住宅品类体系，共为近十五万户中国家庭提供了住宅。 1.2 股权结构 流动A股 87.82% 流动B 股 11.96% 股东结构
2．行业分析 2.1 房地产行业前景 2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。 2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。 2.2 行业影响因素 政府政策影响——2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度力度之大，堪称史无前例。 市场需求影响——从长期看，中国房地产的需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。近年中国房地产市场的火暴与中国城镇化水平的不断提高密不可分。根据中国国家统计局的数据，1990～2006年中国城镇化水平变化程度的变化率高达17.49%，根据世界银行的统计，这一数字也高达13.9%——远高于世界平均的6.16%。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛态势。但从2006年数据来看，中国城镇化率仍然低于世界平均水平，预计未来5～10年中国的城镇化率仍将不断提高。这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将十分旺盛。 2.3 房地产市场类型——寡头垄断 房地产行业最核心的的生产资源是土地，由独占土地资源行为所形成的对价格的控制本身就是垄断的表现。基于产品的与生俱来的垄断商品特征，房地产行业从来就不具备有充分竞争的条件，从来都是垄断现象发生的温床。在中国有四大房企——“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”中,万科房地产公司是企业最大的垄断寡头公司。 2.4 房地产生命周期——稳定期 基于房地产行业处于寡头垄断，在这一时期竞争中生存下来的少数企业垄断了整个房地产市场，他们彼此势均力敌，都相对稳定地占据了一定比例的市场份额。行业的利润由于一定程度的垄断达到了很高的水平。而风险却因市场比例比较稳定，稳定期一般会维持较长的时期，公司股票价格基本稳定上升。 3．财务分析 3.1 核心指标分析
2019万科房地产公司财务分析报告 目录 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分：万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)
1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20) 2.2万科地产：SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)
第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。 从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。 无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行： 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的 企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关
课程论文 万科集团财务战略分析
摘要 财务战略的作用是使企业合理配置财务资源，对未来时期的资金运用做出决策、规划和控制，保证企业经营活动对资金的需求，以最佳的资金利用效果来帮助企业实现战略目标。上市公司财务年报是大多数投资者的信息来源，本文根据财务战略与财务报表的关系，通过对万科集团合并财务报表与母公司财务报表进行比较分析，使投资者了解万科集团未来资金的流动方向，控制其投资风险。本文对分别对万科集团的筹资策略、投资策略和股利分配策略进行分析。 关键词：万科集团、财务战略分析、合并报表分析、母公司报表分析 万科集团财务战略主要考虑资金的使用和管理的战略问题，包括筹资战略和资金管理战略，考虑如何建立和维持有利于长期价值的资金管理体系，如何为万科集团企战略提供资金支持，如何为提高经营活动的价值而进行管理。下文从万科合并报表与母公司报表出发，透视企业财务战略，主要包括万科集团的筹资策略、投资策略和股利分配策略。 一、万科集团筹资战略分析 （一）筹资规模分析 为了反映资金占用规模变动情况，本文从该公司近三年资产负债表中选取相关数据进行分析： 从表1中，母公司的资产和负债占集团合并报表数值的三成左右，且变动较小，资产主要由长期股权投资、货币资金以及其他应收款三项组成，可初步判断母公司属于投资性企业。 从表2中，可以清晰地看到万科集团的及产负债变化，筹资规模不断增大，但筹资规模增加的速度有所下降。从集团整体营业收入的波动来看，随着万科集团整体业经营业务规模的不断扩大，资金投入量也不断增大，致使集团筹资规模明显增大。 （二）筹资结构分析 为了更深入地探究万科集团的筹资策略，现对其历年资产负债表进行结构分析，相关数据如下表：