万科公司企业战略规划
１、可选的ＳＴ战略方案（Ｐ）表
威胁优势
S1、持有较多现金；
S2、09年工厂化生产开始产生效果,；
S3、品牌优势；
S4、管理技术成熟；
S5、企业竞争力强，市场占有份额大
T1、早年拍有较多高价地，这些项目可能没有收益；
T2、受整体形势影响，产品销售率较低，可能影响其经营现金流；
T3、率先降价清理库存的行动将导致毛利率降低；
T4、生产成本的增加以及部分地区房地产销售高峰的回落
P1、及时把握市场机遇，对投资方向作出适时调整（T1、T4-S1）
P2、加大宣传力度，提高产品服务质量，吸引更多潜在消费群体（T2、T4-S1、S3）P3、扩大营销规模，加强企业内部管理提高市场占有率（T3-S2、S4、S5）
２、万科公司战略定位
（一）战略定位
根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。我们认为万科集团所采取的战略定位为：
依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。
（二）战略重点
根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”
（三）战略建议
随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。
第二节万科公司发展目标
１、短期内整体发展目标
提高销售利润率５％；
市场占有率从2.34%提升到8%；
加强存货及应收账款的周转率，在现有水平之上提高一倍。
２、万科公司的市场竞争战略
2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%，一直处于增加状态。但目前来讲，占有率还很低。美国前5大开发商，整体占有率是18%，日本是20%。平均下来每个开发商至少是4%。中国和日本比较像，人口多，比较密集。万科作为国内市场占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%，初步预计这一点能够达到。因此，未来几年内，万科在产品的定价上，仍将保持市场跟进的策略。我们将万科公司的市场竞争战略定位为：高品质差异化竞争战略，在市场竞争中要做到同质价优，同价质优，加强产品的售后服务观念和意识，为客户增加产品的无形价值和效用。
第三节万科公司职能战略及实施策略
１、组织管理规划
（一）万科公司组织管理原则
（1）符合现代企业制度的要求
（2）贯彻集团发展战略的意图
（3）体现简政高效的原则
（4）满足实际工作需要，加强对下属企业战略管理能力
（5）优化资源配置发挥最大效能
（6）提高运行效率、降低管理成本
（二）万科公司组织战略目标
确定和加强万科公司总部的战略管理中心、资本运营中心、投资决策中心、财务监控中心的四项基本职能。进一步强化下属公司的生产中心、成本中心和利润中心的三项基本职能。
２、人力资源规划
（一）万科集团人力资源现状
人力资源是企业发展的第一资源。截至2008 年12 月31 日，公司共有在册员工16515 人,平均年龄为30 岁。
其中房地产开发系统共有员工3342 人，平均年龄32.3 岁，平均司龄4.3 年。
学历构成如下：博士占0.51%，硕士占16.40%，本科占66.40%，大专占14.51%，大专以下占2.18%，本科及其以上学历占地产总人数的83.31%。
专业构成如下：市场营销和销售人员483 人，占14.45%。专业技术人员1637 人，占48.98%，较上年增长1.87%：其中工程人员957 人，占28.64%；设计人员350 人，占10.47%；成本管理人员204 人，占6.10%；项目发展人员126 人，占3.77%。管理类员工1222 人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占36.56%.
物业管理系统共有员工13173 人，平均年龄28 岁，平均司龄2.6 年。
物业员工学历构成如下：硕士占0.22%，本科占6.57%，大专占11.58%，大专以下占81.63%。大专及其以上学历占物业总人数的18.37%。
万科公司人力资源总量丰富，从员工的学历层次来看，员工学历层次较高；基本适应工作需要。
万科公司通过培养形成了一批中高层管理团队，管理人员具有较高的执业素质和敬业精神，高层管理者具有较强的市场分析能力和机会把握能力。但管理人员大部分属于务实性、执行性的人员，在公司决策管理层缺乏优秀人才，尤其缺乏战略管理、资本运作方面的实战高层人才。
（二）人力资源规划
根据万科公司目前的人力资源管理现状，我们认为万科应首先确立公司未来发展的人力资源战略原则，确立人力资源战略的目标，规范制度、加强管理。
1.万科公司的人力资源规划原则
（1）内部常规培养与外部重点引进相结合；
（2）报酬待遇向优秀员工倾斜；
（3）薪酬与绩效改进挂钩；
（4）以岗定薪、以岗养薪、易岗移薪；
（5）能上能下、以岗职轮换、公平、竞争；
（6）近期奖励与远期收益相结合；
（7）激励与约束相结合；
（8）全员培训、终身学习。
2.万科的人力资源战略指导方针：导入知识资本优于货币资本，更有利于促进企业发展的理念，建立人才资本参与企业投资分红的有效激励机制，使企业全体员工各司其职、各尽其责、各展其能、各设其利，构造以合理、有效的目标考核为企业管理的基础，以期股期权为主要形式，注重对员工的人情化管理和企业、员工的共同发展，培育一个企业全体员工共同关注自己劳动成果的利益共同体。
3.万科公司的人力资源战略及目标
（1）万科公司人力资源战略：以内部人力资源开发为基础，以外部人才引进为补充，以科学有效的激励、约束机制为保障，以解决公司人才需求为目标，以重心向内，招聘辅之；制度在先，管理到位；营造氛围，激励有效。
（2）长期目标
企业远景吸引人；激励约束用活人；终身学习培养人；事业发展留住人。
（3）三年目标
第一阶段：建立和完善公司人力资源的各项开发管理制度、规章措施，形成一套系统的操作办法。
第二阶段：建立一种不断进取、适应发展的人力资源管理制度，形成一套系统的、动态的、有效的人力资源开发体系。
３、财务规划
（一）万科公司财务规划总体目标
实现动态的、稳健的和长期的股东财富最大化。
（二）三年目标及策略
第一阶段：建立企业级动态财务信息系统、企业级财务控制系统。
（1）企业级动态财务信息系统
现代企业制度下的公司财务信息主要是指满足企业决策需要的财务信息。用于企业决策需要的财务信息系统包括：企业动态财务信息报告系统、企业级动态财务信息预警系统。企业级财务信息报告系统是指能够满足公司总经理决策需要的公司财务总监、业务部门经理、管理部门经理管理需要的各类财务信息报告系统。万科公司的财务规划目标之一就是要完善企业级财务信息报告系统的目的、目标、主要内容、载体和报告程序，并形成系统的管理制度。
企业级财务信息预警系统，是指为了防止企业财务系统运行偏离预期目标而建立的报警系统。具体包括筹资信息预警、投资信息预警、流动资产（包括货币资金、债权性资产和存货）运营信息预警、债务信息预警、收益及其分配信息预警。
其实施程序应首先确定各项预警指标及临界值，其次确定警报信息并分析其成因，最后采取预警控制措施。
当出现债务性财务危机时，集团财务部门应及时向集团董事会决策层汇报，分析其成因，提出财务控制措施。
（2）企业级财务控制系统
用于企业控制需要的财务控制系统包括：以现金流转为中心的现金流量控制系统、以业务流程为环节的内部控制结构、以预算为依据的财务控制程序和以财务审批程序为核心的财务权利结构。
万科公司应明确企业级财务控制系统的各项分系统的控制主体、控制客体和控制原则，建立明确的控制策略和控制程序。
第二阶段：完善财务运行机制和母子公司间财务管理结构体系
（１）完善财务运行机制
万科公司的财务运行机制应为股东会对企业的财务方针、政策和财务利润预算、资本预算等重大财务事项进行决策，经营者执行股东会的财务决策并行使财务管理权，监事会独立行使财务监督权。
公司财务和会计管理部门应做到上述的财务管理工作真正成为公司的财务管理中心、资
金调拨中心、财务分析中心、成本控制中心和会计核算中心，以保障公司的各项资产完整、高效、灵活地调配资金，及时分析公司财务状况，合理控制成本及开支。
（２）完善母子公司间的财务管理体制
按照现代企业集团化管理体制的要求，万科公司需要充实财务控制职能，发挥企业宏观管理和调控职能。主要有以下几方面：
A. 实行财务中心制
按照企业总战略的要求，财务中心设立财务预算分析、资金管理、会计核算、资金结算、内部稽核等职能。从预决算、资金流入流出等方面加强对下属公司的财务管理职能。
B. 实行财务预决算管理制度
公司应着手组织与领导下属公司编制财务预算计划，加强对企业的管理，财务预算计划和财务决算结果是进行绩效考核的基础依据，其中财务预算亦是确定各管理岗位目标任务书的主要参考材料。
C. 实行财务人员集团委派制
公司各级财务人员由企业统一委派，其人事档案关系保留在公司，其工作向财务中心负责，其薪资由公司总部列支，工作绩效考核由财务中心和所在单位共同负责，并实行定期轮换制。
４、营销战略
（一）万科公司的营销策略
产品战略
万科公司在房地产行业的产品战略：引进新技术、新材料，根据客户需求，开发差异化、较低的成本的生态、智能型新概念住宅产品。
品牌战略
万科整体产业品牌规划上应采取统一品牌策略，树立和稳固“万科”品牌在消费者心中的良好形象。在任何涉及万科标识的产品运作形式中保持控制权，以优质的产品和服务持之以恒地提升“万科”的品牌在消费者心目中的知名度、美誉度、忠诚度、依赖度。
渠道战略
未来房地产行业的竞争将以差异化的住宅产品满足不同客户的需求为重点，为此，万科公司的渠道设计应足够宽到以至于能够最大限度地宣传、推销万科公司的产品特色，同时渠
道的幅度应有一定的有效性以至于能够有效地专门针对目标客户。另外，有效的渠道战略应能达到加强营销队伍的管理，设立合理的营销组织结构，有效地控制营销人员的目的。
价格战略
根据万科公司目前的市场地位，万科应采取跟进者的定价策略。同时应保持产品的价格竞争力和吸引力，和一定的利润空间，即万科应采取同价质优的价格竞争策略。在实施过程中，应靠研究开发的高投入获得产品技术和性能价格比的领先优势；在高新精产品的营销中采用“撇脂策略”充分获取先入市场的超额利润，在同质化产品的营销中采取“吸脂策略”，以高质同价的产品狙击竞争对手，扩大市场份额。
促销战略
未来的市场竞争是产品品牌之间的竞争，为此，万科公司应加强对其产品的促销力度。采取人员促销、广告促销、情感促销、让利促销、现场促销、口碑促销等多种促销方式和手段，形成交相呼应的主体型的促销体系，近期实现万科各类产品变现的最大化，长期的如期实现，配合万科的整体品牌战略。
（二）万科公司的销售策略
近3年来，万科一直保持有较好的营销势头，这主要得益于宏观环境的支持和市场有较大的容量。但近几年来，万科在房地产行业所面临的竞争越来越激烈，因此，万科公司在销售战略上主要应加强销售人员的组织管理。
其主要的销售策略应包括：建立有效的信息沟通渠道、有合理制度约束的销售组织机构、科学合理的激励约束机制、有效的监控措施和制度。既要抓住新产品市场的快速渗透和扩张，也要推进成熟产品在传统市场与新兴市场上的扩张，形成矩阵覆盖的营销网络，以此构建企业核心竞争力，稳固其优势的市场地位。
第三部分：万科公司的核心能力及培育方向
第一节企业核心竞争力要素分析
核心能力是企业独具的，使企业能在一系列产品和服务中取得领先地位所必须依赖的关键能力，这种能力是一种技术和技能的综合体，而并非是拥有一项技术或者技能。持续竞争优势的市场表现知识企业核心竞争力的外壳，而真正支撑核心竞争力的内核有两点：一是资源的整合能力；二是创新学习能力。企业核心竞争力涵盖企业经营的各个方面，从企业战略角度分析，核心竞争力是战略形成中层次最高、最持久的单位，从而是企业战略的中心主题，
它决定了企业有效的战略活动领域；从企业未来成长视角透析，核心竞争力具有打开多种产品潜在市场、拓展新的行业领域的作用；从企业竞争角度看，核心竞争力是企业持久竞争优势的来源和基础，是企业独树一帜的能力；从企业用户角度看，核心竞争力有助于实现用户最为看重的、核心的、基本和根本的利益，而不是那些一般性的、短期性的好处。万科公司应根据企业所处内外部环境及经营现状，选择培育核心竞争力的方向，尽快形成核心竞争力的主流支撑点。选择要素见下表：
企业核心竞争力要素
企业文化
企业生存和发展的“元气”，企业核心竞争力的活力之根和动力之源，现代企业管理已从“经验管理”、“科学管理”阶段发展到文化管理阶段，具体包括人本文化、创新文化、虚拟文化、融合文化、团队文化、学习文化。
价值观
企业作取舍、辨是非、明赏罚、论能否、定褒贬的尺度和标准，国际名优企业的四种价值观：1.人的价值高于物的价值；2.共同价值高于个人价值；3.社会价值高于利润价值；4.用户价值高于生产价值。
创新
知识经济的本质是创新经济，企业家精神的根本是创新精神，企业管理思维的源泉是创新思维，企业竞争战略的精髓是创新战略，企业竞争能力的关键是创新能力。
特色
差异化战略，个性化经营始终是企业立于不败之地的有效利器，“第一”意味着“应有尽有”，“唯一”便可以“惟我独尊”。
人才
企业的核心战略资源“人才不再是一种成本而是一种投入”，人力资本是无限资本，以人为友可成王业，以人为臣可成霸业，以人为师可成帝业。
信息
企业的神经“信息就是金钱”，“信息力就是竞争力”“知道如何运用知道的”比只拥有“知道的”更为重要；信息深刻影响企业管理思维和管理战略。
结构
企业经营管理体制各要素发挥正常作用的载体，企业组织结构愈来愈向扁平化、虚拟化、网络化、分权化、柔性化和多样化方向发展，以此充分提高企业的市场应变和生存能力，以及人力、物力和信息力等资源配置与整合的效率。
机制
使组织运行秩序化、规范化和稳定性、科学性的基本保障，人是机制的主体，利益是机制的动力，制度是机制的骨架，信息是机制的神经，未来企业的管理机制主要以柔性机制为主，刚性机制为辅。
规模
决定企业经营管理的范围和边际，企业最大效益来自于“规模经济”，企业通过运用转包、战略联盟、服务合同、销售合同等方式达成不同企业间的合作，并通过专业化产业积聚的地理手段使“规模经济”向“范围经济”转变。
战略
旨在针对决定产业竞争的各作用力建立有利的、持久的地位。制定企业各项战略应遵循六统一原则：1.阶段性与长远性相统一；2.超前性与切实性相统一；3.独特性与实用性相统一；
4.原则性与灵活性相统一；
5.宏观性与微观性相统一；
6.指导性与针对性相统一。
品牌
企业形象的直接反映，好的品牌可对产品发挥“扩散效应”，对品牌延伸发挥“保护伞效应”，对企业的知名度和美誉度发挥“放大效应”，对顾客的注意力和忠诚度发挥“磁场效应”，对资金、人才、合作者发挥“吸纳效应”，对企业的可持续发展发挥“拓展效应”，对有形资产向无形资产的转化发挥“转换效应”。
关系
企业内外人、事、物和信息之间形成良性互动的纽带与粘合剂，是企业的宝贵资源和财富，“关系比产能更重要”，可最大程度减少企业的“外损”与“内耗”。
制度
保证组织各项业务正常运转的轨道，是组织调控企业内部各种关系的有效工具，不断强化和完善现代企业制度建设已成为提高我国企业核心竞争力的基础性和关键性的工作。
服务
用于出售或连同产品一起出售的活动、利益或满足感，企业间的竞争将更多体现在服务的个性化、多元化、全程化、特色化、超前化、情感化、网络化、艺术化和适时化等方面，现代企业的命运在顾客手中，顾客是企业的最终决定者，你能与顾客贴得愈近，你就会把竞争对手甩得愈远。
质量
是产品的灵魂企业的生命，无论人本、资本、知本、成本、其基础和核心都是一个“质本”。质量管理已从过去的质量检验阶段、统计质量控制阶段发展到了全面质量管理阶段。
成本
是企业绩效管理的核心问题，不仅是衡量企业投入-产出比的根本尺度，而且也是考察企业产品生产率，占有率和利润率的唯一参照。只有管好了成本企业各项业务的运营才算抓住了根本。
营销
是通过产品在企业和顾客之间建立起桥梁和纽带，并保持双方良性互动的一系列活动，通过营销最能显示一个企业的竞争力如何，21世纪的营销必须实现四个转变：1.在观念上由满足顾客向创造顾客引导顾客和留住顾客转变；2.在战略上由产品驱动向市场驱动转变；3.在原则上由4P向6C和4R转变；4.在方式上由传统营销向知识营销、文化营销、便利营销、组合营销、趣味营销、概念营销、咨询营销、网络营销、间接营销、共生营销、情感营销、绿色营销等新方式、新方法转变。
技术
企业独有的、核心的、关键的技术，是企业高速增长和可持续发展的强大“引擎”，同时也是企业核心竞争力的直接体现，建立以产、学、研相结合为主要内容的开发机制，以责、权、利相统一为主要特征的激励机制是推进企业技术创新和技术进步的关键所在和当务之急。
第二节我国房地产企业核心竞争力的现状分析
我国的房地产经过２０年的成长和发展，已经具备了一定的规模和基础，房地产企业也
不断发展壮大，涌现出了少数国际知名企业，在促进我国经济社会发展、扩大劳动就业和提高人们生活水平等方面起着越来越重要的作用。但是，我国房地产企业尤其是中小地产企业，目前普遍存在着人力资源缺乏、企业规模小、市场竞争力有限、管理水平低、项目运作能力差、资产负债高等现象，且大都处在相互模仿的阶段。随着大批实力雄厚的港台和国外开发商的陆续登陆，以及政府的土地政策与房地产信贷政策上的变化，都会迫使房地产企业面对更残酷的竞争环境，提升企业核心竞争力就成了一个必须解决的问题。分析其原因，除了宏观竞争环境上的原因外，最主要的是企业微观上的原因。
１、管理模式僵化
在传统的企业管理模式中，随着企业规模的扩大，管理层次越来越多、组织结构越来越臃肿，结果造成管理流程复杂、管理效率低下，并且增加了管理成本、削弱了企业的竞争优势。由于管理模式僵化，企业决策也往往失灵或失误，以致错失良机或看不清形势而盲目上马一些项目，结果以失败告终。没有灵活的组织管理模式和决策机制，就不可能有竞争优势和核心竞争力。
２、创新能力低下
企业创新能力本身是其核心竞争力的关键部分。房地产企业缺乏核心竞争力，一个主要的原因可能在于大多数企业缺乏创新精神以致创新能力低下。由于对创新的重视和投入不足，我国多数房地产企业根本不可能开发出具有市场竞争力的新品牌，更不要谈提升核心竞争力了。对房地产企业而言，品牌是竞争的关键，没有品牌就没有竞争优势，而没有创新，品牌就失去了其源泉。
第三节房地产开发企业应具备的核心竞争力
房地产开发企业的核心竞争力具备以下四个特性：用户价值性，主要体现在房地产开发企业在保证用户对房地产的适用性、安全性、卫生性和经济性要求的前提下，产品在房型、环境、配套设施等方面具有超前性和性价比优势，产品价值在一定时期内会增值或具有一定的增值空间；延展性，指房地产开发企业为满足客户的要求，提供的物业管理、中介服务和社区服务等衍生服务；独特性，指企业所特有的，没有被当前和潜在的竞争对手所拥有的，如土地储备、地段、资源整合等方面的独特优势；动态性，企业核心竞争力是在长期的经营实践中逐步积累形成的，它作为支撑企业长期发展的主动力，具有较强的稳定性，其生命周期也远远超过房地产开发的生命周期。
房地产企业或以房地产开发为主的企业的核心竞争力可以扼要概括为土地资源、资本规模和企业经营三个方面，而把经营细分以后，又可以把核心竞争力概括为六个要素：即土地资源、资本规模、市场把握、品质控制、产品设计、营销管理。
土地资源是房地产开发的核心生产资料，获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力，在我国房地产行业刚露出雏形的时候，许多房地产公司掌握了大量的土地，甚至承担了部分政府的职能。这类公司以各地的城建开发公司、住宅建设公司等为代表，如80年代的“深房集团”，他们的核心竞争能力以拥有丰富的土地资源为特征，他们的优势就是大量的土地储备、低廉的土地价格。但是，随着房地产市场越来越规范，土地使用权的出让逐步趋向公开、公平，大量土地将通过公开拍卖或招标获得，因此土地获得的能力越来越取决于公司的资金实力，现有的通过各种非市场化渠道获得土地的能力所起的作用将逐渐减弱。
房地产作为资金密集型行业，企业在资本规模上的优势将显得越来越重要，其主要表现在三个方面：一是可开发大规模项目，大规模项目配套比较齐全，容易规划，在市场上也更受欢迎；二是能够抵御市场风险，在市场不景气情况下，许多房地产公司由于投入的资金无法通过销售及时回收，导致资金周转困难，只好大幅降价出售，甚至成为烂尾盘，但如果是具有足够资金储备的公司，就有能力度过此困难期；三是土地储备实力雄厚，通过大规模的储备和开发土地，能有效降低土地获得及开发成本。
房地产企业如果拥有了准确把握市场，回避市场风险的能力，则无疑会使房地产企业在经营活动中得心应手。从市场实践看，优秀的设计对一个房地产企业来说也至关重要，其中包括规划设计、建筑设计、环境设计等。消费者对住宅的功能、环境、户型等方面的要求越来越严格，一些房地产公司敏锐地抓住了市场的变化，把产品的设计能力作为最主要的核心竞争力培养，使这些公司在市场竞争中脱颖而出。在这方面万科和金地是其中的代表者。2000年，中国一部分房地产人士倡导的新住宅运动正是以这些优秀的设计为基础，改善中国的居住环境。目前，优秀设计的价值已经完全在房地产项目的销售中体现出来。中国的房地产业在近十年来，在产品上不断创新，持续创新已成为生存之道。以深圳的住宅为例，从居住概念上，由单纯的居住发展到具有休闲、社交、健康、度假概念的社区；从社区建设上，由原来单纯的居住套间住宅，发展到包括具有丰富设施的会所、优美的环境、完善物业管理服务的新型住宅小区，产品的创新可以说无处不在。
第四节提升万科公司核心竞争力的途径
随着市场的变化、政策的调整和竞争的加剧，核心竞争力的内涵也必然发生变化，企业必须通过不断的调整和完善与之相适应，培育和提升核心竞争力已成为企业发展的重要内容。根据上述对核心竞争力的分析，结合万科公司目前的经营现状，我们认为万科公司应提升的核心能力为：在战略、人才、管理、技术、资金和品牌有机结合的基础上，保持企业长期竞争优势的能力。
１、提升市场价值意识，创造市场竞争优势
房地产企业产品要真正成为商品，最重要的是被消费者认购或使用，实现其商品的使用价值。价值的实现和价值的大小取决于消费者的满意度或其产品的市场优势，因而，从企业产品角度来说，企业产品的价值体现直接决定着企业的命运。房地产企业是大资金投入，高风险行业，一定要通过建造高质量、高信誉、高附加值的精品来打造企业品牌，将社会的潜在价值转化为现实价值，实现产品的最大价值；从消费者角度来说，房地产企业要以市场为导向，以消费者需求为目标，建立和完善企业的市场调研、营销体系，认真研究市场经济发展规律，善于掌握瞬息万变的市场和需求，把握行业的市场发展趋势，了解竞争对手的市场变化，根据市场的需求，科学合理地制定企业发展战略，确定产品定位和营销策略，为提高企业核心竞争力创造市场竞争优势。
２、加快技术创新，创造技术优势
市场经济是以创新为第一生存条件的环境。创新始终是房地产企业发展的一大考验。房地产业是知识密集型行业，具有技术含量高、技术标准高和技术要求高的特点，随着城市化的不断推进和发展，现代住宅不仅仅是休息、居住的场所，也是人们社交、办公和谈生意的地方，这就要求开发商不断满足消费者的多元需求，不断提高新产品研究开发能力，提高建筑产品的科技含量，在住宅的户型设计、功能设置、区域划分等方面充分体现“以人为本“的宗旨，在规划、设计和实施过程中要高度重视消费者的健康、安全、环保、绿化、节能、便捷以及个人生活的私密性等，注重新技术、新材料的应用，不懈追求科学合理，充分彰显产品个性，提升技术创新理念，为提高企业核心竞争力创造技术优势。
３、健全完善快速高效的信息管理系统
未来的市场竞争越来越依靠健全的信息管理系统，企业信息化程度的高低将对企业把握未来环境的能力以及企业内部管理沟通具有重要的作用。我们认为万科公司应更加重视信息
管理系统的建设，首先在已有基础上拓展集团级的信息管理系统平台，其次加强企业内、外部信息的收集、加工和分析处理能力。
４、完善管理体制，创建管理优势
房地产业是一个产业关联度高，在其生产、流通和消费过程中涉及多个行业，直接对几百大类、几万个品种的产品提出需求的产业。在房地产项目的开发建设中，又包括项目策划、市场调研、规划设计、拆迁安置、建筑施工、市场营销、物业管理等多个环节，要有效整合资源，实现最佳效应，必须要有科学合理的管理体制作保证。管理出效益，房地产企业要根据市场经济规律和房地产业的发展要求，建立和完善与市场相适应，与企业经济发展相一致的管理结构和运行机制，坚持体制创新、管理创新，在房地产项目开发建设的系统工程中，要上下形成“职责明确、行为规范、运转有序、奖惩分明”的工作机制，实现岗位责任化、运转程序化、行为规范化，做到责、权、利的统一，通过人性化和制度化管理，最大限度地整合人、财、物等有形资产和技术、品牌、信誉等无形资源，在不断自我完善、自我否定和改革创新中加快经济发展，为提高企业核心竞争力创建管理优势。
５、巩固并加强知名的产品品牌和优秀企业形象
万科公司已具有一定的产品品牌美誉度，其在国内的企业形象和产品形象的宣传和地位也有所建树，但鉴于目前房地产市场竞争激烈，多家企业都在积极建立和宣传自身企业形象，万科公司虽为国内市场占有率第一，与其它国家行业内领头企业相比仍有明显的差距。为了进一步加强产品品牌和企业形象的影响力、渲染力、冲击力、震慑力。我们认为万科公司应从两个方面重点建设：
（1）加强住宅小区物业管理服务，做到把真正的实惠带给顾客。
（2）加强住宅产品的设计研发，在市场竞争中树立生态、智能住宅产品的形象，同时加强产品形象、企业形象的宣传力度。
（3）加强企业的售后服务，从而带动提升企业产品价值、服务价值、形象价值和人员价值的连锁效益，为消费者提供更多的顾客让渡价值，从而吸引更多的潜在顾客群体。
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
万科企业股份有限公司
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万科企业股份有限公司 （一）企业年销售额： 2012营业收入：103,116,245,136.42 销售收入： 1412亿 利润： 21,013,040,794.06 2011营业收入： 71,782,749,800.68 销售收入： 1215亿 利润：15,763,216,697.19 2010营业收入： 50,713,851,442.63 销售收入: 1081亿 利润： 11,894,885,308.23 2009营业收入：48,881,013,143.49 销售收入：634亿 利润：8,685,082,798.00 房地产企业执行房屋预售制度，很多房屋已经售出但未交工或未办清手续，可以不确认收入，收的房款先计入“预收账款”，等手续办清后再转入营业收入。 这样就造成了很多房地产企业的销售收入与营业收入不同
（二）整体架构 主要分公司架构
北京分公司 事业部：唐山事业部——朝阳事业部 项目组：（12个）假日风景项目经理部——红狮项目经理部——四季花城项目部——望泉家园项目部——金隅万科城项目部——金阳公寓项目组——北京赢嘉项目经理部——北京田家园项目经理——公安局公租房项目经理部——公园五号项目经理部——蓝山项目经理部——中粮万科长阳经理部 大连分公司 事业部：普湾事业部 项目组：溪之谷项目部——魅力之城项目部 福州分公司 事业部：金域榕郡项目管理部——金域华府项目管理部 杭州分公司 总经理 办公室 成本管理部、营销管理 部、项目发展部、财务部、 设计管理部、工程管理部 客户关系中心、工程与采购管理部、 人力资源部 商业地产发展部、业务信息组、酒店管理部、 项目事务部、风险与流程管理部、客户体验中 心 基本都有较少或 极个别
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解
员工日常行为规范 人的内在品德必然外化成为人的行为，人们总是根据一个人的行为来判断他的内在品德的。因此我们时时刻刻都应该注意规范自己的行为，使之符合道德和文明的准绳，只有这样我们才能相互尊重，和睦相处；才能使大家保持轻松愉快的心情，才能形成相互信任、团结合作的气氛。也只有这样才能实现大家庭和每一位成员的共同理想。 请大家认真阅读这份《公司员工日常行为规范》，在了解了正确的行为之后，让我们相互勉励，通过对行为的规范，实现道德的完美。 一、工作规范 1、守国家法律法规，遵守公司规章制度。 2、诚实守信、忠于公司，维护公司信誉。 3、保持严肃、认真、合作、自信的工作态度。 4、服从领导指挥及公司调派。 5、员工要团结协作，相互理解，真诚相待。禁止打架斗殴、搬弄是非或扰乱工作秩序。 6、岗敬业，遵守纪律,不准迟到、早退、旷工。 7、准赊销商品,不为个人或他人谋取私利。 8、不得携带危险品或违禁品进入工作场所。 9、经公司允许，不得私自从事与公司业务有关的商业活动或兼职公司以外的职务。 10、司董事长批准,不准以公司名义提供经济担保、证明。 11、未经公司总裁授权，不准以公司名义在新闻媒体上发表意见、消息。 12、未经主管总裁(本部)及各公司总经理授权，不准以公司名义对外谈 判、签约及办理各项手续。 二、着装规范 1、员工上岗时必须穿着工作装。 2、工作装必须保持整洁得体，不穿奇装怪服，不留怪异发型； 3、员工上岗时须佩带公司标志的工作牌。
5、员工出席公司组织的重大活动时，应穿着西装或套装，佩带领带、穿皮鞋。 6、在岗时，严禁卷露衣袖、裤管、敞胸露怀。（违反者第一次口头警告，第二次予以50元罚款，领导加倍） 三、仪容仪表规范 1、员工必须保持良好的精神面貌和气质风度，言谈举止大方、自然。 2、注意个人卫生，无汗味、异味，上岗时不得饮酒（公务应酬除外），不吃有异味的食物（如大蒜等），保持口腔卫生。 3、员工必须保持衣冠整齐，头发整洁，不染怪异颜色，男士发须要经常修剪，保持整齐、清爽干净。女士保持雅淡清妆，不浓妆艳抹。 4、员工在办公、营业区内，站姿、坐姿及行走姿态要端正、庄重大方。严禁在工作室内、办公区域内奔跑、躺卧、倚靠、蹲、趴等不当姿态。 5、员工上岗时，不准吃零食、闲聊。 （违反者第一次打扫公司卫生保洁，第二次罚款50元，领导加倍） 四、沟通规范 1、倡导团队精神，以诚相待，精诚合作。 2、一视同仁，不依职务高低、资历深浅、家庭背景等待人。 3、职责范围内的工作不推卸给别人。 4、同事有困难应竭尽全力帮助解决。 5、积极参加各类集体活动。 6、选择合适的时机汇报工作；请示汇报工作前要准备充分。 7、汇报工作应该客观、真实，敢于负责。 8、领导要以身作则，关心下属；尊重员工，信任下级，为下属提供良好的工作及成长环境。 9、领导应对下级多鼓励、少批评，合理授权，注意工作方法。避免出现对下级缺乏尊重的行为。 五、电话规范
万科集团战略规划书 工管092 黄亚宜 5400209309 目录 第一部分万科集团的管理模式分析 6 万科崛起的经营管理模式 (6) 万科的问题 (7) 万科集团未来的经营管理模式设想 (8) 第二部分万科集团的内部分析 (9) 万科的优势 (9) 万科的劣势 (15) 我们的建议 (17) 第三部分万科的外部环境分析 (17) 供应商的议价能力 (17) 购买者议价能力 (17) 潜在进入者分析 (18) 潜在替代品分析 (19) 行业竞争者分析 (19) 第四部分万科的企业战略评价分析 (20)
一体化战略分析 (20) 加强型战略分析 (21) 多元化战略分析 (24) 收缩、剥离战略 (25) 第一部分：万科集团的管理模式分析 1.万科崛起的经营管理模式: 1) 股份制改造： 万科创业至今、随着股份制改造的推行、企业控制权也随之清晰，国有股在一次次的扩股中被稀释，由于产权明晰、万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心业务的战略， 2) 科学的决策机制： 科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目审定委员会，在集团房地产业务的项目立项、设计规划等大的决策，逐步推行立项听证机制。这一制度的建立，有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。另一方面，各地公司在长期的开发中都积累了相当的经验教训，通过决策论证这一方式，能够充分发挥集团整体资源优势，促进资源共享。 3）由多元化转向专业化： 包括房地产开发企业在内的许多新兴企业，在发展历程中，都经历了一条专业化向多元化渗透的路子。万科八十年代以做贸易起家，之后、经营范围越来越广，贸易、加工、文化、房地产等。九十年代中期，万科开始由多元化向专业化的调整，以今年8月下旬出售所拥有的万佳全部股权为标志，宣告经历多年的专业化战略调整全部完成，真正的“加法”也从此时开始。 1992年，住宅业占万科经营份额的25%，到2000年底，住宅业上升到96.5%。经过十几年的发展，万科成为国内房地产界的第一品牌，但从商品房开工面积来看，万科占的比例并不高。横向比较，从销售额上看、万科远远落后于同在八十年代成立的海儿、康佳、三九。多元化经营、业务构架的觅食，使万科走了弯路，所以万科这几年一直在做“减法”。从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。1998年开始，万科进入了调整后的经营扩张阶段。同时、万科的核心竞
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科（Vanke）申报单项——最佳人力资源管理战略典范 人力资源的三个战略角色 万科在1984年成立时就提出，人才是万科的资本。由于资源、背景与竞争对手不同，万科在发展过程中始终强调，万科唯一依靠的是人才。2001年，万科对人力资源部进行了重新定位，提供相应支持帮助公司实现战略：1）管理者的战略合作伙伴；2）企业内部变革的推动者3）方法论的专家。万科人力资源管理角色由“行政事务导向”转变为“战略业务导向”、由“秘书”角色成功转型为“业务伙伴”角色，成为万科的现实需求。战略人力资源体系的建立，即把公司战略宣导、文化沟通、干部打造、员工培训等方面在集团层面完成统一。不仅如此，万科集团还赋予人力资源一项特殊的权力——一票否决权。在整个万科集团包括董事长在内，只有解冻拥有这样的权力。如果在开设新项目时，人力资源负责人认为没有与之相匹配人力资源，那么他就可以有权否决这个项目。 2004年万科提出新一轮的十年目标：继续领跑中国房地产，实现精细化和有质量增长的目标。到2014年，万科的目标销售额将由2003年的63亿达到1000亿元，利润收入100亿元，全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。在“做千亿元企业”的目标下，万科人力资源管理者又有了三个新的战略目标：1）寻找和培养到未来千亿元级的万科的团队领袖；2）组织结构调整和业务流程的重组，保持万科核心竞争力，保持领先同业10%~20%的距离；3）保持和调整企业的文化使之能够随着时代的进步而进步 1．集团的组织建设符合公司的战略趋势。 随着公司规模的扩大，万科需要考虑改变经营方式。以往一个公司管理三五个项目，基本每个项目配置一个项目经理、8个工程师，当公司拓展到需要管理十几个以上项目时，传统架构不再合适，公司将不再按照项目管理，而更倾向于按品类管理。新的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线。产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；运营线负责融资、财务安排，运营管理，企业发展战略规划；管理线包括人力资源、物业、客户服务、总裁办公室等；监控线则负责公司的内部审计、风险防范以及党务工作。另外董事会办公室负责投资者关系，媒体关系和研究工作。 2008年，万科战略与投资管理部和麦肯锡合作做了中长期战略修订，之后人力资源部又和麦肯锡合作，并接受了麦肯锡提出的战略理念，开始对麦肯锡提出的战略进行相应的组织架构的调整。如万科由“3+X”模式（即珠三角、长三角、环渤海湾区域和X城市）变为城市群模式；关于绿色、工业化、精益生产等问题，万科都会对组织架构进行调整。 2．人员的引进和培养方向与战略紧密结合。 人才战略随形势变化而改变。前两年房地产发展迅速，为了实现股东价值最大化，万科在战略上选择更多地获取土地资源，因而需要融资。在人才引进上，更偏向引进融资方面的人才，例如来自投行、基金的人才。而2008年开始，房价上涨停滞，房地产行业需要依靠产品和服务来议价，设计、销售等专业服务人才成了万科寻找的目标。 企业规模的变化也会引起人才需求的变化。2007年，万科的销售额达到523亿，规模的扩张使企业需要引进管理过千亿级企业的高管。他们通常都来自跨国公司，深谙千亿级企业的管理之道。由于来自房地产之外的行业，因此他们的引进调整了万科看问题的角度。例如房地产流程，以前万科是站在房地产的角度看流程，现在则需要站在流程的角度看房地产，也因此万科引进宝洁的CIO，从流程管理的角度、按流程管理的方法去管理流程，得到很多新的收获。
公司员工行为准则 完整版
员工行文准则 一、行为准则 遵纪守法诚实守信团结合作学习创新热爱公司豁达明理 二、基本要求 （一）的要求是遵纪守法： 1.自觉遵守国家的法律，法规和各项政策，遵守公司各项规章制度。 2.牢固树立质量第一，安全生产的意识，严格执行质量管理制度，严格遵守安全管理制度和安全操作规程。 3.严格遵守公司的财经纪律，不贪污，不行贿受贿，不收受回扣和好处。 4.严格遵守公司的保密制度，不得泄漏或出卖公司的商业秘密和经济，技术，管理信息和情报，如有发现，应立即制止并及时向有关部门或领导报告。（二）员工诚实守信： 5.与人交往以诚相待，信守承诺，不欺骗别人. 6.反映情况事实求是,不捕风捉影,不搬弄是非,不散布谣言,不威胁和报复他人. （三）员工应有团结合作精神： 7.工作积极主动，相互配合，经常进行工作交流与沟通，认真及时处理工作中出现的问题，敢于承担责任。遇到问题遵循“先解决问题，后分清责任”的工作原则，不扯皮，不推诿。 8.坚持“下级服从上级”的管理原则，服从公司的调动和分配。（四）员工应善于学习，勇于创新： 9.爱岗敬业，恪尽职守，勤奋工作，努力学习本岗位专业知识，认真做好本职工作，保质保量按时完成工作任务，并自觉接受公司组织的各项培训和教育。 10.发扬“学习才能进取，创造方为永恒”的双良精神，大胆创新，积极进取。（五）员工应热爱公司，维护公司的利益和形象： 11.对公司忠诚，时刻关心公司的发展，积极为公司献计献策。乐于接受双良文化的熏陶，不断适应公司发展的需要。
12.时刻牢记员工个人形象是双良形象的代表，任何时候都不做有损公司利益和形象的事情，不从事与公司生产经营有关的第二职业。如有发现，及时向有关部门或领导报告。（六）员工应豁达明理，做遵守社会公德的模范： 13.主动关心别人，热情帮助他人。尊敬师长，尊老爱幼，讲究家庭美德，努力营造和维护和谐的工作和家庭氛围。 14.遵守社会公共道德，树立正气，敢于同歪风邪气作斗争。为人处事豁达，明理，不斤斤计较，不损人利己。 15.做到仪态端庄，衣着整洁得体，举止大方，不卑不亢，亲切自然，接待宾客讲究礼貌，热忱周到。 三、员工行为规范 （一）劳动纪律 1.员工应遵守公司的作息制度，不迟到，不早退，不无故旷工。 2.禁止员工酒后上班或在上班时间饮酒(工作之需除外)。 3.员工不得进行任何形式的赌博活动。 4.员工应团结协作，不挑拨离间，不搬弄是非，不吵架打架，不聚众闹事。 5.员工应遵循“下级服从上级”的工作原则，服从主管的领导和工作分配，工作时不得消极怠工。 6.员工岗位变动或离职时，应及时，清楚的办理好工作交接。 7.员工轮班作业时，应提前10分钟到岗位办理交接手续。在接班员工未到岗位时，当班员工不得擅自下班。 8.员工因公出差应按出差管理规定办理出差批准手续。 9.员工不得骚扰，诬陷，诽谤，侮辱或打击报复他人。 10.员工不应探询他人的新资状况。 11.员工不得伪造或涂改公司的任何报告或纪录，不得盗用印信。员工不得伪造个人经历或学历，已达到受聘目的。为经许可，不得撕毁公司张贴的文件或公告。 12.员工上班时间不串岗，不脱岗，不睡觉，不闲聊，不干私活，不擅离职守。 13.员工上班时间不看与本人业务无关的书籍，报刊，杂志或电子信息，不听音乐，打牌，玩电子游戏。 14.员工上班时间不电话聊天
万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：
一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 ◆公司大事记： 1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800 万元，开始涉及房地产业。 1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。 1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定
万科企业股份有限公司投资价值分析 小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班 龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
万科的客户关系管理案例分析 在地产界流传这样一个现象：每逢万科新楼盘开盘，老业主都会前来捧场，并且老业主的推荐成交率一直居高不下，部分楼盘甚至能达到50%。据悉，万科在深、沪、京、津、沈阳等地的销售，有30％～50％的客户是已经入住的业主介绍的；在深圳，万科地产每开发一个新楼盘，就有不少客户跟进买入。金色家园和四季花城，超过40％的新业主是老业主介绍的。而据万客会的调查显示：万科地产现有业主中，万客会会员重复购买率达65.3%，56.9％业主会员将再次购买万科，48.5％的会员将向亲朋推荐万科地产。这在业主重复购买率一直比较低的房地产行业，不能不说是一个奇迹。 （一）万科的第五专业 在设计、工程、营销、物管的基础上，万科经过多年的实践和反思，提出了“房地产第五专业”的理念，即客户关系管理，企业也从原来的项目导向转为客户价值导向。为适应企业对客户关系管理的更高诉求，万科主动引入了信息技术，探索实现了客户关系管理的信息化。他们建立了客户中心网站和CRM等信息系统，从多个视角、工作环节和渠道，系统性收集客户的意见建议，及时做出研究和响应，这些意见和建议，还为企业战略战术开发，提供了指引。万科的第五专业，成为引领企业持续发展、不断续写传奇的重要动力。 （二）关注客户体验 万科素以注重现场包装和展示而闻名，同类的项目，每平米总要比别人贵几百甚至上千元，有人不理解：我没看出万科楼盘有什么惊人之处，技术也好，材料也好，设计也好，都是和别人差不多的？其实，只要客户仔细到万科的项目上看看，基本上会被那里浓郁的、具有艺术品位的、温馨的居家氛围和某些细节所打动，他们会发现那里才是理想中的家园，于是就愿意为此多掏很多钱，愿意为瞬间的美好感受、未来的美好遐想而冲动落定。 万科以其产品为道具、以服务为舞台，营造了一个让消费者融入其中、能产生美好想象和审美愉悦的空间环境与人文环境，万科出售的不再仅仅是“商品”和“服务”，万科出售的是客户体验——客户在其精心营造的审美环境中，通过自身的感悟和想象，得到了一种精神上的愉悦。 （三）万科独有的“6+2”服务法
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
企业形象分析——以万科为例 摘要：本文先对万科集团及其目前的形象工作作出简单介绍，然后再从理念、视觉、行为三大识别系统对其企业形象及其所面临的危机进行剖析。 关键词：万科、企业形象、 一、万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增
长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 万科努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。 二、目前万科的形象工作
员工行为准则（通用版） 每个公司都有自己的员工行为准则，那么，下面是给大家分享的员工行为准则(通用版)，供大家阅读参考。 员工行为准则(通用版) 一、总则 1、爱国、守法、遵守企业 2、团结、诚实、维护集团荣誉 3、爱岗、敬业、提高业务水平
4、奉献、勤俭、提高工作效率 二、工作态度 1、效率提高技能、高效工作 2、责任尽心尽力、勇担重任 3、协作及时沟通、团结合作 4、诚恳忠诚老实、实事求是 5、纪律令行禁止、步调一致 三、员工须知
1、员工要积极提高自身修养，培养优良的品质，要讲文明、懂礼貌，语言、行为要规范，推广使用普通话，仪容、仪表要端庄，上下班服饰要大方得体，处处体现瑞光人良好的精神风貌。 2、员工在公司工作中取得的科研、技术成果、技术专利均属公司所有。任何人不得以任何理由视为己有。 3、凡在本公司工作的员工，应为公司事业的发展尽心尽力，不得搞第二职业。 4、所有员工均应认真学习本准则，按本准则中的要求去做，对本准则有不明确或不理解的地方，由集团行政人力资源部负责解释。 四、仪容仪表
1、公司员工应注意个人卫生，保持整洁，仪容端庄、大方，充满自信。 2、男员工不蓄胡须，不留长发、不剃光头(特殊情况除外)、不留长指甲，不刺青。 3、女员工头发应梳理整洁、大方、美观，不可留怪异的发型。工作中可化淡妆，不可浓妆艳抹或涂有色指甲油。 4、上班时间着装以适应工作需要为前提，服装要整洁。在办公楼内工作的员工穿工作服或正装。工作时间不得穿超短裙(指超过膝盖以上20厘米)、短裤(指长度在膝盖以上)、背心、吊带衣、拖鞋等不适于正式场合穿戴的服装等。进入车间，所有员工需戴工作帽，与生产直接相关部门的员工必须穿工装，女员工不得穿裙子、高跟鞋参与车间工作。 5、不得在大庭广众下化妆、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰。
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A偿债能力分析 （一）短期偿债能力分析
企业基本管理制度 一、总则 二、员工行为规 1 基本原则 2 仪容仪表 3礼仪、礼貌 三、考勤、请假 四、工资、福利 五、奖惩制度 第一章总则 第一条为了使员工对本厂简况、工作要求、奖惩办法等规定的了解，在工作中能认真执行，以维护生产经营、工作、生活的正常秩序，保障员工的合法权益，特制订本手册。 第二条制订本手册的指导思想：以生产经营为中心，坚持把加强思想政治工作与必要的行政手段、经济手段结合起来，培养和造就一支有理想、有道德、有文化、有纪律的员工队伍，充分发挥他们的积极性和创造性，保证企业奋斗目标的实现。 第三条公司情况介绍。 第四条本手册仅适用本厂全体员工。 第二章员工行为规
第五条基本原则 (一)准时上下班，对所担负的工作争取时效，不拖延、不积压。 (二)服从上级指挥，如有不同意见，应婉转相告或以书面述，一 经上级主管决定，应立即遵照执行。 (三)尽忠职守，保守业务上的秘密。 (四)爱护本公司财物，不浪费，不化公为私。 (五)遵守公司一切规章及工作守则。 (六)保持公司信誉，不作任何有损公司信誉的行为。 (七)注意本身品德修养，切戒不良嗜好。 (八)不私自经营与公司业务有关的商业或兼任公司以外的职业。 (九)待人接物要态度谦和，以争取及顾客的合作。 (十)严谨操守，不得收受与公司业务有关人士或行号的馈赠、贿 赂或向其挪借款项。 第六条仪容仪表 （一）男员工 1、头发梳理整齐，无头皮屑，不留长发，鬓角不过耳，不染烫怪异发型； 2、面部需修饰清爽，胡须需绝对修刮干净；及时修理鼻毛，注意清洁；
3、佩戴近视眼镜者，眼镜款式应简洁、干净，不能太夸， 镜片保持清洁； 4、不得穿戴耳钉和耳环，不得佩戴夸项链等饰品 5、工作服需熨烫平整，保持干净，无油污，且无破损之处，尤其注意衣领、袖口；不得将衣袖、裤管卷起；工作名牌应端正别放于左胸前；制服口袋不得多装物品, 以免影响制服的平整 6、手指甲不能太长，标准不能超过指肚，且无污垢。 7、可以佩戴简洁的手表，款式不能太宽；不能佩戴首饰（订婚、结婚戒指除外）。 8、鞋子统一为黑色皮鞋或布鞋，袜子统一为深色，无破损， 鞋跟要完好，鞋袜清洁无异味。 9、上班前避免吃葱、蒜等味重食品，保证口腔无异味，牙齿 里无杂物。 10、勤洗澡，无体味，不得使用浓烈香味的香水 （二）女员工 1、头发整齐、清洁，不染烫怪异发型，不得披头散发。短发前不及眉，旁不及耳，后不及衣领；长发海不过眉，过肩要扎起（使用公司统一发夹，用发网网住，夹于脑后），不得使用夸耀眼的发夹。 2、面着淡妆，至少描眉、涂口红，均要求自然；前台岗点还应抹粉、画眼影、涂腮红等，要求精神、清爽；口红脱落，要及时补装。 3、不得浓妆艳抹，不用有浓烈气味的化妆品，不可用颜色
万科企业战略环境分析及战略选择 专业：冷链技术与管理 班级：冷一 姓名：吴震 学号：20150314019
集团规模 全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。万科成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。由于它及时捕捉市场机会，业务迅速上升，占领了国内同类产品市场的60%，成为该市场重要的销售商之一。 外部环境分析 政治法律环境分析 房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 经济环境分析 国家出台的一系列宏观调控政策试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引发的社会潜在问题，但是，这些金融调控政策对于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。 社会环境分析 (1) 城市化进程加快。目前我国城市化率还比较低，为了在短期内提
高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。(2) 人口老龄化加快。人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。 (3) 城市旧城改造规模大。鉴于以往相对落后的建筑技术和缺乏适当的维修等原因，我国六、七十年代建造的房屋现在开始出现不同程度的质量问题。因此，政府必须对这些房子进行整修或重建。 技术环境分析 我国房地产业产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产数字化创新工程进一步推进。购房者自我意识的觉醒，对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点，一环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。内部环境分析 完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也在很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。中国新兴企业发展非常快，