第7部分估价报告（序）——估价报告类型与提交形式——基本内容构成：8部分——主要作用1：——主要作用2：——新旧规范估价报告内容主要区别——新旧规范估
价估价报告要求主要区别
7部分估价报告第 7.0.1估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、
规范。
叙述式估价报告应包括下列部分： 7.0.2 1.封面； 2.致估价委托人函；目录； 3. 估
价师声明； 4. 估价假设和限制条件； 5. 6.估价结果报告； 7.估价技术报告； 8.
附件。 7.0.1 说明：—报告有6个要求
理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，本
条规定估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（1）估价报告真实：即估价报告应
按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。
:
（2）估价报告客观
1）不加个人偏见地进行叙述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；
2）结论应有依据，没有误导性陈述。
:
（3）估价报告准确
1）估价中的数据应正确；
2）用语应明确肯定；
3）未核实事项不得轻率写入；
）难以确定事项及其对估价结果的影响应要明确界定； 4
5 ）估价结果应客观、合理。
4）估价报告完整：（ ,资料应齐全、配套； 1）正文内容子项不能缺项，应有必要的附件
）全面反映估价情况和结果； 2 3）不能隐瞒事实，没有重大遗漏。
（5）估价报告清晰：
层次分明，文字、图表简洁，没有不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；
（6）估价报告规范：
估价报告的制作应符合相应规格、规范，估价术语应符合估价基本术语规范；
7.0.2 说明书面估价报告可分为叙述式估价报告和表格式估价报告。本条对叙述式估价报告的
组成内容（共有8部分）作了明确规定。
7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。
根据估价委托人的需要或有关要求，可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。7.0.4 7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。
7.0.3 说明
）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应包括一般估价报告
内容（1
外，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示；）对于抵押估价的续评估，与抵押前估价同是
一个估价机构的、且评估时间相隔较近、市场状况变化（2
不大、估价对象没有变化的，一般不再做估价对象的变现能力分析与风险提示；）其他情况酌情
处理。如市场变化较大、估价对象除日常使用折旧外有其他变化、二次估价不是同一（3
个估价机构等，宜适当考虑处理 4）抵押的批量估价，灵活处理二种分析。（ 7.0.4 说明
规定可以编制估价报告摘要。）本条是为了更好地满足现实中估价委托人的需要和有关部门的要
求等，（1 如上市公司在上市前要在报纸上有一个类似声明文字。一般估价报告没有摘要。）需编制估价报告摘要的，仍然应撰写完整的估价报告，不得以估价报告摘要替代估价报告；（2 ）估价委托人的需要报告摘要的，应有具体的理由，并宜在委托估价协议中明确；（3 ）报告摘要的文字应言简意赅，其文字形式有的可能与致估价委托人函接近，但不相同。（4 说明 7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供的，应在结果报告中适当增加内容。）宜在结果报告的“估价对象”中，较为详细的介绍估价对象状况；（1 ）宜在结果报告的“估价方法”中，简要叙述估价对象价值或价格的测算情况；（2）宜在结果报告的“估价结果”中，适当增加文字说明最终估价结果的确定。包括最终评估价值的确（3
定过程，以及相关专业意见。 7.0.6 封面应包括下列内容：
1.估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目的命名。
估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得重复、遗漏、跳号。2.
估价工程名称，应根据估价对象名称或位置和估价目的，提炼出简洁名称。 3. 估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。 4. 房地产估价机构，应写明其名称全称。 5.注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师姓名和注册号。 6.
7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。
7.0.6 说明：（1）估价报告名称
既可以用“房地产估价报告”命名；
也可以结合估价对象状况和估价目的给名称。如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。
取其后者的，结合估价对象状况和估价目的命名，在理解效果上更加直接、明确。
7.0.6 说明：（2）估价报告编号
1）估价报告编号目的
使估价报告经管有序，便于保存，方便查找，便于识别估价报告真伪。
2）估价报告编号基本要求
编号规则—顺序与方法：
1#编号名称：XX估字，XX为机构代称；
2#年份：阿拉伯数字，如2014、2015
3#报告类型：目前没有具体要求，机构可自行确定。如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可按类型用子母或文字编号；
4#报告顺序号：第XXX号等。
7.0.6 说明：（3）估价工程名称
1）估价工程：是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2）估价工程名称—要求：
7.0.6 说明：（4）估价委托人的名称
当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；
封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。
7.0.6 说明：（5）房地产估价机构名称
1）应写明其全称；
2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；
3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。
7.0.6 说明：（6）注册房地产估价师
（1）封面中应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师的姓名和注册号；
（2）不能只写明工程负责人或主要注册估价师，而不写其他参加本次估价的注册房地产估价师；
（3）有专业帮助及本机构参加本次估价的其他专业注册人员，均不得在封面中写出。
7.0.6 说明（7）:估价报告出具日期
（1）应与致估价委托人函中的致函日期一致；
（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。
房地产估价报告封面举例：例1、例2
7.0.7 致估价委托人函应包括下列内容
1.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名；
2.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要；
3.估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；
4.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间；
5.价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当其评估价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵；
6.估价方法，应（或只）写明所采用的估价方法的名称；
7.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；应写明最终评估价值的单价；
8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的注意的事项；
9.致函日期，应注明致函的年、月、日。
7.0.7 说明—致估价委托人函（1）
致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件，是一种商务公函，内容应全面、前后一致、简明扼要。
同时，也起着估价报告摘要的作用。
具体要求：
（1）9项内容不能缺项，看准各分项要求内容，做到文字完整；
（2）内容与结果报告、技术报告一致；
（3）文字表述准确、简洁；
（4）评审规范属于不合格的问题：
房地产估价机构未盖公章的；
估价结果与技术报告、报告不一致；
致函日期不在房地产估价机构资质有效期内的。
7.0.7 说明—致估价委托人函（2）
：估价委托人：1—7.0.7
为个人的，应写明姓名；
为单位的，应写明全称。
7.0.7—2：估价目的：
应明确、准确；
有相应指导意见的，按指导意见文字表述；
7.0.7—3：估价对象：
基本状况包括：名称、财产范围、坐落、规模、用途、权属等6方面，不要缺项；
要与技术报告、结果报告前后保持一致；文字比后者简洁；
7.0.7—4：价值时点
与结果报告、估价委托协议等一致；
7.0.7说明（3）—致估价委托人函
7.0.7—5：价值类型：
其名称与定义或内涵尽可能用规范用语；
7.0.7—6：估价方法：
只写出估价方法的名称。注意二点：
一是方法名称应规范；
二是致函中估价方法不要写出具体定义。
7.0.7—7：估价结果：
写明最终估价总值并注明其大写金额；
写明估价对象最终评估值单价；
估价结果应与结果报告、技术报告一致；
表达估价结果宜列出相应表格。
7.0.7说明（4—致估价委托人函）
7.0.7—8：特别提示：
（1）抵押估价的，其估价结果中抵押价值、法定优先受偿权、抵押净值宜视情况提示；
（2）估价对象产权不完整的，其完整产权的价值、产权不完整部分的价值宜视情况提示；
（3）使用估价报告的注意事项。
7.0.7—9：致函日期：
（1）要注明具体年、月、日时间；
（2）要与估价报告封面的出具日期一致；
（3）“估价委托人函”其术语应文字准确，既不能叫估价委托方函，也不能叫委托人函。
7.0.8 致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替；
法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。
本条说明：
（1）致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章。合同印章不能代替估价机构公章，法定代表人章不能代替估价机构公章；
（2）法定代表人宜在致函上签名或盖章，或执行事务合伙人在致函上签名或盖章；
（3）房地产估价机构的分支机构不能盖自已分支机构印章。
7.0.9 目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码：
1.估价师声明；
2.估价假设和限制条件；
3.估价结果报告；
4.估价技术报告；
附件。5.
7.0.9 说明
（1）目录按5个组成部分前后次序注明其名称及对应的页码，位置不要颠倒。
（2）致函要放在估价报告目录之前
（3）5个组成部分名称要准确。如：
估价师声明不宜叫注册房地产估价师声明；
估价假设和限制条件不宜叫估价假设和估价限制条件；
（4）在结果报告和技术报告下要有相应标题；
（5）对应页码要正确：
（6）附件要求：以目录形式列清、列全。
7.0.10 估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分，应在估价报告的目录中按前后
次序列出其名称及对应的页码。
本条说明：
（1）估价结果报告有13个组成部分，应在目录中列明标题；
（2）估价技术报告6个组成部分，应标目录中列明标题；
（3）附件10个资料类型，应列明名称；
（4）三个板块各部分均应有对应页码。
举例：
7.0.11 当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。
本条说明：
（1）凡估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告的，目录中不列出估价技术报告及其6个组成部分；
（2）每个估价工程一般要有估价技术报告。一是技术报告是估价报告的核心内容；二是技术报告是结果报告的依据；三是机构需要存档；
（3）估价技术报告6个部分的相应标题名称及对应页码，要在该目录中按前后次序列出。
关于变现能力分析、风险提示与目录
变现能力分析、风险提示的内容，在新规范中放在了附件之后，或者说其位置只是放在技术报告之后，即7.0.20条。其在估价报告中是否还可以放在其他哪个位置，没有具体规定。
建议位置：
（1）将其放在技术报告之后或附件之后。
（2）将其放在结果报告之后；
（3）将其放在估价假设和限制条件之后；
（4）将其放在致估价委托人函之后；
（5）不宜放在估价结果报告之中；
7.0.12 估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。
本条说明：本条为估价师声明基本要求。
（1）是作为职业承诺和保证，声明中对这三方面有专门文字是必须的；
这种承诺、保证体现了估价的执业态度；
（2）要求在内容上不要把估价师声明与估价假设和限制条件相混淆；
（3）不要把估价中应承担责任的内容放在估价师声明中。
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7.0.13 鉴证性估价报告的估价师声明应包括下列内容：（共4条）
1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；——承诺和保证
2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；——专业胜任能力
3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；——估价职业道德
4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价规范的规定进行估价工作，撰写估价报告。
——估价依据的专业技术规范
7.0.13 说明主要要求有2条
（1）鉴证性估价报告是房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告，其估价师声明的内容应按本条规定撰写，不得随意添加或删减。
（2）应逐一列出具体的房地产估价规范，包括国家规范和相关专项规范。如：
1）国家规范。如：
《房地产估价规范》GB/T50291-2015
《房地产估价基本术语规范》GB/T50899—2013
2）相关专项规范
主要指中估价中特定估价目的制定的具体估价指导意见、办法等，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。
（3）估价师声明部分在新规范中有明显改动的内容
1）不需要注册房地产估价师在估价师声明中签名及注明签字日期；
2）不需要在估价师声明中说明哪些注册房地产估价师在什么时间期间对估价对象进行了实地查勘；
3）不需要在估价师声明中说明是否有专业帮助的情况和相关专业意见的情况。
7.0.14 非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的内容进行适当增减。
本条说明：
非鉴证性报告，如咨询性估价报告，其声明内容就有所减少。如：
（1）咨询估价报告中的分析、意见和结论是否受估价师声明各条款的限制，不一定；
（2）进行咨询性估价撰写报告，其分析、意见和结论的要求与方法不同。需要类似于声明的内容，在表述上可能有差别。
7.0.15 估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。
7.0.15 说明（1）：
估价假设和限制条件，其说明文字应有针对性并应简明清晰。要防止出现以下三种情况：（1）不能随意编造估价假设和限制条件；
（2）应说明的估价假设和限制条件不予说明；
（3）无针对性的列举一些与本估价工程无关的估价假设和限制条件。
7.0.15 说明（2）：
（1）估价假设是指针对估价相关事项进行的假定。如同其他评价工作，假定某些前提条件是必要的。
（2）估价假设应达到的要求；
1）作出的估价假定，要有必要、有依据、且合理；
2）不能为规避已调查的资料和情况，滥用估价假设；
3）不能为高估、低估价值或价格滥用估价假设。
）3说明（7.0.15
——估价假设类型与注意事项
（1）估价假设类型
一般假设；
未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设。
（2）估价假设注意事项
1）一般假设是估价常规的、普遍需要的一种假定，是不管其他4种情形的假设是否存在，任
何估价报告都应有的一种假设。估价报告没有一般假设的，至少要扣分；
2）其他4个假设，应实事求是。存在的，应按要求撰写。没有的，应分别用文字说明：“本估价工程不存在XXXX事项，故本估价报告无（或没有）XXXX假设”。
7.0.16 估价假设和限制条件应说明下列内容:（1）本条共有5假设，1个使用条件限制
1.一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。
7.0.16 估价假设和限制条件（7.0.16-1）说明
（1）一般假设属于估价尽职工作基础上的假定。要求是在对估价所依据的资料进行了审慎检查、对估价对象安全与环境进行了必要关注之后，对估价资料属实情况、安全与环境状况进行假定。
（2）第一种情况假设：是指估价师对估价所依据的估价对象状况的权属、面积、用途等基础数据与资料已经进行了认真审查，在未予核实情况下，认定其合法、真实、准确和完整性而进行的假定。
估价核实的含义：
权属：将估价所依据的权属证明与原件核实、到产权登记部门核实等；
面积：依据的面积通过专业测量，或取得面积测量专业意见，或估价师结合房屋工程竣工图面积计算，或到所有楼层和房间逐一进行面积的丈量和计算；
7.0.16 估价假设和限制条件（7.0.16-1）说明
用途：通过规划部门等对估价对象用途的印证与查证等。
经估价师审慎检查＋四性假定之后，可满足估价规范对估价的要求。
对于特殊或个别情况的估价，需要规划部门出面作证。
（3）第二种情况假定：
是指对房屋安全（结构、设备安全）和环境污染等给予了专门的观察和识别。估价中认定其房屋结构等是安全的、没有发现环境污染问题，从而对房屋安全与环境安全的合理假定。
经估价师的实地观察、识别＋鉴定和检测假定之后，也能满足规范对估价的要求。
房屋安全与环境污染状况的假设
估价师就房屋结构、设备等安全与室内外污染已进行了实地查勘，凭观察和感受没有发现不安全情况、没有发现存在环境污染问题时，因这二方面的技术专业性很强，没就此再进行专门的技术鉴定、也没有征求具体的专业意见，而假设估价对象房屋是安全的和房屋没有污染问题而作的假定。
估价中安全鉴定与环境检测的含义：
是指通过设备技术等手段，对房屋结构、设施设备等不安全因素，对环境污染状况等进行的测定、分析和评价。
估价中除估价对象存在特殊状况或情形的，一般不做这种技术鉴定和检测。
7.0.16 估价假设和限制条件应说明下列内容：（2）
2.未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。
7.0.16－2：未定事项假设说明（1）
未定事项——估价对象基本事项中应确定的而没有确定的具体事项。本条是指估价对象用途、土地容积
率等，本应已经确定而现实中没有确定。因此，通过估价假设条件，在估价分析、测算之前将其
房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺
35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
第一章房地产投资与投资风险 本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。 【本章历年考试情况】 本章考试要求： 1. 了解投资的概念、分类、特征和作用 2. 掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用 3. 掌握房地产直接投资 4. 掌握房地产间接投资 5. 熟悉房地产投资的利弊 6. 掌握房地产投资的风险 7. 了解风险与投资组合 第一节投资与房地产投资 一、投资概述（了解） （一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。 （二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。 1. 短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。在一定条件下，两者之间可以转化。 例题：2007年试题 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 经营 提示：参见教材P269 【答疑编号911010101】 答案：D 2. 直接投资与间接投资 按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
第7某些估价报告（序） ——估价报告类型与提交形式 ——基本内容构成：8某些 ——重要作用1： ——重要作用2： ——新旧规范估价报告内容重要区别 ——新旧规范估价估价报告规定重要区别 第7某些估价报告 7.0.1估价报告应采用书面形式，并应真实、客观、精确、完整、清晰、规范。 7.0.2论述式估价报告应涉及下列某些： 1.封面； 2.致估价委托人函； 3.目录； 4.估价师声明； 5.估价假设和限制条件； 6.估价成果报告； 7.估价技术报告； 8.附件。 7.0.1 阐明：—报告有6个规定 理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采用书面形式，即应为书面估价报告。 （1）估价报告真实：即估价报告应按事物本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况，没有虚假记载。 （2）估价报告客观: 1）不加个人偏见地进行论述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；
2）结论应有根据，没有误导性陈述。 （3）估价报告精确: 1）估价中数据应对的； 2）用语应明确必定； 3）未核算事项不得轻率写入； 4）难以拟定事项及其对估价成果影响应要明确界定； 5）估价成果应客观、合理。 （4）估价报告完整： 1）正文内容子项不能缺项，应有必要附件,资料应齐全、配套； 2）全面反映估价状况和成果； 3）不能隐瞒事实，没有重大漏掉。 （5）估价报告清晰： 层次分明，文字、图表简洁，没有不必要重复，便于估价报告使用者理解和使用； （6）估价报告规范： 估价报告制作应符合相应规格、原则，估价术语应符合估价基本术语原则； 7.0.2 阐明书面估价报告可分为论述式估价报告和表格式估价报告。本条对论述式估价报告构成内容（共有8某些）作了明确规定。 7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告，应涉及估价对象变现能力分析与风险提示。 7.0.4 依照估价委托人需要或关于规定，可在完整估价报告基本上形成估价报告摘要。 7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。 7.0.3 阐明 （1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应涉及普通估价报告内容外，还应涉及估价对象变现能力分析与风险提示； （2）对于抵押估价续评估，与抵押前估价同是一种估价机构、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化，普通不再做估价对象变现能力分析与风险提示；
建设工程教育网https://www.doczj.com/doc/b716539664.html, 建设工程教育网常年提供一级建造师、二级建造师、造价工程师、监理工程师、房地产估价师等考试辅导培训 房地产估价师《理论与方法》知识点学习：统一财产范围 2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。更多知识点请关注网校复习资料专栏，也可点击进入网校论坛，与其他考生们一同学习讨论。 统一财产范围 可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。 财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。 财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。②带有债权债务的房地产。③房地产的实物范围不同。 统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理： 房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值 （估价对象）（可比实例） 如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。 在带有债权债务关系时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理； 不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务 记忆窍门： 估价对象不含非房地产成分，不含债权债务，而可比实例含，则采用“剥离”法，用减法； 估价对象含非房地产成分，含债权债务，而可比实例不含，则采用“还原”法，用加法。 学到这里是不是感觉已经了解统一财产范围了呢？房估的学习还是很有趣的，马上开始你的学习之旅吧！另外，偷偷告诉你，可以去论坛学习哦，那里有很多的房地产估价师免费课程和房地产估价师免费资料，供大家学习交流和讨论。
房地产估价师考试各科目学习技窍 掌握好的学习技巧，可以让复习效果更加显著，下面百分网小编带来房地产估价师考试各科目的学习技窍，希望能对大家有帮助，最后预祝各位考生取得理想的成绩! “凡事预则立，不预则废”。从一报名的那天开始，制定一个完整的学习计划，每门课准备学几遍、每天学多少页，制订好的学习计划，就雷打不动，贵在坚持。所有的高手都是从一报名的那天开始就全力以赴，到了最后临考的日子反而都是养精蓄锐，保存体力、放平心态的。 以下是四门课的学习方法，每个人根据自己的基础、时间、精力、文化程度自己制定，总的方针如下： 第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》：看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识
四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》：此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。 第四科《房地产估价案例与分析》：就是本科目：要求把前边三
房地产估价师《理论与方法》知识点学习：比较法概述 2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。更多知识点请关注网校复习资料专栏，也可点击进入网校论坛，与其他考生们一同学习讨论。 一、比较法的含义 根据与估价对象相似的房地产的成交价格，来求取估价对象价值或价格的方法。 与估价对象相似的房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。 可比实例是类似房地产中，真实成交，且符合一定条件，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。 比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以直接、直观、有说服力，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。 二、比较法的理论依据 理论依据——替代原理，在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 三、比较法适用的估价对象 比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼。③商铺。 ④标准厂房。⑤房地产开发用地。 （注意区分：特殊厂房，在建工程） 难以采用比较法估价的房地产：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。 比较法的原理和技术，可以在其他方法中应用。 如：收益法：市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率；
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
求职简历
某某某 个人简历 求职意向：会计 个人资料 Personal Info 2011 - 2015 某某大学 国际法 本科 主修课程：政治经济学、西方经济学、国际经济学、计量经济学、世界经济概论、国际贸易理论与实务、国际金融、国际结算、货币银行学、财政学、会计学、统计学等 实习经历 2014.03-2015.02 某某科技有限公司 实习生 ? 负责原始凭证（纸质版/电子版）的维护与整理工作 ? 负责结算发票的审核计算，年审与季审的抽凭工作 ? 负责与总账、出纳及其他各组的交接工作，进行付款单核对 ? 在6个月实习期间，将26家公司主体10个月的5400份凭证装订成册 2014.03-2014.06 某某电子安装工程公司 实习生 ? 根据公司财务的要求，审核并处理员工个人费用及公司的一般经费 ? 使用NetSuite 系统录入凭证及会计批准工作，协助AP 会计完成付款 ? 会计凭证、账簿及其他财务资料整理归档，发票购领、开具及登记保管 爱好特长 荣誉证书 ◆ 初级证书 ◆ 英语六级 ◆ 优秀学生干部 ◆ 三好学生 ◆ 国家二等奖学金 教育背景 音乐 篮球 旅行 写作 电影 唱歌 自我评价 组织管理： 合作谈判： 沟通技巧： 英语水平：网络销售：OFFICES ： /通用格式/通用格式 /通用格式 /通用格式/通用格式/通用格式生 日： 性 别： 籍 贯： 政治面貌： 专 业： 联系Contact Info 1998/9/9 女 北京 党员 会计 XX ： XX ： XX ： 1000000000 1000000000 山东省山东大学 职业技能 Vocational Skills ● 1年会计实习，熟悉会计工作流程，熟悉会计软件用友的实用。 ● 拥有一点的组织策划能力，曾多次组织策划社团活动。 ● 勤奋好学，吃苦耐劳，诚实守信。
房地产估价师《理论与方法》知识点学习：建立比较基础2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。更多知识点请关注网校复习资料专栏，也可点击进入网校论坛，与其他考生们一同学习讨论。 建立比较基础 选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。 建立比较基础：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。 一、统一财产范围 可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。 财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。 财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。②带有债权债务的房地产。③房地产的实物范围不同。 统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值 （估价对象）（可比实例） 如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。 在带有债权债务关系时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用
20XX年房地产估价师理论与方法真题 2021年房地产估价理论与方法试题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（） A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同 2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。 A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型 3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（ ）来选取。 A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果 C.估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象 4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 5.关于房地产互补品的说话，正确的是（
）。 A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与链接它和市区的高速公路收费是互补品 6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。 A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84 7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。 A.93.48 B.93.43 C.98.11 D.98.28 8.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。Ａ.估计对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.位于同一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同
房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高