一、衡阳市场大势分析：
1．市场背景分析
衡阳是湖南省第二大城市，总人口710万人。07年官方数据显示衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列。
亿元）: (单位01-07年GDP变化一览表100040%
20%的速度递增，旅游业总收入已占全市GDP的%。
种种迹象表明，衡阳正在由旅游资源大市向旅游产业大市转变。由做大转向做强的衡阳旅游业，业已成为影响全市方方面面的重要支柱产业。其中最为突出的贡献是大大提升了衡阳的城市知名度，人气的旺盛，带来的必然是财富的聚集…依托景观开发的首峰小区（依回雁峰）、世纪新城、衡水大厦（西、东依西湖公园对爱莲阁）、湘水明珠（依湘江东岸风光带）、冠城江景（依石鼓书院）、古樟绿苑（依黄巢古樟公园）等迅速刷新着衡阳房价纪录……．
纵观衡阳旅游，现在已手握两大品牌，一个是以南岳为代表的“中华寿岳”，另一个则是以湖湘文化为内涵的“雁城衡阳”--- 一家是宗教特色山岳型千年“老字号，一家是地域文化血统纯正的城市旅游”新贵。
2005年，中山大学受国家旅游局委托，对湖南省外人士做了一项“湖南旅游产品认知度”的调查，调查结果显示，认知度最高的湖南旅游资源，既不是张家界，也不是洞庭湖，而是湖湘文化，达%。
此后，衡阳很快率先在全国抢打湖湘文化品牌，近三年，不但投资20多亿元，新建了太阳广场、莲湖广场、生态公园、平湖公园、湘江东西岸风光带、蒸水南堤风光带等一大批城市休闲广场和风光带，完善了城区道路交通系统，石鼓书院、南岳第一峰、陆家新屋等与湖湘文化相关的景点，也得以陆续恢复，衡阳城区湖湘文化一日、二日游精品线路形成。
蒸湘南路向南延伸至西外环线、衡洲大道扩宽64米，成为城市东西主干道的市政举措，也正是在这样的背景下提出来的。
2．衡阳市住宅市场分析
2008年一季度，全市商品房均价为2795元/平方米，与去年四季度相比环比增长%。其中住宅均价为2182元/平方米，非住宅均价为8704元/平方米，环比分别增长%与%。
2008年一季度蒸湘区商品房住宅价格最高，均价达到2306元/平方米，石鼓区商品房住宅均价最低，为1704元/平方米。一季度小高层楼盘受三类偏远地区商品房住宅价格影响，均价只有1848元/平方米，而蒸湘区高新技术开发区中央地段12层以上高层楼盘住宅均价已达到2850元/平方米。
从衡阳市新开盘商品房纳入住宅数据来看，新建商品房主要位于蒸湘区，占一季度新开盘商品房总面积的74%，珠晖区最少，仅占总面积的6%。
2008年一季度新开盘商品房大于144平方米的大户型住宅704套，面积119595。92平方米，占全市新建商品房住宅面积的%，小于等于90平方米住宅185套，面积平方米，仅占新建商品房。%总面积的．
另据官方数据统计显示，2008年一季度本市商品房供销比为:1,商品房住宅供销比为5：1，这说明衡阳市商品房一季度房屋供远大于销。
二、项目解析
1．项目档案：
开发商衡阳建福房地产开发有限公司项目占地63亩
3．容积率97 一期总建面16万㎡
29．3 建筑密度30%
绿化率
底层均为沿街商铺配套44栋多层，栋高层建筑形态
以上数据以开发商最终确认为准。
项目位于雁峰区衡州大道旁，离市中心解放路商圈不到十分钟车程。周边配套完善，蒸南路小学、十六中、湖南工学院、雁峰公园、岳屏公园、工商银行、南华大学附属第二医院、妇幼保健院、白沙洲工业园、衡钢集团等。有26、30、28、29、9路等多条公交线路经过。
项目靠衡洲大道旁的2栋高层比在建的多层地势高，有一条规划交通路穿越小区内，项目首期推出的为3联体的多层，且被破旧居民楼所包围，临近铁路、变压站。
四栋高层户型基本情况如下表所示：
室C#
32层，3梯8户，顶楼为两室两厅:、270, 入户花园度拐复式，一楼为沿街商铺。三室两厅：复式楼户型,角飘窗
配有多功能室140 ：（复式）四房两厅．
主
户型配比为:三房为主力户型，三房多于两房多于四房。
2．．区域竞争项目分析
本项目处于雁峰区，雁峰区是衡阳市的中心城区，雁城雅称的发祥地，下辖5个街道、1个乡、1镇、1农场，总土地面积94平方公里，人口23万。是繁华的商业中心，解放大道外，中山南路均是市内最繁华的商业街，环城南路是全市着名的“美食一条街”，食客如云；
雁峰区又是重要的工业基地，区域内坐落大中型企业近200家，拥有古汉集团、金果实业、金荔科技等上市公司及亚新科南岳油泵油嘴有限公司、特变电工衡阳有限公司、燕京啤酒衡阳有限公司等知名企业，对衡阳的工业振兴、经济发展起着举足轻重的作用；同时还是恬人的旅游胜地。雁峰公园、岳屏公园、岳屏广场、南郊公园交相辉映，风景宜人；天马山、苏眼井、黄巢岭、奇罡山等人文景点更象一颗颗珍珠，点缀在雁峰大地，令人神往遐思……
然而，由于旧城改造的难度，在这样的居家置业首选区域，商品房住宅项目开发数量并不多，2007年官方数据显示，雁峰区商品房住宅供应941套，2008年一季度新建商品房数量排第三，仅140套。可见虽然在衡阳目前供大于求的市场环境下，本案凭借区位优势，虽然小环境欠佳，但仍值得期待。
区域项目格局：
平平三、项目定位
1．市场部分小结：
◆本案大环境良好，位于衡阳市中心片区雁峰区，生活配套完善，交通便利，距雁峰公园、岳屏公园很近，离市中心商务圈、火车站商务圈只5分钟车程。但小环境不佳，项目被破旧居民楼所围合，形象档次较低，临近铁路、铁路拆迁周期长，目前1-2年无法实现；
◆雁峰区位于衡阳市核心区域，交通便利，对周边县市吸聚力强；
◆纵观衡阳市场众多项目都把景观作为自身的主力卖点，同一项目江景房与非江景房差价可达500元/平米，可见衡阳购房者都比较重视宜居生活的概念，高绿化率也是一个项目高附加值的体现；
◆我们的直接竞争对手即是与本项目紧临的世纪名城，面对直接竞争项目，我们的总体量是一样的，我们的容积率却高很多，且世纪名城属现房销售，在消费者选择项目的第一标准中，我们有先天性的缺陷；
◆本案与世纪名城的建筑形态同属现代建筑风格，就目前来看，世纪名城天际线很有特色，但本案开发商着力打造“区域最高”的地标性建筑，这点可以作为我们在包装宣传上的突破口；结合这个“区域最高”的突破口，如果我们在最高的地标性建筑的基础上，再增加一个最具风格;
便既能大大提高本案的舆论关注度，同时又便于产品的包装和宣传建筑的卖点，◆本案小区内有一条规划路，严重影响项目私密性，但若能规划设计为一条颇具风情的休闲商业街，将反而成为本项目的一大亮点。
与衡阳市场上大部分楼盘户型不同，本案户型设计更为紧凑，区域内竞争楼盘面积，三房大多在120-140平方米之间，四房主力面积为150-180平方米。而本案主力三房户型面积在108－127平方米之间，四房为140平米复式，户型紧凑，面积相对趋小的特点让我们能更好地进行市场细分，找准目标客群，进行有针对性的产品包装与宣传推广。2．项目市场定位
产品特色
产品文化
2．客群分析与定位
3．项目形象定位
产品与客群定位
产品的风格决定产品的文化，通过对本案自身优劣势分析与雁峰区周边项目的调研及对比，我司认为除共享的地段优势是本项目的一大卖点之外，我们还必须有区别于竞争楼盘的突出特色，以使得本案在衡阳市场上能更迅速更广泛地得到消费者的关注与认同。
我司认为可从本案区别于竞争楼盘的三大特点入手：
1）区域内最高楼盘
建议：在楼顶上装上霓虹灯，夜晚开灯时方圆几里之内都能看到，将区域最高楼盘的优势最大化，真正将本项目打造成衡阳城市中心的地标性项目。
2）区域内唯一一个有一条规划路经过小区的楼盘
建议：建议在规划路两旁密植有特色的树木，如桂花树，棕榈树、四季常绿乔木如樟树等。两侧商铺墙壁上铺植藤蔓植物，并在人行道上设置可供路人休憩的木质或铁艺长椅，小品景观，有艺术观赏性的路灯，有特色的路面铺装等着力营造出绿色、生态、休闲气氛浓郁的风情商业街氛围。将这条规划路打造成衡阳市首屈一指的社区内风情商业街。．
3）区域内户型最紧凑的一个楼盘
四栋高层户型基本情况如下表所示：
由以上所有分析与建议,可以推导出我们的客群必定是，希望在市中心置业，对居住面积要求不高，对购房总价敏感的人群。由此我们将客群按主次分为以下四类：
1)衡阳市及其周边县市外出务工，有一定经济储备，但并不是非常富裕，希望在衡阳市中心地段置业，让家中老人小孩有更便利的生活环境，本案的地段优势
与相对较低总价，对于此类人群有相当大的吸引力。
2)衡阳市党政机关，企事业单位等已有住房的中、高等收入家庭，为子女购置婚房，本案的地段优势与相对较低总价，对于此类人群同样具有非常大的吸引力。
3)本案小户型有利于吸引投资客。
由于本案包装与宣传推广的到位，即使是过高的容积率与现阶段小环境欠佳，仍可能分流4)
部分竞争楼盘客源，产生部分冲动客群。
项目形象定位推导：
产品定位为：衡阳市中心拥有绿色、生态、休闲风情商业街的地标性项目
客群定位为：以老年人、小孩和年轻夫妇为主。
项目形象定位：生活、休闲、绿色、生态、浪漫、健康、现代
核心卖点提炼：
a、地段优势；
b、建筑风格；
c、户型特点；
d、社区特质
d、文化效应；
e、物业管理；
f、升值空间
具体阐释：
（1）地段优势——紧邻城市中心/ 坐享都市繁华
（2）建筑风格——现代建筑/ 彰显都市迷人风情
（3）户型特点——超宽视野/ 270度弧形阳台、拐角飘窗
风情商业街营造惬意生活氛围/ 生态休闲）社区特质——4（．
（5）文化效应——城市物语/ 呈现雁城城市生活底蕴
（6）物业管理——贴心服务/ 智能化管理护航和谐生活
（7）升值空间——高性价比/ 高增值回报居住新域
案名：
一个真正好的地产名称必然具备三大特点：
1、通俗易懂、易于传播：居住文化与项目产品相融合，在视觉和传播上抢占第一感官，寓意深远、易于传播。
2、易于联想、富有深远的意义：建筑是历史的记忆。一个好的建筑和一段历史一样，会有永恒的生命和丰富的内涵，它呈现给人们的除了一种时代的文化外，更多是创造者们丰富与博大的思想和精神境界。
3、差异化传播，弥补市场空白：周边楼盘众多，在传播案名上字数或表达意境上大体相对，应塑造差异化案名。
结合项目优势与形象定位，我们拟定，主推案名为：
城市之光
案名诠释：
城市中心地段，最高的地标性住宅项目，是城市中人们心向往之之居所，当夜晚建筑的天际线绽放光华，为这座城市带来新的荣光。本案取此案名，既体现了本案的建筑特色，又给受众留下巨大的想象空间，既充分体现了本案的综合优势，又具有较高的品位和内涵。
主推广语：在城市中央体味自
然心
辅推案名：
雁峰·高纬度（生活区）蝶翠华庭
康馨街城市物语森林大道
辅助主推广语：时光荏冉，生活悠然
市中心生态庭院
与城市同呼吸
生态之美，居住天地
绿色荡漾，我在中央
1、销售分期建议
项目推货策略，主要依据项目规划、户型配比、以及工程进度和预售许可证取得时间来制定，由本方案市场部分的户型配比建议来看，文略建议本项目一期可分两阶段进行推售，销售周期将从2008年延续至2009年。
方案制定原则：
（1）针对未来一年区域内的销售总体数量，以及各产品的特点、特色，并结合项目，扬长避短充分发挥优势。
（2）在时间节点上，应与一年内的旺销时段、节假日、房展会等相接合，各阶段销售量、销售产品特点进行合理安排。保证每个时间节点产品单价提升空间合理性。
（3）融合各产品优势，针对望城县市民的购房特点，第一阶段以大量三房抢占
市场，同时搭配二房、四房形成产品的多样化，在市场上形成热销，在此阶段便合理解决四房后阶段因单价上涨总价过高，产生的销售风险；
（4）通过前阶段的产品去化，第二阶段将结合来年的春季房交会、假日，推出大量市场消化实现项目经济效益的最大化。逐步拉升价格，再次形成市场热销，快的二房和衡阳市民偏爱的三房，
2、营销阶段划分思考：
预计一期开盘时间为2008年11月中旬，恰逢秋季房展会与国庆黄金周等销售黄金季节，在此时间段开盘，推广效果与销售去化能起到事半功倍的效果。
以此为营销节点前推，按照房地产销售的一般规律，内部认购约2-4周之后开盘最为适合，所以认购期应从10月中旬开始；同时本项目售楼处正在装修过程中，预计8月初交付使用，本案蓄水期为3个月左右，符合湖南房产消费习惯。由此得出项目一期营销阶段的划分：
推广阶段时间节点二期销售将于一期开盘强销后，进入启动期，在一期尾盘期时开始二期蓄客，由此可预计二期
有风情商业街的地标性住区”为主线，贯穿整个宣传推广过程，打造一个“生态、休闲＋风情商业氛围”的生活化社区形象。市场发动：高调亮相，树立“衡阳市中心唯一拥有风情商业街的地标性住区”的形象，引起市场广泛舆A 论关注。大力宣传项目“绿色、生态、休闲、健康、浪漫”的形象诉求，吸引望城县所有中高端客户B
的眼球。市场引爆在前期充分的市场铺垫后，以具有轰动效应的引爆式开盘，打造全新的项目形象，并造成大范围影响。市场扩散延续销售气势，随项目的成熟，提升项目价值。
下面以一期销售为例，详细讲述如何在各阶段通过媒介整合推广，达到发动、引爆、扩散市场的目的。各阶段推广方向及主题2.１）、形象推广与蓄客期：不断抛在为项目赋予文化内涵的同时，本阶段着力于产品形象与企业形象的包装与宣传推广，出项目卖点，引发市场的高度关注和认知，为蓄客创造条件，为
内部认购作好充分的铺垫。项目形象推广主题市中心生态庭院——在城市中央体味自然心．
住宅产品推广主题
休闲生活别样风情
——市中心唯一拥有风情商业街的生态住区
内部认购信息发布
上层领域，10月5日开启都市风情生活
２）、内部认购期：
主要针对住宅产品强势推广，逐步展示产品的优势和特点，告诉消费者我们的产品是整个雁峰区乃至衡阳市最具产品特色与文化特色的，为住宅开盘热销积蓄强大的销售势能。
住宅产品推广主题
街区完美生活七大指标
——细节彰显的惬意随心生活
住宅开盘信息发布
11月15日，全城共同点亮“城市之光”
３）、开盘强销期：
将产品价值上升到社区综合品质和社区生活体验，告诉消费者我们的社区生活丰
富而精彩，有效推进住宅的热销。
鼎立，城市央区优享，高尚生活
精致，生活细节灵动，居住空间．
媒介整合推广策略3.品牌强势推出的效鉴于本项目产品特点突出，立体式营销网络：为求达到迅速形成舆论关注，的果，媒介选择应以现场包装为主，加强“活动公关”，辅以户外、电视等广告媒介，结合DM精确投放，创意平面广告以及网络、短信等，形成全方位、有空间、有层次、交替性的广告传播效果。1）地面广告系统的渗透：首要任务，完成项目营销中心、样品房、项目外立面装修装饰工作，展板、导向牌等物
料先行推出。项目施工围墙形象广告要拉起来，以及项目周边地带，交叉路口、主要路段的户外广告
牌要先行投放。在临天马山南路的项目入口开始安插沿路道旗。
接待中心茶杯、宣传单张、销海、手提袋等统一设计风格，全程ＶＩ策略，树立项目的
统一形象。）区域中空广告系统的覆盖：2、目标：以活动营销为主，ＤＭ直投、《潇湘晨报》、《衡阳日报》硬广及软文为辅，相A 互呼应，构筑全方位中空广告覆盖系统。B、内容：与《潇湘晨报》、《衡阳日报》接洽，讨论软文、硬广投放事宜，先期投放软文宣传，
分期投放，为项目入市做准备。市中心唯一拥有风情商业街的生态住区”的主题，展开丰富多彩的结合项目卖点提炼“系列化广告炒作，提升项目知名度。开盘前十天，配合具轰动性的SP活动，播出楼盘特点、地段优势、规划、愿景、开盘认购、折扣等信息。
具体媒介运用）3．
售楼处包装：售楼处是整个营销策略中最重要的组成部分之一，卖场的布置和装修既是一个楼盘实力的体现，同时，也直接刺激着购房者的购买欲望。因此，售楼部妥善合理美观的装修和布局对现场销售成绩有着直接的影响。
市中心唯一拥有风情商业街的生态住区”的主题进行包装，多布置绿“建议在售楼处内以体现色植物，并可在售楼处内设置风情街微缩小品实景。
报纸广告：报纸广告的效果在三线城市的效果可能不是最好，但对项目前期的造势作用不容低估，尤其本案客群有很大部分是党政机关，企事业单位人群，针对导入期的形象宣传阶段，有必要进行大规模的宣传；迅速打响的楼盘形象，并使之深入人心，以全新的姿态入市。
由于项目宣传覆盖整个衡阳市以及周边县市，建议前期以整版硬广为主，软文为辅；开盘强销期过后以1/2版硬广为主，软文或1/4版硬广为辅。
广告牌：广告牌效果较好，尤其是在夜间，视觉的冲击力很强，从周边在售项目成交的信息来看，所占比例较大；广告牌前阶段以楼盘形象为主，在下阶段将以释放楼盘活动信息、卖点以及其它如入伙等利好信息为主。
建议在望城县的主干道解放大道、衡洲大道、天马山南等主要路段，设置户外广告，以截流竞争楼盘客源。
DM（直投、直邮广告）：各主要推广阶段前的主要宣传手段之一，成本低、针
对性强、传播途径简单方便、贴近消费人群的生活，容易被市场接受。建议针对区域内进行多次有序的DM投放。
直投广告建议以衡阳市党政机关、企事业单位、学校等职员生活小区为重点派发区域；直邮广告建议寄到周边县、乡、镇政府机关。
电视广告：在三线城市电视广告的效果是不容置疑的，从周边在售项目成交的信息来看，所占比例较大；与户外广告投放类似，前阶段以楼盘形象为主，在下阶段将以释放楼盘活动信息、卖点以及其它如入伙等利好信息为主。．
也可以冠名某市台知名节目的形式进行广建议以有线电视开机前强制广告播放形式进行投放，告投放。且主网络：上网已经成为大众了解信息的一个主要途径，本项目营销周期长达一至两年之久，一部要目标客户群体一部分是有较高文化素质人群，他们的生活、工作、学习都与网络紧密联系；分外出务工人员也会通过网络了解衡阳楼市信息，本项目应该进行长期的网络推广宣传。建议在“衡阳房地产网”等网站发布楼盘规划、产品、优惠等信息。4)活动公关公关活动能在短时间内引起广泛舆论关注，达到迅速推广品牌与促进销售的目的，各阶段活动应与项目营销时间节点相配合。月份的蓄势阶段，可针对夏季的特殊天气以及奥运会，开展一些能引起全城轰动的在8-9
活动，以迅速树立项目品牌形象，扩大知名度。月份的内部认购期间，推出购房送大礼或日进百金等活动，促使观望客户尽早认购。在10内部认购期间，与报社联动开展“雁城城市生活老照片”有奖征集活动，让目标客群对本
在报纸上揭晓最佳摄影照在开盘期间，项目从内心产生深层共鸣，以达到本项目感性诉求的目的。片奖，并在售楼处内部进行展示。年底，针对返乡目标客户，推出“亲情大奉送”活动，通过广告的感性诉求，与一系列优
惠措施，在开盘强销后，掀起又一轮购房热潮。媒介执行策略、营销公关系统1) 关媒介工具公大众传播媒介：电视、报纸、户外广告、海报等。其他传播媒介：口头式传播，如咨询、面谈、人际等；
等。DM书面式传播，如信函、
公关活动策略“先造势，后造市”是该项目公关策略的指导思想，通过一波未平，一波又起的公关操作，持续形成项目热点及提升项目及开发商美誉度和知名度。广告脉动分期策略导入期——开盘强销期——续销期——扫本项目销控节奏安排基本按照：销售准备期——
从而取得媒结合销控节奏，进行科学而有效的分期安排，尾期的节奏进行。采取脉动式分期方法，-产出的最大化效应。体投入各阶段主要媒体合理配比所占比例（%）媒介类型（相关媒体投放比例，根据实战需要可加以调整）2)、营销费用估算
按照房地产行业的一般标准，项目的营销推广费用一般占项目预期销售额的%。本项目由于营销周期长，传播范围广，本着促进销售并建立品牌之宗旨，建议营销推广费用，占总销售额的%左右，各阶段费用比例如下图所示：
30% 20% 25% 15% 10%
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略
价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析
双旦节活动策划案 【活动目标】 结合圣诞节与元旦节双旦来临的契机，将湖南点优“湖南最大的优惠信息发布平台”、“株洲站开通”等对外宣传推广，增强老会员对点优的信心和归属感，促进新会员的发展与扩张；同时引起社会各界对湖南点优的关注。 【宣传重心】 点shop——湖南最大的优惠信息发布平台 【活动主题】 双旦，与点优一起放飞梦想 【组织单位】 主办单位：湖南点优文化传播有限公司协办单位： 【活动内容】 整体部署：本次双旦节以步行街地面展为主，通过前期预热，中期专题活动及后期总结性推广，结合网络、终端造势，吸引消费者关注本次活动宣传点。第一阶段：前期预热整合湖南点优旗下所有媒介，通过网络、终端对“湖南点优成为湖南最大的优惠信息发布平台”、“湖南点优株洲站开通”等信息进行推广预热，提升合作商家对湖南点优的信心和期待，增强新会员的发展与老会员的归属感，扩大社会对湖南点优的关注。 1、网络推广：官网：首页图片更新为“湖南点优株洲站开通”、“湖南点优成为湖南最大的优惠信息发布平台”、“双旦节活动详情”；话题新闻以“湖南点优株洲站开通，成为湖南最大的优惠信息发布平台”等内容写一篇新闻稿并上传到官网首页、“双旦节”活动详情。 论坛/贴吧：“湖南点优株洲站开通”、“湖南点优成为湖南最大的优惠信息发布平台”、“双旦节活动详情”等话题的传播。其他：同样围绕以上话题进行相关宣传。 2、终端宣传：流媒体：制作湖南点优——湖南最大的优惠信息发布平台、株洲站开通相关视频与双旦节活动相关的视频并上传到长沙、株洲所有终端流媒体上；通过动感化、声画合一的宣传以保证全方位促动受众感官,有效传达信息。广告位：全部更新为湖南最大的优惠信息发布平台相关海报宣传 第二阶段：专题活动 双旦，与点优一起放飞梦想——圣诞节、元旦节湖南点优大型活动 活动主题立意：于点优：成为湖南最大的优惠劵，放飞公司快速发展的梦想；于会员：新年新气象；于活动：孔明灯放飞环节。时间：2011年12月24日10:00-22:00/2011年12月31日地点：黄兴路步行街南门口麦当劳前坪组织形式： 1、新入会员抽奖送现金：新入会员凭回执单即可获得一次抽奖机会，现金大奖从5-500元，40%的中奖几率； 2、老会员凭卡送苹果：24号17：00-21：00平安夜，湖南点优回馈老会员，只需凭点shop卡与平安劵即可免费获得苹果一个，平安劵需要填写会员卡号； 3、孔明灯——放飞梦想：31号16：00-20：00，新老会员在终端机器上打印“双旦节——放飞梦想劵”填写好，凭会员卡与梦想劵即可获得孔明灯一个，梦想劵需要填写会员卡号； 4、终端互动参与：参与终端互动体验，将可获得工作人员免费赠送的特殊优惠券一张；凭此劵可分别兑换合作商家各类特别优惠套餐中的一种； 5、现场终端流媒体集中宣传：现场终端只选取：湖南点优成为湖南最大的优惠信息发布平台视频、活动合作商家负责人祝贺视频、合作商家祝贺展示视频等三类； 6、放飞你的梦想：参与活动的行人，将自己的梦想写下来投递到指定的箱子里，湖南点优将在21：00与点优的梦想随孔明灯的升起一起放飞； 现场展示图：
商业地产策划岗位职责 1、商业地产策划岗位职责 1、项目开发的全程策划、方案制定及执行，负责商业地产招商运营相关文案起草、全程策划及执行； 2、与合作单位及上海市主要媒体保持良好的沟通及协作； 3、熟悉上海市相关市场信息，能进行高效的市场调研及分析，能对市场变化及时做出应对策略； 4、与公司内部各部门保持良好的协作沟通。 2、商业地产策划岗位职责 配合策划主管负责以下工作： 1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等； 2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用； 3、负责与相关媒体对接，搞好公司各类推广项目，做好活动的策划，包装，宣传，跟进等实施工作； 4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告； 5、负责对销售及招商策划进度进行动态掌控。 3、商业地产策划岗位职责 1、负责公司房产项目、活动等方案的策划与文案撰写； 2、撰写策划方案，完成项目的整体策划创意、设计与提案等； 3、协助同事完成企划活动现场落地相关工作； 4、负责部门各类档案和其他相关资料的的收集与整理。
4、商业地产策划岗位职责 1、根据项目实际结合市场情况，制定项目招商策略及推广方案； 2、对项目媒体策略、媒体诉求特征、市场形态进行分析并提出建议； 3、对招商活动全程策划及组织实施提出可行性意见。 5、商业地产策划岗位职责 1.负责对项目进行市场调研、分析、撰写市场报告，制作推广方案及跟踪实施。 2.负责对项目的执行进行监督、掌控，项目招商不同时期的战略布局，运营制定。 3.负责推广项目与媒体对接，做好运营、推广、宣传。 4.协助项目总监与当地政府、媒体、合作方关系的协调及维护，完成项目的各项运营工作。
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
项目概述 1.项目背景 1）项目委托方：宝钢国际新产业事业部研发中心 2）产品及专利 铸石托辊是宝钢国际技术公司1999年 与他人合作开发研制的一种新型带式输送机 主要配件，可替代各类钢托辊及橡胶托辊。 产品专利为实用新型。专利权人有三 方:铸石工业（集团）有限责任公司（以下 简称铸石 公司）、宝山钢铁股份（以下简称股份公司）和上海宝钢技术经济发展公司（以下简称技术公司）。 目前技术公司及铸石公司都在生产销售铸石托辊。技术公司的主要用户是股份公司，销售量逐年在增加，但业务量偏小。 3）立项目的：评估铸石托辊的市场前景，明确业务的发展方向，为该业务的发展壮大提供参考依据。 2.项目小组 1）项目小组名称：创业中心铸石托辊营销策划项目组。 2）工作时间：2002年9月一2003年7月。 3）工作容：市场调研、参与业务推广、信息汇总分析、确定方案。 4）调研方法：咨询、网上调查、问卷调查、实地走访、人员访谈等。 3.策划容
本策划方案通过对国托辊市场环境、产品情况及技术公司经营铸石托辊的企业现状等进行充分的分析与评价，就铸石托辊业务的战略定位、运营模式、营销组合等对宝钢国际的铸石托辊业务未来3-5年的发展进行了策划及相关的说明。 二、状况分析 1.市场环境 1.1 “市场”的界定及市场特征 宝钢国际技术公司研制的铸石托辊，主要应用于工矿企业中的带式输送机， 目的是替代钢托辊及橡胶托辊。因此，本策划方案中所指的“市场”是指带式输送机的托辊市场。 托辊市场属于产业市场（或称生产者市场），有着不同于消费者市场的特征： 1）托辊的购买批量大，技术性强，需要受过专门训练的销售人员来应付专业 化采购； 2）托辊用户一般倾向于直接购买，通常不通过中间商，比较重视售前、售后 服务； 3）托辊买卖双方一般保持着良好的、长期的业务关系，常开展互购。 4）买方采购时常会受到一些非理性因素（如企业组织因素、人际因素、及个人因素等）的影响。 1.2行业背景 1.2.1行业隶属关系 托辊是带式输送机的主要部件，是重机行业中一种常造的备件产品。带式输 送机属于重型机械中冶金、矿山、起重运输行业的通用设备，就此而言，托辊市 场是重型机械市场中的一个细分市场，其发展必然要受到重型机械行业状况的影响。
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
目录 一、…………………………聚会缘起及对象 二、…………………………聚会主题与目的 三、... ... ... ... ... ... ... .聚会前期准备 四、…………………………聚会内容 A、聚会时间 B、聚会地点 C、聚会流程 D、聚会人员 E、聚会原则 五、…………………………聚会费用预算 六、…………………………报名须知 七、…………………………特别提醒事项
一、聚会缘起 同一方故土的人，在同一个城市中，走在熟悉的街头，却看不到熟悉的人，豪情万丈的心，有一种漂泊的孤独！不知疲倦的身体，有一种想依靠的无辜！这个时候，你是否想起故乡的云，想起故土的人，想起儿时的回忆，成长的悲喜，还有父母亲！忘不了那质朴的乡音，那淳淳的乡情，已烙在我们每个在外乡人的身上，铭记在我们每个人的内心！或许你已经功成名就，或许你还在为生计而奔走。而内心深处那份共通的同乡谊、故乡情，又紧紧的将我们凝聚在一起。远离家乡，我们又来到了同一片天空下，我们深知在外的艰辛，我们更懂得的珍惜，我们有着同样的理想和信念，我们有着相似的人生感悟与乡愁！在今天，让我们同乡之间手牵手、心贴心的欢乐相聚！为了我们共同美好的明天，为了在陌生的城市中有一群同根的人！ 二、聚会主题及目的 本次同乡联谊会以“乡音、乡情、交流、进步”为主题。 加深老乡之间的认识、了解；增强老乡之间的亲切感与凝聚力。 活动由长期在深圳工作、生活及关心家乡发展的老乡自发、自愿组织参与。（注：本活动非商业活动） 三、聚会前期准备 1、前期宣传————三方同步宣传 网络：1、网站发布活动信息，面向社会宣传 2、QQ、QQ群邮件、BBS、飞信等通知宣传 3、手机、手机短信口头相互转告
商业地产策划书范文 【篇一：商业地产】 ◆项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯 穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分 为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个 停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 ◆经营成绩 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运 作的一个奇迹。 ◆项目成功的原因
方案报告格式范文 篇一：策划书格式范文 一、策划书封面 四种内容构成： 策划书的名称：将策划主题体现出来，让使用者一目了然。 策划者姓名：策划小组名称及呈圆形名列示出来。 策划书制作时间：年、月、日。 策划书的编号。 二、策划书的正文 摘要：策划目的以及对策划内容的简要说明。 三、策划书的附录 供参考的文献与案例 如有第二、第三备选方案，列出其概要 其他与策划内容相关的事宜 第二个 样板可能更具操作性！专业房地产策划书！！ XX公司成立十周年暨XX俱乐部启动仪式活动策划方案 十年弹指一挥间，XX房地产开发有限公司已经走过了辉煌的十栽春秋。在这十年峥嵘岁月中，XX公司一直秉承“开拓进取、放眼未来、追求卓越、造福社群”的企业宗旨和“以人为本、天地合一”的建筑理念，为社会奉献美好的生活空间而不懈努力，同时也为社会造就了以“中国MBA英雄”XX总经理为代表的商业精英。XX现代城是目前XX公司的鼎力之作，它的建成将给XX带来革命性
的商务理念。因此项目的启动不仅是XX公司，也是XX商界的一大盛事。XX公司沉淀了十年的博大精深的文化底蕴筑就了今天的XX俱乐部，它的成立和启动也标志着公司踏上全新历程的开始。举办这次十周年庆典暨俱乐部启动仪式的活动，一可共庆诸多临门之喜,二可借力发展,开创更为关广阔的天地。 一、目的及意义： 十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传XX总经理荣获“中国MBA英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为XX现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显XX公司和XX城的不凡品位。 二、主题和口号： 主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与XX现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。 参考标语：1、商务英雄聚精之源 2、重塑现代商务文明 三、时间：200X年7月25日（有待最后确定）； 地点：XX高尔夫球场，XX宾馆（新闻发布会及联谊会地点） 四、活动对象和规模：
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格
营销策划项目建议书 项目阶段 一、项目计划 1、前期准备 初步接触，进一步洽谈确定课题，客户企业介绍情况，提出咨询，要求与希望；·研究企业提供的资料，分析企业状况，初步拟定项目框架；·实地考察客户企业及环境；·双方确定项目框架和目标；·根据企业期望作准备性调查。 提出项目建议及合同签定：根据客户需求提出项目建议书；·双方就建议书内容（包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨；·拟定并签署合同，作好项目开展准备工作。 2、项目启动 成立项目小组，由项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划：项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后勤准备；根据经验提出初步计划建议；准备项目开展所需的资料、表格等；根据项目计划要求成立由双方相关人员组成的联合项目工作组，明确具体分工和职责；拟定工作计划和时间进度；拟定调查分析计划；针对项目需要对联合工作组成员进行培训。 3、调查分析 对市场进行调查，并进行分析。 工作成果：《市场调查分析报告》 4、营销策划方案设计 1）．确定销售目标 确定定量性销售目标 以定性因素调整 2）．确定目标市场 界定现有顾客 针对潜力大的客户 细分市场的总销售量与集中化程度分析、选择足够大的目标市场。 3）．确定营销目标与策略 确定长期和短期的营销目标 确定区域性策略 确定季节性策略 确定竞争策略
确定目标市场策略 确定产品策略 确定包装策略 确定定价策略 确定人员推销策略 确定促销策略 确定费用支出策略 4）．构建适宜的营销管理系统： 营销组织机构、人员配备与培训、 营销运作模式、主要业务流程、激励和约束机制 渠道建设 代理商的管理：代理商的选择、代理商的评价、代理商的激励与约束制度的建立 客户关系管理：客户档案管理、客户分类管理、客户信用管理 工作成果：《园市场建议方案报告》 5、支持和培训 实施中的指导和培训。 市场营销服务模块 企业营销战略规划 企业营销要素与资源整合 SWOT分析与市场机会界定 核心竞争力分析与竞争策略拟定 长、短期市场目标与实施步骤规划 产品组合策略与产品力提升创意 品牌战略规划、设计与应用 区域市场选择与开发模式、进程规划 整合传播策略拟定与实效实施 实效营销管理组织建设 企业市场目标与营销管理目标分析 营销组织结构（部门、岗位）设计 营销体系各部门功能与职责设计 营销体系各岗位人员工作标准制定 营销体系各部门及岗位管理流程设计 营销体系各项管理制度设计 营销管理组织与平行部门协作 营销组织的动态调整原则与方法
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
某科技营销咨询项目建议书
XX纳米生物科技有限公司 XX营销咨询机构 二○○八年七月九日 XX纳米生物科技有限公司 营销咨询项目建议书 前言 第 2 页共 26 页
非常感谢XX纳米生物科技有限公司及相关领导对我们XX公司的信任，并能够给予我们提供专业服务的机会！很高兴通过前期的初步交流，我们已在较多层面达成了良好的方向性共识，对贵公司现阶段及下一阶段的需求有了比较清晰的认识与把握。本《营销咨询项目建议书》旨在对接下来我们彼此的合作关系作一较为清晰的认定，并对我们的服务内容、方式、人员、项目进程、收费等实质性内容作一较为明确的说明，其间不周、不明、不确之处，还望XX科技公司领导及时提出，并与我们及时沟通商议，以便尽早进入实质性咨询服务和具体实操阶段。 鉴于贵我双方前期较长时间的接触、沟通，我们认为已经不必要再有什么“虚”的东西了，故，本咨询建议书涉及内容，多为“干”货，还望XX科技领导理解。 第 3 页共 26 页
目录 1、我们对XX科技营销咨询的需求理解.............................................................................................................................. 错误！未定义书签。 2、咨询服务作业内容说明 (8) 2.1.XX科技公司企业内外营销资源综合诊断 (11) 2.2.XX科技公司上市推广基本营销策略 (12) 2.3.XX科技上市推广策略的落地执行 (13) 2.4.XX科技项目咨询服务作业清单 (13) 3、作业期限与时间安排 (23) 4、咨询作业服务费用及支付方式 (24) 5、项目组成员简介（暂定） (26) 第 4 页共 26 页
“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置
本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区
虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
星谷琴行 星谷艺术培训中心2015学年年末汇报演出晚会 星谷琴行2015学年汇报演出策划书
目录 一、前言 二、活动名称 三、活动主题 四、活动时间 五、活动地点 六、主办单位 七、协办单位 八、活动对象 九、活动目的 十、活动安排 十一、活动准备阶段 十二、活动开展阶段 十三、附表
一、前言： 随着时代的进步，人们生活水平提高，越来越多的家庭选择孩子全面发展课外兴趣，教育培训机构也越来越受到重视。在此，星谷艺术将举办一场盛大的年末汇报演出，更好的展示星谷艺术学生的阳光面貌。增进家长们对本中心的关注，增进孩子们对课外学习的兴趣，增进星谷艺术在寿昌教育领域的影响力。 二、活动名称: 寿昌星谷琴行-星谷艺术培训中心2015汇报演出 三、活动主题：“钟爱艺术，精彩人生” 四、活动时间: 2016年1月31日 五、活动地点: 寿昌皇爵君廷大酒店一楼洲际厅 六、主办单位：寿昌星谷琴行-星谷艺术培训中心 七、协办单位： 八、活动对象: 培训中心所有学员及家长 九、活动目的: 1. 2015学年星谷学员成果展示； 2. 增大星谷艺术在寿昌教育培训领域的影响力； 3. 培养寿昌人民对星谷艺术的兴趣，扩大招生范围； 4. 为星谷艺术未来股份制发展做铺垫。
十、活动安排： 1、工作人员： 总策划：朱岳泉（监督、跟踪晚会进度）总组导演：朱珊（晚会全程指导） 工作组组长：朱珊（协调小组进程） 工作组组员：程如祥、陈燕莉、程琪、蓝闽琴 马晨、马丽邵华、刘春杰、赖燕 张丽日、许嬗代
备注： 1.签到处为入口点，各小组工作人员必须签到。 2.活动期间每个负责处组长保证好自己区域内的工作顺利进行 3.晚会结束后，各组人员留下
营销策划合作议案 经过上次愉快的接触，我们对**及**敢于接受创新营销模式的胆识和魄力深感敬佩。优越的环境、良好的市场定位和广受欢迎的产品，让人看到一个前途不可限量的事业，对创造一个领先的**品牌充满信心。我们愿意成为**之光事业的一员，专心研究市场，洞察消费者需求，努力打造“**”这一品牌，齐心协力做好统筹工作，使美星蓄能在最快的时间以最低的成本讯速打开市场并让它时逐渐成为行业的领先品牌。 服务联络：先生专属为您尽心服务！ [ ] 将一如既往地为您提供到位的专业服务，为您创造更多的价值和回报！ 签署： 年月日 1、 合作目标及工作任务 （一）、合作目标 在合作期间，新天的工作将围绕以下目标展开： 1、策划设计容易识别和记忆、有品位的“**”品牌标识； 2、了解消费者需求，创造和丰富更能体现“**”底蕴、有较强市场竞争力的品牌形象； 3、根据市场推广的需要，策划设计能充分表现品牌形象的视觉识别系统和各种宣传促销用品； 4、洞察客户心理，策划富有市场潜力的推广、执行方案； 5、以最快的速度，讯速找到产品的市场切入点，并以方案性提交； 6、以最低的成本，讯速打开产品销售市场，及空白市场的开发。 7、制定最有效的营销模式及方法 （二）、工作内容 为完成上述目标，新天的工作任务分七个阶段进行：
第一阶段：导入企业前期（11月下旬）调查、策划和设计。主要工作任务是： 1、行业的调查分析及企业自身的深入了解研究; 2、主要竞争对手的调查与分析; 3、设计LOGO（标识）; 第二阶段：全面策划设计 1、策划企业形象设计方案; 2、设计必要的VI和年终公关的宣传促销用品，包括以下项目：（1）、LOGO （2）、画册 （3）、名片 （4）、信封、信纸 （5）、户外广告牌 （6）、桌牌 （7）、胸牌 （8）、台历 （9）、广告牌 （10）、产品形象图案 （11）、各种卡制品 （12）、内部报纸 （13）、邀请函 （14）、新闻稿 （15）、彩色宣传单 （16）、稿纸 （17）、调查问卷 （18）、其他三种宣传品（根据需要确定） 第三阶段：制作必要的宣传用品 第四阶段：根据调研结果展开分析研究，确定最直接的年终产品销售攻坚战及明年销售计划 1、启动客户关系管理 2、元旦、春节客情关系维护 3、对完整的企业形象进行有效客户的推广 调查客户的情况和满意度，及时对产品、服务和宣传促销进行调整；加强客情关系管理，逐渐与客户建立有益的关系，最终了解和建立稳定的客户数据库。 第五阶段：销售团队的培训及重造
项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先
要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。
营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目
1 团队介绍 我们的团队成员是学号连在一起所组成的，希望我们策划小组的每一位成员积极思考，勇于创新，开启风雨同济的航程。 我们团队五名成员，组长是李惠，组员有罗新华、陈雪婷、何伟伟、邓志坚、陈乃斌。本次活动中，大家团结合作，共同完成了此次策划。 2 策划作业过程 2.1 任务分配 我们此次策划书的完成遵循全员参与，人人负责的原则。写策划之初将策划的各项工作，明确地分工给每一位成员，该成员就是这项工作的负责人，要充分利用团队成员的力量完成工作。小组分工如下表： 分工表 作业项目主要工作工作成果负责人参与人 ⒈制定工作计划确定活动目标 及时间安排 完整的策划工作 计划书 李惠全体成员 ⒉制定策划书的主题讨论确定策划 的主题 确定完整的主题李惠全体成员 ⒊设计调研问卷问卷设计、审核 和印制 调查问卷陈乃斌全体成员 ⒋实地调研实施调研调研问卷的填写 完整 何伟伟全体成员 ⒌数据整理整理问卷得出确切数据集 结论 陈雪婷全体成员 ⒍撰写策划书整理调查结果得出主要问题罗新华全体成员 ⒎制定策划方案确定活动具体 安排 完整的策划 方案 邓志坚全体成员 8.最终的完稿将活动主要内 容制作成word 文档 完成文档部分李惠全体成员 9.撰写工作总结 总结策划过程 中的经验、教训 等 完成工作总结李惠李惠
我们团队任务分工明确，各司其职，每项任务确定一个负责人，但不是代表一个人做，需要全员参与，有问题大家商量，只有结合小组成员的智慧，才能得出最优秀的成果，同时提高我们的实践能力。 2.2 策划过程 2.2.1 确定策划主题，制定工作计划（6月1日—6月5日） 我们从6月1日开始讨论我们小组的主题，经过两次小组会议，想了很多主题，最终选择了沃尔玛这一项。 2.2.2 制定调查计划，实施调差，撰写调查报告（6月6日—6月13日） 通过之前小组制定的工作计划，调查环节6月6日到6月13日。6月6日，我们的任务是撰写调查计划及设计调查问卷，最后经过与指导老师的沟通，我们对此进行了修改和完善，至此，调查前期的准备工作算是完成了。6月8日，我们小组成员全体出动，在抚州各个地点进行了问卷调研。9日下午，我们通过整理、分析资料，最后得出结论。之后，便开始着手调查报告的撰写。6月13日，我们完成了整个调查部分。前期的调查工作到此圆满结束。 2.2.3 制定策划方案，征询委托方和指导老师的意见（6月14日—6月17日） 从6月14日起我们进入了实习的重点阶段，即文稿完成阶段。我们在6月16日关于活动具体项目等发生过争论，大家意见不能趋于统一。经过组长的建议，我们各自将自己的活动方案简单罗列，阐述自己的观点。16号下午我们展开了激烈的讨论，最后我们决定了三个活动，奠定了活动分成6部分，每一部分大家分工完成，6月17日，大家一起将正文部分完成，组长把前后的摘要、目录、前言以及结束语和附件补充好，格式也整理好了。 2.2.4 工作总结（6月18日） 18号这一天，大家集体看了一遍文稿，并且进行了一次修改。最后组长定稿和所负责的其他文稿一同打印装册。 3 策划中遇到的问题 3.1 调研对象影响调研结果的准确性 我们策划的是沃尔玛策划书，但是受到种种条件的限制（如安全问题、经费问题等等），我们不可能在抚州市的每个地区进行调查，因此调查范围缩小了许多，这无疑影响了我们调查结果的准确性。 3.2 实习进程安排不周到 我们计划是在6月16日完成策划方案。由于前期受期末考试复习等，实地调研顺延了一天。策划期间，小组成员忙于考证等因素，又耽误了两天，致使前期的实习计划有些不适宜，所以我们的总体进程落后了。但是我们小组成员利用有限的时间通过全队团结合作，在规定的时间内及时有效地完成了任务。 3.3 项目负责原则导致协作不通顺 我们此次实习遵循“全员参与，人人负责”的原则。实习开始之际，我们将实习期间的各项工作，明确地分工，为每个项目确定负责人，由其充分利用团队成员的力量，完成工作。但是由于制