经典案例：广州碧桂园
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house.sohu. 2003年03月05日09:23
拿了四个第一的碧桂园
最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一：大气
人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔，为使业主真正拥有一个“五星级的家”，只要能力许可，碧桂园总是主动尽一切努力，满足住户的需要，在顺德碧枝园为使住户生活方便，已建的大型会所有三个，西苑还有一个正在建的大型会所；原来可用来建房出售的碧江边，留。竟出宽达9米长达3／公里的江岸，建设成绿树婆婆的江滨公园，为此少赚了4000 多万元；在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆．要划出100亩用地，建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所，广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园，华南碧桂园会所泳池，面积都在50加平方米以上，华南碧桂园仅网球场就达20 个，这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些，都表现出碧桂园的做事风格，当人们了解到体验到这一切时，心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的，这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造高尚社区、营造完善生活方式，碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同，摆多阔大多是做样子给人
看，碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础，目的不是给人看，而是为他人着想。他人之所想之所求，就是碧枝园之所为，碧桂园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想，这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二：踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式，使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧，已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看，若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神，就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上，碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况；在售楼部大堂里，董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法，在某一住户的家里，你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访，决策层不分日夜，认真地分析、策划如何贴近市场．、…．多少个日日夜夜，多少次日出日落，就是这样的微不足道的小事，一件件一桩桩积累起来，才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过：“没身体力行的领导者，我们所有的计划、梦想、承诺，都是空想而已”。没有哗众取庞，没有空洞的宣传，仍然是“八年抗战”，埋头苦干，把一个又一个实实在在的，美丽的碧桂园凸现在人们面前，请大家欣赏，给大家挑选，让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段，那才叫大发展商风范。
性格特点之三：专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注，非洲的狮子追捕羚羊的时候，只盯住一只羚羊不停地追，即便追赶中遇到很近的羚羊，也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说：我是怎样走过来的，打个比方，我明天有很重要的事一定要去广州，那我肯定会提前准备，我一定会赶到。如果没车，我就开摩托车去，如果没摩托车，我就踩单车去，如果没单车，就走路去，如果前面河流挡道，没有渡船，我就游过运河，走得累倒，我爬都要爬去。我有今天，靠的就是这种精神。
对于一个房地产公司老总来说，韧性不仅仅指精力和体力的持久性；它还包括对诱惑、过分自信以及轻率的时时警醒，是明察天下大势的胸怀与寸土不让的决心的有机结合。
另外，韧性与慎重在某种意义上讲也是谦逊的一种表现形式。我们在说一个人有韧性或很慎重通常也是指很含蓄、不外露，于不声不响中增长自己的才能，发挥自己的特长。
碧枝园公司始终坚持房地产开发为主，专注于本业发展，并在这一战略方向的指引下，走上一条目标明确，定位清晰、动作规范的道路。
性格特点之四：灵活
最可怕的企业是像恐龙一样庞大却象跳蚤一样敏捷地跳来跳去的企业。
1998年7月底，碧桂园的建筑大军开进南浦岛现场工地，到年底，近50万平方米建筑面积的180栋花园洋房便进行内装修阶段；春节期间，当人们还沉浸在节日气氛之中，广州碧枝园以迅雷不及掩耳之势，在大规模广告攻势和各种促销手段的配合下强势推出市场，在接着两个月时间内，3000多个单位一扫而光；1999年9月，住户入伙，建筑面积近4万平方米的大型
会所同时投入使用……
这一连串快速敏捷的攻取动作，让人看得眼花缭乱。
同概念到现金的时间最小化，这一点是碧桂园颇为自豪的“独家政规章”。
由于竞争使快速反应成为必要。在许多情况下，速度成为竞争取胜的决定性因素。特别重要的是，要最大限度地缩短从新产品、新服务概念的产生到通过销售形成现金流的时间。
借着快速的变化，鲁帕特．默多克不断地在新闻业和娱乐业击败势力庞大的对手。默多克主管电信和电视的总裁普雷斯顿．帕顿说，“我们没有五年计划，我们没有战略现划小组。它只是以罕见规模经营的个人事业。默多克不需要召集一个委员会，也不需要像在时代华纳公司那样与那些喜欢辩论的委员们争论。他确信他对企业的控制为，因此他可以很快将好的想法付诸现实。如果一个丛林动物感觉到其它的捕食者的逼近，却又不得不在行动之前召集委员会，它是活不长的。
对松鼠而言，灵活不是一件太难的事。然而碧桂园拥有15000名员工，是一个拥有设计、建设、装修、物业管理、营桩厂等为一体的大型准集团化企业，但庞大的团体生活费并没有使公司变得臃肿迟钝，那么，该公司是如何在运作中收发自如的呢？
碧桂园奇迹的延续之作
碧挂园麾下已有顺德碧枝园、广州碧桂园、华南碧桂园，正在开发的楼盘还3个，碧桂园仿佛是一支大部队，各楼盘犹如一个集团军，目前各集团军有的占辉煌准备再战，有的旗开得胜，整个局面令人鼓舞。
华南碧桂圆：开盘一个月销售四亿元
华南碧枝园是碧桂园公司继广州碧桂园之后又一力作，该盘占地超过千亩，别及复式单位所占比重大，物业档次高，该盘与广州碧桂园顺德望桂园互为呼应，成一个“金三角”。华南碧挂园在碧枝园的整体发展战略中，承上启下，作用举轻重，成败得失，将直接影响碧枝园的前进步伐。
令人欣喜的是，华南碧桂园的销售实现了开门红。5月1日开盘第一天，九条睇楼专线上百部大巴齐开动，华南碧挂园会所的售楼大厅一时人头涌涌，样板房也．声鼎沸，川流不息。这片沉睡千年的山地，第一次迎来了万千睇楼人士汇成的．流，宣告了了作为人居旺地历史的正式开启。接下来的几天是公众假期，华南碧枝园天天车水马龙。据统计，5月份一个月，华南碧桂园迎来送往人数达30多万，畅旺的人气带来的是不凡的销售业绩，仅半个月，一期推出的100万以下的别墅全部售磬，紧接着又加推了50 幢最受欢迎的C型别墅洋房销售也令人兴奋，利连比较担心的建筑面积200多平方米的复式单位也销得较好。开盘第一个月，华南碧枝园售了4个多亿。
如今的房地产市场，是买方市场，买家的的要求越来越高，眼光越来越挑剔，新楼盘开售，落订者往往犹疑谨慎，十天半月销量也难如人意，何以华南等挂园能艳出群芳呢？华南碧桂园承续了碧枝园的开发模式，一期推出时全部都是现楼，绿化环境有目共睹，配套也
绿化环境有目共睹，配套也已到位，这种一次性成型的魄力，让人感动。现楼虽说不象期楼那样富有想象，却很实在，买家心中有底有数；华南等桂园的出品，无论别墅、洋房，无论平面还是复式都经反复的市场分析，尽量符合市场要求，建造中又用心尽力，
精益求精，用公司董事的话说，就是尽力“做到最好”。华南碧桂园看起来离广州城市中心区有点距离，实际出城入市只在瞬间，因为有毫无阻碍的华南大道直达黄埔大道，中山大道等主干道，有捷驰的快意，无塞车之虞，交通确实方便。业内奖赏专家认为，华南碧桂园俏销，与其规模大、产品品质好、外观靓、交通便捷、配套齐以及品牌感召力关系密切。
广州碧桂圆：一期、二期售罄
华南碧桂园、广州等挂园是广州城门下的两个楼盘，分别扼住华南大桥，洛溪大桥这两个出入广州城市中心区的要冲。原来有八分析这两个盘的销售会互相影响，但从实际情形看，不但没有负面影响，反而有互相促进的作用。广州等桂园现售出60多万平方米，一期、二期已基本售罄。
广州碧桂园被人称为“楼市恐龙”、“巨鳄”，但碧桂园人并没有要“称霸”的意思，碧枝园人只是忠实专注于做好自己的事，按公司董事长的目标，尽力做好每一例事。现在的广州碧桂园到处花团锦簇，绿树婆婆，绿草如茵，到各组团屋苑去看看，都可见中心花园美景如画，私家花园也各呈精彩的花园广场，满眼翠绿，风荷杨柳（见本版图），意境悠远。要知道，一年多以前这里还是荒滩次比一片，这沉寂了千年万年的土地，不到两年就已变成了人间胜境，碧校园改造自然，征服自然的能力与气魄，令人感叹不已。碧桂园的“快”是出了名的，开发如广州碧桂园这样大型的楼盘，从1999年下半年打下第一根会所的极开工开始到目前售磬一期、二期，所用时间还不到两年。公司董事长说：碧桂园是快速生产价廉物美房屋的工厂，此言信矣！有人感慨买碧桂园的房子“实实在在”、“报买”。价廉又物美．又“又救．哪能不赢得好的口碑？商场卖货，适销对路的产品，价格又有吸引力、号三二、自然货如轮转。广州碧桂圆实际上揭示的还是一条简单而朴素的经商之道，怪不得有人要碧挂园董事长介绍房地、产开发经验时，他一语以蔽之：无它．善待业主住户而已。
碧桂豪苑：香港市场领风骚
两江四岸，已是顺德碧桂园新的规划，番禺河畔大夫山森林公园旁的碧桂东宛几上岸边与等桂花园相响应的一幢幢洋房，现已全部封顶；一桥飞架东西——一凤仪桥，已然横跨两岸，即将通车；园艺工人正加紧对这小桥流水布局的屋苑进行装扮，路边花坛树木正抽芽吐绿。这个户户见园景，处处闻花香的崭新屋村即将呈现在世人面前。
东苑吸引人的地方有许许多多，做了业主，更有许多着数。规划开辟的家庄占地80 余亩，久居高楼大厦的人们，可以在这里种菜栽花植果，耕耘一方属于自己的田地，享受收获的欢乐。5月18日后签约的业主，还可得到一年均安高尔夫练习场会籍。
东苑前销售风头正劲，今年上半年仅香港人认购就达1000多个单位，随着东苑建设进程的加快，销售进度可望更上一层楼。
一年一个碧桂园
为了进一步提高国际大都市的形象，广州市政府于去年提出了“一年一小变，三年一中变”的口号，深受市民的欢迎与拥护。在加速城市化进程发展中起主力军作用的各房地产集团军更是摇旗助威、各显神通，使得南方楼市出现了前所未有的盛况。被称为“民营企业领头军”的碧桂园也适时打出自己的口号——－“一年一个碧桂园”！
“一年一个碧枝园”——一这是碧枝园公司发展的设想。这句话的背后，有久经战阵的千军万马作坚强后盾。碧枝园自1992 年在顺德打下第一条桩以来，经历八年奋战，现已发展成为房地产界一艘不沉的航空母航。其縻下筑设计事务所、建筑公司、管桩厂、装修公司、水电公司、物业管理公司、医院和学校等，组成一支全方位的、攻无不克的集团军，其前进的每一步，都会在南粤大地发向回响。公司决策者将碧桂园比喻为“快速、大规模生产符合市场雳要的物美价廉住宅的工厂”，走的是一条“统一规划、综合开发、配套建设、同步到位”的规模化、产业化的房地产开发之路。无论是现在，还是今后，都会沿着这条道路向“一年一个碧枝园”的目标行进，给广大的喜爱碧桂园的人带来福音。
“一年一个碧枝园”一一这不单是一个响亮的口号，而且是实实在在的行动。1994年，“三年不鸣，一鸣惊人”的顺德碧桂园面世以来，便以其恢宏的气势名动南天，时至今日，她已发展成为南中国最大最豪华的现代生活社区，入住已有万多户。山清水秀，如诗如画的环境．五星级的服务，使这里成为了内岭南的世外桃源。在今年，又先后扩建了碧枝园东苑和西苑，更使这只金凤凰如添双翼。“两河四岸、四大会所”的美誉已传遍海内外。
去年春天，这艘“航空母舰”抢滩广州城下，在洛溪的南浦岛上建了美仑美英的广州等桂园。业内人士称之为碧枝园品牌扩张的首面红旗，也是“一年一个碧枝园”迈出的第一步。在春节一面世，便让广州城万人空巷，创下了月售楼3000套的房地产奇迹。使得广州人一时买楼如买菜，更命名南浦岛赢得了“广州第一后花园”的美誉。今年7月，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20名企业进行通报表彰，新扎师兄广州碧枝园便以雄厚的实力和良好的信誉名列前茅，在开发实力单项排名的五个单项中拿了四个第一，综合实力30强排名第二，仅次于广州市城建开发集团公司，成为了民营企业的龙头老大。
今年“五一”节，碧桂园公司又迈出了“一年一个碧桂园”的第二步，在广州城南的华南高速干线旁推出了卓尔不凡的华南碧桂圆，再次轰动了广州城。七天假期，天天万众云集，碧桂园又一次把售楼都变成了点钞机，一个月下来，销售额已超过了四亿。其中有近百幢10万万元以下的别墅更是被抢购一空。一直紧紧把着市场脉络的碧桂园公司马上集结重兵扩建，以便让更多的成功人士能享受五星级的生活。
无论是广州碧枝园还是华南碧桂园，都各建有傲视同侪的超大型会所，装修豪华，格调高雅，集饮食、活动、休闲、健身、购物、娱乐诸多功能于一身，构成一个完整的生活体系。这两大会所都各拥有面积在5000平方米以上的超大型泳池，可同时容纳数千人游泳，这样的规模与档次，确是国内所罕见。
尤其是华南碧桂园，更是倚山建有18个主题园林广场，各种康乐设施应有尽有，其中光是网球场就有20个。业主人住在这里，说不定后一代会培养出象张德培一样的网球高手来。在这里，《华南等枝园》》谨代表碧桂园物业发展有限公司祝华南碧桂园各位业主乔迁之喜，万事胜意。
今年下半年，地处珠三角中部的佛山市也听到了被舆论界称之为“房地产恐龙”的脚步声。在陈村“花卉世界”西边，一个占地1000多亩的新碧桂园——一佛山碧桂园（暂名）已动工兴建。2001年，陈村将举办第五届全国花卉博览会，届时，在工商云集的盛会上，也将会有花团锦族的碧桂园来锦上添花。一些佛山市的大、中二企业业主已闻风而动，拟在近在咫尺的佛山碧桂圆内买下那一排排物美价廉的洋房分给职工居住。
位于顺德南陲的均安镇，是一代武打巨星李小龙的故乡。今年11月27日，是李小龙诞辰60周年，全球对这位国际电影巨星都有重大的纪念活动。而在10月份，这里也将有一个新的碧枝园——一均安碧桂园高尔夫俱乐部隆重面世。这个碧桂园系有一个国际标准18洞的高尔夫球场，还有会所、度假村等配套设施。近2000亩的土地上，到处是绿茵遍地，满目的湖光山色，在广东数十个高尔夫球场中仍属杰出之作。无论是去度假、运动或是人住，都会让你有一种超脱的、与众不同的感受，仿佛到了蓬莱仙境。至此，顺德的一南一北，已有了碧桂园的天地，她将为顺德五年内率先实现现代化作出自己应有的贡献。
三年前，江泽民总书记视察广东时提出，要“增创新优势，更上一层楼”。这是对一东人民的勉励，也是对等枝园人的鼓舞。到现在，三年过去了，我们已拥有了三个碧桂园。按照“一年一个碧枝园”的路子走下去，再过三年，五年，碧桂园定会在南粤大地遍地开花，珠江两岸，到处是如诗如画的五星级家园。
“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。碧枝园在一步一个脚印前进、前进！
给家五星级的感受——一华南碧桂圆管理处主要职能部门介绍
住进华南碧桂园，业主住户就能享受到“碧桂园式的生活方式”。从居家到出行，从清洁到保安，从环境到文化，从清洁到保安，从环境到文化，碧桂园内的各个职能部门照顾到您生活的方方面面，令您每日在家中也能享受到五星级酒店的星级服务。
客户服务部
客户服务部是物业管理公司面向业主和住户的窗口，它也是其他部门运作的指挥中心。您只要拨一个电话或亲身来到该部的服务台咨询，客户服务部的工作人员就会详细解答您的问题，为您找相关的部门联系有关的服务，诸如水电维修、家用电器维护维修、居室清洁、报刊订阅与收送、衣物清洗、花园种植与护理等。如您外出．也不必有后顾之忧，只要您向客户服务部提出要求．就会有专人给您家里开窗通气散潮，或是天气好时帮您晒被褥等等。总之，令您在家中也能尽享五星级的服务。
联系电话：34761228
家政服务部
家政服务部是社区内无微不至的保姆，您家居的点点滴滴都受她细心的“呵护”：对于刚装修好的房屋，您只需给客户服务部一个电话，就会有专人上门为您做开荒清洁。在您住进新居后，只要您有委托，家中的地板、家私、阳台、厨房、灯饰、私家花园和泳池等，都会有家政部的专业人员为您清扫、抹洗。她们的工作做得相当细致，知您要求将室内一切需洗的物品拆卸、冽洗，她们会一一照做，然后再送回原地原样装好。除7为您提供养护家居的服务，公共
广州碧桂园３分钟广告词 对于每日都系都市忙碌拼博我地，在烦嚣和紧张中松弛之后，只要几十分钟路程，就可以换上满眼翠绿，吸上大啖大啖的清新空气，尼个，广州碧桂园就为你做得到。 当然，系呢度，远远既吾止尼D。比五星级更为完善的社区配套设施，为每一住户提供了至尊的享受。 这个系全省最大的豪华会所。在这里，吃的、玩的，真系应有尽有！ （画面：超市、肉菜市场、碧桂园酒家、电影院、十道保龄球馆、壁球室、恒温泳池、儿童乐园、健身室、夜玫瑰夜总会、大型图书馆等。） 呢D，即便你系五星级的酒店都未必享受得到！ 这个占地＿＿＿平方米的后花园， 有中国园林的经典， 有异国风情的写意， 置身其中，沐浴着满眼翠绿，将闷气吐出，换一身畅快淋漓，尼种享受，都市系无法想象既！ 碧桂园的五星级的享受仲体现在星级服务上。 无论什么时候，随时一个电话，就乜野事都可以搞掂！ 呢度假保安更为严密，仲系做到夜不闭门。 仲有专门引进的消防车， 碧桂园疹所的救护车， 呢D甘用心的服务，真系比五星级仲要五星级！ 系甘好的环境之下，碧桂园对楼宇的建设更系倾尽心思！ 呢个系＿＿型的洋房，＿＿平方米，你而家睇到的装修，都系用左上乘的材料，它的布局更合理，视野更开阔。甘好的洋房仅售＿＿万，首期只需一成即可拥有！ 仲有呢D复式套间，全屋装修仅售＿＿万，真系物超所值！
难怪广州碧桂园第一期推出的４０００多个单位吾到三个月即告售罄。 广州碧桂园设有多条专线巴士往返于市区，踏上宽畅的广州大道只需十几分钟车程就到啦！比市区的交通更方便！ 碧桂园，给你一个五星级的家！（字幕：广州碧桂园第二期现正公开发售） ３０秒旁白一 五星级的广州碧桂园第二期现正公开发售！ 花园洋房带豪华装修仅售＿＿万，首期只需一成即可拥有！仲有超大型的会所，吃喝玩乐应有尽有， ＿＿＿平方的园林绿化，令你写意优悠！ 星级的服务，只要一个电话，令你万事无忧！ 碧桂园，给你一个五星级的家！ ３０秒旁白二 广州碧桂园继第一期四千套３个月内售罄之后，第二期即日起公开发售！第二期的广州碧桂园将进一步体现五星级的概念，所有单位拥有更开阔的视野，更为现代的设计，园林绿化更具特色，所有设施已经全部投入使用，碧桂园，给你一个五星级的家！ １５秒交通篇 为配合广州碧桂园第二期既公开发售，（字幕：元月一日到九日） 特增设５条巴士专线方便各界人士睇楼，承搭地点如下：（画面叠上字幕：海珠区江南酒店，荔湾区泮溪酒家，越秀区六榕寺，东山区假日酒店，天河区宏城广场。）每天从上午８点到下午５点，欢迎参观睇楼！碧桂园，给你一个五星级的家！
090124122 吴小亮 碧桂园凤凰城广告投放策略论文
碧桂园凤凰城的广告投放策略 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国房地产界也是头一次！那碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造出来的呢？——关键便在于其广告投放策略！ 从传统的观点来分析，广告投放主要可以分为三个阶段:引入期，成长期，成熟期。但是碧桂园凤凰城却采取了另一种策略——封锁性投放策略，将引入期，成长期，成熟期这三个阶段合而为一，从而极大地加强了宣传力度并取得了显著的效果! 【封锁性投资策略： 如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？ 我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！ 前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。 在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。 但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？ 从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些
《碧桂园公司杜邦体系分析报告》 班级：财务15-1班 小组名称：财海无涯 小组成员：钱兴权 201505005284 赵颖 201505005286 薛荣荣 201505005254 孟广杰 201505005260 苏灵洁 201505005260 俞佐艳 201505005280 周杉杉 201505005285 云南财经大学中华职业学院
碧桂园2015、2016、2017年杜邦体系分析 一、碧桂园公司简介 1、公司总体介绍： 碧桂园控股有限公司创建于1992年，2006年获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。 碧桂园是中国新型城镇化进程的身体力行者，是全球绿色生态智慧城市的建造者，不仅为超过400个城镇带来现代化的城市面貌，提升当地人民的居住条件和生活品质，还在新加坡旁以当今世界先进的城市设计理念首建立体分层现代城市——森林城市。 森林城市地面都是公园，车辆在底层穿行，地面是无污染轨道交通，建筑外墙长满垂直分布的植物，每一天，人们就都生活在花园里，呼吸在森林里，愉悦在自然之中。森林城市将是未来城市的榜样。 碧桂园是2007年在香港上市，2016年销售约3088亿元 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。 2、发展历程： 1992年，碧桂园控股有限公司创建。 1994年9月4日，成功引进北京景山学校，开创了“名盘+名校”的全新发展模式，成为中国“教育地产”的缔造者。 1994年，第一个将“五星级的酒店式服务”引进楼盘小区管理中。 1999年，广州碧桂园在春节期间开盘，打破了“春节不开盘”的先例，也掀开 了中国“假日地产营销”序幕；并在国内首创全装修卖房、看楼巴士、摇珠拿筹等形式。 2000年，华南碧桂园开盘，奠定华南板块“中国楼市看广东，广东楼市看华南”这一业界地位。 2002年，碧桂园凤凰城（广州）开盘，凭借“白领也可以住别墅”这一营销理念，掀起了别墅抢购的风潮，当天热销7.5亿元，创造当时中国房地产界销售神话。 2003年11月，白金“五星级酒店”——广州凤凰城酒店开业，此举标志着“星级酒店连锁体系”成为碧桂园继成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式，以及“全国领先的教育连锁体系”后又一连锁品牌。 2005年，碧桂园史上又一超级巨作碧桂园假日半岛开盘，首次提出“4+3”度假生活模式，集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体。 2006年，碧桂园获中国工商管理总局授予“中国驰名商标”称号，成为当时国 内房地产业仅有的两家中国驰名商标之一。 2007年4月20日，碧桂园在香港联交所主板上市(HK 02007)，成功铸造了一个 国际性地产品牌；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。 2009年国庆黄金周，位于安徽和县的如山湖城创造了3000人争抢600套别墅的
碧桂园凤凰城的定位之道 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国的房产界也是头一次！ 那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？ 凤凰城神话 “五一”节，似乎是专门为凤凰城而设置的！ 广园东碧桂园凤凰城，碧桂园集团的第九个也是面积（1.2万亩）最大的楼盘，离广州市中心３０公里，坐车30分钟时间，在“五一”正式向外发售。铺天盖地的广告，望不到尾的候车人群，广园东路的塞车长龙，像买白菜一样下单的购房者，用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛，只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说，仅“五一”一天，碧桂园凤凰城接待客户就达３?５万人之多。碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市１０个点设免费看楼车，但前来看楼和买楼的人数量实在太多，远超出运载能力，每次各站点都有市民滞留。笔者于“5.1”节后的第二个星期天（5月19日）在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点，看到排队人数还在2００人左右，最后我们等了一个小时(我们来了之后，发了5辆车)才坐上车。下午3点我们返回时，在那里排队的人数依旧！可以这样说，整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。据了解，除了乘坐看楼车前来看楼的人外，“五一”这天，碧桂园凤凰城还来了５０００多辆自驾车。由于车辆太多，在５月１日上午１１时，广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段，车辆挤成一团，造成半小时左右的塞车现象。 最后的销售数字更是惊人，据碧桂园５月２日上午的统计，凤凰城首日售出独立别墅２６０套，联排别墅１２０套，洋房６００套，销量金额达７.5亿。同日，销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。 凤凰城的节日，对房地产的不少同行来讲是灰色的，而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。在“五一”前，也有不少
碧桂园凤凰城8#楼 QTZ63A (5013)型塔吊 安装附墙(顶升)施工 专 项 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 编制单位：广东业豪机械制造有限公司 编制时间：年月日
目录 一：工程概况：...................................................... 3...二：编制依据：...................................................... 3...三：塔吊附着位置确定................................................ 4... 四、安装拉杆及技术要求：............................................ 6... 五、顶升加节步骤.................................................... 7... 六、顶升过程的注意事项： (10) 七、附着式塔式起重机附墙之间的距离及悬出段相关参数 (11) 八、组织机构（人员及职责）： (12) 九：塔吊附着计算 (13)
：工程概况： 工程说明：凤凰城E9E10地块8楼及C2型地下车库（部分）工程；工程建设地点：增城新塘镇岗丰村；属于框剪结构；地上26层；地下1层；建筑高度：83.2m;标准层层高：3m ;总建筑面积：62687平方米；总工期：540天。 本工程由增城碧桂园物业发展有限公司投资建设，广东博意建筑设计院有限公司设计，地质勘察，广州建达建设监理有限公司监理，湖南拓展建设工程有限公司组织施工；由谭若翔担任项目经理，李俊东担任技术负责人。 该项目交通便利，集住宅、商业、教育为一体，配套设施齐全，为一大型高尚商住小区项目。此次施工组织编制针对8#楼1#，2#塔吊进行。 因8#楼1#，2#负责垂直运输的塔吊的使用高度超过了自由高度，必须进行附墙顶升。为了顺利顶升附着塔吊，保证设备及人身安全，特制定本附着顶升方案。 二：编制依据： 塔吊使用说明书 塔吊安全技术操作规程施工现场平面布置塔式起重机的安装位置及平面布置 《塔式起重机设计规范》（GB/T13752-1992） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
LANZHOU UNIVERSITY OF TECHNOLOGY 兰州市碧桂园现状调研 学生姓名周志堂12610109 专业班级城市规划12级一班 指导教师王雅梅陈谦
目录 摘要关键词 2 一、碧桂园简介 3 二、兰州青白石及雁白大桥简介 3 1.青白石位置 3 2.青白石土地平整思路 3 3.雁白大桥 3 三、现状调研 4 1.交通中心展示 5 2.园林展示 6 3.商业街展示 8 4.会所展示 9 5.铺地展示 10 6.户型展示 11 四、整体分析 12 1.区位分析 12 2.功能分析 13 3.绿化分析 13 4.道路交通分析 14 五、小结 15
摘要 位亍兰州市城市北拓发展核心区域——兰州市城兰区青白石，项目三面环山，南邻北环路，与雁滩隔河而望，项目周边生态资源丰富，空气质量高，产品规划 IB中英文 学校、英伦主题商业街、五星级会所，是集休闲、娱乐、居住为一体的超大规模山水园林新城市。 关键词 碧桂园居住区调查建议
一、碧桂园简介 碧桂园成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。2007年在香港联交所主板上市，位列中国地产十强。成立21年来，开发踪迹遍布40多个城市、完成120多个项目，为60万业主提供幸福居所，其提出的“碧桂园，给您一个五星级的家”的理念早已家喻户晓。2012年，全年完成合同销售额476亿。 二、兰州青白石及雁白大桥简介 1.青白石位置 碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。 2.青白石土地平整思路 碧桂园兰州新城总投资300亿元以上，计划建设周期为8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000亩的道路、绿地等规划用地，这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地，截止目前，碧桂园兰州新城项目平整土地的土方量保守估计已超过1600多万立方米，这在碧桂园以往开发项目中是没有遇到过的，自然隐性的成本也非常巨大，平整土地的土方量成本超过两个亿；同时为兰州建设一座雁白黄河大桥，将投入7个多亿。 3.雁白大桥
（店铺管理）广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查 社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。 社区商业于短短十年内，造就了壹批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每壹个有兴趣于家门口创业的人所需要了解的。 经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问于这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。 本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。 凤凰城经济技术指标 规划居住人数10万人 规划占地12000亩 已开发小区面积逾5000亩 住宅总户数4900户 小区总人数约2万人 超级豪宅区仍是青睐实惠 于拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到壹个社区规模和这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提且论，它就是被称作以“造
城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟于这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺运营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市 凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30km，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。且经由这俩条高速公路和铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。 于凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。 根据未来俩年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路将经过广州东部，广园东将完全和珠三角连成壹片，1.5小时可到达珠三角任何壹个城市。 人口构成：半数是私企老板 根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有4900户家庭
一、碧桂园简介 1.1 碧桂园概况 碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，我们已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。我们的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时我们亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。 住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求。截止至2007年1月31日，我有近30个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、内蒙古、江苏及辽宁省亦有项目处在发展之中。 1.2 碧桂园历史 1992–1998年开卷力作—顺德碧桂园首创五星级会所配套建立全国著名学区广东碧桂园学校1999年品牌旋风—广州碧桂园颠覆地产界春节不卖楼传统创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌2000年开创新时代—华南碧桂园首家进驻华南板块，引领地产大盘时代2000—2001年战略布局—均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园将运动休闲与房地产结合，均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区转战佛山，碧桂花城推出后，连续8期在短时间之内售罄，销售率达100%，更荣获―佛山楼市奥斯卡‖之美称。2002—2005年凤凰传奇—碧桂园凤凰城以城市运营理念，开创南中国别墅城市生活新时代中国首个配套白金五星级酒店的大型社区创新引入主题公园概念，让休闲旅游与地产完美结合 2003—2005年快速拓展—半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园2005年经典再创—华南碧桂园―山语‖ 月以震撼价、超高性价比入市彻底打破了广州楼市冰点再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙翘首以待，供不应求。2005年假日半岛—继凤凰城之后又一超级巨作被媒体誉为―广州地区最值得关注的楼盘‖、―广州楼市的巨无霸‖ 2005年底，南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园三盘齐发碧桂园全新项目蓄势齐发，在南沙、南海、阳江分别掀起五星级居住热潮 1.3 碧桂园组织架构 集团总部建筑设计部门营销中心物业管理公司 1.4 碧桂园主营业务/品牌 开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。 1.5 碧桂园文化/价值观 坚守诚信回报社会―诚信‖是碧桂园立身之本，是碧桂园发展的基石，是碧桂园最宝贵的精神财富与核心价值。碧桂园始终以―诚‖取―信‖于客户，取―信‖于伙伴，取―信‖于社会，不断发展，追求完美。碧桂园对业主、对客户高度负责，根据社会发展和客户对生活居住品质提升的需求，提供优质的产品与服务，―为社会建造物超所值的房子‖，是碧桂园努力实践的核心竞争力，也是碧桂园追求的最高诚信，碧桂园已售出的物业中大部分是通过业主口碑创下骄人的业绩，这正是碧桂园在消费者心目中的公信力。碧桂园对合作伙伴高度负责，以诚实守信为交往原则，碧桂园连年被各级政府部门评选为诚信企业代表，就是最好的证明。碧桂园对社会高度负责，不仅积极纳税，更热心参与社会公益，带领推动行业良性发展。―为社会服务‖，这是碧桂园追求集团利益，提高集团发展速度和效率的前提条件。碧桂园认为，对社会的回报，才是最大的成功。 推动发展携手共赢碧桂园所到之处必会给当地的房地产市场注入无限生机；其强烈的社会责任意识，巨大的人文张力，更不断推动了区域环境的提升和经济的飞跃。超凡实力缔造
2014级《房地产市场营销学》作业（调研、预习、思考、讨论、汇报） 专业班级：工程管理141 指导教师：邓晓盈（副教授） 完成时间：2016.9.26～2016.12.29 参考教材和资料：《》 建筑工程学院工程管理系 2015年9月至12月
目录 2、碧桂园凤凰湾产品定位分析 (6) 2.1产品的主题定位 (6) 2.2产品的区域定位 (6) 2.3产品的建筑风格定位 (6) 2.4产品的主力户型定位 (7) 2.5产品的品牌属性定位 (7) 2.6产品的价格定位 (8) 3、碧桂园凤凰湾客户定位分析 (8) 3.1客户结构分析 (8) 3.2 客户需求分析 (8) 3.3各户型针对的客户定位分析 (8) 4、碧桂园凤凰湾形象定位分析 (8) 4.1碧桂园产品的形象定位标准 (9) 4.2集团品牌战略 (9) 4.3项目的产品特征 (9) 4.4凤凰湾形象定位 (9) 5、项目的销售策略及建议 (10) 5.1销售策略总结 (10) 5.1.1小步快跑细化执行 (10) 5.1.2深挖老业主 (10) 5.1.3点状拓展阵地式深耕 (10) 5.1.4销售现场氛围服务强化 (10) 5.1.5引客活动及气氛营造 (10) 5.2建议 (11) 2、碧桂园凤凰湾产品定位分析
2.1、产品的主题定位 凤凰湾的项目产品比较丰富，包括了商业街、写字楼、住宅三种业态，其中住宅又分为了高层板式大宅和亲水叠墅，但是无一例外的都是以奢华大户型为主，最小的户型设计也有125平米、为了响应碧桂园“给你一个五星级的家”的口号，凤凰湾项目全部为精装修交付。豪宅设计搭配精装交付。项目充分借助白沙湖的地域优势，打造水景房，环境优美，观赏性极强。同时南北通透便于空气对流，保证光线和阳光，居住环境比较舒适。纯英伦建筑风格，依1600亩白沙湖而建，尊享臻美湖居生活。户型全明，南北通透，双阳台设计，视觉开阔，开窗湖景就能一眼揽尽。 2.2、产品区域定位 碧桂园·凤凰湾地处世博板块，白沙河片区寺瓦路南侧，世博板块是昆明市“十三五规划”重点打造的片区之一，而白沙河片区拥有得天独厚的自然景观，片区内植被绿化覆盖率高，林地、水库等自然资源保留度非常完整，整个片区定位是打造成为昆明新兴的生态宜居高端居住社区，随着昆明长水空港成熟运营之后，整个片区成为了空港新区、昆明主城区、呈贡行政区三者之间的核心区域， 项目紧邻金瓦路，距离东三环、虹桥立交桥等较近，扼守长水国际机场交通门户。凤凰湾在规划布局上，依托白沙湖岸而建，采取低中高的布局特点，建筑错落有致，做到了户户朝南，户户观湖。同时，为便于业主生活，在出入口旁边配置了3400 多平米的风情商业街，商业街规划有精品超市、特色餐饮等商业配套，售楼部门口专用约11000平米打造了湖滨主题公园。 项目配套：医院：项目周边医疗配套青龙社区诊所（2分钟），延安医院15分钟车程、明珠医院(5公里)、五三三医院（5公里）；综合商场：七彩云南花之城、朝九晚五大型集中商业、新迎商圈、世博商圈；景观公园：呼马山公园、金殿森林公园、世博园、白沙湖公园、白沙河高尔夫球场； 2.3、产品控制性指标和基础性指标定位
经典案例：广州碧桂园 -------------------------------------------------------------------------------- https://www.doczj.com/doc/b51754012.html, 2003年03月05日09:23 拿了四个第一的碧桂园 最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。 从性格看碧桂园巨无霸 性格特色之一：大气 人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔，为使业主真正拥有一个“五星级的家”，只要能力许可，碧桂园总是主动尽一切努力，满足住户的需要，在顺德碧枝园为使住户生活方便，已建的大型会所有三个，西苑还有一个正在建的大型会所；原来可用来建房出售的碧江边，留。竟出宽达9米长达3／公里的江岸，建设成绿树婆婆的江滨公园，为此少赚了4000 多万元；在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆．要划出100亩用地，建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所，广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园，华南碧桂园会所泳池，面积都在50加平方米以上，华南碧桂园仅网球场就达20 个，这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些，都表现出碧桂园的做事风格，当人们了解到体验到这一切时，心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。 是的，这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造高尚社区、营造完善生活方式，碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同，摆多阔大多是做样子给人
目录 01、项目区位与规模 (1) 1.1区位与规模 ............................................................. 错误！未定义书签。 1.2自然环境与交通 (1) 1.3市场大势与城市战略规划 ..................................... 错误！未定义书签。 02、企业发展与市场策略 (3) 2.1让利于客 (3) 2.2换位思考 (3) 2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3) 03、项目定位 (4) 3.1目标客户群定位 (4) 3.2产品与市场定位 (4) 04、规划设计 (6) 4.1“别墅城市”概念 ................................................... 错误！未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7) 4.5产品类型 ................................................................. 错误！未定义书签。 05、社区配套 (8) 5.1“新生活型”配套模式 (10) 5.2区域生活会所 (10) 5.3配套开发时序 (10) 06、营销推广 (12) 6.1掌握价格筹码 (15) 6.2展现品牌服务的魅力 (15) 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误！未定义书签。 07、碧桂园模式 (12) 7.1发展路径 (15) 7.2生地生黄金 (15) 7.3拓展之殇 .................................................................. 错误！未定义书签。
广州区域精装样板房及展示区施工管控制度 （2017 试行版） 广州区域工程技术部 二〇一七年八月 签发人：
广州区域工程技术部 目录 一、人员架构要求 (3) 二、人员架构要求 (4) 2.1 专职领导小组主要工作内容 (4) 三、展示区进度管理 (5) 3.1展示区进度管理“八个先行”原则 (5) 3.2展示区进度管理“平面布置原则” (5) 3.3展示区进度管理“四抢四保”的推进措施 (5) 3.4展示区进度管理“区域标准工期要求原则” (6) 3.5展示区进度管理“施工工效计算参考原则” (7) 3.6展示区进度管理“施工重难点组织” (8) 3.7展示区进度管理“室内外抢工顺序原则” (9) 3.8展示区进度管理“三个阶段”管理 (9) 3.9展示区进度管理“营销、物业等横向部门协调原则” (10) 四、样板房/展示区质量要求 (10) 4.1临时看楼通道 (12) 4.2入户大堂 (12) 4.3楼梯间 (13) 4.4样板房装饰装修 (13) 五、展示区联合验收奖罚标准 (20)
广州区域工程技术部 项目 联系单发送 区域工程 技术部 联系单、板 集团 房及展示区影像资料 评分≧90 分，同意开放 广州区域精装样板房及展示区施工管控制度（2017 试行版） 为加强碧桂园广州区域精装样板房及展示区开发管理，实现快速开放及助力营销，全面提高展示区工程质量、工期，规范管理流程，本制度主要从人员架构配置、进度管理、品质把控、展示区验收奖罚等四方面进行要求，以确保工期、质量达到逾期要求，最终实现完美开放。 一、背景及范围 1.1 通过展示区开放创造震撼体验，实现开盘热销，进而实现集团 4 个月开盘、 5.5 个月资金回正、6 个月资金再投入的节点要求。要求广州区域新项目展示区于 3.5 月内完美开放。 1.2 展示区涵盖范围 分项 子项 可能涵盖范围 室外 单体工程 综合楼、销售中心、别墅、洋房 园建工程 前广场景观、水景、游泳池、人工湖等 绿化工程 广场前景、泳池周边绿化、板房花园等 室内 综合楼 销售大堂、3.0 体验馆、办公区等 板房 家私、饰品、布艺、阴生植物等 1.3 集团、区域对展示区的管理要求 联合验收条件：展示区所有工程已完工；区域自评通过（≥90 分）；提前 3 天发函至集团中心及区域部门。 组织验收：区域工程技术部组织集团工管中心、营销中心、集团装修设计院、区域设计、客关、物业及项目等部门对展示区进行联合验收。 验收结果：展示区评分≥90 分且各部门签署同意意见，展示区才能开放。 开放前 5 天 开放前 3 天通过
碧桂园企业文化 一、企业文化核心： 希望社会因我们的存在而变得更美好！ 1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位： 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力： “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。 ﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度 碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。 ﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程 ﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。 ﹡碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。 ﹡积极主动地配合市政建设，碧桂园部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场(论坛)、市政道路等城市级配套设施。 ﹡碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。 例如：碧桂园的广州(论坛像册户型样板间视频1视频2视频3)项目，位于广州东部发展区，2002年5月开盘，在开盘不到一年的时间内，五星级广州凤凰城酒店(600间客房)、大型商业广场、主题公园、大型交通中心、中英文学校、大型水厂(日供水量达8万立方米)等配套设施已陆续启动运营，至今已有逾三万人入住其中。 4.快速销售，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过3500元/m2 ﹡碧桂园产品以物美价廉著称，由于规模开发和高效运作，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米。 ﹡碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，由于定价合理，批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2.5%。 ﹡碧桂园已满足了近20万业主的居住需求，同时也力所能及地调节了区域市场供需和价格的平衡。观沧海
碧桂园集团资料整理 公司名称：碧桂园集团 外文名称：Country Garden 总部地点：广东省佛山市顺德区 成立时间：1992年 经营范围：房地产 公司性质：上市公司 公司口号：给您一个五星级的家 董事局主席：杨国强 CEO：莫斌 碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：），总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。2007年，碧桂园在香港上市。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店。 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。碧桂园每到一处都以匠心精神努力建造高性价比的房子，并同时在教育、生活、医疗等方面，满足高品位追求者的居住生活梦想。 20多年来，碧桂园都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业。价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神：对人好，对社会好 品牌理念：给您一个五星级的家 质量方针：过程精品，人居典范 人才理念：以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上 战略愿景：做全球最具竞争力的房地产公司 1992年，碧桂园成立。创始人杨国强建筑起家，由建筑商转型成为房地产商后。 1994年，为促进项目销售，杨国强提出针对未来业主的核心需求，建设一所高品质的社区学校，创办了?广东碧桂园学校。这种“名盘+名校”的模式也开创了中国教育地产的先河。 1994年，碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路。 1997年，为完善配套设施，顺碧车队率先开通社区内穿梭巴士。 1995年，将酒店式服务模式引入住宅式物业管理。碧桂园社区定位为“以中高档别墅为主体的多功能、综合性的高尚住宅区”。这是房地产商第一次提出将酒店服务引入社区，开创行业先河。 1999年，碧桂园走出顺德，第二个项目落子广州。是年春节，广州碧桂园开盘轰动全城，创下当月销售3000套单位的惊人纪录，第一期三个月售罄。 2000年5月1日，位于广州华南居住板块的华南碧桂园开盘。华南碧桂园的持续热销也带动了广州华南板块的快速发展和成熟。 2002年，五一黄金周，碧桂园·凤凰城（广州）首期开盘，黄金周销售亿元。自开盘以来，凤凰城长年稳占广州楼盘销售榜单前列，屡获广州全年成交量冠军。凤凰城为增城经济发展做出了杰出贡献，有“没有凤凰城就没有新增城”的说法。
碧桂园集团经营情况及合作模式分析 经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容： 碧桂园概述 中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。 立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念 一、碧桂园集团近年财务状况分析
作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。 数据说明碧桂园负债管理得非常好，这个很关键，因为按照正常逻辑，企业负债率一般和规模成正比，而碧桂园却能逆势下降，维持在合理范围内，这和它自身的高周转销售模式与负债管理有莫大关系！负债管控是衡量企业财务价值的重要参数，也是企业发展健康度的外在体现，碧桂园负债率的下降进一步提升了其财务价值。 财务价值是衡量世界最具竞争力企业的标准，它的增长将直接增强企业竞争力。纵观碧桂园近年来业绩表现，杨国强总结了三个原因：1.去年整个房地产市场的向好，集团也是受到市场的利好；2.合伙人制度的安排，所有的项目里有583个项目实施了跟投制度，净利达12%；3.快周转，从拿地到销售历时6个月。上海克而瑞集团CEO丁祖昱认为，在前三强房企之中，碧桂园2016年的增长速度最快，近三年的复合增长率也达到了42.8%，仅次于恒大。
广州碧桂园凤凰城 基本信息 物业类别别墅、别墅，洋房项目特色品牌地产,特色别墅,花园洋房 建筑类别联排双拼装修状况毛坯,精装修 [装修相册][建材卖场] 环线位置所属商圈新塘 容积率 2.00 绿化率75% 开盘时间2014年9月1日观城美墅加推交房时间2015年4月30日星荟二期交楼 物业费 2.30元/平方米·月物业公司增城碧桂园物业管理有限公司 开发商碧桂园物业发展有限公司 预售许可证20120224 [预售许可证详情] 售楼地址增城市广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 物业地址增城广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 交通状况大型交通中心：每天发车超300班次，快捷往返天河、黄埔、开发区、新机场及深圳、香港等[更多] 碧桂园凤凰城房价均价12000元/平方米 历史价格
记录时间最高价均价最低价价格描述 2014-11-06 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-10-20 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-09-19 26000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观
城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修11000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-12 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-02 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡；“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡；超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-08-19 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-08-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-22 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同，2万抵9折；钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城星荟2