浅析我国房地产市场的监管
内蒙古科技大学黄晓刚
[摘要]随着我国房价的持续上涨，楼市持续升温，很多人都在惊呼：中国楼市怎么了，房价还要涨多少？面对这一极其复杂的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。本文从分析中国房地产市场的长期宏观趋势入手，阐述了中国房地产市场中政府管理职能作用。
[关键词] 房地产市场地方政府中央政府
[正文]
近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。
一、中国房地产市场的长期宏观趋势
房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个
高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变，主要原因如下：
1．我国居民对房地产的消费能力日益增强。改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开发的硕果，也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。
2．我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46％。照此速度，到2020年我国城市化率将达到6O％左右，这大大加剧了城市房地产市场紧张的局面。随着经济的发展，各行各业都需要经营性和生产性用房用地以及相应的配套设施，还有如城市新增体育场、会展中心，新建和拓宽道路等等。现有住房人群还有相当大的改善住房的需求。目前国内人均住房建筑面积为20平方米，达到35平方米才算得上较为宽敞、舒适的标准。我国城市家庭人口平均为3.12人，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。然而，要达到这个小康住房标准，至少要花40年到50年的时间。
3.房地产的成本日益增加，在一定程度上推高了房价。自从我国取消福利分房以后，尤其是土地市场实行招拍挂制度后，住房成本中
的土地成本越来越高，各地不断刷新的地王记录都早已是见怪不怪了。同时住房的建工成本也在不断提高，一方面缘于为满足人们对住房条件和环境的不断提高而增加的诸如设计、装饰、配套等方面的成本；另一方面，也是缘于不断上涨的原材料、运输和人工等方面的成本。另外房地产开发商的各种类型的销售费用也在不断提高，以保证其开发的房地产项目能够顺利拿地、拆迁、上市火爆销售。
4．大量的居民存款和游资的存在，也给房地产市场带来了巨大压力。截至2009年，我国城乡居民存款余额达到26万亿左右。这些钱都需要一个稳定的投资渠道，目前我国的投资渠道主要就是股市、楼市，而其他诸如黄金、外汇、艺术品等投资渠道则相对较窄，专业水平要求也较高，而在我国目前，在投资股市的整体风险大于收益的情况下，投资房地产业就成为了相对更优的选择了。
5．我国政府对房地产市场的政策目标是建立一个平稳健康发展的房地产市场。房地产业作为我国的支柱性产业每年都会带动GDP增长2—3个百分点，房地产业的发展能直接或间接的带动建材行业、建筑行业、装饰行业、家具行业、电器行业等上下游近50多个行业的发展，这些行业的发展还带来了大量的就业岗位，其发展经济的作用在我国目前还没有哪个行业能够取代。
综上，从长期来看，在我国经济持续稳定增长，没有特别大意外的情况下，我国房地产业的新增消费需求、改善型需求、投资需求和投机需求几方面的需求总量将远远大于我国有限的房地产供应总量，这将使得我国房地产业在中长期内仍然是具有可持续的上升发展空
间的。
二、中国房地产市场中政府管理分析
经过上述分析，我们了解到了作为大宗不动产的房地产市场的整体宏观趋势是长期向上的，这种趋势既体现在市场规模上的不断扩大，同时也会体现在价格上的长期看涨。但同时也直接导致了诸多市场问题，如建设用地增长过快，地价房价均出现非理性上涨，市场投机气氛浓重，房屋空置率持续增长等；同时还间接带来了一系列社会民生问题，如各种各样的拆迁纠纷，老百姓的“蜗居”现象，“房奴”们的沉重生活负担等等，这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。中央政府作为决策者，对房地产市场的发展起着决定性的作用；地方政府作为管理者，起着监管规范房地产市场的作用。
1．地方政府在房地产业发展中有着重要作用，在房地产市场中起到管理者的作用。一方面，城市的规划布局、土地供给、房地产政策优惠、交易成本及舆论导向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府还直接监管着房地产行业的运行。我国房地产业与地方GDP增长、地方财政收入及政府官员的政绩密切相关，是各地方政府都要重点关注的市场。一个地方房地产市场的发展能够直接带动地方GDP的有效增长，GDP的有效增长又直接关系到政府官员的政绩考核。房地产行业还具有显著的地方政府行政垄断行为，在土地所有权上，我国的土地是属于国家所有的，房地产开发商通过招拍挂等方式获得土地的使用权，向国家缴纳土地出让金，这其中，土地出让金的70％归地
方政府所有。土地出让金的收入和各种房地产市场交易税费是许多地方政府主要的收入来源，许多地方甚至超过了50％，这种“土地财政”导致地方政府严重的依赖地方房地产业的发展。同时，地方政府之间也会在发展经济之间进行博弈，因此，在发展本地经济的这种利益驱动下，各个地方政府都会或明或暗地助推房地产价格的上涨。加之地方政府尤其是地方官员的政绩至上观念，使得这一现象尤为严重。此外，从地方政府官员个人来说，由于他们占据着信息优势和资源优势，绝大多数人及其亲友都购买了许多房产，站在他们自身经济利益的角度，要想让他们抑制房价，实在有点难。具体体现在以下三个方面：首先，控制土地供给，通过土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等方式抬高土地价格，从基础上推高房价；其次，大搞城市拆迂改造，创造房地产刚性需求，加大供需缺口，拉高房价，有时还会出现一些不合理的形象工程，既提高了政绩，又减少了房地产市场的土地供给；再次，对国家一些旨在增加房屋供给、抑制房价的政策措施阳奉阴违、拖拖拉拉，如经济适用房、廉租房建设缓慢等，对房地产开发商的囤地囤房行为睁一只眼闭一只眼。在地方经济利益面前，地方政府成了房地产市场快速发展的助推器，而忽视了其本身应有的监管和调控职能。
2．中央政府是房地产市场中的政策制定者，在通盘考虑我国整体经济发展和人民生活水平提高的前提下，制定房地产市场的各项相关政策。中央政府制定的影响房地产市场的政策主要有：首先实行宽松或紧缩的货币政策，来调控房地产市场的资金量，从而达到调控供
求的目的，具体如调整存款准备金率、调整贷款利率、对消费者进行信用控制、对金融企业进行窗口指导等等。其次实行宽松或紧缩的财政政策，来影响房地产市场，最直接的就是税收政策，直接影响市场买卖双方的成本，对于地方政府的公共工程也会影响当地的土地供应和周边的房地产价格变化，对某些地方政府的转移支付及代发地方债都可以帮助地方政府获得更多的房地产开发资金等。再次制定房地产供给政策，如明确商品房和保障房的供给规划，来控制房地产供应量。最后强化地方政府职责，制定规范房地产市场秩序的政策法规，加强市场的监管。如规定了房开商拿地两年内未开发的应予收回的政策，同时需要地方政府负起监管职责等。中央政府作为决策者，在制定房地产政策时，必须要考虑到对整体国民经济的影响，对百姓提高生活水平的影响，对于整个社会持续协调稳定发展的影响，而其他的参与方则不具备这种对宏观利益的考虑，只是微观的考虑各自的利益而已。我国的房地产市场作为一个政策主导的市场，中央政府的决策决定了房地产市场的走向，因此必须慎重，像2008年到2009年的两种截然相反的房地产政策，所引起的市场的剧烈波动希望以后可以尽量避免。房地产业作为我国的支柱性产业，中央政府不可能对其进行过度打压，而只可能对其进行规范，使其能够稳定健康的发展，为发展国民经济、改善人民生活水平作出其应有的贡献。
三、结束语
政府是社会总体利益的代表，以实现全社会资源的最优配置和维护经济社会健康发展为目标，不能成为房地产商协同行为中利益相关
者的一员，进一步的政策调控要更加直接地作用于房地产的市场结构和企业行为，更加直接地针对产业中的结构特点，打破区位范围内的价格协同，催化区位范围内的价格竞争机制。只有这样才能保证增加投入的土地和资金要素不再成为企业协同获得超额利润的筹码，才能对抑制房价过快增长产生明显的政策效果，最终实现利益的合理分配，保证社会的和谐发展。
参考文献：
【1】刘乃：《公我国房地产泡沫形成原因研究》.上海理工大学管理学院，2009年
【2】王忠伟：《房地产开发项目的成本优化控制》.中国房地产，2006年
【3】齐志敏：《房地产经营管理教程》.立信会计出版社，2008年【4】牛凤瑞：《中国房地产发展报告》.社会科学文献出版社，2007年
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
广告创意赏析结课论文 ——不平凡的平凡大众 学院： 专业： 姓名： 学号： 二〇一一年六月
这是一则台湾大众银行公益广告“不平凡的平凡大众”中的其中一支，名为“母亲的勇气”。由奥美广告出品，广告取材自台湾一则真实的故事，讲述了一个母亲排除万难远赴委内瑞拉探望怀孕女儿的感人故事。 首先让我们来看一下广告的内容： 开篇是一位老妇人因为疑似携带违禁品，在委内瑞拉机场被拘捕了。她是一位台湾人，没有人认识她。机场工作人员示意她打开行李包交代违禁品，她发疯一样的挣扎。一位华人工作人员闻询奔来，她哭着对这位工作人员说：快告诉他们，这是一包中药材。她是来这里炖鸡汤给女儿补身体的，她女儿刚生产完。她们有好几年没见了。这个妇人叫蔡樱美（音），63岁，第一次出国，不会英文，没有人陪伴，一个人独自飞行三天，三个国家，三万两千公里。她是怎么做到的？——坚韧、勇敢、爱。结尾：不平凡的平凡大众。 这则广告是由真实故事改编的。2006年12月14日深夜，台湾民视记者萧惠芬在洛杉矶遇到了一个纯朴的台湾阿嬷。她千里迢迢从台湾飞到委內瑞拉，想要看看自己女儿嫁得怎么样，住得如何，顺便看看自己的孙子，再帮刚生第二胎的女儿坐月子。 但是，不会西文、英文，国语也说的不太好的阿嬷徐莺瑞，只能靠著一张破破烂烂的中文、英文、西文对照的小抄，一路从台北转洛杉矶再转委內瑞拉地万里长征过来。 在洛杉矶，因为华航回台北的班机是第二天下午，所以她女儿特别请洛杉矶的友人来接她母亲在当地住一晚上。 只是，由于少填写了一张入境表，让阿嬷被机场的工作人员带进问询室接受询问，站在她身后的萧惠芬正好帮助了她…… 这是一部可以打动人心的广告片。相信很多人在看过它之后，都会被片子中阿嬷的那种精神所感动，为那“母亲的勇气”感到震撼。一位台湾原著阿嬷，第一次
系统工程原理论文题目：用系统工程分析方法进行大学图书馆使用效率调查研究学院：工业自动化学院 专业班级：13级机械工程四班 姓名：陈文豪 学号：130406041024 2016年5月20号 摘要 图书馆是高校的信息中心，为读者用户提供设施资源、文献资源及信息检索资源等服务，其使用效率的高低直接反映了学员的自我学习能力。为分析图书馆
的使用效率，需对图书馆设施、文献及信息检索资源现状等进行调查。 本文以北理珠大学图书馆使用效率调查研究为例，设计了图书馆使用效率调查问卷，并对大学图书馆的调查对象进行了系统分析。同时，基于正交设计方法进行问卷调查中样本点的选择。该方法简便易行，节省人、财、物力，不仅缩减了样本空间，而且保证了样本的代表性。为进一步分析图书馆使用效率影响因素，根据后期总结数据分析，给出了效应估计与方差分析结果，得出了较为满意的调查结果。 关键词：图书馆，效率，资源，学习 1 课题的意义 在信息时代的背景下，采用各种先进的管理技术和管理理念是提高图书馆工作效率的中心环节，相应地提高图书管理员的文化素质和技术水平也是十分重要的，改变传统的理念变简单的借书还书到为读者服务。采用技术与加强管理并举，
图书馆的工作效率一定会更进一步。 2 问题概述 大学图书馆为读者用户提供设施资源、文献资源及信息检索资源等服务。使用效率指在给定投入和技术的条件下，对资源做了能带来最大可能性的满足程度的利用。故图书馆的使用效率定义为学生对于图书馆现有设施、文献资源及信息检索资源等服务最大可能性的满足程度的利用。关于图书馆的使用及建设等问题，一直受到学校的广泛关注。在统计调查中，样本只有较为全面的反映总体的情况，得到的抽样误差才较小，得出的整个调查结果才能保证较高的估计精度。在上述调查中，采取简单随机抽样的方法选取样本点；采取分层抽样的方法选取样本点。但当总体元素过多时，分层抽样较简单随机抽样的组织实施更方便，且可以提高估计的精度，更显优越性。基于大学图书馆使用效率对教务部门实施教学安排及图书馆建设的必要性，教务部门须定期对学校图书馆使用效率进行调查分析。现需设计一种更为方便可行且准确度较高的抽样方法对大学图书馆使用效率进行调查研究。 3 问题分析 在某校的图书馆使用效率调查中，被调查者涉及不同专业、年级及学习成绩，且人数众多，见附录表1。上述不同组合可看作分层抽样的不同层，而分层抽样虽能保证样本在总体中较均匀的分布及较高的估计精度，但由于调查涉及的层数过多，导致样本过大，组织实施仍比较困难。基于上述现实，我们需要一种更加合理的样本选取方法，使样本既有代表性，又不致过大而导致调查难以实施。在装备试验设计方法中，正交设计方法能较好地解决试验中的多因子多水平情况。它能在大大缩减样本数量的同时，选取代表点作为样本，从而保证了调查结果较高的可信度。经对比分析，运用正交设计的方法恰能解决图书馆使用效率调查中的样本过大的情况[3]。本文以某大学图书馆为例，基于正交设计对该图书馆使用效率进行调查分析。表明了该调查方法的可行性及优越性。 4 解决过程 4.1 问卷设计 利用图书馆使用调查问卷在附录图书馆使用调查问卷。 4.2 调查样本选择 基于正交表，样本选择基见附录表2。 4.3 数据分析 1.效应估计
有关房地产开发与管理论文 ----WORD文档，下载后可编辑修改---- 下面是小编收集整理的范本，欢迎您借鉴参考阅读和下载，侵删。您的努力学习是为了更美好的未来！ 有关房地产开发与管理论文范文一：浅谈房地产开发项目中设计管理探讨论文关键词:房地产开发设计管理质量管理产业化经济 论文摘要:项目管理经济学科随着近些年来市政工程、楼盘项目等基础城市化工作建设进程步伐的加快，愈发被建筑产业化企业等所倍加重视。基于此，文章中主要对房产开发设计阶段的项目管理方法进行了阐述，谈及了加强质量管理以及搞好协调管理等内容，以期房产项目在投产运营阶段能够保障基础营运功能与质量。 随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导
意义与实用价值非常重大。 1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值 建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都
征得委托人同意，发布开工令、停工令、复工令；对用于工程的材料和施工工程量进行检验，未经监理工程师的签字确认，建筑材料、建筑构配件和设备不得用于本工程，施工单位不得进行下一道工序的施工；未经监理人的签字确认，委托人不得支付工程款， 不得进行竣工验收。 （3）工程建设有关各方的组织协调的主持权。 （4）在业务紧急情况下，为了人身和工程安全，尽管指令已经超越了委托人的援权而又不能事先得到批准时，也有权发布，但应尽快通知委托人并及时报送文件补签确认。 （5）审核承包人有关索赔事件的权利。 （6）有按照合同规定的条款取得报酬和享受工作条件、生活条件和安全劳保条件等的权利。 2、监理人的义务： （1）监理工程师应认真履行委托合同，运用合理的技能认真勤奋的工作，公正的维护有关各方的合法权益。 （2）合同履行期间应按照合同约定派驻足够的人员并胜任监理业务工作。
（3）在合同履行期间和竣工后合同终止，未经有关方同意，不得泄露与本工程、合同业务有关的保密资料。 （4）任何由委托人提供给监理人使用的设施及物品均属于委托人的财产，合同终止后均应完好交还。 （5）未经委托人书面同意，监理人及其职员不能接受委托监理合同约定以外的与被监工程有关的报酬，以保证自身行为的公正性。 （6）监理人不得参与可能与合同规定的与委托人利益相冲突的任何活动。 （7）在监理过程申，不得泄露委托人声明的秘密，也不能泄露设计、承包等单位声明的秘密。 （8）负责合同的协调管理工作等。 （三）施工中的监理工作。 1、进度控制。 依据审批的施工总进度计划目标，分解为各季度、月、周进度计划；依据分解的进度计划按时检查、分析问题与原因，在相关的例会上及时提出整改和调整措施（有组织措施、技术措施、合同措施或经济措施等），检查落实；对于完不成进度计划并严重滞后的施工工期，总监要协商建设方按照合同采取进一步的措施（例如索赔等）；对于非承包商原因的工期延误，应及时予以办理签证并报告甲方代表；进度控制是监理月报的主要内容，并要求用数据和表格说话。
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
新时代下我国工业工程的发展应用研究 摘要：工业工程主要是通过优化和重新组织工作系统的方法, 达到提高效率的 目的, 是一种不需要投资或只需少量投资就能提高生产效率的方法。通过分析工业工程在我国应用及发展的基础上, 借鉴国外工业工程实施的成功经验,提出了我国实施与应用工业工程的设想, 并对我国工业工程的未来应用发展进行了展望。 关键词：工业工程；应用；发展；探讨 0引言 工业工程在国外已经有一百多年的历史,是美国五大工程学科之一。它融工程和管理于一体, 对工业发达国家的经济与社会发展起了巨大推动作用。工业工程( IndustrialEngineering, IE) 是以规模化工业生产及工业经济系统为研究对象, 以优化生产系统, 提高劳动生产率和综合效益为追求目标, 在生产制造技术、管理科学和系统工程等科学不断发展的基础上形成的一门交叉边缘学科。在改革开放经历了二十年的发展之后, 中国的经济已进入了一个崭新的发展时期。从过去的资金引进,转变成为现在对技术、管理、人才的引进, 其中也包括对工业工程的引进。 1工业工程思想在高校改革中的应用 工业工程思想,亦称IE 意识,是经过近百年的实践而逐步形成起来的基本思想,反之又使IE实践符合其科学规律,产生具有指导作用的思想方法。这些思想也可叫做IE 的灵魂,或称之为IE 精神。IE 意识主要包括以下五个方面,即成本和效率意识,问题和改革意识,工作简化、专业化和标准化意识,全局和整体意识,以人为中心的意识。树立工业工程思想(IE意识）比掌握工业工程方法和技术更为重要,这种思想意识已被广泛应用于各行各业,对高校改革同样具有重要的指导意义。为了不断提高我国高等教育的国际竞争力,我国高校的改革必须在更深层次和更高水平上全面展开,这种改革绝不是资源的简单重组,换汤不换药,而是对现有资源进行更合理的优化配置,达到系统的整体优化,从而提高教学质量和办学效益,这既符合工业工程思想(IE意识) ,也是我们高校改革的目的之所在,更是全面贯彻落实科学发展观的具体体现。思想指导实践,因此,可以毫不夸张地说,在高校改革的各项具体工作中,能否牢固树立工业工程思想( IE 意识) ,自觉运用和贯彻工业工程思想,是高校改革能否顺利进行并取得成效的关键。 2工业工程在制造业中的应用 中国工业工程(CIE) 诞生后,经过20 多年的发展,已经在千百家企业不同程度地应用了工业工程,相当数量的企业应用效果显著。涉及到汽车、钢铁、机械
象屿都城住宅项目的市场定位分析 摘要:市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 关键词:象屿都城新虹桥首府市场定位比较分析 引言 随着 2008年九号线的开通,九亭,成为近年来各房地产开发商的新宠,目前已被越来越多的市场目光所关注。短短几年时间,诸多地产开发商汇聚于此, 开发建设了将近 30个项目。 其中来自厦门的象屿集团, 在进入上海之后也将犀利的目光聚焦在九亭这一热门板块。并将自己的开发模式和品牌带进九亭, 一口气开发了象屿都城、象屿名 城两个项目, 成为九亭首个开发系列品牌产品的开发商, 对九亭板块的提升意义重大。 象屿都城作为区域内最大的项目, 其 32万平方米的总建筑面积傲视南九亭。 周边生活配套齐全,是区域内难得一见的低密度居住社区。曾连续荣获 2008上海房地产标杆楼盘、 2009最值得期待楼盘、 2009年轨道交通宜居金牛奖等多个奖 项。 介于以上几个原因,我们小组选择该项目作为这次论文的调查对象。在 5月 14日,我们来到了象屿都城项目位于沪亭南路的销售中心。接受我们调查是上海同策房产咨询股份有限公司的销售代表。针对我们提出的问题, 他们做出了很好的解答, 让我们受益匪浅, 对于象屿置业的经营理念以及象屿都城这个住宅项目的市场定位有了更为深刻的了解。 第一部分关于市场定位 一、市场定位的定义
市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。 市场定位是在上世纪 70年代由美国营销学家艾 ·里斯和杰克特劳特提出的, 其含义是指企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置, 针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度, 为本企业产品塑造与众不同的, 给人印象鲜明的形象,并将这种形象生动地传递给顾客,从而使该产品在市场上确定适当的位置。二、市场定位的内容 市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 第二部分象屿都城项目简介 象屿都城东至虬泾路, 西至沪亭南路, 南至一期别墅项目 , 北至淀浦河路。隶属于南九亭板块, 毗邻九亭板块唯一的商业街——九亭大街。周边生活配套设施齐全, 生活便利, 公交系统相对发达。象屿都城位于嘉富丽花园别墅和项目一期的环岛翡翠湾的中间。本次即将开盘销售的象屿都城三期, 周围别墅环绕, 使住户有用普通公寓房的价格买到别墅房的感觉, 生活空间有强烈的立体感, 动静分离。小区景观以巴厘岛风情为主, 体现优雅舒适的和谐生活。该项目的主旨是给年轻人渴望的城市,给小朋友快乐的天堂,给中老年人世外桃源。 第三部分分析框架 一、产品定位 1、卓显国际风姿,创新亚洲风情第一站 该项目由国际知名景观设计公司澳大利亚五贝国际设计有限公司负责其园林建造。汇集亚洲各路造园手法, 集萃东方人文精髓, 最终以新亚洲风尚之魅领秀国际风姿。小区内有独特坡地景观、仪式树阵及少女喷泉等特色风景, 体现人文与自然的和谐共生。 2、用一步到位的精装修国际理念打造精英阶层的醇品生活
《工程建设监理概论》 课程结业论文 论文题目：谈谈对工程建设监理的认识 姓名： 学号： 专业： 网选班级： 2015 年 12 月 15 日
谈谈对工程建设监理的认识 作者：连子拓 摘要： 建设监理是建设监理单位接受业主的委托和授权，根据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设法规和工程建设监理合同以及工程建设合同进行的旨在实现项目投资目的的微观监督管理活动。根据业主的委托，它既可以贯穿于工程建设全过程的各个阶段，也可以是工程建设的某个阶段。不论是参与哪个阶段的工程监理，建设监理单位都要确立地位、摆正位置，有效地开展工程建设监理工作。本文主要结合目前工程监理的一些实际情况，具体分析了工程监理的一些特征和工程监理在工程质量中所发挥的重要作用，最后针对这些问题提出了一些建议，以期能够更好的提升工程监理的规范性和科学性。 关键词：监理职责工程建设控制规范性科学性 Abstract： Construction supervision is entrusted by the owner's construction supervision unit and authorization, according to the engineering project construction documents, approved by the state regulations on engineering construction and engineering construction supervision contract for construction project contract and the microscopic supervision and management activities aimed at the purpose of the project investment. According to the owner, it can through all phases of the project construction process also can be at a certain stage of the project construction. Whether to participate in which phase of the project supervision, construction supervision unit to establish position, positioned, effectively carrying out engineering construction supervision work. In this paper, combining the real situation of engineering supervision of some specific analysis of the characteristics and construction supervision of some engineering supervision plays important role in the project quality, finally puts forward some Suggestions to solve these problems, in order to better promote the normative and scientific engineering supervision. Keywords: normative scientific supervision responsibility construction control 引言： 社会监理是保证工程质量的关键环节。社会监理在促进工程质量水平的提高、保证工程质量等方面发挥着积极的作用，这些年来工程质量水平的不断提高，其中也凝聚着我们全体监理人员的辛勤劳动。但近年来，客观上随着新一轮建设高潮的掀起，监理力量与建设规模不相适应的矛盾日益突出，同时由于监理过早走向市场，监理企业发展不尽完善、管理机制
广告文化结课论文
广告文化结课论文 ——广告文化中的大儒之风 姓名：管坤 专业：09艺术设计学院广告学 学号：0907080133 老师：万信琼
广告文化中的大儒之风 摘要：在市场经济的大潮下，广告成为必不可少的一环，作为买卖之间的媒介，广告发挥了不可替代的作用，像一剂催化剂为市场经济的繁荣起到推波助澜的作用。广告是人类文化中的一叶扁舟，而广告的有效运用又离不开文化的融合。我国是拥有五千年历史的文明古国，早在几千年前，儒家文化的血液就流淌在中国人的身体中，我国广告的产生和发展不可避免的受到儒家文化的影响。本文就广告与儒家文化的关系简单的展开讨论。 关键词：广告文化儒家文化孔府家酒 自1992年我国开始迈进市场经济的大潮之后，经济迅速发展，利益的驱动，商品的促销，人们思想观念的解放，促使广告从挫折的新中
国历史中的衰弱状态逐渐苏醒，并作为市场经济的辅助，发挥着不可替代的作用。随着国际分工的深化、发展和全球经济一体化趋势的日益加强，国际间的商品流通日益频繁。各个国家为了争夺世界市场，竞相推销本国产品，其中一个重要的促销手段就是利用广告将本国的商品和厂商的声誉向国际推介。在中国，由于市场经济制度不断发展与完善，对广告文化外开放中的经济活动日益增多，国际广告事业蓬勃发展，它不仅给中国人带来新的商品和服务或把中国的商品介绍给国外消费者，而且还是传播文化的载体。一定的文化传统、信仰和价值观在很大程度上左右着商业经营者以及消费者的心理、行为从而影响各国广告活动。广告文化是从属于商业文化的亚文化，同时包含商品文化及营销文化。商品本身就是一种文化载体，文化通过商品传播，商品通过文化而增殖。在中国，通过商品传播文化早在丝绸之路时代，丝绸之路带给西域的不仅仅是丝绸，它还以丝绸为载体，向西方世界传播了古老的东方文化。广告活动不仅是一种的经济活动，还是一种文化交流，它像一支无形的手左右着
三维方法论在医药车间建设项目的应用0319 专业：控制工程 北京交通大学
摘要 摘要：医药企业在发展过程中会又多次厂房或车间建设或改造，即使是非常高水平的设计机构及一流工程商设计建设的工程项目，项目建设完成后使用起来常常有很多不满意，项目建设关键点如何控制,如何建设成高质量、高满意度、节能便捷的满意优工程，是企业项目建设理想的追求，实际就是按系统工程三维方法论的思路做好时间维、逻辑维和知识维每个维上详细工作，并能有效控制好每个步骤或要素，实现供需双方有机结合才能实现预期要求。本人作为甲方负责人经历过2次医疗器械车间建设，负责项目建设完成后也未见得各方都满意，但还是有几点体会想与大家分享，欢迎批评指正。 关键词：医药车间建设、三维方法论、系统工程、项目管理 1.规划、设计阶段 1.1立项审批要充分沟通并形成文件控制执行。 因为新项目的规划关系着企业未来几年的发展，所以整体规划一定在公司决策层进行充分的沟通、评审和批准，涉及到企业的战略发展。最终最好形成书面的文件，成立项目组确定详细分工形成会议决议，项目组要考虑所有能涉及到的部门和相关人员，以便在后续推进执行责任到人。项目组主要负责人做出详细项目计划并和和项目组评审，并根据实际进展不断更新和修订，以便整个进程的把控。推荐使用项目管理软件Microsft Project（例如图一）。用系统工程三维方法论来思考整个项目建设的三维结构图如下（图二）。 图一
1.2细化需求全员参与、详细分析需求并形成文件。 项目需求一定要细化到共细节，譬如准备更新的装备设备都要做可行性调研或实验，避免新装备和设备不能达到预期要求。相关部门和人员要详细讨论，每个装备设备的参数都要弄清楚，最好形成图纸譬如装备设备尺寸位置图、工艺流程图、用电信息图、工艺用水排水图等，总之越细越好，要细到每一个最小装备设备，这是一个全员参与的过程。可能有人会问做这么详细还要设计机构干什么，设计机构他们对你企业的工艺等并不熟悉，你不提前做出来他们也会找你要，使用者最清楚自己的预期要求是什么，这样提前想好预期要求比到限时提供更能主动把握要求，在设计机构设计出方案后马上就可以进行设计沟通、评审，节约消化设计方案的时间。 1.3概念设计要综合多方资源。 新的车间建设要考虑前瞻性，这时视项目大小可以多找几家理想的工程公司和设计机构，有很多较大的工程公司他们有很多资源，他们对比较成熟的新技术有实践经验，这时有很多资源都是免费的。概念设计要结合各方的优点，进行综合设计，做出较为满意方案，方案文件写出项目组意见并和企业决策层进行沟 通和审批。
项目管理结课论文 摘要：经过半年的学习，我对工程项目管理也有了初步的认识，经过我的认真调查和思考，本文对现阶段土木工程施工项目管理中存在的问题做出了详细的分析，并且就如何改革工程项目管理体制和提高工程项目的管理效益水平做出了详细的解答。 关键词：项目管理问题改革效益 （一）土木工程施工项目管理中存在的问题 1 土木工程施工项目管理存在的主要问题 改革开放以来特别是近几年,我国的工程建设和建筑业发展都非常快。在发展过程中,土木工程施工项目管理也存在不少的问题。当前建设领域中问题最突出的是管理不够规范,质量、安全形势依然严峻两大问题。 (1)项目法人制的落实还有较大的死角 现在项目建设的投资和运行主体呈现多样化。有的是项目筹资、建设管理、运营、还贷一体化的项目法人制运作;有的则是筹资建设一个单位一帮人,运营还贷又是另一个单位另一帮人;再加上国有企业的“官”实质上是上级任命的,今天干这个事,这些人的短期化行为势必会带到项目管理中来,这个基础未做好自然会涉及到项目管理工作中的方方面面。 (2)招投标管理不规范 主要表现在:一是地区和行业保护主义仍比较严重,招标过程中弄虚作假的现象,在一定范围内还比较严重。二是承发包的价格不合理。
(3)设计质量与责任挂钩不紧 在工程施工过程中,往往对施工单位要求II、III类设计变更过死,不管设计如何变更都不可调整。设计中存在的主要问题有的是地质钻勘不准,因此引起的设计变更和增加,本不是施工单位经营管理可以控制的,也要求施工单位事前预测列入包干,导致实施中包不住而拆东墙补西墙,为偷工减料留下隐患。 (4)合同管理不规范 一是从甲方来看,制定的合同条件过度存在“不平等条款”。国际咨询工程师联合会编写的目前在全世界广泛使用的土木工程施工标准合同条件,80年代中期就在我国一些外资项目上运用。因此实施管理非常困难。二是从施工单位来看,投标时承诺的是一套,上场又是另一套。投标时列入标书的项目经理等主要管理人员,上场时大多很难到位,而且许多派不上用场。“一流的标书,二流的管理,三流的设备,四流的队伍”在一定范围内客观存在,直接影响到项目管理的质量和效果。 (5)工程监理面窄,且素质有差距 工程监理应该是从项目可研、设计、施工、交付的全过程多方位的监理。而我国目前的工程监理现状主要注重施工现场的质量监理和验工计价的数量核准、签认工作。这几年,由于施工和监理的原因造成的“豆腐渣”工程时有发生,给国家和人民生命财产造成了极其惨重的损失。 (6)施工单位“以包代管”非法转包依然存在 工程造价低使施工单位要靠“广种薄收”维持生计,加之包工队、民
广告作品赏析课程论文 学院:外国语学院 班级:11级日语0班 姓名:成泉枋 学号:20113490 论广告中如何选择合适的明星代言 内容摘要: 现在越来越多企业为了提升产品的知名度和销量会找一些明星代言.通过明星代言的企业,成功有之,失败亦有.在明星代言的广告的日益充斥人们的生活的当下,企业开始考虑如何选择合适的明星代言. 选择明明星代言无可厚非，关键是否能真正给企业带来效益，作为企业负责人不能处于投机的心理，总想通过明星代言就可以是自己的品牌和产品一举成名天下知，事实上明星代言只是品牌营销中的一个环节，其它环节做得不好找什么样的明星也无济于事。选择明星作品牌代言人要慎重，必须综合考虑其形象、魅力、知名度、亲和力、可信赖度、现代感、权威感、受欢迎程度等因素，视企业、产品具体需求而遴选适当的明星。人气要旺，不用过气明星。形象要好，不用问题明星。匹配度好，不用牵强明星。重复要少，不用“滥代”明星。在选择明星代言时一定要遵循原则进行，不能存在盲目性和投机心理，要把好钢使到刀刃上。 现在越来越多企业为了提升产品的知名度和销量会找一些明星代言。在近年很多品牌的确通过明星代言从中受益匪浅，企业日渐壮大。但也有很多本想通过明星代言火一把，却落了竹篮子打水一场空。其实这些企业请明星代言失败的原因也很简单，因为他们没有考虑好以下几点。 第一、明星代言要考虑品牌和产品关联性。为什么要考虑这些呢？举个例子：赵本山大家都很熟悉，是个家喻户晓的大明星，但赵本山给传达人们信息是什么？是一副农民形象的小品演员。那么根据他的形象特质，他做哪些产品比较适合呢？可能大家都会说做农业类产品如农药，化肥等，那他如果代言是科技产品可能会很吸引人，但很难提升品牌和销量。我
《系统工程》结课论文
线性规划问题的Excel建模及求解 最优化就是从所有可能的方案中选择最合理的一种以达到最优目标的学科。运筹学作为一种新型的管理方法，在解决系统工程优化问题上有着广泛的应用。建立线性规划模型问题使得许多动态决策管理问题优化并得到解决。对实际规划问题作定量分析，必须建立数学模型。建立数学模型首先要选定适当的目标变量和决策变量，并建立起目标变量与决策变量之间的函数关系,称之为目标函数。然后将各种限制条件加以抽象,得出决策变量应满足的一些等式或不等式，称之为约束条件。在解决线性规划问题上本文我介绍采用Excel如何建模并解决问题。 非线性规划问题的一般数学模型可表述为求未知量x1，x2，…，x n，使满足约束条件： gi(x1，…，x n)≥0i＝1,…,m hj(x1，…，x n)＝0 j＝1,…,p 并使目标函数f(x1，…,x n)达到最小值(或最大值)。其中f，诸g i和诸h j都是定义在n维向量空间Rn的某子集D(定义域)上的实值函数,且至少有一个是非线性函数。 上述模型可简记为： min f(x) s.t. g i(x)≥0i＝1,…,m h j(x)＝0 j＝1,…,p 其中x＝(x1，…,x n)属于定义域D，符号min表示“求最小值”，符号s.t.表示“受约束于”。 定义域D中满足约束条件的点称为问题的可行解。全体可行解所成的集合称为问题的可行集。对于一个可行解x*,如果存在x*的一个邻域，使目标函数在x*处的值f(x*)优于 (指不大于或不小于)该邻域中任何其他可行解处的函数值，则称x*为问题的局部最优解（简称局部解）。如果f(x*)优于一切可行解处的目标函数值,则称x*为问题的整体最优解（简称整体解）。实用非线性规划问题要求整体解，而现有解法大多只是求出局部
房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响 作者：王政国 25120082201491 摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。 关键词：限购令影响房地产前景
引言 “限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 正文 一，“限购令”的具体措施 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 二，“限购令”目的： 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展. 三．限购令的影响：
建筑施工中脚手架工程的监理工作研究摘要建筑施工中的脚手架是一个安全事故频发区域也是诸多质量问题的主要诱因之一。近年来有众多由于脚手架事故而造成了重大经济损失和人员伤亡的报道随着近几年安全监理责任的不断加大陆续有监理单位和监理人员因此受到相应的处罚。对脚手架进行规范、正确、严格的监理是非常重要的针对脚手架施工中监理工作的总结和研究也具有十分重要的意义。关键词建筑施工脚手架工程监理工作研究 1 概述随着建筑工程施工技术的日新月异各种新材料、新技术、新工艺不断涌现这也对监理工作不断提出新的要求。尤其是作为现阶段监理工作主要内容的施工阶段监理工作主要包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理、信息管理和各方面工作协调的“三控两管一协调”的工作内容已经不能满足建筑工程施工的需要。当今的施工阶段监理不仅仅是对建筑工程中的钢筋、模板、混凝土、设备及管线安装、装修、水暖、电气等主要施工过程进行监督管理而是对包括上述主要施工过程以及例如脚手架、施工机械、文明安全施工、环保等附属项目进行全方位、全过程的监督管理。 2 建设工程监理工作的特点 2.1 服务性特点在工程建设中监理工程师利用自己在工程建设方面的丰富知识、技能和经验为业主提供智能管理服务以满足项目业主对项目管理的需求它所获得的报酬是技术服务性报酬是脑力劳动报酬也就是说工程建设监理是一种高智能的有偿技术服务。它的服务对象是委托方———业主这种服务性的活动是按照工程建设监理合同来进行的是受法律的约束和保护的. 2.2 公正性特点在工程建设过程中监理单位一方面要严格履行监理合同的各项义务竭诚为业主服务同时应当成为公正的第三方。也就是以公正的态度对待委托方和被监理方特别是当业主和承包商发生利益冲突时监理单位应站在第三方的立场上公正地加以解决和处理。 2.3 科学性特点建设监理单位是智力密集型组织按国际惯例社会建设监理单位的监理工程师都必须具有相应的学历并有长期从事工程建设工作的经验精通技术与管理通晓经济与法律经权威机构考核合格并经政府主管部门登记注册领取证书方能取得从业资格。因此监理工程师是依靠科学知识和专业技术进行项目监理的技术管理人员。 3 脚手架工程中监理工作的不足 3.1 人为因素对于脚手架操作人员持证上岗情况的检查是现场专业监理人员最容易忽略的一个环节。施工单位中的自有劳务队伍和劳务分包队伍的施工操作人员素质良莠不齐部分进行现场脚手架施工的操作人员并没有经过专业培训无上岗证书且业务水平和责任心较低直接影响其正确领会施工组织设计和专项施工方案的各项要求无法正确搭建脚手架这就为脚手架工程发生事故留下了隐患。 3.2 机械因素扣件式脚手架的扣件拧紧力矩需要用专用工具进行检验而承插式脚手架也需要用专用工具进行安装工具的正确使用能够很好的保证日后手脚架的安装质量。而现在大多数脚手架施工过程中并没有很好的利用这些专用工具进行安装施工监理工程师检查验收过程中有时并没有使用专用工具进行检查这些都影响了脚手架的安装质量。 3.3 材料因素部分脚手架租赁单位为了获取更多的经济利益在购置钢管和配件时只图便宜不重质量经常出现钢管壁厚不够配件强度不足等现象。为了增加运营次数租赁单位经常继续使用已破损的钢管和配件。有的施工单位为了降低成本租赁和购置价廉质低的钢管和配件。脚手架所用钢管和配件一般数量较大进场次数较多这就给现场监理人员进行材料进场验收带来了一定的难度使一些不合格产品混入施工现场给日后脚手架搭设带来了隐患。 4 脚手架工程安全监理控制重点正式施工前监理人员应督促施工单位编写本工程脚手架搭设专项方案并经项目监理部审查批准后方可进行搭设。监理人员全程要求施工单位严格按照确定方案进行脚手架搭设严格按搭设顺序和工艺要求进行杆件的搭设搭设过程中应采取措施禁止非操作人员进入搭设区域扣件应扣紧并应注意拧紧程序要适当搭设中及时剔除、杜绝使用变形过大的杆件和不合格的杆件搭设工人应系好安全带确保安全随时校正杆件的垂直偏差和水平偏差使偏差限制在规定范围之内在搭设过程中如因临时停工应当采取临时措施保证架体的安全稳定性防止倒塌。 4.1 脚手架搭设人员的安全监理脚手架搭设人员必须是经过现行国家标准《特种作业人员安全技术考核管理规则》考核合格的专业架子工。
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）