招商实战之
租金水平与业态规划
https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道
租金方案思路 市场租金调研 目 项目租金方案建议 金
特定商场案例分析
参考依据
金 建
特定商户成 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 交案例分析
租金调研方式和内容
目标商场样本
地 王 购 物 中 心 铜锣湾 广场
市场租金调研
特定商场案例分 析
太阳 广场
西武 百货
中信 广场
特定商户成 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 ?每层商户组合 交案例分析
?每层商场平面布局 ?招商条件 ?各业态商户租赁成交条件
?经营规模
租金调研方式和内容
市场租金调研
目标行业租户
?百货公司 ?超市 ?国际名牌 ?大型家居用品专门店
特定商场案例分 析
?电器城 ?电影城 ?娱乐中心 ?大型中式酒楼 ?特色餐饮、美食广场 广
?美容院及发廊 特定商户成 ?音像、书店 交案例分析 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 ?大型运动用品专门店 ?健身中心 ?银行
调研结论分析 市场租金调研
特定商场案例分析
结论分析
结论： 各行业商户租金 水平及承租面积 规律
特定商户成 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 交案例分析
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
零售商铺 化妆品 、 服装 化妆品、 服装、 、珠 宝 、 皮具 皮具、 、鞋、钟 信 表、眼镜 眼镜、 、通信 租金 最高 特色主力店
电器 、 音像 电器、 音像、 、 美容中心 美容中心、 、 家居 用品、 用 用品 、运动用品 运动用品、 动用 、健身中心 健身 最小 其次 最大 面积
大型主力店 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 最低 美食广场、百货公司 美食广场、 百货公司、 、 超市、 超市 、大型中式酒楼 大型中式酒楼、 、 娱乐中心、 娱乐中心 、电影院
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及 承租面积规律 特色主力店租金水平及 承租面积规律 一般零售店铺租金水平 及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 承租面积规律
具体分别予以分析
各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及 承租面积规律 特色主力店租金水平及 承租面积规律 一般零售店铺租金水平 及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 承租面积规律
具体分别予以分析
https://www.doczj.com/doc/b36399793.html,房地产E网
大型超市－－带动人气
物业名称 社区 超市 鸿洲购物中心12F 中港城2-4F 东方雅苑1-4F 嘉里中心负1F 商业 中心 超市 太阳广场负1F 承租商户 沃尔玛 百佳 万佳 沃尔玛 百佳 实用面积 （平方米） 6,000 18,000 20,000 3,000 6,000 租金 （元/平方米/月） 35-40 45-55 45-50 60-701 65-75 （包管 理费） 80-100 (包管理费）
新大好百货 货1新一佳 12,000 , https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 3F
租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）
大型超市 特征分析 特征分析：
楼层 购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼 层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼 承租面积 一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米 单位租金 承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元 左右,地段差的店铺单位租金在 差 店铺单位 在35元左右 左右
*注： 注 - 签约年期一般为 签约年期 般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过 年 从第 年起开始递增 幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。
https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道
百货公司－体现项目档次和特色
物业名称 承租商户 新世界百货 伊势丹 友谊城百货 岁宝百货 实用面积 租金 （平方米） （元/平方米/月） 15,000 15,000 7,600 7 600 10,000 保底100-130 抽成6%-8% 保底145-165 抽成7%-9% 50 60 50-60 40-50 40 50 50-70
外地 上海巴黎春天 百货 负1-6F
南山保利城裙 楼1-3F
上海梅陇镇1-6F
本地 日豪名苑裙楼1百 百货 6F
东门迎宾商业 天虹商场 28,000 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 大厦1-6F
大型百货 特征分析 特征分析：
楼层 一般贯通商场首层~4、5层 承租面积 大型综合性百货( (New World,Sogo) , g )要求面积 要求面积一 般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡 佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在 3,000平方米或以上 单位租金 大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百 货略高 主要视乎承租面积而定,可达200元 货略高，主要视乎承租面积而定 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道
中式酒楼
物业名称 中信广场5F 中式酒 楼 金威大厦裙楼2F 深港豪苑裙楼3F 鼎盛时代裙楼2F 2F-3F 地王大厦 大厦4F 圣廷苑东区2-3F 楼层 承租面积 单位租金 承租商户 逸和轩 迎海渔港 食神 海港 金城太子 城太子 凤凰楼 实用面积 （平方米） 4,000 2,000 3,000 3,800 2,081 , 4,000 租金 （元/平方米/月） 6565 -70 4040 -50 6060 -65 120120 -130 6565 -70 8585 -90(包管理费)
通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分 承租面积大，一般在3000平方米以上 承受租金范围通常在50-70元
https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道
*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。
娱乐中心、美食广场、电影院
物业名称 娱乐 美食 电影院 承租商户 实用面积 （平方米） 1,200 1,500 租金 （元/平方米/月） 营业额抽成28% 28%32% 业主提供硬件设备, 商户按营业额抽成 20%-22% 150-160
太阳广场5F 太阳广场5F
NAMCO 美食广场
金世界友谊城百货 负1F
法拉利娱乐 中心
800
楼层 承租面积 单位租金
购物中心最高层或贯通商场的较高楼层 一般至少在1,000平方米以上 娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多 发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种 种 娱乐,经营模式以合资及自营为主
递增趋势 百货公司 承租面积 娱 美 电 楼 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 大型超市 娱 乐 、、 美 食 、、 乐 影 院院 电 食 影 大型中式酒楼 楼楼 型 式 娱乐、美食、 电 影 院院 院 大型超市
承租水平 递增趋势 百货公司 大型 中式 大型 酒楼 中式 酒楼
大型主力店特征总结
大型主力店特征总结
?百货公司——承租面积最大，承租水平最高， 放在商场最佳位置； ?超市——承租面积大，承租水平低，放至地下 既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； ?娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能 聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积 需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商 铺价值； ?大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大， 但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 必要因素，一般放至最高楼层。
https://www.doczj.com/doc/b36399793.html,房地产E网
大型主力店承租特征总结
承租面积较大，通常在 3000 ?承租能力最低，通常为 平方米以上； 大型中 营业额抽成形式或自营形 式酒楼 式，放至较高楼层； 一般设置在商场顶层，提供 娱乐、美食、 娱乐 美食 休憩、餐饮场所； ?提供娱乐、休闲功能， 电影院 能聚人气，将人引导至高 承受租金多在 50-70元。 9占据最佳位置，体现项目档次和 楼层； 特色； ?承租面积相对较小，但 9 承租面积最大，通常在万平方米 ? 放至底层以汇聚人流，使人流 至少在千余平方米以上。 至少在千余平方米以 以上，可贯穿于商场首层 辐射至其它楼层 ~4、5F ； 百 货大大 公型 司超 市市 型超
五层 四层
三层 二层
? 租金承受水平相对较低，大型综 承租面积大，通常在5000平方 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 9 中管网房地产频道 合性百货单位租金在 米以上，仅次于百货公司； 60-140左右。 首层 ?租金承受水平较低，单位租金 租金承受水平较低 单位租金 下首层 慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人 通常在 35-90元。
大型主力店的安排－案例 下首层设置超市
汇聚人流
连锁超市 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 租金：50 50-70元/M2
大型主力店的安排－案例 百货公司设置在1F-3F 1F 3F
综合性百货共3F 如：Sogo、 Pacific 租金(1 (1-3F)：100 100-150元/M2
精品百货共 2F。 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道 如：Rainbow、 Lane Crawford 租金(1 (1-2F)：200 200-250元/M2
特色主力店的安排－案例 美食广场设置在4F
美食广场 租金:50 :50-80元/M2 https://www.doczj.com/doc/b36399793.html, 中管网房地产频道
溜冰场场场 场
招商经理应该全面掌握的知识：?商业地产招商流程 ?商业地产如何定位 ?成功招商五要素 ?商业地产招商策略 ?如何管理招商团队 ?商业地产术语 一Y招商工作的流程商工 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表； 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；二、商业地产项目定
二、商业地产如何定位 1、主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么？做什么样的产品和服务？满足了哪些群体的消费需求？ 分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机； 分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿； 再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。 PEST分析法： PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。 2、主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。 如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等； 自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素； 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素
行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析 在金融危机的影响下，全球经济衰退及中国经济发展减速，致使商业物业市场在2009年出现了整体的下滑。为防止出现亏损，大量零售商中止了扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平开始下跌。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金出现轻微上涨。 在2010年四月份，随着政府对于住宅地产过热调控的开始，住宅市场的成交量遭遇到了较为严重的冲击。但与此相反，商业地产却没有受到任何政策的制约，并保持着平稳的上涨。 与此形成呼应的是在2010年一季度中商铺租售价开始得到众多投资商和开发商的关注。其中，在21世纪不动产商业地产市场研究中心所统计的数据资料中就曾显示：今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。在商业地产未来一片美好的画卷面前，众多的开发商开始选择转型，抢滩商业地产市场。 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。 一、各类业态可承受的租金分析 1、服装类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。 2、生活服务类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金测算？ 租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径： ①实地调研； ②网络查询； ③与第三方公司合作； ④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研； 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的 承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30% 左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般 较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 （2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
商业业态布局分类 商业业态布局分类 邱易 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着 现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有
市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并
数据说| 不同城市、各大业态最详细的租金水平分析 在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。 一、一线城市购物中心租金水平 以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。 总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。 二、二线城市购物中心租金水平 二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增 第 1 页
长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。 总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。 三、三线城市购物中心租金水平 【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结 各大业态租金水平 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。以下介绍四个主要业态的承租情况： 一、服饰类 服装类租金承受能力 第 2 页
服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。 二、生活服务类 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。 三、餐饮类 餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承 第 3 页
商业规划方案 酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。 酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。 本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。 一、酒吧
（一）品牌酒吧 1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店 2、区域位置和规划面积 （1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m2不等； （2）依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。 C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位置的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。 3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。 4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。 5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。
业态规划调整方案 一、调整理由及方向 二、项目一期整体规划说明 三、B6地块部分业态规划说明 四、 B6、C6xx街业态规划说明 五、B4地块xx业态规划说明 六、总论 一、调整理由及方向 1、对业态规划中市场支撑有效的信息补充； 2、突出白云寺街完整经营、价值体现的重点形象建立系统； 3、B4地块临街部分全面纳入本次商业运营系统的调整策略； 4、根据开发公司提出价格和业态分布的要求的调整； 5、项目公摊面积计算的界定对业态规划的影响； 6、对项目整体口岸价值的等级划分，建立系统、科学的价格体系； 7、对项目人流和车流动线的重点分析 8、强调B4与B6，B6与C6对街面商业经营互动性的价值展现 9、强调工程节点对业态规划、开业经营的重大影响和规避手段 10、对 B6、C6临白云寺街价格、形象、品牌、人流动线支撑业态规划的重点调整
11、城市地铁的施工启动形成车流对五岳宫街的分流在未来2-5年内对人流动线的影响 二、项目一期整体规划说明 本着对项目城市名片形象、客观环境影响、交通组织、人流动线和市场商业资源对接的重点分析，找到开街部分商业的优劣势对业态组合的合理布局、市场培育、价值体现的影响，站在开街做活、稳定持续经营、市场洗牌体现经营价值的角度来分析本业态规划是极为重要的。 从可招商运营的呈现部分看，整体为五岳宫街和白云寺街的交错十字街面为核心，其中白云寺街为本次商业开街的重点规划经营价值展现街面，由于受到地铁施工造成的汽车分流和项目二期施工大环境的影响，项目相对影响面较小的街面就是白云寺街，也是我们当前作为核心经营、引导消费的重点区域，所以在吸引人气、形象、品牌、实力、抗经营风险能力等方面作为商家经营准入的条件也成为我们本次业态规划的重点。 把握全局方向、控制经营风险的手段、建立合理的价格体系、后期经营管理的规范配合等作为市场培育的基础就显得尤为突出，也是我们能否一炮走红的基石。 三、B6地块业态规划说明 1、B6地块一层业态规划调整说明： 业态规划： 旅游民俗用品、旅游精品古玩、文化餐饮休闲、老成都味道一条街、旅游主题商业 1）、B6-1，B6-2，B6-5作为旅游民俗用品区域不作调整，本着“吸引人气，无民俗不活”的原则进行规划； 2）、B6-3规归旅游精品古玩区域，增大了古玩区域的经营面积，与B6-4临五岳宫街区域连成一片，直接与B4-2临五岳宫街部分双面街对应，在经营上和门面形象上形成一个有机整体；
把本帖网址贴到网络上任何地方，可获得房币下载资料详情点击这里主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。- 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。' 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题 4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。 存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。 酒吧：30—80元/平米?月KTV：20—40元/平米?月； 滑冰场：30元左右/平米?月；: 游乐场、电影院：30—50元/平米?月。餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。 一般中餐馆可接受租金最高80元/平米?月； 西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米?月，一般租金水平在50—120元/平米?月；8 o) }- i0 s. h) t0 h 小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业
数据说 | 不同城市、各大业态最详细的租金水平分析 在租金方面，至2019年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。 一、一线城市购物中心租金水平 以四大一线城市为例，2019-2019五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。 总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。 二、二线城市购物中心租金水平 二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2019年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。 总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。 三、三线城市购物中心租金水平 第 1 页
【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结 各大业态租金水平 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。以下介绍四个主要业态的承租情况： 一、服饰类 服装类租金承受能力 服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。 二、生活服务类 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。 第 2 页
业态规划调整方案一、调整理由及方向
二、项目一期整体规划说明 三、B6地块部分业态规划说明 四、B6、C6白云寺街业态规划说明 五、B4地块临街业态规划说明 六、总论 一、调整理由及方向 1、对业态规划中市场支撑有效的信息补充； 2、突出白云寺街完整经营、价值体现的重点形象建立系统； 3、B4地块临街部分全面纳入本次商业运营系统的调整策略；
4、根据开发公司提出价格和业态分布的要求的调整； 5、项目公摊面积计算的界定对业态规划的影响； 6、对项目整体口岸价值的等级划分，建立系统、科学的价格体系； 7、对项目人流和车流动线的重点分析 8、强调B4与B6，B6与C6对街面商业经营互动性的价值展现 9、强调工程节点对业态规划、开业经营的重大影响和规避手段 10、对B6、C6临白云寺街价格、形象、品牌、人流动线支撑业态规划的重点调整 11、城市地铁的施工启动形成车流对五岳宫街的分流在未来2-5年内对人流动线的影响 二、项目一期整体规划说明 本着对项目城市名片形象、客观环境影响、交通组织、人流动线和市场商业资源对接的重点分析，找到开街部分商业的优劣势对业态组合
的合理布局、市场培育、价值体现的影响，站在开街做活、稳定持续经营、市场洗牌体现经营价值的角度来分析本业态规划是极为重要的。 从可招商运营的呈现部分看，整体为五岳宫街和白云寺街的交错十字街面为核心，其中白云寺街为本次商业开街的重点规划经营价值展现街面，由于受到地铁施工造成的汽车分流和项目二期施工大环境的影响，项目相对影响面较小的街面就是白云寺街，也是我们当前作为核心经营、引导消费的重点区域，所以在吸引人气、形象、品牌、实力、抗经营风险能力等方面作为商家经营准入的条件也成为我们本次业态规划的重点。 把握全局方向、控制经营风险的手段、建立合理的价格体系、后期经营管理的规范配合等作为市场培育的基础就显得尤为突出，也是我们能否一炮走红的基石。 三、B6地块业态规划说明 1、B6地块一层业态规划调整说明：
餐饮业态招商基础知识 餐饮业态招商基础知识CAN YIN YE TAI ZHAO SHANG JI CHU ZHI SHI 目录 餐饮业态的特点及重要地位 餐饮分类及特性 餐饮各商家经营选址及物业要求 餐饮招商策略和方法 一、餐饮业态的特点及重要地位 一、餐饮业态的特点及重要地位 (一)餐饮业态的特点承租面积大聚集人流延长客户驻留时间生存能力较强租金承受力相对较强品类丰富,形式多样花表现 (二)餐饮的重要地位开发商对餐饮行业越来越来重视,归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高,技术标注也高,投资客非常喜欢购买餐饮商铺。持有型物业,餐饮也是很合适的业态,它招租比较容易,承租面积大, 生存能力强,租金相对来说也不低。对于商业项目来说,生存的关键就是留住人气,不仅要吸引大量的客流, 更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。招商的成败在一定程度上决定
了商业地产项目的成败,餐饮招商的成 功就是重中之重!餐饮的招商,因为有很多的不确定性因素,导致餐饮招商给人难度大 的印象。 ?与百货超市相比,大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从 业人员的整体文化素质都相差甚远。 ?地域因素带来的餐饮习惯和文化差异,导致餐饮企业除了快速餐饮外, 店铺的标准化和复制都相对比较难。二、餐饮分类及特性业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲饮品、外卖菜品分类 ? 中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、特色餐饮、素菜档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制分类原则考虑因素作用 业态分类营运模式合理商业布局 菜品分类菜系起源了解市场需求 档次分类消费档次配合项目定位 客群分类消费群体配合项目定位 特性分类市场特性经营能力分析 1、餐饮的常见分类方式业态分类投资主体应从“餐饮业态”及“投资主体”两个方面分别进行分类归纳, 总结其特征、归纳其需求,从而研究其落位原则及成交规律。 对商业的作用及价值不同, 是招商前期的品牌落位、
购物中心租金定价方案 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。 项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月） 一、基准价格设定 1、基准价格 为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格 以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、某项目租金水平分析 1、市区一层街铺的租金水平 2、影响租金水平的关键因素 供求关系：价格的决定因素 销售业绩：价格的支撑因素 综合成本：价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，
并作加权分析：
租赁项目类比价格： 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 三、某项目租金价格 1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月） 2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）
资产管理部2013年上半年房屋租赁市场调查报告 总公司领导： 为进一步掌握当前市场租赁信息，更好地开展下阶段的租赁工作，资产 管理部于2013年5-6月份对公司现有租赁用房的周边及市区内主要路段的 商铺及部分写字楼租赁情况进行了摸底调查，调查主要以实地调查为主，结 合其他调查方式，现将调查分析汇总如下： 一、房源大厦周边 位置金雀山路以南、海关路以北、蒙山大道以东、开源路以西 商铺现状此地块非中心商业区域，但人口较为密集，生活配套设施齐全，服务性商业店铺多，主干道商铺基本没有空置。 商铺功能定位居民消费配套，以餐饮、零售、休闲为主。 主力商铺面积30-300平方米。 经营业态分布美容、汽修、超市、餐馆、药店、服装、中介、通信等。 租金水平10-50元/月/平方米。 商铺示例 位置商铺面积 （㎡） 租金 （元/年） 租金水平 （元/月/㎡）平安路与蒙山大道交汇东皇后服装16（一层）10000 50 金雀山路南苗庄小区北李氏食品120（一层）50000 35 苗庄四路沿街金锣冷鲜160（二层）34000 18 豪情花园北沿街好运来鞋250（三层）45000 15 开源路西侧绿润茶馆150（二层）60000 33 平安路北安世堂50（一层）20000 33 金阳大厦对过带院四层1400 33 蒙山大道南段消防器材280（二层）50000 15 恒基宾馆北邻川号子1000（三层）9.2 三合园东沿街和声琴行180（三层）40000 18 二、通达路中北部 位置解放路以北、前十街以南 商铺现状通达路城市主干道，地处人民广场中心商圈与西郊批发商圈交汇且又横穿涑河商圈，属于中心商业区域，交通繁忙，商业活
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
商铺分类及主要商业业态租金制定标准 关于商铺的分类——按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价
商业地产知识商业地产非百货店或超市这样单一的商业管理模式，而是集房地产开发、服务业、消费业、整个区域经济发展的结合体，这就意味着商业地产的开发管理更为复杂，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商铺的经营管理等诸多方面的内容。 精准定位的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。精准定位的理念可以概括为三分析，三定位，其中三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。 １、商圈特征分析商圈是一个地理概念，同时也是一个消费概念，商圈特征分析首先要明确商圈的辐射范围，确定辐射范围要考虑交通、如有没有地铁，公交线路是否方便，停车场有多少，拥堵状况等方面。零点调查的研究表明，各种消费的半径是不同的，日常用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费的半径则可以很大，最长可以忍受车程一小时左右。除此以外，确定商圈辐射范围还要考虑消费人群规模、时点人流量、区域内的消费类型，消费能力等方面，根据一系列指标确定商圈涵盖的地理范围，并划分出核心商圈、次级商圈、边缘商圈，以被后面定位分析使用。商圈特征分析还要研究商圈的性格，所谓的性格包括商圈的基本功能和商圈内商业的特色。商圈功能指此区域是以商务功能、商业功能、还是居住功能为主，这是商业经营者关注的问题，７－ｅｌｅｖｅｎ选址的时候更关注商务区和居民区，而麦当劳关注的是商业区。商圈的性格很大程度上受该区域商业特征的影响，玉泉营的家具建材特色，官园的小商品特色给这些商圈打上了深刻的烙印，如果想改变此商圈的性格，就必须是大盘，彻底扭转人们对该商圈的印象，违背这样规律开发的商业都不容易成功，官园对面的珠宝城现在也只能对看着小商品市场的火爆叹惜了。商圈的特征分析还需要了解市场的饱和度，即对市场上各种商业的供给进行分析，了解商圈辐射范围内各种竞争商业的数量、档次、规模的分布情况。了解市场的饱和度后，结合商圈辐射范围内消费者的需求，即市场的潜力表现，就可以判断进入此商圈的难易程度。对于商圈范围内商业呈现低饱和态势，且消费者需求旺盛，则表明此市场竞争不算激烈，投资形式看好。如果区域内商业已经呈现饱和状态，市场发展潜力虽然很大，但竞争也非常激烈，已有多方投资者进入，若在此新开商铺，就必须面临激烈的竞争，只有具备一定竞争实力的企业，才能进入此种类型的地区。２、客户类型分析 客户类型分析是消费者定位的基础，一个商圈可以细分多种客户，普通居民、高档社区居民、写字楼白领、党政机关/各大部委工作人员、流动客户群（交通带来的人流、现有商业吸引来的人流）等，不同类型的需求重点不同，细分客户类型后可以看商圈能重点满足哪类客户的需求。 ３、竞争商圈分析不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言，有从其他商圈转过来的，也有被其他商圈吸引过去的，所以必须了解竞争商圈有哪些，这些商圈内各种业态的的供给情况，商圈是什么特色，吸引的消费者类型等。分析竞争商圈的目的是确定和所开发商业的竞争关系，差异化的定位能共享消费者，相似或相同性定位，则增加开发难度，需要在竞争商圈的基础上有所突破。 精准定位，有的放矢的进行商业开发 在倡导服务细分市场的今天，如果商业定位是将消费者一网打尽，必定没有突出特色，不能形成差异化。希望在众多商业中异军突起，就必须很好的研究目标消费群，开发是按照目标消费者的需求进行，才能吸引目标人群的眼球。巨库的失败就是定位的失败，年轻时尚的人群经常出没的地方是西单而不是蒋宅口，在蒋宅口附近的消费者，年轻时尚类的不是主流。 １、消费者定位 在消费者分析的基础上，对商圈内所有的消费者或潜在的客户群进行研究，研究的重点是