收益法及其运用
一、单选题
1.收益法适用的条件是房地产的（）。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
【正确答案】D
【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房
地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得
价格。
2.收益法的理论基础是（）。
A.替代原理
B.预期原理
C.均衡原理
D.边际收益递减原理
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P213。
3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.条件不足，无法确定
【正确答案】B
【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。
A.2400
B.2405
C.2410
D.2415
【正确答案】C
【答案解析】
5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。
A.32
B.34
C.36
D.38
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的
时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。
6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.267.35
B.287.86
C.298.84
D.300.86
【正确答案】D
【答案解析】参见教材P221。
V＝＋＝300.86万元
7.某写字楼持有5年后出售，持有期年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正确答案】A
【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%
6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44
8.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
【正确答案】A
【答案解析】参见教材P216、P233。实际租金收益低于市场类似租金收
益，应该采取客观收益。
年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54万元
收益现值
9.某房地产未来收益期限每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。
A.313
B.329
C.417
D.446
【正确答案】D
【答案解析】参见教材P233。
偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）
第一步，求取收益年限
7.59%=6%/（1.06n）-1
得n=10
第二步，求取房地产价格
V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610
V=446
10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
【正确答案】B
【答案解析】分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
求得A=15.97
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168.75
11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（）。
A.98.8
B.592.81
C.691.61
D.667.22
【正确答案】A
【答案解析】年租金优惠＝（3.5－3）×360×500＝90000元
还有18年租期，报酬率为6%
承租人权益价值＝＝98.8万元
12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。
A.245
B.275
C.315
D.345
【正确答案】D
【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需
要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，
营业税及房地产税65万元，所以净收益为500－40－50－65＝345万元。
参见教材P236。
13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。
A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
【正确答案】B
【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这
些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨
款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。
14.某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。
A.500
B.750
C.800
D.1000
【正确答案】C
【答案解析】土地年净收益=1080000-540×400=864000
土地价值=864000/0.108=8000000
15.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（）万元。
A.22
B.22.5
C.23
D.23.5
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P257。
购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6（万元）
偿还抵押贷款的能力＝2－0.6＝1.4（万元）
抵押贷款金额＝1.4÷0.08＝17.5（万元）
该宗房地产价格＝自有资金额＋抵押贷款金额＝5＋17.5＝22.5（万元）
16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P254～255。
建筑物收益200×12%＝24万
土地收益＝60－24＝36万
土地价值＝36/6%×（1－1/1.0630）＝495.53
房地产价值＝200＋495.53＝695.53
17.某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的价值为（）万元。
A.440
B.450
C.460
D.470
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P259。土地价值＝＝260（万元）
该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）
18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P216。年净收益＝40000×95%×40×12×85%
×（1－35%）＝1007.76万元
V38＝＝8284.79
19.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。
A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
【正确答案】D
【答案解析】参见教材P256。抵押贷款常数×分期偿还额＝贷款总额
月抵押贷款常数＝＝2.028%
年抵押贷款常数＝2.028%×12＝24.33%
综合资本化率＝60%×24.33%＋40%×10%＝18.6%
20.报酬率是一种与利率、部收益率同性质的比率，对其涵的理解应是（）。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
【正确答案】D
【答案解析】参见教材P242。
报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。
风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。
能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。
土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
【正确答案】C
【答案解析】潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状
态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失
的情况。
可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P253。
22.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（）。
A.8.3%
B.8.5%
C.8.7%
D.8.9%
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P256。资本化率是第一年的净收益与其价值的比
率＝5000/57447.17＝8.7%。关键在于，理解资本化率的含义和计算方法，
题干中很多给出的数据，是可以不使用的。
二、多选题
1.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。
A.抵押贷款还本付息额
B.房地产折旧额
C.重置提拔款
D.房地产改扩建费用
E.所得税
【正确答案】ABDE
【答案解析】重置提拔款是建筑物经济寿命期，更换经济寿命较短的构
件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费
用。参见教材P238。
2.在求取净收益中，运营费用包括（）。
A.房地产保有环节的税收
B.房地产折旧费
C.房屋保险费
D.房地产抵押贷款还本付息额
E.为承租人提供的服务费
【正确答案】ACE
【答案解析】参见教材P238。
3.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
收益法主要公式 第二节报酬资本化法的公式-2 五、净收益按一定比率递增的公式(掌握) 净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下: 【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下: (二)收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式为: 公式原型为:
此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。 此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。 【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下: 六、净收益按一定比率递减的公式(了解) 净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式 式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)， 2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。 公式原型为: 此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的
一、有收益性房地产的内涵 总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy
房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
一、收益法中的必须死记的两个公式： 1、F=P×(1+i)n 2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式) 二、需要巧记的公式 等比现值公式 P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时] P=nA/(1+i) [当I=s时] 三、需理解记忆的公式 1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。 如：V∞=VN×1/KN Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。 解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X 则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40] X=a/10%×[1-1/(1+10%)30] 2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
50年的土地价格。 解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X 3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] X=2642元/平方米 2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式 这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。 P=A/I×[1-1/(1+i)n] 记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。 例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。 第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240 =0.0071643 记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。 RM=12×0.0071643=8.60% 以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
房地产估价中使用收益法应注意的问题 在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。 收益法是房地产估价的基本方法之一，它在具体的估价中存在着各种各样的问题，应引起注意。 一、有收益性房地产的内涵 总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。 三、利息是否应作为总费用扣除 传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我
【摘要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。 【关键词】收益法；房地产评估；具体案例 说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。 一、什么是收益法 1.收益法的定义 收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。 2.收益法的适用对象 预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。 举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。 3.收益法的作用 收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。 二、收益法的评估步骤 1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。 2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。 3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第四节房地产估价的收益法 1基本思路及步骤 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。 收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格 2适用对象及条件 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 条件：收益和风险都可以预期和量化。 3各参数的估算 3.1净收益的估算 实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。 当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。 客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。客观收益用来评估。 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用
＝有效毛收入－营运费用 （P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。 有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。 营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。 净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。 3.2资本化率的估算 3.2.1纯收益与售价比率法。 例题： 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。 表1纯收益与售价交易实例 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32%
3.2.2安全利率加风险调整值法。 资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值 3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。 3.3收益期限的确定 (已讲) 3.4收益法的派生方法（非重点） 1)土地残余法 思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率 2)建筑物残余法 思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率 4应用举例 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金
. . . . 合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】D
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误
房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116
个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表
、等差数列 a n - fli l)xrf 通项公式： 伽+知｝ 2 求和公式： 氐-叫』；％严？T 前n 项和公式: 三、报酬资本化法最一般的公式 ￥_ A | 爲 | | 人 ______ —応'(1+X )(^X)+ (1+X)(1^\) '<^Yn 四、净收益每年不变的公式 1. 收益期限为有限年的公式 Z 收益期限为无陶年的公式 公式的假说前提（应用条件）是: ① 净收益每年不变为质 ② 报酬睾不等于壽为Y; ③ 收益期眼为有限年n“ 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，已使 用了 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。试 计算该宗房地产的收益价格。 a+Y)nl 此公式的假设罰捉是’ ①净收益每年不变为加 ⑦报酬牽大于零为￥卡 ③收益期限为无限年. 前n 项和公式：、 v-收益价格〔现值几 叶房 地产的收益期限 川-房地产第|财净收益, Yi-房地产第〃期报酬率"
【解】该宗房地产的收益价格计坍如下; /门 1 1 V = —[1 ----------------- ] Y(1 + YY 二斗1_________ L__ H.5% (I + 8,5%)50-^ =91-52(万元) 不同土地使用期限价格之间的换算公式: 滋1+<［(1+益)”-r 【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/怦，试求该宗房地产 50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 ［解］该宗房地产50年土地使用权下的价格: …严(1+吋b + Mp "5乔而|帀产i］v_ _孔0山吐竺业凹匕 刃8%(l+8%r|(l + 10%f-1J 五、净收益按一定数额递增的公式 X收益期限为有限年的公式 (14 Yf Y X(l + Y)1' 式中：b为净收益邃年递增前数額. 公式假设条件： ①净收益未来第仰为凡此后按数诙逐年递增，SnT>jXn-1)b］： ②报酬率大十零为丫； ③收益期限為有限年仏
不动产评估收益法案例 某对外出租之商铺 1、评估对象概况 据了解～本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。建筑面积为1500平方米。物业产权人于2005年3月购买此物业。该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。周边有××贸易中心、新新综合性商场等商业～地理位置优越～交通便利。评估对象是集餐饮、购物中心、 办公、购物为一体的综合性商业大厦。大厦总建筑面积40000 平方米～总占地面积 8000 平方米。大厦为框架结构～外装修:进口面砖、磨光花岗岩、玻璃幕外墙,内装修:进口块料地面砖、内墙涂料、矿棉板吊顶。 该建筑物建于2006年底建成～钢筋混凝土结构～首层总建筑面积4000平方米。混凝土基础～基础承载力较好～未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜～各承重结构,柱、梁,无明显断裂与明显破损。本次评估在进行现场勘察时～一层商铺经营正常。 评估对象正被租赁使用～合同期为2年～合同租赁价格为15元/平方米。评估基准日前一个月签订租赁协议。评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解～该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。 2、商铺房地产评估单价计算表 序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金 ×365 天×(1-空置率) 根据估价人员对物业所属商圈同类物业1 日租金(元/m2) 15.00 租金水平的调查及该商业大厦具体实际
出租情况的了解进行确定判断。 考虑到该物业位置较好～且该物业所属商 圈市场供求良好～空置风险较低～根据市2 空置率 8.0% 场情况调查及现场对该物业管理的了解～ 确定空置率可能性约为8,。二年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和指为保证房屋正常使用每年需支付的修 缮费用～应按年房屋重置价的2%.根据某1 维修费(元/m2) 160.00 市房屋造价信息～该类钢筋混凝土结构～ 重置价约为8000元/平方米(含内部装修 及各类设备设施) 指对出租房屋进行的必要管理所需的费2 管理费(元/m2) 75.56 用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12,征收营业税为年房地产总收入的5%计;城市 维护建设税按营业税的7%计,教育费附4 营业税及附加(元/m2) 277.04 加按营业税的3%计;总计年房地产总收 入的5.5%计 保险费指房产所有人为使自己的房产避5 保险费(元,m2) 16.00 免意外损失而向保险公司支付的费用～按 房屋重置价格的2‰计三年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用 本次评估对象目前处于正常出租状态～风四折现率R 10.67% 险无特别状况～与同类物业相当。 根据其产权证记载～可获收益年限以剩余五可获收益年限n(年, 38.00 年限计算～即38年。六房地产单价(元/m2) 35,821.97 A/R×[1-1/(1+R)n]