房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
第一节评估的基本原则 一、评估基本原则 主要是有合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则6个原则。 1.2．1合法原则 在现行法律政策下以房地产的合法使用为前提的原则。 1.2.2最高最佳使用原则 在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，也就是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。 1.2.3供求原则 估价时必须充分考虑到房地产的供求情况和可能发生的供求关系变化的因素。 1.2.4替代原则 在估价一宗房地产的价格时，如若附近地区存若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据代替原则，经过必要的修正，判断出估价对象的价格。 1.2.5估价时点的原则 估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 第二节房地产评估的基本方法 一、市场比较法 将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生交易的类似房地产的已知价格修正得出估价房地产对象房地产价格的一种估价方法。 市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，有时简称市场法或比较法。 1、理论依据: 经济学的替代原则。 2、适用范围:比较广泛。房地产、单纯的房、地均可，但如果没有或很难找到比较案
房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。 一、房地产估价原则 房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。 1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。 遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。 应以房地产,1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
第一章概论 1、专业估价与非专业估价的本质区别 ①是专业估价机构和专业估价人员完成的； ②提供的是专业意见； ③具有公信力； ④实行有偿服务； ⑤要承担法律责任。 2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。 四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则 思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？ 2、什么是专业的房地产估价？ 3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？ 4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？ 5、了解中国房地产估价行业发展概况。 第二章房地产及其描述 1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体 2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权 3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。 4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。 5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性 思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？ 2、如何界定一宗土地的空间范围？ 3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？ 4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？ 5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值 属于自然增值？ 第三章房地产价格和价值 1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 2、房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性、有效需求 3、房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。
一、房地产估价八大原则： ●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则 （5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则 市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则 投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则 现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则 ●房地产估价原则的作用： 房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 二、合法原则 ●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 ●《物权法》规定，下列财产不得抵押： （1）土地所有权 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。 （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。 （5）依法被查封、扣押、监管的财产。 《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押： （1）权属有争议的房地产。 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。 （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 ●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 ●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 ●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 ●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。 ●评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。 ●合法原则是指有规定的，应依照规定；没有规定的，应依照估价行业惯例；估价行业没有惯例的，应咨询有关专家的意见；有关专家没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。 三、价值时点原则 ●价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 ●价值时点的具体情形： （1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。房地产抵押估价、房屋征收估价、司法拍卖估价、在建工程估价。 （2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。房地产损毁赔偿、保险理赔案件、房屋征收评估。 （3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。期房预收价格评估、预购商品房抵押评估、用于产权调换的期房价格评估。价值时点：房屋征收公告决定日。 （4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。房地产纠纷案件、估价鉴定或复核估价、重新估价。
房地产估价规范 （最新修改稿） 1 总则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则 2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明： 1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价； 2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价； 3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价； 4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；
谈谈你对房地产估价合法原则的理解。 房地产估价是指通过对房地产市场进行调研和分析，对房地产的价值进行评估的过程。在进行房地产估价时，需要遵循一定的合法原则，以确保估价结果的准确性和公正性。下面我将谈谈我对房地产估价合法原则的理解。 房地产估价应遵循公正、公平原则。这意味着估价师应当客观、公正地评估房地产的价值，不受任何个人或组织的影响，确保估价结果的公正性。 房地产估价应遵循市场价值原则。市场价值是指在合理市场条件下，买方愿意出价购买的价格，同时卖方也愿意以此价格出售。房地产估价需要基于市场的供求关系，考虑到房地产的位置、面积、用途等因素，确定合理的市场价值。 第三，房地产估价应遵循专业原则。估价师在进行房地产估价时，需要具备一定的专业知识和技能，对房地产市场有深入的了解，并且遵循相关的法律法规和伦理规范，确保估价结果的准确性和可靠性。 第四，房地产估价应遵循事实和数据原则。估价师在进行估价工作时，应当收集和分析大量的市场数据和相关信息，包括房地产的成交记录、租金水平、周边配套设施等，以确保估价结果基于真实的事实和数据。
第五，房地产估价应遵循合法合规原则。估价师在进行估价工作时，需要遵守相关的法律法规，确保估价过程的合法性和合规性。同时，估价师还需要保护客户的利益，确保估价结果不受非法因素的影响。第六，房地产估价应遵循保密原则。估价师在进行估价工作时，需要对相关的信息和数据保密，不得泄露给未经授权的人员。这是为了保护客户的权益和估价结果的可靠性。 房地产估价合法原则是确保房地产估价结果准确、公正的基础。估价师在进行估价工作时，需要遵循公正、公平、市场价值、专业、事实和数据、合法合规以及保密等原则，以确保估价结果的可靠性和可信度。只有遵循这些原则，房地产估价才能真正发挥其在房地产市场中的重要作用。
房地产评估执业准则 摘要： 本文旨在介绍房地产评估执业准则的重要性和应遵守的基本原则。评 估准则是房地产行业的重要参考，旨在确保评估工作的公正、客观和 专业。评估师应遵守准则，并具备相应的专业知识和技能，以提供准 确的评估报告。 一、背景介绍 房地产评估是指对房地产价值进行客观、准确、有权威性的评估。评 估是房地产交易、投资和融资过程中不可或缺的环节。房地产评估执 业准则是确保评估工作的质量和可靠性的基本规范，对评估师的职业 道德和专业能力提出了要求。 二、评估执业准则的重要性 1.维护市场秩序 评估师应遵循公正、客观、真实的原则，确保评估报告公正透明。准 确的评估结果能够为房地产市场提供真实可靠的参考，维护市场秩序，防止不良竞争和虚假交易的发生。 2.保障交易双方利益
买卖双方在房地产交易中，往往需要依赖评估报告来确定价格和交易条件。评估师按照准则进行评估工作，能够提供公正的价值判断，保障交易双方的利益。 3.保证资金安全 评估是房地产融资的关键环节。银行等金融机构在进行融资决策时，需要依赖评估报告来确定抵押物的价值。评估师按照准则进行评估工作，能够提供真实、可靠的评估结果，保证融资安全。 三、评估执业准则的基本原则 1.客观公正 评估师应以客观、公正的态度进行评估工作，不受任何利益、压力和偏见的影响。评估结果应基于真实、完备的数据和可靠的评估方法。 2.专业能力 评估师应具备相应的专业知识和技能，熟悉评估相关法规和准则。评估师应不断学习和提升能力，保持与房地产市场发展同步。 3.保守原则
评估师应采用保守的方法和假设，合理确定房地产的价值。评估结果 应综合考虑市场供需、地理位置、建筑物状况等因素，并进行充分的 分析和论证。 4.隐私保密 评估师应保护客户的隐私和商业秘密，不得泄露评估过程和结果的任 何信息。评估师应建立健全的信息保密制度，并遵守相关法规和准则。 5.持续改进 评估师应不断总结经验教训，改进评估方法和工作流程。评估机构应 建立完善的质量管理体系，保证评估质量和可信度。 四、结论 房地产评估执业准则对于保护市场秩序、维护交易双方利益以及保证 资金安全具有重要意义。评估师应遵守准则，并具备相应的专业知识 和技能，以提供准确、可靠的评估报告。同时，评估机构应加强质量 管理和持续改进，提高评估工作的可信度和公信力。
房地产评估管理办法 房地产评估是房地产交易和金融领域的重要环节，对于保障市场秩序和规范行业行为具有重要意义。为了加强对房地产评估的管理，维护市场秩序，促进房地产市场的健康发展，制定了《房地产评估管理办法》。本文将对该办法的主要内容进行介绍。 一、评估机构的管理 评估机构是开展房地产评估业务的主体，其管理直接关系到评估的准确性和可信度。《房地产评估管理办法》规定，评估机构应当具备相应的资质和条件，并按照法律法规规定的程序完成备案登记。评估机构在开展评估业务时，应当遵循公平、公正、客观、独立的原则，确保评估结果的科学性和准确性。 评估机构应当建立严格的评估质量控制体系，并配备具有丰富经验和专业技能的评估人员。评估人员应当具备相应的资格和执业经历，并参加定期的培训和考核，以提高评估水平和专业素质。 二、评估报告的编制与披露 评估报告是评估机构提供给委托方的重要成果，直接反映了评估结果和评估机构的专业水平。《房地产评估管理办法》规定，评估报告应当真实、完整地反映评估结果，并符合相关法律法规的要求。评估报告应当包含评估的基本信息、评估目的和范围、评估方法和数据来源、评估结果及其依据等内容。
评估机构应当建立健全的评估报告编制和审核制度，确保评估报告的准确性和可靠性。评估报告应当经过评估人员的严格审查和质量把关，并由评估机构的法定代表人或授权人签字确认，以确保评估报告的合法性和有效性。 三、评估行为的监督与处罚 为了维护评估市场的秩序，保护委托方和被评估对象的合法权益，《房地产评估管理办法》规定，对于违反法律法规和管理规定的评估行为将实施监督和处罚。监督部门应当对评估机构的评估行为进行定期检查和抽查，对于发现的问题和违规行为，将依法予以处理。 对于评估机构的违法违规行为，监督部门可以采取多种处罚措施，包括警告、罚款、暂停资质和吊销资质等。同时，对于严重违法违规行为的评估机构，监督部门可以将其列入黑名单，限制其参与评估市场的活动。 四、发展房地产评估业的推动 《房地产评估管理办法》强调了评估机构的社会责任和行业自律。评估机构应当积极参与行业协会和自律组织的活动，加强行业交流与合作，共同促进房地产评估业的健康发展。 同时，政府应当加强对房地产评估业的引导与支持，鼓励有实力和经验的评估机构参与重大项目的评估，提高评估机构的声誉和竞争力。政府还可以制定相应政策和措施，推动房地产评估业与金融机构的深度合作，促进评估服务的提质升级。
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施与工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*[1-（1-R）*t/t+n]=2000*1000[1-（1-5%）*8/8+32]=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300X床位，平均每X床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用与管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）
房地产估价师考点：房地产估价原则 2016房地产估价师考点：房地产估价原则 房地产估价原则的含义： 基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。 房地产估价原则的作用： 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和
2016房地产估价师案例分析考点：估价原则一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的 2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。 3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权
出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。 2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。
2022年房地产估价师《理论与方法》：房地产 估价原则 【本章主要内容】 1．房地产估价原则的含义 2．房地产估价原则的种类 3．房地产估价原则的作用 4．独立、客观、公正原则 5．合法原则 6．使用原则 7．估价时点原则 8．替代原则 9．慎重原则 1．房地产估价原则的含义 人们在房估价的反复实践和理论探究中，渐渐熟悉了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此根底上总结、提炼出一些简明扼要的进展房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则2．房地产估价原则的种类（三层次六原则） 三层次
根本原则 普适技术性原则 特别原则 六原则 独立、客观、公正原则 合法原则 使用原则 估价时点原则 替代原则 慎重原则 两种分类 可分为估价行为准则和技术性原则 可分为普适性原则与特别性原则 根本原则 客观、独立、公正原则（房地产估价的行为准则） 普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）合法原则 使用原则 估价时点原则 替代原则
特别原则（某些估价目的应遵守的原则） 慎重原则（抵押估价） 【2022年真题】 以下关于房地产估价原则的表述中，错误的选项是（）。 A．独立、客观、公正原则属于根本原则 B．合法原则属于一般性原则 C．使用原则属于技木性原则 D．慎重原则属于一般性原则 【答案】D 【解析】一般性原则就是普适技术性原则 除了行为准则以外的全部属于技术性原则 3．房地产估价原则的作用 估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的根本前提具有熟悉上的全都性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于一样或近似 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则 【2022年真题】 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的根本前提具有熟悉上的全都性，对同一估价对象在（）下的估价结果
第一部分房地产估价原则 重点掌握三大原则:合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则 一、合法原则—房地产估价的前提原则 要求掌握知识点： 1、房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提，就是要求房地产估价必须在符合有关的法律、法规、合同（如出让合同、租赁合同等）规定进行，而合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分方式。 ①在合法产权方面:应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 【值得指出的是，不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产就应将其作为合法产权的房地产来估价，不合法产权的房地产就应将其作为不合法产权的房地产来 估价。】 ②在合法使用方面:应以城市规划、土地用途管制等为依据。在估价时，要核查估价对象的现状用途与其法定用途是否相符。 ③在合法的处分方面: 如果在估价中涉及到估价对象的交 易或处分时，要求估价对象的处分方式合法。应以法律、法规、或合同（如出让合同）等允许的处分方式为依据。 通过以抵押为例，说明合法的处分方式：（课本P95-97） ⒈法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，即没有抵押价值，或者说抵押价值为零。
2.法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者说抵押价值为零。【小结】根据上述第1、2点可得出，作为估价对象房地产由于其处分的不合法或不符合转让条件而不能成为以抵押 为估价目的估价对象，但作成为其他估价目的的估价对象。 ⒊评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。 4.▲评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。 5.▲评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 ④最后，合法原则还要求所评估出来的估价结果必须要符合国家有关的价政策规定。如（房改售房、经济适用住房、有关农地征收、城市房屋拆迁等） 又如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 2、重点例子【以拆迁估价为例，说明合法原则的具体应用】： ①在城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋的房地产市场价格与被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积直接相关。《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。如果被拆迁房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予拆迁估价，或者拆迁估价的评估价值为零。 ②在对拆迁估价必须要明确被拆迁房屋的性质和面积，否则就无法进行估价（即对被拆迁房屋的性质与面积的认定）。