《土地估价案例与报告》篇
1998
1998年试题：
估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真
阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分) 报告一土地估价技术报告
第一部分
一、估价项目名称：X X厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的：对X X厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
(5)X X市有关土地的法律法规及文件规定
(6)委托方提供的有关资料(略)
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日：1997年6月30日
九、估价日期：1997年8月13日
十、估价结果
总地价：40，605，565．8元
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告评估地块为X X厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名签名
金胜利 (略)
范谋 (略)
程永发 (略)
十三、土地估价机构(略)
一九九七年八月二十二日
估价对象描述及地价影响因素分析
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X 大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。
2．土地登记状况
X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。
评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为X X厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置
评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里， X X口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临X X江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
土地估价
第三部分土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。 3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。
表1因素条件说明表
4．编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2
表2 比较因素条件指数表
表中有关修正说明如下：
（1）期日修正
目前，工业用地地价下跌了5%
（2）实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50]
5.因素修正
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3
表3 因素比较修正系数表
6．实例修正后的地价计算
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价；(563．8+652．4+502．0)÷3：563．7元／平方米
(二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
地价：土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。
a，耕地占用税：6．0元／平方米。
b．菜地建设基金：45．0元／平方米。
c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。
d．土地补偿费：11．5元／平方米。
e．青苗补偿费：2．0元／平方米。
f．土地平整费：15元／平方米。
g．劳动力安置费：60．0元／。
h．养老费：49．5元／平方米。
i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米
j.不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。
上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。
(2)土地开发费用：取110元／平方米。
(3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米
(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：
投资利润：(土地取得费用+土地开发费用) ×12％
=(199．2+110) ×12％=37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。
第四部分附件(略)
二、估价实务分析
(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．第一部分后面应写上“总述”。
2．估价项目名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5．“地价定义”中未说明土地开发程度。
6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。
9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11．登记状况中无四至、登记等。
12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因
素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及
土地最有效用途)。
14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19．“基础设施状况”未作修正。
20．交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。
22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。
23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。
24。年期修正未对r的取值作说明。
25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29．“土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。
31．投资利息中开发期没有乘1／2。
32.利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35.估价结果未大写。
36.第四部分应为“附录”。
1999
2000
2000年考题
第三部分土地估价报告改错
(共1题，60分。本部分包括一个土地估价报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分60分;只指出错误但不能说明原因的不得分。请在卷纸右边空白处答题)
四、土地估价报告改错
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《申华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。
(6)××省关于土地管理的法律、法规。
(7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4。9，开发程度为场内"五通一平"、场外"六通一平"状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。
八、估价期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为:
委估土地面积:595.58平方米
单位面积地价:4485.25元/平方米
总地价:2671325元
大写:(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
二000年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58平方米，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。
2．土地权利状况
估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1．最有效使用原则(略)
2．贡献原则(略)
3．变动原则(略)
4．合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1．收益还原法
(l)计算估价对象总楼价:
计算公式为:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率。
n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
(2)确定客观租金:
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例；
根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正(略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243。60元/平方米
比准价格B=233。40元/平方米
比准价格C=249。09元/平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即:
客观租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)计算房地总收益:
年总收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)计算年总费用
①管理费:
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②维修费:
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失＝564317．15÷12÷2＝23513．21元
年总费用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用
＝564317．15—118308．22＝446008．93元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。
(7)计算总楼价：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋现值
房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)总地价
总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
2．市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
(2)房屋占地地价计算
①房屋现值计算：
房屋现值＝房屋重置价×成新率
实例A房屋现值＝580×2356×80％＝1093184元
实例B房屋现值＝600×1848×75％＝831600元
实例C房屋现值＝580×2187．90×70％＝888287．40元
②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：
单位地价＝(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积
实例A单位面积地价＝(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496
＝3514．75元／平方米
实例B单位面积地价＝(2600000—831600—2600000×8．5％)／385
＝4019．22元／平方米
实例C单位面积地价＝(2750000—888287．40—2750000×8．5％)／442
＝3683．17元／平方米
③比较因素条件指数：
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：
⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则
比准价格A＝3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
＝4000．69元/平方米
比准价格B＝4019．22 ×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108
＝4264．22元／平方米
比准价格C＝4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
＝4072．63元／平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264．22元／平方米。
三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价＝4816．80×0．4＋4264．22×0．6＝4485．25元／平方米
楼面地价＝4485．25÷4．9＝915．36元／平方米
总地价＝4485．25×595．58＝2671325元(取整)
第四部分附录
1．估价对象《国有土地使用证》
2．估价对象宗地图
3．估价机构《土地估价机构资质证书》
4．土地估价师资格证书
5．估价对象照片
6．委托估价协议书
2000年考题答案
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2．估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4．估价结果中，缺少楼面地价。
5．缺少《估价结果一览表》。
6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9．建筑物状况描述不详。
10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分土地估价
11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12．未说明估价方法选择的依据。
13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租总费用中漏计税费项目。
17．未说明综合还原率确定的过程及依据。
18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益还原法估价结果无单位地价。
20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
22．比较因素中还应有容积率等的修正。
23．未说明地价指数的来源依据。
24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的
是加权平均数。
27．地价的确定中，估价结果无大写。
第四部分附录
28．缺少估价对象房屋产权证。
29．缺少估价对象位置示意图。
30．缺少估价机构工商营业执照。
31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较.
2002年考题
第三部分土地估价报告改错
(共1题，40分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请认真阅读披告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分;只指出错误但没有说明原因的不得分。请在卷纸右边空白处答题)
土地估价技术报告
第一部总述
一、钻价项目名称
W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)
二、委托估价方
W企业
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
W企业拟迸行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会"关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知"([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革申划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国房地产管理法》
(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)
(4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)
(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
（6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定
(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料
(8)委托方提供的有关资料
六、估价基准日
二00-年十二月三十一日
七、估价日期
二00二年七月二十0至二00二年九月二十日
八、地价定义
待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)眪地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)使用说明
(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
（2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
(3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
(5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。
十、土地估价师签字
姓名估价师资格证书号
十一、土地估价机构
土地估价机构负责人签字:(土地估价机构公章)
二00二年九月二十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200．8平方米，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表2-1。
2．土地权利状况
待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。
3．土地利用状况
待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59平方米，建筑容积率为1．2。
二、地价影晌因素分析
(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
(略)
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) ×土地增值收益
1．土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费:通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2．0~3．0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37．5元/平方米。(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4．5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19．5元/平方米。
(3) 土地管理费:根据A省关于征收土地管理费有关规定:土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1．1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58．1元/平方米。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外"三通"(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域"三通一平"的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5．85%计，则
投资利息＝(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%
＝(58.1+50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则:
投资利润＝(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%
＝(58.1+50+6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5．计算土地增值收益(土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益＝(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%
＝(58.1+50+13.7)×30%＝36.5(元/平方米)
6．计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格＝58.1+50+6.32+13.7+36·5
＝164.6(元/平方米)
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下:
宗地地价＝待估宗地所在区域基准地价×Al×A2×A3×A4×A5
Al——区域条件修正系数
A2——容积率修正系数
A3——土地使用权年期修正系数
A4——基础设施开发程度修正系数
A5——期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。2．确定区域条件修正系数(Al)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。
3．确定容积率修正系数(A2)
待估宗地面积为2200．8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1．2，根据容积率修正系数表(表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1．16。
4．确定土地使用权年限修正系数(A3)
待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35．67年。根据土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35．67]/[1-1/(1+8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5．确定基础设施开发程度修正系数(A4)
根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1．17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。7．确定待估宗地的土地价格
根据公式:
宗地地价＝基准地价×Al×A2×A3×A4×A5
＝15O×l.0553×1．16×0.95237×1．17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地价的确定
1．地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:
成本逼近法: 164．6元/平方米
基准地价系数修正法: 185．2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果
的加权平均值来确定最终结果:
待估宗地的土地价格＝185．2×0．7＋164．6×0．2＝162．6(元/平方米)
2．估价结果
待估宗地土地面积：22 00．8平方米
单位面积地价：162．6元/平方米
总地价：35．785万元
第四部分附件
1．委托估价函
2．待估宗地区域位置图
3．委托方营业执照复印件
4．估价机构营业执照复印件
5．土地估价师证书复印件
2002年考题答案
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1．估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
3．估价依据缺乏土地估价技术规程。
4．地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5，使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6．“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7．缺少土地估价师签字栏。·
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
8．估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0．81。
第三部分土地估价
9．成本逼近法的计算公式有误。
10．成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11．成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期× 5．85％＋
土地开发费×开发周期× 1／2×5．85％。
12．投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。
13．计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。
14．增值收益率有打印错误。
15．成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。
16. 基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。17．基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0．81，容积率修正系数为1．0。
18．基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。
19．基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。
20．基准地价系数修正法计算结果有误。
21．地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。
22．地价确定中，两种方法的权重和不等于1．0。
23．估价结果中，总地价没有大写。
24．缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件
25．缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26．缺少估价对象的照片资料。
2001
2002
2003
2004
2004年土地估价案例与报告试卷
三、报告改错题(共1题，40分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分；只指出错误但没有说明原因的不得分。请在卷纸右边空白处答题)
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
X X房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估
二、委托估价方
X X市中级人民法院
三、受托估价方(略)
四、估价目的
根据X X房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为X X房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为X X银行，因未能按期还款，估价对象土地已由X X市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。（1．估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。）
五、估价依据
1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4．《城镇土地估价规程》
5．《城镇土地分等定级规程》
6．委托方及案件当事人提供的有关资料
7．委托评估函
8．《国有土地使用证》[X X字(1998)第X X X X X号]
9．《国有土地使用权出让合同》[X X土地出让合同字第X X X号]
10．《关于X X商品住宅项目可行性研究报告的批复》[X X计投X X号]
11．《建设用地规划许可证》[X X规地X第X X X号]
12．其他有关资料
13．估价人员实地勘察、调查资料
六、估价基准日
2004年7月5日
七、估价日期
2004年7月5日至7月14日
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。
（2．地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。）
九、估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价
格为：
土地单价：4562元／平方米
总价：10237128元
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)
十、需要特殊说明的事项
1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值；
(2)有一段合理交易时间；
(3)在此期间土地市场保持稳定；
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
（3．需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。）
3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据X X房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由X X市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
4。本报告自估价基准日起一年内有效。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签字
王** **** (签字)
李** **** (签字)
十二、土地估价机构(章) （4．土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。）
二OO四年七月十四日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
根据X X房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为X X 房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为X X银行，因未能按期还款，估价对象土地已由X X市中级人民法院查封。
估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。
（5．土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。）
（7．估价对象的土地使用期限2001年11月19日至2072年11月18日有误，超过了法定最高年限。）
2．土地权利状况
根据X X房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：X XX X，图号：X X X X，地号为：X X X X，规划用途为住宅用地，土地总面积1020．0平方米，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：X X X X X X号。
（6．土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。）
3．土地利用状况
(1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244平方米。
(2)地块目前尚未开发，除沿X X路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。
二、地价影响因素分析
1．一般因素
(略)
2．区域因素
估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4千米，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
3．个别因素
评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。
第三部分土地估价
一、估价原则
本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
（8．估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。）
二、估价方法和估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
(一)市场比较法
根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：
待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数
×待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
1．选择比较实例
估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况如下表：
(9．在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2．2。)
(10．市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。)
(11．比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。)
(12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。)
5．确定待估宗地的比准价格
经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501 元／平方米、4437元／平方米和4748元／平方米，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元／平方米。
(二)成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。
1．计算公式
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)
2．土地取得费
(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿X X路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。
则：居民拆迁安置费为：12万元／户×(51—3)户=576万元
(2)土地开发费用：场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。
(3)管理费及不可预见费：计3％
576万元×3％=17．28万元
(4)利息：利率按银行一年期贷款利率5．85％计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约0．5年，计算利息为：
576×5．85％×0．5=16．85万元
(5)利润：评估目的为法院处置用，利润不计。
(6)税费：未发生经营收入，税费不计。
(7)土地增值收益：土地出让金以X X房地产发展有限公司与市国土资源局于2001 年11月签订的土地出让合同载明的出让金计57．18万元(70年土地使用期限)扣除2年另8个月的土地增值收益计：57．18×67．33／70=55万元。
(8)成本逼近法计算土地价格为：576+0+17．28+16．85+0+0+55=665．13万元。
单位土地面积单价=665．13万元／1020平方米=6521元／平方米。
13．动拆迁费用按当时(2001年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。
14．按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。
15．按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应交待该周期是否为社会平均拆迁周期。
16．利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5．31％。
17．因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。
18．估价对象出让时间为2001年11月，估价时点为2004年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。
19．扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-（1+r）67.33]/ [1-（1+r）70]，r为土地还原率。
20．因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计人有关税费。
21．成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1／[1—1／(1+r)67.33]，r为土地还原率。
22．总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。
三、地价的确定
1．地价的确定方法
成本逼近法估价结果为6521元／平方米，市场比较法估价结果为4562元／平方米，说明x x房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244平方米)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。
2．估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：
土地单价为4562元／平方米
总价为4562元／平方米X2244平方米=10237128元
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)
第四部分附件
1．委托估价函
2．待估宗地位置示意图
3．国有土地出让合同复印件
4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件
5．估价机构营业执照复印件
6．估价机构资质证书复印件
7．土地估价师资质证书复印件
二OO四年七月十四日
(23．附件中缺土地权属来源文件。)
(24．附件中缺估价对象利用照片。)
三、报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
1．估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。
2．地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。
3．需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一
致，说法有误。
4．土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。
5．土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。
6．土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。
7．估价对象的土地使用期限2001年11月19日至2072年11月18日有误，超过了法定最高年限。
8．估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。
9．在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2．2。
10．市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。
11．比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。
12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。
13．动拆迁费用按当时(2001年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。
14．按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。
15．按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应交待该周期是否为社会平均拆迁周期。
16．利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5．31％。
17．因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。
18．估价对象出让时间为2001年11月，估价时点为2004年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。
19．扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-（1+r）67.33]/ [1-（1+r）70]，r为土地还原率。
20．因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计人有关税费。
21．成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1／[1—1／(1+r)67.33]，r为土地还原率。
22．总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。
23．附件中缺土地权属来源文件。
24．附件中缺估价对象利用照片。
2005
2006
2007
2007年《土地估价案例与报告》试题
试卷四土地估价案例与报告（总分160分）
一．案例分析题（共2题，每题30分，共60分。清阅读并根据有关条件综合分析回答问题）
（一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施安全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题：
1．（本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：
土地估价案例与报告》应考精华提炼（一） 要点1：估价基本事项： （1）确定估价对象 （2）确定土地估价目的 （3）土地估价期日 （4）界定土地价格定义 （5）土地股价中特别事项的说明 （6）估价日期及使用年期 要点2：地价定义或地价内涵： （1）用途 （2）估价期日 （3）使用年期 （4）土地开发程， （5）容积率等三率 （6）土地权利类型 要点3：出让底价与收回补偿价格: （1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用
剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案； （2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 要点4评估结果无效的可能原因： （1）土地评估机构从业范围不够 （2）土地评估机构的注册证书超出有效时限 （3）土地估价机构不具备土地评估资质 （4）估价报告有效期超出时限 （5）土地估价报告没有按照规范格式书写 （6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平 要点5收集交易案例资料包括项目： （1）交易时间 （2）交易面积 （3）位置 （4）宗地条件 （5）地上物状况 （6）购买者和销售者的特征及动机 （7）销售的条件
（8）土地销售前后的利用状况 要点6：确定最终估价结果的方法： （1）简单算术平均数 （2）加权算术平均数 （3）各试算价格的中位数 （4）各试算价格的众数 （5）以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是参考 （6）直接取某种方法的计算结果 要点7市场比较法的估价程序： （1）选择市场比较案例 （2）确定比较因素 （3）因素描述及比较分析确 （4）定比较因素的修正系数求 （5）算比准价格 要点8收益还原法估价程序： （1）确定房地出租总收益 （2）确定房地出租总费用 （3）计算房地出租总收益 （4）计算房屋纯收益计 （5）算土地纯收益计算
为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 评估案例六 1、估价对象概况 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。 2、评估要求 估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。 3、估价过程 （1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。 （3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使 用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行 情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在 建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为 12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 评估案例七 1．评估对象概况 某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最 大容积率为1。 2、评估要求 确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。 3、已知条件 根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可 开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预 计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要 求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 评估案例八 1．估价对象概况 某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2 万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。 2、根据上述资料评估土地单价。 评估案例九 某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价案例与报告 题库2-1-8
问题： [判断题]一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。（） A.正确 B.错误 土地价格的影响因素是很多，某些因素确实不易衡量，但在土地估价中所使用的各种方法，均是在经验的基础上，综合考虑各种因素而来。
问题： [判断题]土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。 A.正确 B.错误
问题： [判断题]反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。（） A.正确 B.错误 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为标定地价。 (辽宁11选5 https://www.doczj.com/doc/b92197443.html,)
问题： [判断题]在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 A.正确 B.错误 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。
问题： [单选]在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的 地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确 合理地估价。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b92197443.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b92197443.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b92197443.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b92197443.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
土地估价案例与报告-问答集 1、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进
行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
土地估价案例与报告-问答集 1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采
水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
土地估价师案例分析：水面价格的评估考前冲刺 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让1000 万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2007年3月 1 日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20 日仍未进行。这时土地出让者可以__。 A.可以无偿收回土地使用权 B.可以征收200万元以下的土地闲置费 C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款 D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 2、房产测量中以作为评定精度的标准。 A:真误差 B:粗差 C:中误差 D:相对误差 E: 土地 3、营业外收入是指的各项收入。 A:为取得其他业务收入而发生 B:与企业经营活动无直接关系 C:与产品制造无直接关系 D:进行加工劳务而发生 E: 土地
4、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是。 A:统计项目确定 B:统计设计 C:统计调查 D:统计分析 E: 土地 5、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007 年考试真题】 A:水塔 B：菜窖（小型） C:玻璃暖房 D:锅炉房 E: 土地 6、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试于每年在各考区同时举行。 A.第一季度 B.第二季度 C.第三季度 D.第四季度 7、__是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。 A.商品的销售价格 B.商品的成本费用
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
土地估价案例与报告计算题精选汇总 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题： (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
基地价值及开发市场价值分析 2.1 基地价值计算 2.1.1基地价值计算原则和方法 现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。 在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。 2.1.2基准地价系数修正法计算地价 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值） 2.1.3基准地价的确定如下表 现行昆明市城区各类用地基准地价表表2-10
住宅用地基准地价拟涨35％ 2.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价 图2-15 级别：I级基准地价：4186元/平方米（279万元/亩） 分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域； 2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙
土地估价案例与报告真题2008年模拟试题与答案 一、案例分析题 某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。 (1) A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 (2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。 (3) 与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。 (5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。 (6) 与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。 (7) 目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。 (8) 委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收 — 1/16 — — 1/16 —
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调 查的内容与要求 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。【2007年考试真题】A：成本逼近法 B：剩余法 C：收益还原法 D：路线价法 E：时间因素 2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 3、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。【2004年考试真题】 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。 A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地 6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A．建设项目用地实行分级预审 B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查 C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告 E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审 7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。 A．保险利益必须是受法律保护的利益 B．保险利益必须是法律认可的利益 C．保险利益一般为经济上的利益 D．保险利益必须是确定的利益 E．保险利益必须优先考虑投保人的利益 8、地籍按功能可分为__。 A．初始地籍、日常地籍 B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍 9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。 A．半 B．1 C．2 D．3 10、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。 A：成本法和剩余法 B：剩余法 C：模型估价法 D：剩余法和收益还原法 E：合法性 11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素 12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素 13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A．土地制度
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。