土地估价报告
项目名称：葫芦岛有色金属集团有限公司拟以土地使
用权置换其它应收帐款涉及的地价评估
受托估价单位：辽宁国地资产评估有限公司
土地估价报告编号：辽国地估字[2006]198号
提交估价报告日期：二○○六年十二月二十一日
目录
第一部分摘要 (1)
一、估价项目名称 (1)
二、委托估价方 (1)
三、受托估价方 (1)
四、估价目的 (2)
五、估价基准日 (2)
六、估价日期 (2)
七、地价定义 (2)
八、估价结果 (3)
九、土地估价师签字 (3)
十、土地估价机构 (3)
土地估价结果一览表 (4)
第二部分估价对象界定 (5)
一、委托估价方 (5)
二、估价对象 (5)
三、估价对象概况 (5)
1、土地登记状况 (5)
2、土地权利状况 (5)
3、土地利用状况 (6)
四、影响地价的因素说明 (6)
1、一般因素 (6)
2、区域因素 (8)
3、个别因素 (8)
第三部分土地估价结果及其使用 (10)
一、估价依据 (10)
二、土地估价 (10)
㈠估价原则 (10)
㈡估价方法 (12)
1、估价方法的选择 (12)
2、估价结果 (12)
⑴地价确定的方法 (12)
⑵估价方法及估价结果 (12)
①基准地价系数修正法评估 (12)
②成本逼近法评估 (13)
⑶最终估价结果 (14)
三、估价结果和估价报告的使用 (14)
㈠估价的前提条件和假设条件 (14)
㈡本报告使用限制条件 (15)
㈢资料来源说明 (15)
㈣其它需要说明事项 (15)
第四部分附件 (16)
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
葫芦岛有色金属集团有限公司拟以土地使用权置换其它应收帐款涉及的地价评估
二、委托估价方
委托单位：葫芦岛有色金属集团有限公司
单位地址：龙港区锌厂路24号
法定代表人：高良宾
联系人：崔俊林
联系电话：0429-*******
邮政编码：125003
三、受托估价方
受托单位：辽宁国地资产评估有限公司
单位地址：沈阳市皇姑区昆山东路28号国大酒店12层
法定代表人：陈良
执业范围：全国范围内从事土地评估业务
有效期限：2007年6月30日
注册号：A200621001
联系人：刘晓辉
联系电话：024-********/03/04/05/01
邮政编码：110032
因葫芦岛有色金属集团有限公司拟以土地使用权置换其它应收帐款的需要，特委托辽宁国地资产评估有限公司对所涉及的4宗土地进行评估，为确定其价格提供参考依据。
五、估价基准日
二〇〇六年十二月二十日
六、估价日期
二〇〇六年十二月十九日至二〇〇六年十二月二十一日
七、地价定义
根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，估价对象位置及估价基准日时的登记用途、利用现状、使用权面积、实际开发程度、使用权类型等详见表1-1。
地价定义：在设定用途、开发程度及土地使用年限条件下，于估价基准日二〇〇六年十二月二十日的土地使用权价格。（详见表1-1）。
地价内涵：地价是由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益等构成。
表1-1估价对象实际状况及地价定义一览表
宗地编号 宗地名称 位置
登记
用途
土地使用
权类型
土地利
用现状
土地面积
(m2)
估价期日的实际
开发程度
设定使用
年限/年
估价设定
的用途
估价设定的开发
程度
01 热电厂 老厂区北侧 工业 出让 工业177778.30宗地内外六通，
宗地内场地平整
49.3 工业用地
宗地外六通，宗
地内场地平整
02 一冶(二)市马仗房(原老
厂区内)
工业 出让 工业9043.8
宗地内外六通，
宗地内场地平整
49.3 工业用地 宗地外六通，宗
地内场地平整
03 一冶(硫酸)马仗房(原老厂
区内)
工业 出让 工业1256.60
宗地内外六通，
宗地内场地平整
49.3 工业用地 宗地外六通，宗
地内场地平整
04 二冶 马仗房(原老厂
区内)
工业 出让 工业71103.95
宗地内外六通，
宗地内场地平整
49.3 工业用地 宗地外六通，宗
地内场地平整
注：六通指，通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖。
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原
则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设
定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日正常市场条件
下的土地使用权价格为：
评估宗地数量：4宗
土地总面积：259182.65平方米
总地价：13188.13万元
总价大写：壹亿叁仟壹佰捌拾捌万壹仟叁佰元整(货币种类:人民币) 各宗地估价结果详见附表《土地估价结果一览表》
九、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名
陈良98060019
刘晓辉93060053
十、土地估价机构
辽宁国地资产评估有限公司
估价机构负责人签字：
（机构公章）
二〇〇六年十二月二十一日
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附表
土地估价结果一览表
估价机构：辽宁国地资产评估有限公司 估价报告编号：辽国地估字[2006]198号 估价基准日：2006年12月20日 估价基准日的土地使用权类型：出让 宗地编号 宗地名称 估价基准日时的土地使用者 土地使用证编号宗地位置 估价基准日的实际用途估价设定的用途容积率估价基准日的实际开发程度 估价设定的开发程度 土地使用权年限/年土地面积（m 2） 单位面积地价(元/m 2
)总地价
（万元）
备注 01 热电厂 葫芦岛有色金属集团有限公司龙港国用(2006)第0005号 老厂区北侧 工业 工业用地0.26宗地内外六通，宗地内场地平整宗地外六通，宗
地内场地平整49.3 177778.30511 9084.47
02 一冶(二) 葫芦岛有色金属集团有限公司龙港国用(2006)第0006号 市马仗房(原老厂区内) 工业 工业用地0.56宗地内外六通，宗地内场地平整宗地外六通，宗
地内场地平整
49.3 9043.8 504 455.81
03 一冶(硫酸) 葫芦岛有色金属集团有限公司龙港国用(2006)第0007号 马仗房(原老厂区内) 工业 工业用地0.6 宗地内外六通，宗地内场地平整宗地外六通，宗地内场地平整
49.3 1256.60511 64.21
04 二冶 葫芦岛有色金属集团有限公司龙港国用(2006)第0015号 马仗房(原老厂区内) 工业 工业用地0.36宗地内外六通，宗地内场地平整宗地外六通，宗
地内场地平整
49.3 71103.95504 3583.64
合计 259182.65 13188.13
一、上述土地估价结果的限定条件 1.土地权利限制：无。
2.基础设施条件：“六通一平”（宗地外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖、宗地内场地平整）。其中： 场地平整状况：平整。
周围道路状况：锦葫路、锦葫北路等，道路畅通。
供电、供水、供暖状况：市政，有充分保证；通讯、排水状况：市政，畅通。 3.规划限制条件：无。
4.影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其它需要说明的事项：
1.评估土地权利状况及土地面积以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2.本评估结果仅作为葫芦岛有色金属集团有限公司拟以土地使用权置换其它应收帐款时确定其价格的参考依据。
估价机构：（公章） 二〇〇六年十二月二十一日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：葫芦岛有色金属集团有限公司
单位地址：龙港区锌厂路24号
注册号：2114001100316
法定代表人：高良宾
注册资金：人民币壹拾贰亿壹仟叁佰零壹万叁仟玖佰元整
经济性质：有限责任公司
经营方式：冶炼、销售。
经营范围主营：有色金属产品生产深加工，有色金属冶炼，中间产品生产及三废产品（废渣、废料、废气），冶炼综合利用产品，工业硫酸、锌粉、工业硫酸锌、工业硫酸铜生产销售，碳化硅制品，高纯产品，金属产品的生产销售及废旧物资废旧设备，对外贸易产品的销售；境外期货业务。※
成立日期：2002年11月15日
二、估价对象
委托评估对象是指葫芦岛有色金属集团有限公司所使用的，位于葫芦岛市龙港区马仗房的4宗国有出让土地，评估土地总面积为259182.65平方米。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象土地使用证号、土地使用权人、座落、地号、图号、用途、使用权类型、终止日期、使用权面积等详见表2-1《土地登记状况一览表》。
2、土地权利状况
土地所有权：国家所有
土地使用权：葫芦岛有色金属集团有限公司以出让方式取得土地使用权。
他项权利状况：估价基准日时土地使用证记事栏中无抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等登记。
3、土地利用状况
估价对象估价基准日时土地利用状况及地上建筑物状况见表2-2《估价对象利用状况一览表》。
表2-2估价对象利用状况一览表
宗地编号 宗地名称 利用现状
土地面积
(m2)
建筑总面积
(m2)
主要建筑物
主要建筑物
竣工时间
主要建筑物
建筑结构
建筑容积
率
01 热电厂 工业生产用
地
177778.3046861 厂房、办公室等1960-1995 砖混 0.26
02 一冶(二)工业生产用
地
9043.8 5043 厂房、泵房等1960-1992 砖混 0.56
03 一冶(硫
酸)
工业生产用
地
1256.60 753 厂房、库房等1971-1983 砖混 0.6
04 二冶 工业生产用
地
71103.95 25266 厂房、办公楼等1972-1996 砖混 0.36
四、影响地价的因素说明
1、一般因素
⑴地理位置
葫芦岛市位于辽宁省西部沿海，南濒渤海与大连市相望，西界长城与河北省秦皇岛市毗邻；北依松岭山脉与朝阳市接壤；东接小凌河与锦州市为近邻。
平面地理坐标介于东经119°12′47″-121°02′，北纬39°59′-41°12′之间，南北垂直最大跨度约133公里，东西垂直最大跨度约150公里，是我国环渤海经济圈北部城市之一。
⑵气候条件
葫芦岛市依山傍水，气候属于温带大陆性季风气候。日照充足，四季分明。雨热同季，光热条件好，较适于植物生长和人类生产生活。由于地处渤海湾而使得该市海洋资源开发潜力大，海岸线长237公里，占辽宁省海岸线总长的11.3%，仅次于大连，滩涂资源类型齐
全，功能多样。
⑶城市概况
葫芦岛市总面积1.04万平方公里，现辖连山区、龙港区、南票区和兴城市、绥中县、建昌县等三区两县。人口268万人。葫芦岛市历史悠久。明代在此驿站，称连山驿。清代称连山辅，俗称连山。1906年清在境内江家屯设抚民厅，后改锦西厅。1931年民国改为锦西县，1932年迁连山，1985年建县级市—锦西市，1989年升格为地级市，1994年更名为葫芦岛市。
⑷城市性质
葫芦岛市座落在文明于世的辽西走廊，自然资源丰富，物产富饶。粮食作物主要有玉米、高粱、小麦、水稻等，经济作物有棉花、花生、大豆、烟草等。盛产水果，白梨已有300年的栽培历史，在国内外享有较高声誉；苹果、李子、大枣、葡萄、桃等水果也闻名关内外。海岸线长237公里，海洋捕捞和养殖业发达，主要品种有各类海鱼、对虾、贝类、螃蟹等。
葫芦岛市矿产资源丰富，工业基础雄厚。主要工业门类有：石油化工、有色金属、机械造船、建材煤炭、食品纺织等，形成了以石油化工、机械造船和有色金属为三大支柱的门类齐全的综合经济体系。矿产品种有：钼、铅、锌、锰、银、煤、石灰石、花岗岩、膨润土、硅石、白云石等30余种。
葫芦岛市的旅游资源得天独厚，有价值的自然景观和人文景观30余处。主要旅游景观有兴城国家级风景名胜旅游区，集“山、海、城、岛”于一地，享有第二北戴河之美誉。京东首关九门口水上长城在万里长城中独一无二，别具一格。大型秦代行宫遗址碣石宫为秦始皇和秦二世巡视渤海湾时的行宫，现已被辟为旅游度假区。独具特色的龙湾海滨浴场，以滩缓、沙细、水清著称，每年都有大批旅客观光游览。
⑸交通状况
葫芦岛市地处关内外交通要道，京哈（102）公路、京哈铁路、京沈高速公路和修建的秦沈电气化铁路贯穿全境。海上运输主要有
葫芦岛港和绥中港。葫芦岛港是北方天然良港，经国务院批准对外已经开放，构成了铁路、公路和海运互为补充的适应经济发展的便捷的交通网络。
2、区域因素
⑴区域概况
本次评估的4宗地相邻，所在区域距葫芦岛市中心、葫芦岛市火车站、葫芦岛市客运站约10公里，距龙港区中心约1公里，距葫芦岛港约5公里，区域内有商场、医院、中小学校、农贸市场及厂区等生活设施场所，基本生活设施较健全。
根据《葫芦岛市工业用地级别图》，估价对象所在区域属于工业二级地段。
⑵交通条件
估价对象所在区域道路有锦葫路、锦葫北路等，途经该区域的公交车有3路、11路等线路，有铁路专用线，交通运输便捷。
⑶基础设施条件
估价对象所在区域市政基础设施配套程度较完善，配套程度达“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖）。其中，道路、通讯、排水畅通；供电、供上水、供暖有充分保证。
⑷环境条件
估价对象所在区域受葫芦岛锌业股份有限公司影响，区域内有粉尘污染，环境质量较差。
⑸产业集聚状况
估价对象所在区域为是以葫芦岛锌厂为首的工业产业集聚区，是产业集聚联系紧密区。
3、个别因素
各估价对象位置、四至、面积、用途、土地利用现状、临街状况、宗地形状、地质条件、地势、容积率、宗地基础设施条件等详见表2-3《估价对象个别因素一览表》。
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表2-1 土地登记状况一览表
宗地编
号 宗地名称土地使用证号
土地使用权人
座落
地号
图号
用途
土地等级 使用权类型
终止日期 面积(m 2
)宗地四至(具体四
至以宗地地籍图为
准) 他项权
利状况
01
热电厂
龙港国用(2006)第0005号 葫芦岛有色金属集团
有限公司
老厂区北侧1997-0197511.00-78.00 工业
2 出让 2056-3-17177778.30四周为本厂区 无 02 一冶(二)
龙港国用(2006)
第0006号 葫芦岛有色金属集团有限公司 市马仗房(原老
厂区内) 5-(1)-1-610.00-78.50 工业
2 出让 2056-3-179043.8 四周为本厂区 无 0
3 一冶(硫酸)
龙港国用(2006)
第0007号 葫芦岛有色金属集团有限公司 马仗房(原老厂
区内) 5-(1)-1-10— 工业
2 出让 2056-3-171256.60四周为本厂区 无 04 二冶
龙港国用(2006)
第0015号 葫芦岛有色金属集团有限公司 马仗房(原老厂
区内)
5-(1)-1-9-211.00-79.00 工业
2
出让
2056-3-17
71103.95
四周为本厂区
无
表2-3 估价对象个别因素一览表
宗地编号 宗地名称 位置
面积(m 2
)
用途土地利用现状 临街情况宗地形状地质条件 地势 容积率宗地基础设施条件
01
热电厂
老厂区北侧 177778.30工业
工业生产用地 临厂区路
规则
地质条件较好，地
基承载力较强 地势平坦
0.26
“六通一平”即通路、电、讯、上水、排水、暖、场地平整。其中，场地平整；道路畅通；
其余各项设施均有充分保证。
02 一冶(二) 市马仗房(原老厂区内) 9043.8 工业工业生产用地 临厂区路较规则 地质条件较好，地
基承载力较强 地势平坦
0.56
“六通一平”即通路、电、讯、上水、排水、暖、场地平整。其中，场地平整；道路畅通；
其余各项设施均有充分保证。
03 一冶(硫酸)马仗房(原老厂区内) 1256.60 工业工业生产用地 临厂区路规则 地质条件较好，地
基承载力较强 地势平坦
0.6
“六通一平”即通路、电、讯、上水、排水、暖、场地平整。其中，场地平整；道路畅通；
其余各项设施均有充分保证。
04 二冶 马仗房(原老厂区内)
71103.95工业工业生产用地
临厂区路较规则 地质条件较好，地
基承载力较强
地势平坦
0.36
“六通一平”即通路、电、讯、上水、排水、暖、场地平整。其中，场地平整；道路畅通；
其余各项设施均有充分保证。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
㈠有关法律、法规、行政规章
1、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日)
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）
4、国土资源部文件《关于印发试行<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255号）
5、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）
㈡有关技术标准及地方政府、有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
1、《关于印发葫芦岛市城区基准地价标准的通知》（葫政发[2003]17号）
2、中华人民共和国《国有土地使用证》
㈢其他资料
1、委托方提供的有关资料
2、评估人员现场勘察、调查、搜集的相关资料
二、土地估价
㈠估价原则
1、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地
的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
2、最有效利用原则
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
5、贡献原则
土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
6、变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由
于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
㈡估价方法
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择基准地价系数修正法和成本逼近法评估。理由为：估价对象位于当地基准地价覆盖范围内，且近年来估价对象所在区域征地案例比较多，故适宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
2、估价结果
⑴地价确定的方法
经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择基准地价系数修正法和成本逼近法两种估价方法进行了评估，两种估价方法估价结果差异不大，经评估人员分认为，取两种方法的算术平均值作为估价对象的价格较为合理。故本次评估采用两种方法的算术平均值作为最终估价结果。
⑵估价方法及估价结果
①基准地价系数修正法评估
a、基本原理及计算公式
基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及葫芦岛市基准地价修正体系，本次评估运用的计算公式为:
P＝（p j+k）×（1 ±∑k）×k1×k2×k3
式中：
p— 宗地价格
p j— 估价对象所在区域的基准地价
k— 宗地开发程度修正值
∑k— 待估宗地所有地价影响因素总修正值
k1— 期日修正系数
k2— 年期修正系数
k3— 容积率修正系数
b、估价结果
单位面积地价：见表3
②成本逼近法评估
a、基本原理及计算公式
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：
V＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3
式中：
V—土地价格
E a—土地取得费
E d—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
V E—土地成本价格
本次评估采用的公式为：
V= （V E＋R3） ×k1×（1+k2）
k1—年期修正系数
k2—个别因素修正系数
b、估价结果
单位面积地价：见表3
⑶最终估价结果
葫芦岛有色金属集团有限公司委托评估的4宗土地，土地登记用途、设定用途、土地登记使用年限、设定年限、实际及设定开发程度等状况详见《土地估价结果一览表》中相应项目。
评估结果是在上述设定的用途和开发程度条件下，于估价基准日的设定年限的出让土地使用权市场价格见表3。
表3 各宗地估价结果确定表
宗地编号 基准地价系数修正法
估价结果(元/m2)
成本逼近法估价
结果(元/m2)
土地面积(m2)
最终单位面积地
价(元/m2)
总地价(万
元)
取值方法
01 534.4 488.1 177778.30511 9084.47 算数平均值
02 520.8 488.1 9043.80504 455.81 算数平均值
03 534.4 488.1 1256.60511 64.21 算数平均值
04 520.8 488.1 71103.95504 3583.64 算数平均值合计 259182.6513188.13
此次估价结果如下：
评估宗地数量：4宗
评估土地总面积：259182.65平方米
总地价：13188.13万元
总价大写：壹亿叁仟壹佰捌拾捌万壹仟叁佰元整(货币种类：人民币)
三、估价结果和估价报告的使用
㈠估价的前提条件和假设条件
1、前提条件
⑴任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
⑵在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
⑶估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
⑷委托方提供资料属实。
2、假设条件
⑴委托方合法有偿取得土地使用权，并缴纳相关税费。
⑵土地用途设定：根据《国有土地使用证》登记用途设定。
⑶土地使用年期设定：按出让剩余使用年限设定。
⑷估价基准日设定：按委托方要求的地价时点设定。
⑸土地开发程度设定：按宗地红线外基础设施开发程度和宗地红线内场地平整状况设定。
㈡本报告使用限制条件
1、本报告及估价结果仅作为葫芦岛有色金属集团有限公司拟以土地使用权置换其它应收帐款时确定其价格的参考依据，用于其它目的，本报告及评估结果无效。
2、本报告中土地权利状况及土地面积以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为准。
3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
5、本估价报告有效期自2006年12月20日起至2007年12月19日止。
㈢资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
㈣其它需要说明事项
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
第四部分附件
附件1：委托方营业执照复印件
附件2：估价对象区域位置图
附件3：估价对象土地利用现状照片
附件4：估价对象《国有土地使用证》复印件附件5：估价机构营业执照复印件
附件6：估价机构资质证书复印件
附件7：土地估价师资格证书复印件
土地估价案例与报告》应考精华提炼（一） 要点1：估价基本事项： （1）确定估价对象 （2）确定土地估价目的 （3）土地估价期日 （4）界定土地价格定义 （5）土地股价中特别事项的说明 （6）估价日期及使用年期 要点2：地价定义或地价内涵： （1）用途 （2）估价期日 （3）使用年期 （4）土地开发程， （5）容积率等三率 （6）土地权利类型 要点3：出让底价与收回补偿价格: （1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用
剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案； （2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 要点4评估结果无效的可能原因： （1）土地评估机构从业范围不够 （2）土地评估机构的注册证书超出有效时限 （3）土地估价机构不具备土地评估资质 （4）估价报告有效期超出时限 （5）土地估价报告没有按照规范格式书写 （6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平 要点5收集交易案例资料包括项目： （1）交易时间 （2）交易面积 （3）位置 （4）宗地条件 （5）地上物状况 （6）购买者和销售者的特征及动机 （7）销售的条件
（8）土地销售前后的利用状况 要点6：确定最终估价结果的方法： （1）简单算术平均数 （2）加权算术平均数 （3）各试算价格的中位数 （4）各试算价格的众数 （5）以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是参考 （6）直接取某种方法的计算结果 要点7市场比较法的估价程序： （1）选择市场比较案例 （2）确定比较因素 （3）因素描述及比较分析确 （4）定比较因素的修正系数求 （5）算比准价格 要点8收益还原法估价程序： （1）确定房地出租总收益 （2）确定房地出租总费用 （3）计算房地出租总收益 （4）计算房屋纯收益计 （5）算土地纯收益计算
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。 5、估价结果（1分）。重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表，评估标的位于境的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的，本项不得分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是，如果不是应用于年度报告质量评审，
土地估价案例与报告 题库2-1-8
问题： [判断题]一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。（） A.正确 B.错误 土地价格的影响因素是很多，某些因素确实不易衡量，但在土地估价中所使用的各种方法，均是在经验的基础上，综合考虑各种因素而来。
问题： [判断题]土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。 A.正确 B.错误
问题： [判断题]反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。（） A.正确 B.错误 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为标定地价。 (辽宁11选5 https://www.doczj.com/doc/f61720452.html,)
问题： [判断题]在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 A.正确 B.错误 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。
问题： [单选]在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的 地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确 合理地估价。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/f61720452.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/f61720452.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/f61720452.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/f61720452.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
土地估价案例与报告-问答集 1、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进
行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号 提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格； 2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地； 3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定； 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为： 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米
土地估价案例与报告-问答集 1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采
水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
土地估价案例与报告计算题精选汇总 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题： (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
土地估价报告撰写中的几个关键问题 ---兼谈如何写好土地估价报告 丛明珠 中国土地估价师协会 2007-04-18 一、对估价报告标准的认识 ?总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 ?具体内容上：10条标准 1.估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。 2.估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基 准日、地价定义等界定是否准确。 3.估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4.估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合 法。 5.市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。 6.估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方 法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7.地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。 8.估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类 似土地的价格相当。 9.估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 二、对我国地价的基本认识 1.地价是什么？ 地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。 (1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果 (2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格 (3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)
(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益) 2.我国地价管理进展 (1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在: ①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。 ②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。 ③在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 (2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在： ①全国城镇分为15等，已进行3次修订。 ②全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。 ③在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。 (3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在 ①国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。 ②《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。 (4)建立了城市地价动态监测体系
土地估价案例与报告真题2008年模拟试题与答案 一、案例分析题 某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。 (1) A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 (2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。 (3) 与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。 (5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。 (6) 与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。 (7) 目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。 (8) 委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收 — 1/16 — — 1/16 —
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估