土地保证金融资及拿地配资实务文章汇编
目录
第一篇拯救中小房企的新型打包融资 (1)
一、新型的打包融资模式 (1)
二、单一项目的打包融资操作 (2)
三、地产集团旗下多个项目的打包融资操作 (3)
四、打包融资的操作建议 (4)
第二篇那些帮开发商融资的总包单位 (5)
一、总包单位为开发商解决前融资金的常规操作 (5)
二、总包单位直接向开发商提供前融资金的操作方案 (6)
第三篇无资质放贷（2年10次以上）入罪，地产前融资金何处再寻 (10)
一、前融业务中直接放贷类资金全线暂停 (10)
二、市场上还可以找哪些前融资金 (11)
第四篇银行信托授信后无法足额放款，开发商何去何从 (14)
一、银行、信托授信后无法足额放款导致开发商进退两难 (14)
二、“过桥+贷款置换”的解套之路 (15)
三、贷款置换的强监管 (16)
第五篇被忽视的地产前融资金 (19)
一、国企金控平台地产前融业务 (19)
二、国企基金/金控平台投资资产支持证券（ABS）等固收产品 (21)
三、国企旗下投资基金/金控平台投资固收或类固收信托产品 (23)
第六篇最新地产融资市场行情及融资产品情况 (24)
一、国企资金——异军突起 (24)
二、外资——人民币反弹后强势涌入 (25)
三、实业类资金 (25)
四、银行资金 (26)
五、信托资金 (27)
六、ABS、CMBS及其他资产证券化融资产品 (28)
第七篇百强房企最新融资成本（前融产品） (29)
一、当前百强开发商的前融成本情况 (29)
二、融资成本的构成和比例分析 (32)
三、前融的操作建议 (33)
第八篇房地产企业最新融资成本 (35)
一、当前地产企业的融资成本情况及影响融资成本的主要因素 (35)
二、不同融资主体及资质情况的融资成本 (37)
三、不同项目情况的融资成本 (38)
四、开发项目各个阶段对应融资方式的融资成本 (38)
五、特别说明 (40)
第九篇房地产企业前融操作情况暨最新融资行情说明 (42)
一、开发商应提前找机构沟通融资合作并预留更多时间进行前期工作 (43)
二、开发商应逐步适应多元化的融资路径 (43)
三、开发商拥有的非金融机构融资资源将成为融资利器 (45)
四、前融项目的资金争夺已上升到高层之间的人脉比拼 (45)
五、大湾区城市更新项目进入补交地价阶段的情况逐步增多，融资方式面临
挑战 (46)
第十篇房地产项目前融实操分享（921会议整理稿） (47)
第一部分、招拍挂项目保证金及土地款配资融资实操 (47)
第二部分、地产项目收并购融资 (55)
第三部分土地/在建工程/项目抵押类融资 (56)
第四部分其他融资方式 (58)
第五部分城市更新项目融资实操 (59)
第十一篇城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点 (64)
一、城市更新项目前融需求种类 (64)
二、城市更新项目前融思路及融资方案 (65)
三、开发商融资实操建议 (67)
第十二篇土地招拍挂项目各阶段融资操作指引（23号文后） (69)
一、对集团或区域公司的地产项目进行全面梳理 (69)
二、准备集团年度财务报表和财务数据 (69)
三、准备具体项目的融资申请书和资金使用计划表 (70)
四、盘点集团对区域公司或项目公司拿地/融资的支持力度 (70)
第十三篇监管加码，23号文后房地产信托融资方案设计暨业务实操要点分析
75
一、融资要素及融资谈判注意事项 (75)
二、信托公司交易架构设计、募资安排及费用承担 (77)
三、主动管理及投后管理要素与核心操作要点 (78)
第十四篇信托涉房项目暂停报备，23号文后房地产信托何去何从 (83)
一、当前监管环境下信托限制性投资方式及表现形式 (84)
二、23号文后房地产信托融资业务发展趋势 (87)
第十五篇民间融资：土地款融资（拿地配资）方案设计暨业务操作指引 (90)
一、土地款融资主流产品（民间融资方向） (90)
二、土地款融资产品之融资要素及业务操作要点 (91)
第十六篇23号文发布暨暂停激进房企公开市场融资后房地产企业融资业务工作手册94
一、不同拿地方式及对应的融资策略 (95)
二、项目融资实操技能 (96)
三、地产融资业务操作原则 (100)
第十七篇205号文后商业保理公司融资渠道大全 (102)
一、205号文对商业保理企业融资的规定 (102)
二、股东融资——可行 (103)
三、银行融资——可行 (103)
四、证券公司、基金子公司等机构发行资管计划以及信托计划融资——可行
(104)
五、再保理及双保理融资——可行 (105)
六、保理公司主导的保理资产证券化融资——可行 (106)
七、担保公司、小额贷款公司、民营金控等泛金融机构融资——禁止.. 107
八、私募基金对商业保理公司提供融资——禁止 (108)
九、金交所/金交中心融资——建议转变保理公司角色 (108)
十、互联网金融平台融资——禁止 (112)
十一、其他融资方式 (115)
第十八篇城市更新项目融资实务 (116)
一、城市更新项目并购交易方案常规设计 (116)
二、城市更新项目收购所涉并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资要求116
三、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资实务 (117)
四、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资操作细节 (118)
五、给开发商的建议 (119)
第一篇拯救中小房企的新型打包融资
西政资本 2019-11-16
笔者按：
进入2019年12月份以后，除了额度充足或者还在做业绩冲刺的机构，大部分前融机构都进入了暂停放款期。中小房企因自身综合实力、资信评级、开发经验与能力以及银行、信托的白名单管制要求，一直都很难取得银行、信托等传统机构的低成本资金，加上目前行情下取得前端的高成本融资后再寻找后端低成本融资对前端融资进行置换存在很大的不确定性，因此各类机构都对中小房企单纯的前融或开发贷融资慎之又慎。
据西政财富中心的同事反馈，在23号文出台后的近半年时间里，很多前融机构和信托、银行达成了紧密的合作关系，并形成了“前融+开发贷置换”捆绑的操作默契。此外，许多前融机构转向包销类的业务，通过低价取得项目包销后赚取更大的价差和利润。值得注意的是，总包单位为了提前锁定施工总包项目也积极投身到前融的大军里（详见《那些帮开发商融资的总包单位》一文），由此就构建了一个非常适合中小房企生存和发展的捆绑业务体系。
一、新型的打包融资模式
总的来说，目前市场上自发形成了“土地保证金+土地款前融+工程总包/代管代建+开发贷+包销/代销”的打包业务体系。以西政资本的前融业务为例，我们提供土地竞拍的保证金融资后，国企资金或外资继续提供土地款前融并置换前端高成本保证金资金，达到“432”条件后银行或信托提供开发贷款并进一步置换前端高成本的土地款资金，在这个全流程的融资置换业务中，各方为了避免市场风险，指定品牌开发商提供代管代建以增加品牌溢价，同时指定实力较强的国企、央企背景的总包单位负责施工（该总包单位一般都会参与前融，以便提前锁定总包工程），同时品牌开发商和国企央企背景的总包单位能为项目提供增信作用，由此最终实现多方共赢的目的。
回到具体的业务闭环上，对于起牵头作用的前融机构而言，主要担心的问题
一般都是能否募集到资金（如需募资）、融资到期后能否顺利退出（也即项目是否能回款或是否有新的机构进行贷款置换）以及项目能否确保正常施工建设并实现销售等等。前融机构牵头后，如找到合作紧密的品牌商对放款项目提供代管代建代销，则项目的销售和去化就相对有了保障；前融机构如继续找到可垫资的总包单位或提供优先级出资的实力型总包单位承接施工总包，则项目的施工建设亦相对有了保障，比如可以垫资至预售阶段，则可以免去无法获得开发贷融资导致项目无法推动的被动局面；除此之外，前融机构在项目达到432条件时找合作紧密的银行或信托提供开发贷时则前融资金的退出又多了一层保障，如因地方监管部门或额度的影响导致银行、信托无法提供开发贷，则继续找合作紧密的小贷公司提供开发贷，由此在项目相对优质的情况下就能实现多赢格局和皆大欢喜的效果。
上述操作，前融机构从主导保证金环节开始，需要全面分析项目，并做全链条的融资方案分析与资源匹配，同时确保全链条融资方案的落地，因此找到精准的前融机构进行合作非常关键。
二、单一项目的打包融资操作
以下根据西政资本与国企资金、外资机构资金以及国企央企背景的施工单位进行整体合作的打包融资业务做相关介绍和说明。
（一）招拍挂拿地配资项目
1. 保证金+土地款融资+开发贷
保证金的融资，目前我们操作的项目中更多采用资金池的方式，一般是设立有限合伙，劣后级资金由开发商出资，优先级资金和GP由西政资本安排，期限一般1年，额度一般根据开发商近1年的拿地计划和规模进行设定。土地款融资有多种方式，具体可以参考西政资本关于地产前融的系列文章，本文不做赘述。开发贷目前由于银行和信托的政策和额度限制，大部分开发商要获取难度都逐步加大，由此迫使部分开发商选择了成本更高的前融机构资金，当然也有个别开发商选择不用开发贷，通过加快项目开发周期实现周转，不过目前我们更多是采取总包单位垫资至预售或间接提供资金给开发商的方式解决开发贷融资难的问题。
2. 保证金+土地款融资+品牌开发商代管代销+总包工程
保证金和土地款前融如前所述，品牌开发商代管代销的方式，一般适用有较好的土地储备但操盘能力相对较弱或品牌溢价较低的非百强开发商，在代管代销的过程中，很多开发资金转移至代管代销方承担，从而实现间接融资。另外总包工程一般会由西政体系内的或合作的总包单位或指定施工方来承接，同时为平衡整个融资环节的成本，我们也可以降低土地款前融的成本，比如一般降低1%-3%不等。
3. 合作开发+土地款融资+开发贷
部分项目开发商资质较弱或者项目处于核心城市区位稍偏的位置的，此时为提高项目的效益，引入品牌开发商进行合作开发或小股操盘，然后融资主体调整为品牌开发商，原土地方配合办理增信措施（如股权过户或质押或代持等手续），则更能整体解决该项目的融资需求。当然如果总包单位能一起介入，则按照上述思路操作。
（二）城市更新项目（主要指大湾区项目）
在操作上，主要是并购贷（项目并购情形下）+拆迁贷+补交地价+品牌开发商代管代建+开发贷+总包工程的打包模式，因每个环节的资金衔接都是重要的还款来源，因此从投资者的角度，一次性解决了项目全生命周期的融资，一方面可以确保项目开发进度，另一方面避免多头融资机构带来的沟通成本和风控措施、退出措施衔接不当的问题。
关于更多城市更新项目融资方面的实操问题请查阅西政资本公众号2019年6月3日发布的《201906：城市更新项目融资实务》一文。
三、地产集团旗下多个项目的打包融资操作
（一）低成本融资项目置换高成本融资项目
一般而言，地产项目越靠前的阶段，融资成本就越高，比如保证金融资成本高于土地款融资成本，土地款融资成本高于开发贷成本等，又比如同样抵押物融资，信托融资成本高于银行融资成本。根据西政资本的项目操作经验，为整体降低融资成本，我们一般可以通过盘点多个项目的现状来做融资方式的置换，比如某开发商评级为AAA，其中A项目是建成项目（已在信托处抵押融资），B项目已摘牌土地（目前准备入场施工），C项目准备拿地（需要土地款融资），我们通过
操作险资资金置换A项目的信托资金，且释放抵押物（开发商评级高，可以信用融资，无需抵押物），然后该抵押物可以在银行处获取成本更低的资金。B项目直接引入国企或央企总包单位，这时总包单位可以提供资金给开发商用于其他项目（具体提供方式需要跟西政资本搭架构，此处不做详细展开），另外总包单位还可以垫资至预售，缓解开发商开发贷的融资压力，甚至针对土地款前融提供贴息或股权合作一起出资拿地。A和B项目的资金置换和解决好后，C项目的土地款也就有了。
需要说明的是，因上述思路属于整体打包融资设计，因此涵盖进来的项目的相关机构的合作均需开发商全面配合，甚至部分环节还需做适当让利（比如总包环节），因此开发商在操作整体打包融资时应有相应思想准备。
（二）根据不同项目的不同阶段来套用壳项目进行资产盘活和融资
目前地产融资中最难解决的是保证金和土地款融资，开发商一般也会根据金融机构的要求来盘点存量项目所具备的融资条件（当然也可以创设融资条件），地产项目在政策允许的条件下可以融资的阶段一般有：具备土地证时抵押融资、具备4证时开发贷融资、项目建成后物业抵押融资、工程款或购房尾款保理或ABS融资，此时盘活不同项目所在阶段，主要是通过这些项目来实现直接融资或间接融资（特别是作为放款通道）。
四、打包融资的操作建议
从操作的角度来看，要落实整体打包的融资思路，目前大部分是通过组财团的方式进行，因此地产投资/融资部门在实际操作过程中需要有更开放的心态，比如合作机构之间的收益让利等。除此之外，整体打包融资思路的设计需要根据开发商本身“家底”而定，因此开发商能适时地创设“家底”条件也很有必要，比如一些开发商开发体量不小，但基于其他原因一直没有申请二级资质或者一级资质等，类似情况都会影响融资的开展，开发商应多从融资的角度去不断调整自身“优质”条件。
总之，逆市下的融资对于中小开发商来说，开放的心态不可少，让利和共赢的心态也不可少，由此才能更好地实现逆市发展或逆市扩张。
更多融资项目的合作和交流欢迎联系西政财富和西政资本。
第二篇那些帮开发商融资的总包单位
西政资本 2019-11-9
笔者按：
进入11月份以后，中小房企境内融资变得愈发艰难，部分实力房企却因人民币的触底反弹通过大量海外发债再次赢得生机。尽管如此，在民营企业去杠杆和金融监管的大背景下，借新还旧的套路变得不可持续，由此更大程度上加大了中小房企面临的融资难度。
在23号文发布后的大半年时间里，很多施工总承包单位变得比开发商还更焦虑。为了更好地锁定总包项目并实现营收，越来越多的总包单位替开发商向我们申请前融，因前融成本较大，他们基本都主动提出贴息，也即开发商承受能力之外的资金成本由总包单位承担，由此终于拉开了开发商与总包单位捆绑的序幕。
一、总包单位为开发商解决前融资金的常规操作
（一）总包单位贴息
在西政资本近半年完成的有总包单位参与的前融业务中，这是总包单位最常用的一种支持开发商前融的方式。以我们最近完成的一个拿地配资业务为例，我们对该前五十强开发商提供的前融资金的综合年化成本是16%，因该开发商的前融成本上限是12%/年，因此剩余4%/年的成本全部由总包单位承担。
（二）总包单位授信额度的使用
在我们接触过的实力总包单位中（尤其是央企、国企背景的施工总包单位），大部分都在银行等机构有很多的授信额度，但却因业务等问题无法充分利用。自涉房融资被严格监管后，供应链融资的功能得以充分发挥（尤其是工程应收账款和购房尾款等），因此很多实力较强的总包单位通过银行等的授信取得贷款后间接驰援开发商，而这种方式也已被越来越多的总包单位所运用。
另外，部分总包单位通过引入关联方入股项目公司后，也可以直接借助引入的关联方资质好和评级高的优势为项目的开发贷提供支持（审批和成本都有优势）。
（三）总包单位垫资
在目前的市场行情下，很多总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位以垫资方式间接向开发商提供前融资金的操作方式主要有以下两种，一种是总包单位向开发商缴纳诚意金、定金或保证金，第二种是施工合同签署后总包单位按总包价款的一定比例支付给开发商自由使用，转账名目视具体情况而定。
需要说明的是，就行业上而言，垫资可分正向垫资和反向垫资，正向垫资指的是总包方代开发商垫付在施工过程中应支付给材料供应商、分包方、人工工资等所涉费用，反向垫资指的是总包方提供一定金额的履约保证金给开发商，具体操作可参见西政资本公众号2018年5月2日发布的《资管新规后房地产项目各阶段融资方式大全及融资要点解析系列（一）：拿地/获取项目阶段》一文。
二、总包单位直接向开发商提供前融资金的操作方案
据西政财富中心的同事反馈，在我们近两个月完成募集的产品中，越来越多的总包单位选择直接作为投资方认购融资产品的份额，并通过这种方式提前锁定总承包施工项目。为便于读者了解，笔者特就西政财富中心近期操作的几个土地保证金融资业务做相关介绍和说明。
（一）模式一：总包单位等认购优先级+开发商认购劣后级
1.由西政财富及指定的外资机构（WFOE下属企业）或总包施工单位、代建单
位、包销单位、智能停车服务商等以现金认购优先级出资，开发商以债权、股权、土地或现金认购劣后级出资，其中开发商的现金出资亦可由西政财富指定第三方给予支持。
2.优先与劣后级出资完成后资金注入SPV（或合伙企业），SPV（或合伙企业）以“股本+资本公积”或“股+债”等方式将资金继续注入开发商区域公司（母公司），区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地款。
3.优先级由总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等认购的，目标项目相关的总包施工、代建、包销等业务提前锁定给优先级出资的相应单位。
（二）模式二：错位抵押担保融资模式
1.西政财富及指定的外资机构（WFOE下属企业）或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商委托小贷公司或银行将融资款出借给开发商区域公司（母公司）。
2.开发商的关联方用其他资产、项目或土地为借款提供抵押担保，另外开发商所属集团公司及其实控人夫妇等提供连带保证担保。
3.开发商区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地款。
（三）模式三：总包单位股权或“股加债”前融方案
以下以具体案例就总包单位直接以股权投资或股加债方式向开发商提供前融资金进行详细说明：
1.项目概况：XX市XX区150亩土地；
2.融资主体（融资方）：XX公司；
3.融资规模：8亿（不高于土地出让金的55%）；
4.融资款发放：融资款一次性发放，融资方就目标地块土地合同签署、项目公司注册成立及融资方土地出让金（自有资金部分）出资到位并且取得土地证后，融资款资金一次性发放；
5.产品及放款方式：股加债；
6.融资用途：用于目标地块土地款缴纳、工程建设资金支付以及总包单位同意的其他用途；
7.融资期限：6+6个月；
8.融资成本：15.5%～16.5%/年（募集服务费或财顾费另行收取）；
9.本息偿还节奏：本金偿还——融资期满6个月，融资方偿还总包单位本金4亿元；融资期满12个月，融资方偿还总包单位融资本金4亿元。融资方也可
以在融资期满半年后一次性归还借款本金和利息（利息按照年利率除以实际用款时间），另外放款日当天一次性扣除一个月至两个月的利息，剩余按月支付利息。
股东借款年利率为15.5%～16.5%/年，月末付息。
10.监管措施：总包单位向项目公司委派投后管理人员，参与财务及必要的项目公司经营监管，项目公司全部银行帐户、印鉴、公章、证照由融资方和总包单位共同管理；资金封闭运作。
11.风控及增信措施
（1）项目公司70~90%股权转让并过户给总包单位指定第三方，剩余10～30%股权质押给总包单位指定第三方；
（2）土地证抵押给总包单位或总包单位指定机构；
（3）XX集团有限公司以及XX集团实际控制人提供回购义务及连带责任担保，并在放款产品存续期间提供现金流补足义务；
（4）融资文件办理强制执行公证。
12.项目公司治理
（1）项目公司法定代表人由总包单位指派；
（2）项目公司董事会5人组成，总包单位指派3人，原股东指派2人，董事会表决机制采用简单多数原则；
（3）不设监事会，设一名监事，由总包单位委派。
说明：本文主要为地产前融市场操作情况的相关总结，因监管的原因，具体放款层面还需注意合规的问题，更多项目融资合作事宜欢迎联系西政资本和西政财富。
第三篇无资质放贷（2年10次以上）入罪，地产前融资金何处
再寻
西政资本 2019-10-28
笔者按：
2019年10月22日，最高法、最高检、公安部、司法部联合发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，意见中明确规定：“违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为目的，2年内向不特定多人（包括单位和个人）以借款或其他名义出借资金10次以上，以非法经营罪定罪处罚。”通知发送后，大部分主要从事短拆、过桥、前融等无资质直接放贷业务的担保公司、金控平台以及一些国企等都已全线暂停业务。从这几天资金收紧的态势来看，地产前融首当其冲，加上年底很多国企及大机构面临无额度及轧账问题，年底的前融资金将越来越难找，成本也将越来越高。
一、前融业务中直接放贷类资金全线暂停
自2019年5月银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》发布以来，银行、信托类地产融资渠道急剧收缩，截止当前，银行和信托可操作的更新贷、并购贷已寥寥无几，且大部分都是因为审批权限、额度、合规等问题导致无钱可放或有钱难放（不过近期由于深圳先行示范区的战略新定位出台，深圳部分银行开始对城市更新项目-特别是涉及产业类的工改项目的更新贷/拆迁贷有较大的松动迹象）。地产私募方面，以深圳为例，目前的延期兑付比例已达到了80%左右，募资难度加大，对地产的输血能力也跌至最低点。在2019年的下半年里，国企金控平台、地方金控平台、担保公司以及一些民间非金机构等异军突起，在房地产前融项目中充当着主要的资金投资方角色，各种直接借贷类债权产品、股加债产品亦层出不穷。据西政财富中心的同事反馈，我们近三个月的募集资金源中80%以上都是来自国企和金控平台类的投资资金。在LP直投方面，受监管的影响，很多国企类的主体都无法参股地产类企业，也即放款方式都是以直接放贷为主，无法做明股实债或股加债类产品。《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》出台后，无金
融放贷资质的企业或机构已不得再从事直接借贷/放款业务，导致上述存在这种情形的国企投资/金控平台、地方金控平台、担保公司等对地产项目直接放贷业务亦出现了全线暂停的现象（当然，体系内有小额贷款公司作为放款主体的机构暂时未受太大影响），短拆、过桥类债权类业务已被高高挂起，土地竞拍保证金配资及土地款融资业务的传统债权类直接放款更是不见踪影。总体而言，前融资金越发告急。
有关下半年以来的具体前融业务情况可参见西政资本2019年9月23日及10月9日推文《房地产项目前融实操分享（921会议整理稿）》、《201910：房地产企业前融操作情况暨最新融资行情说明》。
二、市场上还可以找哪些前融资金
前文有提到，债权类（直接借贷/放贷）业务受最高院、最高检等发文的影响，目前已大面积停摆，但存量可操作前融业务机构的明股实债、股加债类产品却不受什么影响。以下就西政资本、西政财富近段时间的资金募集情况做相关总结和梳理，方便地产融资从业方向的朋友了解前融资金的动向。
（一）私募机构的金交所、股交所产品类资金
在此轮的私募爆雷潮中，虽然大部分处于死亡、濒临死亡、沉寂或勉强支撑的状态，但仍有个别私募机构逆市崛起或平稳过渡，甚至风生水起。为了不得不养活的庞大财富端团队，在地产私募产品难以备案和难以解决托管的情况下，金交所和股交所的收益权、可转债等类型的产品越来越受私募青睐，业务操作亦十分迅猛。据西政财富同事反馈，目前华南的募资情况很不理想，江浙沪等华东区域的募资操作倒一直“逆市前行”。
需要特别说明的是，以杭州为例，目前经侦对私募查得很严，甚至每天都要到私募基金公司上门巡查，尤其是财富端平台。在这种情况下，私募业务很难开展，为了养活财富端团队，目前也有个别财富端平台“另辟蹊径”，寻求其他变通类产品或模式开展地产前融业务。
（二）P2P类机构转型后的前融业务
P2P行业的肃清导致很多机构要么解散，要么转型做其他融资类业务，其中地产前融业务成为了不少P2P机构的转型首选。据西政财富的同事反馈，本
轮清洗后的P2P企业，一方面手头上仍有资金余留，一方面仍有很多存量可合作的投资者资源，这些投资者的资金也就自然成为了该类机构转型业务的首选资金源，而地产前融类业务自然成为了这些资金源的最好消化渠道。
值得注意的是，现在前融机构对风控要求越来越高，对收益的诉求点及综合考量也越来越明显。以一些私募财富端平台为例，为了养活庞大的财富端团队，他们在提供前融时会同步提前锁定目标项目的后端业务环节，比如包销合作（具体由关联方承接后一起获取收益分成），以增加综合收益。
（三）国企基金/金控平台的担保/抵押类业务
长期以来，地产投资类业务（尤其是融资业务）一直是国企、国企金控平台、国企基金平台等机构对外投资的首选标的，部分国企或国企基金/金控平台甚至常年都有几十或几百个亿趴在账上，因此对外投资的需求不言而喻。在具体可操作的融资业务方向上，主要有如下几类：
1.综合开发类业务：一般要求融资方必须具有二级开发资质，必须为全国前30或50强房企，抵押类项目可适当放宽，年化收益率一般要求不低于13%（税前），且对区域和城市的要求也相对较高。
2.抵（质）押类：一般根据评估价值确定抵押率和担保价值，不动产抵押必须办理抵押登记，其中土地、住宅类不动产的抵押率一般为评估价值的50%-60%；商业类不动产必须为现房，抵押率（扣除土地增值税）一般不超过50%；不动产抵押业务一般都要求一二线城市优先操作。年化收益率一般要求在10%-12%左右（税前）。
3.信用类：信用担保主体为民营非上市的公司，必须具备AAA信用评级；国有企业、上市公司必须具备AA+以上评级，目标年化收益率一般要求不低于12%（税前）。
（四）担保公司、小贷公司、地方金控平台类资金
前文有提到，目前地方金控类平台公司的前融资金异常活跃，地方金控平台与开发商的业务嵌套和业务捆绑也越来越明显。除此之外，担保公司和小贷公司的地产前融业务也一直保持稳定的上升态势，因此也值得特别关注。具体操作方面，读者可参见西政资本2019年10月21日发布的《201910：房地产项
目融资方案设计（实操整理稿）》一文。
整体而言，从国家政策和法律层面来说，目前地产融资环境越来越严峻，开展融资工作更要提前做好十足的准备工作。更多融资业务细节、项目合作和资金业务沟通事宜，欢迎联系西政财富与西政资本。
第四篇银行信托授信后无法足额放款，开发商何去何从
西政资本 2019-11-25
笔者按：
受白名单制度的影响，银行、信托机构一般都只能对较为优质的地产企业提供授信和贷款，但随着金融监管政策的收紧，越来越多的银行和信托机构在对开发商综合授信并放出一部分款后无法继续完成剩余额度内的放款，有些银行或信托甚至因市场下行、开发商交叉违约等问题做出了提前收贷的决定。在授信额范围内无法继续放款的背景下，因股权已质押给银行或信托，土地或在建工程也已抵押给银行或信托，加上只能先归还银行、信托的款项才能释放股权和其他抵押物，由此造成地产公司无法继续通过其他融资渠道融得资金并导致现金流紧张或资金链断裂，甚至走向破产的后果。
一、银行、信托授信后无法足额放款导致开发商进退两难
在西政资本和西政财富近半年操作的地产前融项目中，经常碰到地产公司在银行或信托（尤其是信托）取得综合授信以后（比如并购贷（如有）+更新贷/旧改贷+土地款+开发贷），因23号文等政策的监管问题，导致前期放了部分款项后无法再继续完成剩余额度内的放款，而原来的土地/在建工程抵押、股权质押或让与担保已全部办理至原贷款的银行或信托机构名下，由此导致开发商无法再继续融钱（风控措施无法解除），且前期已放的款项还得在销售回款优先安排偿还，最终导致开发商该地产项目现金流紧张，特别是多个项目同时存在这个情况时，很容易导致开发商出现资金链断裂的风险。
综合授信本来是“一揽子”解决地产项目开发建设全过程资金的最佳方案，尤其是这种“并购贷（如有）+更新贷/旧改贷+土地款+开发贷”的全封闭业务，对金融机构和开发商来说绝对是双赢的业务。然而市场永远跑不赢监管，银行和信托类贷款实行余额管控后，对开发商的收贷、抽贷现象越来越明显。以2019年下半年的银行开发贷产品为例，即便银行给了综合授信，最终也很有可能因权限收归总行或额度控制等问题导致无法放款。根据银行和信托的常规放款要求，一般都需办理抵押和质押等风控措施后才能放款，如果放款一部分后因监管等问题导致无法再继续放款，这种情况下要么开发商想办法继续
腾挪资金过来完成开发建设，要么开发商先归还银行和信托已贷出的款项，并待还款完毕银行和信托解除抵押和质押等风控措施后继续找其他机构申请贷款。现实的情况是，很多开发商都对项目融资进行资金池运作，即以某一项目的名义进行融资，所获资金运用于同一个片区内多个不同的项目，或者加快资金周转率，在债务到期之前实现项目资金回笼并继续对其进行展期投资运作，额外获取资金收益。以西政财富的前融放款为例，我们给百强房企提供年化14%-18%的前融资金，因限价等政策的影响，项目的回报率可能只有8%左右，也即不可能覆盖资金收益要求，这种情况下就必须通过其他方式弥补资金收益，如果加快周转在资金到期之前实现两次投资-回笼则基本可以覆盖前融的收益要求。令人心酸的是，大部分开发商面临银行、信托授信后无法足额放款的问题后，基本都只能靠不同项目间的小额腾挪，咬牙坚持到销售回款，毕竟资金池的玩法引起了风险传导，资金链断裂甚至后造成系统崩塌或企业破产的后果。
二、“过桥+贷款置换”的解套之路
在近半年的地产前融业务实践中，市面上对开发商面临的银行、信托授信后无法足额放款的问题给予了相应的解决方案，那就是先找过桥资金还掉原银行或信托的贷款，然后重新找机构取得更大的授信金额，融取资金后一部分归还过桥资金，另一部分继续用于项目的开发建设。客观地说，此贷款置换方案属于理想方案，但根据西政资本操作该类项目的经验，我们认为这类业务远没有想象中那么简单。从操作层面来看，一是银行或信托是否同意收贷，或者允许马上还款，如不同意马上还款（银行、信托也想继续赚利息，当然我们操作的案例中，也有一些银行有较大的沟通空间），那开发商只能继续咬牙坚持；二是过桥机构能否接受无抵押、无质押担保等的空放（也即纯信用放款），能否认可或确信贷款置换机构（也即下一家接手的前融机构）可进行确定性的放款（目前实操中有两种情形：一种是资质和征信非常好的开发商，还有获得纯信用过桥的机会；一种是要求必须出具贷款置换机构出具的授信批复）；三是开发商能否接受接近0.3%日息或5分到6分月息（无资质2年10次放贷入罪的规定出台后，可操作的过桥资金减少且成本提高），且能否接受贷款置换机构的强监管（指资金方控制性很强的投后监管）。
回到一开始的问题，正因为银行、信托的授信贷款风控措施非常严格，由此才导致银行、信托无法足额放款时开发商无法解除风控担保措施以致无法继续找其他机构融资。这是一个死结，想打开这个死结的话只有两种选择，一是开发商自己腾挪找钱，坚持完成开发建设、销售并归还欠款，二是找私募、资管、金控平台等机构完成贷款置换。从目前的行情来看，大多数开发商在现金流都非常紧张的情况下，只能选择第二条路。
三、贷款置换的强监管
前文有提到，因贷款置换面临的市场风险和操作风险比常规的地产融资业务大很多，因此投后监管比一般性的前融业务会更严格一些。以下以西政资本和西政财富操作的贷款置换业务所涉的投后监管措施为例进行列举说明，以供开发商朋友做操作参考。关于融资方案的细节，请读者详细参阅本公众号2019年11月11日的推文《201911：最新房地产项目前融（含拿地配资）方案》。另外鉴于贷款置换所涉的融资成本一般都会高于常规的前融成本，因此需特别注意融资成本的控制问题（包括过桥的成本），具体请参见西政资本2019年11月22日发布的《201911：百强房企最新融资成本（前融产品）》一文。
（一）公司治理及决策管控
1.委派董事，委派一名董事时，约定重大事项全体股东一致决或西政方委派的董事对重大事项享有一票否决权；项目公司3名董事，西政方委派2名董事时，约定公司重大事项经三分之二以上同意通过。委派财务人员1名，作为联席财务总监，并经董事会决议通过。
2.资金投放前，项目公司章程变更完毕，并办理完毕工商变更手续，明确资金投放后股东会审议规则、董事会成员设置等。
3.特别注意，为避免存在程序的瑕疵，对于委派的董事需经股东会决议表决通过，委派的财务人员需经董事会决议通过并委任。
（二）财务及公章证照印鉴合同管控
1.明确项目公司账户信息，要求项目公司财务人员从人行申请打印《已开立银行结算账户清单》，对于久悬户要求进行注销处理。对于已开立的账户以及新申请开立的账户及支票转账功能的均要求预留西政方印鉴。对于具备网银转
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
我爱这土地比较阅读 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
阅读《树》，然后答题。 树 艾青 一棵树，一棵树 彼此孤离地兀立着 风与空气 告诉着它们的距离 但是在泥土的覆盖下 它们的根伸长着 在看不见的深处 它们把根须纠缠在一起 （1940年春）1．作者艾青，原名_____，现代着名______，他出版的第一部诗集是 《________》。他的诗作运用________化的________诗体，抒发思想感情，语言朴素清新。 2．这首诗的写作背景是________年春天，那时正处于抗日战争艰苦的相持阶段，中华民族正日益走向精神的________。 3．对这首诗赏析不当的一项是（） A．《树》的开头“一棵树，一棵树”，采用反复的手法，着意强调和突现一棵棵“树”的形象。 B．“彼此孤离地兀立着”反映了中华民族遭受凌辱的精神受到扭曲的现象。
C．诗的第二段，由“彼此孤离地兀立着”的形象，进行相反联想，慧眼独具，“在看不见的深处”，看到“它们把根须纠缠在一起”。 D．“根须纠缠在一起”象征中华民族正在团结并凝聚成坚强的力量。 E．这首诗采用的是“比”的手法，是把具体的人和物相比。 4．对这首诗的艺术特色分析不正确的一项是（） A．这是一首托物抒情的诗，诗歌以点带面，小中见大，在冷静的客观描述之中，寄寓了丰富的思想内容。 B．这首诗运用象征手法，用树的生存景观象征了当时的社会景观，两种景观相通的纽带是表面上孤离兀立，实质上团结一致。 C．“风与空气／告诉着它们的距离”运用拟人的手法，把一种看不见、摸不着的关系写得生动可感，而且人格化。 D．全诗用具体可感的形象，表现极丰富的生活内容和思想感情，给人以多方位、多层次的启示，留下了广阔的想像空间。 参考答案 1．蒋海澄诗人《大堰河》散文自由 2．1940觉醒 3．E 4．D 诗歌阅读《我爱这土地》 我爱这土地 艾青 假如我是一只鸟，
土地储备融资模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储
备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
艾青《我爱这土地》赏析 艾青《我爱这土地》赏析 篇一我是一只鸟 “为什么我的眼里常含泪水？／因为我对这土地爱得深沉……” 这著名的诗句，从它诞生的那天起，就像长了翅膀，飞进了千千万万读者的心里，猛烈地撞击着他们的心灵，掀动着他们的感情。凡是读过这诗句的人，无不为诗人那真诚的深厚的感情所感染。他们也像诗人那样，眼睛里含上了泪水…… 这首诗以它巨大的艺术魅力震撼着诗坛。 这首诗写于1938年的武汉。 此时的诗人，已经有了比较丰富的阅历。无论是社会的动荡，民族的危机，还是民众的苦难，都给过或正在给着诗人以强烈的震撼。而这一切，都是在中国这块土地上发生的。一直关怀着、思考着这片国土的诗人，此时对土地的理解更深刻了，对土地的感情更浓烈了。诗人出生在金华农村，从小就对南方的土地有着血肉一般的情感。而后，随着生活的颠簸，诗人到过上海、常州，又到过山西、陕西，深深地为北方的土地所感动。对于这片生育、养育自己的土地，对于这片历史悠久的土地，对于这片灾难深重的土地，对于这片正在燃烧着抗战烽火的土地，诗人作为一个时代的歌手，该如何对待这片土地呢？诗人再也按捺不住自己内心火焰般的情感了，他要表达出自己对这片土地的强烈的爱……
这浓烈的情感，凝聚成了诗《我爱这土地》。 从这首诗的题目看，诗人的意图很明显，就是突出这一个“爱”字，斩钉截铁，毫不含混。而诗人是怎样写出自己对这土地之爱呢？读了诗，使我们对它五体投地。 诗人对于土地之爱，在他的许多诗篇中都表达过。而像这首诗写得这样集中，这样浓烈，这样撼动人心，还是不多见的。 对于土地的感情如何，这首诗可以说是诗人的自白。诗人采用了“直接”的抒情方式，来表达自己对土地的感情。它像“誓词”一样严肃，又像“血”一样庄严。 诗人把自己比作了一只鸟： “假如我是一只鸟，／我也应该用嘶哑的喉咙歌唱：／这被暴风雨所打击着的土地，／这永远汹涌着我们的悲愤的河流，／这无止息地吹刮着的激怒的风，／和那来自林间的无比温柔的黎明……／——然后我死了，／连羽毛也腐烂在土地里面。” “我”是一只鸟，要歌唱，一直到死。为谁而歌唱？诗人用了四行象征性的诗句，来概括“我”的使命。这四句诗并没有具体所指，但它们以更形象更广泛的泛指性，扩大加深了这使命的内含。诗人所深深爱着的这土地，正在经历着一场历史的大搏斗，大变革。在这片土地上，已不是死水一潭，已不是只有凄凉和苦难。人民在奋起，民族在觉醒，“无比温柔的黎明”已经可望了……诗人作为一只鸟，就要为这一伟大的时代歌唱！ 诗人为了执行自己的历史使命，视死如归。“——然后我死了，
开发区的开发与融资模式 建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。 开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是Industrial park,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。 我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。 开发区的基本商业模式 如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。 开发区的收支平衡情况如下： 当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况） 累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流） 未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。 累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。 通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。 随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。 一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。 工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。 在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，
造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。 一、资产证券化 传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产： 1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发； 2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；
艾青《我爱这土地》赏析 艾青是土地的歌者，“土地”是他诗中出现最多的两个意象之一（另一个是“太阳”）。“土地”象征着生他养他而又多灾多难的祖国。对“土地”的热爱，是艾青作品咏唱不尽的旋律。 “假如我是一只鸟”，全诗以这样一个出人意料的假设开头，使读者不禁发出疑问，“鸟”的形象和作者所要歌颂的“土地”有着什么样的联系呢？作者对此作出了阐释。“我也应该用嘶哑的喉咙歌唱”。在炮火连天、国运危急的时刻，一只看似微不足道的小鸟也要奋力抗争，用自己的歌喉发出不屈的声音。这使人联想到“国家兴亡，匹夫有责”。“嘶哑的喉咙”，让我们看到这是一只饱受磨难的鸟，它的歌声，是用整个生命发出的。 下面四行诗，分别描述了鸟儿歌唱的四个对象：土地、河流、风、黎明，它们的核心是“土地”。值得注意的是，作者在这四个对象前面都加了长长的修饰语。“这被暴风雨所打击着的土地”，是正在遭受日寇欺凌的国土的写照。“永远汹涌着我们的悲愤的河流”，土地上的河流，象征着长期郁结在人民心中的悲愤一般汹涌奔流。“无止息地吹刮着的激怒的风”，土地上空吹刮着的风，象征人民心中对侵略者暴行的愤怒。“来自林间的无比温柔的黎明”，预示着人民为之奋斗献身的独立自由的曙光，必将降临于这片土地。“然后我死了/连羽毛也腐烂在土地里面”，小鸟活着时，倾尽全力为土地而歌唱，死后，又将自己的全身投入土地的怀抱，连羽毛都与土地融为一体。 在诗的第二节，作者笔锋一转，由上文对歌唱者动态的描述，转而对“我”进行了一个近镜头的特写。这是以设问的方式进行的。“为什么我的眼里常含泪水”，“眼里常含泪水”这样一个静态的特写，表现了悲愤痛苦的情感恒久萦绕于“我”的心中。“因为我对这土地爱得深沉”，目睹山河破碎、人民涂炭的现实，对祖国爱得愈深，心中的痛苦也愈强烈。最后两句是全诗的精华，它是那个苦难的年代，一切爱国知识分子对祖国的最真挚的爱的表白。这种爱刻骨铭心，至死不渝，不仅来自诗人内心深处，更是全民族普遍的爱国情绪的浓缩。艾青以这两句诗，抒发了那个时代华夏儿女共同的心声。
土地储备融资模式 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
艾青《我爱这土地》赏析 我爱这土地 假如我是一只鸟， 我也应该用嘶哑的喉咙歌唱： 这被暴风雨所打击着的土地， 这永远汹涌着我们的悲愤的河流， 这无止息地吹刮着的激怒的风， 和那来自林间的无比温柔的黎明…… ---然后我死了 连羽毛也腐烂在土地里面。 为什么我的眼里常含泪水? 因为我对这土地爱得深沉…… 《我爱这土地》导读 太阳与土地是最能概括艾青诗歌特色的两个概念。诗人对于光明、理想和美好生活的热烈追求，常常借助太阳这一意象得以表现，艾青仿佛是一位夸父，至死不渝地追寻着太阳、光明和理想;作为另一面，与诗人血脉相连的土地也是他一生一世都无法割舍的眷恋。他曾说过:“这个无限广阔的国
家和无限丰富的农村生活—无论旧的还是新的—都要求在 新诗上有它的重要篇幅。”(《献给乡村的诗·序》)艾青对土地的关注，就是对农民、民族、祖国的挚爱。写于抗战爆发后1938年的《我爱这土地》就是艾青这种特有的土地情结的代表作。在国土沦丧、民族危亡的紧急关头，艾青向祖国捧出一颗赤子之心，爱国深情的抒发，波澜起伏，层层推进。
一、点出土地情结。先欣赏起始两句:“假如我是一只鸟，/我也应该用嘶哑的喉咙歌唱。”诗人对土地的酷爱，已到了不知道如何倾诉的地步。于是，他只能舍弃人的思维语言而借用鸟的简单朴素的语言倾泻他的爱情，在诗人看来，这简单朴素的往往是最真诚热烈的。形容词“嘶哑”，已不能再唱出美丽悦耳清亮动听的情歌，但这“嘶哑”的歌声正能抒发对土地的义无反顾的真诚和执著。于是土地情结的激越歌声由此响起。
二、倾吐土地情结。可分四层。第一层:隐喻人民苦难。“这被暴风雨所打击着的土地，这永远汹涌着我们的悲愤的河流”。“暴风雨”、“悲愤的河流”这些意象告诉我们，艾青魂牵梦绕地爱着的土地，是布满痛苦、躯体上有太多凝结成块的流不动的悲愤的土地。当时日寇连续攻占了华北、华东、华南等广大地区，所到之处疯狂肆虐，草菅人命。艾青在《雪落在中国的土地上》有着相似的描写:“雪落在中国的土地上，/寒冷在封锁着中国呀……风，/像一个太悲哀了的老妇，/紧紧地跟随着/伸出寒冷的指爪/拉扯着行人的衣襟，/用着像土地一样古老的话/一刻也不停地絮聒着……”诗人用“寒冷”、“雪”、“风”、“封锁”等意象勾勒出扼杀着一个个求生的生命的悲惨处境。两首诗写于同一时期，都表现出诗人对人民苦难的深情关注。第二层，隐喻人民反抗。“这无止息地吹刮着的激怒的风”一句象征着中华民族不屈不挠的反抗精神，神州土地养育了中华民族，也养育了一种坚韧不屈的民族精神。“无止息”暗寓反抗精神的传承，“刮”、“激怒”表示力量的强大，由悲土地之苦难转入赞土地的抗争，诗人的土地情结深了一层;第三层，“那来自林间的无比温柔的黎明”一句可以看作是斗争前景的象征，也可以更“实”一点，看作是充满生机的解放区的象征，伟大的民族解放战争的象征。总之，诗人的情思已由悲愤、称颂进入憧憬，表现出坚定的必胜信念，构思又进一层:
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整 理] 土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。 一、土地一级开发办法 因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。 办法二：彻底政府操控办法。彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。
《我爱这土地》 假如我是一只鸟， 我也应该用嘶哑的喉咙歌唱： 这被暴风雨所打击着的土地， 这永远汹涌着我们的悲愤的河流， 这无止息地吹刮着的激怒的风， 和那来自林间的无比温柔的黎明…… ――然后我死了， 连羽毛也腐烂在土地里面。 为什么我的眼里常含泪水 因为我对这土地爱得深沉…… 主题 作者通过描述自己生活在祖国的这块土地上，痛苦多于欢乐，心中郁结着过多的“悲愤”、“无止息地吹刮着的激怒的风”；然而，这毕竟是生他养他的祖国，即使为她痛苦到死，也不愿意离开这土地——“死了”以后连“羽毛”也要 “腐烂在土地里面”。表达了作者一种刻骨铭心、至死不渝的最伟大、最深沉的爱国主义感情。 意象 作者艾青堪称“土地的歌者”，“土地”构成了作者诗歌的中心意象。“土地”这一意象是民族精神的象征，中华文明的象征，也是祖国命运的象征，其中聚集着作者对祖国和大地母亲深深的爱，诗人表示要像鸟一样歌唱祖国大地；死了，也要使自己融进祖国的土地中。作者对苍老、衰弱、正备受苦难的祖国感到万分悲哀，挟着这份感情，用忧郁的目光扫视周围时，寂寞、贫困的旷野的载体――土地便进如作者的脑海。作者通过吟唱土地这一个“象”，诅咒摧残土地的人，幻想着土地能焕发出生命的活力。在诗中，作者的歌喉虽然沙哑但却宽厚，虽然悲哀但却博大，显示出一种雄浑的生命感；虽古朴但却苍劲有力，因为土地是孕育万物的基础。正是由于有了对土地的这种热爱和眷恋，作者笔下的另外三个意象便顺流而出。“河流”的前面加上“永远汹涌着”和“悲愤”两个形容词，“风”前面加上“无止息地吹刮着的”和“激怒”两个修饰语，就把“河流”“风”这两种外在的纯景物变成了含有作者主观情思的“象”，就把悲愤和激怒的人民为了挽救土地的那种不屈不挠、前仆后继、奋力抗争的革命斗争形象地表现了出来。“黎明”这个意象表明作者坚信在人民风起云涌的斗争中必将迎来曙光，迎来胜利。但是作者意犹未尽，“一一然后我死了，连羽毛也腐烂在土地里面”表达了作者对土地执着的爱。最后两句“为什么我的眼里常含泪水因为我对这土地爱得深沉……”再回归到土地这个意象上来，深化了文章的主题。
土地储备的融资方式及选择研究 发表时间：2020-01-16T15:47:17.157Z 来源：《基层建设》2019年第28期作者：贺琼[导读] 摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。 邯郸市国土资源储备办公室河北邯郸 056002摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。它可以进一步推动我国土地金融的成长，还能够促进我国农业现代化的不断前进，带动相关企业及行业的快速发展。这些年来，我国土地的配置越来越倾向于市场配置，且市场配置的水平有了显著提高，所以土地融资在各种金融机构中占据重要 地位；期间土地融资的风险也不断增加。所以针对土地融资中存在的问题需要寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。 关键词：土地储备；融资方式；选择研究引言 土地储备融资与地方债务之间存在难以割舍的关系，地方政府需要依靠土地的征收、开发获得贷款从而实现城市建设，并利用土地资源增加财政收入从而偿还地方债务，土地储备融资已经成为推动地方财政发展的重要力量。随着我国经济的快速发展，城市的建设与基础设施的兴建需要占用大量土地资源，因此土地储备是政府发展与规划的重要内容，而用于土地征收和兴建的地方债务问题，已经成为我国经济发展中必然要面对和解决的重要现实性问题，因此如何正确看待和处理土地储备融资与地方债务之间的关系，维持两者之间的稳定与平衡，是我国经济发展进程中所必须面对和解决的问题，也是保障我国经济平稳发展的重要问题。 1.现行土地储备管理工作存在的问题 1.1土地储备法律制度不完善 目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一，。由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。 此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。 1.2土地收储能力难以满足城市化规划的发展要求 随着城市化建设的不断深入，对建设用地数量的需求不断增加。当前政府进行土地储备工作主要还是通过征收、收购、收回和置换四种方式，其中，征收是传统城市化建设中的主要收地方式，虽然快速但是由于具有强制性而备受质疑。随着新型城市化建设发展战略的提出，以往靠大范围征地拆迁来增加土地存储的方式已经难以维持，更多的是对现有无序、低效的存量建设用地进行更新改造。另外，最新修订的《土地储备管理办法》大幅提高土地储备入库标准，对土地入库前的各项情况核查、前期开发整理要求越来越严格，尽管其出发点是为了更好地规范土地储备行为，但在实际操作中也增加了土地收储的时长及难度，从而限制了土地储备机构的储存容量和效率。 1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足 土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施；另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。缺乏资金严重限制了土地储备的工作。 2.处理土地融资风险的相关建议 2.1有效管制土地储备机构的经营方式 1.准确定位政府机构的土地储备范围将政府储备土地定位成存量土地，一定不能将农民集体土地划定在土地储备范围内，还要建立相关的法律法规来明确土地储备的范围、目的、部门说明、法人的地位以及抵押的模式等等内容，从而有助于较好地解决目前机构管理混乱的现象。 2.扩大土地储备机构经费的获取通道土地储备机构通过银行代理集合委托的方式来货款、或者让信托投资公司作为融资的信托以及政府土地债券的发行等等模式，扩大土地储备机构经费的获取通道，集中社会各界经费，更好地形成利益的共享与风险的共同承担。 3.提高土地储备机构的法律地位土地储备机构应该设定为独立的部门，从而更好地借助有关的模式来开展工作，可以采取股份制或者全民所有制的经营模式，结合市场中公司运行模式，按照事业企业的运行规模运行，这些都是可以具有的，但一定要获得政府与法律的认可，也就是要让土地储备机构的法律地位得到一定的提升，这样才能更加法律效应，督促土地储备机构更好地按照法律规定来实施和开展工作。 2.2加强管控地债发行的风险 有关地债发行风险的管控可以从五个方面进行：1.一定要强制禁止任何形式的隐性债务的增多，加强对政府投资基金、政府购买服务或PPP的整改工作并严厉打击一些不合法的行为，对于种种违法和违规担保行为以及变相的举债行为要予以严肃处理；2.还要有效解决隐性债务的存量问题，这些工作需要省级政府总负责本辖区的债务情况，而省级以下的政府主要针对高风险地区的债务进行有效化解；3.加快建立健全地方中相关建设项目的管理以及资金的管控制度，加强财政的管控力度，对于地方中出现不具备还款能力的项目应该禁止其建设；4.继续维持一种高压监管的状态，设立有关的跨部门联合惩戒制度，从而更好地促进地方政府、国有企业、中介单位和金融机构按照相关规定有序参与资金的融资与担保活动中来，并且要建立终身问责和倒查责任的制度；第五，需要相关人员主动参与到研究融资平台建设和促进融资平台向市场化转型的工作中来，并且采取地方政府债务信息公开的方式，进一步推动权责发生制度的变革与发展，变革政府综合财务报告体制，完善债务管理的持久制度。 2.3变革我国的土地财政制度
投融资平台公司对外一级开发合作框架协议样本投融资平台公司对外一级开发合作框架协议本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 昆明市官渡区某某片区土地合作开发框架协议甲方::某某开发有限公司乙方:有限公司鉴于:: 11、、甲方系政府授权从事土地一级开发的国有投资公司（以下简称）的全资子公司，专业从事房地产开发。 作为具有政府背景的投资公司，在土地一级开发业务方面具有丰富的经验和较强的综合实力和品牌优势。 22、乙方系中国集团全资控股的区域性专业公司置业有。 限公司的控股子公司。 公司在云南省内具有多年从事房地产开发的经验，成功开发多个房地产项目，具有较强的资金实力、房地产开发经验和品牌优势。 33、根据昆明市政府的授权，公司享有对官渡区某某片区09000余亩的土地进行一级开发权。 44、甲乙双方愿意共同出资设立一家房地产开发公司（以下称“合资公司”），由合资公司以社会投资人的身份出资，对官渡区某某片区09000余亩的土地进行一级开发。 当该片土地以招、拍、挂方式公开出让时，由合资公司参与竞买，若合资公司以竞买方式取得该片区土地使用权的，由合资公司对所取得的地块进行房地产开发和销售。
本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 现双方经过友好协商，本着平等、互利、共赢、发展的原则，就合作开发昆明市官渡区某某片区90000余亩土地事宜达成如下协议:: 一、合作开发的项目概况甲方根据总公司的授权，诚邀社会投资人参与官渡区某某片区区09000余亩土地的一级开发。 本协议拟进行土地一级开发的官渡区某某片区土地的四至范围为::东至，西至，南至，北至，土地面积亩，项目范围示意图见附件，具体开发的范围及面积以市规划部门批准的最终规划红线范围和面 积为准。 二、合作开发的基本思路、内容和原则（一）基本思路::双方同意，在合乎法律法规和市政府有关规定条件下，按照一二级联动方式共同出资对该地块土地进行开发，其中土地一级开发，以及甲方为主导，乙方配合并负责融资；土地的二级市场开发，由双方设立的合资公司开发，以乙方为主导负责融资及开发。 （二）开发内容::共同合作开发的内容为:: 11、双方按照约定比例，共同出资设立项目公司以社会投资人身份参与对官渡区某某片区09000余亩土地，进行征地、拆迁、安置、五通一平等土地一级开发工作并视条件进行房地产项目投资。
土地一级开发的信托融资 一、申请信托融资目前有两种渠道可以选择： 一是直接找信托公司洽谈； 二是委托相关银行代为寻找信托公司。 二、法律支持： 《信托法》、 《信托投资公司管理办法》、 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》 《信托业务会计核算办法》 《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 三、参与土地一级开发的信托公司： 中原信托、百瑞信托、北京国投、重庆国投等 四、信托公司进入土地一级开发的动因： 1.一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企 业纷纷进入一级土地开发市场。但目前的政策出台造成了土地的一级和二级开发市场各自独立，那资金问题将会显现出来。 2. 做土地一级开发一般是政府下属的土地储备中心和有实力的开发商两种实 体，但由于政府有财政担保，银行贷款相对容易，而民资由于抵押担保问题，很难从银行取得贷款。 3. 从2005年以后，各商业银行就收紧了一级土地开发贷款。根据《2004年 中国房地产金融报告》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地做抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过两年。并规定不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。灵活的信托股权投资的方式解决企业35%的自有资金问题，之后再获取银行贷款。在一级开发将成熟的时候，或者是其他项目现金流回来之后再将股权赎回。 4. 在宏观调控之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项
目时则更加谨慎，所选项目要求的保险系数也更大。而相对于房地产业的其他产品而言，土地处于房地产产业的前端，风险较低。 五、信托计划的形式主要有三种 我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。 目前房地产信托计划的形式主要有三种： 1、贷款型信托。即信托公司通过向委托人发行信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托收益。 根据最新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》（2007年）第二条，集合资金信托计划是由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。由此可见，在土地开发资金信托中，信托公司作为受托人将多个委托人（兼受益人）的资金集合起来，以贷款的形式用于土地开发。由于土地一级开发主要是地方政府或其土地储备机构掌控，因此具有地方财政背景的信托投资公司可以发挥其资源优势，便利地获得土地开发融资项目。但同时，由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行，因此贷款型信托资金要进入土地储备和一级开发领域，也具有一定难度。 2、信托股权融资。指的是信托公司以信托资金对房地产开发商进行增资、进而实现为房地产开发商融资的目的的信托计划。具体来说，就是信托公司发行信托计划募集资金，然后使用信托资金对房地产开发商进行增资，增资后信托公司持有房地产开发商的部分股权，通过房地产开发商的分红实现信托收益。 在这种信托融资模式中，信托公司持有的房地产开发商的股权一般委托开发商的其他股东进行管理，信托公司一般不直接参加房地产开发商的经营管理，但信托公司可以保留对有关事项的否决权。另外，为了保证能够实现信托收益，往往还会约定信托公司持有的房地产开发商的股权具有优先股的性质，即信托公司所取
赏析1 朴实意象凝聚深爱,悲怆诗句道出真情——《我爱这土地》赏析 抗日战争爆发后，艾青怀着高昂的爱国热情、同仇敌忾的民族义愤，投身于反侵略的伟大斗争，他拿起诗笔，写下了许多脍炙人口的优美诗篇，《我爱这土地》就是其中的一首，作于抗战初期，是藉土地激发诗人情绪的代表作。我们学习这首诗可以从三个方面来掌握： 一、朴实的意象，凝聚深沉的爱 意象即意境。“土地”和“太阳”是艾青诗中的两个主导意象，“土地”象征着生他养他而又多灾多难的祖国，因此“土地”意象凝聚了艾青对祖国和人民最深沉的爱，对民族危难和人民疾苦的深广忧愤。我们从诗的题目中就可以看出这一点，再如“为什么我的眼里常含泪水？因为我对这土地爱得深沉……”，这真实朴素的两句诗，道出了诗人内心深处永恒的“土地”情结。由此我们不难得出艾青的诗具有独特的审美意象世界。 二、悲怆的诗句，反映热切的情 作为抒情的艺术，诗歌作品需要不断地强化自己的感情，以便久久地拨响读者的心弦。这首诗中回荡着忧郁的调子，郁积着深深的忧伤。“为什么我的眼里常含泪水？因为我对这土地爱得深沉……”，句中交织着忧郁悲怆之情，但这种抒情基调是诗人敏感的心灵对民族苦难现实和人民悲苦生活的回应，是感情极度热切的反映。 人非鸟兽，不言自明，此诗偏以“假如”开头，这是第一层强化。谁不知道鸟声优美清脆，此诗偏以“嘶哑”相形容，这是第二层强化。光有这两层强化还不够，于是诗中接连出现了所歌唱的对象：土地、河流、风、黎明。特别值得注意的是，诗人在描写这些对象时达到了穷形尽相、淋漓酣畅的地步，充分体现了这位自由体诗人的艺术特色。我们知道，写诗多半是忌用或少用“的”字的，那些民歌体作品不必谈了，就是自由诗创作，也有不少人害怕“的”字一多，拖泥带水，冲淡了诗味。艾青则不然，他敢于用由一系列“的”字组成的长句来抒发缠绵而深沉的感情，喜欢在所描写的对象前面加上大量的形容词和修饰语，以展现对象的神采风貌，形成一种特殊的立体感和雕塑感，这是艾青的自由诗创作不同于其他自由诗作者（如田间）的一个重要特色。《我爱这土地》自然也不例外，试看诗人在“土地”“河流”“风”“黎明”这样的中心词语前面特意加上的“悲愤的”“激烈的”“温柔的”等许多修饰语，就不难窥见其中的奥秘了。以上所说的这些描摹土地、河流等景观的长句，可说是第三层强化。 三、强烈的对比，映射执着的爱
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议 贾涛言锋律师事务所 710065 摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。 关键词：土地一级开发融资 引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。主要原因还是土地一级开发过程中资金紧造成的，而资金紧主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。 一、土地一级开发定义 我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。 根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域围的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。 二、土地一级开发传统的融资模式及问题 （一）土地一级开发传统的融资的主要模式 1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用； 2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金； 3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款； 4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。 （二）传统模式存在的问题 上述资金来源可分为三部分：财政资金、金融机构贷款和其他资金。