清科观察：《2016政府引导基金报告》发布，管理办法支持四大领域、明确
负面清单
清科研究中心2016-3-11桂洁英
财政部于2015年11月12日，发布《政府投资基金暂行管理办法》（财预[2015]210号），对政府投资金的设立、运作和风险控制、终止和退出、预算管理、资产管理以及监督管理进行了规范。《办法》重点支持四大领域的投资，并引入否定清单管理，指出不得投资二级市场股票等六大业务。此外，《办法》明确各级财政部门应建立政府投资基金绩效评价制度，按年度对基金政策目标实现程度、投资运营情况等开展评价，有效应用绩效评价结果。在此背景下，清科研究中心近日发布《2016年中国政府引导基金专题研究报告》，对政府引导基金的政策背景、市场发展环境进行了梳理分析，并选取两支政府引导基金—湖北省长江经济带产业基金和重庆市产业引导股权投资基金作为案例进行了详细分析，在研究政府引导基金运营管理模式的基础上对引导基金现存的问题提出相关的建议，以供VC/PE机构和投资者参考借鉴。
2015年国务院大力推动引导基金发展，地方政府引导基金遍地开花
自1984年我国开始由政府推动创业投资的发展以来，地方政府一直是我国创业投资机构的积极建设者。1999年8月，为了推动政府科技投入改革，加快高新技术成果转化，上海市政府批准成立了国有独资的上海创业投资有限公司，这是我国政府出资引导创业投资的最早尝试。此后，政府引导基金开始进入快速发展期，各地方政府纷纷开始或筹划设立创业投资引导基金，各类基金如雨后春笋般涌现并发挥出巨大的积极效应。
根据清科集团旗下私募通数据显示，截至2015年12月底，国内共成立780支政府引导基金，基金规模达21,834.47亿元。2015年新设立的政府引导基金为297支，基金规模15,089.96亿人民币，分别是2014年引导基金数量和基金规模的2.83倍和5.24倍。
图1 2006-2015年政府引导基金设立情况比较
从国家层面看，2015年新设立的两大基金受市场关注，一是总规模为400亿的国家新兴产业创业投资引导基金，引导社会各方面资金参与超过1,800亿；二是总规模600亿的国家中小企业发展基金，撬动社会资金千亿以上。从地方层面看，随着中央鼓励政府引导基金的发展态势明确，各地方政府设立的各类政府引导基金如雨后春笋般涌现，遍及农业、服务业、文化、旅游、科技等各个领域。
引导基金设立形式多样化，设立主体也由省级单位逐渐延伸至地市级甚至区县级单位，
2015年，各地方政府纷纷积极主导设立政府引导基金，设立主体也由省级单位逐渐延伸至市级及区级单位，掀起了发展政府引导基金的新浪潮。在政府引导基金的设立形式上，各地方政府根据投资方向和重点，设立股权投资基金、产业投资基金、天使投资基金等。股权投资基金有东莞长安产业股权投资基金、龙岩市产业引导股权投资基金、重庆市产业引导股权投资基金；产业投资基金有集美区产业引导基金、唐山市产业投资引导基金、荆门市市级产业引导基金等；天使投资基金有重庆市天使投资引导基金、上海天使投资引导基金、青岛天使投资引导基金。
根据清科集团旗下私募通统计显示，截至2015年12月底，国内共成立780支政府引导基金，基金规模达21,834.47亿元，平均单支管理规模为27.99亿元。其中省级政府引导基金的规模最大，226支基金规模总额达到9,980.37亿人民币。但是基金设立数量最多的是地市级政府设立的引导基金，共有417支基金，基金规模8,243.00亿。
图22006-2015年政府引导基金设立级别分布情况
典型案例—湖北省长江经济带产业基金，400亿财政资金预带动万亿元投资
2015年10月，为抢抓“一带一路”、长江经济带开发开放和长江中游城市群建设等国家重大战略机遇，推进湖北省战略性新兴产业发展、传统产业转型升级，引导和推动“大众创业、万众创新”，湖北省委、省政府公布设立“湖北省长江经济带产业基金”的方案。通过采取基金管理等市场化运作模式，盘活财政存量资金，与金融资本相结合，发挥撬动社会资本的杠杆作用，引导社会资本投向实体经济，推动湖北省科学发展、转型发展、跨越式发展。基金通过结构化设计，以400亿的政府出资和部分其他风险偏好较高的LP出资作为劣后投资，撬动银行资金或险资作为优先资金进入基金，最终募集规模约为2000亿的母基金。母基金再通过发起子基金或直接投资的方式实现对外投资，力争放大到4000亿元，最终带动约10000亿元的社会投资投向实体经济。
清科集团联合海尔集团在湖北落地了武汉清海共赢投资管理有限责任公司作为管理公司联合发起人及共同管理人，将全面参与管理湖北省长江经济带产业引导基金。产业基金采取有限合伙制，设立湖北省长江经济带产业引导基金合伙企业（有限合伙）作为产业基金的基金实体。其执行事务合伙人为湖北省长江经济带产业基金管理有限公司。分期母基金采取有限合伙制，由基金管理人通过非公开方式募集，分若干期设立，每期根据不同投资人的特点，对存续期、结构化、决策机制等进行差异化安排。
政府投资基金管理暂行办法出台，绩效评价制度亟待建立完善
2015年从中央层面到地方层面，各地政府都开始或者筹划设立政府引导基金，广泛撬动社会资本，拓宽企业股本市场化补充渠道。财政部于2015年11月12日，发布《政府投资基金暂行管理办法》（财预
[2015]210号），对政府投资金的设立、运作和风险控制、终止和退出、预算管理、资产管理以及监督管理进行规范管理。《办法》重点支持四大领域的投资，并引入否定清单管理，指出不得投资二级市场股票等六大业务。
《办法》明确，各级财政部门一般应在以下领域设立投资基金：支持创新创业、支持中小企业发展、支持产业转型升级和发展以及支持基础设施和公共服务领域。《办法》明确提出不得从事以下业务：从事融资担保以外的担保、抵押、委托贷款等业务；投资二级市场股票、期货、房地产、证券投资基金、评级AAA以下的企业债、信托产品、非保本型理财产品、保险计划及其他金融衍生品；向任何第三方提供赞助、捐赠；吸收或变相吸收存款，或向第三方提供贷款和资金拆借；进行承担无限连带责任的对外投资；发行信托或集合理财产品募集资金。《办法》规定，为更好地发挥政府出资的引导作用，政府可适当让利，但不得向其他出资人承诺投资本金不受损失，不得承诺最低收益。
在政府投资基金运作和风险控制方面，《办法》称，政府投资基金应按照“政府引导、市场运作，科学决策、防范风险”的原则进行运作。政府投资基金募资、投资、投后管理、清算、退出等通过市场化运作。财政部门应指导投资基金建立科学的决策机制，确保投资基金政策性目标实现，一般不参与基金日常管理事务。
在政府投资基金的预算管理方面，《办法》规定，各级政府出资设立投资基金，应由同级财政部门根据章程约定的出资方案将当年政府出资额纳入年度政府预算。同时，各级财政部门应建立政府投资基金绩效评价制度，按年度对基金政策目标实现程度、投资运营情况等开展评价，有效应用绩效评价结果。政府投资基金应当接受财政、审计部门对基金运行情况的审计、监督。
近几年来，我国政府引导基金发展规模愈加壮大，但就不同的政府引导基金具体状况而言，仍然十分参差不齐，因此建立一套准确有效的适应于我国创业投资引导基金绩效评价指标体系和评价方法成为引导基金纳入公共财政考核评价体系的迫切需求，也是进一步提高政府引导基金的政策效应和引导效应、推进引导基金更好更快良性发展的必然诉求。
政府引导基金既要肩负“引导社会资金投资创业企业”的政策性任务，又要兼顾社会资本与基金管理人的回报诉求，还得考虑自身管理的规范性和专业性。因此，可以从政策效益、经济效益、管理效益三个方面构建政府引导基金绩效评价体系，从而能更好的明确引导基金的使用方向，进一步提高政府引导基金配置效率，发挥引导基金的杠杆作用，弥补市场缺陷和不足。
政府引导基金绩效考核体系亟待建立，募投管退市场化运作是大势所趋
给专业的管理公司经营，政府成立监管机构，资金委托给银行进行托管，构成一个“政府监管机构-专业管理公司-托管银行”的初步监管流程。专业的管理公司独立负责项目论证、投资、管理并实施套现，银行作为托管机构根据管理公司项目投资计划和政府监管机构的指令，将资金划到指定的项目公司账上，管理公
司一般无法直接接触到全额大宗的委托款项，则可有效地防范可能出现的问题。在此基础上，财政部门作为风险投资引导基金财务监管部门，应当对风险投资引导基金预算进行审查和监督，检查风险投资引导基金资金使用。风险投资企业备案管理部门作为业务指导部门，应当督促风险投资引导基金加强制度建设，引导其所参股的风险投资企业主要投资于中小高新技术。
当前的管理思路，引导基金被赋予了过多的政策性目标，对基金注册地、投资地域限制、投资范围做了限制，对投资当地的资金也做出了要求。一方面，这使得引导基金寻找合适的投资对象变得更加困难，引导基金资金出现沉淀、闲置现象，资金利用效率低下；另一方面，由于在当地找不到好的投资项目，导致一些优秀的创业投资机构不敢与引导基金合作，长此以往，引导基金的引导作用受到严重制约，无法达到其引导创业投资的目的。政府引导基金要做到“四化”，首先资金来源要市场化。政府作为主要出资人，并提供相应的支持，同时，和具备相应能力的市场化机构进行合作和资源互补，实现资金规模的对曾杠杆放大。其次是投资策略市场化。打破引导基金既有的政策性限制，制定相关投资策略，以达到在风险固定的条件下，追求投资收益的最大化；而在收益固定的情况下，追求投资风险的最小化的目标。在设计基金的投资组合及其他相关策略时，结合基金情况，进一步突破引导基金关于地域、行业、阶段的限制，更加注重于资本生态和产业环境的打造。第三是内部管理市场化。建立相关的工作体系和流程，包括行业信息和数据库，基金筛选流程，基本法律条款和谈判流程，基金监测流程，投资组合管理和风险管理流程等完整的内控流程。最后退出要市场化。配合使用事先条款约定、市场上转让退出、政府让利等方式，提高政府资金的利用效率。
的实现程度，而社会资本与基金管理人更关注的是投资回报，这其中的矛盾实际上是引导基金设立和发展过程中一直存在的核心问题，即政府引导基金的引导目标与商业性资本目标之间的冲突。对于引导基金引导目标与商业性资本目标之间的冲突，可以考虑实行基金投资组合策略。政府成立引导基金时，可以在基金规模、投资行业、投资阶段、投资地域等方面实行差异化组合。可以成立规模较大的综合性投资基金，也可以根据各市或各区县的产业发展布局，有针对性地成立规模5亿元左右的专业性投资基金，或者1亿元以下的天使投资基金，并通过对单个项目的投资额的限制，达到促使其投资初创企业或者战略型新兴产业的目的。这样有利于对引导基金的政策目标进行具体分解，并能找到投资理念和专业较为契合的基金管理人。政府引导基金的政策目标与基金管理人的投资理念相近时，两者之间的利益冲突便会减少，并且对引导基金投资收益有一定的保障。
使小部分政府引导基金实行了绩效考核，也是相当宽泛，主要对资产情况进行保值增值的评价，对于如何监管以及具体考核体系并未做出详细的办法规定。同时，多数政府引导基金把业务中心放在合作管理机构评估筛选、引资和投资上，对基金的运作管理较为轻视，这使得政府无法对当前业已运作中的政府引导基金全面客观地做出考核。随着越来越多的政府引导基金进入投资后期甚至是退出期，建立完善政府引导基金绩效评价体系已经成为当前政府引导基金亟待解决的问题。完善基金的绩效评价体系要兼顾引导基金的政策效益和经济效益，设立一个全方位、立体的投资绩效评价体系，比如可以从合规、管理、效益等三个
角度对相关人员进行考核。合规指标只指对引导基金立项的合理性以及完成程度的评价，具体包括引入社会资本的规模、投入初创期企业的资金占比、投入中小型企业的资金占比以及参股子基金比例等等。管理指标包括对引导基金组织管理、资金运用方面的评价，主要考察基金管理的规范性和专业性，包括合作创投企业筛选的规范性，项目评审流程规范性，引导基金专家评审委员的专业评审能力以及内部控制制度的健全性。效益指标主要是指对引导基金运行效果以及其对社会影响的评价，主要包括对本区域风险投资及发展带来的直接或间接受益、社会就业人数、当地经济的增长以及对科技进步的贡献等等。
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上文引用数据来自清科研究中心私募通：https://www.doczj.com/doc/b010715682.html,。
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房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
勘察设计项目管理办法 1 总则 为提高公司勘察设计类项目管理水平,进一步明确工作程序,落实工作职责,全面履行合同任务,特制订本办法。 本办法适用于公司自主运行或合作运行的所有工程勘察设计咨询类项目。 2 组织机构 2、1 项目组织机构 2、1、1 勘察设计类项目典型组织机构如下: 2、2 项目主要成员的产生 2、2、1 项目经理 勘察设计类项目的项目经理由项目管理部提名,主管副总经理批准。 2、2、2 项目文控 项目文控由主办专业室文控或办事员兼任。 2、2、3 专业负责人 项目专业负责人由各专业室按照项目需求向项目组派出。 3 职责 3、1 公司主管副总经理 3、1、1 负责公司项目管理工作,负责组织制订项目管理方针政策。 3、1、2 负责确定项目优先权,调解项目之间资源冲突。 3、1、3 负责重大问题的高层协调。 3、1、4 对项目管理有决策权。 3、1、5 负责项目人工时最终批准。 3、2 项目管理部 3、2、1 就是勘察设计类项目的归口管理部门,负责项目管理制度的制订与完善,重点监管公司级勘察设计类项目。 3、2、2 负责确定勘察设计类项目的生产与管理工作指标,下达《项目任务通知书》。 3、2、3 协助项目组组织并参加项目内外协调会、方案评审会。 3、2、4 负责资源协调,为项目配置资源,解决项目各阶段的资源需求。 3、2、5 负责审核一级计划。 3、2、6 负责审批项目人工时。
3、2、7 负责监督与检查公司级项目进度、质量与变动成本控制,为项目的管理提供支持与服务。 3、2、8 负责汇总、编制公司各类项目的周报、月报,上报上级部门项目管理部,汇总勘察设计类项目管理周报、月报。 3、2、9 协助经营管理部、工程管理部进行投标支持工作。 3、2、10 协助人力资源部进行勘察设计类项目管理人员的培训、认证与设计缺口人员的招聘工作。 3、2、11 协助技术质量部、项目组进行勘察设计类项目公司级技术质量审查,协助解决勘察设计项目执行过程中出现的技术质量问题。 3、3 经营管理部 3、3、1 负责勘察设计类项目的投标工作。 3、3、2 负责勘察设计项目的主合同或分包、合作等各类合同的编制、调整、谈判、管理等相关事宜。 3、3、3 负责合同管理,监督合同执行,并在项目运行中给予支持。 3、3、4 负责经营与收费工作,负责公司级项目客户回访。 3、3、5 负责勘察设计类项目外事管理工作。 3、4 技术质量部 3、4、1 负责公司级项目技术质量审查、方案评审,协调解决项目执行过程中出现的技术质量问题。 3、4、2 负责监督、检查、指导项目组的质量管理工作。 3、4、3 负责项目成果的技术质量检查与审查。 3、5 工程管理部 3、5、1 负责勘察设计类项目基本设计(初步设计)ITB(招标文件)合同、商务部分的编制及总体汇总工作。 3、5、2 负责勘察设计项目ITB基础工作。 3、6 主办专业室 3、6、1 负责专业室人力资源管理,根据需要向项目组选派专业负责人与设计人。 3、6、2 对专业设计与专业技术质量负责。 3、6、3 工艺室负责油气田地面建设工程、油库工程、油气长输管道工程的工程设计、工程咨询以及相关的技术服务,包括油气集输、油气处理、油气加工工艺、配管、油气储运、管道线路、配管、场站总图等专业、岩土工程与工程地质勘察。 3、6、4 土建室负责小区规划、工业与民用建筑、市政工程与装饰工程的工程设计、工程咨询以及相关的技术服务,包括规划、建筑、结构、路桥等专业。 3、6、5 电气工程室负责电力工程的工程设计、工程咨询以及相关的技术服务,包括发电、输电、变电、配电等专业。 3、6、6 自控工程室负责通信工程、自动化控制工程的工程设计、工程咨询以及相关的技术服务。 3、6、7 公用工程室负责给排水、供注水、污水处理、消防、供热、采暖通风、空调、防腐工程的工程设计、工程咨询以及相关的技术服务。 3、6、8 设备室负责过程装备、机械设备、机械制造与修理的工程设计、工程咨询以及相关的技术服务。 3、6、9 技术经济室负责工程项目的投资估算、概预算、经济评价及工程经济咨询,协助完成工程招标标底编制、工程投标报价与工程结算。 3、6、10 具体专业职责与界面关系执行《勘察设计各专业职责与分工细则》。
房地产市场调研工作流程 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置 宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。 微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼
盘的大部分价值。 2、分析产品 这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。 分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。 3、剖析价格组合 即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。4、了解广告策略 广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第一条总则 １、为规范项目公司工程勘察设计管理工作，根据国家和交通运输部有关规定，结合工程特点，制定本办法。 ２、本办法适用于项目定测、初步设计、补充定测、施工图设计与审核、现场施工配合等阶段的勘察设计管理与考核。 第二条管理职责 １、项目公司依照委托勘察设计合同和国家有关规定， 对工程勘察设计工作进行管理。 ２、项目公司各部门的职责 （１）工程管理部 ①组织咨询单位和勘察设计单位进行施工图审核和优化； ②根据全线施工组织安排，结合施工单位图纸需求计划，提 出阶段性和控制性工程的施工图供图要求； ③组织施工图工程量的核定工作； ④负责建设期间对勘察设计单位工程勘察设计工作的管理 与考核； ⑤组织勘察设计单位向监理和施工单位进行施工设计交底； ⑥督促勘察设计单位做好现场施工配合工作。 ⑦根据全线施工组织安排，要求勘察设计单位提出甲供设备 的清单，并审查后报项目公司。 ⑧要求勘察设计单位的设计工作达到施工图设计深度，根据
双院制审查意见优化施工图设计文件，并通过集团总部及山东省交通运输厅的审批。 ⑨以批复的初步设计投资额为前提，检查勘察设计单位的 施工图投资控制情况； ⑩参与勘察设计合同的签订。 (2)计价合同部 ①计划合约部负责设计各阶段工程概（预）算的管理工作。 第三条勘察设计管理 １、勘察设计单位应严格执行有关设计强制标准，根据批准 的初步设计文件开展施工图设计，对工程勘察设计质量负责。 ２、设计质量控制 （１）勘察设计单位应严格按初步设计审查批复进行 施工图设计，建立自查自纠制度，对设计文件和图纸中的错误或 遗漏及时进行修改或补充，并承担由此造成的相关责任； （２）在施工图设计中，有关结构设计或制定施工方案要充 分考虑当前国内的工艺水平和能力、工程实施的可操作性；要对 方案的实施工序提出相应的技术要求，特别是关键工序，应明确 提出工艺、质量、安全和环保等要求； （３）设计文件中应明确工程质量控制标准，国家已有规定 的，可合理选用编制成册，作为成果文件正式提交； （４）勘察设计单位不得以任何方式指定工程材料、设备的 生产厂或供应商。 （５）应积极利用工程试验、补充勘探、科研等成果，以及
房地产市场研究工作模 块 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
房地产市场研究工作模块 【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】 1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。 3．主要内容： 3-1．宏观经济运行状况 1）、数据 指标数量与上年同比增长 全省项目所在地全省项目所在地 A.国内生产总值 其中：第一产业 第二产业 第三产业 房地产 B.固定资产投资 其中：房地产开发 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2）、分析 3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。 B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。 C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。 D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。 3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状 1）、数据 项目上半年与去年同期相比备注 签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入
住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2）、分析 3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异 板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格多层 小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
欢迎共阅 安全生产管理办法 第一章总则 第一条为了加强分院工程项目和其他工作的安全生产管理，特制定本办法。 第二条本办法适用于分院承担的所有工程项目的勘察设计作业和其 第六条项目勘察、钻探、测量作业安全均由项目负责人负责。 第七条分院各项目的安全监督检查均由分院副院长和分院总工负责。 第三章勘察作业安全管理要求 第八条勘察作业前，应依据作业实际条件，制定相应的安全技术措施。
第九条勘察作业现场布置、临时用电、设备安置、防台、防汛、通讯、避雷等安全措施必须符合国家和上级颁布的安全技术规定的要求。 第十条开工前应根据当地主管部门的规定及时办理有关手续。 （一）开工前，应对参与作业的所有人员进行安全生产教育，进行安全生产技术措施交底，明确岗位职责，对危险部位或危险作业地点，进行 求。 并做好记录。 第十二条水域钻探作业 （一）水上钻探作业开工前应根据当地水域管理部门的要求办理审批手续。 （二）作业前选好避风锚地，并与当地港务部门取得联系。
（三）在船舷上搭设钻井平台时，必须确保平台牢固，并设置安全护栏。 （四）根据作业人数和作业环境，配备救生设备和必备的通讯工具。 （五）水上作业时，应按有关规定悬挂相应的安全信号标志，抛在水上的套管必须高出当地的最高潮位，并在套管顶端设置灯光信号标志，以 （一）水上测量作业前应根据当地水域管理部门的要求办理审批手续。 （二）水上作业人员必须穿好救生衣，并配备必要的救生设备和通讯工具。
（三）水上作业时，应按有关规定悬挂相应的安全信号标志，做好来往船舶的安全避让。 （四）进行水文测验多点作业时，必须配备必要的通讯工具，同时必须配备机动船作为交通联络船，保证随时与各作业点的联络及接送作业人员。 第十七条项目组后勤保障安全管理由项目负责人负责。 第七章工程勘察设计的后续服务管理要求 第十八条分院各项目的后续服务安全管理由分院总工程师全面负责，负责后续服务各项目的安全管理规定、制度的制定和后续服务人员的安全教育以及安全事故的处理等，对各项目后续服务的安全生产负主要责任。
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
建设工程勘察设计管理条例（2017修正版） 第一章总则 第一条为了加强对建设工程勘察、设计活动的管理，保证建设工程勘察、设计质量，保护人民生命和财产安全，制定本条例。 第二条从事建设工程勘察、设计活动，必须遵守本条例。 本条例所称建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。 本条例所称建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。 第三条建设工程勘察、设计应当与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益和环境效益相统一。 第四条从事建设工程勘察、设计活动，应当坚持先勘察、后设计、再施工的原则。 第五条县级以上人民政府建设行政主管部门和交通、水利等有关部门应当依照本条例的规定，加强对建设工程勘察、设计活动的监督管理。 建设工程勘察、设计单位必须依法进行建设工程勘察、设计，严格执行工程建设强制性标准，并对建设工程勘察、设计的质量负责。 第六条国家鼓励在建设工程勘察、设计活动中采用先进技术、先进工艺、先进设备、新型材料和现代管理方法。 第二章资质资格管理
第七条国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门商国务院有关部门制定。 第八条建设工程勘察、设计单位应当在其资质等级许可的范围内承揽建设工程勘察、设计业务。 禁止建设工程勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他建设工程勘察、设计单位的名义承揽建设工程勘察、设计业务。禁止建设工程勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽建设工程勘察、设计业务。 第九条国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。 未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事建设工程勘察、设计活动。 第十条建设工程勘察、设计注册执业人员和其他专业技术人员只能受聘于一个建设工程勘察、设计单位；未受聘于建设工程勘察、设计单位的，不得从事建设工程的勘察、设计活动。 第十一条建设工程勘察、设计单位资质证书和执业人员注册证书，由国务院建设行政主管部门统一制作。 第三章建设工程勘察设计发包与承包 第十二条建设工程勘察、设计发包依法实行招标发包或者直接发包。 第十三条建设工程勘察、设计应当依照《中华人民共和国招标投标法》的规定，实行招标发包。 第十四条建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定。
房地产市场研究工作模块 1。目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】?? 2. 调查方式：搜集基础数据,在此基础上进行分析。 场整体状况。? 3。主要内容： 3—1。宏观经济运行状况 1）、数据?指标数量与上年同比增长 全省项目所在地全省项目所在地? A.国内生产总值?其中：第一产业 第二产业?第三产业 房地产 B.固定资产投资?其中：房地产开发 Ｃ。社会消费品零售总额 D。商品零售价格指数?居民消费价格指数 2）、分析 商品住宅价格指数? 3－２．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规?Ａ。项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等. Ｂ．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。? C。政府关于商品住宅在金融、市政规划等 3．项目所方面的政策和法规.? D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。? — 3 在地房地产市场总体供求现状 １）、数据 项目上半年与去年同期相比备注 签定土地出让合同 其中商品房用地?房地产开发总额?其中商品房建设?其中住宅投资占比重 商品房施工面积?其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例?商品房竣工面积 其中住宅竣工面积?销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 住宅?空置面积?其中住宅?办公楼?商业楼 3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异 2)、分析? 二手楼买卖? 板块差异板块1：区板块二：区板块三: 区板块四: 区?地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导?商品住宅平均价格多层?小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3—５。项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势 区域０1年平均价格00年平均价格9９年平均价格?多层高层多层高层多层高层 ?全市?项目所在板块
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
房地产市场研究部工作 引言 随着房地产市场由卖方市场转入到买方市场的微利时代,产品同质化程度提高，消费者购买和消费意识发生提升和转变,导致市场竞争行为加剧，因此房地产企业越来越重视对市场的分析和监控。营销方式也相应的由传统的产品导向型转变为市场导向型，甚至企业的经营方式和运作模式也都以市场为基准。市场是企业生存的环境,因此企业只有了解市场、适应市场、把握市场才能平稳、快速的发展。 研究部将大连房地产市场作为研究工作的重点，对其经济状况、政策法规、房地产市场发展程度、市政交通及未来城市战略规划等方面进行系统的分析和研究。同时研究部针对房地产产品的类别对微观市场进行系统、及时的监测：在住宅市场方面，对其户型、价格、客户群、销售率等重要指标按月度做出详细监测，对不同区域的住宅市场按季度监测，由此研究部可以全面及时的掌握住宅市场的变化情况;在写字楼方面,针对写字楼市场的客观情况，按区域、档次、规模等专业指标进行合理划分,定期对其租价变化、空置率、入住企业变动、推出时间以及潜在供应市场进行专业监测。 研究部除了立足于大连房地产市场,同时对全国房地产发展程度较高的其他城市(北京、上海、深圳、沈阳）的市场信息进行掌握和监控，在尊重本土文化的基础上，融入先进房地产理念,对房地产市场建立科学全面的监测系统。 研究部将坚持专业化的发展路线,坚持以科学、严谨的态度,吸收和学习市场调研的专业知识并创造性的运用,不断为我司提供房地产市场信息服务。 一、研究部的职能 研究部是公司的信息中心，主要针对与地产市场密切相关的宏观经济、政策、经济发展战略规划进行时效性搜集分析。主要从事地产市场趋势研究、政策效应分析及其预
云南公路建设项目勘察设计管理办法 第一章总则 第一条为加强云南省公路建设项目的工程勘察、设计管理，不断提高公路建设工程勘察、设计质量，保护人民生命和财产安全。根据《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《公路工程质量管理办法》、《公路工程勘察设计招投标文件范本》等相关法律、法规、规章和规范性文件，特制定本办法。 第二章勘察、设计质量管理 第二条公路勘察、设计单位应当按资质等级及业务范围承担相应的勘察、设计任务，禁止转包和无证承揽、越级承揽、违规分包。主动接受质监机构对其承担勘察、设计工作的资格和质量保证体系的监督检查。 第三条勘察、设计单位必须按照交通部《公路工程勘察设计工序管理试行办法》做好勘察设计的质量管理工作，建立健全勘察、设计质量保证体系，加强勘察、设计全过程的质量控制，建立完整的设计文件的编制、复核、审核、会签和批准制度，明确各阶段的责任人，并对公路工程勘察、设计质量负责。 第四条勘察、设计文件必须符合下列要求： （一）设计文件的编制必须严格执行国家基本建设程序、工程建设强制性标准及有关公路建设的法律、法规、规
章、规范、标准、规程、定额和合同的要求； （二）设计依据的基本资料应完整、准确、可靠，设计方案论证充分，计算可靠，并符合系统运行安全的要求； （三）设计文件的深度应满足相应设计阶段的有关规定，并符合相关规范的要求； （四）设计文件必须保证公路工程质量和安全的要求，符合安全、适用、经济、美观的综合要求；并应特别注意沿线景观及沿线设施的协调性和满足环境保护、水土保持的要求； （五）设计文件中关于材料、配件和设备的选用，应当注明其性能及技术标准、质量要求等必须符合国家的规定，但不得指定生产厂、供应商和产品品牌。 第五条勘察、设计单位应按合同规定及时提供勘查资料、设计文件及施工图纸，开工前作好勘查资料及设计文件的交底工作。依照《云南省公路工程质量管理办法》的规定，若勘察、设计合同有要求，勘察、设计单位应在施工现场设立代表处或派驻设计代表，随时掌握施工现场情况，解决勘察、设计方面的有关问题。 第三章勘察设计招投标 第六条为规范勘察、设计招投标行为，建立健全勘察、设计管理制度，加强对勘察、设计的监督管理，提高勘察、设计质量，根据《中华人民共和国公路法》、《中华人民
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College
房地产市场调研行业分析报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对 其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少
的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。 二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障， 己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点： 一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。