奥特莱斯商务广场项目可行性研究报告
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奥特莱斯商务广场项目建议书
奥特莱斯商务广场项目申请报告
奥特莱斯商务广场项目环评报告
奥特莱斯商务广场项目商业计划书
奥特莱斯商务广场项目资金申请报告
奥特莱斯商务广场项目节能评估报告
奥特莱斯商务广场项目规划设计咨询
奥特莱斯商务广场项目可行性研究报告
【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等【关键词】奥特莱斯商务广场项目可行性研究报告、申请报告
【交付方式】特快专递、E-mail
【交付时间】2-3个工作日
【报告格式】Word格式；PDF格式
【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。
【报告说明】
本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可
行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）
为客户提供国家发委甲级资质
第一章奥特莱斯商务广场项目总论
第一节奥特莱斯商务广场项目背景
一、奥特莱斯商务广场项目名称
二、奥特莱斯商务广场项目承办单位
三、奥特莱斯商务广场项目主管部门
四、奥特莱斯商务广场项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、奥特莱斯商务广场项目可行性研究报告编制依据
七、奥特莱斯商务广场项目提出的理由与过程
第二节可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、奥特莱斯商务广场项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、奥特莱斯商务广场项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、奥特莱斯商务广场项目财务和经济评论
十、奥特莱斯商务广场项目综合评价结论
第三节主要技术经济指标表
第四节存在问题及建议
第二章奥特莱斯商务广场项目投资环境分析
第一节社会宏观环境分析
第二节奥特莱斯商务广场项目相关政策分析
一、国家政策
二、奥特莱斯商务广场行业准入政策
三、奥特莱斯商务广场行业技术政策
第三节地方政策
第三章奥特莱斯商务广场项目背景和发展概况
第一节奥特莱斯商务广场项目提出的背景
一、国家及奥特莱斯商务广场行业发展规划
二、奥特莱斯商务广场项目发起人和发起缘由
第二节奥特莱斯商务广场项目发展概况
一、已进行的调查研究奥特莱斯商务广场项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、奥特莱斯商务广场项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节奥特莱斯商务广场项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、奥特莱斯商务广场项目建设的必要性
四、奥特莱斯商务广场项目建设的可行性
第四节投资的必要性
第四章市场预测
第一节奥特莱斯商务广场产品市场供应预测
一、国内外奥特莱斯商务广场市场供应现状
二、国内外奥特莱斯商务广场市场供应预测
第二节产品市场需求预测
一、国内外奥特莱斯商务广场市场需求现状
二、国内外奥特莱斯商务广场市场需求预测
第三节产品目标市场分析
一、奥特莱斯商务广场产品目标市场界定
二、市场占有份额分析
第四节价格现状与预测
一、奥特莱斯商务广场产品国内市场销售价格
二、奥特莱斯商务广场产品国际市场销售价格
第五节市场竞争力分析
一、主要竞争对手情况
二、产品市场竞争力优势、劣势
三、营销策略
第六节市场风险
第五章奥特莱斯商务广场行业竞争格局分析第一节国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节企业竞争策略分析
一、产品竞争策略
二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章奥特莱斯商务广场行业财务指标分析参考第一节奥特莱斯商务广场行业产销状况分析
第二节奥特莱斯商务广场行业资产负债状况分析
第三节奥特莱斯商务广场行业资产运营状况分析
第四节奥特莱斯商务广场行业获利能力分析
第五节奥特莱斯商务广场行业成本费用分析
第七章奥特莱斯商务广场行业市场分析与建设规模第一节市场调查
一、拟建奥特莱斯商务广场项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节奥特莱斯商务广场行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节奥特莱斯商务广场行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节奥特莱斯商务广场项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节奥特莱斯商务广场项目产品销售收入预测第八章奥特莱斯商务广场项目建设条件与选址方案
第一节资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件
四、其它应考虑的因素
第三节厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案
第九章奥特莱斯商务广场项目应用技术方案第一节奥特莱斯商务广场项目组成
第二节生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算
第五节其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施
第十章奥特莱斯商务广场项目环境保护与劳动安全
第一节建设地区的环境现状
一、奥特莱斯商务广场项目的地理位置
二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
五、现有工矿企业分布情况
六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况
七、大气、地下水、地面水的环境质量状况
八、交通运输情况
九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料
十、环保、消防、职业安全卫生和节能
第二节奥特莱斯商务广场项目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三节奥特莱斯商务广场项目拟采用的环境保护标准
第四节治理环境的方案
一、奥特莱斯商务广场项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的
影响
二、奥特莱斯商务广场项目对周围地区自然资源可能产生的影响
三、奥特莱斯商务广场项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生
的影响
四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
第五节环境监测制度的建议
第六节环境保护投资估算
第七节环境影响评论结论
第八节劳动保护与安全卫生
一、生产过程中职业危害因素的分析
二、职业安全卫生主要设施
三、劳动安全与职业卫生机构
四、消防措施和设施方案建议
第十一章企业组织和劳动定员
第一节企业组织
一、企业组织形式
二、企业工作制度
第二节劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第十二章奥特莱斯商务广场项目实施进度安排第一节奥特莱斯商务广场项目实施的各阶段
一、建立奥特莱斯商务广场项目实施管理机构
二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节奥特莱斯商务广场项目实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节奥特莱斯商务广场项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费
五、勘察设计费
六、其它应支付的费用
第十三章投资估算与资金筹措
第一节奥特莱斯商务广场项目总投资估算
一、固定资产投资总额
二、流动资金估算
第二节资金筹措
一、资金来源
二、奥特莱斯商务广场项目筹资方案
第三节投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第十四章财务与敏感性分析
第一节生产成本和销售收入估算
一、生产总成本估算
二、单位成本
三、销售收入估算
第二节财务评价
第三节国民经济评价
第四节不确定性分析
第五节社会效益和社会影响分析
一、奥特莱斯商务广场项目对国家政治和社会稳定的影响
二、奥特莱斯商务广场项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性
三、奥特莱斯商务广场项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
四、奥特莱斯商务广场项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性
五、奥特莱斯商务广场项目对合理利用自然资源的影响
六、奥特莱斯商务广场项目的国防效益或影响
七、对保护环境和生态平衡的影响
第十五章奥特莱斯商务广场项目不确定性及风险分析
第一节建设和开发风险
第二节市场和运营风险
第三节金融风险
第四节政治风险
第五节法律风险
第六节环境风险
第七节技术风险
第十六章奥特莱斯商务广场行业发展趋势分析
第一节我国奥特莱斯商务广场行业发展的主要问题及对策研究
一、我国奥特莱斯商务广场行业发展的主要问题
二、促进奥特莱斯商务广场行业发展的对策
第二节我国奥特莱斯商务广场行业发展趋势分析
第三节奥特莱斯商务广场行业投资机会及发展战略分析
一、奥特莱斯商务广场行业投资机会分析
二、奥特莱斯商务广场行业总体发展战略分析
第四节我国奥特莱斯商务广场行业投资风险
一、政策风险
二、环境因素
三、市场风险
四、奥特莱斯商务广场行业投资风险的规避及对策
第十七章奥特莱斯商务广场项目可行性研究结论与建议
第一节结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二、对主要的对比方案进行说明
三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节我国奥特莱斯商务广场行业未来发展及投资可行性结论及建议
第十八章财务报表
第一节资产负债表
第二节投资受益分析表
第三节损益表
第十九章奥特莱斯商务广场项目投资可行性报告附件
1、奥特莱斯商务广场项目位置图
2、主要工艺技术流程图
3、主办单位近5年的财务报表
4、奥特莱斯商务广场项目所需成果转让协议及成果鉴定
5、奥特莱斯商务广场项目总平面布置图
6、主要土建工程的平面图
7、主要技术经济指标摘要表
8、奥特莱斯商务广场项目投资概算表
9、经济评价类基本报表与辅助报表
10、现金流量表
11、现金流量表
12、损益表
13、资金来源与运用表
14、资产负债表
15、财务外汇平衡表
16、固定资产投资估算表
17、流动资金估算表
18、投资计划与资金筹措表
19、单位产品生产成本估算表
20、固定资产折旧费估算表
21、总成本费用估算表
22、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表
服务流程：
1.客户问询，双方初步沟通；
2.双方协商报告编制费、并签署商务合同；
3.我方保密承诺（或签保密协议），对方提交资料。
专家答疑：
一、可研报告定义：
可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处理两方面的问题：一是确定项目在技术上能否实施，二是如何才能取得最佳效益。
二、可行性研究报告的用途
项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业
研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。
三、可行性研究报告的编制依据
——国家有关的发展规划、计划文件。包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定；
——项目主管部门对项目建设要请示的批复；
——项目审批文件；
——项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议；
——企业的初步选择报告；
——主要工艺和装置的技术资料；
——拟建地区的环境现状资料；
——项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议；
——国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等；
——国家有关经济法规、规定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定；国家关于建设方面的标准、规范、定额资料等。
在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做财务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：
1、《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施；
2、《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施；
3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]2009年1月1日起实施；
5、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；
6、项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。
可研报告客户提供材料清单
以下资料，能提供的尽量提供，提供不了的，空着即可。
1、项目简介
2、项目规模投资额
3、项目场址：地理位置、当地优惠政策、占地面积、土地使用情况
4、工程建设：建设面积、主要建筑物、规划结构
5、项目主要设施：设施名称、规格、来源、数量
6、能源（水、电等）使用量、价格
7、工作人员：人员组织机构、人员配置
8、项目建设工期
9、项目建筑工程费用、设备清单、设施费用
10、项目营销方案
11、资金筹措措施
12、公司近3-5年的财务状况
13、规划部门、土地管理部门对本项目的审批意见
注：
1、关于以上部分内容可参照下面表格填写。
2、对于新建项目或对相关信息不能做出正确答复的，请咨询我公司进行解决。
一、项目的基本信息
项目名称
项目承办单位
项目
承办单位概况
法人代表介绍
主要股东
持股情况
主营业务介绍
近几年财务状况（企业资产、营业收入、
利润等）
3-5年发展规划
项目拟建设地点
项目占地面积
项目性质（新建/扩建/技改等）
项目实施时间安排
（是否分期实施/项目实施起止时间）
项目总投资
项目资金来源
（是否有银行贷款，
如有，贷款金额或者比例）
项目年产量、年销售收入
项目目前的进展情况
项目发起的缘由
二、项目的主要产品
产品名称及规格
（多种产品时应逐一列出）
产品生产采用标准
产品价格的制定
产品优势概括
三、项目的生产资源
原辅料
项目所需原、辅料名称
（应逐一列出）
项目每年所需原、辅料数量
项目所需原辅料来源
能耗
项目所用燃料品种
项目每年所用燃料品用量
项目总装机功率或年用电量
项目供电来源
项目需用的电力设施
项目年用水量
项目水源及供应情况
项目其他能源需求情况
项目其他能源来源
工艺及设备
项目生产工艺简述
项目单位技术优势
项目使用的设备名称及数量（包括生产设备、
检测设备等）
四、项目（现有设施）的土建工程
项目主要建设方案
生产车间建筑面积（已有/新建？）
配套工程
（已有/新建？）（包括办公楼、职工食堂
宿舍等）
道路、绿化等（已有/新建？）
土建工程的造价估算
五、项目的环境与劳动保护
项目主要污染物
（废水/废气/废固/噪声等）
项目的主要污染物处理方案
劳动安全、卫生设施
消防设施
六、项目的工作人员
企业组织机构（图）
企业工作制度（工作时间安排）
项目所需人员总数
其中所需工人数量
其中工程技术人员数量
其中管理人员数量
其中后勤、服务人员数量
职工年平均工资估算
职工的培训计划
职工的培训费用估算
七、对项目的补充说明或编写要求
一、
二、
三、
……
江油市金莎奥特莱斯情况说明 一、城市概况简介： （一）地理位置： 四川省江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南，距离绵阳33公里，成都约130公里。市幅员面积2719平方千米。属亚热带湿润性季风气候，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2℃。江油以平坝和丘陵地貌为主，江彰平原为境内最大平原。江油市是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。江油市城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 1、行政区划 江油市辖4个街道、21个镇、19个乡：江油市区即由中坝、太平、三合和彰明4镇构成。 2、环境位置 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市40公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。东邻广元市区和剑阁县，南接梓潼市和绵阳市游仙区、涪城区，西接安县、北川县，北连平武县、青川县。 3、气候 处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2摄氏度。 4、地貌 江油以平坝和丘陵的地貌为主。按地貌主要类型分，平坝占8.6%，丘陵占49.0%，山区占42.4%。市境内地势西北高、东南低，西北部
系山地，东南部系丘陵和平坝。 5、交通 中国第一条电气化铁路宝成铁路复线纵贯全境114km，境内有大小火车站14个。全天47趟宝成线旅客列车停靠或者从江油站始发，同时，江油也是成都铁路局江油车务段和机车折返段所在地。成（成都市）绵（绵阳）乐（乐山市）城际铁路预计2014年11月完工，并确定北起点站为江油火车站。铁路线路有:宝成线、成绵乐城际铁路、西（安）成（都）客运专线、九绵遂宜旅游铁路。公路绵广高速公路、绵九高速公路（在建）、梓（潼）江（油）快速通道（在建）、绵江快速景观大道、中（坝）雁（门）公路、中（坝）武（都）公路、中（坝）贯（山）公路、省道302线万阿公路、九寨东环线等公路构成江油公路主干网络；驱车从成都方向过来，途经成绵广高速公路（江油贯山道口下）及中贯连接线到达江油市区仅需1小时40分左右；从广元方向过来，途经绵广高速公路（江油北道口下）及万阿公路到达江油市区仅需3个半小时左右。航空从江油至驱车至绵阳南郊机场只需45分钟即至，现已开通上海、北京、广州、郑州等20余条全国大中主要城市航线。而绵阳九岭备降机场（位于江油市九岭镇）也已经写入《成都德阳绵阳规划合作框架协议》。 （二）人口及整体经济发展水平： 1、人口 2013年末，江油市公安户籍人口88.87万人，其中：农业人口60.69万人，非农业人口28.18万人；男性人口45.29万人，女性人口43.58万人，男女性别比为103.9：100。年末全市常住人口79.36万人，城镇化率为51.01%，同比提高1.43个百分点。 2、经济
目录 一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)
一、奥特莱斯的由来 奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。 在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。 二、奥特莱斯运作模式分类 （一）奥特莱斯物业型态模式分类
奥特莱斯系商业建筑设计总结 谢文博上海三益建筑设计有限公司前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。 工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011年12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积平米，道路代征用地平米，净用地面积为平米。地上总建筑面积约为平米，容积率为。由17栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。 2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。 3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。
项目总结： 一．区位与选址： 首先，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。 表1 相关项目选址： 表2
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析 导读: 奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。 国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？ 近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。 奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合 商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。 一、奥特莱斯发展历程: 诞生 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 阶段一
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 阶段二 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 阶段三 1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 中国 从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。但同时，各种运营困境也开始出现。企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。 二、奥特莱斯模式升级: 传统模式 简易型的品牌折扣店 2.0版版本 附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。 3.0版本 类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些 三、OUTLETS三大吸客法宝： 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 四、中国奥特莱斯的三大特点： 1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
湖南洞口金莎奥特莱斯招商统一说辞 一、奥特莱斯项目简介 金莎奥特莱斯是洞口首家大型综合性商业广场，项目位于洞口县沪瑞线国道（桔城东 路老一中对面）楴燃大厦1-5层，建筑面积近16000㎡，目前项目是一个集潮品购物、 裘皮毛衫、箱包鞋履、美食娱乐、儿童体验、娱乐童趣，摄影世界等于一身的一站式购 物创新型商业，以此来满足洞口多层次的休闲购物需求，从而达到放松、交流、时尚和 购物等多种生活方式。 项目由洞口楴燃置业有限公司开发，湖南金莎奥特莱斯商业管理有限公司运营管理。 项目得到县委，县政府的大力支持与肯定，金莎奥特莱斯对洞口县未来的商业发展与人 们生活质量的提升起着重大的推动作用！ 二、项目特征分析 1、黄金地段： 业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地 段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。 （1）项目地处洞口县老商圈桔城东路的核心区域，周边商业氛围日益浓厚（裕峰百货， 大桥超市，雪峰广场等），项目拥有地下两层停车场，为前来消费的顾客提供了极大的便 利。 （2）项目地理位置优越，交通便利，位于洞口县桔城东路老一中对面。 （3）项目周边1公里有汽车东站、汽车北站，其人流量达到近10万次/天，为项目发 展提供充足的人流量； （4）项目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项 目周边人气； （5）项目周边有多家银行，中国农业银行，中国邮政储蓄银行，华融湘江银行等。2、配套完善： （1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境； （2）社会配套：老一中就在项目对面，距离汽车东站800米，距离洞口县人民政府1公里，距离汽车北站1公里，距离汽车总站3公里，距离沪昆高速入口3公里；中国农业银行、中国邮政储蓄银行、华融湘江银行等离项目均在200米之内； （3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等全方位服务； 3、成熟商圈：
关于奥特莱斯项目设计的要点 一、总体 1.突出项目的主入口的位置与地位，并将主入口的设置与公交、 地铁、私家车等动线设计相契合。 2.项目的周边沿广场边缘要设计环形车道，汽车动线能够围绕 项目流动。 3.环形车道要设计标识指引行人及行车，起到带动的羊群效应， 带动顾客深入广场复地，沿街的商铺要双向开门。 4.总体项目建筑布局力求工整、对称、平衡、左右两侧客流要 均衡。 5.重要节点应考虑标志性、符号性的建筑形象，突出项目的主 题，增加形象效应，并为未来多功能操作、利用建筑做铺垫。 二、分区 1.建议总体要分区。 2.各区域之间要有明显的节点设计，要有大型节点设计，四周 商铺的设计安排可考虑休闲餐饮品牌进驻，如星巴克、哈根达斯等。 3.各区连廊顶棚形式不定，可与外立面结合，相匹配，主要连 廊宽度3.5—4米，踏步台阶不要高于10CM，其它连廊宽度 2.5—3米。
4.国际品牌区以男女装为主，占比30%，商铺单店面积平均300 平米。 5.国内品牌区以男女装、运动、休闲、皮鞋、皮件、内衣、童 装、家居服为主，占比40%，单店面积约200平米。 6.主题餐厅、速食连锁、大众餐饮、休闲饮品为主，加娱乐、 休闲30%。依各业态需求再具体调配。预计：大型餐饮800-1000平米，速食连锁300平米，主题餐厅300平米，休闲轻食50-100平米。 7.街道的安排：建议国际与国内品牌之间街宽12—15米，包含 绿化，不包含连廊，国内品牌区街宽8—10米，其它同上。 三、店铺设计 1.统一安排未来商铺LOGO设计规范。 2.各店铺中间的柱面进行装饰性设计，包含刀旗，绿化照明。 3.门面宽要求5米以上，门口2.2米以上，以玻璃幕墙装饰外 延。 4.各区沿街店以幕墙为主，以增加广告位。 5.层高：国际品牌区4.5—5米左右，国内品牌区3.5米以上， 均为净高，其它4.5米。 6.夹层：货区部分，各区有50%的商铺增加夹层二层，夹层净高 2.5米。 7.滞货区：国际品牌区店铺进深控制在18米—20米左右，国内
奥特莱斯的商业模式 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析 2014-08-11 13:23:00 从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。 国外OUTLETS典型案例 纽约WoodburyOutlets 区位：位于纽约以北中央山谷区域。 规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。 开业时间：1985年。 项目定位：世界上最大的品牌直销中心。以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。 销售折扣：25%-65%的折扣。 建筑风格：花园式Outlets。 规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。 功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。 主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。 整体功能规划: A区是世界一线品牌 B区是世界二线和国内著名品牌 C区是餐饮休闲娱乐 日本御殿场Outlets 区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。 规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。 开业时间：2000年7月。 项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。 产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。 销售折扣：1-6折。 建筑风格：欧式建筑。 规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。 主要客源：东京地区车族，旅游客源。 商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。 伦敦比斯特Outlets购物村
宁波奉化海洋城奥特莱斯商业计划书v2 （内部资料）Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document)
导言 1.1 奥特莱斯业态介绍 1.2 奥特莱斯业态在中国发展现状 1.3 发展前景 1.4 开发思路和计划 地块情况介绍 2.1 用地位置 2.2 环境条件 2.3 交通条件 2.4 用地的有利条件 政府规划和支持力度 3.1 政府第三产业的发展思路 3.2 对旅游业的规划思路 3.3 地块周边的规划情况 3.4 政府对本项目的支持力度 1 4 5 6 7 2 8 10 11 12 3 13 13 14 15
开发初步方案 4.1 定位方案 4.2 主题和特色 4.3 概念方案 4.4 招商进展 4.5 开发计划 4.6 投资规模 经营方案 5.1 市场条件 5.2 物业经营方式 5.3 盈利状况 5.4 投资估算 5.5 收益测算 合作方案 6.1 原则 6.2 双方分工 6.3 股份和出资 6.4 投资规模 6.5 经营责任 6.6 利益分配 6.7 长期合作意愿 4 16 18 20 22 26 27 5 28 31 32 34 35 6 37 37 37 37 38 38 38
1、导言 1.1 奥特莱斯业态介绍 奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”，以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售业态。 目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议 总体规划原则 建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。 各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求 交通采用外环（机动车行车环路），环（机动车货流环路）流线设计。酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。 部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。 从入口到部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。 利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。 建筑单体设计 主出入口 主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各
个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到街商业信息，吸引客人进入， 可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。 结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。 标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配 面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。 餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪 音对商业的干扰。餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。 娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。区域设置各种娱乐 设施，满足不同顾客的要求。 商铺设置仓储空间，并设置后门作为部人员和货物进出门，门可以通过装卸 推车。
奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析 一．O UTLET业态的由来和优势 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在发展初期作为单个的?工厂直销店?(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。 目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。 奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。 奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。 奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。 要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。 二．美国、日本奥特莱斯业态的发展 美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１０
发展战略 一、战略规划 整合国际资源，专注大中华区 创新发展模式，制定奥特莱斯的中国标准 奥特莱斯（中国）有限公司提出一种全新的奥特莱斯商业模式，这种模式以欧美模式为基础，结合中国国情，建立起泛奥特莱斯业态概念，发展以全球著名奢侈品折扣销售为核心，配套其它商业业态以及高端商务、休闲度假、高品质居住为支柱的城市新中心，战略规划创造性提出“3+X”复合型高端商业地产运营模式，形成一条以奥特莱斯名牌折扣为龙头，多种商业业态及商务、居住并存的经济产业链，为奥特莱斯进入中国开辟新的发展道路。 创建优势品牌，领先市场发展 奥特莱斯（中国）借助模式创新,以奥特莱斯为引领，高调打造一个集休闲度假购物特区、世界风情生活城和新城市中心三重功能为一体的复合地产产品线品牌——“芭蕾雨”，把世界时尚带到中国，改善人居生活品质，并为城市注入新的财富动力。奥特莱斯芭蕾雨战略规划目标使高价值品牌持续经营，使奥特莱斯（中国）在大中华区赢得恒久市场优势。全国布局，四级推进 奥特莱斯（中国）有限公司集中现代商业和新型服务业两大业态群，凭借其国际化的资源优势、创新升级的运营模式、创建优势品牌和四级推进的发展方针。芭蕾雨战略规划坚持从“两产集群，创新升级；三步投资，科学发展；四级推进，全国布局”的角度出发，成为世界奥特莱斯产业的领航者。
二、发展项目 华南项目 广东芭蕾雨： 广东芭蕾雨地处珠三角核心区域一广东省佛山市三水区，这里山水秀丽，环境极佳，并具备发达的立体交通网络。该项目距广州市中心区35公里、澳门180公里、香港230公里，是珠三角地区的都市圈腹地。 广东芭蕾雨，将以一种全新的商业模式，在珠三角地区打造风行全球的奥特莱斯世界名牌折扣中心、世界级休闲商业集群、高品质低密度居住社区以及原味欧洲生活新都市，同时广东芭蕾雨将根据地方特色，融合周边高尔夫球场、温泉、长寿古村、荷花世界等自然、人文景观，打造全新的、多业态并存的城市新中心。 未来，香港不再是时尚购物的唯一大卖场：追逐潮流，何需繁琐的出入境手续？仅1张CD的时间，即进入了奥特莱斯广东芭蕾雨三水时尚新镇，体味生活，尽享尊崇…… 海南芭蕾雨： 海南芭蕾雨位于国际旅游岛东部核心区域一一海南省万宁市，作为踞守中国南端的海岸城市，万宁东临南海，西濒琼中，南接陵水，北与琼海毗邻，是一座既具现代文明色彩又充满活力的古城，其得天独厚的资源优势闻名中国乃至全球。根据“将海南省建设成为国际旅游岛”的国家战略，海南岛将发展成世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而向自由贸易岛迈进。 作为新型现代服务业综合运营商，奥特莱斯（中国）在风靡欧美的奥特莱斯商业模式基础上，结合国情，将流行全球的奥特莱斯购物、世界级休闲商业集群、原味欧洲生活新都市进行融合，并根据地方特色，增加独特资源产业，实现多种业态深度融合，形成集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游等多功能的城市新中心。这一理念与具有丰富旅游资源的万宁市相结合，建成后的芭蕾雨项目将打造出环境独特，集购物、旅游为一体的国际旅游文化区，树立以特色资源创造特色旅游产品的意识、打造万宁旅游品牌，提升万宁旅游度假区的形象和影响力，吸引国际国内旅游消费人群的聚集，有力推动海南“国际旅游岛”的建设。 正在顺利推进的海南芭蕾雨项目所带来的城市基础和城市规划建设的优化，以及产业号召力将进一步完善万宁城市功能，使万宁的区域产业竞争能力和聚集能力显著加强。同时，项目所特有的国际物流、综合商贸的优势将全面带动海南“东部旅游经济带”现代服务产业发展。
奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特 莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWB ALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上
商业业态的商业模式及成长路径 分析报告
第一部分商业业态及其商业模式 一、商业业态概述 业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。 二、业态特征 国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。各自特征： 1、便利店，满足客户便利性需求； 2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态； 3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态； 4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态； 5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态； 6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。三、不同业态的商业模式 零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。下面将介绍几种主流业态的商业模式： 1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比
奥特莱斯商业模式在中国的发展现状 摘要：OUTLETS商业模式是欧美最为流行的零售业态之一，这个业态将商业与工业完美的结合在一起，开辟了新的商业发展前景。我国在本世纪初引入这个业态后，也取得了一定的成就。本文将对其在国外的起源、发展、现状做简要介绍，对其在国内的发展状况、发展问题和发展前景做重点分析。 关键词：奥特莱斯，零售业，现状，前景 前言:我国自改革开放以来，国外零售企业不断进入我国，伴随着这些企业的在我国不断发展，很多新形的零售概念、零售模式和更多先进的零售理念也随之引入我国，对我国零售行业产生了较大的冲击。我国零售企业在与国际企业同台竞争的过程中，也得到不断的提高，增强了市场竞争力。2003 年开始，一种名为“奥特莱斯”的零售概念被引入我国，随即在国内掀起了一股“奥特莱斯”旋风。 一、奥特莱斯商业模式简析 1.1奥特莱斯的起源 工厂直销零售业的某些形态最早出现在美国，至今大约已有100 多年的历史。那时，有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，在工厂仓库就地销售，这就是工厂直销零售商店最早的雏形。开始，工厂直销零售商店仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。后来选用这种销售形式的商店渐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。称为工厂直销零售业。以后，很多工厂把直销店集中在一起开设,组成工厂直销中心，美国第一个真正的工厂直销中心在1975 年开业。工厂直销中心一般离市中心都很远,约有100 公里～150 公里左右。“工厂直销店”是奥特莱斯最初的商业形式，专门销售工厂尾货，后来多个“工厂直销店”逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为其他销售模式的独立零售业态。 1.2国外奥特莱斯的发展历程 总体来说，奥特莱斯在国外的发展历程经过了三个阶段：
砂之船奥特莱斯国际旅游度假村项目B区后期工程建筑设计任务书 第一部分：项目宗地基本特征：略 第二部分：规划条件：略 第三部分：单体设计要求 一、建筑专业 （一）、建筑单体及建筑空间设计要求： 建筑采用意大利小镇风貌特色，建筑外观采用页岩砖或者天然石材饰面。 公共部位 1、各楼应尽量避免首层架空，但特殊情形下（受地形、环境、景观、路径等要素限制时）可灵活考虑。首层层高宜为5.7米、一层以上净空不小于4.2米，一层管线应避免穿越架空层楼宇入口附近，如必须穿越架空层，位置应隐蔽，并对管线进行装饰。顶层可根据屋顶形式适当设计各楼等附属房间。 2、室内地面户外找1%坡，建筑单元入口处室内外高差应大于300mm，入口处应考虑无障碍设计，如入口设计有踏步，单个踏步宽度不小于300mm（应设置无障碍通道），高度不大于150mm，如入口处台阶高度大于1.0米，相应增加防护护栏，入口处雨棚出挑长度应覆盖室外台阶踏步，雨棚内设计有组织排水，管道位置应设置在阴角
位置以便于装饰处理。 3、室内地坪应高于室外地坪300mm以上； 4、楼梯间：楼梯间内设各种电器设备箱，宜暗装，且应布置在平台段；各种电器设备箱应安装在相应楼层的配电间内，其一是消除安全隐患、其二是便于营运之后的物业管理，楼梯间、电梯间应有自然通风，楼梯设计应与空间有效结合，避免对空间造成浪费。（应符合消防要求） 5、以电梯为主要垂直交通的公共建筑电梯数量，应满足人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒，载重量1000公斤客梯梯井道净空宽深宜为2.2m*2.2m，电梯出入口门套位置应考虑泛水处理和电梯坑处作一个集水坑（水泵抽水），防止水流进井道对电梯设备造成破环。另电、扶梯基坑侧应增设集水坑和提排设备，以防止电、扶梯基坑积水。 6、处理好墙体与异形柱关系，应尽量保证墙面完整。 外墙布置给、排水管、煤气管应尽量隐蔽，避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面色彩应相同）：立管避免遮挡窗和各种留洞。 建筑物外墙突出物，包括窗台、凸窗、阳台、空调机板、雨水管、通风管、装饰线等处宜采取防止攀登入室的措施。 7、地下车库及地下坡道：车库车道处净高应大于2.4米，停车位处净高区间2.0-2.4米，为避免车库车位实际使用少于设计数（部分车库无法使用），地下车库结构设计应尽量规整，柱间净距满足使用
奥特莱斯不告诉你的10件事 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，原意是“出路或排出口”，在零售业中，它的确是各品牌清 库存的重要“出路”。你用自己觉得很划算的价格，买走了品牌们的“库存压力”。 它们是仓库变来的 各个品牌在生产服饰等商品的时候并不能完全掌握市场对于商品的需求，如果生产了过多的产品就需要仓库存货，从而支付一笔仓库费，随着时间的推移，费用会逐步增多。这种“只出 不进”的买卖没有人愿意做。而且随着百货零售业的竞争越来越激烈，商品下架的速率也越来越快。商家为了有效地回笼资金就需要特殊的零售渠道来消化库存。 “参与商场的定期打折活动并不能满足商家清理库存的需求，奥特莱斯专门帮助正价店清尾，不受时间的限制，常年处于打折的状态，”某服装品牌经理说，“当销售滞缓，库存无法变成现钱，就会影响公司的现金流，所以目前越来越多的品牌开始重视发展Outlet作为补充销售，放在打 折店里总比放在仓库里划算。” 有一些商品是专门为打折店生产的 “某些品牌会专门为奥特莱斯生产一批特别款，主要是根据过往的畅销款式进行再生产，甚至会对面料和色彩进行重新搭配组合，定制Outlet款。”某品牌奥特莱斯主管告诉记者。这里主要指的是奢侈品牌的商家。 Outlet款大多是针对那些渴望消费奢侈品而经济能力又不足的消费人群生产的。一家服装 公司的市场部职员说：“商家利用消费者对品牌的忠诚度，在商品的材质上稍做改变，节省成本，这是一种销售策略。比如一款在正价店销售的皮包制作成Outlet款可能会变成帆布包，但依然
会有钟爱这个品牌的顾客对这样的商品趋之若鹜。”至于能不能淘到这样的特别款，除了靠运气，也要靠你的“火眼金睛”了。 即使在打折店里，也一样便宜无好货 通常在奥特莱斯销售的产品，是按照过季的程度来打折。“比如2012年在奥特莱斯购买2011年的秋冬款可能是按照正价的七折销售，而2010年的秋冬款就是半价销售。以此类推。”某品牌经理这样解释奥特莱斯的打折原则。当然折扣也和商品的销售量与库存量有关。 一般那些在正价店销售得不好而库存量又很高的商品就会比同时期的产品卖得更便宜一些。“不过某些特别大的牌子可能由于自身品牌的高端定位，并不会出现很低的折扣，那么这样的品 牌可能就有自己特殊的打折原则，比如说规定它们的货品在奥特莱斯的折扣不能低于七折。”某 品牌奥特莱斯负责人说。 你是否看到过低于一折的产品?那可能是三四年前卖不掉的库存也不一定。 大品牌利润更高 一般奥特莱斯有三种招商的渠道。一种是经营奥特莱斯的商场自身的品牌资源，一种是城市及其周边的进出口商贸公司，还有一种是为大品牌进行代理的经销商。 大品牌的入驻是每家奥特莱斯商场最重视的一部分。它们用大品牌作为吸引顾客的亮点，即使并不是所有人都会去真正购买昂贵的名牌，但人们对于奢侈品的追求心理也会为商场带来人流，从而带动其他品牌的销售。
奥特莱斯商业综合体项目施工组织安排 为推进北国之春梦幻城全天候施工，加快项目建设速度，奥特莱斯商业综合体项目分部分项工程施工组织安排如下： 一、桩基础工程 桩基础工程实行全天候施工，压桩机24小时不间断打桩，每天完成打桩1500米，7月20日前完成三栋高层、三栋小高层和地下车库桩基础施工。督促设计单位尽快完成在、商业中心和三栋公寓桩基础施工图。商业中心和公寓力争在7月上旬进行桩基础施工，在8月底前完成桩基础施工。 二、地下基础工程 7月20日施工图设计完成后，现场组织进驻施工人员1000人以上，施工时间为早4点50至晚20时。三栋高层和三栋小高层9月15日完成地下基础施工，达到正负零。商业中心和公寓9月初进行基础开挖。 三、地上工程 实行各专业交叉作业，进行全天候施工白天施工模板和钢筋绑扎，晚上进行混凝土浇筑，每5天完成一层，11月15日前，三栋高层完成主体10层，小高层封顶，商业中心完成地下室（35000平方米）建设，三栋公寓完成地上5层。11月下旬进行越冬维护。以上施工安排设计单位必须保证按
时出图。 水上凡尔赛宫项目施工组织安排 为推进北国之春梦幻城全天候施工，加快项目建设速度，水上凡尔赛宫项目分部分项工程施工组织安排如下： 一、桩基础工程 10栋会所中已完成7栋会所桩基础施工，2号、5号、10号会所因净园公路未封闭，待八号路通车后，计划在7月10日开始桩基础施工，桩基础工程实行全天候施工，压桩机24小时不间断打桩，每天压桩1000米.计划7月22日完成，每天完成打桩1500米。水上皇宫酒店刚刚完成试桩，桩基础施工图没有完成。争取7月上旬完成水上皇宫桩基础施工图设计，7月开始桩基础施工，力争在8月初完成桩基础施工。 二、地下基础工程 7月22日前10栋会所桩基础完成后，现场组织进驻施工人员300人左右，施工时间为早4点50至晚20时，10栋会所地下基础工程8月5日完成，达到正负零。水上皇宫工程地下两侧、地上6层，地下室施工较为复杂，具体施工方案和施工措施正在研究和细化中。 三、地上工程 10栋会所地上工程实行各专业交叉作业，进行全天候施