关于奥特莱斯项目设计的要点 一、总体 1.突出项目的主入口的位置与地位，并将主入口的设置与公交、 地铁、私家车等动线设计相契合。 2.项目的周边沿广场边缘要设计环形车道，汽车动线能够围绕 项目流动。 3.环形车道要设计标识指引行人及行车，起到带动的羊群效应， 带动顾客深入广场复地，沿街的商铺要双向开门。 4.总体项目建筑布局力求工整、对称、平衡、左右两侧客流要 均衡。 5.重要节点应考虑标志性、符号性的建筑形象，突出项目的主 题，增加形象效应，并为未来多功能操作、利用建筑做铺垫。 二、分区 1.建议总体要分区。 2.各区域之间要有明显的节点设计，要有大型节点设计，四周 商铺的设计安排可考虑休闲餐饮品牌进驻，如星巴克、哈根达斯等。 3.各区连廊顶棚形式不定，可与外立面结合，相匹配，主要连 廊宽度3.5—4米，踏步台阶不要高于10CM，其它连廊宽度 2.5—3米。
4.国际品牌区以男女装为主，占比30%，商铺单店面积平均300 平米。 5.国内品牌区以男女装、运动、休闲、皮鞋、皮件、内衣、童 装、家居服为主，占比40%，单店面积约200平米。 6.主题餐厅、速食连锁、大众餐饮、休闲饮品为主，加娱乐、 休闲30%。依各业态需求再具体调配。预计：大型餐饮800-1000平米，速食连锁300平米，主题餐厅300平米，休闲轻食50-100平米。 7.街道的安排：建议国际与国内品牌之间街宽12—15米，包含 绿化，不包含连廊，国内品牌区街宽8—10米，其它同上。 三、店铺设计 1.统一安排未来商铺LOGO设计规范。 2.各店铺中间的柱面进行装饰性设计，包含刀旗，绿化照明。 3.门面宽要求5米以上，门口2.2米以上，以玻璃幕墙装饰外 延。 4.各区沿街店以幕墙为主，以增加广告位。 5.层高：国际品牌区4.5—5米左右，国内品牌区3.5米以上， 均为净高，其它4.5米。 6.夹层：货区部分，各区有50%的商铺增加夹层二层，夹层净高 2.5米。 7.滞货区：国际品牌区店铺进深控制在18米—20米左右，国内
奥特莱斯系商业建筑设计总结 谢文博上海三益建筑设计有限公司前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。 工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011年12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积平米，道路代征用地平米，净用地面积为平米。地上总建筑面积约为平米，容积率为。由17栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。 2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。 3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。
项目总结： 一．区位与选址： 首先，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。 表1 相关项目选址： 表2
目录 一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)
一、奥特莱斯的由来 奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。 在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。 二、奥特莱斯运作模式分类 （一）奥特莱斯物业型态模式分类
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议 总体规划原则 建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。 各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求 交通采用外环（机动车行车环路），环（机动车货流环路）流线设计。酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。 部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。 从入口到部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。 利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。 建筑单体设计 主出入口 主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各
个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到街商业信息，吸引客人进入， 可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。 结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。 标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配 面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。 餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪 音对商业的干扰。餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。 娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。区域设置各种娱乐 设施，满足不同顾客的要求。 商铺设置仓储空间，并设置后门作为部人员和货物进出门，门可以通过装卸 推车。
2013奥特莱斯行业分 析报告 2013年8月
目录 一、奥特莱斯的起源、发展与现状 (3) 1、起源与发展 (3) 2、当今美国奥特莱斯行业特点和格局 (6) （1）高端品牌聚集优化 (6) （2）较大折扣优惠 (7) （3）规划合理配套齐全 (7) 二、美国奥特莱斯标杆：Tanger的成功之道 (8) 1、Tanger 的发展历程和现状 (8) 2、公司强势增长原因探析 (14) （1）奥特莱斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛发展 (15) （2）精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger的标杆地位 (18) ①精耕细作的经营思路 (18) ②谨慎稳健的经营策略 (23) 三、对中国奥特莱斯的启示 (30) 1、审慎稳健的业务拓展步伐奠定长期发展基础 (31) 2、优秀专业的品牌运营能力铸就核心竞争力 (32) 3、奥特莱斯方兴未艾，行业等待强者 (33) 四、行业风险 (34)
随着中国经济进入转型调整期，GDP增速逐步放缓，居民收入增速压力增大，消费者信心指数也处于低位徘徊，传统正价零售渠道已进入“微增长”时代。2012年中华商业信息中心公布的百家零售企业销售增速回落至10%，为过去4年最低水平。今年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比增长11.0%，较上年同期微幅提升0.3个百分点，继续维持前一年度的低增长态势。 从美国经验来看，在居民实际购买力增速放缓时期内，传统正价渠道压力较大，但逆周期折扣零售渠道获得消费者的青睐，同时良好的业绩也得到了资本市场投资者的认可，成为优秀的投资标的。基于以上经济背景，我们认为有必要对国际上成功的折扣零售渠道（相对于传统正价渠道）进行梳理与研究。本报告将重点关注品牌折扣零售渠道，以Tanger公司为例，探讨奥特莱斯业态的变迁和Tanger公司的成功经历，及其对国内的启示，以供投资者参考。 一、奥特莱斯的起源、发展与现状 1、起源与发展 早在一百年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形，当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售订单尾货，这种“厂家下水道”分散性和临时性色彩浓厚。真正意义上的奥特莱斯出现在1971年，创始人为美国企业家哈罗德·阿方德。1957年，阿方德创建了“戴克斯特鞋类公司（DSC）”，贴牌生产Dexter皮鞋，建立皮鞋产业链。60年代，市
武汉市盘龙城百联奥特莱斯调研报告关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 项目区位 项目地点： 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。 该项目定位及基本规划 项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划：占地面积约133>.6万平方米，营业面积9万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间8-10米不等（视品牌及分布位置而定），层高5米，径深13米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。
项目基本情况调研 内部硬件设施 建筑格局及风格： 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。 内部优化特色： 每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感； 每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买； 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。 卫生间： 卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在A-D四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统： 两处银行柜员机及ATM机，工商银行入驻，提供完善金融系统。 消防系统： 电子监控消防系统，层次较高。 安保系统： 全方位出入口摄像头监控；4座岗亭位于项目4座出入口；四大经营区域保障1-2名保安24小时巡逻。
2017奥特莱斯开业报告出炉，三大势力角逐消息：数据中心统计，2017年大陆地区新开业各类奥莱项目46个，较2016年开业数量微增2个 (扣除港台及延期项目)，由于项目众多，导致品牌招商难度增大，20多个奥莱项目延期至2018年。 就项目分布而言，华东16个居首，西南8个华北东北各6个，省份方面，吉林5个安徽江苏各4个河南浙江重庆各3个。城市方面，长春4个独占鳌头，重庆南昌各3个，北京兰州各2个，竞争之激烈可见一斑。 其中，长春、南昌之前本无什么像样的奥莱，如今却同时爆发多个奥莱之战，谁能胜出都将是苦战。2017年奥莱业绩继续分化，杭州余杭尚亿等陷入困境的奥莱项目选择停业退市。 奥莱下沉三四线城市项目越来越来，安阳、漯河、阳江、宿迁去年均首次出现了奥莱，由于货品资源及客群匹配度错位，国内低线城市罕有奥莱成功，如今是否能成功破局引人关注。 奥莱类型方面，位于市区的城市奥莱超过15个，其中9个属于存量资产转型改造项目（大多为区域型百货商厦转型之作），郊区奥莱项目则近30个。 由于复合型奥莱摩尔项目日益增多，故大于8万平方米的大型奥莱达到33个占比72％，小于等于3万平方米的小型奥莱和介于3至8万平方米的中型奥莱项目仅13个且大多为城市奥莱。 连锁奥莱三大势力角力 46个新奥莱中，27个归属于连锁奥莱集团运营，占比高达六成，不具备运营及品牌资源的项目方纷纷选择与连锁奥莱龙头企业合作，故市场集中度较以往大幅提高。 其中开业门店最多的六大集团分别为：衣恋优客以合作开出4家新店登顶，砂之船、华盛与杉杉集团各3家，首创、佛罗伦萨小镇则均开出2家新店。值得注意的是主营专业市场的亿丰集团继2016年开设淮安亿丰奥莱后，2017年再次涉足奥莱开设了2家新奥莱。 数据中心统计展店积极的连锁奥莱集团背景，发现其分属三大势力，其中百货集团最为人多势众，如百联、燕莎、王府井、银泰、友阿、金鹰、兴隆、北京华联、北国、银座、茂业、衣之家等，由于品牌、团队与物业资源最为充分，且
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析 导读: 奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。 国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？ 近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。 奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合 商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。 一、奥特莱斯发展历程: 诞生 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 阶段一
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 阶段二 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 阶段三 1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 中国 从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。但同时，各种运营困境也开始出现。企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。 二、奥特莱斯模式升级: 传统模式 简易型的品牌折扣店 2.0版版本 附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。 3.0版本 类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些 三、OUTLETS三大吸客法宝： 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 四、中国奥特莱斯的三大特点： 1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
砂之船奥特莱斯国际旅游度假村项目B区后期工程建筑设计任务书 第一部分：项目宗地基本特征：略 第二部分：规划条件：略 第三部分：单体设计要求 一、建筑专业 （一）、建筑单体及建筑空间设计要求： 建筑采用意大利小镇风貌特色，建筑外观采用页岩砖或者天然石材饰面。 公共部位 1、各楼应尽量避免首层架空，但特殊情形下（受地形、环境、景观、路径等要素限制时）可灵活考虑。首层层高宜为5.7米、一层以上净空不小于4.2米，一层管线应避免穿越架空层楼宇入口附近，如必须穿越架空层，位置应隐蔽，并对管线进行装饰。顶层可根据屋顶形式适当设计各楼等附属房间。 2、室内地面户外找1%坡，建筑单元入口处室内外高差应大于300mm，入口处应考虑无障碍设计，如入口设计有踏步，单个踏步宽度不小于300mm（应设置无障碍通道），高度不大于150mm，如入口处台阶高度大于1.0米，相应增加防护护栏，入口处雨棚出挑长度应覆盖室外台阶踏步，雨棚内设计有组织排水，管道位置应设置在阴角
位置以便于装饰处理。 3、室内地坪应高于室外地坪300mm以上； 4、楼梯间：楼梯间内设各种电器设备箱，宜暗装，且应布置在平台段；各种电器设备箱应安装在相应楼层的配电间内，其一是消除安全隐患、其二是便于营运之后的物业管理，楼梯间、电梯间应有自然通风，楼梯设计应与空间有效结合，避免对空间造成浪费。（应符合消防要求） 5、以电梯为主要垂直交通的公共建筑电梯数量，应满足人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒，载重量1000公斤客梯梯井道净空宽深宜为2.2m*2.2m，电梯出入口门套位置应考虑泛水处理和电梯坑处作一个集水坑（水泵抽水），防止水流进井道对电梯设备造成破环。另电、扶梯基坑侧应增设集水坑和提排设备，以防止电、扶梯基坑积水。 6、处理好墙体与异形柱关系，应尽量保证墙面完整。 外墙布置给、排水管、煤气管应尽量隐蔽，避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面色彩应相同）：立管避免遮挡窗和各种留洞。 建筑物外墙突出物，包括窗台、凸窗、阳台、空调机板、雨水管、通风管、装饰线等处宜采取防止攀登入室的措施。 7、地下车库及地下坡道：车库车道处净高应大于2.4米，停车位处净高区间2.0-2.4米，为避免车库车位实际使用少于设计数（部分车库无法使用），地下车库结构设计应尽量规整，柱间净距满足使用
fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets
（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 一、项目区位 1、项目地点： 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 2、开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。 3、该项目定位及基本规划 项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划：占地面积约万平方米，营业面积万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间米不等（视品牌及分布位置而定），层高米，径深米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。 二、项目基本情况调研 1、内部硬件设施 建筑格局及风格： 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。
内部优化特色： 每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感； 每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买； 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。 卫生间： 卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统： 两处银行柜员机及机，工商银行入驻，提供完善金融系统。 消防系统： 电子监控消防系统，层次较高。 安保系统：
奥特莱斯商业综合体项目施工组织安排 为推进北国之春梦幻城全天候施工，加快项目建设速度，奥特莱斯商业综合体项目分部分项工程施工组织安排如下： 一、桩基础工程 桩基础工程实行全天候施工，压桩机24小时不间断打桩，每天完成打桩1500米，7月20日前完成三栋高层、三栋小高层和地下车库桩基础施工。督促设计单位尽快完成在、商业中心和三栋公寓桩基础施工图。商业中心和公寓力争在7月上旬进行桩基础施工，在8月底前完成桩基础施工。 二、地下基础工程 7月20日施工图设计完成后，现场组织进驻施工人员1000人以上，施工时间为早4点50至晚20时。三栋高层和三栋小高层9月15日完成地下基础施工，达到正负零。商业中心和公寓9月初进行基础开挖。 三、地上工程 实行各专业交叉作业，进行全天候施工白天施工模板和钢筋绑扎，晚上进行混凝土浇筑，每5天完成一层，11月15日前，三栋高层完成主体10层，小高层封顶，商业中心完成地下室（35000平方米）建设，三栋公寓完成地上5层。11月下旬进行越冬维护。以上施工安排设计单位必须保证按
时出图。 水上凡尔赛宫项目施工组织安排 为推进北国之春梦幻城全天候施工，加快项目建设速度，水上凡尔赛宫项目分部分项工程施工组织安排如下： 一、桩基础工程 10栋会所中已完成7栋会所桩基础施工，2号、5号、10号会所因净园公路未封闭，待八号路通车后，计划在7月10日开始桩基础施工，桩基础工程实行全天候施工，压桩机24小时不间断打桩，每天压桩1000米.计划7月22日完成，每天完成打桩1500米。水上皇宫酒店刚刚完成试桩，桩基础施工图没有完成。争取7月上旬完成水上皇宫桩基础施工图设计，7月开始桩基础施工，力争在8月初完成桩基础施工。 二、地下基础工程 7月22日前10栋会所桩基础完成后，现场组织进驻施工人员300人左右，施工时间为早4点50至晚20时，10栋会所地下基础工程8月5日完成，达到正负零。水上皇宫工程地下两侧、地上6层，地下室施工较为复杂，具体施工方案和施工措施正在研究和细化中。 三、地上工程 10栋会所地上工程实行各专业交叉作业，进行全天候施
睿 欧 奥 莱 推 广 手 册REOAR RAVELLO OUTLETS 北京睿欧博瑞品牌管理有限公司 BEIJING REAL BRIDGE CO.,LTD
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公司介绍 COMPANY INTRODUCTION
Company Introduction 北京睿欧博瑞品牌管理有限公司简介 睿欧REOAR是一家专业从事国际知名高端品牌代理与运营的品牌管理公司，总公司在美丽的澳大利亚悉尼，拥有奢侈品代理批发与运营已有5年经验之久，是是诸多国际知名品牌在大中华区域的重要合作伙伴。 睿欧位于北京国贸核心商圈的朝外SOHO，作为中欧国际贸易真正的桥梁，5年来一直从事于国际顶级奢侈品牌，设计师品牌，时尚潮流品牌，高端化妆品品牌，以及高端内衣品牌在中国的输出，业务遍及欧洲、北美，日本，韩国，以及中国香港。 睿欧目前已经代理授权来自全球超过20个国家的近200余个品牌，涵盖服装，皮具，鞋履，配饰，化妆品，内衣，生活家居及科创等。
C O M P A N Y I N F L U E N C E 睿欧合作与影响力 睿欧旗下诸多品牌，多年来一直参与世界范围内最顶尖的时装周成衣及高级定制服装发布会，在纽约、巴黎、米兰、伦敦等时尚之都均与当地的时尚产业链保持着良好的互动和紧密的合作关系。同时也为行业整合，品牌提升等进行理性投资，以此来提高企业的盈利能力。这倚赖于睿欧与诸多金融行业的龙头机构和公司有着深入且持久的合作关系，而且其团队的多名成员拥有丰富的资本运作经验。睿欧还与中国多个地区级政府相关部门有着彼此信赖的密切关系，双方均致力于共同推进中国时尚品牌真正国际化战略关系的构建。 随着睿欧运营网络的不断发展壮大，我们的合作伙伴已涵盖全国各大时尚品牌、商业地产、各地的大型商业百货和知名买手店等。凭借对欧美时尚行业的深刻了解，稳定优质丰富的货品渠道，良好的跨境贸易服务，以及对中国市场丰富的运作经验，睿欧一直在业内享有较高的口碑。 中 欧 贸 易 桥 梁品 牌 零 售 专 家专 业 时 尚 团 队
『行业分析』购物中心内百货主力店成“鸡肋”? 2014-06-07 多个购物中心百货面积缩水加强购物体验 “购物中心去百货化”,有人说是趋势,有人认为是伪命题,在争论不休的时候,事实会帮助我们做出正确的判断。近日,在诸多百货出现关店的同时,曾经以强势主力店姿态入驻购物中心的模式也在经受考验,有成熟购物中心缩水原本百货的面积,也有新兴购物中心不再引进大型百货店。业内人士坦言,只是卖东西的百货,无法像体验业态给购物中心“旺场”,如何加强购物体验是未来应考虑的问题。
现象百货瘦身加码体验业态 “购物中心是否要去百货化”,业内龙头已开始考虑这个问题。近日,有媒体报道称,万达在福建的两个项目将于年底开业,而值得注意的是,两家广场中的万达百货都将“瘦身”至4个楼层。公司表示,瘦身缘由是适应城镇消费力进行调整, 也为增加一些体验业态。这一举动从侧面印证了此前万达广场欲减少零售业态的传闻；就在去年万达还对外宣布,2014年开业的万达广场(不包括万达百货)将全面取消服饰业态。 就在上周,广州某百货公布消息,在下一个合同期内,位于某成熟购物中心内的百货主力店面积将缩减,同时对现有结构进行调整。对此,该成熟购物中心表示,空出的面积将用于兴建场内的海洋馆等体验业态。 事实上,很多新兴的购物中心已不再将大型百货看得那么重要了。据了解,如位于番禺的荔园新天地,主力店包括麦德龙超市、金逸影城、永旺莫莉幻想儿童乐园、百乐门宴会中心等,却未增设大型百货；而在天河区的东方宝泰内有永旺超市(内含百货业态)、无印良品等零售商,也没有大型百货店；在海珠区的乐峰广场也仅引进了包含百货业态的永旺超市。 “没有大型百货店,购物中心也能生存下来,这与以前的思维完全不同,这源于消费结构发生了变化。”一位购物中心负责人表示。 困境实体零售疲软百货难揽客 消费结构的变化是因为电商对实体零售的冲击,近年来国内诸多百货同质化严重, 受电商冲击的实体零售已被认为缺乏竞争力。在网上销售的冲击下,大型零售企业销售增速呈明显下降趋势。据广州统计信息网最新数据显示,今年1月至4月,
百联奥特莱斯下沙店商圈分析报告 1.新店具体位置及周围地理特征表述（附图说明） 百联奥特莱斯广场是上海百联集团继上海青浦百联奥特莱斯广场后精心打造的第二家奥特莱斯广场，坐落于杭州绕城高速下沙出口处2公里，南靠下沙大学城，东临钱塘江著名观潮区，距杭州市中心武林广场25公里，车程仅30分钟。 广场地处沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速、杭州绕城高速网中央，占地面积近13万平米，一期营业面积80000平米。由于百联奥特莱斯广场于2010年6 月26日投入运营，9月21日正式营业，至今不足一年，营业时间非常短，周边的配套设施等尚未完成，加上购物广场选址在郊区地带，较为独立。 奥特莱斯广场毗邻南达环保科技有限公司与曼斯顿电梯浙江有限公司，附近有居民区及公交车站，方便人们的出行。 2.新店开业后预计能辐射的商圈范围 奥特莱斯的商圈主要划定为25km范围内，辐射包括下沙高教园区，杭州武林广场，杭州萧山国际机场等几个重要地带，同时，延伸至海宁市、绍兴市两个方向。新店开业后，毫无疑问，下沙地区是第一目标群，海宁次之。
由于outlets本身的特殊性，虽然销售的是高档品牌服饰、珠宝等，但折扣幅度巨大，除了A区的商品，其余品牌商品在折扣后，基本在下沙地区大量的大学生能够承受的范围内。另外，杭州武林广场也是奥特莱斯商圈的主要辐射区。武林广场的杭州大厦与奥特莱斯的A区商品基本属于同一档次，但杭州大厦卖当季适销新品，奥特莱斯则销售品牌服饰过时款式、断码产品、库存商品等，侧重点不同。对于多数希望购买到高档服饰正品但由于囊中羞涩而扫兴而归的消费者，奥特莱斯是极好的选择。也正是由于奥特莱斯的特殊性，也能吸引到附近的海宁、绍兴等地的消费者前往购物。比起1~6折的大幅度销价，来回的路费根本不算什么。 3.新店交通条件评估及物业特征 奥特莱斯在几条重要高速公路的出口处，交通便利，能吸引过往车辆停驻。
奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特 莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWB ALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上
项目概况 赵港镇位于青浦东部，距xxxx市中心人民广场26公里，东距xxxx虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成xxxx西部新兴城市化地区 项目是具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场拥有车位1000个。 地理位置 公司位于青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。 交通信息 xxxx体育场旅游4号线、普安路（近人民广场）沪青盈专线、沪青专线、沪朱专线、西区汽车站沪朱专线、申商专线方家窑下车即达。 招商方式 公司的经营模式以招租为主，租售相结合，根据供需双方实际情况，欢迎洽谈其他经营方式，公司注重品牌的汇聚能力。 公司简介 xxxx奥特莱斯品牌直销广场有限公司是顺应实践零售业发展潮流打造全新的商业业态。志在依托xxxx国际化城市背景，以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。 投资方：百联集团、xxxx九龙仓集团有限公司共同投资组建。 百联集团：由原xxxx一百（集团）有限公司，华联（集团）有限公司，xxxx友谊（集团）有限公司，xxxx物资（集团）总公司组建而成，总资产340亿元，拥有遍布全国23个省市5000家营业网点。 xxxx九龙仓集团：是xxxx举足轻重的地产投资公司，兼营酒店、零售、通讯、媒体及娱乐方面的业务，通过现代货运码头在物流业务上拥有庞大投资。集团资产总值达811亿港元。集团旗下的旗舰投资物业海港城及时代广场，在内地共有三个时代广场项目，分别位于xxxx、xxxx、xxxx。
发展战略 一、战略规划 整合国际资源，专注大中华区 创新发展模式，制定奥特莱斯的中国标准 奥特莱斯（中国）有限公司提出一种全新的奥特莱斯商业模式，这种模式以欧美模式为基础，结合中国国情，建立起泛奥特莱斯业态概念，发展以全球著名奢侈品折扣销售为核心，配套其它商业业态以及高端商务、休闲度假、高品质居住为支柱的城市新中心，战略规划创造性提出“3+X”复合型高端商业地产运营模式，形成一条以奥特莱斯名牌折扣为龙头，多种商业业态及商务、居住并存的经济产业链，为奥特莱斯进入中国开辟新的发展道路。 创建优势品牌，领先市场发展 奥特莱斯（中国）借助模式创新,以奥特莱斯为引领，高调打造一个集休闲度假购物特区、世界风情生活城和新城市中心三重功能为一体的复合地产产品线品牌——“芭蕾雨”，把世界时尚带到中国，改善人居生活品质，并为城市注入新的财富动力。奥特莱斯芭蕾雨战略规划目标使高价值品牌持续经营，使奥特莱斯（中国）在大中华区赢得恒久市场优势。全国布局，四级推进 奥特莱斯（中国）有限公司集中现代商业和新型服务业两大业态群，凭借其国际化的资源优势、创新升级的运营模式、创建优势品牌和四级推进的发展方针。芭蕾雨战略规划坚持从“两产集群，创新升级；三步投资，科学发展；四级推进，全国布局”的角度出发，成为世界奥特莱斯产业的领航者。
二、发展项目 华南项目 广东芭蕾雨： 广东芭蕾雨地处珠三角核心区域一广东省佛山市三水区，这里山水秀丽，环境极佳，并具备发达的立体交通网络。该项目距广州市中心区35公里、澳门180公里、香港230公里，是珠三角地区的都市圈腹地。 广东芭蕾雨，将以一种全新的商业模式，在珠三角地区打造风行全球的奥特莱斯世界名牌折扣中心、世界级休闲商业集群、高品质低密度居住社区以及原味欧洲生活新都市，同时广东芭蕾雨将根据地方特色，融合周边高尔夫球场、温泉、长寿古村、荷花世界等自然、人文景观，打造全新的、多业态并存的城市新中心。 未来，香港不再是时尚购物的唯一大卖场：追逐潮流，何需繁琐的出入境手续？仅1张CD的时间，即进入了奥特莱斯广东芭蕾雨三水时尚新镇，体味生活，尽享尊崇…… 海南芭蕾雨： 海南芭蕾雨位于国际旅游岛东部核心区域一一海南省万宁市，作为踞守中国南端的海岸城市，万宁东临南海，西濒琼中，南接陵水，北与琼海毗邻，是一座既具现代文明色彩又充满活力的古城，其得天独厚的资源优势闻名中国乃至全球。根据“将海南省建设成为国际旅游岛”的国家战略，海南岛将发展成世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而向自由贸易岛迈进。 作为新型现代服务业综合运营商，奥特莱斯（中国）在风靡欧美的奥特莱斯商业模式基础上，结合国情，将流行全球的奥特莱斯购物、世界级休闲商业集群、原味欧洲生活新都市进行融合，并根据地方特色，增加独特资源产业，实现多种业态深度融合，形成集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游等多功能的城市新中心。这一理念与具有丰富旅游资源的万宁市相结合，建成后的芭蕾雨项目将打造出环境独特，集购物、旅游为一体的国际旅游文化区，树立以特色资源创造特色旅游产品的意识、打造万宁旅游品牌，提升万宁旅游度假区的形象和影响力，吸引国际国内旅游消费人群的聚集，有力推动海南“国际旅游岛”的建设。 正在顺利推进的海南芭蕾雨项目所带来的城市基础和城市规划建设的优化，以及产业号召力将进一步完善万宁城市功能，使万宁的区域产业竞争能力和聚集能力显著加强。同时，项目所特有的国际物流、综合商贸的优势将全面带动海南“东部旅游经济带”现代服务产业发展。
奥特莱斯项目介绍及分析 一．O UTLET业态的由来和优势 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形状, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在进展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优待的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐步聚拢，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终进展成为一种独立的、崭新的商业零售形状。 目前奥特莱斯业态与旅行休闲文化结合，形成一种高级商业形状。 奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方专门需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采纳直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要廉价价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。 奥特莱斯业态在美国得到蓬勃进展,目前差不多进展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好进展前景，专门是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。 奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康进展，幸免一哄而起。 要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流淌资金用于经营，保证货品充足。 二．美国、日本奥特莱斯业态的进展 美国奥特莱斯种类多，专门多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国专门有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展现完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１