中国矿业大学学报(社会科学版)
2002年第1期 Journal of China University of M inin g&Techn ology(Social Sciences) 2002年3月
我国城镇住房制度改革的历程与进展
陈龙乾,马晓明
(中国矿业大学经济社会发展研究院房地产研究所, 江苏徐州 221008)
摘 要:我国城镇住房制度改革是国家整个经济体制改革的重要组成部分,二十多年来,这一改革取得了重要成就和积极进展,本文在对我国城镇住房制度改革的必要性、进程、目标和
特点进行分析的基础上,概括了新的城镇住房制度的基本内涵。
关键词 住房制度;改革;进展;内涵
中图分类号:F293.31 文献标识码:A 文章编号:1009-105X(2002)01-0086-08
城镇住房制度是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和措施。我国城镇住房制度改革是国家整个经济体制改革的重要组成部分。二十多年来,我国城镇住房制度改革采取积极稳妥、不断深入、有目标、有步骤的方式进行,取得了重要成就和积极进展。在分析我国城镇住房制度改革的必要性、进程、目标和特点的基础上,概括出新的城镇住房制度的基本内涵,这对进一步深化我国城镇住房制度改革,促进住宅业和房地产业的发展,从而更好地改善人们的居住条件具有十分重要的意义。
一、启动城镇住房制度改革的背景
我国传统城镇住房制度是一种以国家和企事业单位统包、低租金为特点的实物福利分房制度,是在20世纪50年代末建立起来的与计划经济体制相适应的住房制度。这种住房制度的主要特征是:(1)建房资金来源于国家财政和企业福利基金,建房后并不将投入的资金归还财政,是一种纯粹的财政性支出,职工丝毫不承担住房建设投入的责任。(2)住房分配采用无偿的实物福利分配制,分房标准主要以工龄、厂龄、家庭人口结构等非经济性因素为依据,同职工的劳动贡献相脱离。(3)分配给职工的住房采用低租金制,但实际上所缴房租不能抵偿住房维修和管理成本,亏损部分由国家和企事业单位补贴。(4)住房管理行政化,企事业单位的房管部门,只管分房、修房,不讲经济核算、经济效益。
可见,传统的城镇住房制度,排斥市场机制对住房的投资、分配、流通、消费的调节作用,存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾,主要表现在以下两方面。
第一,低租金的住房实物分配,加重了国家财政和企事业单位负担,不能实现住房建设的良性循环。
传统的城镇住房分配制度实行的是实物分配方式,低租金出租,房租低得连住房的维修
收稿日期:2001-11-14
作者简介:陈龙乾(1964—),男,中国矿业大学经济社会发展研究院房地产研究所所长,副教授。
马晓明(1978—),男,中国矿业大学经济社会发展研究院房地产研究所硕士研究生。
和管理费也补偿不了,国家和企事业单位不仅年年投入住宅建设的大量资金分文收不回,而且年年还要拿出一大笔资金用于补贴住房的维修和管理费用。这样国家用于住房建设的投资不能返回,每年还需新增投资百亿元以上,这对国家财政来说是一个沉重的负担,势必影响国家重点项目建设。而且,国家一时也拿不出这笔钱。同时,对企事业单位来说,更是不堪重负。据成都市906厂统计,仅在1987～1992年5年中,企业用于职工住房方面的开支达1243万元,年均248.6万元,相当于职工工资总额的40%。因此,过低的房租,不能实现“以租养房”,更谈不上用回收的房租来实现住房的简单再生产和扩大再生产,从而不能使住房建设实现良性循环发展。
第二,住房实物分配,助长了不正之风,不能很好地贯彻按劳分配的原则,不能调动广大人民群众的生产积极性。
由于采取实物分配形式,又没有一套严格限制的住房分配标准,从而造成干部和职工之间,甚至职工和职工之间的住房差别很大。这种严重的分配不均,严重挫伤了普通群众的生产积极性。并且,直接的实物分配形式也为一些人利用手中的权力为自己和自己的亲友多分房、分好房提供了条件。这种凭借职级和关系搞不正之风的现象,严重影响了社会风气。
这样,随着城市规模的发展和人口的增长,国家和企事业单位的住房投资吃紧,从而造成了我国城镇住房的严重短缺。其主要表现是:无房户和拥挤户太多,许多人难以“安居”,更无从“乐业”。据192个城市1978年的调查统计,缺房户达689万户,占总户数的35.8%。其中,长期住在仓库、走廊、车间、教室、办公室、地下室甚至洗澡间的无房户131万户;每人居住面积不足2平方米的严重拥挤户有86万户;住在破烂危险、条件恶劣的简陋房子里还有上百万户[1](P.38)。住房如此紧张,严重影响了人们的生活、生产和学习。因此,必须对传统的城镇住房制度进行全面彻底的改革,实现机制转换,创立具有中国特色的新型住房制度,以解决城镇居民的住房问题。
二、城镇住房制度改革的进程
我国城镇住房制度改革,开始于20世纪70年代末80年代初,至今大致可分为四个阶段。
第一阶段:1979～1985年,房改探索和试点阶段
1978年邓小平提出了关于房改的问题。1980年4月,他在与中央负责同志的谈话中指出:“关于住宅问题,要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。住宅出售以后,房租恐怕要调整。要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低,人们就不买房子了。……将来房租提高
了,对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。”[2](P.1)这个指示明确提出了我
国城镇住房制度改革的总体构想,指出住房要走商品化的道路。同年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式宣布将实行住宅商品化的政策。
1982年开始实行补贴出售试点,即政府、单位、个人各负担房价的1/3的“三三制”售房,并且先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984年国务院批准北京、上海、天津三大直辖市扩大试点。截止1985年底,全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房,共872002年第1期 陈龙乾等:我国城镇住房制度改革的历程与进展
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出售住房1093万平方米。
第二阶段:1986～1993年,房改全面实施阶段
自1986年以后,住房制度改革取得了重大突破,掀起了第一轮房改热潮。1986年2月,国务院成立了“住房制度改革领导小组”,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是:针对传统住房制度的核心——低租金制,提出了以大幅度提租补贴为基本环节的改革思路。在总结试点工作经验的基础上,1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”,同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。这是国务院颁发的全面指导城市住房制度改革的重要文件,充分肯定了试点城市的做法和经验,确定了房改的目标、步骤和主要政策,对全国房改的工作进行了部署,标志着我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段[3](P.11)。
1991年6月,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,重申了房改的有关政策,提出了部分产权理论,要求实行新房新制度,强调了国家统一政策的严肃性。同年11月,国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》,这是我国住房制度改革的一个纲领性文件,明确了住房制度改革的指导思想和根本目的,制定了房改的总体目标和分阶段目标,提出了房改的四项基本原则,规定了房改的十二大政策,要求在1992～1993年在全国范围内全面实施住房制度改革。
1992年2月,国务院正式批复了上海市的房改方案,同年5月1日《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施。上海实行了“五位一体”的房改实施方案,具体包括推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海借鉴新加坡的成功经验[4](P.38),率先在我国实行了公积金制度,开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。上海方案的实施对全国的房改产生了巨大的影响和推动作用,引起了所谓“上海效应”。
第三阶段:1994～1998年,综合配套改革阶段
1994年7月18日,国务院印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。《决定》是根据党中央关于建立社会主义市场经济体制的要求,在总结全国各地房改实践的基础上制定的。其基本内容是把住房投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化的体制;把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低档收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性与商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
1995年12月13～15日全国房改经验交流会在上海召开。会上全面总结了1995年的房改进展情况,并对“九五”期间及1996年的房改工作进行了部署。这标志着全国的房改工作已全部纳入《决定》轨道,也标志着我国的房改进入了全面推进和综合配套改革阶段。
1996年8月,国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》,明确了住房公积金是职工个人住房基金,规范了住房公积金的管理体制,从而进一步推动了住房公积金制度的发展。
第四阶段:1998年7月起,实物福利分房的终结阶段
为了加快建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新体制,国家在1998年6月召开了全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议,国务院并于同年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,进一步明确了住房制度改革和住宅建设的方针、政策。《通知》明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,于是各省、自治区、直辖市人民政府根据《通知》精神结合本地实际,陆续研究制定了进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的实施方案,确定了停止住房实物分配的具体时间和逐步实行住房分配货币化的措施。江苏省于1998年9月23日发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》,确定全省1998年12月1日起停止住房实物分配。对1998年11月30日之前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工购房时可实行一次性补贴;对1998年12月1日以后参加工作的职工实行逐月计发住房补贴。
1999年8月13日国家建设部发布了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》,要求各市、县人民政府认真研究,明确辖区内可出售公有住房和不宜出售公有住房的范围,并向社会公布,城镇成套现有公有住房除按规定不宜出售的以外,均应向符合条件、有购房意愿的现住户出售。此后,各地加大了公房出售的力度,至1999年底,全国除辽宁等少数省市外,其余省市可出售公房的50%以上已出售给职工;重庆、河南、广西、浙江、湖南、陕西、广东、新疆等一些省、区的售房比例已达到可出售公房的80%以上[5](P.68)。
2000年以来,国家进一步深化了城镇住房制度改革,加快了住房分配货币化方案实施的步伐。
三、城镇住房制度改革的目标
在1994年7月18日国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》中指出了城镇住房制度改革的目标是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。这两大目标是相互联系的,住房的商品化、社会化是住房资源调节机制的转换,是住宅建设发展的动力;而加快住房建设,提高居住水平和居住质量,满足居民不断增长的住房需求是房改的根本目的,二者不可分割。
在1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中则进一步明确了深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则。
深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。
深化城镇住房制度改革的基本原则是:坚持在国家统一政策目标指导下,地方分别决策,因地制宜,量力而行;坚持国家、单位和个人合理负担;坚持“新房新制度、老房老办法”,平稳过渡,综合配套。
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四、城镇住房制度改革的特点
从上述城镇住房制度改革的进程及其目标可以看出,我国城镇住房制度改革的特点主要体现在以下几方面:
1.城镇住房制度改革从属于经济体制改革,又具有相对的独立性
1978年12月召开的党的十一届三中全会以来,我国实行了改革开放政策,在原来的计划经济体制中逐步引入市场机制,扩大市场作用的范围。1992年10月召开的党的十四大明确确定把建立社会主义市场经济体制作为经济体制改革的目标。
开始于20世纪70年代末80年代初的我国城镇住房制度改革,同我国经济体制改革可以说是同步进行的,是我国整个经济体制改革的重要组成部分。市场体系是发展商品经济的必然要求,积极培育和规范金融市场和房地产、劳动力、技术、信息等要素市场,从而完善市场体系,是建立社会主义市场经济体制的重要环节。其中,房地产市场的建立既是经济体制改革的要求,又是城镇住房制度改革的结果。因为房改的目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新型城镇住房制度,即实现住房的商品化、社会化。但在社会主义市场经济体制理论指导下的城镇住房制度改革,又具有相对的独立性,其改革的具体方案和实施步骤又自成体系。
2.城镇住房制度改革属于自上而下的改革
关于城镇住房制度改革,邓小平于1980年就提出了总体构想。而且,国家还成立了专门的房改领导机构,从国务院到省、市、县政府均设立“房改办公室”,分别负责全国和地方各自的房改工作。由于城镇住房制度改革涉及到每个人的切身利益,在改革的每一阶段、每一环节、每一具体步骤,中央政府都从政策上进行了严格的规定,并在改革的具体过程中出台了一系列相应的法规进行规范和对偏差及时予以纠正。自上而下改革的最大优点在于能很好地控制全局。因此,我国城镇住房制度改革自始至终都是按照中央制定的房改方案和政策进行的。
3.城镇住房制度改革属于典型的渐进式改革
首先,渐进式改革体现在改革的步骤上。从房改探索和试点到扩大试点,再从房改实施到房改深入以及全面推进和配套改革,再到取消实物福利分房和住房分配货币化,走过了二十年的艰难历程。这种改革每向前迈进一步,就向最终目标接近了一步。
其次,渐进式改革体现在国务院主要房改政策的出台上。1988年2月国务院批准印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,1991年6月国务院颁发《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,1994年7月国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,1998年7月国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》。可见,国务院出台房改政策是逐渐深入的,从分期分批、积极稳妥到深化和进一步深化,不断向房改的最终目标接近,直至制定取消住房实物分配、实现住房的商品化和社会化的政策。
再次,渐进式改革还体现在改革的具体内容上。比如说购买住房者获得产权证问题,在四城市试点时,住户只需缴纳售价的1/3,也就是只能获得1/3产权,建设单位仍是房子的所有者。在扩大试点时,提出原则上支付售价的1/3。如果买房者的收入情况好,对个人支付
的比例可作适当调整,有的支付2/3,有的支付全价。这样,在具体实施过程中,就出现了购房者拥有半产权、2/3产权的说法。到1991年在全面实施城镇住房制度改革时又规定,职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价,购房后拥有部分产权,即占有权和使用权、有限处分权和收益权;可以继承,可以在购房5年后进入市场出售或出租,售房收入按比例分配。1994年在深化城镇住房制度改革时又规定:职工以成本价购买的住房,产权归个人所有;以标准价购买的住房,拥有部分产权。这样,房改的产权问题通过渐进方式逐步得到了解决。假若在改革初期将住房产权全部卖出,一方面购买者没有经济上的承受能力,另一方面思想上也很难一时接受,反而不利于房改工作的顺利进行[6](P.30)。
4.城镇住房制度改革具有原则性与灵活性相统一的特点
虽然城镇住房制度改革采取自上而下的政策,但在改革的过程中,涉及改革的具体内容时,又采取原则性与灵活性相统一的措施。比如关于住房分配货币化的住房补贴问题,在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中要求:停止住房实物分配后,房价收入比在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。这是原则性。但《通知》又指出:住房补贴的具体办法,由市(县)人民政府根据本地实际情况制定,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。这是灵活性。目前,全国住房补贴发放主要有六种模式:深圳的计入工资模式;南京、武汉的老职工一次补、新职工逐月补模式;广州的按职工收入标准逐月补模式;济南、西安加大公积金比例模式;青岛的基本补加一次补模式;贵阳的将存量公房折算成货币重新分配模式[7]。
五、新的城镇住房制度的基本内涵
根据邓小平有关房改的总体构想,按照城镇住房制度改革的根本目标,我国通过20年的房改实践,形成了新的城镇住房制度,其基本内涵概括如下:
1.转换住房建设投资机制,实现住房建设资金来源多元化、建房资金投入产出的良性循环
一是要改住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制,建立合理的责任分工体系。明确个人是解决住房问题的主要责任者,以自己的劳动收入和其他收入购买或租赁住房,“自住凭其力”。改革的方向是要逐步过渡到个人投入为主。企事业单位向职工支付足以维持劳动力再生产的住房消费的货币工资报酬,把原先用于建房投资的福利基金部分和房租补贴、维修管理费补贴等纳入工资中,提高职工住房消费投入的能力。国家着重负责社会保障性住房的投资建设(如廉租住房)。同时,把原先由国家财政拨款形式下达的建房基金还原为住房消费工资,返还给职工个人,作为购租房款投入;政府主要通过国有政策性和商业性金融机构的优惠贷款,支持住房建设。二是建成的住房按市场经济等价交换的原则,出售或出租给居民,回收投入的建房资金,再用于新建住宅,如此循环往复,滚动开发,就可以建立住房资金顺畅回收的机制,实现建房资金投入产出的良性循环[8](P.299)。2.停止住房实物分配,逐步实现住房分配货币化、工资化
改住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配方式[8](P.299)。一是在分
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配形式上改住房的实物分配为货币化分配。今后不再对职工直接分配实物住房,而是以货币形式支付住房福利部分的货币工资,职工需要住房用货币工资收入和其他收入向市场购买或租赁。二是在住房分配的原则上,改住房无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资分配。即把住房补贴改为明补,以货币补贴形式明补进工资。三是在分配渠道上,由行政性分房改为市场流通的途径,根据市场化的要求,实行商品房销售价格,职工根据自己的收入状况自主选择住房,多住房多掏钱,切断职工对就业单位的依赖。四是积极推进租金改革,在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革的力度,第一步达到成本租金的水平,第二步再达到市场租金的水平。
3.全面推进和不断完善住房公积金制度
实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制,有利于住房建设资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立,有利于提高职工购、建住房的能力,促进住房建设。所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位的在职职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴纳住房公积金,不断完善住房公积金制度。
4.建立适合不同收入层次的住房供应新体系
住房是最基本的生活资料,由于住宅的价值量大,对最低收入家庭必须建立住房社会保障体系,而对中低收入家庭必须采取扶持政策。为此,要建立适合不同收入层次的住房供应新体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应。各级财政不再拨款用于单位购、建住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,继续鼓励集资、合作建房或兴办职工住房合作社等多种形式的住宅建设。鼓励有条件的企事业单位进行经济适用住房建设,允许其利用自有土地,通过集资等方式开发建设经济适用住房,并享受国家经济适用住房建设各项政策。新建的经济适用住房只售不租,不向已购成本价住房或经济适用住房面积达标的职工出售。其出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定,其成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套设施建设费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。
廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁,廉租住房的租金实行政府定价。
5.转换住房管理机制,实现住房管理的社会化、专业化
改各单位建设、分配、维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制。企事业单位不再负责职工住房的投资、分配和管理,而是纳入整个社会的住宅经营系统,实行社会化、专业化管理,由市场机制调节,按市场经济原则运行。可以分两步走:第一步,把原有的企事业单位管房的行政部门分离出来,组成相对独立的住房开发经营公司,自主经营、自负盈亏,负责本单位职工住房的建设、分配和物业管理,但同原单位仍保持一定的联系。第二步,再把原有企事业单位的住房经营公司彻底独立出来,变成社会房地产公司,实行社会化、专业化管理,按市场经济规则运行。当然,也可以由企事业单位把房产委托给社会房地产开发经营企业、物业管理公司经营管理。这样可以实现三个分离:一是把住房资产与企业资产分离;二是把住房管理机制与企业管理机制分离;三是把住房的经营活动与企业的生产经营活动分离,
最终实现住房管理社会化、专业化,提高管理效益。
6.发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系
住房金融和住房保险是完备的住房制度的重要内容。一方面,通过建设贷款从资金上支持住房建设的发展;另一方面,通过住房个人抵押贷款,支持居民购房,从而保证城镇住房制度改革的顺利进行。住房信贷体系包括政策性住房信贷和商业性住房信贷两方面内容,即发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的住房贷款业务。个人住房贷款的担保,可采取房产抵押、有价证券质押、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司(保险公司、置业公司)担保等多种形式。
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Progress of Urban Housing System Reform in China
CHEN Long-qian,M A Xiao -ming
(Instit ut e o f Real Estate ,Inst itute of Eco no my a nd
Societ y development of CU M T ,X uzhou 221008,China )
Abstract :T he urban housing system refor m is the important part o f the w hole national e-conom ic system refo rm in China,and it has made the impo rtant achievement and prog ress in the past 20y ears .T his paper analyzes the necessity ,the pr ocess ,the g oal and the char-acter istics of the urban housing sy stem r eform o f China ,and summarizes the basic inten-sion o f the new urban housing sy stem.
Key Words :housing system ;reform ;prog ress;connotation 932002年第1期 陈龙乾等:我国城镇住房制度改革的历程与进展
中国住房制度改革与变迁 作者：陈杰时间：2012-04-13 今年恰是邓小平1980年关于住宅问题讲话发表30周年，该篇讲话是新中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革启动的关键标志，奠定了其后近二十年间中国房改政策的基本思路，显示了伟人的超凡预见性，至今仍对我们认识住房问题有深刻的启迪。为此在今天纪念这篇讲话，仍富有重要的现实意义。 住房所特有的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉最关键实现环节之一，也是国民经济建设的最重要组成部分之一。另一方面，城镇住房制度改革是我国改革开发之后城镇诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的改革，但也是进程最曲折、反复最多，但又是改革最彻底、最市场化的一项改革，所取得的成就某种意义上是非常丰硕的，但当前争议又是最多的。所以，研究中国这30年来城镇住房制度改革与变迁的历程，可以获得的信息是非常丰富的。 本文提出住房事业这个概念，是希望以此来涵括住房制度、住房建设、住房市场、住房政策(包括住房保障)这几个高度相关但又相互区别的内容，从而可以对住房问题做一个宏观整合的分析与思考。 以下本文先按照历史顺序对1980年住房事业的发展与制度变迁做
一个全景式概括描述，然后再反思1980年房改以来在住房问题的根本经验与教训，以此展望未来可能的发展愿景和提出必要的政策建议。 一、历史背景：改革前的中国住房事业？ 新中国建立之后，在意识形态上采纳马克思、恩格斯等共产主义(社会主义)社会改造学说，而如不少学者指出，马克思和恩格斯是明确反对工人阶级拥有自己的个人资产，尤其包括住房。如恩格斯在《论住宅问题》中认为，对于(德国大城市)工人说来，如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。他这样写到：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在只好同意接受向他们提出的任何条件”。为此，新中国政府对住房问题策也无可避免地受到这些观念的影响。 1956年1月18日，中共中央提出对城市房屋私人占有制的社会主义改造是社会主义改造的一个组成部分。1958年底城市私房改造基本结束，1964年7月政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在了，1978年我国城镇住房中74.8%为公有住房。 由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952-1978年中国包括农村住房在内的住房总投
范文：________ 城镇住房管理制度范文 单位：______________________ 部门：______________________ 日期：______年_____月_____日 第1 页共10 页
城镇住房管理制度范文 第一章开发建设 第七条市、县人民政府应当编制本行政区域经济适用住房建设规划，报省发改、建设、国土资源行政主管部门备案。 市、县发改主管部门应当会同建设、房产、规划、国土资源等部门以及住房制度改革、金融机构,根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。 经济适用住房建设年度计划和用地计划应当在本行政区域内公告。 第八条经济适用住房建设用地应当符合土地利用总体规划，实行行政划拨方式供应。 禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地，变相开发商品住房。 第九条城市房屋拆迁安置用房以及引进人才用房等专门用房，不属于经济适用住房，不得占用经济适用住房建设项目计划。 第十条经济适用住房建设应当符合城市总体规划，合理布局，以成片开发为主。 第十一条经济适用住房建设项目由市、县人民政府确定的机构负责立项申报。 市、县发改主管部门会同建设、国土资源部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土资源部门批准后列入经济适用住房建设年度计划，并组织实施。 第十二条经济适用住房建设项目开发企业，由项目立项申报机构依法通过招标投标等方式择优选定。 开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好 第 2 页共 10 页
的开发业绩和信誉。 第十三条经济适用住房开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。 开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。 第十四条经济适用住房一般为建筑面积×××平方米或×××平方米两种套型，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过×××平方米。 市、县人民政府根据本行政区域居民的收入、居住水平、家庭人口结构等，在前款规定的建筑面积标准范围内确定经济适用住房的户型面积和各类户型的比例。 第十五条经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。 经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。 经济适用住房小区规划以外的基础设施、公共设施建设由当地人民政府负责。 经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。 第十六条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。 经济适用住房开发企业可以按照国家规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。经济适用住房购买人可以按照国家规定向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率按中国人民银行公布的贷款利率执行，不得上浮。 第 3 页共 10 页
REFORMATION &STRATEGY 2010.5 2010年第5期改革与战略 NO.5,2010 第26卷（总第201期） REFORMATION &STRATEGY （Cumulatively,NO.201） 自从1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第一次以政策文件形式明确住房保障体系建设要求，开住房保障之先河以来，这二十多年的时间我国的住房保障从无到有，从有到逐渐完善的过程，莫不凝聚了各界人士的积极引进和探索。本文作者阅读了大量相关文献，将近年来我国学术界对住房保障的研究进行归纳，以清晰的思路总结阐述对我国住房保障制度的 见解。一、现状方面的研究 首先，针对地方区域进行研究。多采用年鉴数据或者网络收集数据来说明，实证方面的研究较少，学位论文文献较多。文志鸿（2004）结合株洲市的经济发展状况、财政支付能力、居民住房状况及居民收入水平等情况，阐述了 保障原则、保障对象、保障目标。黄英锋、吕德宏（2009）以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析，提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策。蒋慧（2006）利用住房保障的倒U 型曲线和三阶段发展模型，分析了北京市目前所处的模型发展中的位置，确定北京市目前所处的经济发展阶段，建立垂直层次的动态保障体系。张佩、郭彬奇、胡长明（2009）将西安市的住房保障现状与天津、成都的进行比较研究。其次，针对保障对象进行研究。魏珊、滕晓浩（2006）研究了低收入者的住房保障现状和原因。其它还有一些文献研究了特殊群体，如农民工、大学生、老年人等的住房保障情况，但很少。 二、问题方面的研究剖析 （一）保障范围难以确定，保障层次之间的衔接不好，“夹心层”问题大量存在 从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。冯科（2006）提出政府要甄别经济适用房购买人的经济状况和身份很难，个人的经济收入目前仍然属于个人隐私，并且消耗了太多政府的资源。将公积金中心变成住宅信贷银行的机构创新，陈立军（2006）提出划分最低收入家庭的住房保障线标准的一个计算公式：最低收入家庭的住房保障线（年家庭收入标准）=（最低收入家庭的月生 我国住房保障制度的研究综述 丁燕1，张协奎2 （1.桂林电子科技大学商学院，广西桂林 541004；2.广西大学商学院，广西南宁 530004） [摘要]文章为总结我国住房保障方面的研究动态，通过文献研究法，对具有代表性的文献进行评述。在此基础上对住房保障的四个大方面进行有见解地归纳总结，使研究动态思路清晰，供后续研究和建设参考。 [关键字]我国；住房保障制度；文献综述[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2010)05-0176-03 Overview of the Researches on Housing Security System of China Ding Yan 1,Zhang Xiekui 2 (1.College of Business,Guilin University of Electronic Technology,Guilin,Guangxi 541004; 2.College of Business,Guangxi University,Nanning,Guangxi 530004) Abstract:This paper sums up the researches on housing security in China,by using reference research method,it reviews the typical references.Based on these,this paper sums up housing security system from four aspects in a creative way,makes the research dynamic situation clearer and supplies for reference on research and building. Key words:China;housing security system;research overview [基金项目]2008年广西研究生科研创新项目（项目编号：2008105951201M444）。 [作者简介]丁燕（1981-），女，湖北黄冈人，桂林电子科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：项目管理、物流工程；张协奎（1963-），男，湖南桃江人，广西大学副校长，管理学博士，建筑经济管理教授，硕士生导师，研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、建筑经济管理、国土资源管理。 176
浅谈中国房地产住房制度改革 土地与房屋是人类赖以生存的重要生活、生产资料，为历代政府和人们群众所重视。房地产业的法规、制度，房屋的建筑结构、工艺、材料，标志着每个时代的政治经济、科学文化水平的基本特征。基于目前中国房地产市场的发展趋势，政府部门必须进行住房制度改革，以确保房地产市场的可持续健康发展。 标签房地产；住房制度；改革 1、引言 房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反应人们生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性感决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远影响。 房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。 2、房地产概述 2.1概念 房地产是进行地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。建筑业是物质生产部门，属于第二产业，而房地产业是第三产业。 2.2分类 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房
我国现行城市住房制度必须改革 ——对我国房地产业的再思考之二 黄小虎 大约从2003年开始，我国政府几乎每年都要出台对城市房价的调控措施。但是道高一尺魔高一丈，房价在调控中一路高歌猛进，已经成为严重的民生问题和社会问题，也成为舆论界和研究界关注的热点。 综合十几年来各界的研究、分析、建议，影响房价的因素有，城市人口变化引起的需求变化，土地供应量，货币供应量，银行房贷政策如首付比例、利率、限贷，行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份，此外还有市场管理，税收管理等等诸多方面。以上这些，基本属于影响房价的短期因素。 对房价长期走势起决定作用的因素，是相关的制度建设和改革。其中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。 多年来政府的调控，主要围绕短期因素展开，调控的效果不佳，房价甚至越调越高。其原因就在于，没有针对制度建设的缺失，深化改革。 2009年之后的几年间，笔者陆续发表“对我国房地产业的再思考”、“我国城镇住房制度改革思路的演变”、“解决城市居民住房问
题应实行‘三轨制’”、“关于保障性住房”等文章，i从不同的侧面，分析我国城市住房制度存在的问题，提出改革的建议。本文下面的论述，在很大程度上是重复过去的观点，但有新的分析，对有关方面的批评更加直接了当一些。 一、城市住房制度改革历史回顾 上世纪80年代，国务院成立住房制度改革领导小组，在组织各界、各地调研、试点基础上，探讨改革思路，拟定改革方案。经过较长时间探讨，社会各届对住房制度改革形成如下共识：需求侧（存量住房）是“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧（新建住房）则是政府建房，合作社建房，私人建房和开发商建房并举。 我理解，租售并举，是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展，消费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力，自主选择住房消费方式。政府建房，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路，在国务院80年代末和90年代初出台的住房制度改革方案中，都有所体现。 按照这些思路，当时的建设部开展了积极探索。例如，在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点，取得成功经验。例如，在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90年代初，全
对中国住房制度改革若干政策的反思 住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。经过多年改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。改革在取得一定成绩的基础上，也积累了诸多矛盾，发展到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需求和土地供应刚性等客观因素有关，但房改过程中的某些政策失当也难辞其咎，这不得不引起我们对相关政策的反思. 我国城镇住房制度改革的进程及相关政策 改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。 住房制度改革起始于１９８０年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了试点售房（１９７９～１９８５年）、提租补贴（１９８６～１９９０年）和以售带租（１９９１～１９９３年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（１９９４－１９９７年）阶段。 １９９４年７月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发１９９
４４３号），开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 而房改具有里程碑意义的文件则是１９９８年７月３日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发１９９８２３号文），该文件宣布全国城镇从１９９８下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 再往后，为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发２００３１８号文），提出：各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。 应该说，我国城镇住房制度市场化改革的推进是顺应市场经济体制改革的总体要求而为，但除此之外，还有其特殊的背景和内在动因。这主要是，在当时旧的福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担；而与此同时，为了应对东南亚金融危机，国家实施积极的财政政策并配以收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，而住房货币化的登台，正好可以成为拉动内需的最好办法，启动消费需求，
我国保障性住房制度及实践的研究 摘要 伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，从我国现有实际出发，参考发达国家住房保障政策的基础上，推出了一系列保障性住房政策，包括实行经济适用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。住房保障性制度的实施，在一定程度上解决了中低收入阶层的住房困难问题。但是不可否认的是：这三项住房保障措施在实施过程中均出现了这样或那样的问题，使得现有住房保障制度的实施效果很不明显，难以令人满意。这要求我们对现行住房保障制度进行全方位的思考，根据我国社会经济和住房发展的实际情况，构建一个更为科学、合理、高效、公平的住房保障制度，以更好地解决广大中低收入居民的住房问题，促进和谐社会的建立。目前，城镇居民的住房保障问题引起了我国政府和学术界的广泛重视，但研究多集中在如何对现有住房保障制度进行改革方面，对我国住房保障制度进行深入系统研究，探索全新住房保障模式的成果很少。 本论文运用理论分析和实证分析相结合的方法，对我国住房保障制度的建立进行了系统性的研究。本论文主要的研究目的，就是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进行经济效应比较分析，参考发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验，结合我国住房保障制度的实际，构建适合我国国情的住房保障制度，最大限度地解决我国住房难的问题。 关键词 保障性住房社会保障住房保障性制度 Our Affordable Housing System And Practice Research
ABSTRACT With housing system currency reform, the Chinese government in order to solve the problems in the housing difficulties of low-income people, from our existing reality, the developed countries for reference on the basis of housing security policy, introduced a series of affordable housing policy, including execute economy applicable room policy, low-cost policy and system of housing accumulation fund. Implementation of the system of affordable housing in a certain extent, resolve the housing difficulties of low-income groups. However, it is undeniable that the three housing safeguard measures in the process of implementing all appeared of this or that kind of problem, make the existing housing safeguard system implementation effect is not obvious, not acceptable. This requires us to the current housing safeguard system for all-round thinking, according to China's social economy and housing development reality, to construct a more scientific, reasonable and efficient, fair housing safeguard system, to better solve the housing problem in the low-income residents, and promote the establishment of a harmonious society. At present, urban housing security problems aroused the Chinese government and academia, but the extensive attention on how to study for existing housing system reform of the housing system, further system of exploring new housing safeguard model results rarely. This paper use normative analysis and empirical analysis of the method of combining the establishment of China's housing guarantee system on the systemic research. This thesis mainly research purposes, is through the study of domestic and foreign housing safeguard theory latest research results of different housing safeguard way economic effect comparison analysis, from the developed countries and regions in housing policy in China, combining the successful experience of the actual housing system, constructing suitable for China's national conditions of housing safeguard system, utmost ground solve our housing difficult question. Key words
竭诚为您提供优质文档/双击可除住房制度改革,实物分房 篇一：中国住房制度改革的历程 中国住房制度改革的历程 1958到1978年前的租房制度 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。实行住房分配与工资制度挂钩。国家在职工的工资中扣除一部分用于住宅建设，住宅建成后，国家授权工作单位将住宅作为福利和实物工资分给职工。 1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。
1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段 由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不 足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年9月，城市住宅建设会议在京召开，会议传达了复出一年多的邓小平的一次谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。” 1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。1980年邓小平再一次说，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15 年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的
我国住房制度改革历程回顾 来源：新华网 阅读要点提示：我国住房改革至今已取得一定成绩，也积累了不少矛盾。回顾我国住房制度改革历程及其政策调整轨迹，有助于了解我国宏观调控的政策走向，为我国住房制度改革的进一步推进提供积极的借鉴意义。 住房制度改革的四个阶段 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。 1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。 1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。 （一）1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段 由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：
第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。 1978年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法。 1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。 1980年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。
住房保障制度问题及对 策研究论文 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
浙江大学远程教育学院 本科生毕业论文（设计） 题目我国住房保障制度问题及对策研究 专业公共事业管理 学习中心苍南学习中心 姓名翁直群学号 指导教师徐镇南 2012 年 11 月 11 日 摘要 住房保障制度在解决我国中低收入家庭住房困难的问题上见效显着，初步实现了“居者有其屋”的目标。同时，在住房保障制度运行过程中，住房保障制度建设不够完善，政府在管理过程中的职能缺失及退出机制不完善等逐渐凸显出来，这些问题的存在迫切要求我们进一步完善现行的住房保障制度，最终促成公平合理的住房保障制度体系。本文从研究住房保障制度存在的一些问题出发，提出完善住房保障体系的法律法，加强管理，确保分配公平公正，建立和完善保障性住房的退出机制等相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。 关键词住房保障，对策，廉租房，经济适用房 目录 一、引言 (1) 二、我国住房保障问题产生的原因 (1) 三、我国住房保障制度存在的问题 (1) (一)住房保障制度建设不够完善 (1) (二)具体实施方面存在的问题 (2) (三)政府在管理过程中的职能缺失 (3) (四)缺乏健全的金融支持体系 (3) (五)退出机制有待完善 (4)
四、对我国住房保障制度的对策 (4) (一)完善住房保障体系的法律法规 (4) (二)注重保障性住房选址的合理性 (4) (三)进一步加强和改善住房的宏观调控 (5) (四)完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正 (5) (五)制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求 (6) (六)加大政府财政投入，拓宽资金来源 (6) (七)建立和完善保障性住房的退出机制 (6) 五、结语 (7) 六、参考文献 (7) 我国住房保障制度问题及对策研究 一、引言 自古以来，衣食住行被认为是人类的四大基本要求。其中，住房为市民提供了基本的空间屏蔽和居住场所，是公民生存和发展必不可少的基本物质条件。住房问题是关系到国计民生的基本经济和社会问题，为低收入者提供住房即是住房保障制度的基本内容，也是构建和谐社会的必然要求。随着社会的发展和社会的进步，人们对住房的需求也不断增长，加强保障性住房建设，切实解决住房问题，有利于提高住房供给水平，促进国家的可持续发展。 住房保障是一个包含范围很广的概念。广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。 二、我国住房保障问题产生的原因 我国住房领域出现的系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。 （一）由于居民消费结构升级、城市化快速推进、婚龄人口大幅增加、部分居民的超前消费观念、居民对房价快递上涨的心理预期等因素的叠加，促使我国城镇居民住房需求集中释放，导致住房领域各种矛盾凸显。 （二）我国住房市场发育时间短、水平低，市场机制和规则尚不健全、不完善，市场的基础设施和制度建设还比较落后。同时，对政府在住房领域职责的认识尚不清晰，也影响了政府住房保障措施的实施。 （三）由于流动性过剩、人民币升值预期、国际投机因素加大等宏观经济乃至全球经济的诸多影响，也在一定程度上加剧了国内住房市场的矛盾。
住房保障制度建设的文献综述 我国住房制度改革和住房保障制度建设的文献综述 [摘要]住房保障制度是保障民生的重大事宜，也是学术界关注的热点议题。对众多学者的研究成果从两大方面进行梳理，即宏观上对整个住房保障制度的研究和微观上对住房保障制度具体深层次的研究，并在梳理的基础上总结研究的特点，为相关问题的探索提供一些思路。 [关键词]住房制度改革住房保障制度文献综述 年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通1998 知》(国发[1998123号)，逐步完善的市场机制进而渗透住房领域并开始发挥重大作用。解决中低收入阶层的住房需求问题，加快构建我国住房保障制度成为理论和实践中亟待解决的课题，引发了学术界的持续关注与研讨。我国住房保障领域的研究文献，大体可分为从宏观层而对住房保障制度进行论述和从微观层面对住房保障的某具体层次进行论述。不论从哪个层面，研究的视角都是多元的，并不单一。 一、宏观层面 在构建任房保障制度的必要性方面，刘俊霞(2008)从经济学角度分析，认为市场机制在调节住房领域的供求方面失效，因此需要政府介入来构建住房社会保障制度。 借鉴新加坡中央公积金制度和美国在住房保障制度的模式方面，安华(2000) 住房反向抵押贷款制度，提出了整合养老保障和住房保障，以房养老的模式。王盛(2009)则通过对江苏省相关试点的调研，对保障性住房的共有产权模式给予了积极评价。 在构建保障性住房的财政方面，丛诚(2008)通过研究在既定土地制度下，构建住房保障体系对房地产财税政策的要求，提出了要在住房市场中加入贷款利息免税
和物业税两个“自动稳定器”的观点，同时建议政府的财税金融政策应有利引导市场资源流向住房保障领域。 在构建住房保障制度的政策方面，陈成文(2008)从国际比较视角总结了英、美、日等发达国家住房保障政策的经验。工春华(2007)则对欠发达国家巴西、阿根廷的住房保障制度进行了分析借鉴。尽管参照比较所选取的标的国家不一样，但文献的对策建议较一致，均主张政府应承担起住房保障的责任，加强住房领域的宏观调控;加快住房保障法制化建设，为住房保障提供法律保障;发展住房金融事业，拓宽保障性住房的融资渠道;鼓励多方合作构建全方位、多层次的住房保障体系。 在住房保障政策实施的效果方面，邓中荚(2009)从政策测评视角提出了社会保障性住房制度的综合评价模型。虽然该模型的测评指标和权重还有待进一步完善，但它提供了一种思路即可以将模糊数学理论应用于住房保障政策测评。 二、微观层面 用房学者对经济适用房的现状、弊端、对策等多方而进行了分析，经济适总结起来有两种对立的观点。刘琳(2009)反对将现有经济适用房政策纳入住房保障制度范畴，认为经济适用房非但起不到任何保障的作用，反而加剧了资源分配的不公平。魏建、张昕鹏(2008)主张撤销经济适用房制度，理由是通过对地方政府、开发商、购买者博弈的终济学分析发现经济适用房会造成住房市场的制度性分割，根本无法实现保障目的。而马光远(2009)则坚持完善经济适用房制度，反对撤销，理由是现阶段经济适用房的存在仍然具有价值。 廉租房李晶(2008)对供给廉租房的必要性进行了研究，指出廉租房政策更符合市场和社会发展需要，同时在解决低收入阶层住房问题上更有效，应该得到不断加强和完善。汪洁(2009)通过考察海口廉租房存在的问题，提出了包括强化地方政府职责、广辟房源以及健全居民收入统计与监管机制在内的政策建议。李辉婕
中国住房制度改革的历程 1958到1978年前的租房制度 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。实行住房分配与工资制度挂钩。国家在职工的工资中扣除一部分用于住宅建设，住宅建成后，国家授权工作单位将住宅作为福利和实物工资分给职工。 1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。 1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段 由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年9月，城市住宅建设会议在京召开，会议传达了复出一年多的邓小平的一次谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。” 1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。1980年邓小平再一次说，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。 第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年－1993年）。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
我国城镇居民住房制度：历史变迁及改进对策 摘要：我国城镇居民住房制度改革是国家整个经济体制改革的重要组成部分，深化城镇住房制度改革和加快住房制度建设，是保持国民经济持续快速健康发展的需要。20多年来，我国城镇居民住房制度改革采取积极稳妥、不断深入、有目标、有步骤的方式进行，取得了重大的成就和积极的进展。我国城镇居民住房改革的最终目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，实现住房商品化、社会化。 关键词：城镇居民；住房制度；住房政策；政策演变 一、我国城镇居民住房制度与住房政策沿革概述 城镇居民住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题上实行的基本政策和一系列方式、方法、体系。其主要内容包括：城镇住房建设投资方式、住房供应方式、住房分配方式、住房经营方式、住房社会保障方式、住房管理方式等；有关住房问题的方针、政策、目标、方法等。住房政策体系是一个国家住房制度的内核，指政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配、消费等政策体系。[1]我国在建国以后的很长一段时期内，对职工住宅实行统建、统分、统包的公有住房政策和实物福利分配办法。计划经济体制下职工福利住房制度的主要内容是：以国家为主投资建设住房，职工通过所在单位申请分配公有住房；各单位根据自己的房源状况，按照职工的职务、工龄、家庭人口及其他条件，将相应面积的住房无偿分配给职工居住。这种住房制度排斥市场机制对住房的投资、分配、流通和消费的调节作用，不符合按劳分配原则，背离了社会主义市场经济的客观规律。为了发展社会主义市场经济，从根本上解决城镇居民住宅困难的问题，必须进行住房制度改革，加快住房商品化、社会化进程。我国城镇住房制度改革开始于20世纪70年代末80年代初，大致可分为四个阶段。 第一阶段：1979—1985年住房制度改革的探索和试点阶段。1980年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1982年，国家选定常州、郑州等四个城市开始进行将住房补贴出售给职工的试验，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，房屋售价以建筑成本价为标准，每平方米在150—200元之间，售房时还对职工采取了一系列优惠政策。这个办法把城市住宅原来的无偿分配办法改为补贴出售办法，受到了群众的欢迎。但这一阶段仍然是房改的萌芽阶段，公房出售的“三三制”使得单位和政府的补贴量大，一些地方政府往往将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位如果不堪重负就会使补贴售房的计划破产。另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房实惠。1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房和贱价售房。