我国现行城市住房制度必须改革
——对我国房地产业的再思考之二
黄小虎
大约从2003年开始，我国政府几乎每年都要出台对城市房价的调控措施。但是道高一尺魔高一丈，房价在调控中一路高歌猛进，已经成为严重的民生问题和社会问题，也成为舆论界和研究界关注的热点。
综合十几年来各界的研究、分析、建议，影响房价的因素有，城市人口变化引起的需求变化，土地供应量，货币供应量，银行房贷政策如首付比例、利率、限贷，行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份，此外还有市场管理，税收管理等等诸多方面。以上这些，基本属于影响房价的短期因素。
对房价长期走势起决定作用的因素，是相关的制度建设和改革。其中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。
多年来政府的调控，主要围绕短期因素展开，调控的效果不佳，房价甚至越调越高。其原因就在于，没有针对制度建设的缺失，深化改革。
2009年之后的几年间，笔者陆续发表“对我国房地产业的再思考”、“我国城镇住房制度改革思路的演变”、“解决城市居民住房问
题应实行‘三轨制’”、“关于保障性住房”等文章，i从不同的侧面，分析我国城市住房制度存在的问题，提出改革的建议。本文下面的论述，在很大程度上是重复过去的观点，但有新的分析，对有关方面的批评更加直接了当一些。
一、城市住房制度改革历史回顾
上世纪80年代，国务院成立住房制度改革领导小组，在组织各界、各地调研、试点基础上，探讨改革思路，拟定改革方案。经过较长时间探讨，社会各届对住房制度改革形成如下共识：需求侧（存量住房）是“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧（新建住房）则是政府建房，合作社建房，私人建房和开发商建房并举。
我理解，租售并举，是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展，消费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力，自主选择住房消费方式。政府建房，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路，在国务院80年代末和90年代初出台的住房制度改革方案中，都有所体现。
按照这些思路，当时的建设部开展了积极探索。例如，在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点，取得成功经验。例如，在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90年代初，全
国有5千多个住宅合作社，成立了全国性的协会组织，制定颁发了规范的住宅合作社章程；建设部还出台了城镇合作住宅管理办法，召开了2次全国性的工作会议。一时间，住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。
但是，1998年以后全面推行的房改，却偏离了最初的改革思路。只售不租使住房租赁市场至少沉寂了十几年，误导了人们的住房消费观念。住房供应方面，政府长时期缺位；私人建房始终没有得到法律和制度的规范；曾经生机勃勃、欣欣向荣，受到政府大力支持的住宅合作经济，突然间偃旗息鼓，了无声息。结果，开发商成了住宅市场的唯一供应渠道，没有任何竞争对手，使其居于市场的制高点，掌握了最终定价权。由此，才会产生五花八门、无奇不有的各种市场乱象和人间百态。各种势力、各类人等，纷纷菌集在开发商周围，分享房价大餐。普通购房者则成了砧板上的鱼，任人宰割。
需要指出的是，开发商的自然垄断地位，并不是开发商自己争来的，而是有关政府部门的制度安排的结果。任何人只要作了开发商，在行业内部竞争的巨大压力下，都必须追求利润最大化。而普通住宅的利润水平不应该很高，甚至不该有利润，让开发商来负责普通人群的住房供应，是严重的供需错配。在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下，房价只会一路高涨，失去控制。后来，有关方面终于认识到，解决城市住房问题，政府不能缺位，承担起廉租房甚至公租房的建设供应责任。但是，城市普通收入人群的问题至今仍
然没有得到解决，继续让他们挤在开发商的供应渠道里，只能是给投资、投机需求做垫底。限购也好去库存也罢，都不能根本解决他们的住房问题。
土地制度也存在缺陷，一是不允许集体建设用地进入市场，即使符合规划，也不能开发商品房，不让农民的宅基地入市交易，结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地，导致政府过于依赖土地财政和土地金融，依赖循环往复不断征地、卖地。地价高了政府可以多一些收入，但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题，一头是群众利益，一头是政府收入，只要现行土地制度不改，这就是一道无解的死题。
总之，现在我国的城市住房市场，是一个没有充分竞争的市场，开发商处于自然垄断地位，这个垄断地位是现行住房制度和土地制度存在的缺陷所导致的，是规则本身出了问题。“不审势既宽严皆误”，如果不从根本上改革制度，一味在管理的宽严上下功夫，无异于缘木求鱼，也是自欺欺人。
二、关键是把房子的居住功能与投资功能区隔开
一方面，住房作为商品，使用价值是供人居住，属于耐用消费品。消费者无论买房还是租房，都是商品交换行为。另一方面，在市场经济条件下，由于土地有长期升值的趋势，因而房子（实质是土地）又可以成为投资品，可以投资保值，也可以投机赚钱。
这样，住房市场的购买行为就分为两类，一类是为了消费，另一类是为了投资或投机。社会上的低收入人群（即穷人）和绝大多数中等收入人群，买房或租房的目的是改善居住条件，更好地从事本职工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群（即富人），在满足居住需求之后，还有较多资金，就会考虑再买更多的房子，但目的已不是消费，而是投资保值。还有的人自己本没有多少钱，但头脑灵活、善于钻营，能够从银行或其他方面借来大量资金，购买大量住宅，转手倒卖赚大钱，这就是投机了。
显然，对于社会上不同的购房需求，必须区别对待，特别是对中低收入人群的消费性住房需求，要有专门的制度安排。
西欧、北欧许多国家房价长期稳定，最主要的原因，是穷人的住房由政府保障，普通工薪阶层的住房，通过参加非盈利的住宅合作社解决。二者合计，约占社会住房供应总量的一半。这些房子可以按规定的程序流转，但却不允许上市自由交易，即只能用于满足消费者的居住需求，不能成为投资投机的对象。此外，还有约一半的房子由开发商提供，并允许投资投机，让有钱人可以炒作房子赚钱，同时承担相应的投资风险。这种制度安排，在住房的居住功能与投资功能之间筑了一道“防火墙”，使开发商不能垄断全社会的住房供应，购房者因此具有较强的议价能力。我国80年代形成的改革思路，很大程度上也是借鉴了这些国家的经验。
目前我国的城市住房制度存在的主要问题，是在指导思想上没有把广大劳动群众的消费性居住需求放在首位，客观上让少数投资投机者的利益裹挟了劳动者的利益。
发展市场经济,投资投机是题中应有之意。但应该看到，住房市场里的投资投机，与实体经济里的投资有重大区别。在生产领域中，资金（资本）与劳动力相结合，可以创造财富、产生新的价值，而在房市里投资投机，则不会创造任何价值，不过是在买房人之间转移价值而已。
不论任何社会，劳动者都是人口的绝大多数。他们终日辛劳，挣钱养家，拿出自己的血汗钱买房或租房，目的是改善自己的生活条件，能够更好地工作，奉献社会。他们中的体力劳动者（蓝领），基本没有条件在房市里搞什么投资；有些脑力劳动者（白领）虽有条件，但都有自己的事业和人生追求，也没有时间和精力在房市里倒买倒卖瞎折腾。总之，广大劳动者买房是为了消费，而不是投资。这样，如何保证劳动者住房的消费属性，就成了住房制度设计必须考虑的问题，这也是政府不可推卸的责任。
我国现行住房制度的一个显著特征，是让中等收入人群的消费性需求，与少数有钱人的投资投机需求混在一起，到开发商的市场上竞争。投资投机需求的行为特点是为卖而买，不管价格高低，只要房价看涨就敢于出手，在倒买倒卖之间，不断推高房价。而消费性需求的行为特点则是买涨不买跌，房价看跌时犹豫不决怕吃亏，房价看涨时
唯恐再涨，为了圆住房梦，咬着牙八方筹钱也要买。买下的房子很可能是投资投机者之前在低价位时的斩获，房市里的所谓穷人补贴富人，就是这样发生的。
在这个问题上，开发商与投资投机者的利益完全一致，投资投机活动抬升了房价，开发商就能大发利市。开发商采用捂盘惜售，雇佣房托，传播虚假信息等手段让房价走高，投资投机客就可以继续稳赚不赔。他们共同合作了十几年，使中国城市的房价居高不下，尤其是在一、二线城市，包括大多数白领在内的工薪阶层已经没有能力买房了，买了房的也要作一辈子房奴。事实充分表明，要解决普通老百姓的住有所居问题，就必须改革住房制度，让相关的房子只是耐用消费品，而不能成为投资品。
这里边恐怕还有一个理论性或观念性的问题，需要澄清，即如何看待房子的产权。现代产权理论认为产权是一组权利束，包括所有权、使用权，及其分解出的许多对资源进行配置的权利。在市场经济中，这些权利都受法律保护。具体到住房，所有权是产权，租赁权是产权，合作社住宅的排他性使用权也是产权，这些权利虽然有很大区别，但都可以保障权利人住有所居。例如，西方发达国家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（个别国家达百分之八十），仍有很多人依靠租房或者购买合作社的不能上市交易的住房，解决居住问题。
我国1998年房改以后，长期只售不租，与相关部门的指导思想，存在对产权理论的片面理解不无关系。例如，针对中低收入人群推出经济适用房，政府在土地供应、税收等方面优惠力度很大，按道理不允许上市才能保证房子的居住功能不产生异化。但政策却规定，5年以后允许上市。这一来，经济适用房就与商品房一样成为投资投机的对象，由此产生一系列乱象，违背初衷，终归失败。后来推出的公租房，仍然提出5年以后可以买断上市。笔者断言，按此实施下去，公租房也会产生异化。再后来又推出共有产权房，依然是终将允许上市。这些一以贯之的思路表明，有关政府部门对产权理论的认识存在误区，片面强调住房的所有权，而不注重保护住房的使用权、租赁权等其他权利。
广大工薪阶层买房的目的是为了住，而不是为了卖，多数家庭在相当长的时间里，只可能拥有一套住房，期间的房价高了还是低了，对他们没有任何实际意义。就是说有没有所有权，对他们并不重要，重要的是居住权必须得到保护。我国现行住房制度片面强调住房的所有权，结果是突显了房子的投资功能，房价越炒越高，老百姓买不起，使他们的居住权受到严重侵害。
从事投资投机活动的人，也包括开发商，只要资金来源正当，不偷税漏税，不搞权钱交易，不违法乱纪，就不能让他们对高房价承担责任。应当负责的是相关政府部门的制度设计存在缺陷，使投资投机失去根本制约。实际上，一旦房价失控，投机商、开发商甚至各类房
产中介，在暴利驱使下，必然会产生各种违法活动。这时，政府就会出台短期调控措施，调控可能暂时抑制房价上涨，但也会打压老百姓的住房需求，甚至伤及整体经济,因此难以持久。只要稍有放松，投资投机又会卷土重来，房价又会高涨。如此循环往复，陷入恶性循环，这恐怕是我国城市住房市场的真实写照。要摆脱这样的尴尬局面，唯一的出路是按照把居住功能与投资功能区隔开的思路，深化住房制度改革。
三、对城市住房制度深化改革的设想
国家有关部门负责人曾经宣称，解决城市住房问题的基本思路是“市场加保障”。我认为，这个思路不能算错，但失之笼统。
在“市场加保障”的框架下，可以有很多不同的具体模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通过市场购买高档住宅；又例如，美国模式是除了保障房外，政府财政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信贷支持，这里既是市场，又带有某种保障的成分；再例如，欧洲特别是北欧国家，除了向低收入人群提供保障房，还鼓励中等收入人群加入合作社建房，在信贷、税收、土地等方面给予不同程度的优惠，也是既是市场，又有保障的成分在里边。尽管以上各国模式具体做法不同，但其基本精神却是一致的：把自住性、消费性住房市场与投资、投机性住房市场区隔开来，或者说是把低、中、高档住房区隔开来，对不同收入人群实行不同的住房政策。我国现行住房制度，也可以算是“市场加保障”，
但显然与上述模式有根本区别。
改革中国的城市住房制度，要从中国的实际出发，而不能简单地照搬外国做法。新加坡模式虽然好，但我国现在的财力难以承受。美国模式似乎保障力度不够。比较起来，北欧模式更值得借鉴，但具体的保障扶持力度，也不能照搬。低起步，随着经济实力和政府财力的增加，逐步加大保障力度，可能更现实一些。在统一的思路下，各个城市的具体做法也不宜“一刀切”。
具体设想如下。
1﹒最低收入人群即穷人，由政府提供廉租房。住廉租房的人没有产权，但居住权受法律保护。其实，廉租房也有一定的市场性，因为要交纳租金。按照市场交换原则，租金水平不宜低于准成本（折旧加维修），以便政府的投资经过较长时间还是可以收回，投入再生产。但按社会公平原则，租金水平又不宜高于租户月收入的百分之三十。这是一个需要在对租户收入水平调查清楚基础上，左右权衡的问题。
不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，应从实际出发确定供应廉租房的人口比例。笔者认为，全社会平均，这个比例宜控制在百分之十左右。高了，政府财政不堪负担。现在地方政府不仅要建廉租房，还要负责建公租房，据我前几年了解，资金筹集遇到很大困难。建议政府只管到廉租房，管太多了不仅财政无力负担，后期的准入、退出、收取房租、维修等工作量很大，容易滋生机构臃肿、人浮于事、寻租腐败等问题，不利于精兵简政。
2﹒把大多数中等收入人群的购买力，从开发商的渠道里分离出来，发展各类可以居住使用、可以继承，但是不能上市自由交易的住房，从制度上保证普通百姓的消费性住房，不得成为投资投机的对象。这一类住房，政府在土地、税收、信贷等方面，给予适当优惠，可以说既是市场又有一定程度的政府保障。
其中，大力发展住宅合作经济，是比较好的选择。住宅合作社是非盈利经济组织，所建的房子，没有所谓的开发商利润，即便政府不给任何优惠和扶持，价格也会控制在建安、土地、税费、资金利息等成本范围区间。以我国目前的经济实力，政府恐难以给合作社直接的资金支持，但在土地供应和税费等方面，还是可以给予优惠政策。合作社建房还有一个好处是适应范围广，中等收入群体中收入较高的人，参与建标准高一些、面积大一些的房子，收入低的人，建档次低一点、面积小一点的房子。可以做到按需定供，不会产生开发商普遍存在的闲置浪费现象。
此外，在一定时期内，现在的经济适用房，共有产权房，限价商品房等，还可以继续存在，但必须把允许上市的规定改为不允许上市。只要符合规划，允许集体经济组织在集体土地上，开发经济适用房、共有产权房、限价房以及公共租赁房等。在县城以下的小城镇，还应允许小城镇居民按一户一宅原则，自建住房。政府则不再投资共有产权房和公共租赁房。
3﹒年收入在数百万以上的富人在全国人口所占比例，大概不会超过5%。但他们主要居住在城市，因而占城市人口的比例会高一些，可以粗略估计为10%，一、二线城市的比例会更高。此外，中产阶级中的高级白领收入也比较可观，身家数千万的已为数很多。他们也有条件像富人一样，购买高档商品房，并且有余力再买房子投资保值。这部分人占城市人口的比例，有可能达到20%。按以上估算，二者占城市人口30%左右，他们是开发商的主要服务对象，或者说开发商主要为这两部分人盖房子。
如此算下来，百分之十的最低收入人群靠政府，百分之三十的高收入人群靠开发商，还有约百分之六十的人，购买不能自由交易的消费性住房，或者租房解决居住问题。诚然，城市的原户籍居民大部分已有了住房，但考虑新增的城市人口、流动人口特别是农民工等因素，基本格局恐怕不会根本改变。
以上城市住房制度改革的设想，实际是对80年代末90年代初形成的改革思路的回归。若干年前，有人把现行住房制度概括为“双轨制”（即商品房+保障房）。针对这个说法，我提出“双轨制”不能从根本上解决城镇居民的住有所居问题，应该实行“三轨制”，增加一个以合作社住房为主的既是市场又有保障轨。七、八年过去，发展住宅合作经济始终未受到应有的重视，因此仍有必要深入研究探讨。
四、住宅合作经济有广阔的发展前景
首先，有充分的理论根据。
如本文第二部分所述，房屋的居住使用权，也属于财产权，是一项可以保障劳动者住有所居的重要产权。合作社住房不能上市交易，是为了防止投资投机活动使住房的使用功能发生变异，侵犯劳动群众的基本权利。此外，合作社住房的建造、分配、使用，也都遵循商品交换原则，住宅合作经济是市场经济的重要组成部分，而且更能体现公平、公正的社会主义原则。
我国已故著名马克思主义经济学家苏星同志，早在50年代就开始调查城市住房问题，于1957年发表文章，论述住宅作为耐用消费品的商品属性，分析当时房屋建造、分配、使用存在的违背价值规律的问题，提出相应政策建议。ii从那时开始，他在研究我国社会主义许多重大经济理论问题的同时，把城市住房这样一个比较具体的问题，也列为自己的研究专题，长期关注。改革开放以后，他陆续发表近10部论文和专著，阐述城市住房制度改革问题。在1987年出版的《我国城市住宅问题》iii一书中，他提出“发展城市住宅的多种所有制结构”，包括大力发展住宅合作经济和私人建房、公私合作建房等。1998年初，他又发表“合作住宅事业前景广阔”一文iv，肯定当时国内住宅合作社试点取得的成绩，分析了发展住宅合作社有6大好处，及需要研究的问题，期望取得更大的发展。2002年，学习出版社编辑出版《苏星自选集》，书中收入关于住房制度改革的文章仅有3篇，其中就包括这一篇，可见他对发展住宅合作事业的高度重视。
其次，有长期的经验积累。
早在19世纪40年代和50年代，英国、丹麦就有了住宅合作社
兴起，后来在西欧、北欧各国及美、日等其他西方国家陆续发展，当年的苏联、东欧等社会主义国家，也采用这种形式，解决居民的住房问题，至今已有近200年历史。
20世纪80年代，瑞典国家联合储蓄银行和住房联盟，联合了3000多家住房合作社，每年提供的住房占全国新增房源的25%以上。加上其他没有加入该联盟的合作社的房源，合作住房约占全部住房供应量的40%；德国有2000多家住房合作社，提供的住房占住房总量31%；英国的住房合作社，也提供30%的房源；西班牙有1.1万个住房合作社，提供25%的房源；原苏联有住房建筑合作社近3万个，每年提供的住房约占总量的6%；原社会主义波兰的合作社建房，约占城市公有住房的60%；原捷克斯洛伐克约占40%，等等。v
按照国际通行的住宅合作社章程，建房资金一般由社员认股1/3，国家资助1/3，银行长期低息贷款1/3。社员入社后必须参加住房储蓄，每月从工资中拿出一定比例，存入有关银行。存入一定限度，即有资格从银行贷款，向合作社买房或租房。政府还在土地供应、税收、建材供应等方面给予优惠。具体做法和优惠力度，各国不尽相同。例如，英国合作社购买私人土地所需资金，由政府提供无息贷款，并对合作住房免税，这两项优惠合起来相当于房价的约20％。合作社购买的土地产权归合作社所有，亦称公有土地，实际上最终优惠给了合作社社员。德国政府的优惠措施，一是提供低息或无息贷款，额度通常占建房费用的60%~70%，有的甚至高达90%，贷款期限一般为20年左右；二是由政府出面给予贷款担保；三是提供价格合理的土地；四是
减免税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均给予减免和优惠；五是补贴住房租金，合作社住房如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。在日本，住宅合作社被称为“勤劳者住房协会”，国家颁布《勤劳者住房协会法》，明确规定日本的工人银行（劳动金库）、住房银行（住宅金融公库）对住房合作社承担融资义务。社员的购房资金，20%为个人住房储蓄，80%为银行贷款，贷款利息3%，还款期限35年。政府还在税收方面给予各种优惠政策，包括免除法人税、注册税、印花税，以及与土地相关的税收。另外，住房合作社的土地60％来源于国有土地，以较低的价格供应给合作社。vi
我国上世纪80年代后期和90年代前期，开展住宅合作社试点，也取得可喜成绩，积累了一定经验。如苏星同志1998年发表的文章所说：“截至1996年9月，住宅合作社已发展到5000多个，普及到20多个省市。从建设规模看，已从零星插建，发展为具有一定规模的合作住宅小区。天津市蓟县、宝坻县住宅合作社，云南省昆明市住宅合作社，北京市大兴县新兴住宅合作社等，都建设了10万平方米以上合作住宅小区。合作建房受到了城镇居民，特别是中低收入居民的欢迎，被誉为‘民心工程’”。vii可惜的是，1998年底推出的房改，把十几年住宅合作试点取得的成绩，一风吹个无影无踪。有关部门对此再也不提，不禁令人扼腕唏嘘。
第三，有成熟、规范的管理制度。
加入住宅合作社的社员人数，几十人，上百人，上千人甚至上万人，各国一般不设上限。合作社实行民主集中制，社员大会或代表大会是最高权力机构，听取理事会、监事会的工作报告，决定大政方针并选举产生理事会、监事会成员。理事会负责日常经营管理，包括住房的选址、设计、建造、分配、物业管理，及有关专业人员和管理人员的选聘、任用等等，监事会负责监督理事会的工作是否合法依规，是否符合社员大会或代表大会的决定。
在住房的选址、设计、建造环节，住宅合作社的经营活动与开发商相似。但建好的房子不向社会出售，而是遵照事先定好的合约，按成本价格（含管理人员和专业人员的工资）将住房的排他性使用权，出租或出售给社员，不赚取任何利润，并且承担物业的日常管理和维修。可见，合作社的经营活动的目的，是为了保护社员即普通劳动者的居住权利，而开发商则不承担这样的义务，二者的性质根本不同。
住房合作社作为非盈利经济组织，具有法人资质，在政府监管下，依法经营，自负盈亏，并承担相应的法律责任。这与自然人之间的集资建房或合作建房，也有根本性区别。自然人集资合作，一旦经营失误，或发生亏损，或出现纠纷，或违法乱纪，很难界定和追究责任，政府几乎无法有效管理。自然人集资合作，即使成功了，出资人拥有房子的所有权，可以上市交易，难免最终成为投资投机的对象。这也是一个很大的不同。
住宅合作经济有了较大发展的国家，都在中央（联邦）、省（州）、市层面成了合作住房联盟或协会，作为行业自律组织，研究制定统一的规章制度，协调合作社之间的关系，提供法律、技术咨询，开展业务交流和培训，编印刊物，开展宣传等等，协助政府对行业进行管理。
第四，有深厚的群众基础，广阔的市场需求。
面对高耸入云的房价，消费者做出许多无奈的选择。有人在网上发起不买房运动，不少人响应，尽管不会有什么结果，却广受民众同情。更有人受国外住房合作社启发，自发地开展集资合作建房。由于国内相关法律和制度缺失，人们不能建立具有法人资质的合作社，只能是自然人之间的集资合作。没有法人地位，也就得不到到政府以及银行等的任何支持。仅凭乌合之众拼凑的资金，与强大的开发商们开展竞争，仅在土地取得环节，就已是必败无疑。尽管鲜有成功的案例，尽管前途暗淡、希望渺茫，但近十几年间，合作建房运动可以说是此伏彼起，前仆后继，遍及全国。北京、上海、天津、广州、深圳、武汉、沈阳、杭州、温州……，几乎所有一、二线城市，都有人为此不懈努力。北京的于凌罡、温州的赵智强、沈阳的吴卓、天津的刘革学、深圳的林立人、广州的魏琨等，就是其中有代表性的人物。
他们颇为苍凉，近乎悲壮的努力表明，广大劳动群众对现行住房制度十分不满，对于改革住房制度，发展住宅合作经济充满期待。如果我们早日推出这项改革，不仅会获得群众拥护，而且能聚集大量资金，为房地产业的供给侧，开辟一条新的康庄大道，带动建筑业、建
材业及相关产业的发展。大量普通工薪阶层的购买力，从开发商的渠道分离出来，也可以使商品房市场里的过度投资投机受到抑制，起到釜底抽薪的作用。
总之，住宅合作经济有广阔的发展前景。不仅可以缩小贫富差距，使人民群众有更多的获得感，而且符合中央关于加大供给侧结构性改革力度的精神，有助于推动整体经济的发展。
我国改革已进入深水区，各方面的改革互相交错、牵制，往往是牵一发而动全身。比较起来，住房制度改革所受牵制相对较小。例如发展住宅合作经济，不需要对现行法律做根本性修改，只需增加新的法律规定即可。没有增加之前，可提请人大授权开展试点。这项改革一旦推出，土地制度、财税制度、投融资制度、金融制度等，都会相应跟进，做出调整。住房制度改革可以为推动全面改革，做出积极贡献。
现行城市住房制度必须改革，也能够改革，这就是本文的结论。
i以上文章分别发表于：《开放导报》2009年第5期；《红旗文稿》2010年第1期；《中国房地产业》2010年第7期；《学习时报》，2011年7月19日；《上海国土资源》2012年第1期。
ii苏星：“论房租和住宅问题”，《学习》1957年第24期。
iii中国社会科学出版社，1987年版。
iv原载《合作住宅》1998年第1期。
v参见苏星：《我国城市住宅问题》，中国社会科学出版社，1987年版；刘文海：“国外
住房合作社经验可供借鉴”，价值中国网2011年9月6日；邵挺：“德国房价涨幅长期保持较低水平的经验与启示”，《中国经济时报》2012年2月10日7版。
vi同上，及都市快报：“合作建房在国外”，新浪网房产频道2012年7月11日。
vii苏星：“住宅合作事业前景广阔”，《合作住宅》1998年第1期。
（完稿于2016年10月28日）
中国住房制度改革与变迁 作者：陈杰时间：2012-04-13 今年恰是邓小平1980年关于住宅问题讲话发表30周年，该篇讲话是新中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革启动的关键标志，奠定了其后近二十年间中国房改政策的基本思路，显示了伟人的超凡预见性，至今仍对我们认识住房问题有深刻的启迪。为此在今天纪念这篇讲话，仍富有重要的现实意义。 住房所特有的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉最关键实现环节之一，也是国民经济建设的最重要组成部分之一。另一方面，城镇住房制度改革是我国改革开发之后城镇诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的改革，但也是进程最曲折、反复最多，但又是改革最彻底、最市场化的一项改革，所取得的成就某种意义上是非常丰硕的，但当前争议又是最多的。所以，研究中国这30年来城镇住房制度改革与变迁的历程，可以获得的信息是非常丰富的。 本文提出住房事业这个概念，是希望以此来涵括住房制度、住房建设、住房市场、住房政策(包括住房保障)这几个高度相关但又相互区别的内容，从而可以对住房问题做一个宏观整合的分析与思考。 以下本文先按照历史顺序对1980年住房事业的发展与制度变迁做
一个全景式概括描述，然后再反思1980年房改以来在住房问题的根本经验与教训，以此展望未来可能的发展愿景和提出必要的政策建议。 一、历史背景：改革前的中国住房事业？ 新中国建立之后，在意识形态上采纳马克思、恩格斯等共产主义(社会主义)社会改造学说，而如不少学者指出，马克思和恩格斯是明确反对工人阶级拥有自己的个人资产，尤其包括住房。如恩格斯在《论住宅问题》中认为，对于(德国大城市)工人说来，如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。他这样写到：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在只好同意接受向他们提出的任何条件”。为此，新中国政府对住房问题策也无可避免地受到这些观念的影响。 1956年1月18日，中共中央提出对城市房屋私人占有制的社会主义改造是社会主义改造的一个组成部分。1958年底城市私房改造基本结束，1964年7月政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在了，1978年我国城镇住房中74.8%为公有住房。 由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952-1978年中国包括农村住房在内的住房总投
范文：________ 城镇住房管理制度范文 单位：______________________ 部门：______________________ 日期：______年_____月_____日 第1 页共10 页
城镇住房管理制度范文 第一章开发建设 第七条市、县人民政府应当编制本行政区域经济适用住房建设规划，报省发改、建设、国土资源行政主管部门备案。 市、县发改主管部门应当会同建设、房产、规划、国土资源等部门以及住房制度改革、金融机构,根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。 经济适用住房建设年度计划和用地计划应当在本行政区域内公告。 第八条经济适用住房建设用地应当符合土地利用总体规划，实行行政划拨方式供应。 禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地，变相开发商品住房。 第九条城市房屋拆迁安置用房以及引进人才用房等专门用房，不属于经济适用住房，不得占用经济适用住房建设项目计划。 第十条经济适用住房建设应当符合城市总体规划，合理布局，以成片开发为主。 第十一条经济适用住房建设项目由市、县人民政府确定的机构负责立项申报。 市、县发改主管部门会同建设、国土资源部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土资源部门批准后列入经济适用住房建设年度计划，并组织实施。 第十二条经济适用住房建设项目开发企业，由项目立项申报机构依法通过招标投标等方式择优选定。 开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好 第 2 页共 10 页
的开发业绩和信誉。 第十三条经济适用住房开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。 开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。 第十四条经济适用住房一般为建筑面积×××平方米或×××平方米两种套型，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过×××平方米。 市、县人民政府根据本行政区域居民的收入、居住水平、家庭人口结构等，在前款规定的建筑面积标准范围内确定经济适用住房的户型面积和各类户型的比例。 第十五条经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。 经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。 经济适用住房小区规划以外的基础设施、公共设施建设由当地人民政府负责。 经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。 第十六条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。 经济适用住房开发企业可以按照国家规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。经济适用住房购买人可以按照国家规定向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率按中国人民银行公布的贷款利率执行，不得上浮。 第 3 页共 10 页
REFORMATION &STRATEGY 2010.5 2010年第5期改革与战略 NO.5,2010 第26卷（总第201期） REFORMATION &STRATEGY （Cumulatively,NO.201） 自从1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第一次以政策文件形式明确住房保障体系建设要求，开住房保障之先河以来，这二十多年的时间我国的住房保障从无到有，从有到逐渐完善的过程，莫不凝聚了各界人士的积极引进和探索。本文作者阅读了大量相关文献，将近年来我国学术界对住房保障的研究进行归纳，以清晰的思路总结阐述对我国住房保障制度的 见解。一、现状方面的研究 首先，针对地方区域进行研究。多采用年鉴数据或者网络收集数据来说明，实证方面的研究较少，学位论文文献较多。文志鸿（2004）结合株洲市的经济发展状况、财政支付能力、居民住房状况及居民收入水平等情况，阐述了 保障原则、保障对象、保障目标。黄英锋、吕德宏（2009）以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析，提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策。蒋慧（2006）利用住房保障的倒U 型曲线和三阶段发展模型，分析了北京市目前所处的模型发展中的位置，确定北京市目前所处的经济发展阶段，建立垂直层次的动态保障体系。张佩、郭彬奇、胡长明（2009）将西安市的住房保障现状与天津、成都的进行比较研究。其次，针对保障对象进行研究。魏珊、滕晓浩（2006）研究了低收入者的住房保障现状和原因。其它还有一些文献研究了特殊群体，如农民工、大学生、老年人等的住房保障情况，但很少。 二、问题方面的研究剖析 （一）保障范围难以确定，保障层次之间的衔接不好，“夹心层”问题大量存在 从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。冯科（2006）提出政府要甄别经济适用房购买人的经济状况和身份很难，个人的经济收入目前仍然属于个人隐私，并且消耗了太多政府的资源。将公积金中心变成住宅信贷银行的机构创新，陈立军（2006）提出划分最低收入家庭的住房保障线标准的一个计算公式：最低收入家庭的住房保障线（年家庭收入标准）=（最低收入家庭的月生 我国住房保障制度的研究综述 丁燕1，张协奎2 （1.桂林电子科技大学商学院，广西桂林 541004；2.广西大学商学院，广西南宁 530004） [摘要]文章为总结我国住房保障方面的研究动态，通过文献研究法，对具有代表性的文献进行评述。在此基础上对住房保障的四个大方面进行有见解地归纳总结，使研究动态思路清晰，供后续研究和建设参考。 [关键字]我国；住房保障制度；文献综述[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2010)05-0176-03 Overview of the Researches on Housing Security System of China Ding Yan 1,Zhang Xiekui 2 (1.College of Business,Guilin University of Electronic Technology,Guilin,Guangxi 541004; 2.College of Business,Guangxi University,Nanning,Guangxi 530004) Abstract:This paper sums up the researches on housing security in China,by using reference research method,it reviews the typical references.Based on these,this paper sums up housing security system from four aspects in a creative way,makes the research dynamic situation clearer and supplies for reference on research and building. Key words:China;housing security system;research overview [基金项目]2008年广西研究生科研创新项目（项目编号：2008105951201M444）。 [作者简介]丁燕（1981-），女，湖北黄冈人，桂林电子科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：项目管理、物流工程；张协奎（1963-），男，湖南桃江人，广西大学副校长，管理学博士，建筑经济管理教授，硕士生导师，研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、建筑经济管理、国土资源管理。 176
浅谈中国房地产住房制度改革 土地与房屋是人类赖以生存的重要生活、生产资料，为历代政府和人们群众所重视。房地产业的法规、制度，房屋的建筑结构、工艺、材料，标志着每个时代的政治经济、科学文化水平的基本特征。基于目前中国房地产市场的发展趋势，政府部门必须进行住房制度改革，以确保房地产市场的可持续健康发展。 标签房地产；住房制度；改革 1、引言 房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反应人们生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性感决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远影响。 房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。 2、房地产概述 2.1概念 房地产是进行地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。建筑业是物质生产部门，属于第二产业，而房地产业是第三产业。 2.2分类 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房
我国现行城市住房制度必须改革 ——对我国房地产业的再思考之二 黄小虎 大约从2003年开始，我国政府几乎每年都要出台对城市房价的调控措施。但是道高一尺魔高一丈，房价在调控中一路高歌猛进，已经成为严重的民生问题和社会问题，也成为舆论界和研究界关注的热点。 综合十几年来各界的研究、分析、建议，影响房价的因素有，城市人口变化引起的需求变化，土地供应量，货币供应量，银行房贷政策如首付比例、利率、限贷，行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份，此外还有市场管理，税收管理等等诸多方面。以上这些，基本属于影响房价的短期因素。 对房价长期走势起决定作用的因素，是相关的制度建设和改革。其中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。 多年来政府的调控，主要围绕短期因素展开，调控的效果不佳，房价甚至越调越高。其原因就在于，没有针对制度建设的缺失，深化改革。 2009年之后的几年间，笔者陆续发表“对我国房地产业的再思考”、“我国城镇住房制度改革思路的演变”、“解决城市居民住房问
题应实行‘三轨制’”、“关于保障性住房”等文章，i从不同的侧面，分析我国城市住房制度存在的问题，提出改革的建议。本文下面的论述，在很大程度上是重复过去的观点，但有新的分析，对有关方面的批评更加直接了当一些。 一、城市住房制度改革历史回顾 上世纪80年代，国务院成立住房制度改革领导小组，在组织各界、各地调研、试点基础上，探讨改革思路，拟定改革方案。经过较长时间探讨，社会各届对住房制度改革形成如下共识：需求侧（存量住房）是“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧（新建住房）则是政府建房，合作社建房，私人建房和开发商建房并举。 我理解，租售并举，是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展，消费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力，自主选择住房消费方式。政府建房，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路，在国务院80年代末和90年代初出台的住房制度改革方案中，都有所体现。 按照这些思路，当时的建设部开展了积极探索。例如，在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点，取得成功经验。例如，在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90年代初，全
对中国住房制度改革若干政策的反思 住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。经过多年改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。改革在取得一定成绩的基础上，也积累了诸多矛盾，发展到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需求和土地供应刚性等客观因素有关，但房改过程中的某些政策失当也难辞其咎，这不得不引起我们对相关政策的反思. 我国城镇住房制度改革的进程及相关政策 改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。 住房制度改革起始于１９８０年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了试点售房（１９７９～１９８５年）、提租补贴（１９８６～１９９０年）和以售带租（１９９１～１９９３年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（１９９４－１９９７年）阶段。 １９９４年７月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发１９９
４４３号），开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 而房改具有里程碑意义的文件则是１９９８年７月３日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发１９９８２３号文），该文件宣布全国城镇从１９９８下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 再往后，为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发２００３１８号文），提出：各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。 应该说，我国城镇住房制度市场化改革的推进是顺应市场经济体制改革的总体要求而为，但除此之外，还有其特殊的背景和内在动因。这主要是，在当时旧的福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担；而与此同时，为了应对东南亚金融危机，国家实施积极的财政政策并配以收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，而住房货币化的登台，正好可以成为拉动内需的最好办法，启动消费需求，
我国保障性住房制度及实践的研究 摘要 伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，从我国现有实际出发，参考发达国家住房保障政策的基础上，推出了一系列保障性住房政策，包括实行经济适用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。住房保障性制度的实施，在一定程度上解决了中低收入阶层的住房困难问题。但是不可否认的是：这三项住房保障措施在实施过程中均出现了这样或那样的问题，使得现有住房保障制度的实施效果很不明显，难以令人满意。这要求我们对现行住房保障制度进行全方位的思考，根据我国社会经济和住房发展的实际情况，构建一个更为科学、合理、高效、公平的住房保障制度，以更好地解决广大中低收入居民的住房问题，促进和谐社会的建立。目前，城镇居民的住房保障问题引起了我国政府和学术界的广泛重视，但研究多集中在如何对现有住房保障制度进行改革方面，对我国住房保障制度进行深入系统研究，探索全新住房保障模式的成果很少。 本论文运用理论分析和实证分析相结合的方法，对我国住房保障制度的建立进行了系统性的研究。本论文主要的研究目的，就是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进行经济效应比较分析，参考发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验，结合我国住房保障制度的实际，构建适合我国国情的住房保障制度，最大限度地解决我国住房难的问题。 关键词 保障性住房社会保障住房保障性制度 Our Affordable Housing System And Practice Research
ABSTRACT With housing system currency reform, the Chinese government in order to solve the problems in the housing difficulties of low-income people, from our existing reality, the developed countries for reference on the basis of housing security policy, introduced a series of affordable housing policy, including execute economy applicable room policy, low-cost policy and system of housing accumulation fund. Implementation of the system of affordable housing in a certain extent, resolve the housing difficulties of low-income groups. However, it is undeniable that the three housing safeguard measures in the process of implementing all appeared of this or that kind of problem, make the existing housing safeguard system implementation effect is not obvious, not acceptable. This requires us to the current housing safeguard system for all-round thinking, according to China's social economy and housing development reality, to construct a more scientific, reasonable and efficient, fair housing safeguard system, to better solve the housing problem in the low-income residents, and promote the establishment of a harmonious society. At present, urban housing security problems aroused the Chinese government and academia, but the extensive attention on how to study for existing housing system reform of the housing system, further system of exploring new housing safeguard model results rarely. This paper use normative analysis and empirical analysis of the method of combining the establishment of China's housing guarantee system on the systemic research. This thesis mainly research purposes, is through the study of domestic and foreign housing safeguard theory latest research results of different housing safeguard way economic effect comparison analysis, from the developed countries and regions in housing policy in China, combining the successful experience of the actual housing system, constructing suitable for China's national conditions of housing safeguard system, utmost ground solve our housing difficult question. Key words
竭诚为您提供优质文档/双击可除住房制度改革,实物分房 篇一：中国住房制度改革的历程 中国住房制度改革的历程 1958到1978年前的租房制度 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。实行住房分配与工资制度挂钩。国家在职工的工资中扣除一部分用于住宅建设，住宅建成后，国家授权工作单位将住宅作为福利和实物工资分给职工。 1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。
1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段 由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不 足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年9月，城市住宅建设会议在京召开，会议传达了复出一年多的邓小平的一次谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。” 1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。1980年邓小平再一次说，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15 年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的
我国住房制度改革历程回顾 来源：新华网 阅读要点提示：我国住房改革至今已取得一定成绩，也积累了不少矛盾。回顾我国住房制度改革历程及其政策调整轨迹，有助于了解我国宏观调控的政策走向，为我国住房制度改革的进一步推进提供积极的借鉴意义。 住房制度改革的四个阶段 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。 1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。 1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。 （一）1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段 由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：
第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。 1978年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法。 1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。 1980年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。
住房保障制度问题及对 策研究论文 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
浙江大学远程教育学院 本科生毕业论文（设计） 题目我国住房保障制度问题及对策研究 专业公共事业管理 学习中心苍南学习中心 姓名翁直群学号 指导教师徐镇南 2012 年 11 月 11 日 摘要 住房保障制度在解决我国中低收入家庭住房困难的问题上见效显着，初步实现了“居者有其屋”的目标。同时，在住房保障制度运行过程中，住房保障制度建设不够完善，政府在管理过程中的职能缺失及退出机制不完善等逐渐凸显出来，这些问题的存在迫切要求我们进一步完善现行的住房保障制度，最终促成公平合理的住房保障制度体系。本文从研究住房保障制度存在的一些问题出发，提出完善住房保障体系的法律法，加强管理，确保分配公平公正，建立和完善保障性住房的退出机制等相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。 关键词住房保障，对策，廉租房，经济适用房 目录 一、引言 (1) 二、我国住房保障问题产生的原因 (1) 三、我国住房保障制度存在的问题 (1) (一)住房保障制度建设不够完善 (1) (二)具体实施方面存在的问题 (2) (三)政府在管理过程中的职能缺失 (3) (四)缺乏健全的金融支持体系 (3) (五)退出机制有待完善 (4)
四、对我国住房保障制度的对策 (4) (一)完善住房保障体系的法律法规 (4) (二)注重保障性住房选址的合理性 (4) (三)进一步加强和改善住房的宏观调控 (5) (四)完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正 (5) (五)制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求 (6) (六)加大政府财政投入，拓宽资金来源 (6) (七)建立和完善保障性住房的退出机制 (6) 五、结语 (7) 六、参考文献 (7) 我国住房保障制度问题及对策研究 一、引言 自古以来，衣食住行被认为是人类的四大基本要求。其中，住房为市民提供了基本的空间屏蔽和居住场所，是公民生存和发展必不可少的基本物质条件。住房问题是关系到国计民生的基本经济和社会问题，为低收入者提供住房即是住房保障制度的基本内容，也是构建和谐社会的必然要求。随着社会的发展和社会的进步，人们对住房的需求也不断增长，加强保障性住房建设，切实解决住房问题，有利于提高住房供给水平，促进国家的可持续发展。 住房保障是一个包含范围很广的概念。广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。 二、我国住房保障问题产生的原因 我国住房领域出现的系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。 （一）由于居民消费结构升级、城市化快速推进、婚龄人口大幅增加、部分居民的超前消费观念、居民对房价快递上涨的心理预期等因素的叠加，促使我国城镇居民住房需求集中释放，导致住房领域各种矛盾凸显。 （二）我国住房市场发育时间短、水平低，市场机制和规则尚不健全、不完善，市场的基础设施和制度建设还比较落后。同时，对政府在住房领域职责的认识尚不清晰，也影响了政府住房保障措施的实施。 （三）由于流动性过剩、人民币升值预期、国际投机因素加大等宏观经济乃至全球经济的诸多影响，也在一定程度上加剧了国内住房市场的矛盾。
住房保障制度建设的文献综述 我国住房制度改革和住房保障制度建设的文献综述 [摘要]住房保障制度是保障民生的重大事宜，也是学术界关注的热点议题。对众多学者的研究成果从两大方面进行梳理，即宏观上对整个住房保障制度的研究和微观上对住房保障制度具体深层次的研究，并在梳理的基础上总结研究的特点，为相关问题的探索提供一些思路。 [关键词]住房制度改革住房保障制度文献综述 年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通1998 知》(国发[1998123号)，逐步完善的市场机制进而渗透住房领域并开始发挥重大作用。解决中低收入阶层的住房需求问题，加快构建我国住房保障制度成为理论和实践中亟待解决的课题，引发了学术界的持续关注与研讨。我国住房保障领域的研究文献，大体可分为从宏观层而对住房保障制度进行论述和从微观层面对住房保障的某具体层次进行论述。不论从哪个层面，研究的视角都是多元的，并不单一。 一、宏观层面 在构建任房保障制度的必要性方面，刘俊霞(2008)从经济学角度分析，认为市场机制在调节住房领域的供求方面失效，因此需要政府介入来构建住房社会保障制度。 借鉴新加坡中央公积金制度和美国在住房保障制度的模式方面，安华(2000) 住房反向抵押贷款制度，提出了整合养老保障和住房保障，以房养老的模式。王盛(2009)则通过对江苏省相关试点的调研，对保障性住房的共有产权模式给予了积极评价。 在构建保障性住房的财政方面，丛诚(2008)通过研究在既定土地制度下，构建住房保障体系对房地产财税政策的要求，提出了要在住房市场中加入贷款利息免税
和物业税两个“自动稳定器”的观点，同时建议政府的财税金融政策应有利引导市场资源流向住房保障领域。 在构建住房保障制度的政策方面，陈成文(2008)从国际比较视角总结了英、美、日等发达国家住房保障政策的经验。工春华(2007)则对欠发达国家巴西、阿根廷的住房保障制度进行了分析借鉴。尽管参照比较所选取的标的国家不一样，但文献的对策建议较一致，均主张政府应承担起住房保障的责任，加强住房领域的宏观调控;加快住房保障法制化建设，为住房保障提供法律保障;发展住房金融事业，拓宽保障性住房的融资渠道;鼓励多方合作构建全方位、多层次的住房保障体系。 在住房保障政策实施的效果方面，邓中荚(2009)从政策测评视角提出了社会保障性住房制度的综合评价模型。虽然该模型的测评指标和权重还有待进一步完善，但它提供了一种思路即可以将模糊数学理论应用于住房保障政策测评。 二、微观层面 用房学者对经济适用房的现状、弊端、对策等多方而进行了分析，经济适总结起来有两种对立的观点。刘琳(2009)反对将现有经济适用房政策纳入住房保障制度范畴，认为经济适用房非但起不到任何保障的作用，反而加剧了资源分配的不公平。魏建、张昕鹏(2008)主张撤销经济适用房制度，理由是通过对地方政府、开发商、购买者博弈的终济学分析发现经济适用房会造成住房市场的制度性分割，根本无法实现保障目的。而马光远(2009)则坚持完善经济适用房制度，反对撤销，理由是现阶段经济适用房的存在仍然具有价值。 廉租房李晶(2008)对供给廉租房的必要性进行了研究，指出廉租房政策更符合市场和社会发展需要，同时在解决低收入阶层住房问题上更有效，应该得到不断加强和完善。汪洁(2009)通过考察海口廉租房存在的问题，提出了包括强化地方政府职责、广辟房源以及健全居民收入统计与监管机制在内的政策建议。李辉婕
中国住房制度改革的历程 1958到1978年前的租房制度 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。实行住房分配与工资制度挂钩。国家在职工的工资中扣除一部分用于住宅建设，住宅建成后，国家授权工作单位将住宅作为福利和实物工资分给职工。 1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。 1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段 由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年9月，城市住宅建设会议在京召开，会议传达了复出一年多的邓小平的一次谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。” 1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978－1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。1980年邓小平再一次说，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。 第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年－1993年）。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
我国城镇居民住房制度：历史变迁及改进对策 摘要：我国城镇居民住房制度改革是国家整个经济体制改革的重要组成部分，深化城镇住房制度改革和加快住房制度建设，是保持国民经济持续快速健康发展的需要。20多年来，我国城镇居民住房制度改革采取积极稳妥、不断深入、有目标、有步骤的方式进行，取得了重大的成就和积极的进展。我国城镇居民住房改革的最终目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，实现住房商品化、社会化。 关键词：城镇居民；住房制度；住房政策；政策演变 一、我国城镇居民住房制度与住房政策沿革概述 城镇居民住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题上实行的基本政策和一系列方式、方法、体系。其主要内容包括：城镇住房建设投资方式、住房供应方式、住房分配方式、住房经营方式、住房社会保障方式、住房管理方式等；有关住房问题的方针、政策、目标、方法等。住房政策体系是一个国家住房制度的内核，指政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配、消费等政策体系。[1]我国在建国以后的很长一段时期内，对职工住宅实行统建、统分、统包的公有住房政策和实物福利分配办法。计划经济体制下职工福利住房制度的主要内容是：以国家为主投资建设住房，职工通过所在单位申请分配公有住房；各单位根据自己的房源状况，按照职工的职务、工龄、家庭人口及其他条件，将相应面积的住房无偿分配给职工居住。这种住房制度排斥市场机制对住房的投资、分配、流通和消费的调节作用，不符合按劳分配原则，背离了社会主义市场经济的客观规律。为了发展社会主义市场经济，从根本上解决城镇居民住宅困难的问题，必须进行住房制度改革，加快住房商品化、社会化进程。我国城镇住房制度改革开始于20世纪70年代末80年代初，大致可分为四个阶段。 第一阶段：1979—1985年住房制度改革的探索和试点阶段。1980年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1982年，国家选定常州、郑州等四个城市开始进行将住房补贴出售给职工的试验，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，房屋售价以建筑成本价为标准，每平方米在150—200元之间，售房时还对职工采取了一系列优惠政策。这个办法把城市住宅原来的无偿分配办法改为补贴出售办法，受到了群众的欢迎。但这一阶段仍然是房改的萌芽阶段，公房出售的“三三制”使得单位和政府的补贴量大，一些地方政府往往将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位如果不堪重负就会使补贴售房的计划破产。另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房实惠。1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房和贱价售房。