一、市场调查
（一）2013年1~4月遵义楼市情况
楼市供应：2013年4月遵义市主城区新办批准预售商品房0个。
楼市成交：根据遵义市住房和城乡建设网统计显示，2013年4月份遵义市主城区总成交993套，环比下降14.54%，成交面积7.54万㎡，环比下降38.55%。成交均价4203.20元/㎡，环比上浮2.15%。
楼市小结：暨“国五条”的颁布以来，对二手房多征收20% 的个人所的税。对于遵义新开楼盘来说无疑是一个销售的小高涨，但从四月份和三月份的销售情况来看，遵义市民似乎对楼市房屋价格上涨所不能接收。据统计，遵义汇川区房屋价格上涨200元/㎡左右，红花岗区房屋价格略有上涨。
房开商为吸引更多遵义市民眼球，广告优惠活动，连续不断。清明节、五一节全城礼遇，更是让市民心动，遇计五月份遵义楼市销售情况将有所上升。但2013年新蒲新区房地产的面市也将会给遵义市主城区的成交带来很大压力，机场的落地和运营，政府、教育部门向新蒲新区的转移，新蒲新区成为市民关注的焦点
本年度新建商品房预售成交信息表
本年度新建商品房批准预售统计信息表
从表1、表2 可以看出，遵义市新开楼盘成交情况，2013年前四月红花岗区成交套数2391，占56.22%。汇川区成交情况较次。虽然本月批准预售个数为0，但对比上月批准预售，本月红花岗区新增加581 套房源。
面对遵义楼市有回暖的迹象，通过五一黄金周之后，又一批大学生将在七月份毕业，就业、置房，同时将进入地产市场一贯金九银十的季节，房地产商又将如何针对遵义市民需求做出调整。
（二）成交情况
1、主城区总体成交情况
根据遵义住房和城乡建设局显示，2013 年4 月份遵义主城区商品房总成
交993 套，环比下降14.54%，商品房成交面积7.54万㎡，环比下降38.555。从成交情况来看，四月份成交情况不容乐观。“国五条的颁布”虽然对新开楼盘销售起到“催化”的作用，但销售情况并没有像预期一样上涨，相反销售下减。
从成交均价上看，4 月份遵义主城区商品房住宅成交均价4203.2 元/㎡，环比上浮2.15%。商业成交均价为9008.15 元/ ㎡，环比下降11.88%。随着遵义楼市被各大房地产商的青睐，中建集团、遵义实地集团的进驻，东联线的开发、新蒲新区的建设。2013 年遵义楼市让市民更加摸不着头脑。南部、东部、汇川区竞争更加激烈。
从整体上看，遵义主城区销售情况受南部新城的影响较大，虽说总价低的房源一直是市民选择的对象，但便利的交通、遵义市未来的发展方向也是市民关心的重点之一。
2、各区城交情况
从2013 年4 月份主城区商品房成交量来看，本月红花岗销售量仍高于汇川区，红花岗区销售609 套，相比上月有所上升。汇川区本月销售385套，相比上月明显下滑。从销售情况来看，四月份遵义楼市有所下滑，据分析雅安市地震的发生对遵义市民的心里情绪造成很大影响以致房屋销售下滑。虽然雅安市的不幸让人们伤心，但同时遵义市作为贵州的“三宜城市“也被购房者所看好。
（三）个盘市场调查
国投大厦
物业类型：写字楼
总放盘量：78152平方米
去化量：100%
户型范围：60—110平方米
销售报价：9100元/平方米
实际成交价：8800元/平方米
项目综合评价：以企业购买居多，私人购买少。主要周边的行政单位为主
?中建大厦
物业类型：写字楼
总放盘量：35502平方米
主力户型：75—129平方米
销售报价：8600元/平方米
实际成交价：8300元/平方米
优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折；一次性有商量余地
楼盘综合评价：价格和地段是主要的优势，现由开发公司自己销售。目前已经封顶现房销售
?唯一国际
物业类型：综合体
主力户型：40—70平方米
放盘情况：2013年年底正式开始销售，推出主要以小户型为主
楼盘综合评价：项目地理位置优越，主城区绝版位置。商业价值较高；
?曼哈顿时代广场
物业类型：综合体
总放盘量：36608平方米
主力户型：90—110平方米
销售报价：13000元/平方米
实际成交价：11000元/平方米
放盘情况：现加上5层商业只剩7层和18层
优惠折扣：团购一次性9.6折，按揭9.8折
楼盘综合评价：地段是这个项目最好的优势，而且现在下面的商业也全部出售完毕，商家也开始经营，给整个项目的人气提升很多，但是价格有点高居不下。
?德宝贵御国际
物业类型：写字楼
放盘量：19968平方米
主力户型：75—624平方米
销售报价：9300元/平方米
实际成交价：8500元/平方米
放盘情况：现只有一栋在销售，基本都销售完毕，目前放出的一栋只有3层
优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折。如客户买一层一次性价格还可优惠
楼盘综合评价：紧邻汇川体育馆，周边行政单位比较多，而且配套也基本成熟。
?新长征·尊城
物业类型：综合体
放盘量：31200平方米
去化情况：98%
主力户型：53—92平方米
销售报价：精装12000元/平方米，毛胚9600元/平方米
实际成交价：精装11180元/平方米，毛胚9400元/平方米
放盘情况：现目前只剩一个8层没有销售
优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折。如客户买一层一次性价格还可优惠
楼盘综合评价：成熟配套，紧邻三阁公园项目本身质量很高，打造遵义第一家五
星级酒店，相比其它项目优势也很突出
小结：
遵义楼市动荡不定，住宅目前受南部新城及新蒲新区的影响，目前销售价格相对比较平稳；受国家调控政策的影响，目前部分房地产开发企业已经改变策略，以开发商业、写字楼等物业形态，并且此类物业形态销售形势都比较理想，平均销售价格也高于市场住宅水平，利润空间更大；但是随着商业、写字楼的开发量逐渐增加，市场更需要一种新型的物业形态（如loft空间），来应对国家政策调控的影响，同时迎合消费者的消费需求，以达到开发进程顺利，利润空间更大的目标；
二、项目经济效益测算
（一）项目基本情况
“金旭?城上城”商住小区。项目地处汇川区南京路中段，汇川体育馆正对面。东接深圳路，南临汇川体育馆，西至天仪厂，北靠广州路，地理位置良好，交通便利，四通八达，汇川区南京路区域已建设发展成为遵义市北部片区的次级商业圈。按照遵义市总体发展规划，北部片区已是遵义市的第二个商业中心，时至今日，项目和遵义市体育馆、市康体中心、艺术中心近在咫尺，和遵义市委、市农业银行、市商业银行、遵义图书馆、三阁公园等为邻。项目以厦门路、人民路、市政府绝佳版图诠释了遵义政治中心、经济中心、文化中心、体育中心、生活中心等五心同场之丰富内涵，永不可复制的城市中心，使“金旭?城上城”掌控中心资源并打造国际化多元互动价值平台，在名城中心30万方地标建筑群里构建了一个集国际官邸、甲级5A写字楼、时尚商业街为一体的城市复合功能体。（二）主要规划经济技术指标
“金旭?城上城”项目占地面积52163㎡，建筑总面积245166㎡（其中，一期总建筑面积：100278平方米，二期总建筑面积：144888平方米），
项目二期总建筑面积144888㎡，（其中商业30040.41平方米，综合办公大楼68920.32平方米，还房住宅建筑面积19754.11平方米，住宅建筑面积25915.68平方米。地下建筑面积约50000平方米。，
本项目名称金旭城上城
用地性质商住用地
小区总用地面积（M2）52163平方米
总建筑面积（M2）245166平方米
其中: 住宅建筑面积（M2）169520.5㎡商业建筑面积（M2）43200㎡
办公用房建筑面积（M2）34123.9㎡
地下总建筑面积（M2）地下车库64800㎡
园林景观面积（M2）21000平方米
容积率 4.685
绿化率30%
建筑密度34.9%
总户数1290
停车位：1188
二期总建筑面积144888+50000
地上建筑面积144888㎡
其中：商业30040.41㎡
综合办公大楼68920.32㎡
住宅25915.68㎡
还建住宅面积19754.11平方米
地下建筑面积约50000平方米（三）项目开发节奏控制
1、开发模式分析
一般情况下，房地产项目开发有整体一次性开发和分期分批开发两种模式，从各方面的因素综合起来分析，整体一次性开发具有开发周期短，施工难度低，楼盘市场形象较佳，项目推广方便，品牌树立有利等优点。而分期开发在某些方面则正好相反。不过，在整体开发过程中，可以持续性的塑造项目及公司品牌。本项目开发规模近30万平方米，体量大，周期长；从开发公司的具体情况（资金势力雄厚、技术力量强大等）和项目的具体情况（地段位置较好、项目开发影响力大、项目规模大等），市场应对情况（目前遵义市房地产市场正处于发展的高峰，遵义市房地产行情普遍看好、写字楼的物业形态目前市场处于萌芽状态）等多方面综合考虑，本项目在开发模式的选择上，以二期滚动开发。目前一期已经全面完工并交付使用，二期整体开发，这样一次性资金投入相对少，利于公司的整体运作，并且在宣传推广上，结合项目的物业形态，一次性进行整体包装推广，快速树立项目形象，形成项目市场影响力，减小项目整体开发的风险；更重要是可抢占整体市场发展期的利好良机，从而有利于减少成本；同时可以实现利润的最大化，以加快销售和资金回笼从而达到既获得较高的利润又将开发风险降到最低。
因此，项目以二期滚动开发（一期已经完工并交付使用），这样的开发方式
既有利于项目整体形象的推广和品牌的树立，又有利于销售的实施和资金回笼，同时更有利于施工组织和施工管理。
2、项目实施进度计划安排
根据项目的规模和开发具体情况，结合贵州省和遵义市同类建筑工程开发的平均合理开发时间，本工程的工程进度和整体开发进度待后期根据项目的施工图纸确定后另行确定。
本工程进度主要为项目的经济可行性研究用，可能和实际开发进程有一定的出入，实际工作进程应根据项目工作流程进行调整。本工程进度的时间安排没有考虑开发过程中出现的资金周转、工程突发事件以及其他任何具体的特殊因素的影响。
本项目的实施进度条件如下：
1、本项目开发资金是充裕为前提；
2、本项目的前期工程（含拆迁、规划、设计、勘察、七通一平等工程）在项目开发正式动工前已经处理完毕；（目前项目已经是净地无拆迁）
3、本项目的安置和补偿过程中没有异常情况出现，全面落实到位；
4、本项目用地的地质条件正常，没有需要特别处理的情况出现；
5、本项目的开发过程连续不间断；
6、本项目的附属工程施工时间是在主体工程建设基本完毕的时候开始进行；建设进度计划：
项目二期已取得土地16712.26㎡，在现有的基础上，开发工作分两个方面同时进行。一方面办理3、4座的施工建设手续，确保3、4座尽快开工建设；现已经完成3、4座拆迁工作，2013年6至7月份完成土石方平场工作；7至9
月份完成地勘和孔桩工作；预计在2014年3月可实现3、4座预售。在建设3、4座工程的同时完善二期土地15432㎡的使用权证的办理，预计2013年6至7月取得15432㎡的土地证，8至12月份完成全部拆迁工作，在完成拆迁工作的同时完善相关施工建设手续；11月至2014年4月完成平场工作，在完成土石方平场工作的同时，为确保工期，地勘及孔桩工作同步进行，交叉作业；预计在2014年12月份前实现部分商住房预售。
结合上述工程进度计划安排，目前，项目前期工作，主要接触国土、规划、建筑设计院等单位，确定规划许可、对接设计机构、设计方案、施工详图，以及建设概预算等前期内容。此外还包括土地平整，和律师确定销售法律程序，和广告公司、物业管理公司等签定推广发展事宜等；
根据初步规划设计，本案目前二期开发时间、整体土建安装工程约需要24个月，期间和之联系最紧密的是工程施工机构、工程建设监理单位工以及程质量管理部门等，主要进行质量控制、进度控制和费用控制。项目施工过程中的具体进度，通常由发展商和设计单位、施工企业和工程监理单位共同研究协商确定。尤其注意的是整个进度要和销售的衔节相配合，工程进度和销售进度要密切联系。
项目竣工验收及交付使用时间6个月，由工程质检单位会同发展商（业主）、施工企业及监理单位进行全面检查，并对出现的问题明确的进行整改。以符合工程合格的全部要求。
总结：
项目在整体开发上，目前二期采用滚动连续开发，在施工工艺上采取搭接式流水作业的施工方法。在不考虑施工建设期中，其他不可预见的特殊情况的前
提下，本项目从目前起到项目二期整体土建工程竣工时止估计需要30个月时间。预计到2015年年底全面竣工交付使用。
3、销售进度计划
本部分项目二期销售时间的安排，仅为项目的经济测算提供一个假设模式，一般来说，根据项目建设进度（依据国家规范文件要求），销售时机有以下三种安排：
1、完成三分之二的工程投资额或工程建至七层，并取得预售许可证时开始销售。
2、主体建筑完工，开始外装修工程，形成展示形象时开始销售。
3、主体全部完工，周边配套设施基本完工时，以现楼的面目销售。
结合遵义当地房地产市场实际情况、公司的资金周转情况和项目本身工程进度实际情况，项目在完成地下基础工程，商业裙楼三层完成，销售展示中心全面包装完成，投入使用的情况下进入市场销售，根据遵义市一般楼盘的销售速度，结合目前国家严控政策，以及从政策、市场需求的角度出发，估计项目二期自推出市场开始销售为20个月。销售时间的安排将根据市场变化作相应的调整。（四）项目投资预算
1、投资成本预算事项
投资成本主要包括开发成本和开发费用
开发成本包括：土地成本、前期费用、建安费用。
开发费用包括：管理费用、财务费用、销售费用。
2、开发成本测算
因本案位于汇川区中心地段，属于早期的工厂用地，公司通过招拍挂正规程序获得土地，由于是工厂用地，因此拆迁还房量住宅19754.11平方米，没有商
业还房，总体还房量不算大，扣除住宅还房之后都属于本案的销售总额，在下列
开发成本测算中：
本次经济效益测算中，计算了项目的土地成本（按评估价值计算）、前期规
划设计、建筑安装、管理费用、财务费用及销售费用等；
开发成本如下表所示：（万元）
序号项目预计数（万元）数量（㎡）单价（元/㎡）备注
1 土地成本33100 194888 / /
2 前期费用5907 19488830
3 /
2．1 平场费用682 19488835 /
2．2 拆迁补偿2963 19754.111500 按还房面积计算2．3 地勘390 19488820 /
2．4 规划设计585 19488830 /
2．5 人防487 19488825 /
2．6 拆迁过渡800 19754.11 135元/㎡/年按三年计算
3 工程费用36030 1849 /
3．1 土建费用28259 1948881450 /
3．2 水电安装4872 194888250 /
3．3 电梯750 25台30万/台7栋，每栋3部、商场2
太观光梯+2台货梯3．4 景观工程799 21000 380 按实际园林景观面积3．5 智能化费350 194888 18 /
3．6 不可预见1000 194888/ 本案体量大，周期长、
4 建设成本41937 1948882152 建设造价
5 总造价75037 1948883850 应为1+2+3总价，
5．1 单位造价41937 1948882152 不含地价
5．2 单位造价75037 1948883850 含地价
（五）项目销售收入测算
1、项目销售价格制定之依据：
?土地成本、建安成本、税费、财务成本及其他开支
?项目总体定位
?周边地区同类物业销售价格
?市场销售水平及其潜在购买力
?经济发展和城市远景规划
?遵义市房地产发展前景预测
2、项目的价格定位
根据本项目所处地理位置、结合周边环境和价格定位、总体规划、本案物业属性以及遵义市房地产的发展前景，周边物业参考租金售价比例，目前汇川区项目销售均价基本集中在6800元/平方米，商业临街门店销售价格在20000元/平方米均价，市场上写字楼售价在11000元/平方；结合项目的开发情况，预计项目二期产品在2014年5月份面市销售，由于本案住宅物业形态为5.8米空高的loft空间，使用面积是销售面积的两倍以上，因此结合住宅物业形态初步将本项目住宅的销售均价定位为12800元/平方米,商业门面及二三层商业按照均价销售价格定位在15000元每平方米，住宅部分按照市场销售6800元/平方米计算，具体定价以楼层及临街面不同进行定位。
3、项目总价值测算
销售收入测算如下（按建筑面积测算）：
住宅由于有19754.11平方米还房，因此，在测算销售收入时，首先将住宅还房面积扣除，因此，住宅实际可售面积为：25915.68平方米
项目单价（元/平）可售面积销售总额（万元）备注
住宅6800 25915.68 17623
商业门面20000 30040.41 60080
综合办公楼13800 68920.32 95110
车位180000 1188个21384
合计总额194197
注：以上销售价格主要根据目前市场调研，并结合遵义市地方房地产发展规律预测估算，具体销售价格将根据市场的发展作出一定的调整。
通过上述测算，项目二期整体可售面积为：144888平方米，其中住宅可售面积为：25915.68平方米，商业可售面积为：30040.41平方米，综合办公楼可售面积68920.32平方米，车位可售1188个，总体销售收入达到194197万元；其中住宅总收入为：17623万元，商业60080万元，综合大楼95110万元，车位销售21384万元。
4、项目开发费用成本估算
1）管理、财务及推广：（单位：万元）
序号项目预计数万元）参数(万元备注
一管理费970 194197 按总销售额的0.5% 二财务费用2251 75037 按工程开发资金的3%计算三销售推广费用1942 194197销售收入的1.0%
四营销代理费用3884 194197按销售收入的2.0%
五合计9047
2）开发税费
在本财务测算中，房地产开发、交易税费主要考虑项目如下：
序号类别税率计算基数（万元）测算数（万元）
1 营业税 5.0% 总销售额9710
10% 营业税额971
2 城市建设维护费
及教育附加
3 印花税0.05% 总销售额97
4 土地使用税6元/平32144.26平方米19
合计总金额10797 （六）项目开发总成本
序号项目测算数（万元）比例
1土地成本33100 33.3%
2前期费用5907 6%
3建筑成本41937 42.3%
4开发税费10797 9.7%
5管理费9047 8.7%
6开发总成本100788 100%
7单位总成本5172元/平米
（七）项目经济效益分析
损益表
序号项目名称测算数（万元）
1总费用成本100788
2总收入194197
3所得额93409
4企业所得税25% 23352
5税后利润70057 按照企业所得税25％计算，实际净利润能够达到70000万以上；并且在此测算过程中，没有考虑房地产市场销售价格的年涨幅，同时销售收入中的销售均价相对比较保守，如果将市场的年涨幅及其它因素考虑在内，加上本案更有大润发商场26000平方米可以作为产权式进行销售，那样税后所得额将会更高；（八）财务评价指标
本项目于现金流量分析时，作出如下假设：
本次没有考虑土地费用，相关费用按照开发商提供信息另行计算。
1）工程建设成本根据贵州遵义市同类项目开发情况及有关取费标准进行估算作为参考指标，需要按照设计及施工情况进行修订；
2）项目工期以同类建设工程合理（平均）开发时间预计，不包含资金或管理及其他以外因素引起的不合理延迟；
3）项目销售价格以现时公开市场价值参考，项目销售以当地市场行情预测和房地产行业发展前景估计。
4)项目应交纳税费按照国家公布标准预测．
5)贴现率是经济评价中的一个最重要的参数，是投资者对资金时间价值的最低期望值，贴现率一般取资本市场中长期贷款的实际利率，或等于借款者支付的利率
6)项目最终净现值（ＦＮＰＶ）贴现自开发商投入土地成本日期2013年3月开始至项目销售回收资金还贷；
(七)项目财务指标汇总表
指标测算数（万元）
总成本费用100788
最大投入资金量（元）75037
总收入（元）194197
总利润额（元））70057
总成本利润率69.5%
静态指标最大投入资金利润率93.4% 静态投资回收期*230个月财务净现值（FNPV）70057
动态指标
动态成本利润率49.7% 最大投入资金动态利润率66.7% 财务内部收益率（FIRR）47.6% 动态投资回收期42个月
从2013年3月项目土地使用权获得之日开始计算
总利润额中还房部分及扣除开发税费、开发过程中的财务管理费用、企业所得税，为企业的税后利润。
投资回收期以项目一期正式开工开始（含建设期），从项目用地取得之日开始计算，计算中已考虑所有税收。
（七）赢亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过对业务量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。在房地产投资项目评价中，这种方法的作用是找出投资项目的盈亏临界，以下将通过对项目销售价格盈亏临界点，销售盈亏点的计算，了解项目承担风险的能力。
项目盈亏平衡点
销售价格盈亏临界点（元/平方米）住宅商业的平均价格:5923元/平方米
(还房部分以1:1比例进行面积偿还，并
且在成本计算中已经考虑计算了拆迁过
渡补偿
销售额盈亏临界点（%）住宅和商业面积均衡销售65% 对本项目来讲，整体开发体量大，投资周期长，因此，在评估项目的整体赢亏临界点的时，项目住宅商业没有分开计算，以项目整体可销售面积194888平方米计算，住宅还房部分19754.11平方米没有计算销售收入，在销售过程中，当整体销售均价达到5923元/平方米时，销售面积65%，即可收回项目的整体投资。
说明：
本经济效益分析是在以下假设条件下进行的，特作说明如下：
1、本可行性分析中项目开始销售的时间为完成二期地下室部分，同时地面建筑部分出正负零三层后即开始销售，销售期为30个月，销售收入均匀回收。
2、本可行性分析研究是对项目的开发的整体经济效益分析,本案商业体量大，因此，在计算销售收入时，是将住宅和商业部分分开计算销售收入，没有考虑公司
将部分资产持有，或将持有资产进行租用。
3、本经济测算的资金折现时间点是本项目取得土地使用权的时间点，项目管理费是从项目用地使用取得之日开始计算。
4、本项目开发可行性研究中的工期测算没有考虑因管理和资金等特别原因而影响开发进度的情况下进行的；同时工期是参照贵州省定额和相关项目情况而估算的合理工期。
5、本项目的开发可行性研究是基于本案资金一次性投入开发中，以销售资金连续均匀回笼的情况下进行的。
6、因在目前国家和遵义宏观市场的经济运行中，通货膨胀和紧缩情况都没有明显的迹象，故本可行性研究中没有考虑通货膨胀的影响的情况下进行分析研究的。
金
旭
城
上
城
经
济
- 第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。
项目投资估算表 项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元 序号项目名称计算基础 金额 （万元） 备注 1优质林果花卉区200.00规划占地700亩 1.1水果经济林500亩×0.2万元/亩100.00每亩平均投资0.2万元 1.2苗木园200亩×0.5万元/亩100.00每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设2现代农业区220.00规划占地200亩 2.1有机大棚蔬菜100亩×2万元/亩200.00每亩平均投资2万元 2.2无公害蔬菜100亩×0.2万元/亩20.00每亩平均投资0.2万元 3特色作物区240.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩×0.2万元/亩100.00种苗及人工 3.2楠竹种植200亩×0.2万元/亩40.00种苗及人工 可编辑
附件3： 全国企业管理现代化创新成果效益计算方法 企业管理现代化创新成果所取得的效益，是指企业通过管理创新活动取得的经济与非经济效益，主要包括经济效益、社会效益和生态效益三个部分。为了规范全国企业管理现代化创新成果效益（简称成果效益）的统计口径和表述方法，进一步明晰管理创新所创造的价值，展现管理也是重要生产力，充分调动企业经营者和管理工作者的积极性、创造性，根据《全国企业管理现代化创新成果申报审定和发布办法》，特制定本方法。 一、成果效益必须是该项成果所创造的效益，不能把非成果作用而产生的效益计入成果效益，也不能重复计算。成果效益必须能够真实反映出成果效益量。 企业进行申报时，原则上要求必须填报成果的经济效益、社会效益和生态效益。社会效益和生态效益以定性评价为主，企业需要逐一阐述相应效益，如有证明材料和统计数据，也可一并提供。经济效益以定量计算为主，凡能计算经济效益的成果，如果以下计算方法适用企业经济效益计算，在申报时应依据本方法进行计算；如采用本计算方法难以表达成果效益，可根据其效益性原则采用其他适用公式测算，但申报时必须附详细资料。不能计算经济效益的成果，申报时在做出相应说明后也可不提供经济效益数值。 二、经济效益是指该项成果的经济产出总值扣减实施该项成果所投入的费用而得出的效益。成果经济效益主要计算方法： 1.单项因素直接测定法（按英语缩写为MTP） “MTP”是成果实施后在成果效益计算年度内实测效益（效率）数据与该成果实施前一年度的实际或定额进行对比
的差量，折算为价值量，再扣减成果实施所需费用后而得出的成果效益。 “MTP”只适用于能直接计算经济效益的单项成果，如节约投入材料项目的工、料、管理费、资金、工程费等；增加产出项目的产值、销售收入等；提高市场占有率项目的新增利润数等。 “MTP”的通用计算公式为： n E m＝（Q1－Q0） r - (∑C a + I ) －F a=1 E m：按“MTP”方法计算出的单项成果经济效益，以现行价格计算的价值量表示。 Q1：成果实施后在成果效益计算年度内的实际完成数。 Q0：成果实施前一年度的实际数。 Q1－Q0 ：两者的差额。Q1、Q0可以代表定额、标准、实测数等等；可以表现为绝对数、相对数。Q1－Q0 差量可能是劳动量或实物量或价值量，但最终必须换算为以现行价格计量的价值量。 r为将非价值量Q换算成计算年度价值量所需的一系列换算用数乘积的总称。如Q是产品某原料的消耗定额时，r 就等于计算年度的产品产量乘该原料的价格。 n ∑C a：实际投入使用的各种实施成果费用之和。 a=1 I：实施成果损失费用。 F：非本成果实施所产生的效益。 2.相关因素合成计算法（PCP） “PCP”是按综合性成果的构成因素先分别计算出单项因素效益，然后再合成为总效益，并从中减去非本成果实施所
经济效益分析写法实例 （仅供参考，以下章节编排是按可研报告章节排）第七章投资估算及资金筹措 一、投资估算 1、投资估算范围 本项目为新产品开发项目，利用原有厂房和设备，进行适当的扩建，根据拟定的技术方案和建设内容，本项目的投资估算范围包括： 基本建设、设备购置、安装费、利息等费用。 2、投资估算的依据及说明 (1)土建工程费参照当地同类结构的建、构筑物的造价并经实地调查后，根据现行建材市场价格进行估算。 (2)设备按现行市场价格估算。 (3)预备费中不可预见费按基本建设和设备购置费之和的10%估算。 (5)建设期贷款利息按年利率 7."6%计算。 (6)流动资金总额以周转期为90天按经营成本计算。 3、投资总额 本项目投资总额为 221."53万元，由建设投资、建设期利息和流动资金三大部分组成，其中： (1)建设投资 57."97万元，估算情况详见附表 1."项目固定资产投资估算表。
其中： 建设费用： 52."7万元 预备费： 5."27万元 (2)建设期利息 4."41万元，详见附表 1。" (3)流动资金总额为 159."15万元，详见附表 4。" 二、资金筹措 本项目的资金筹方案分为建设投资和流动资金两部分。 1、建设投资筹措 本项目建设投资额为 57."97万元，根据建设单位意见，计划从自筹资金和科技开发计划经费中两种渠道进行筹集。 (1)企业自筹资金 37."97万元。 (2)申请科技开发经费20万元。 2、流动资金筹措
经估算，项目正常生产需流动资金为 159."15万元，向银行申请贷款 88."05万元，企业自筹 71."1万元，其中铺底流动资金 106."1万元。流动资金筹措详见附表 7。" 三、项目经济寿命期分析 本项目是以开发平板型太阳能热水器，随着人们生活水平的提高，环保意识的加强，太阳能热水器必将逐步普及，考虑到利用自制的专用设备生产热水器的板芯，其产品在广西具有较大的价格优势和售后服务优势，但要面对今后同类产品的竞争及加入WTO后环保型新产品技术开发步伐的加快，经模拟估算，确定本项目生产的产品的经济寿命为8年。 第八章经济效益分析 一、生产成本估算 1、材料费按照生产１平方米平板型太阳能热水器需物料平衡而确定所需原材料费用。原材料包括铝带材、紫铜管、不锈钢板、铁支架、玻璃、泡沫板、镀锌水管等。正常经营生产每平方米产品需原材料费用为 334."4元。 2、电费本项目正常情况下年需动力费为15万元。 3、职工工资及福利本项目正常生产情况下的职工工资及福利费按每年 65."475万元计。 4、维护及修理费本项目维护及修理费按固定资产投资的5%计算。
（六西格玛管理）σ项目经济效益核算办法
6σ项目经济效益核算办法 1组织 财务中心成立6σ项目经济效益评价小组，负责制定核算办法、解决项目效益核算中的具体问题，且对各项目组的经济效益进行评审。 组长：常务副总裁 副组长：XXX 成员：XXX等 2职责 2.1财务中心成本会计部门负责核算各部门6σ项目的经济效益； 2.2营销会计部门负责核算各营销部门6σ项目的经济效益； 2.3财务中心负责核算除之上部分外其它部门6σ项目的经济效益； 2.46σ项目组负责提供和项目经济效益核算有关的数据，且保证数据的真实可 靠；于项目立项时对项目经济效益进行预测。 3原则 3.16σ项目财务评价应遵循财务谨慎性原则。原则上只核算直接经济效益，收 益不得重复计算。对潜于、远期的收益，只有于能够提供确实数据情况 下，才可予以确认，但要于项目立项和验收方案中进行定性描述； 3.2项目直接经济效益=项目实施后节约的成本（增加的收入）-项目实施增加 的成本； 3.3项目实施后节约的成本是指和被评价项目直接关联的、能够以具体金额衡 量的日常性成本节约（项目完成后持续发生的），包括节约的材料成本、 人工成本、鉴定成本、内部故障成本和外部故障成本；增加的收入是指 因实施该项目而带来销售收入及其它收入的增加； 项目实施增加的成本是指和被评价项目直接关联的，能够以具体金额衡 量的壹次性投入（项目完成后不再发生），包括投入的设备、工具及仪器 仪表、项目组投入的人工成本和关联费用以及日常运行投入，包括因实 施该项目需于日常运行中增加的材料、人工和关联费用。 3.4项目效益核算定期进行 立项时由项目组进行效益预测，预测壹年的效益及项目生命周期的总效 益；项目周期少于壹年按实际生命周期计算。财务部门只对预测的计算
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
项目经济效益分析 一、项目简介 简介内容应包括1）城市及区域的建设规划、交通、经济发展等情况；2）地块的地理位置及环境（周边交通、生活设施、区域定 位、环评情况）；3）市场定位（产品形态及功能定位等项 目基本情况，市场价格分析）。 二、经济技术指标（包括但不限于以下项目） 序号项目数量单位备注 1规划用地面积m2 2总建筑面积m2 2.1地上建筑面积m2 2.1.1可售面积m2 2.1.1.1其中：住宅面积 2.1.1.2商业面积 2.1.1.3办公面积 2.1.2不可售面积m2 2.2地下建筑面积m2 2.2.1独立地下车库m2 2.2.2地下室 3容积率m2 4建筑密度 5绿化率 6集中绿化率按具体物业形态划分，如住宅、商铺等
8机动车位个8.1地上个8.2地下个 9交通道路面积m2 10景观面积m2 11预计竣工日期 12预计交房日期 三、面积明细表指项目红线范围内交通组 织所涉及的道路面积总和 指总用地面积扣除建筑物 占地面积后的土地面积 单位：m2 楼号物业形态设计面积预测面积备注 地上 小计 地下 小计 合计 四、开发进度计划表 （按月编制各分项工程的工程开发及楼盘销售进度计划，其中应包括“四证”取得时间、开工、主体结构±0、结构封顶、 楼盘开盘、竣工验收、交房等关键时间节点。后附《项目开发 总体进度计划表》） 五、销售收入预测表 （一）销售收入明细
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已售部分未售部分销 售 楼型(m2) 面积 (m2) 销售 均价 销售金额 (万元) 面积 (m2) 预测 均价 预测金额 (万元) 总额 (万元) 地 上 小计0.000.000.000.0000地 下小计00 合计000 （二）年度销售计划 物业形态一物业形态二合计 年度 合计 合同面积 (m2) 合同金额 (万元) 合同面积 (m2) 合同金额 (万元) 合同面积 (m2) 合同金额 (万元) 六、项目成本测算表 序号项目内容项目净额转移及其他预算总额年度一年度二 一土地成本 1-1土地征用及拆迁补偿费 1-2土地出让金 1-3土地增溢金 1-4土地使用金 1-5土地交易费用 1-5-1土地转让契税 1-5-2土地登记费 1-5-3土地权证交易费 1-6土地转让咨询费 1-7在建工程转让 1-8股权转让溢价部分 1-9其他 号类面积
第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算.估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费.基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案.相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计.施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元.其中.民俗文化新村1000万元.优质林果花卉区200万元.现代农业区（大棚蔬菜）220万元.特色作物区240万元.特种养殖区1050万元.农产品加工区1200万元.生态林休闲区3600万元.基础设施建设2000万元。项目投资估算表项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元序号项目名称 1优质林果花卉区 1.1水果经济林 1.2苗木园 2现代农业区 2.1有机大棚蔬菜
2.2无公害蔬菜 3特色作物区 3.1麻竹种植 3.2楠竹种植 .计算基础 500亩×0.2万元/亩200亩×0.5万元/亩100亩×2万元/亩100亩×0.2万元/亩500亩×0.2万元/亩200亩×0.2万元/亩.金额万元）200.00 100.00 100.00 220.00 200.00 20.00 240.00 100.00
40.00备注规划占地700亩每亩平衡投资0.2万元每亩平衡投资0.5万元；含部分大棚建设规划占地200亩每亩平衡投资2万元每亩平衡投资0.2万元规划占地面积900亩；其中200亩为林下种苗及人工种苗及人工（ 3.3 3蘑菇种植 特种养殖区200亩×0.5万元/亩100.00种菌及人工 1050.00规划占地面积1100亩.其中林下养殖1000亩 3.1梅花鹿养殖园 3.2巴马香猪养殖园 3.3水产养殖园 4农产品加工区 5生态林休闲区 5.1休闲避暑山庄 5.2养老休闲山庄 5.3旅游设施建设 6民俗文化新村 7基础设施建设 8征地费及土地租用费 .梅花鹿舍建设及种鹿 种猪繁衍基地及商品猪舍 人畜饮水及农业生产用水水库建设
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： （Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×= 30 450 2 40 000 ×= 30 240 3 42 000 ×=27 636
4 30 000 ×= 17 160 ￥105 486 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×= 29 115 2 40 000 ×= 27 760 3 42 000 ×=2 4 318 4 30 000 ×= 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率：
附件3-2： 《全国农牧渔业丰收奖经济效益计算办法》 应用实例 （一）水稻良种“N3号”经济效益的计算 “N3号”是某省农科院水稻研究所经杂交选育而成的中稻高产良种。其给出的基础数据如下： （1）多年多点区域试验和生产示范的投入产出实物量； （2）已推广期间的推广规模； （3）总推广费用。 1.多年多点区域试验和生产示范的投入产出实物量 （1）单位面积新增产量和增产值 ①稻谷产量： 区域试验：2003年26个点次平均亩产470.6公斤，比对照“M1”增产33.6公斤；2004年23个点次平均亩产465.0公斤，比对照增产33.25公斤；2005年22个点次平均亩产486.7公斤，比对照增产29.7公斤。加权平均后，“N 3号”比对照每亩稻谷增产量应为42.47公斤，增产9.86%（见附表1）。 附表1 2003-2005年区域试验产量结果 推广成果：N3号对照：M1号 生产示范：2005年20个点次平均亩产为460.5公斤，比对照增产45.5公斤；2006年23个点次平均亩产456.3公斤，比对照增产38.9公斤。2007年25个点次平均亩产450.3公斤，比对照增产40.8公斤。加权平均后，“N 3号”比对照每亩稻
谷增产量41.54公斤，增产10.04%。（见附表2） 附表2 2005-2007年生产示范产量结果 推广成果：N3号对照：M1号 据区域试验和生产示范产量加权平均结果： 水稻品种“N 3号”亩产（473.55×71+455.33×68）/（71+68）=464.64公斤 对照“M1号”亩产（431.3×71+413.79×68）/（71+68）=422.73公斤 比对照每亩增产稻谷42.02公斤，增产9.95%（见附表3）。 附表3 对比试验基础数据汇总 推广成果：N3号对照：M1号 ②出米率：“N3号”精米率为74.5%，比对照增加1.3%，米折谷1：1.4，每亩因出米率提高而增加的稻谷产量折算为：464.64×1.3%×1.4=8.45公斤。 因此，“N3号”水稻良种大面积每亩稻谷增产量为42.02+8.45=50.47公斤，按全省统一收购价（3年平均）每公斤3.2元计，单位效益值是161.50元。 ③蛋白质含量：“N3号”蛋白质含量为11.17%，比对照高2.17%，在营养上有较显著的效益。因无优质优价规定，暂不计算。 ④稻草：水稻副产物主要是稻草。据调查，谷重与草重之比一般为1:1。其每亩稻草增长量亦应为42.02公斤。按每公斤0.2元计价，则副产物单位增产值为8.4元。 以上主、副产品两项合计，“N3号”的每亩新增产值为169.9元（附表4、附表5）。（2）单位面积新增费用：
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回
投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税
钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；
申报石油石化企业管理现代化创新 成果经济效益计算方法 为了配合国家级成果的申报，规范石油石化企业管理现代化创新成果经济效益（以下简称成果效益）的计量口径和方法，便于成果效益的界定、测算、汇总和比较，并通过成果效益的计算逐步把管理创新成果创造的效益，从企业的总体效益中分离并相对独立地量化出来，以展示管理也是一种资源和生产力，进一步调动广大企业经营者和管理者的积极性和创造性，推动石油石化企业管理现代化水平的提高与发展。中国石油企业协会（以下简称“石油企协”）根据全国企业管理现代化创新成果审定委员会《申报国家级管理现代化创新成果经济效益计算方法》，特制定本计算方法。 一、企业管理现代化创新成果所取得的效益，主要包括经济效益和社会效益两个部分。经济效益是指该项成果的经济产出总值扣减实施该项成果所投入的费用而得出的效益。社会效益是指企业实施该项成果产生的生态效益、创造就业机会、支持公益事业、为推进我国企业管理现代化提供示范等。 二、成果效益必须是该成果所创造的直接效益。不能把非成果作用而产生的效益计入成果效益，也不能重复计算。成果效益必须是经过科学测算真实反映的成果效益量。 三、本方法主要适用于成果经济效益的计算。凡能计算
经济效益的成果，在申报时都应依据本方法进行计算；不能计算经济效益的成果，如成果效益主要体现在社会效益方面，可采用定性方法评价；如采用本计算方法难以表达成果效益，可根据其效益性原则另用别的公式测算，但申报时必须附详细资料。 四、成果经济效益主要计算方法 1.单项因素直接测定法（按英语缩写为MTP） “MTP”是成果实施后在成果效益计算年度内实测效益（效率）数据与该成果实施前一年度的实际或定额进行对比的差量，折算为价值量，再扣减成果实施所需费用后而得出的成果效益。 “MTP”只适用于能直接计算经济效益的单项成果，如节约投入材料项目的工、料、管理费、资金、工程费等；增加产出项目的产值、销售收入等；提高市场占有率项目的新增利润数等。 “MTP”的通用计算公式为： n E m＝（Q1－Q0） r - (∑C a + I ) － F a=1 E m：按“MTP”方法计算出的单项成果经济效益，以现行价格计算的价值量表示。 Q1：成果实施后在成果效益计算年度内的实际完成数。 Q0：成果实施前一年度的实际数。
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
项目效益分析； 六、项目效益分析 （一）相关参数 本次测算选用现金流量法进行财务分析，以投资人自有资金内部报酬率作为项目财务分析的主要评价指标。 1、建设运营期 本项目属于综合管廊市政工程项目，项目的社会效益突出，经济效益难以在短期内实现。项目规划期限为2016-2030 年，其中近期：2016-2020 年，远期：2021-2030 年，项目计算期为27 年，其中建设期5 年，运营期25 年。由于项目建设需要和道路同步建设，且涉及到大量征地和拆迁工作，项目子工程建设时间根据政府配套工作完备情况来定，项目建设期最长不超过5年。项目建设内容主要为：干线综合管廊25155.9m，支线综合管廊16041.40m，缆线管廊27583.20m。近期总建设长度68780.50 m 2、项目投资 本项目投资为253480万元，其中：建筑工程费205560万元；工程建设其他费15898 万元；预备费17717 万元；建设期贷款利息为14305 万元。（暂按70%为贷款进行计算）。本项目拟设资本金76881 万元； 项目财务净现金流量投入29399 万元；申请银行贷款147200 万元。 （1）第一部分工程费205560 万元； 第一部分建筑工程费用包括：干线综合管廊、支线综合管廊和缆线管 廊的土石方工程、地基处理工程、支护工程、廊体工程、防水、照明、消防、监控、支架、路面恢复等费用。 （2）第二部分工程建设其他费15898 万元；
第二部分工程建设其他费包括：勘察费、设计费、建设单位管理费、 工程监理费、工程招标代理服务费、施工图审查费、前期工作咨询费、造价咨询费、环境影响评价费、竣工验收相关费、场地准备及临时设施费、水保费、劳动卫生安全评审费、工程保险费等。 （3）第三部分预备费17717 万元； 第三部分预备费包括基本预备费。按照第一、二部分费用合计的8% 计算。 （4）第四部分建设期贷款利息为14305 万元。（暂按70%为贷款进行计算） 3、项目融资成本及融资方案 项目融资成本取银行5年期贷款基准利率1.15倍，融资期限为30年，融资利率设定为6%，从运营年份第一年开始等额本息偿付外部融资贷款。 融资成本本项目总投资253480 万元。本项目拟设资本金76881 万元； 项目财务净现金流量投入29399 万元；需要提供具体的测算数据，申请银行贷款147200 万元 4、项目经营方式 本项目实行“投资、建设和运营管理一体化+入廊单位付费+可行性缺口补助”的经营方式。 5、项目税收 （1）增值税及附加 企业增值税及其附加费，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、 地方教育费附加，增值税采用一般计税方法，税率为%；市级城市维护建设税按增值税的7%计取；教育附加费及地方教育附加费按增值税的5%计取。（2）所得税
厦门大唐房地产集团有限公司文件 大唐集投字〔2016〕1号 厦门大唐房地产集团有限公司 项目经济测算指标体系规定 修订记录 修改内容修改人批准人发布日期
第一章总则 第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。本体系适用于大唐地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。 第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则： （一）反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。 （二）科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益 的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。 （三）系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济 效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。 （四）可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能 够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时 期的纵向比较。 （五）可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实 际应用中要简单，便于计算。 第二章定义及分类
第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。 第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅 用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。 第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类： （一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分 割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目； （二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可 分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建 筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目； （三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在 销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。 第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分， 视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。混合型商业地产 项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。 项目分类图示请见附件一。 第三章体系结构 第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为
1、经济效益 按项目单位以前年度的运营情况和对未来市场的开发规划进行测算。 1、单用户贡献按每个平均在线用户每月XX元计，项目正常运营状况下，可保证XX万左右平均在线，除去约XX的合作方销售分成，该项收入约为XX亿元。 2、按现有市场行情预估，可获得海外代理金及分成收益XX万元/家，按XX 家代理合作计算，该项收入预估约为XX万元。 2、社会效益 （1）对于弘扬中国文化的意义 在中国的XX市场中，外来文化与本地文化的碰撞由来已久。从当初以XX 为代表的XX商开始从韩国引进XX到自身研发XX，其产品本身带有明显的韩国特色。再从以金山、网易为代表的厂商坚持立足中国文化背景开发游戏，到暴雪公司开发的欧美历史文化背景的产品登陆中国，中国网络游戏市场仿佛是各地文化碰撞的大舞台。而透过品种众多、纷繁复杂的网络游戏产品本身，我们不难发现，其背后是不同文化在中国得到了认可。综观目前中国市场的游戏产品，每款成功游戏的背后都蕴涵着源于其本土化精神的力量，如美国的创新精神、日本的团队精神和危机意识以及韩国永不言败的精神。而一个国家的“文化元素”是其出品游戏的基因，是起决定作用的。XX产品把XX融入贯穿其中，从故事背景到人物设计，俨然是一道精心烹制的中国特色大餐。在XX中，人们能深刻地感受到“民族的，才是世界的”这句话的含义。 XX之所以能成为互联网中成功的商业模式，最根本的特点就是它利用并把握了现代人的性格以及生活特性，从而使自己拥有很强的聚众性能，而XX产品的聚众性归根到底则需要用户对其文化背景的认同和接受，本项目将力争做到这一点。 （2）对行业健康有序发展的意义 面对暴利的诱惑，行业内部分公司采用了急功近利的运营方式，不健康内容导致用户沉迷、利用法规漏洞诱使用户消费、低俗炒作宣传等手段极大的阻碍了
房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识
名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值
黔东南州稻田早熟马铃薯高效栽培技术推广项目 经济效益计算 黔东南州农技站 根据农业部2010年9月颁布实施的《全国农牧渔业丰收奖经济效益计算办法》，现就黔东南州农技站组织实施的“稻田早熟马铃薯高效栽培技术推广”项目进行经济效益分析，分析报告如下： 本分析报告共包含5个部份： 一、多年多点生产示范的投入产出实物量； 二、单位规模新增纯收益 三、已推广期间推广规模 四、推广费用 五、经济效益评价指标的计算 一、多年多点生产示范的投入产出实物量 （一）单位面积新增产量和增产值 1、单位产量： 生产示范： 2009-2010年2590个点次平均亩产为1388.21公斤，全州前三年马铃薯平均产量为769.42公斤，比对照增产618.79公斤； 2010-2011年4104个点次平均亩产为1343.29公斤，全州前三年马铃薯平均产量为802.28公斤，比对照增产541.01公斤； 2011-2012年4851个点次平均亩产为1362.02公斤，全州前三年马铃薯平均产量为840.03公斤，比对照增产521.99公斤； 加权平均后，稻田早熟马铃薯平均亩产1361.72公斤，比对照每亩增产551.61公斤，增产68.1%。（见附表1）
附表1 2009-2012年生产示范产量结果 推广成果：稻田早熟马铃薯对照：全州马铃薯 2、单位面积新增产值：由于马铃薯价格受上市时间影响很大，早熟马铃薯上市早，其3年平均价格，按马铃薯每公斤1.27元、秸秆每公斤0.17元计，平均亩产1361.72公斤，单位面积产值1845.13元。全州马铃薯上市时间较为推迟，其3年平均价格，按马铃薯每公斤0.71元、秸秆每公斤0.13元计，平均亩产810.11公斤，单位面积产值627.83元，所以，早熟马铃薯单位面积新增产值1217.30元。 （二）单位面积新增费用： 项目实施3年来，种植早熟马铃薯单位规模投入968.33元，种植油菜单位规模投入478.10元，项目单位面积新增费用490.23元（附表2）。 附表2 单位规模投入产出实物表 推广成果名称：稻田早熟马铃薯对照名称：全州马铃薯
房地产项目经济测算集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
项目经济测算 目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)
1 项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1 项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项 目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成 本费用及收入测算的基础数据。 1.2 经济评价依据
通过全面的和按照的思路，本评价报告是在项目采用租售方案 一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目 开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对 项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能 力）作出评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方 对开发经营的法规政策规定，以及对房地产企 业财务核算及财税的规定，以求公正、准确地 反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的 评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金 收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入 稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实 现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设 经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004 年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情 况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时 间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。 项目核算的货币为人民币。 2 项目投资估算 2.1 项目开发成本估算 项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建 安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企 业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费 以委托方提供的数据为基础。 项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。