第四章开发项目投资与成本费用估算
第一节投资
一、投资的概念
投资是投资者为了获取未来期望的收益而预先垫付的资本
二、投资的分类
直接和间接投资
短期投资和长期投资
初创投资以及后续投资
三、建筑项目的投资构成
（一）建设投资
建筑投资是指按拟定的建筑规模、产品方案、工程技术方案和建筑内容进行建设所需的费用。建设投资是投资中的重要组成部分，是建设项目经济评价的基础数据。
按照概算法的费用归集形式，建设投资可分为工程费用、工程建设其他费用和预备费用。
1、工程费用
工程费用指构成固定资产实体的各项投资，包括生产工程费用、辅助生产工程费用、公用工程费用、服务工程费用、坏境治理工程费用等。
2、工程建筑其他费用
工程建设其他费用指建设投资中未包含在建筑工程费、设备购置费、安装工程费中的、与工程建设相关的其他费用。
3、预备费
预备费用是指为工程顺利开展，避免不可预见因素造成的投资估计不足而预先安排的费用。
投资最终形成了项目的经营资产。按照形成资产的费用归集形式，建设项目投资可分为：形成固定资产投资、形成其他资产投资的投资及形成流动资产投资。建设投资中的固定资产投资和建设期利息形成了固定资产。固定资产是指使用期限超过一年、单位价值量在规定标准以上、在使用过程中其物质形态不发生变化的资产。固定资产构成了项目的生产经营的基本条件。其基本公式：固定资产原值=固定资产净值+累计计提的固定资产折旧
上式中的固定资产净值随着固定资产使用量的增加逐年减少，而作为补偿器价值贬损的折旧却在逐年增加。
（二）建设期利息
建设期利息是指因筹措债务资金而在建设期发生的并按规定允许在项目实
施后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。它包括银行借款、其他机构借款、发行的债券等所有债务资金应计的利息以及手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等财务费用。
（三）流动资金
流动资金是指项目投产运营后，为维持项目正常生产运营所占用的全部周转资金。它是在生产期内为了保持生产经营的永续性和连续状态而垫付的资金，是伴随着固定资产投资而发生的永久性流动资产投资。它主要包括用于购买原材料、燃料、动力的费用，支付工资以及相关开支的费用，其他经营费用等。
流动资金是流动资产与流动负债的差额。流动资产是指在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产，包括现金、应收款、预付款、存货等。流动负债是指将在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付工资、应交税金、应付利润、其他应付款。预提费用等，即：
流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=现金+应收款+预付款+存货
流动负债=短期借款+应付账款+预收账款+应付工资+应交税金+应付利润+其他应付款+预提费用
在建设项目评价实务中，流动资金是指建设项目必须准备的基本运营资金，不包括运营中需要的临时性运营资金；流动负债一般只考虑应付账款和预收账款。流动资金在生产经营期间被项目长期占用，在项目终了时被全额回收。
四、投资估算
投资估算是进行项目经济性评价的基础，投资估算的精确度高地直接影响对项目经济效益评价的结论，进而影响项目投资决策，同时投资估算也是资金筹措的依据。估算方法可根据项目研究的不同阶段、对投资估算的不同精度要求以及具体的相关规定选择。
（一）固定资产投资估算 1、扩大指标估算法
单位生产能力投资估算法：根据类似企业单位生产能力投资指标估算拟建羡慕的固定资产投资。
其计算公式为：1
122X I
X I =
式中 X1----------类似企业的生产能力 X2-------拟建项目的生产能力
I1--------类似企业的固定资产投资额 I2--------拟建项目的固定资产投资额 生产能力指数估算法：根据实际统计资料，生产能力不同的两个同为企业其投资与生产能力之比的幂成正比，
其计算公式为：n 1
212)(X X I I =
式中 X1----------类似企业的生产能力
X2-------拟建项目的生产能力
I1--------类似企业的固定资产投资额 I2--------拟建项目的固定资产投资额
n--------生产能力指数，n 的数值根据不同类型企业的统计资料确定
比例估算法：根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占项目固定资产投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的固定资产投资。
其表达式为：i n
i i p Q K I ∑=?=1
1
式中 I--------拟建项目的固定资产投资
K-------同类企业主要设备投资占项目固定资产投资的比例 n-------设备种类数
Qi------第i 种设备的数量
Pi-------第i 种设备的单价（到厂价格）
2、概算指标估算法：为了提高建设投资估算工作质量，目前项目可行性研究中的投资估算，可参照概算指标的方法进行。这种方法适用于国内一般项目。
工程费用的具体估算方法如下：
建筑工程费。建筑工程是指矿建工程和土建工程。它包括房屋建筑工程、大型土石方工程和场地平整工程以及特殊构筑物工程等。
建筑工程费由直接费、间接费、计划利润和税金构成。
直接费包括人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费。可按建筑工程量和当地建筑工程概算综合指标计算。
间接费包括施工管理费和其他间接费。一般以直接费为基础，按间接费费率计算。
计划利润以建筑工程的直接费和间接费之和为基础，参照规定的费率计取。 税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 设备购置费。设备购置费包括需要安装和不需要安装的全部设备、工器具及生产家具购置费等。后者是指新建项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产标准的设备、仪器、工卡磨具等的费用，不包括备品备件购置费，该费用应随同有关设备列入设备费中。
设备购置费=设备原价×[1+设备运杂费率（包括设备成套公司的成套服务费）]
工器具及生产家具购置费=设备购置费×费率
安装工程费。安装工程费包括设备及室内外管线安装等费用，由直接费、间接费、计划利润和税金四部分。直接费按每吨设备或每台设备占设备原价的百分比估算。间接费按照间接费费率计算。计划利润以安装工程的直接费与间接费之和为基数，按照一定的费率计取。税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附
加。
工程建设其他费用其他费用按照行业主管部门和地方的取费标准或按建筑工程费的百分比计算。
预备费用预备费用按建筑工程、设备投资和其他费用之和的一定百分比计算。
（二）用扩大指标估算法来估算该项目的固定资产投资
常州市土地费、勘察设计费、建安费、监理费以及管理费的单方造价。
1、土地费
图4-1 土地成交情况
图4-2 土地成交情况
图4-3 土地成交情况
从以上图中可以得出，三个工程的出让面积以及中标价格：
平均值（元/㎡）中标项目出让面积（㎡）成交价格（万元）单方造价（元/
㎡）
图4-1 145630 50300 3454 4516
图4-2 110350 53400 4839
图4-3 93045 48900 5256
表4-1 土地费的单方造价
2、勘察费
图4-4 勘察项目中标情况
图4-5 勘察项目中标情况
以上图中可以了解，三个项目中标面积以及中标价：
中标项目中标面积（㎡）中标价格（万元）单方造价（元/
平均值（元/㎡）
㎡）
图4-4 91300 60.53 6.6 5.1
图4-5 137623.10 62 4.5
图4-6 40.1 96348 4.2
表4-2 勘察费的单方造价
（2）设计费
表4-3 工程设计收费基价表
根据设计收费计价表，可计算出设计费的单方造价，已知建筑面积为128890.35平方米，建安费的单方造价为1844元/㎡，所以建安费为：128890.35*1844元/㎡=23767万元
所以该项目的计费额在20000万元左右，则收费基价为：
566.8/20000=0.0283
设计费为：
（0.0283*23767）/128890.35=52.2元/㎡
所以勘察设计费的单方造价为：52.2+5.1=57.3元/㎡
3、建安费
图4-7 施工项目中标情况
图4-8 施工项目中标情况
图4-9 施工项目中标情况
有以上三个图可以得出一组数据，三个工程的中标面积以及中标价格。
中标项目中标面积（㎡）中标价格（万元）单方造价（元/
平均值（元/㎡）
㎡）
4-7 67936 12748.6893 1877 1844 4-8 10455.22 1950.7477 1866
4-9 71369.57 12759.1121 1788
表4-4 建安费的单方造价
4、监理费
图4-10 监理项目中标情况
图4-11 监理项目中标情况
图4-12 监理项目中标情况
有上图可知，三个工程的中标面积以及中标价格：
中标项目中标面积（㎡）中标价格（万元）单方造价（元/
平均值（元/㎡）
㎡）
图4-10 155900 618 40 40
图4-11 96348 366.11 38
图4-12 113660 465.824 41
表4-5 监理费的单方造价
5、管理费
表4-6 建设单位管理费费率控制表
该地块的工程总概算为137882.7*1844=25426万元，10001＜25426＜50000，则管理费为：
1000*1.5%=15万元
15+（5000－1000）*1.2%=63万元
63＋（10000－5000）*1%=113万元
113+（25426－10000）*0.8%=223.14万元
总管理费为223.14万元
（二）飞龙生活区2号地块的项目固定资产投资费用
由第三章可知，该项目的配建工程面积为3012.4平方米，人防工程面积为7081.2平方米，车库的面积为31472平方米。总建筑面积为137882.7+7081.2+31472+3012.4=170455.95平方米
配建设施占实际总面积：3012.4/170455.95=1.8%
人防工程占实际总面积：7081.2/170455.95=4.2%
车库占实际总面积：31472/170455.95=18.5%
土地费：69789×4516=31516.7万元
31516.7*[3012.4/（3012.4+137882.7）]=674万元 勘设费：（勘设费=建筑面积×单方造价） 配建工程：3012.4*57.3=17万元 人防工程：7081.2*57.3=41万元 车 库 ：31472*57.3=180万元 建安费：（建安费=建筑面积×单方造价） 配建工程：3012.4*1844=555万元 人防工程 ：7081.2*1844=1306万元 车 库 ：31472*1844=5803万元 监理费：（监理费=建筑面积×单方造价） 配建工程： 3012.4*40=122万元 人防工程：7081.2*40=28万元 车 库 ：31472*40=126万元
管理费：（管理费=总管理费×百分率） 配建工程：223.14×1.8%=4万元 人防工程：223.14×4.2%=9.4万元 车 库 ：223.14×18.5%=41.3万元 基本预备费：（基本预备费=建安费×基本费率（10%）） 配建工程：555×10%=5.55万元
人防工程：1306×10%=13.06万元 车 库 ：5803×10%=58.03万元 涨价预备费：（涨价预备费=建安费×[（1+3%)2－1]） 涨价预备费的公式为：()[]
112
1
-+=
∑=f I PC n
t t
式中：PC ——涨价预备费； t ——建设期年份数；
t I ——第t 年的静态投资； f ——年均投资价格上涨率。 初步设定该工程建设期为3年，则
配建工程：555×[（1+3%)2－1]=33.8万元 人防工程：1306×[（1+3%)2－1]=79.5万元 车 库 ：5803×[（1+3%)2－1]=353万元
固定资产投资费用
费用 配建工程 人防工程
车库 土地费用
674
勘察费用17 41 180
建安费用555 1306 5803
监理费用122 28 126
管理费用 4 9.4 41.3
基本预备费 5.55 13.06 58.03
涨价预备费33.8 79.5 353
表4-7 固定资产投资费用
投资时间分布：
时间第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年小计
土地费（万元）配
建
工
程
674 674
勘设费（万元）配
建
工
程
17 17
人
防
工
程
41 41
车
库
180 180
建安费（万元）配
建
工
程
277.5 277.5 555
人
防
工
程
653 653 1306
车
库
2901.5 2901.5 5803
监理费（配
建
工
程
61 61 122
万元）人
防
工
程
14 14 28
车
库
63 63 126
管理费（万元）配
建
工
程
2 2 4
人
防
工
程
4.7 4.7 9.4
车
库
20.65 20.65 41.3
基本预备费（万元）配
建
工
程
2.75 2.75 5.5
人
防
工
程
6.53 6.53 13.06
车
库
29.015 29.015 58.03
涨价预备费（万元）配
建
工
程
16.9 16.9 33.8
人
防
工
程
39.75 39.75 79.5
车
库
176.5 176.5 353
总计912 4268.79
5 4268.7
95
9449.5
9
表4-8 投资时间分布
（三）流动资金
1、流动资金
流动资金是指项目投产运营后，为了维持项目政策生产运营所占用的全部周
转资金。
流动资金是指流动资产与流动负债的差额。流动资产是指在一年或超过一年的一个营业周期被变现或耗用的资产，包括现金、应收款、预付款等。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期的借款、应付账款、应付工资、应付利润等即：
流动资产=流动资产-流动负债
流动资产=现金+应收款+预付款+存货
流动负债=短期借款+应付账款+预收账款+应付工资+应交税金+应付利润+其他应付款+预提费用
2、扩大指标估算法
按产值（或销售收入）资金率估算一般加工工业项目多采用产值（或销售首入）资金率进行估算。
流动资金率=年产值（年销售收入）×产值（销售收入）资金率
按经营成本（或总成本）资金率估算由于经营成本（或总成本）是一项综合性指标，能反映项目的物质消耗、生产技术和经营管理水平以及自然资源禀赋条件的差异等实际状况，一些采掘工业项目常采用经营成本（或总成本）资金率估算流动资金。
流动资金额=年经营成本（或总成本）×经营成本（或总成本）资金率
按固定资产价值资金率估算有些项目可按固定资产价值资金率估算流动资金。
流动资金额=固定资产价值总额×固定资产价值资金额
固定资产价值资金率是流动资金占固定资产价值总额的百分比。
按单位产量资金率估算有些项目如煤矿，按吨煤资金率估算流动资金。
流动资金额=年生产能力×单位产量资金率
3、分项详细估算法
分项详细估算法流动资金是指分别对流动资产和流动负债的主要构成要素分项估算，而后计算流动资金。
周转次数期计算公式：
周转次数=360天/最低周转天数
流动资产估算
应收账款估算：应收账款=年经营成本/应收账款周转次数
预付账款估算：预付账款=外购商品或服务年费用/预付账款周转次数
现金估算：现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数
流动负债估算
应付账款估算：应付账款=外购原材料、燃料动力以及其他材料费用/应付账款周转次数
预收账款估算：预付账款=预收营业收入年金额/预收账款周转次数
（四）用扩大指标估算法来估算该项目流动资产投资费用
房地产开发项目投资估 算 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正
得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。
研发项目工作量估算项目名称项目编号项目组长 ( 经理)预计开始时间预计结束时间估算人估算日期 里程碑工作描述 工作量估算（人 . 天） 小计最小工作量最可能工作量最大工作量估算结果 软件开 0发计划 项目管理配置管理计划00软件测试计划0 质量保证计划0 需求调查0 需求分析需求分析00编制需求分析文档0 体系结构设计0 系统设计数据模型设计0 0系统原型设计0 模块详细设计0 模块名 功能点10 功能点200称 功能点30 项目开发 功能点10模块名 功能点200称 功能点30准备测试用例0 系统集成测试0 系统测试测试结果修改00用户验收测试0 试运行 / 联测试报告0 试 0一年维护 培训 人力成本0 工作量总计（人. 0#NAME? 天）（元） 交通费用 其它投入估算评审 / 会务费 （元）差旅费用 其它费用 成本预估（元）#NAME? 批准：复核：拟制： 以下由立项 评审组组长 填写： 评审结果 备注： 1、工作量 的预估采用 专家意见法 预估，专家 数量不得少 核定工作量（人. 月） 人力成本（元） 其它投入合计（元） 成本合计（元） 评审组长签字 /日期
2、人力成 本估算以公 司上年度平 均薪酬W （含社会保 险、各种补 贴）作为基 3、估算结 果的计算公 式：（最小 工作量 +4× 最可能工作 量+最大工4、 核定工作量 是指项目全 过程的 工作量； 5、本表格 是项目立项 评审的组成 部分，存档 预算表（总表） 项目名 称：项目编号： 起始时 间：完工时间： 回款计 回款项目金额（元）时间回款条件划： 项目概述 合计390,000.00—— 首款117,000.002008.6.15 二期款117,000.002008.12.31一期稳定运行 117,000.002009.12.31全部运行稳定 三期款并验收 尾款39,000.002010.12.31质保一年支出项 数量单价（元）金额（元）备注目 合计——83,909.28 1.已 发生 费用——0.00 2. 人力 成本57,139.28 1、项 目经理154227.8335,085.82 2、其 他角色 等28677.1122,053.46 3、其 他角色 等0.00 3. 设备 成本0.00 1、TCL 笔记本 等0.00 2、移 动硬盘 等0.00
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电
房地产开发项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用： 1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰； 6、质量安全监督费： 根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中： 厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%； 总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。漳州80元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，
项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用？ 项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用？具体费用应该用什么基数计算？ 固定资产投资估算方法 （一）静态投资部分的估算方法 1.单位生产能力估算法 计算公式为： C2=（C1/Q1）*Q2*f C1—已建类似项目的投资额； C2—拟建项目投资额； Q1—已建类似项目的生产能力； Q2—拟建项目的生产能力； F—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。 单位生产能力估算法估算误差较大，可达±30％。此法只能是粗略地快速估算，由于误差大，应用该估算法时需要小心，应注意以下几点： （1）地方性。建设地点不同，地方性差异主要表现为：两地经济情况不同；土壤、地质、水文情况不同；气候、自然条件的差异；材料、设备的来源、运输状况不同等。 （2）配套性。一个工程项目或装置，均有许多配套装置和设施，也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等，这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同，它们并不与主体工程的变化成线性关系。 （3）时间性。工程建设项目的兴建，不一定是在同一时间建设，时间差异或多或少存在，在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。 2.生产能力指数法 生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。其计算公式为：C2=C1（Q2/Q1）X*f 式中 X-生产能力指数。 其他符号含义同前。 上式表明，造价与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）的增大而减小。在正常情况下，0≤x≤1.不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。比如化工项目美国取x=0.6，英国取x=0.66，日本取x=0.7. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5-2之间，则指数x的取值近似为1. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0.6-0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8—0.9之间。 指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可控制在±20％以内，尽管估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以；其次对于总承包工程而言，可作为估价的旁证，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。 3.系数估算法 系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行，但是精度较低，一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多，下面介绍几种主要类型。
上杭森林公园投资估算与效益分析 一、投资估算的依据 上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及福建省林业、旅游部分现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预见费按单项工程估算的10％计算。 二、投资估算 上杭森林公园景区投资估算表分为基础设施投资、景点建设投资和公共设施投资三部分，每部分具体见下表。 该景区总投资5710万元，投资估算及各单项工程投资估算见表下表。 其中建设期（2009～2010年）投资额为3910万元，占总投资额的68.5%；近（20011～2013年）投资额为1800万元，占总投资额的31.5%。 表1 旅游基础设施建设投资估算表
由上述各表可见：上杭森林公园建设的近期建设投资估算为3909.4万元。 三、资金来源及筹资方案分析 上杭森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法： 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。
●争取国家、各有关部门的专项建设资金。。 ●森林公园自筹资金 ●银行贷款 ●招商引资 ●个人捐资 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成，总投资为5710万元。下面有三种方案，其中，贷款利率5%、属于国家政策性贷款，债息6%、筹集费率为1%，股息5%、筹集费率为1.5%。 资金来源方案A 方案B 方案C 自有资金30% 30% 30% 发放债券30% 20% 发放股票20% 10% 银行贷款40% 50% 40% 资金成本率：K=D/『P×（1-f）』K为资金成本率，D为资金占用率，P资金总额，f筹资费率 综合资金成本率：Kw=Σ(Ki*Wi) Kw为综合资金成本率Ki第i种个别资金成本率，Wi第i种个别资金占全部资金的比重。 方案A：W=30%, K=1731×6%/『1713×（1-1%）』=6.1% Kw=W×K=1.8%
建设工程投资估算 一、工程项目设计阶段划分及估算精度 工程设计过程一般可划分为以下几个阶段：机会研究阶段、预（初步）可行性研究阶段（项目建议书）、可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。 二、工程项目投资组成 （一）工程项目投入总资金由工程建设投资和流动资金组成。 工程建设投资分为以下七类： 1、建筑工程费 2、安装工程费 3、设备工器具购置费 4、工程建设其他费用 5、基本预备费
6、涨价预备费 7、建设期利息 （二）静态投资和动态投资： 1、静态投资：建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置费、工 程建设其他费用和基本预备费组成 2、动态投资：涨价预备费和建设期利息组成 三、工程项目投资估算编制依据 投资估算是在项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金）。 1、各专业设计提供设计资料： 建构筑物特征一览表 设备一览表（包括：单位、数量、型号、重量、价格） 材料一览表（包括：单位、数量、材质、单重、总重、敷设方式） 2、估价指标、概算指标、预算定额及相应取费定额 3、当地政府和造价主管部门现行政策及有关文件规定 4、当地最新材料价格、工资水平和民用建筑造价水平 四、工程项目投资估算方法： 包括生产能力指数法、比例估算法、系数估算法、投资估算指标法和分类估算法。前三种方法精度相对不高，主要用于投资机会研究和预可行性研究；在可行性研究阶段应采用投资估算指标法和分类估算法。 五、工程项目投资分类估算法
1、建筑工程估算 （1）按单位工程量造价乘以工程总量估算 （2）估价指标和概算指标按行业统一颁发的估价指标和概算指标（3）按预算定额 （4）按调查实际资料 （5）按经验数值 2、安装工程估算 与建筑概算编制方法基本相同，另一个方法是比例系数法，即安装费用占设备价的百分比计算。 3、设备购置估算 设备分为：标准设备和非标准设备，标准设备又分为：国产设备和进口设备，他们的计价方法是不同的。 （1）非标准设备计价比较麻烦，简单的估算按比例系数法，即加工费占主要材料的百分比或按成品单位重量价格估算。 （2）国产设备价格由原价（出厂价）和运杂费组成。出厂价要注意是否包括备品备件费用（定货合同时应明确规定），运杂费包括：运输费、装卸费、保护费和仓库保管费。综合一般按设备原价的5-8%计取。 （3）进口设备价格计算比较复杂，它主要由离岸价、国际运费、运输保险费和关税及各种手续费等组成。 计算公式为： 进口设备购置费=进口设备货价（离岸价）+进口从属费用+国内运输费 进口设备从属费=国际运输费+运输保险费+进口关税+增殖税+外贸手续费
上杭森林公园投资估算与效益分析 、投资估算的依据 上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及福建省林业、旅游部分现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预见费按单项工程估算的10%计算。 二、投资估算 上杭森林公园景区投资估算表分为基础设施投资、景点建设投资和公共设施投资三部分，每部分具体见下表。 该景区总投资5710万元，投资估算及各单项工程投资估算见表下表。 其中建设期（2009?2010年）投资额为3910万元，占总投资额的68.5%;近 （20011?2013年）投资额为1800万元，占总投资额的31.5%。 表1旅游基础设施建设投资估算表
由上述各表可见：上杭森林公园建设的近期建设投资估算为3909.4万元。 三、资金来源及筹资方案分析 上杭森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则, 采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法, 充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法: 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建设 与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。 争取国家、各有关部门的专项建设资金。。 森林公园自筹资金银行贷款招商引资 个人捐资 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成，总投资为5710万元。下面有三种方案，其中，贷款利率5%属于国家政策性贷款，债息6%筹集 费率为1%股息5%筹集费率为1.5%。
**项目成本及销售估算表 序号分项费用名称 费用征收标准（预测）成本依据（批准文号）部门收费标准（万元）备注 建筑总面积：25677M2占地面积：5706M2 1土地费用 土地征用费收购出让双方合同 土地交易契税鄂政98年135号令市规划局评估价的4% 土地出让金市政府核减20%小计 2前期交纳各项费用 市政基础配套费武政（97）20号文市规划局80元/㎡ 工程档案保证金房地字（99）177号文市规划局元/㎡ 垃圾处理费武政办（97）65号文市规划局18元/㎡ 白蚁防治费武政（97）65号文市规划局元/㎡ 抗震审查费鄂价房地（93）9号文市规划局3元/㎡ 消防审查费鄂价费字（98）220号文消防处3元/㎡ 商品砼保证金武政办（97）73号文市商砼站10元/㎡可退还一半墙体材料专项费省政府137号令市墙改办10元/㎡可退还一半施工图设计审查费武价房[2003]17号概算的% 工程勘察审查费武价房[2003]17号概算的% 深基坑设计审查武价房[2003]17号 施工安全技术服务费鄂价房服[2002]75号市安全站建安的% 小计 3勘探、设计费 地质勘探费勘探合同约5元/㎡ 规划方案费设计合同约5元/㎡ 施工图设计费设计合同15元/㎡ 园林绿化设计费设计合同 小计 4房地、建管费 综合开发管理费武城办字（92）042号文开发办元/㎡ 工程招标管理费鄂价费字（2000）49号文市招标办合同价的% 建安质检费武政（97）20号文市质检站% 渣土清运管理费90年市府25号令区环卫15元/㎡ 施工占道费通知市政元/㎡/天 工程监理费1996价费字158号监理工程造价的% 工程标底审核费鄂价费字（92）232号文1元/㎡ 工程定额测定费鄂价房服[2002]47号市造价站工程造价的% 小计 5建安工程费 三通一平及地下清障费承包方
项目总投资估算方法及依据 一、工程费用 1、建筑工程费 可参考《部分城市民用建筑工程造价参考指标》估算（详见附文件夹）。 2、设备购置费 1）主要设备费用 在进行设备造价估算时，对于标准设备，可以通过联系相关厂家，同时查阅机电手册，得到的比较准确的价格。对非标设备，可以按国家主管部门规定的非标设备指标计价方式估算，并参考市场价格，经过分析整合，最终得到一个较为合理的设备价格。 2）管道、仪表自控系统费用 取管道费用占主要设备费用的30﹪，仪表自控系统费用占12﹪。 3）设备运杂费 设备运杂费，指设备从制造厂交货地点或调拨地点到达施工工地仓库所发生的一切费用，其中包括运输费、包装费、装卸费、仓库费等。 根据建厂所在不同地区规定选取合适的运杂费率。 4)备品备件购置费 备品备件购置费，指直接为生产设备配套的初期生产必须备用的用于更换机器设备中易损坏的重要零部件及其材料购置费。 根据不同行业情况取费率，比如：化工行业一般可以按设备价格的5‰—8‰。 5)工、器具及生产家具购置费 工、器具及生产家具购置费，指建设项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产的设备、仪表、工卡模拟、器具等的费用。 按建设项目的性质和不同化工产品情况，一般可按固定资产费用中占工程
设备费用的比例估算。新建项目可按主要设备费用的1.2‰—2.5‰。 3、安装工程费 在设备组装中安装工程费用主要包括直接费用和间接费用。直接费，由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用组成；间接费，有施工管理费和其他间接费组成，逐步将施工管理费由法定费率变为竞争性费用。 投资估算中安装工程费通常是根据行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准进行估算。一般计算可按安装费费率、每吨设备安装费指标或每单位安装实物工程量费用指标进行估算。具体可按以下三种方法估算： ①安装工程费=设备原价×安装费费率 安装费费率可按安装复杂程度取0.1-0.5），部分设备安装因子如下： ②安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标 ③安装工程费=安装工程实物量×每单位安装实物工程量费用指标 二、工程建设其他费用 1、建设用地费 根据项目土地转让合同约定额或当地土地市场价估算。 2、建设管理费 建设管理费包括建设单位管理费和工程建设监理费。收费标准根据《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）文件估算（详见附文件夹）。 2.1建设单位管理费 根据《建设单位管理费取费标准》（建标【1996】628号文）文件估算（详
2007版市政工程投资估算编制办法 第一章总则 第一条为了加强市政工程项目投资估算工作，提高估算编制质量，合理确定建设项目投资，结合市政工程建设特点，制定本办法。 第二条可行性研究报告的编制单位应对投资估算全面负责。当由几个单位共同编制可行性研究报告时，主管部门应指定主体编制单位负责统一制定估算编制原则，并汇编总估算，其他单位负责编制各自所承担部分的工程估算。 第三条市政工程项目可行性研究投资估算的编制中，必须严格执行国家的方针、政策和有关法律法规，在调查研究的基础上，如实反映工程项目的建设规模、标准、工期、建设条件和所需投资，合理确定和严格控制工程造价。 第四条估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关的基础资料，包括人工工资、材料主要价格、运输和施工条件、各项费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。对于引进技术和设备、中外合作经营的建设项目，估算编制人员应参加对外洽商交流，要求外商提供能满足编制投资估算的有关资料，以提高投资估算的质量。 第五条本办法适用于新建、改建和扩建的市政工程项目可
行性研究投资估算的编制。凡利用国际金融机构贷款、外国政府和政府金融机构贷款、中外合作经营项目的投资估算，应结合拟建项目的特点和要求，参照本办法有关规定进行编制。 第六条预可行性研究投资估算的编制，可参照本办法有关内容和要求，并在满足投资决策需要的前提下适当简化。 第二章投资估算文件的组成 第七条市政工程建设项目投资估算文件的组成如下： 一、估算编制说明； 二、建设项目总投资估算及使用外汇额度； 三、主要技术经济指标及投资估算分析； 四、钢材、水泥（或商品混凝土）、木料总需用量，道路工程还应计算沥青及其沥青制品等的需用量； 五、主要引进设备的内容、数量和费用； 六、资金筹措、资金总额的组成及年度用款安排。 第八条估算编制说明应包括以下主要内容： 一、工程简要概况。包括建设规模和建设范围，并明确建设项目总投资估算中所包括的和不包括的工程项目和费用，如有几个单位共同编制时，则应说明分工编制的情况。 二、编制依据应包括以下主要内容： 1．国家和主管部门发布的有关法律、法规、规章、规程等； 2．部门或地区发布的投资估算指标及建筑、安装工程定额或
年企业研究开发项目费用预算表 填表日期：年月日金额单位：元 企业负责人：财务负责人：部门负责人：填表人：
企业研发费用预算方法 一、人工费用 从事研究开发活动人员（也称研发人员）全年工资薪金，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资以及与其任职或者受雇有关的其他支出。 与其任职或者受雇有关的其他支出具体应包括哪些内容？在文件中没有明确界定。在实际操作中，企业还可以将下列费用作为人员人工进行列支：为员工缴纳的社会保险、住房公积金、商业保险、专业培训、公司按研发人员工资总额提取的福利经费、工会经费、教育经费等。 二、直接投入 企业为实施研究开发项目而购买的原材料等相关支出。如：水和燃料（包括煤气和电）使用费等；用于中间试验和产品试制达不到固定资产标准的模具、样品、样机及一般测试手段购置费、试制产品的检验费等；用于研究开发活动的仪器设备的简单维护费；以经营租赁方式租入的固定资产发生的租赁费等。 三、折旧费用与长期待摊费用 包括为执行研究开发活动而购置的仪器和设备以及研究开发项目在用建筑物的折旧费用，包括研发设施改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用。 四、设计费用 为新产品和新工艺的构思、开发和制造，进行工序、技术规范、操作特性方面的设计等发生的费用。 五、装备调试费 主要包括工装准备过程中研究开发活动所发生的费用（如研制生产机器、模具和工具，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等）。为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不能计入。对于该条内容，重点是区分两项内容：即凡是为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的调试费不能计入；凡是研发活动过程中发生的上述费用就可以直接归入。
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
软件开发成本估算 软件开发成本估算主要指软件开发过程中所花费的工作量及相应的代价。不同与传统的工业产品，软件的成本不包括原材料和能源的消耗，主要是人的劳动的消耗。另外，软件也没有一个明显的制造过程，它的开发成本是以一次性开发过程所花费的代价来计算的。因此，软件开发成本的估算，应是从软件计划、需求分析、设计、编码、单元测试、集成测试到认证测试，整个开发过程所花费的代价作为依据的。 软件开发成本估算的经验模型 1.Putnam 模型 1978年Putnam提出的，一种动态多变量模型。 L = Ck * K1/3 * td4/3 其中： L-----------源代码行数(以LOC计) K-----------整个开发过程所花费的工作量（以人年计） td-----------开发持续时间（以年计） Ck----------技术状态常数，它反映“妨碍开发进展的限制”，取值因开发环
境而异，见下表 从上述方程加以变换，可以得到估算工作量的公式： K = L3/(Ck3*td4) 还可以估算开发时间： td = [L3/(Ck3*K)]1/4 2.COCOMO模型(constructive cost model) 这是由TRW公司开发，Boehm提出的结构化成本估算模型。是一种精确的、易于使用的成本估算方法。 COCOMO模型中用到以下变量： DSI-------源指令条数。不包括注释。1KDSI = 1000DSI。 MM-------开发工作量（以人月计） 1MM = 19 人日 = 152 人时 =1/12 人年 TDEV-----开发进度。(以月计)
COCOMO模型中，考虑开发环境，软件开发项目的类型可以分为3种： 1.组织型(organic): 相对较小、较简单的软件项目。开发人员对开发目标理解比 较充分，与软件系统相关的工作经验丰富，对软件的使用环境很熟悉，受硬件的约束较小，程序的规模不是很大（<50000行） 2.嵌入型(embedded): 要求在紧密联系的硬件、软件和操作的限制条件下运行， 通常与某种复杂的硬件设备紧密结合在一起。对接口，数据结构，算法的要求高。软件规模任意。如大而复杂的事务处理系统，大型/超大型操作系统，航天用控制系统，大型指挥系统等。 3.半独立型（semidetached）：介于上述两种软件之间。规模和复杂度都属于中 等或更高。最大可达30万行。 估算公式： 基本COCOMO模型估算工作量和进度的公式如下 工作量：MM = r*(KDSI)c 进度：TDKV = a(MM)b 其中经验常数 r, c, a, b 取决于项目的总体类型。 COCOMO模型按其详细程度可以分为三级：基本COCOMO模型，中间COCOMO模型，详
青海省公路工程投资估算项目表 分项编号工程或费用名称单位工作内容备注第一部分建筑安装工程费公路公里建设项目路线总长度（主线长度） 临时工程公路公里 临时道路新建施工便道、利用原有道路、保通便道的总长 临时便道（修建、拆除与维 护） 新建施工便道长度 原有道路的维护与恢复利用原有道路长度 保通便道保通便道长度 保通便道（修建、拆除与维 护） 修建、拆除与维护 保通临时安全设施临时安全设施修建、拆除与维护 临时便桥、便涵座 临时便桥座临时施工汽车便桥修建、拆除与维护临时涵洞座 临时码头座按不同形式分级 其他临时工程总额包括临时电力线路（不包括场外高压供电线路)、其他临时零星工程等 路基工程 包括路基土石方工程、排水工 程及路基防护工程等 扣除主线桥梁、隧道和互通立交的主 线长度，独立桥梁或隧道为引道或接 线长度。 场地清理 挖除旧路面 挖除水泥混凝土路面 挖除沥青混凝土路面 挖除碎(砾)石路面 拆除旧建筑物、构筑物采用概算定额拆除钢筋混凝土结构 拆除混凝土结构 拆除砖石及其他砌体 路基挖方
青海省公路工程投资估算项目表 分项编号工程或费用名称单位工作内容备注挖土方挖、装、运（远运、弃方） 挖石方挖、装、运（远运、弃方） 路基填方 利用土方填筑填筑、碾压（不含桥涵台背回填） 借土方填筑填筑、碾压（不含桥涵台背回填） 利用石方填筑填筑、碾压 借石方填筑挖、装、运、填筑、碾压 填砂路基 粉煤灰路基 石灰土路基 利用隧道弃渣填筑 结构物台背回填 锥坡填土按不同的填筑材料分级 挡墙墙背回填按不同的填筑材料分级 桥涵台背回填按不同的填筑材料分级 特殊路基处理指需要处理的路基长度 软土地基处理按不同的处理方法分级 不良地质路段处治 滑坡路段路基防治处按不同的处理方法分级 崩塌及岩堆路段路基防治处按不同的处理方法分级 泥石流路段路基防治处按不同的处理方法分级 采空区处理处按不同的处理方法分级 膨胀土处理按不同的处理方法分级 黄土处理按黄土的不同特性及处理方法分级 盐渍土处理按不同的处理方法分级 冻土路基处理按不同的处理方法分级 风积沙路基处理按不同的处理方法分级 水草地按不同的处理方法分级 涎流冰按不同的处理方法分级
. 房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项 投资以便作出经济效益评价、目的投资与成本费用进行准确的估算，决策。因由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。开发费用：管理费用、销售费用、财务费用不确定性大，变化因素多、房地产建设项目各项费用的构成复杂，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项对于一般房地产开发项目而言，其投资和费用构成有一定的差异。目，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。开发成本一)( 共有八项：1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据. .
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。．土地征用及拆迁安置补偿费。2土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿(1)费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程(2)事业单位或个人使用的土地出让给房序，将国有储备土地或已由企、地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原它实用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投(1)％左3资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆”(2)“三通一平除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电. . 以及室内装梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)
项目投资估算 1投资估算的原则[1] 由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标，它不但要反映实施阶段的静态投资，还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资，以投资估算指标为依据编制的投资估算，包含项目建设的全部投资额。还必须坚持下述原则： 1、投资估算指标项目的确定，应考虑以后几年编制建设项目建议书和可行性研究报告投资估算的需要。 2、投资估算指标的分类、项目划分、项目内容、表现形式等要结合各专业的特点，并且要与项目建议书、可行性研究报告的编制深度相适应。 3、投资估算指标的编制内容，典型工程的选择，必须遵循国家的有关建设方针政策，符合国家技术发展方向，贯彻国家高科技政策和发展方向原则，使指标的编制既能反映现实的高科技成果，反映正常建设条件下的造价水平，也能适应今后若干年的科技发展水平。 4、投资估算指标的编制要反映不同行业、不同项目和不同工程的特点，投资估算指标要适应项目前期工作深度的需要，而且具有更大的综合性。 5、投资估算指标的编制要体现国家对固定资产投资实施间接调控作用的特点。要贯彻能分能合、有粗有细、细算粗编的原则。 6、投资估算指标的编制要贯彻静态和动态相结合的原则。 7、投资估算极可能反应项目的实际情况 8、项目的总投资尽量符合节约和安全的原则 9、项目总投资估算对无法准确估算的项目在预备费中考虑 10、充分运用周边资源，节约建设投资，综合评价，从众多的投资方案中选择最优方案 2项目投资估算的依据[8] 1、国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002】10号） 2、西安市建设委员会关于印发《西安市建设项目城建费用统一征收标准》的通知（市政办发[2005]159号） 3、国家发改委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（陕建政发(1995)389号国家物价局、财政部价费字[1992]641号） 4、《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》 5、《陕西省建筑工程综合概预算定额（2004）》 6、市政发（2008）87号 7、陕价费调发（2001）113号 8、陕价行发（2005）208号 9、陕建政发（1995）389号 10、陕政办发（2008）94号 11、市政发（2008）（2008）33号 12、项目规划设计方案 13、西安市物价水平，西安市室外配套工程费用一般水平 14、有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。 3项目建设的投资估算 项目的总投资包括土地费用，前期工程费用，建安总造价，建设监理费，管理费用，预备费，销售费用以及建设期贷款利息等项。 1）土地费用
投资估算 一、投资估算的编制依据、要求及步骤 （一）投资估算的编制依据 1)国家、行业和地方政府的有关规定 2)拟建项目的建设方案确定的各项工程建设内容 3)工程勘察与设计文件，图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单 4)行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会等编制的投资估算办法、投资估算 指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件等 5)类似工程的各种技术经济指标和参数 6)工程所在地的同期的人工、材料、设备的市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格 和有关费用。 7)政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数 8)与项目建设相关的工程地质资料、设计文件、图纸等 9)其他技术经济资料 （二）投资估算的编制要求 1)应委托有相应工程造价咨询资质的单位编制 2)应根据主体专业设计的阶段和深度，结合各自行业的特点，所采用生产工艺流程的成熟 性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适的方法，对建设项目投资估算进行编制。 3)应做到工程内容和费用构成齐全，不漏项，不提高或降低估算标准，计算合理，不少算、 不重复计算。 4)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量 方面所综合的内容，应遵循口径一致的原则。 5)应根据项目的具体内容及国家有关规定等，将所采用的估算系数和估算指标价格、费用 水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于建设项目的边界条件，如建设用地费和外部交通、水、电、通信条件，或市政基础设施配套条件等差异所产生的与主要内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目的实际情况进行修正。 6)应对影响造价变动的因素进行敏感性分析，分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因 素和市场供求情况对项目造价的影响，确保投资估算的编制质量。 7)投资估算的精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。