房地产开发项目投资估算
1.土地费用：土地出让金、城市基础设施配套费、拆迁补偿费
2.前期工程费：勘察费、规划设计费（按建安工程费的一定比例计算，见
国家有关规定）；可研费（按总投资的一定比例计算，见国家有关规定）；
环境影响评价费（见国家有关规定）；三通一平费（水、电、路、平整分项计算）。
3.基础设施费：建筑物2米以外和规划红线以内的管线、道路、绿化、路
灯、排污、环卫等设施，以及各设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。分项计算。
4.建安工程费：单位指标估算法。
5.公共配套设施建设费：如幼儿园、物管办公楼、公共厕所等。
6.开发间接费用：开发现场组织管理所发生的工资、福利费、折旧费、修
理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。按2-4项的一定百分比计算。
7.管理费用：房地产开发企业的管理部门位组织管理房地产项目的开发经
营活动而发生的各项费用。管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费等等。一般按1-5项之和的3%计算。
8.财务费用：借款利息、手续费等。（建设期贷款利息，各年利息之和）
9.销售费用：销售过程中发生的各项费用。按销售收入的一定比例（3～6%）
计提。
10.其他费用：临时用地费、临时建设费（指甲方、监理的临时设施费，乙
方的临时设施费包含在建安工程费的措施费中）、工程造价咨询费（见国家有关规定）、施工图审查费（见地方文件）、总承包管理费、合同公证费、施工执照费（许可证与规划许可证等费用）、工程质量监督费（已于2009年取消）、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费（根据承包方式确定是否由业主投保）、招投标代理服务费、招投标管理费。
11.开发期税费：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费（2003年发改
价格【2003】2279号文件，停止收取供配电贴费）、用电权费、绿化建设费（按《昆明市异地绿化建设费收费办法》和《昆明市城镇绿化条例》
计算）、电话初装费（已取消）、分散建设市政公共设施建设费等。
12.不可预见费（按上述各项之和的3～5%计提）
现行的会计准则，房地产项目的预售款项被计入流动负债，当作为标的物的商品房竣工交付后，结转成为营业收入。
100房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35 % -40 %,并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的 10 %左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40 —50 %左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公
项目范围说明书 （版本号：1.0） 基本信息 项目名称餐饮业信息化点餐系统项目经理 一产品范围描述 本项目旨在建设一台能够完成信息化点餐系统及前台控制，后台监控维护系统。最终的项目产品应该同时具备菜单信息化功能，点餐功能，收银功能、呼叫服务功能，数据分析功能。 最终的项目产品应该由以下十大系统构成：点餐系统、支付系统（包括银行转账）、后台服务器系统、后台数据库支持系统、文档系统、线路系统、流水作业系统、人工服务系统、配送系统、数据汇总分析系统。 二项目产品验收标准 招标购买的产品的验收标准包括在招标文件和相应的合同文件中注明。有关项目最终产品的验收标准，将参照国家卫生安全标准相关条例、行业服务环境建设标准。 所有中间和最终产品，都必须达到国家、地方或饮食业的相关标准。 三项目工作范围 1、进行方案设计； 2、招标购买点餐设备； 页脚内容1
3、定制餐桌； 4、进行方案设计； 5、项目需求分析； 6、项目概要设计； 7、项目详细设计； 8、编码实现； 9、测试、调试； 10、将已开发出的智能点餐系统安装到指定的点餐设备上； 11、将带有点餐系统的点餐设备安装到定制的餐桌上； 12、对餐厅的网络进行布局设计； 13、进行整体功能、性能测试； 14、对餐厅的工作人员进行培训； 15、整理文件并归档； 16、项目交接。 四项目可交付成果 1、完善的点餐系统：包括点餐功能，收银功能，呼叫服务功能，数据分析功能。 页脚内容2
2、安装好的点餐设备：包括运行良好的点餐系统和平板电脑设备。 3、安装好点餐设备的定制化餐桌：包括功能完善的点餐系统和定制化的餐桌以及网络配置线路。 4、布局完善的餐厅：铺设网络线路。 5、点餐系统操作手册。 6、规范的项目管理文档。 五项目除外责任（例外工作） 1、本项目为信息化点餐系统的建设，不包括点餐系统应用于制化餐桌在日常使用中的维护工作。 2、本项目只包括设计信息化点餐系统以及购买定制化餐桌和网络设备，不包括具体的餐厅装潢。 3、对于日后客户提出的新要求新功能，不在本项目的责任范围内。 六主要制约因素 1、在2013/6/28之前完成，成本必须控制在40万以内。为此，必须认真做好进度计划和成本预算， 并严格执行。 2、必须按照企业集中采购程序进行采购。为此，必须了解企业的采购程序，并请财务处提供支持； 3、安装调试期间，暂停营业，必须提前做好准备，错开营业高峰。 七主要假设条件 页脚内容3
恒通房地产开发公司项目部管理制度 二0一二年九月
编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施工的基础管理文 件，旨在规范项目实施过程中的有关业务活动。 二、本制度由项目部负责编制、发放、修改与管理。 执行过程中如有问题，应及时反馈项目部，以便及时补充和修改。 三、本制度作为项目部的内部文件，未经许可，不得 外传。 2012-9-
目录 第一章组织机构 2 一、岗位设置原则2 二、组织机构2 第二章部门职能 3 一、工程部部门职能3 二、项目部部门职能4 第三章职位说明书 4 一、工程部经理 4 二、总工程师6 三、项目部经理7 四、土建工程师8 五、水暖工程师9 六、电气工程师10 七、装修工程师11 第四章工作制度12 一、工程部工作目标管理规定12 二、工程部资料与文件管理规定13 三、工程项目文件资料的签收传递规定13 四、图纸会审，技术交底制度13 五、工程现场管理规定14
六、用章制度14 七、考勤制度14 八、工作日志、月报制度15 九、设计变更制度15 十、签证管理制度16 十一、工程款支付程序
第一章组织机构 一、岗位设置原则工程部岗位设置依据以下原则： （1）精干高效的原则； （2）灵活弹性、相对稳定的原则； （3）因事设岗的原则； 二、组织机构 1．工程部的编制 工程部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也即公司所有开发工程现场项目部的管理机构。 根据公司总体要求及工程部机构设置原则，工程部人员编制由工程部经理（公司副总经理）、总工程师、项目部人员组成。 工程部经理（副总经理）、总工程师对公司开发所有项目负责并管理。 2．现场项目部编制 现场项目部直接接受公司工程部经理（副总经理）及总工的领导，并对其负责。 项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目部经理1名，内勤1名，专业工程师若干（一般每10万平方米项目配备专业工程师4名，分别为土建、水暖、电气、装修工程师各1名）。 本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。现场项目部按上述编制和原则
IT项目范围说明书
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项目范围说明书 （版本号：1.0） 基本信息 项目名称餐饮业信息化点餐系统项目经理 一产品范围描述 本项目旨在建设一台能够完成信息化点餐系统及前台控制，后台监控维护系统。最终的项目产品应该同时具备菜单信息化功能，点餐功能，收银功能、呼叫服务功能，数据分析功能。 最终的项目产品应该由以下十大系统构成：点餐系统、支付系统（包括银行转账）、后台服务器系统、后台数据库支持系统、文档系统、线路系统、流水作业系统、人工服务系统、配送系统、数据汇总分析系统。 二项目产品验收标准 招标购买的产品的验收标准包括在招标文件和相应的合同文件中注明。有关项目最终产品的验收标准，将参照国家卫生安全标准相关条例、行业服务环境建设标准。 所有中间和最终产品，都必须达到国家、地方或饮食业的相关标准。 三项目工作范围 1、进行方案设计； 2、招标购买点餐设备； 3、定制餐桌； 4、进行方案设计； 5、项目需求分析； 6、项目概要设计； 7、项目详细设计； 8、编码实现；
9、测试、调试； 10、将已开发出的智能点餐系统安装到指定的点餐设备上； 11、将带有点餐系统的点餐设备安装到定制的餐桌上； 12、对餐厅的网络进行布局设计； 13、进行整体功能、性能测试； 14、对餐厅的工作人员进行培训； 15、整理文件并归档； 16、项目交接。 四项目可交付成果 1、完善的点餐系统：包括点餐功能，收银功能，呼叫服务功能，数据分析功能。 2、安装好的点餐设备：包括运行良好的点餐系统和平板电脑设备。 3、安装好点餐设备的定制化餐桌：包括功能完善的点餐系统和定制化的餐桌以 及网络配置线路。 4、布局完善的餐厅：铺设网络线路。 5、点餐系统操作手册。 6、规范的项目管理文档。 五项目除外责任（例外工作） 1、本项目为信息化点餐系统的建设，不包括点餐系统应用于制化餐桌在日常使 用中的维护工作。 2、本项目只包括设计信息化点餐系统以及购买定制化餐桌和网络设备，不包括 具体的餐厅装潢。 3、对于日后客户提出的新要求新功能，不在本项目的责任范围内。 六主要制约因素 1、在2013/6/28之前完成，成本必须控制在40万以内。为此，必须认真做好进
房地产开发项目公司及设立程序 一、房地产开发项目公司概述 房地产开发项目公司是指以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，开发商往往开发一个项目即设立一个项目公司，各项目之间互不影响，即使某一项目投资失败，开发商在足额缴付出资的条件下对项目公司所负债务仅以出资额为限承担责任。 二、项目公司的特征 1、先有房地产开发项目，再设立项目公司。 2、房地产项目公司的经营对象仅限于已批准的项目。项目公司具有特定的使命，其企业法人营业执照载明该项目公司所经营的房地产开发项目，该项目开发完毕后，一般需注销项目公司。 3、项目公司的资本金占项目总投资的比例应符合法定的要求。《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 三、项目公司设立的程序 1、股东签订出资入股协议，制定项目公司章程。 项目公司章程的内容应符合《公司法》的规定，需要注意的是由于房地产开发对资金的需求巨大，如果项目公司的注册资本不能满足开发的需求或者当项目公司设立后向金融机构融资遇到困难时，需在公司章程中明确开发所需后续资金如何筹集。如无特别约定，项目公
司股东并不负有继续提供房地产开发所需后续资金的义务。 2、申请名称预先核准。 设立公司应当申请名称预先核准，经预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称不得用于经营活动，不得转让。 3、办理验资手续，取得验资报告。 股东应在银行开立临时账户，将拟出资的货币资金存入临时账户并申请会计师事务所验资，会计师事务所验资后应出具验资报告。以非货币资产出资的，需办理相应的产权转移手续。 4、向工商行政管理部门申请开业登记。 需要注意的事，如项目公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规规定需报经行政审批的项目，应在申请登记前取得国家有关部门批准，并向工商行政管理部门提交批准文件。 5、向房地产开发主管部门备案。 项目公司应自领取企业法人营业执照之日起三十日内向其登记注册地房地产开发主管部门备案。 6、房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级。 房地产开发公司分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级，房地产开发公司应按照核定的资质等级从事开发，不得越级开发。 需注意设立外商投资的项目公司除遵循上述程序外，还应依照外商投资企业法律法规的规定，向商务部及其授权部门办理审批手续。 北京市华辰律师事务所律师：白云飞、金海华 二ＯＯ八年七月九日
[您的公司] 项目范围 [选择日期] 概述 1.项目背景和说明 [描述此项目如何发生、涉及哪些人以及目的。] 注意：要删除任何提示（如该提示），只需单击它并开始键入。如果您尚未准备好添加文本，只需单击提示，然后按空格键将其删除。 2.项目范围 [项目范围定义项目的界限。可以将范围视为一个假想的盒子，这将装入所有项目元素/活动。它不仅定义您要做什么（哪些对象将装入盒子），而且还设置限制，规定哪些项不作为项目的一部分执行（不能装入盒子）。范围回答的问题包括将执行什么、将不执行什么以及结果将是什么样子。] 3.高级要求 [描述项目的高级要求。例如：] 新系统必须包括以下功能： 能够允许内部和外部用户无需下载任何软件即可访问应用程序 能够与现有的数据仓库应用程序连接 能够根据业务规则合并自动化路由和通知 4.可交付结果 [列出将受此项目影响的机构、利益干系人或部门，并描述他们将如何受到项目的影响。] 5.受影响的项 [列出将受此项目影响的业务流程或系统，并描述它们将如何受到影响。] 6.受影响的业务流程或系统 [描述从此项目中排除的任何特定部分。]
7.从范围中排除的特定项 [描述准备如何实施项目。例如，项目的所有部分将同时开展还是逐步进行每个版本将包括哪些部分] 8.实施计划 [包括促成您提议的解决方案的建议。概括说明您建议执行的操作以及如何达成目标。您能够在“我们的提案”部分详细阐述。] 9.高级日程表/计划 [描述规划、设计、开发和部署项目将采用什么样的高级日程表/计划。通常，您希望此项目什么时候完成] 批准和授权继续进行 我们批准上述项目，并授权团队继续进行。 审批人日期审批人日期
一、目的
项目开发进度计划编制指引
（试行）
1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性，确保各项目能顺利 完成公司下达的任务指标。
2、作为各项目编制进度计划的依据。
二、项目开发进度计划编制流程
项目开发节点计划→项目开发总进度计划→施工进度计划→招标采购计划 →B 级节点清单
三、项目开发节点计划
《项目开发节点计划》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案， 并接受集团投资管理中心的监督，是各项目开发的纲领性文件。
项目规划方案经集团批准且获得政府审批后 14 天内，公司明确项目分期开 发方案，由计划品质部编制《项目开发节点计划》。《项目开发节点计划》包括以 下节点时间：施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、开工时间、样板区开 放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。
四、项目开发总进度计划
项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划，包括项目前期、开发报 建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。
项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据，指导整个项目开发主要 环节。
项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签，计划品质部备案。 项目开发总体计划模板按附件 1
五、B 级节点清单
B 级节点清单是根据项目开发的需要，由项目部把《项目开发总进度计划》 中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成《项目开发
B 级节点清单》，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工 程部工作节点。各项目可根据项目实际情况，调整清单内现有的项次。
经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。 B 级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点， B 级节点清单详见附表 2。
六、施工进度计划
工程部在收到《项目开发节点计划》后 15 日内，由项目经理组织项目专业
工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制《项目施工进度计划》。
施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。
1、工期计算
总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间，包括土方施工、土建施
工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。根据集团
要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个项目工
期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。
阶段 施工准备 施工准备 基坑支护、降水及 土方开挖
基础
检测
结构
外墙工程 市政园林工程
验收及备案 整改及交房准备
工期调整
内容 地勘 土方招标 场平、土方、道路
市区 郊区 灌注桩 预制桩 地基处理 基础检测 底板和地下室 别墅主体 多层主体 高层主体 LOFT 从结构封顶起算 管线、园林、道路等 专业验收、竣工备案 整及、收尾 精装修 坡屋顶
工期 30 20
30+20x 20+20x 50~80 45~60
15 20+15x 20n+30 20+8n 20+6n 30+12n 90+3n
90 50 60 90~120 15
备注 含出报告时间 山地可适当增加
x 指地下室层数
视主体高度和地质条件
根据实际情况确定
x 指地下室层数，从捡底算起 从抗水板（底板）算起 n 为地上层数
写字楼、商业根据实际调整 达到拆架完成条件 达到规划实测条件 备案手续完成 具备交房条件 视工程量，验收完成后开展
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司 住宅小区“尚鸿花苑”项目简历 “尚鸿花苑”住宅小区项目位于呼图壁县乌伊公路美化小区，由新疆中天银 投房地产开发有限公司呼图壁分公司开发。按照呼图壁总体规划，以环境 为主要出发点，着眼于居住区的总体和谐关系，结合城市的地理位 置，建造一个新型的居住小区，来迎合现代人生活发展的需要。 “尚鸿花苑”住宅小区开发占地面积为2800 ㎡，建筑面积为10000 ㎡。由 两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震；外墙由三 段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家标 准，多层建筑楼间距宽达22.4 米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏凉； 户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最佳户 型奖，并在《楚天都市报》等权威及专业媒体刊登。小区绿化率35%，由草地、 灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿色、 有花香的效果。小区安全防卫智能化：配备楼宇可视对讲系统，IC 卡门禁系统， 红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。 建成后的汉鼎 ?阳光佳园住宅小区外观时尚、大方，物业管理服务到位，配 套设施齐全，安防智能设备让业主生活在小区既舒适又放心。 第一章项目的基本情况 新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发 建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400 平方米。总建筑面积:35000 ㎡，项目总投资2800 万元，项目计划分三期开发 完成。 2010 年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积10000 ㎡，投资 1800 万元，本地拆迁 14 户， 2100 平方米 2011 年 8 月竣工。二期工程，开发面积 5855 ㎡，投资 600 万，2011 年 6 月开工至 2011 年 12 月底竣工。 - 1 -
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
房地产开发公司项目实施方案
天庆房地产开发有限公司 河西帝皇灯具超市 可行性研究报告 天庆房地产 二OO六年十一月二十六日目录
一、总论 二、项目提出背景 三、项目的可行性 四、项目总体规划形式 五、基础设施及建设规模 六、投资估算和资金筹措 七、项目开发方案及开发建设实施步骤 八、项目实施的保证措施 九、社会和经济效益 十、结论与建议 一、总论
(一)、项目名称:怀化天庆房地产开发公司 河西帝皇灯具超市 (二)、项目开发建设单位:怀化天庆房地产开发 有限公司 (三)、怀化经济发展走势展望 是中国经济社会发展进入关键阶段的重要一年,也是我市经济进入新一轮加速增长周期的拐点。作出这样的预测,主要基于以下几个方面: 面临的机遇 一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济学界的共识,但仍为较高增长年。据国际贸币基金组织预测, 全球经济增长率将达到5.1%, 回落0.2个百分点,是全球经济进入21世纪以来的第二个高增长年。受需求放慢和产能增加的双重影响,明年国际油价和重要原材料价格将明显走低,对中国发展有利。 二、国内经济正在进入调整期。今年以来,中国经济呈现”高增长、高效益、低通胀”的良好局面,宏观调控初现成效,国民经济开始朝”软着陆”方向发展。在连续四年保持两位数增长、经济总量跃居世界第四的基础上,中国经济将出现本轮增长周期以来的第二波调整,预计经济增长率将首次回落到10%以下。中央经济工作会议强调”三个协调”,将”又快又好”改为”又好又快”,拟定明年经济增长目标约为8%,明确传递了更加重视经济增长质
量和效益的信号。但专家认为,明年中国经济增长速度将保持10%左右,投资增长将保持20%,中部地区投资增速仍将保持26%以上。同时,中央经济工作会议提出坚持加强和改进宏观调控,继续实施稳健的财政政策和货币政策,并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合。明年宏观调控重在增强执行力,提高科学性和有效性。对中部地区来说,国家将适当放松大中型劳动密集型项目的土地供给,促进沿海地区劳动密集型产业向中部地区转移。中央经济工作会议提出,要正确处理好投资和消费、内需和外需的关系,最根本的是扩大国内需求。按照部署,明年要以增加居民消费特别是农民消费为重点,加快调整国民收入分配结构,努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。随着这些措施的到位, 将迎来一个新的消费扩张,为我市加快现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时,中国加入WTO过渡期结束,为我们进一步扩大开放开辟了广阔空间。 三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出,落实促进中部崛起的政策,支持中部地区承接东部地区和境外的产业转移。国家将出台三大税收优惠政策,即在中部地区推进增值税转型,加强对农业产业化龙头企业和农民专业合作经济组织的支持,引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持”中部崛起”合作协议,未来5年国家开发银行将对中部地区国家级经济技术开发区和发展潜力大、区位优势明显的部分省级开发区提供150亿元的政策性贷款。商务部启动了”万
某房地产开发公司项目部规章制度 房地产开发有限公司 二〇〇九年十月六日 前言 项目部全体职工： 为了规范完善现行制度、优化流程管理，抓好项目管理制度建设，建立长期有效的激励体系和考核体系，确保各项制度的建设与运行能符合项目管理的需要。同时，也为了加强项目管理的覆盖面和执行力度，更好的调动职工的工作积极性，提高其工作能力。项目部将逐步出台各项管理制度及实施办法，维护项目的管理体系健康运行，并坚持贯彻“制度管事，制度管人，制度管钱，制度管权”的精神。 文化的形成靠大家的行为，行为要靠制度来约束。要通过一系列的办法把我们的项目管理纳入到一个高效、快捷、有序的轨道中去，让管理出效益，锻炼一支优秀的管理团队，做出好工程，做出精品工程！ 房地产开发有限公司 二〇〇九年十月六日 房地产开发有限公司 项目 工作制度 一、工作时间：
上午8：00~12：00，下午14：00~17：30。 二、工作纪律： 工作时间内不得从事与工作无关的事情（玩电脑游戏、上网聊天、看电影、电视），不得影响他人工作。 工作中应积极主动，对于领导安排的工作要及时落实到位。发现问题及时解决，解决不了的应及时上报主管领导。 原则情况下，中午一律不准喝酒，如有发现每次罚款50元。 三、休假制度： 每月可休假四天，轮休时间定为每周六、周日。休假只适用于周末，工作日请假不得用未休假期抵用。项目部员工需要休息的（必须保证其分管工作不影响项目部的正常运作），各分管领导根据实际情况，安排每周六、周日轮休人员，并应作好相应对接工作的安排，休假人员请假必须经项目领导审批同意后将请假条（有统一格式）备案。 因工作繁忙，员工没有按时休息的，可累计到年终休息，也可年终以工资或奖金形式补偿。 四、请假制度： 部门员工请假必须报部门主管批准，部门主管请假必须报项目部领导批准，经项目部领导书面同意后方可休息（遇特殊情况可经领导口头同意后请假，事后必须补写假条），请假没有得到批准而擅自离开的按旷工处理。 周六、周日休假的按正常休假记录，占用平日的按事假记录，病假必须要有病假条，否则按事假处理。 五、夜间值班：
***房地产开发有限公司项目管理办法 项目管理办法的说明 1、项目部是公司针对某一项目下设的业务执行部门。旨在对于项目的专属 管理和协同操作，强调项目操作的一贯性和专业性，保证项目在公司的 控制和监督下，提高项目开发的效率，实现项目的管理目标和经营效 益。 2、本办法是在项目部门中实行的劳动纪律和各项规章制度，目的 在于控制和规范项目部门的系统化管理和业务操作。 3、本办法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其内容应该依照公司的 各项制度。其中若有与公司规定相矛盾的部分，应依照公司的规定执 行。 4、本办法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和制度，并根 据公司的实际情况而制定的。 5、本办法一经公司审核通过，应形成文件，严格执行。今后在实际操作中出 现某些条款不适应工作的开展、不利于公司对项目部门工作的控制和监督等情况，应组织相关人员对本办法进行修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公司各部门，遵照执行。
项目部工作范围 1、项目部的工作范围只要是指项目部围绕公司项目开发意图实现的所有实 质性业务工作，主要包括：项目前期筹划、项目设计审批、项目具体实 施、项目完成总结和项目控制管理等。 2、项目前期筹划主要指项目选址、项目用地取得、市场调研、可 行性分析、项目组织协调、项目建议等前期筹划性工作。 3、项目设计审批主要指项目方案设计、初步设计、施工图设计委 托授予和协调完成、图纸会审、项目建设手续报批等经营性工作，以及 相关的文物、勘察和项目开发的商务性工作。 4、项目具体实施主要指项目的招标签约、组织施工、周边环境协调、材料设 备供应、现场施工管理、销售管理、宣传策划实施、财务协调等工作。 5、项目完成总结主要指项目竣工验收、办理交接、办理相关权属 证明、项目资料整理和上交归档等工作。 6、项目控制管理主要是指项目运作各阶段目标控制、方法控制、 质量控制、风险控制、计划控制和投资控制等工作。 7、项目部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位的业务协 作等工作。 项目部组织架构和人员组成 1、项目部经理和总工程师由公司任命，项目部经理作为项目部行政业务主 管，直接向公司负责；总工程师作为技术主管，在行政上隶属项目部， 同时兼有业务监督职能。
软件项目范围说明书 一、引言 1、编写目的 说明编写这份项目需求说明书的目的，指出预期的读者。 2、背景说明 (1)待开发的软件系统的名称。 (2)本项目的任务提出者、开发者、用户及实现该软件的计算中心或计算机网络。 (3)该软件系统同其他系统或其他机构的基本的相互来往关系。 3、定义 列出本文件中用到的专门术语的定义和外文首字母组词的原词组。 4、参考资料 列出用得着地参考资料，如： (1)本项目的经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文。 (2)属于本项目的其他已发表的文件。 (3)本文件中各处引用的文件、资料、包括所要用到的软件开发标准。列出这些文件资料的 标题、文件编号、发飙日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。 二、任务概述 1、目标 叙述该项软件开发的意图、应用目标、作用范围以及其它应向读者说明的有关该软件的开发的背景资料。解释被开发软件与其它有关有软件之间的关系。如果本软件产品是一项独立的软件，而且全部内容子涵，则说明这一点。如果所定义的产品是一个更大的系统的一个组成部分，则应说明本产品与该系统中其他各组成部分之间的关系，为此可使用一张方框图
来说明该系统的组成和本产品同其他各部分的联系和接口。 2、用户的特点 列出本软件的最终用户的特点，充分说明操作人员、维护人员的教育水平和技术专长，以及本软件的预期使用频度。这些是软件设计工作的重要约束。 3、假定和约束 列出进行本软件开发工作的假定和约束，例如经费限制、开发期限等。 三、需求规定 1、对功能的规定 用列表的方式（例如IPO表即输入、处理、输出表的形式），逐项定量和定性地描述对软件所提出的功能要求，说明输入什么量、经过怎么样的处理、得到什么输出，说明软件应支持的终端数和应支持的并行操作的用户数。 2、对性能的规定 (1)精度 说明对该软件的输入、输出数据精度的要求，可能包括传输过程中的精度。 (2)时间特性要求 说明对于该软件的时间特性要求，如对： ①相应时间。 ②更新处理时间。 ③数据的转换和传送时间。 ④解题时间。 等的要求。 (3)灵活性 说明对该软件的灵活性的要求，即当需求发生某些变化时，该软件对这些变化的适应能力，如： ①操作方式上的变化。 ②运行环境的变化。 ③同其他软件的接口的变化。 ④精度和有效时限的变化。 ⑤计划的变化或改进。 对于为了提供这些灵活性而进行的专门的设计的部分应该加以表明。
设计计划模块 序号工作内容设计完成时间备注 一、总图规划设计阶段 1 资料准备拿地后10天 2 概念规划设计拿地后30天 3 修建性详细规划（五图一书）拿地后60天 二、方案设计阶段 4 建筑方案设计拿地后90天 5 基础方案拿地后120天开工日 6 管网平衡方案拿地后120天开工日 7 土方开挖方案交地后30天开工日 三、初步设计阶段 8 建筑初步设计交地后60天 9 基坑支护方案设计图交地后35天 10 桩基础施工图交地后55天 四、施工图设计阶段 11 地下室施工图交地后90天 12 建筑施工图交地后120天 13 人防施工图交地后120天 14 室内外市政综合管网交地后150天 五、智能化专项设计 15 概念方案封顶前90天 16 扩初设计封顶前60天 17 施工图封顶前30天 六、园林景观设计 18 概念方案封顶前90天开盘前210天 19 扩初设计封顶前60天开盘前150天 20 施工图封顶前30天开盘前120天 七、室内装修设计 21 概念方案封顶前90天开盘前210天 22 扩初设计封顶前60天开盘前150天 23 施工图封顶前30天开盘前120天 八、示范区专项设计 24 概念方案开盘前210天 25 扩初设计开盘前150天 26 施工图开盘前120天 九、幕墙专项设计 25 概念方案交地后90天开盘前210天
26 扩初设计交地后150天开盘前150天 27 施工图交地后180天开盘前120天 十、导视系统专项设计 28 概念方案开盘前180天 29 扩初设计开盘前120天 30 施工图开盘前90天 开发报建计划模块 序号工作内容设计完成时间前置条件 办文时限 （工作 日） 取得文件备注 一、开发资质办理 1 企业营业执照办理拿地前60天 2 申报资料准备拿地前20天 3 取得开发资质拿地后50天1、5 《房地产开发企业资质证明书》 二、土地获取阶段 4 参与竞投（拿地）拿地当天 1 土地成交确认书 5 土地出让合同拿地后10天 4 《土地出让合 同》 国土部34号 文规定 6 宗地面积复核拿地后30天 5 30 地籍调查表 7 交付土地出让金及契 税 拿地后30天 4 缴费证明（3%-5% 的契税，5‰的合 同印花税） 8 国有土地使用权证拿地后60天5、6、7 15 10 建设用地批准书拿地后120天3、8、15 30 《建设用地批准书》 11 交地拿地后90天土地移交确认书 三、用地规划许可证阶段 12 环评报告书编制及评 审 拿地后20天 13 环评报告拿地后40天环评初审批复 14 立项拿地后60天8、13 10 15 用地规划许可证拿地后90天8、14 20 四、修建性详细规划阶段 （一）设计前期调查 16 地块现状测绘拿地后20天地块现状测绘图 17 地质勘察拿地后30天地质勘察报告 18 周边道路情况调查拿地后30天