前言
前一篇文章《软件开发基本原则》谈论了软件开发原则方面的问题，而本篇文章尝试谈谈软件开发中更具体的一些容——普通软件项目的开发过程规。本座也知道，如果过程规讲的太具体对谈论者来说是非常冒险的一件事情，它不像技术，对就对错就错，有一个客观的评判标准，别人想喷你也得自己先好好研究等拿到了足够的论据才能喷，但开发过程和项目管理就不同了，别人仅凭一点点所谓的管理经验甚至是主观推断就能喷得你体无完肤，摇摇欲坠 ~ 因为没有什么所谓的事实标准与放之四海皆有效的软件开发过程和项目管理方法。保守估计，100个人中至少有150种想法。本座也深知其中的凶险，因此避重就轻，从基本原理谈起，宏观的角度阐述相关问题，尽量减少中弹的机会。欢迎大家畅所欲言^_*
本文阐述软件项目开发和管理的流程规，作为软件项目开发的高级指引，本规定义了软件开发的各个阶段以及每个阶段的工作活动和工件，但不对活动和工件的细节作过多规定。在项目开发过程中，每个项目根据自身的需要确定这些活动和工件的细节。
项目阶段
图 2-1 项目开发的五个阶段
?启动阶段
这个阶段的工作目的是决定一个项目是否需要启动。为了达到这个目的，首先要明确项目的总体战略目标，对项目的需要建立认同。即确定到底需要做什么、开发什么产品或提供什么服务，以及需要解决什么样的问题和需要满足客户或市场的什么要求等，同时还要总结项目工作的围、所需资源、大约开支、各种风险，以及该项目不执行的其他替代选择等。这些代表了对整个项目目标从战略角度和宏观层次所进行的分析，通过项目的意向书总结出来，由此确证客户或项目发起人和赞助者的要求与期望，并帮助他们判定项目是否上马。项目意向总结书的通过及项目被批准上马形成了这个项目的起始点。
?计划阶段
这个阶段的工作是为整个项目做计划。项目开始后，首先要确定项目的具体围，明确定出项目到底要做什么，总结、归纳并定出产品的功能。然后进一步制定项目的计划，列出每项具体工作，并建立所有工作任务的重要性及顺序；确定每项工作的执行人和所需资源；根据人员的配置和能力设定各项工作和整个项目的完成时间表。
?执行阶段
这个阶段的工作是通过执行项目的计划来完成项目的任务。它包括落实一切所需资源，如：人员、设备、费用、技术、信息，由管理者领导全体项目参与者开展各项工作。同时跟踪各项具体工作和整个项目的进度，定期向全体项目人员及项目的发起人报告项目状态。
?控制阶段
这个阶段的工作是确证项目工作的结果符合项目的计划。它通过对项目结果的衡量和审核，与项目计划所期望的结果进行比较，找出实际结果与计划的差别，并制定处理措施。这个阶段的工作还包括对项目进程中出现的任何更改要求进行审核和批准。同时调解项目进程中出现的各种问题，如：对缺乏的资源的补偿调节；对项目的进度表及各项具体工作的优先级或顺序的修订。
?结束阶段
这个阶段的工作是确保项目的最终结果或提交物达到计划的要求，并对完成的结果作可接受的确认。还包括在项目完成之后的收尾工作，对整个项目的经历进行总结，修订项目文档，用户培训等。
阶段完成标志
在项目开发过程中，当一个阶段完成后才会开展下一个阶段的工作；另外，“某个阶段完成”通常被定义为项目的一个里程碑，里程碑标识了项目的进度，它是项目开发和控制的重要参考，对整个项目有重要的意义。因此，“确证某个阶段是否已经完成”的工作非常有重要。
?每一个阶段的结束以它特定任务的完成为象征
只有当某个阶段中被规定的所有工作任务都完成了，这个阶段才算真正结束，整个项目才可以进入到下一个阶段中去。反过来说，要是阶段中某个任务没有全部完成，按照项目的定义，整个阶段就不能算是完成，因此项目就不能进入到下一个阶段去。
?衡量阶段结束的工作结果必须是实在的交付品
阶段中的任务是否完成是透过任务活动中产生的交付品来体现的，交付品必须是可交付的、非抽象的、实质的并且可以通过用衡量的方法来判断是否真正地完成了的具体事物。如：某一阶段的完成是以建造一个样品或完成某分文件作为象征。任何项目阶段的结束，都应该有这样的实质性东西的完成作为象征。
?跨阶段的进程以阶段结尾的合格验证和审核来决定
当一个阶段结束时，在进入到下一个阶段之前所需要做的工作应包括对交付品进行合格验证，并检查这一阶段的工作质量和效率，由此判断是否可以进入到下一个阶段。这些检验象征了一个阶段的结尾终点，表示项目的进程离开了上一个阶段而进入了下一个阶段。
普通软件项目开发过程规（二）——启动和计划阶
段
启动阶段
图 3-1 启动阶段的任务和工件
?产品领域研究
研究产品所在领域的状况，为项目论证提供依据。研究容包括：
?
o产品领域的现状和前景
o产品领域的商业模式和业务流程
o产品的价值和盈利空间
o产品的特性和复杂度
?技术可行性研究
研究产品的实现技术，总结技术可行性。研究容包括：
o
o类似产品的当前实现技术和技术趋势
o实现技术的候选方案
o各个方案的优点、成本和风险
o开发团队与实现技术的匹配情况
?项目论证
基于商业和技术等方面对项目的可行性进行论证，确定项目是否开展。如果开展项目，则进一步论证项目的总体方案。
论证的容包括：
o
o商业可行性
o技术可行性
o当前产品与类似产品的比较
o项目收益和前景
o项目的成本和风险
o项目的总体方案
?确定项目目标和围
项目开始时，所有相关人员必须对项目的目标和围达成共识，形成共同的项目愿景。并把愿景叙述为《项目开发大纲》向相关人员传达。
《项目开发大纲》的容包括：
表 3-1 项目开发大纲
计划阶段
图 4-1 计划阶段的任务和工件
?规模、工作量评估
围绕各项计划的制定工作对项目的规模、工作量等进行评估，评估的容包括：
o
o模块数量与复杂度
o输入、输出和对外接口等数量与复杂度
o SLOC和功能点
o非生产性的支持工作量
o开发工作量（人月）
o进度与里程碑
o进度风险
?定制项目开发计划
项目开发计划体现了项目组对整个开发周期的预期，指定了项目开发的总体方针。与其他计划一样，项目开发计划不是固定不变的，在执行过程中要对计划进行监控，可能会根据实际情况修改计划并重新发布。
《项目开发计划》的容包括：
表 4-1 项目开发计划
?定制风险管理计划
风险管理任务包括：风险识别、风险分析、确定风险优先级、定制风险化解方案、风险化解和风险监控【如：图4-2】。
图 4-2 风险管理任务
《风险管理计划》定义这些任务的执行流程和人员分配。《风险管理计划》的容包括：
表 4-2 风险管理计划
风险管理常会用到《Top N 风险列表》，风险列表按照风险暴露量排序列出当前项目中主要的N个风险，《Top N 风险列表》的容包括：
表 4-3 风险列表
?定制质量保证计划
保证工作质量的一个重要步骤是制定一套合理的质量保证计划并贯彻执行。
《质量保证计划》的容包括：
表 4-4 工作规
?定制开发进度计划
基于当前对项目的规模和工作量评估，定制初步的开发进度表，作为项目开发计划的组成部分。
《开发进度表》的容包括：
o
o项目的开始和结束时间
o项目各个阶段的开始和结束时间
o每个阶段的工作任务及其开始和结束时间
o每个工作任务的子任务的及其开始和结束时间
o里程碑和同步点
o角色的定义和任务分配
作为跟踪项目进度的重要依据，进度表在项目推进过程中需要不断细化。另外，当实际进度与计划进度出现偏差时，需要修改进度表并重新发布。
执行阶段
图 5-1 执行阶段的任务和工件
?需求分析
分析产品的关键需求、对架构设计有影响的需求和风险较高的需求，直到分析的程度能开展足界面原型设计和架构设计工作。
《需求规格说明书》的容包括：
表 5-1 需求分析告
《需求分析报告》的编制方式可以是多样的，例如把所有“非功能性需求”组织成“外部接口需求”、“质量属性需求”和“需求约束”。【如：图5-2】
图 5-2 需求规格说明书
?界面原型设计
明确了系统的关键需求后，就可以进行界面原型设计工作，获取用户的反馈，尽快确定产品的界面基调。同时要编写一份《界面设计概要》文档，作为后续的界面设计工作的指导。
《界面设计概要》的容包括：
o设计的理念
o理念的来源或参考
o设计的要点
o与类似产品界面的对比
?架构设计
架构设计从关键需求开始，建立概念性的架构，并逐步细化和验证。最终生成架构设计说明书和架构基线代码。
架构设计的方法：可以从几个不同的视角进行架构设计，然后汇总综合得出完整的设计。（架构设计的五个视图【如：图5-3】）
《架构设计说明书》的容包括：
架构设计的另一个重要任务是编写架构基线代码，基线代码表述和验证架构，同时也是指导后续开发的基础代码。架构基线代码的容包括：
o所有工程项目
o工程目录结构
o软件包结构
o导入所有依赖包
o基础公共代码
o架构框架代码
o架构框架示例代码和测试代码
o数据库框架
图 5-4 和图 5-5 展示了软件架构师的工作和成功的软件架构设计包含的容：
图 5-4 软件架构师的工作
1 / 5 1. 目的 制定软件产品开发运作管理程序，对软件开发过程的各个工作阶段予以识别和控制，实施过程管理程序和质量控制，使软件开发过程各阶段得以有序进行，不符 受 控 分发号
合项得到及时发现并纠正，确保软件开发项目的工程质量符合客户的要求。 2. 范围 适用于公司各种类型的软件产品开发活动：内部立项开发项目、客户委托开发项目、招投标项目等等包含软件产品开发的运作过程。 3. 职责 3．1中心副总经理：负责组织内部项目的立项申请、软件开发项目的项目任务定义、组织和软件开发技术评审，负责技术开发的外部联合有关事宜，指导开发部经理确定项目经理。 3．2软件开发部经理：协助中心副总经理进行项目任务定义和软件开发技术评审，确定软件开发项目经理，合理配置开发项目各种资源，监督项目经理执行软件开发运作程序及项目过程质量控制，并协同质量管理部人员对开发项目进行检查验收。与项目经理共同负责软件产品开发完成后的归档工作。 3．3项目经理：负责软件产品开发的执行过程：从项目任务书下达开始，对开发计划、需求开发、概要设计、测试设计与计划、数据库设计、详细设计、编码、测试、编写用户手册（或操作手册）、模块开发卷宗、试运行、验收等产品开发活动的全过程实施负责，对产品概要设计、数据库设计、详细设计的实施负责。并负责项目开发完成后的归档。 3．4开发人员（软件工程师）：配合项目经理，对指定任务的需求调研、详细设计、编码及单元测试、手册内容编写、测试任务、模块卷宗开发负责。配合项目经理进行开发文件、卷宗的编篡归档工作。 4. 程序内容 4. 1软件产品开发流程图 (左侧为工作阶段名称，右侧为工作相关产品，括号中的编号是文档的编号)
软件开发流程管理规范
一、概述 随着公司规模的扩大、各部门对软件需求的激增、提高效率的工作要求，IT 部门承接的软件开发项目越来越多，而与之相对应的就是软件开发流程不明确，软件项目的随意性较大、可追溯性较差、可统计性模糊、可预测性不足是摆在我们面前最直接的问题。为了适应公司的发展，IT 部软件开发项目特制订本流程。 二、流程 由上图可以得出以下几个关键步骤： 一、需求部门： I、需求部门首先需要填写《软件需求申请表》，说明需要开发的软件具体用途径、目前工作模式、工作不方便之处、基本功能等信息； II、待 IT 部门评审通过后，通知需求部门，填写《软件开发申请表》，具体列明需要实现的功能、目前工作流程、使用系统后需
要达到的状态，可节省的人力、物力，调高的效率等信息； III、软件开发测试完成之后，接受 IT 部门的软件使用培训，并填写《参与培训确认单》； IV、软件试用结束后，填写《软件验收表》，完成软件项目的开发流程； V、在开发测试过程中，遇到开发风险增加、需求变更等，都需要配合 IT 软件开发人员 填写相关的《项目风险管理表》和《项目 变更管理表》。二、IT 部门： I、积极对需求部门提出的《软件需求申请表》进行评审、审批，限 3 个工作日完成， 及时反馈结果给需求部门；
II、指导需求部门填写各类表格； III、积极评审需求部门填写的表格、积极沟通，有效获得相对准确的需求，并填写完善， 让需求部门签字确认； IV、进入开发流程后，积极填写《项目成员组成表》、《项目策划任务书》、《WBS 表》、 《项目进度计划表》等（具体见附件）； V、积极开展人员培训和软件试用工作，编写完善的《XXX 软件试用说明书》，并要求相关人员签字确认，并存档处理。 三、附件附件一、编码规范1、 命名空间 1. 公共类库（公司功能业务）： （1）全局公共类库： 例：生成 dll 文件，添加至最小应用库可全程序引用 （2）局部公共类库（主要区分公司），命名方式为专有业务场景+专有业务名+具体类名：例：（总部）/In（国内市场）/Rb（生产）注：（公共类库）信息登记、评审、信息共享，命名空间最多三层2. 项目程序文件：项目文件名,以核心功能的英文名称为准,格式:ECO_英文名词首字母大写 2、命名规则 文件夹及相关文件命名规则 a) 文件夹：功能文件夹，采用驼峰形式，首字母大写全称 b) 窗体文件：采用驼峰形式，首字母大写全称
一个完整的软件开发流程 一、开发流程图 二、过程产物及要求 本表主要列出开发阶段需要输出的过程产物，包括产物名称、成果描述、负责人及备注，即谁、在什么时间、应该提供什么内容、提供内容的基本方向和形式是什么。 三、过程说明 (一)项目启动 1、产品经理和项目干系人确定项目方向，产品型项目的干系人包括公司领导、产品总监、技术总监等，项目的话则包括客户方领导、主要执行人等。
2、公司领导确认项目组团队组成，包括产品经理、研发项目经理、研发工程师、测试团队等。 3、明确项目管理制度，每个阶段的成果产物需要进行相应的评审，评审有相应的《会议纪要》;从项目启动起，研发项目经理每周提供《项目研发周报》;测试阶段，测试工程师每周提供《项目测试周报》。 4、产品经理进行需求调研，输出《需求调研》文档。需求调研的方式主要有背景资料调查和访谈。 5、产品经理完成《业务梳理》。首先，明确每个项目的目标;其次，梳理项目涉及的角色;再来，每个角色要进行的事项;最后，再梳理整个系统分哪些端口，要有哪些业务模块，每个模块再包含哪些功能。 (二)需求阶段 1、进入可视化产物的输出阶段，产品经理提供最简单也最接近成品的《产品原型》，线框图形式即可。在这个过程中还可能产生的包括业务流程图和页面跳转流程图。业务流程图侧重在不同节点不同角色所进行的操作，页面跳转流程图主要指不同界面间的跳转关系。项目管理者联盟 2、产品经理面向整个团队，进行需求的讲解。 3、研发项目经理根据需求及项目要求，明确《项目里程碑》。根据项目里程表，完成《产品开发计划》，明确详细阶段的时间点，最后根据开发计划，进行《项目任务分解》，完成项目的分工。 4、研发工程师按照各自的分工，进入概要需求阶段。《概要需求》旨在让研发工程师初步理解业务，评估技术可行性。 (三)设计阶段 1、UI设计师根据产品的原型，输出《界面效果图》，并提供界面的标注，最后根据主要的界面，提供一套《UI设计规范》。UI设计规范主要是明确常用界面形式尺寸等，方便研发快速开发。UI设计常涵盖交互的内容。 2、研发工程师在界面效果图，输出《需求规格》，需求规格应包含最终要实现的内容的一切要素。 3、研发工程师完成《概要设计》、《通讯协议》及《表结构设计》，及完成正式编码前的一系列研发设计工作。 (四)开发阶段项目经理博客 1、研发工程师正式进入编码阶段，这个过程虽然大部分时间用来写代码，但是可能还需要进行技术预研、进行需求确认。
软件开发流程管理制度 （讨论稿） 为加强对定制软件开发工作管理，缩短开发周期，提高软件开发质量，降低开发成本，提高定开发效率和效益，特制定软件开发流程管理制度。 第一章、总则 为保证日常工作正常有序的进行，让开发中各个环境更紧凑，更可控，需要尽可能实现项目管理的正规化，工作过程的流程化，以便提高软件质量，按期交付。 1、软件开发总体遵循项目管理和软件工程的基本原则。 2、项目管理涉及项目立项、项目计划和监控、配置管理。 3、软件工程涉及需求分析、系统设计、软件实现、系统测试、用户测试、试运行、系统验收、系统上线和数据迁移、产品维护。 第二章、阶段成果 根据软件工程的过程，制定以下工作流程，并规定了各个重要环节需要提交的交付物。各阶段需提交的文档： 1、立项：项目申请表，软件需求报告或设计方案。 2、需求分析：项目研发主计划、需求规格说明书 3、总体设计：概要设计说明书或功能模块描述 4、详细设计：详细设计说明书，包括软件接口说明、单元测试计
划。 5、软件实现：软件功能说明、源代码说明或者注释 6、产品测试：测试报告 7、产品发布：产品说明书、使用手册 8、产品维护：问题反馈记录 9、项目总结：提交客户方的项目总结和公司项目汇报的PPT。软件过程成果表：
第三章、岗位设置 根据公司目前的开发过程主要分为分析、开发、测试三个阶段。分析阶段完成用户需求文档的编写，系统总体设计的编写；开发阶段完成设计文档的编写，代码的编写、代码的维护。测试阶段完成系统的测试，测试文档及其他材料。通过逐渐的调整岗位，明确工作职责，逐步实现项目经理，软件设计师，程序员，测试工程师的岗位设置。
一、目的 1.明确项目团队的管理和沟通流程，改善团队耦合性能。 2.部门内全面实施团队式管理机制，发挥广大员工各自的潜能，激励员工共同参与团队建 设与发展。 3.使项目管理实现质量、资源、时间等要素的可控化。 4.规范项目开发管理，提高项目开发质量，提高工作效率，降低软件开发风险。 5.建立一套适合公司实际情况且又实用的有机管理体系。 6.为公司发展做好基层管理基础，为员工的发展提供有利的软环境保障。 二、原则 1.体现项目团队理念。 2.实用性。 3.有机性。 4.共同发展。 三、组织结构 1.约束条件 1)该项目管理和控制机制仅仅是用于全过程型和功能增加型软件开发。 2)该项目管理和控制机制必须与公司当前的发展状况、资源状况相匹配。 2.假定环境 1)公司具有一定的多项目同时开发的实力。 2)公司拥有几个能够带领项目开发的人员。 3)公司有能力组织测试和完备的文档管理。 4)公司有能力组织软件质量测评和监管。
5) 公司软件部门管理为项目软件主管、项目团队式，且项目软件主管对各项目团队具 有监控权和工作质量跟踪权。 6) 部门内有明确的岗位责任分工基础。 7) 公司内有一批具有一定项目管理基础，能够带领人员完成项目开发的人才。 3. 组织结构 说明：该结构为行政式结构，对于系统分析人员和软件工程师、开发人员都在项目团队或无项目员工的队列中。专职维护暂为预留组织。 2) 项目组内实行团队式组织结构 a) 每个项目组都是一个项目团队，具体称谓：angel 项目团队。 b) 一个项目团队要由以下几个基础机构组成： 项目经理； 软件总体设计工程师； 开发人员； 注：如果项目较小时可以进行机构合并，如项目主管、系统分析可以合并为一人来做。 项目组 项 目组 项 目组 项目经理 项目经理助理 项目总工程师 测试组 项 目组 维 护组
团队的软件项目管理和开发流程 1目的 ●用于指导公司的技术中心软件开发工作 ●定义了各部门与技术部的协作接口和流程 ●定义了项目开发流程和管理办法 ●定义了任务开发流程和管理办法 2说明 2.1 范围 本文档只适用于技术中心针对网站及其相关的一般性开发工作。包括： ●网站维护性开发 ●项目开发 本文档不适用于网站运维护性的系统维护工作。不涉及： ●网站的网络安全、权限等 ●数据库的安全、备份等 ●系统环境等 凡网站运维性的系统维护工作请另参见《运维管理规范》文档。 2.2技术中心组织架构 技术中心组织架构图 技术中心组织架构说明 目前技术中心从处理的工作性质分为三大部分：运维、开发和测试。根据需求工作量的大和小，其中开发的工作又细分为两类： ●网站维护开发 ●网站项目开发 根据网站具体的开发工作内容不同，又可将维护开发组和项目开发组的人员细分前台开发人员和后台开发人员。 各小组的职责范围 ●运维组：处理系统维护性的工作，包括系统安装维护、网络安全、数据库调 优备份等。关于运维的工作本文档不再详细说明，请参见《运维管理规范》文档 ●维护开发组：处理网站的日常小问题的修改、新需求的增加（但工作量不大） 等维护性的开发。 ●项目开发组：处理新项目的开发。 ●测试组：负责对维护开发和项目开发进行测试。
●网站前台开发人员：负责对网站前台的功能进行开发。 ●网站后台开发人员：负责对网站后台的用户管理、权限管理、开发、出票等 后台的功能进行开发。 由于人力资源的限制，目前没有专职的网站维护开发和项目开发，在没有新项目时，所有人员都可安排参与网站维护开发的工作。当有新项目时再组建项目组。但有高优先级的维护工作要处理而又人手不够的情况下，项目组的人员必须优先处理网站维护紧急事件。 2.3项目与任务的定义 什么是开发类项目（项目） 满足以下任意一条件进行开发的项目均为开发类项目： ●以前从未开发过的系统； ●不存在或基本不存在可复用的技术、模块，或业务逻辑、体系结构等或者在原产品上 进行大的结构性调整。 ●在公司已有的成熟产品或可复用模块或技术基础上，根据业务需要和客户需求，新增 独立业务模块，且开发工作量超过1人月，如果是2至3人开发工作但超过2星期根据情况也可划为开发类项目。新彩种、新玩法、新产品的开发等都可以划为开发类项目。（此要求没有硬性要求，可以视情况而定。） 例如：网站二期项目、增加福彩七乐彩、增加快乐十分游戏、足彩单场项目、无线项目、安微客服项目等。 什么是维护类开发（任务） ●在现已运行的网站基础上，根据运营的需要或者市场规划的需要，提供补 丁、实现新的需求 ●工作量通过技术部经理评估小于1人月但超过1个小时的。 例如：页面的调整、促销专题页面，日常运营中发现网站的问题等。 3.需求管理 3.1需求来源 需求来源类型： ●技术部提出 ●运营部（包括客服组）提出 ●市场策划部提出 技术部需求
项目开发流程文档 目录：1，明确需求阶段 2，产品原型阶段 3，UI设计阶段 4，前端设计页面阶段 5，后台开发阶段 6，代码测试阶段 7，上线阶段 8，代码维护阶段 一：明确需求阶段 这个方面基本是产品经理来确定一个模块的需求，然后跟后台开发人员开会讨论需求的合理性以及存在的必要性，后台开发人员可以提出自己的意见，但是确定权归项目经理。 二：产品原型阶段 确定了需求之后，产品经理开始着手设计产品原型。原型设计好之后，交由需求方确定原型的合理性（这个步骤一般可以省略）。然后交由开发人员，讨论功能的合理性以及存在的必要性。这些过程完毕之后，产品原型正式生效。再由产品经理写一套开发文档。 三：UI设计阶段 这个阶段基本上就是一个模块的正式开始阶段，UI工程师根据产品经理给出的原型，设计出一套符合要求，且审美兼具的UI出来。 四．前端设计页面阶段 当UI设计师没每设计出一套UI出来，前端工程师就可以着手根据UI设计的原图。设计自己的思路，将UI原图用代码写出来，包括各种特效效果，色值，以及整个页面布局的合力性。 五. （中间插一个步骤：当三，四这两个步骤正在执行的时候，这是后台开发人员要做的 就是合理的设计数据库。数据库的设计需要一个经验比较丰富的开发人员来完成，因为数据库是一个项目的核心所在，也是一个公司业务的核心所在。它的重要性当然不言而喻，所以一个合理的数据库可以带来以后开发的便利，以及整个业务的融合性。） 六．后台开发阶段 很多人说:页面没有出来之前，后台可以先把代码写出来，等页面出来了，在进行嵌套。对于这种说法，我本人是持反对态度的。因为没有页面的出现，我们是很难进行数据的展示的，没有数据的展示，我们也很难发现我们代码中的bug。修改bug除了开启调式模式之外，另外一个就是通过服务器与客户端之间的一次次的请求中来发现问题的。所以我的意见就是
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
一般来说，制造PFD、P&ID，相关专业从事人员都是运用Visio或许AutoCAD、PIDCAD这些软件。软件都各有其长处和缺陷。AutoCAD、PIDCAD这样的纯专业软件，在软件的操作与使用上的 一般都需求花费必定的学习时间，而Visio这样的操作简略便当、又支撑制造多种图表的工艺流程 图制造软件，关于大部分人来说，是相对正确的挑选。但，Visio颇高的价格有时也会让人犹豫是否购买。那有没有类似于Visio这样操作简略、价格又适中的工艺流程图制造软件呢？答案是肯定的。 无需绘图技巧 使用这个功能丰富的流程图软件，您就不必在如何才能创建视觉上很有吸引力的流程图问题很 专业了。您只需输入您的数据，剩下就交给亿图就行了，亿图会自动为您排列所有形状，为获得专 业设计应用专业设计主题等。这个软件让任何层次的用户都能用更短的时间创建更好的流程图。此外，亿图为您节省更多资金，免费为您进行科技支持和升级。 智能地创建视觉流程图
亿图也可以帮助您将文本和图表中的复杂信息翻译成为视觉图表。用这种方式用户就能够识别 瓶颈和低效现象，这些也是过程需要精简的地方。亿图提供智能连接线和高级的文本设计和矢量符号，通过显示浮动对话框告诉你该怎么做。 几分钟获得一个专业的流程图 亿图赋予您能力，简简单单，有效地使用特殊工具，免费的模板和精简的工作流示例就能够创 建出有专业水准的流程图，帮助您快速建立新的流程图、工作流程图、NS图、BPMN图、跨职能 流程图、数据流图和高光流程图等。所有这些图形的绘制仅需短短几分钟即可。 轻松创建交互流程图 插入超链接和插画功能同样包括在内。您可以将图表和基础数据连接起来展示更多地细节信息，这样能够增强效率、影响和交流。为了更加具体一些，你可以通过增加链接到网站、插入附件、添 加注释或者链接到亿图其他视图工具等方式把任何图表转换成信息关口。它们是交互图形，任何人 都可以轻松使用亿图轻松创建。 无缝地分享与合作
工程项目建设程序 第一部分工程建设前期阶段 工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程。主要包括编制项目建议书和可行性研究报告，并通过立项审批。 一、项目建议书（由发改委实施） （一）项目建议书 一般应包括以下几方面的内容： 1、项目提出的必要性和依据； 2、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析； 4、投资估算和资金筹措设想； 5、项目的进度安排； 6、经济效益和社会效益的估计。 （二）报送材料：符合编制要求的项目建议书、审批请示及有特殊规定必备的附件材料。 注：若建设单位具有编制项目建议书及可行性研究报告等的能力，可自行编制。如不具备自行编制能力，可先行实行监理招标及设计招标，委托具有编制能力及相关资格的监理单位或设计单位编制。监理及设计招标要及时备案。 二、办理《建设工程选址意见书》（由规划局实施） （一）《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料： 1、书面申请（原件1 份）； 2、1：500 现状地形图（原件2 份，附电子文档）； 3、项目建议书批复文件或书面意见（原件 1 份，限政府投资项目。书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）； （二）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料： 3、建设用地预审（限需新征集体土地的建设项目） （1）《建设项目用地预审表》（原件1 份）； （2）建设项目用地预审申请报告（原件 1 份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）；
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
软件项目开发工作流程 一、简述 对于一个新项目，从可行性研究到产品交货整个生存阶段将经历如下十大流程： 1、项目可行性研究阶段 2、立项阶段 3、需求分析阶段 4、开发策划阶段 5、设计阶段 6、编码实现阶段 7、测试阶段 8、验收阶段 9、产品交付使用 10、维护阶段 二、项目组基本组成及岗位职责 新项目立项时会成立项目组，不同的项目组成员有不同的职责，一个项目组成员也可以身兼多职，但不可身兼全职。 a项目负责人：负责项目的管理、组织、对技术、进度、质量全面负责。 b质量保证人员：负责质量保证工作计划的落实和软件的质量保证。 C配臵管理人员：负责本项目的配臵管理工作，对本项目的文档、程序是否符合规程文件的要求进行形式化的检查。 D分析人员：主要负责本项目的需求分析工作。 E设计人员：主要负责本项目的设计工作。 F程序员：按设计要求和有关标准进行编程工作。 G测试人员：负责单元测试、组合测试和总装测试工作。 H文档人员：负责本项目有关文档的编写工作。 I产品经理：协助进行产品研制计划制定、产品发布与产品推广等,在产品开发中，充分代表用户的利益，提供建议,负责在产品功能与出品日期二者之间的权衡;负责产品市场营销、产品销售和市场推广过程。（通常由营销部门或中试部门人员担任） 三、软件开发流程 3．1 可行性研究阶段 如果是公司自主开发项目，可行性研究通常是由公司技术负责人根据公司产品规划和市场需求，在要开展新项目前通过部门负责人指定人员进行的前期调研工作，可行性研究负责人员对产品的市场需求、技术发展、市场定位、功能需
求、经济效益、进度需求、风险分析等进行可行性研究，提供产品立项建议，拟制可行性研究报告，由部门负责人指定营销部门配合可行性分析人员，技术负责人协助安排。可行性分析完毕后由总工办组织对可行性研究报告进行评审，评审通过后，总工办组织进行立项工作。 如果是系统集成部外接的系统集成项目，在系统集成部与客户签订合同之前，均应对将签项目进行资源、技术、市场的可行性分析，可行性分析通过后、签订合同前由总工办组织相关人员对合同条款进行评审，评审通过后，总工办组织进行立项工作。 本阶段提交的文档：项目可行性研究任务书（技术负责人或部门负责人下达） 项目可行性研究报告（可行性研究人员编写） 系统集成项目合同 质量记录：可行性分析评审报告 3．2立项阶段 可行性分析评审通过后，由开发部门经理下达立项任务，指定相关人员填写立项申请报告报批。报批通过后，由部门经理与技术负责人协商，下达开发任务书，经技术负责人审核确认后，报公司批准。批准立项后项目进度应以立项申请报告中的阶段进度为准，如果进度要调整，需填写进度调整申请报告报批。 本阶段提交的文档：项目立项申请报告 开发任务书 3．3 需求分析阶段 承办单位根据交办单位提出的技术要求和相应的软件任务书以及其它有关文件，与交办单位协作，确定详细的软件需求，该阶段完成的软件需求规格说明经审定和批准后将作为整个软件开发工作的基础列入配臵管理的基线，在本阶段可利用快速原型法使比较含糊的具有不确定性的软件需求（主要是功能）明确化。能给本公司开发的软件的“需求基线”确定提供一个讨论、进一步完善的基础。在本阶段，由产品经理负责，其他人员配合，编写产品规格说明书，此说明书面向最终用户和领导，主要描绘产品的形状以及功能、性能、功能特性、性能特性。由项目经理负责编写系统技术方案书，描述公司初次使用的技术的详细解决方案。本阶段完毕后对需求分析进行评审，出具需求分析评审报告。 本阶段提交的文档：软件需求规格说明书。 原型分析说明书 产品规格说明书 系统技术方案书 质量记录：需求分析评审报告 提交的软件：产品的原型（注：如果时间有限，可以只编写原型分析说明书而不作原型） 3．4开发策化阶段
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation
项目开发全过程专项法律服务合同 (正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 甲方：_________ 乙方：_________ 甲方因房地产项目经营开发需要，特聘请乙方为其整个项目经营开发提供全过程的专业法律 服务，要求指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师 担任甲方的经济、法律顾问 ，以维护甲方在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益。经协商，双方达成以下条款，以资共同遵照执行。 一、甲方要求乙方指派_________律师担任甲方的
特邀经济、法律顾问。乙方同意甲方的要求，指派该律师担任甲方的特邀经济、法律顾问，并配之以其他律师提供法律服务。 二、双方约定：受聘律师须为甲方提供如下非诉讼法律事务服务： 1.根据项目开发进展，完善甲方参与的三方合资合同、章程； 2.参与本工程建设的前期动迁及市政配套合同的完善、修改； 3.参与本工程建设的招标标书的制定，参加甲方审查投标文件并为评标、决标提供法律意见； 4.代表甲方与工程承包方洽谈，草拟、修改工程承包合同，使之达到可正式签约条件； 5.如甲方需要，为甲方代办工程承包合同公证或见证； 6.代表甲方审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查、确定工程分
管理目标 1、所有关系人清晰明确地了解项目的需求和期望，努力做到满足项目所有关系人的不同需求；项目关系人包括：项目团队成员和项目团队外(内部/外部客户，内部/外部合作伙伴，经销商/客户等)。 2、项目管理三要素平衡（时间/成本/质量），即开发项目按需按时按质的完成。 3、目标：功能满足需求，设计支持变化，开发快速迭代，成果持续交付。 执行概述 1、建立有效的工作流程保证项目的顺利进行，初期使用传统RUP过程，引入部分敏捷方法， 团队磨合完成后逐步实现敏捷开发全流程管理。 2、明确项目目标，制定具有可行性的项目计划，有效明确的分解项目需求。 3、跟踪设计/开发/测试/回归/发布全流程，推动项目按预定计划执行。 4、解决项目过程中出现的问题和冲突，一般集中在需求不明/工作量或时长/开发难度/跨 部门协调等几个方面。 5、调动开发团队的积极性，创造力，推动团队成员在项目过程中的学习成长。 6、风险识别、风险控制以及风险的预案。 项目管理 1、需求阶段 对项目进行技术可行性分析、技术评估、成本评估以及风险评估。 与需求提出方的代表进行需求讨论，明确项目的目标、价值。 确定项目范围、功能及优先级。 组建项目团队，特别要搞清楚项目的关键人。 项目启动会议，相关的关系人都必须参加。 2、设计阶段 根据确认后的软件需求规格说明书，制定项目进度计划，工作任务分解(WBS)；资源申请，项目涉及到的开发资源、测试资源、设计资源(包括人员和软硬件资源)；数据库设计；系统设计；文档(包括系统用例、Demo、测试用例等)；评审会议。 设计阶段结果交付一般为系统用例/系统原型/系统设计文档(概要设计和详细设计)/数据库设计文档等。 该阶段交付成果需要进行评审。 3、执行阶段(开发和测试) 准备开发环境、测试环境。 跟踪，推动项目按计划进行。 项目成员以日报/项目负责人以周报的形式通报各关系人当前项目的进展情况。 按里程碑对阶段成果进行评估，以确保该阶段完成的质量。 代码审核，包括CS审核、SQL审核、WEB审核等。 对需求变更进行控制管理。 测试阶段BUG响应及改进、收集反馈意见。 对项目风险进行管理。 4、发布阶段 包括制定项目发布计划，用户培训，发布上线。 5、试运行阶段 数据监控(日志、服务器状态)，根据监控出现的问题，及时进行处理，改进性能问题，特定情况执行补丁升级。
研发中心项目开发管理流程 1，新项目开发管理流程 按照项目管理规范，项目管理分为：项目启动—》项目计划—》项目执行—》项目控制—》项目结尾。5个阶段。根据该管理流程和我公司实际情况，将新项目开发的管理流程制定如下图：
1.1 项目立项 项目立项阶段，首先由的项目经理编写《项目立项报告》。研发项目立项报告模板.doc 1.2 立项评审 《项目立项报告》编写完成后，交由项目管理委员会进行立项评审，评审通过后由副总经理签字确认立项。确定需求分析和项目设计阶段的时间和人员安排。 1.3 需求分析 需求分析阶段，需要与用户交流，双方对软件需求取得共同理解基础上达成 的协议。编写并完成软件需求说明书：也称软件规格说明书。软件需求说明书模 板 .doc 1.4 系统设计阶段 常规的系统设计需要依次完成《概要设计说明书》，《详细设计说明书》。以下是文档的简要说明： 概要设计说明书：该说明书是概要设计阶段的工作成果，它应说明功能分配、模块划分、程序的总体结构、输入输出以及接口设计、运行设计、数据结构 设计和出错处理设计等，为详细设计奠定基础。概要设计说明书.do c 详细设计说明书：着重描述每一模块是怎样实现的，包括实现算法、逻辑流程 等。详细设计说明书.do c 详细设计说明书编写完成后，项目经理应该依次编写安排项目开发工作计划。工
作计划安排可以根据项目经理的习惯进行工作计划编写。建议采用project 。附 件为综合考务平台的工作计划安排，可以供参考： 考试考务综合管理平台工作计划.mpp 。并且确定里 程碑，以便在后期项目执行过程中，对其进行确认。 对于大项目，建议按照项目设计流程，先进行概要设计，再到详细设计。但 是对于特殊项目（项目周期较短，小项目），可以讲概要设计和详细设计阶段合二为一，编写功能，接口方案。但是值得注意的是，该方案中，仍然需要涵盖项 目模块功能，用户权限和各模块实现逻辑，接口等。 项目设计开发方案. docx 。 1.5 项目设计评审 设计阶段完成后，项目经理填写《项目设计评审表》，将相关文档交由项目 管理委员会进行项目设计评审。通过评审后，方可进行编码工作。 项目设计评审表.do cx 1.6 编码和测试用例编写阶段 项目编码阶段，项目经理需要对项目执行情况进行控制和监督，其中包括（项 目输入，项目输出，里程碑）。如果由于特殊情况，如：需求变化，人员临时调配，或者其他原因导致的项目范围和时间，计划等变更，项目经理应该及时填写变更申请。并提交给项目管理委员会。作为之后项目输出验证的重要依据 项目变更申请书.do c 。 在此阶段，测试人员应该根据《需求说明书》，《概要设计》和《详细设计说 明书》的内容，编写相应的《测试用例》。
房地产开发项目全过程成本控制 发表时间：2008-12-17T11:25:40.920Z 来源：《中小企业管理与科技》供稿作者：李扬1，2 林日新1， [导读] 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 关键词：成本控制价值链并行工程全过程 对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存和发展的关键，是一个复杂的系统的工程，需要全过程、全方位的控制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，同时国家又出台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施的大背景下，房地产开发项目的成本控制显得尤为重要。 本文使用价值链分析法（VCA）对房地产开发过程的各个环节进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。房地产开发项目价值链分析图如图1所示。 按照以上的价值链分析，本研究将房地产开发项目的成本控制分为：开发项目投资决策阶段（包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取）、规划设计阶段、施工与竣工验收阶段、租售阶段（租售阶段对项目成本变动影响微乎其微，下面不在单独介绍）。 在进行全过程成本控制分析前，先对项目各阶段经济性影响进行分析。根据建设项目各阶段对项目经济性影响程度图（如图2所示）可以看出，影响项目成本最大阶段在总建设周期前1/4工作阶段，即技术设计结束前的工作阶段。至初步设计结束，影响项目成本的程度为95%；至技术设计结束，影响项目成本的程度为75%；而在施工阶段，通过技术组织措施节约项目成本的可能性只有5%～10%。很显然，控制项目成本的关键在于施工以前的决策和设计阶段，而在项目作出决策后，控制项目成本的关键在于设计阶段。 1 投资决策阶段的成本控制 投资决策阶段的成本控制包括对投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。该阶段的成本控制首先要建立科学的决策机制，在充分的市场调研和可行性研究的基础上，以动态的观点观察市场，充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险，以现实的观点去选择市场、选择进入时机。在严密、科学的论证基础上，进行决策。项目的决策不仅要通过公司内部的讨论和论证，而且要经过市场专业咨询单位客观、公正的可行性研究，以此作为项目决策的基础。 在实际的应用操作中，房地产开发项目的投资决策要通过前期详细的市场调查，对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套和交通等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能、品位以及与周围环境的协调等因素；房地产开发项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，决定着项目将来实际发生成本和利润空间，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。该阶段的成本控制可以简单汇总如下： 2 规划设计阶段的成本控制 结合大量房地产开发项目测算，设计费在开发项目建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本2%～3%，投资主要花费在施工阶段，这使得房地产开发商普遍存在一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。但是正如前面的建设项目各阶段对项目经济性影响程度图所示，实际情况恰恰相反。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来的是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。 在具体的房地产开发项目中，我们可以采取一下措施对规划阶段的成本进行控制： （1）采用并行工程（CE）的思想进行规划设计。 不同于传统的规划设计完全由设计人员单独进行设计（串行过程），并行工程的思想是由与新开发项目有关的建设单位、设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的规划设计工作小组。项目的规划设计应综合考虑各方意见，广泛交流，所设计的产品应满足技术上可行、经济上合理、适合客户需求等方面的产品特性。这样在设计阶段就能考虑项目生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决，这样当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是技术上、经济上、市场等方面具有很高品质的项目。 （2）对规划设计方案进行招标优选 对规划设计进行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、功能方案、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。 （3）推行限额设计 按照批准的设计任务书和初步投资估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，而且各步各项都有自己的设计投资限额，最后保证总成本不超过总投资额。（4）规划设计的合同管理 合同管理与设计单位签订设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并对违约责任进行明确。 总之，规划设计阶段是项目实施前的最后一步，对项目成本的影响具有关键的作用，必须加强规划设计阶段控制，避免或减少规划设计不合理甚至失误所造成的成本增加甚至投资损失浪费。 3 施工与竣工验收阶段的成本控制 房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据很长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。具体可以从以下几个方面进行成本控制：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。 在具体的房地产开发项目中，应该采用以下做法和手段进行成本管理。 （1）强化“成本”意识，加强全面管理。对参与此项目的每个部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，加强各部门之间的协调和沟通。在听取现场管理人员建议的基础上，制定切实可行的成本计划，并在实施的过程中，密切关注现场施工管理人员的反馈，及时对反馈在需要的时候作出调整和修改。 （2）确定成本控制的对象。在项目实施之前，项目组对项目所要发生的费用首先进行大致分类，主要分为主要费用和次要费用、固定费用和变动费用，并在此基础上再进行详细分类，形成图表的形式，由现场成本管理人员进行及时记录，以便在将来项目的实施过程中，时刻关注每项费用发生具体情况，并对其进行有效的控制。 （3）加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。 （4）严把材料、设备的质量和价格。对材料和设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任；价格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选