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万科四季化城策划案
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万科四季化城策划案
图表形式表示
1、项目优势理解
2、项目劣势理解
项目理解 3、项目机会理解
4、项目威胁理解
找品牌力与在当地影响力
到压力产品的创新力
问 (同行) 资源的整合力
题项目所在区域的竞争力
广州市场态势
项目面对的挑战区域市场态势
（本土开发商与市场）问题广州整体市场运行
（市场）广州客户群市场的成熟
解品牌构思品牌理解
决品牌承诺万科+产品品牌
问品牌导入策略品牌描述品牌建立
题品牌持续
品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度
营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场）利用全国万科四季花城的开发经验竞争策略的选择市场发动策略产品导入
竞争策略思考点市场引爆策略客户发动
构建项目核心竞争力销售策略
外层价值
实现中层价值
三者关系内层价值开发理念思路
目标客户群深度分析
市场定位
具定位策略形象定位
体品牌定位
操开盘条件
作开盘策略开盘时机选择
开盘安排
推广策略价格制定原则
价格策略首期价格制定
首期均价
期产品入市价格
整体分期及均价
总体销售目标
销售阶段划分及销售部署硬件
销售服务体系理念销售模式软件
商业部分推广人员
另附：专题篇
引言（陈诉观点）
1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位）
2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州）
3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌品牌服务品牌
4、四季花城，必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场）
2002年万科及合富业绩连接，得出结论：
2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看万科
操作：大手法+大动作=大市场
承接每部分的核心观点
以无剑胜有剑，无招胜有招
1、内部认购（3月）行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：是得到行家认可。操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。
市场三步走策略 2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作：车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。
3、对社会公开内部认购，现场：品牌宣传片用于洗脑，看示范单位前已经有购买倾向。填表格：对万科品牌的认知
公开发售整体强调万科——品牌传播，强调品牌组合
市场方面三重冲击波客户三步走
1、品牌 1、行家
2、产品（情景洋房） 2、万客会+合富资源
3、销售模式（情景销售） 3、市场客户
大手笔大动作
大市场
总序
今天的广州房地产市场相对平静。
万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。
万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。
对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。
这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。
合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场，成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。
广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个
核心问题：
核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面；
核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌；
核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城；
核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。
带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入广州后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。
第二篇整体发展战略
第一部分万科广州四季花城项目的理解
整体思路：
本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。作到“知己知彼”，“百战不殆”。同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在广州创造房地产一个神话.
一、清晰的理解万科广州四季花城的优劣势及面对的机遇与威胁
一）、项目的优势分析 (S)
1、万科地产以多年房地产全国性开发经验，已形成了成熟的开发模式，对自身产品的严格要求，对市场的充分了解，完全符合房地产市场竞争的规律；
2、项目位于“大广州”概念的西区，是广州政府西联的主要目的地；
3、项目距广州、南海、佛山都非常近，可以吸纳三地客户，扩大了项目的客户层面；
4、本项目离广州市中心区的行车距离为30分钟以内，是城市人可接受的交通距离。
5、万科四季花城所在区域—西区，目前犹如白纸，本项目可以描出最美的画；
6、项目总占地600多亩，在西区的发展中乃是规模最大的项目，规模开发必将备受注目；
7、项目分期开发，可塑性较强，有利于从迎合到引导市场的飞跃，有充分的空间将品牌与项目做强，做大；
8、项目拥有不可以再生和被复制的天然珍惜资源——八山二湖，是项目最核心的表征优势所在；
9、项目建筑密度低，适合享受生活；
10、情景洋房是万科地产的专利产品，首次导入本地市场，其特色必将受到市场的追捧；
11、项目周边教育体系较完善，教育配套与氛围满足客户的需求。
二）、项目的劣势理解（W）
1、万科虽然是全国房地产市场的“老大”，但在广州市场的知名度还待树立与强化；
2、由于万科在广州是首次开发项目，缺少示范性的样板项目，因此，对产品开发的优势要在产品打造出来才能体现；
3、同样原因，万科最完善的物业服务也要在业主入住后，才能被口碑宣传；
4、项目所处地块的相关市政投入与配套还需一段时间才能完善，周边各种生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，目前区域市场认可度仍不高；
5、虽然项目自然环境很好，由于是开发的“处女地”，周边的环境较为荒凉，地块发展还要一定时间，环境的改造也将增加成本投入；
6、地块内有高压走廊经过，如不进行“植入”处理，对居住及生态环境都有影响；
7、项目邻近“长青墓园”，若项目入口3公里的道路未能开能，尤其是清明时节会加剧客户对项目心理上的影响；
8、项目旁的“俊慧”学校的荒废，影响本项目的观瞻。
三）、项目机遇的理解（O）
1、万科的企业品牌对产品的支持，业内对万科的认同也是市场良好的口碑基础；
2、万科的物业服务的口碑，对项目品牌的建立与后续产品的开发必将起到积极的作用；
3、项目所在地为广州西区，是政府城市改造工程的重点区域；
4、项目所在地的天然景观是政府重点保护的生态区，自然的生态概念是目前广州乃至全国客户所追求的健康生活环境；
5、广州西区由于目前开发的项目较少，尤其是知名开发商所开发的、有规模的、高素质的项目更是空白，因此当地与周边的居民对好产品的渴求是项目的机会；
6、金沙洲大桥的开通，将缩短项目与广州的沟通距离；
7、项目到广州、南海等中心区的距离，随着私家车的进一步普及、交通网络的完善，是客户可接受的交通距离；
8、据了解，项目的周边即将有其他大的发展商进驻，对于板块的整体发展、提升板块热度将更为有利。
四）、项目的威胁理解（T）
1、整体区域目前仍未成为房地产开发及市场关注的热点；
2、市场板块之间的竞争仍在加剧，除了原有东部及华南板块之争外，来年在白云、西部板块也加入战团。
3、由于区域配套设施的不完善，居住生活被人们质疑，并有回流迹象；
4、本地市场其他开发商所开发项目及企业品牌的竞争威胁；
5、地铁交通的城市化进程本项目没有受惠。
结论：万科广州四季花城项目拥有无可置疑的优势，但也有与广州其他知名开发商所开发项目共有的优势（如，开发商企业品牌知名度、开发经验、产品规模等），同时项目所在区域还存在一些劣势和威胁，因此，要想项目创造“开门红”，还必须首先了解项目面临的其他问题，进而找到解决的方法。
第二部分广州万科四季花城所面临的问题与压力
整体思路：
本部分主要是通过万科企业与本土知名开发商的企业知名度，企业在广州本土的影响力，以及他们所开发的知名的、规模较大的项目及市场客观、主观竞争态势的理解，找出项目所面临的压力与问题。
万科在房地产市场上创造了一个又一个的地产神话，曾几何时，广州的一些知名开发商通过copy万科的四季花城，而在广州创造出了辉煌的业绩。
如今，这个“四季花城”的原创者，房地产市场上的领跑者，带着升级版的“万科广州四季花城”，来到广州，向广州同行学习，并在广州再次掀起新一轮的“住宅革命”。
广州房地产市场乃是全国公认的竞争最激烈的城市，万科的进军必将遭遇群雄围追堵截，到底谁能赢得这场“战争”？知彼重要，知己更重要。
要做到充分的知彼并知己，则需要从多层面、多角度、立体的分析市场，然后在产品确定的前提下，制订出符合目标客户群需要的营销推广策略。
一、了解万科在广州面临的压力
万科，打造的产品一直以来不断在挑战自我，超越自我。从“跟进市场”到“创造市场”，从“满足客户需求”到“引领客户消费”，在全国各地创造出了一个又一个的“万科”神话。进军广州，面对的是广州房地产市场众多知名的开发商。万科必将面临以下压力：
（此处有表格）
1、品牌力在广州当地影响力的压力
万科在房地产行业甚至全国其他城市无疑位居“行首”，但敝司深访发现，广州的目标客户群对“万科”是陌生的，甚至不知道“万科”是什么。但对长期立足本地市场的知名发展商，却比较认同。
2、产品创造力的压力
广州房地产市场的发展一直领先全国。因此广州知名的开发商为争取市场，不断创新产品，期望达到迎合客户不断变化的“喜好”，实现良好销售业绩的目的。因而造就了广州房地产市场呈现出“百花争艳，百鸟争鸣”的现象。广州的房地产市场产品，只有不断创新，才能长存。
万科的核心产品——“情景洋房”是房地产市场首个申请专利的产品，在保护的知识产权的同时，也令本产品不能被其他发展商模仿。但是不难预见，成熟的广州发展商各出新招，每年都有各自精彩的新产品推出，亮点不断，吸引着市场的眼球，因此其产品的创新力每年都在不断的成熟、进步。
简单的以广州别墅的发展为例：别墅的发展由原始的TOWNHOUSE到独立别墅，叠加别墅、双并联别墅、三并联别墅、四并联别墅等产品在不断的创新，持续形成市场的兴奋点，目的就是造就销售业绩。
3、资源整合能力的压力
目前房地产的发展已经从单纯的房子买卖，发展到对综合因素的需求。
广州的发展商早已经意识到了这一点，因此，他们在开发新产品的时候，对项目的软、硬件设施都非常重视。如配套、交通、运动设施、教育配套、医疗保健设施、物业服务等。
如碧桂园提出的“五星级的家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在精心打造产品的同时，对其他资源也要进行有效的整合。
4、产品开发规模的压力
万科的产品开发，尤其是万科四季花城在全国各地的开发，规模方面在当地是首屈一指的，在规模、配套、园林景观、建筑立面、建筑风格、规划形式、物业管理、社区文化等方面，引领当地的市场潮流，自然受到市场追捧。
但是，目前广州大规模开发的项目非常之多，占地千亩以上的项目就如祈福新村、碧桂园、星河湾、华南新城、雅居乐、南奥等，这些开发多年的成熟社区，各方面的配套设已非常完善，而且正在享受着成熟品牌带来的后继利益，在市场拥有较高的知名度和忠实的客户群，市场认同度在不断提升。
5、项目所在地块的成熟度的压力
虽然广州市政府提出了“东进、西联、南拓、北优”的“大广州”发展策略，但是广州的发展并不是均衡的，广州城区的整体发展进程格局一直处于“东强西弱、南速北缓”的局面。
而目标客户群也是认可东南方向的发展，就本项目所在地——西区，一直受到忽视，因此也就不是房地产发展的热点区域，所以目前开发必然存在一定的难度。
二、了解广州万科四季花城所面对的问题
1、广州房地产市场态势
万科·17英里围合式圈层营销 题记 长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。万科的悸动与叛逆，始于17英里。 无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。 尚美佳与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。万科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。 对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于尚美佳来说，17英里的策划推广是一次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销”已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。 地产圈层营销的发现
随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将成为房地产销售的利器。 通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中，我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。 “物以类聚，人以群分”。房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，而营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层。对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习惯的营销模式促成交易，房地产的“圈层营销”于此诞生。 “圈层营销”广泛应用于各类商业行为中，现在，更成为房地产营销的杀手锏之一。从两年前开始，上海就成了“圈层营销”的主战场。与北京买家关注楼盘概念有所不同，大约有60%的上海买家首先会留意开发商的实力，关注品牌服务，以期获得更多的附加值。因此上海的开发商，也将营销的重心牢牢地锁定在销售过程及售后对目标客户的服务上，并通过客户的口碑相传引发“圈层营销”的良好效应。在深圳，万科尤以擅长维护圈层客户的关系而闻名。这种圈层行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束。 目前很多开发商、代理商都开始在房地产行业采用会员模式，即建立业主或客户档案，提供优惠服务等，这实际上是一种服务理念的延伸，也是“圈层营销”的进一步深化。合生创展和珠江地产共同发起成立的“合生珠江会”、华润置地的“置地会”、万科的“万客会”都属于这一模式。
万科地产深圳万科17英里楼书文案 四个阶段： 一、品牌主张（距离的核心词） 二、sea house （地块的稀缺性） 三、clubhouse （私人会馆的功能） 四、四、party life （财富人士的生活方式、名利场） P1、我能与这个世界保持的距离 P2、不多不少 P3、正好是 P4、17英里 第一部分：距离·价值【距离的价值论】 P5—P6、距离，感知精神的守望者。 因为无法预知的未来，所以诞生了希望。 我：代词。在这里，“我”指创造并改变我们生活的社会精英，时代的观点称之为成功群体。世界：世界于我眼中，是一个最具潜力的表演舞台。 距离：以欣赏者的角度，窥视生命本意的精神方式。 P7、一个伟大的人一生中要做的事情就是在必须与可能之间寻找平衡。—普京 P8－P9、If you should like you for your own value, you must create value for the world 你若要喜爱你自己的价值，你就得给世界创造价值。——歌德 当我们不是用物理学的观点来认知距离时，它就成了我们最基本的情感表达符号。
P10－P11、距离 距离，中性词，存在于有限的空间中的物，向着无限空间延伸。 A free man obtains knowledge from many sources 1 besides books . (Thomas Jefferson , American president) 一个自由的人除了从书本上获取知识外，还可以从许多别的来源获得知识。(美国总统杰斐逊. T.) P12-P13、距离，即空间 空间是物质存在和发展所依赖的同一性范围。 物质的存在空间与发展空间在性质上是同一的。 Eternal truths will be neither true nor eternal unless they have fresh meaning for every new social situation . (Franklin Roosevelt , American president ) E永恒的真理如果不在新的社会形势下赋予新的意义,要么就不是真理,要么就不是永恒的。(美国总统罗斯福. F.) P14-P15、距离，就是存在的力量 宇宙间只有一种力量：肯定性的存在力量。 一切存在物皆为这种力量所支配， 无一物游离于这种力量之外。 存在作为整体而存在，只有肯定，没有否定。 存在作为个体而存在，亦只有肯定，没有否定。 The golden age is before us , not behind us . (Mark Twain , American writer ) 黄金时代在我们面前而不在我们背后。( 美国作家马克·吐温) P16-P17、距离，就是被感知 一切存在物皆为肯定性的存在的力量所支配宇宙空间，
万科四季花城策划案 钦钦2005发表于搜房社区-地产江湖总序 今天的房地产市场相对平静。 万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。 万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。 对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。 这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。 合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入市场，成为市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。
万科四季花城要想在激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个核心问题： 核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面； 核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌； 核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及万科四季花城；核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。 带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到：树立万科在的企业形象和万科首次开发的产品在“一炮而红”，为万科在的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。 第二篇整体发展战略 第一部分万科四季花城项目的理解 整体思路： 本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。作到“知己知彼”，“百战不殆”。同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在创造房地产一个神话.
万科·17英里围合式圈层营销 长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。 万科的悸动与叛逆，始于17英里。 无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。 尚美佳与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。万科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。 对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于尚美佳来说，17英里的策划推广是一次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销”已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。 地产圈层营销的发现 随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将成为房地产销售的利器。 通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中，我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。 “物以类聚，人以群分”。房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，而营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一
万科物业活动方案 1
万科物业活动方案 【篇一：万科社区主题活动策划方案】万科社区主题活动策划方案 丰富多彩的社区文化建设是万科物业管理为客户提供的一项重要服务内容，经过与业主共同建设具有万科特色的社区文化，能够充分体现万科物业“全心全意全为您”的服务理念，增强业主对居住区的依恋感，坚定业主对万科品牌的忠诚，为公司创造良好的社会效应。基于上述考虑，集团物业管理部拟在今年统一组织策划一次集团各地物业管理项目同时进行的主题社区活动，尝试建立万科社区独有的特色文化，并形成品牌效应。如果此次活动效果良好，还可考虑将此活动作为传统项目保留下来，定期举办，形成鲜明的万科社区特色主题。前期经过多次与各地物业公司专业人员沟通，并收集各方意见，最终确定举办——“万科社区happy家庭节”。具体活动策划方案如下：一、主题活动名称：“万科社区happy家庭节” “happy family festival of vanke community” 二、活动时间：9月7日——9月20日（二周） 万科社区文化建设的主题是“健康、文化与生活”，它包括：健康的身心、健康的
生活方式、健康的人居关系、健康的社区文明，以及万科所倡导的现代生活方式和居住理念。而家是什么？家是遭遇风雨时温暖的避风港，是夜幕降临时召唤回家的灯，是需要帮助时周围关切的眼神?? 我们围绕“家”这个中心，将所有理念汇集在一起，体现出“家”这个小小居所的深刻含义，体现出自由舒展的单身之家、幸福浪漫的小家、其乐融融的大家的温馨感觉，更展现出大家园温馨舒适，邻里关爱的和谐氛围，同时经过社区活动激发广大业主对生活的热爱，展现出万科社区特有的文化特色，经过活动的引导，加强业主对社区物业管理工作的理解和支持，更进一步争取潜在客户。四、活动安排： 本次活动持续时间为两周，分“万科社区happy家庭节开幕式”、期间主题活动、 “万科社区happy家庭节闭幕式”三部分。其中“万科社区happy家庭节开幕式”安排在9月7日（星期天），可同时举办家庭趣味竞技比赛，经过活动氛围的营造和渲染，热烈拉开“happy家庭节”序幕；期间，各地公司结合各项目的特点，以至少每两天一项活动的频度组织各类社区活动，包括中秋游园活动、业主才艺表演、音乐欣赏会、露天剧院、花卉展、竞技活动、家庭卫生与健康讲座、有奖征文活动等，让业主持续沉浸在节日气氛中； 20日，各地经过一个特定的主题活动将此次“happy家庭节”拉上帷幕。 部分推荐节目如下：
xxx万科四季花城策划案 总序 今天的xxx房地产市场相对平静。 万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。 万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。 对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。 这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入xxx市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。 合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对xxx房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入xxx 市场，成为xxx市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。 xxx万科四季花城要想在xxx激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个
核心问题： 核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面； 核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌； 核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及xxx万科四季花城； 核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。 带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入xxx后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从xxx开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到：树立万科在xxx的企业形象和万科首次开发的产品在xxx“一炮而红”，为万科在xxx的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。 第二篇整体发展战略 第一部分万科xxx四季花城项目的理解 整体思路： 本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。作到“知己知彼”，“百战不殆”。同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在xxx创造房地产一个神话. 一、清晰的理解万科xxx四季花城的优劣势及面对的机遇与威胁一）、项目的优势分析(S)
距离的秩序 Ⅰ DISTANCE 对距离坚持的理性尺度，在于境界。 距离，即空间。 距离产生美，不是每个人都能享受世界上最美好的事物，它需要心境，需要场所，更需要一个恰当的距离，万科?17英里，我能与这个世界保持的距离。 SEAHOUSE 渴求精神的宁静，于是便有了思想。 稀有，于物理而言，可以财富定之；于精神而论，唯睿智从容可得。居海，观其喜而知性，闻其怒而明理，悟其哀而达志，品其乐而知行。于是，在不知不觉的思考中，在随意把玩的悠然上，我们臵身于外物的繁华之上，被原始自然时光的质感，深深折服…… BOX 我在17英里的空间。 驾驭，或被驾驭？空间，是阅读生活的最高形式，“床”是圆点，行走是步伐是半径，一寸踱步亦明自我驾驭之能，而后驾驭世界。空间自由间离与超然私密的高度辩证统一，在伸手拿捏之间，实现理性哲学与浪漫诗学的一次交媾。在每一个时间的刻度，思想不需要宽度。PARTYLIFE 看过比看懂重要。
相对是绝对。是财富掌管世界还是思想掌管世界，不一而论。 但名利场同时掌管着财富者与思想者，在PARTY这个名利场，我们各取所需。 名利，只是指间把玩的消遣，使其成为一个现场，虚荣与欲望才成为高尚，于此，我们称之为占领。 CLUBHOUSE 答案越多选择就越多。 时间和场所只是一些确定距离观念，而且这些观念之起，只是由于各可感物中，具有明确的各点，我们假设这些点的距离是一个空间的数值，不言而喻，每个距离是相异的，不同的尺度对精神的感应拥有不同的距离，距离界限一旦被冲破，世界就将会失去特权者和优势阶层。大洋彼岸的17英里 “17英里”取自美国加州蒙特里半岛著名的17-miles drive。此路上有令人屏息、难以臵信的美景。卵石沙滩上风格各样的百万富翁豪宅，俯视着绝美的海景。17英里沿线共21个主要景点，包括西班牙湾旅舍、乔伊岬、中国岩、鸟岩、海豹岸等，其中最著名的是孤独的柏树：“孤柏”也许是世界上最著名的树了，它孤零零地、但坚强地屹立在海边悬崖绝壁上，已历经了二、三百年的风刀箭雨，见证着东太平洋的潮起潮落。 这里也坐落着著名的圆石滩高尔夫球场，圆石滩高尔夫球场是全美最著名的高尔夫球场之一，而它之所以著名、是因为它海天一色、风景
广州万科四季花城策划案 钦钦2005发表于搜房社区-地产江湖总序 今天的广州房地产市场相对平静。 万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。 万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。 对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。 这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。 合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场，成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。 广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个 核心问题： 核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面； 核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌； 核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城； 核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。 带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入广州后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。 第二篇整体发展战略
万科地产深圳万科17英里 楼书文案 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
万科地产深圳万科17英里楼书文案 四个阶段： 一、品牌主张（距离的核心词） 二、sea house （地块的稀缺性） 三、club house （私人会馆的功能） 四、party life （财富人士的生活方式、名利场） P1、我能与这个世界保持的距离 P2、不多不少 P3、正好是 P4、17英里 第一部分：距离·价值【距离的价值论】 P5—P6、距离，感知精神的守望者。 因为无法预知的未来，所以诞生了希望。 我：代词。在这里，“我”指创造并改变我们生活的社会精英，时代的观点称之为成功群体。 世界：世界于我眼中，是一个最具潜力的表演舞台。 距离：以欣赏者的角度，窥视生命本意的精神方式。
P7、一个伟大的人一生中要做的事情就是在必须与可能之间寻找平衡。—普京P8－P9、If you should like you for your own value, you must create value for the world 你若要喜爱你自己的价值，你就得给世界创造价值。——歌德 当我们不是用物理学的观点来认知距离时，它就成了我们最基本的情感表达符号。 P10－P11、距离 距离，中性词，存在于有限的空间中的物，向着无限空间延伸。 A free man obtains knowledge from many sources 1 besides books . (Thomas Jefferson , American president) 一个自由的人除了从书本上获取知识外，还可以从许多别的来源获得知识。(美国总统杰斐逊 . T.) P12-P13、距离，即空间 空间是物质存在和发展所依赖的同一性范围。 物质的存在空间与发展空间在性质上是同一的。
广州万科四季花城 策划方案 1
广州万科四季花城策划案 钦钦发表于搜房社区-地产江湖总序 今天的广州房地产市场相对平静。万科的到来,将打破这一表面的平静,(继华南版块横空出市后)再次掀起一场风波,形成一股巨大的震动。万科的到来,带来的不但是市场上量的提高,更将出现质的提升,将形成从理念到实质实现”先破后立”的飞跃。对于本地的房地产行业,将是一场革命,以往的行业标准将被再次改写;对于本土的大发展商是极大的威胁,市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈,生存的压力无柰地浮出水面;对于本土的消费者,将是一场住宅升级换代的盛宴,将得到前所未有的生活空间与享受。这一切,不但来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力,更重要的是,作为首次进入广州市场,万科能够经过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合,精准地把握市场的命脉,快速地完成与市场的磨合,进入良性开发、经营的状态。合富辉煌作为长期立足本土,面向全国的大型房地产策划销售机构,深信”1+1”一定能大于2,愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力,凭借所拥有的庞大客户网络,为万科成功进入广州市场,成为广州市场的新宠儿,贡献自身的力量与经验,携手万科地产实现 2
双赢。 广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出,必须思考如下几个核心问题: 核心问题一:如何导入万科企业品牌,打开的市场局面; 核心问题二:如何打造推广万科及”四季花城”产品品牌; 核心问题三:如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城; 核心问题四:如何运用营销策划和应运策划。带着寻求这些问题的解决之道,敝司对项目及万科进入广州后,无论是万科企业还万科产品所面临的,从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到:树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州”一炮而红”,为万科在广州的其它项目开奠定基础,最终实现万科的”星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。 第二篇整体发展战略 第一部分万科广州四季花城项目的理解 3
万科十七英里楼书 P7——8 SEAHOUSE 渴求精神的宁静，于是便有了思想。 稀有，于物理而言，可以财富定之；于精神而论，唯睿智从容可得。 居海，观其喜而知性，闻其怒而明理，悟其袁而达志，品其乐而知行。于是，在不知不觉的思考中，在随意把玩的悠然上，我们置身于外物的繁华至上，被原始自然时光的质感，深深折服……答案越多选择越多。 BOX 我在17英里的空间。 驾驭，或被驾驭？空间，是阅读生活的最高形式，“床”是圆点，行起的步伐是半径，一寸踱步亦明自我驾驭之能，而后驾驭世界。空间自由间离与超然私密的高度辩证统一，在伸手拿捏之间，实现理性哲学与浪漫诗学的一次交媾。在每一个时间的刻，思想不需要宽度。 PARTYLIFE 答案越多选择就越多。 时间和场所只是一些确定距离观念，而且这些观念这起，只是由于各可感物中，具有明确的各点，我们假设这些点的距离是一个空间的数值，不言而喻，每个距离是相异的，不同的尺度对精神的感应拥有不同的距离，距离界限一旦被冲破，世界就将会失去特权者和优势阶层。CLUBHOUSE 看过比看懂重要。 相对是绝对。是财富掌管世界还是思想掌管世界，不一而论。 但名利场同时掌管着财富者与思想者，在PARTY这个名利场，我们各取所需。名利，只是指间把玩的消遣，使其成为一个现场，虚荣与欲望才成为高尚，于此，我们称之为占领。 P9——10 第一章：大洋彼岸的17英里 美国17英里 “17英里”取自美国加州蒙特里半岛(Monterey Peninsula)著名的17-miles Drive。此路上有令人摒息、难以置信的美景。鹅卵石沙滩上风格各样的百万富翁豪宅，俯视着绝美的海景。17英里沿线共21个主要景点，包括西班牙湾旅舍（The Inn and Links at Spanish Bay）、乔伊岬（Point Joe）、中国岩（China Rock）、鸟岩（Bird Rock）、海豹岩（Seal Rock）等，其中最著名的是孤独的柏树（The Lone Cypress）：“孤柏”也许是世界上最著名的树了，它孤零零地、但坚强地屹立在海边悬崖绝壁上，已历经了二、三百年的风刀箭雨，见证着东太平洋的潮起潮落。 这里也坐落着著名的圆石滩（Pebble Beach）高尔夫球场，圆石滩高尔夫球场是全美最著名的高尔夫球场之一，而它之所以著名，是因为它海天一色、风景优美，而且管理完善。这里是美国PGA高球锦标赛的场地之一，也是老虎伍兹成名的地方。 P11-12：17英里原生地貌图片 第二章：万科17地质、水文 1）地质地貌 地质特征主要为出露中生代燕山第三期花岗岩（距今1亿3千8百万年前），岩石以细、中粗粒黑云花岗岩为主。由于花岗岩受长期风化作用，岩石多呈肉红色，风化花岗岩裸露地表。 P13——14 ２）水文状况 项目的最终潮涨系数为 1.78，属不正规半日混合潮类型。这类潮汐的特点是，每个太阴日（24
万科地产万科17英里楼书文案 四个阶段： 一、品牌主（距离的核心词） 二、sea house （地块的稀缺性） 三、club house （私人会馆的功能） 四、party life （财富人士的生活方式、名利场） P1、我能与这个世界保持的距离 P2、不多不少 P3、正好是 P4、17英里 第一部分：距离·价值【距离的价值论】 P5—P6、距离，感知精神的守望者。 因为无法预知的未来，所以诞生了希望。 我：代词。在这里，“我”指创造并改变我们生活的社会精英，时代的观点称之为成功群体。 世界：世界于我眼中，是一个最具潜力的表演舞台。 距离：以欣赏者的角度，窥视生命本意的精神方式。
P7、一个伟大的人一生中要做的事情就是在必须与可能之间寻找平衡。—普京P8－P9、If you should like you for your own value, you must create value for the world 你若要喜爱你自己的价值，你就得给世界创造价值。——歌德 当我们不是用物理学的观点来认知距离时，它就成了我们最基本的情感表达符号。 P10－P11、距离 距离，中性词，存在于有限的空间中的物，向着无限空间延伸。 A free man obtains knowledge from many sources 1 besides books . (Thomas Jefferson , American president) 一个自由的人除了从书本上获取知识外，还可以从许多别的来源获得知识。(美国总统杰斐逊 . T.) P12-P13、距离，即空间 空间是物质存在和发展所依赖的同一性围。 物质的存在空间与发展空间在性质上是同一的。
万科四季花城文案 一、 主标：一城山水，一生真藏 副标：户户三面湖光，家家四围山色——湖飞美筑·影湖居小高层五一盛大发售 户户进湖而居，家家邀景入室。万科四季花城“湖飞美筑”，位处社区中央，户户面湖，清风入户；130-150m2阔绰户型，南北通透，坐享180°三湖六山景观盛宴；同时每户独有入户花园、观景露台等，拥有不可复制的景观资源。 “湖飞美筑”五一公开发售，欢迎莅临，品鉴山水之上的人生风景。 二、 主标：一城三湖六山生活版图 湖飞美筑·影湖居小高层即将面市 万科四季花城，雄踞广佛都市圈核心区－金沙洲，50万平米的人居大盘，坐拥原生态3湖6山珍稀自然资源，是广州西区罕有的大规模、低密度人文高尚社区。 四季花城“湖飞美筑”，位处社区中央，户户面湖，清风入户；135-149m2阔绰户型，南北通透，坐享180°三湖六山景观盛宴；同时每户独有入户花园、观景露台等，成就山水涵养的人生风景。 三、 主标：没有窗，只有湖 副标：户户三面湖光，家家四围山色——湖飞美筑·影湖居小高层 万科四季花城，雄踞广佛都市圈核心区－金沙洲，50万平米的人居大盘，坐拥原生态3湖6山珍稀自然资源，是广州西区罕有的大规模、低密度人文高尚社区。 四季花城“湖飞美筑”，位处社区中央，户户面湖，清风入户；135-149m2阔绰户型，南北通透，坐享180°三湖六山景观盛宴；同时每户独有入户花园、观景露台等，成就山水涵养的人生风景。 四、 主标：懂得欣赏的人，往往被人欣赏 副标：“湖飞·临湖小高层”新品上市 “落霞与孤婺齐飞，秋水共长天一色”——滕王阁序 不习惯被欣赏的人，也许不适合这里。万科四季花城“湖飞·临湖小高层”，南北通透，户户观景，坐享3湖6山自然生态美景。在这里生活总是在欣赏或者被欣赏中，唯一需要抉择的是：3湖6山，你究竟选择哪个视线的角度。 一城山水，一生真藏 ——万科四季花城“湖飞美筑”影湖居小高层五一公开发售
2004年广州万科四季花城策划案图表形式表示 1、项目优势理解 2、项目劣势理解
项目理解3、项目机会理解 4、项目威胁理解 找品牌力与在当地影响力 到压力产品的创新力 问(同行) 资源的整合力 题项目所在区域的竞争力 广州市场态势 项目面对的挑战区域市场态势 （本土开发商与市场）问题广州整体市场运行（市场）广州客户群市场的成熟 解品牌构思品牌理解 决品牌承诺万科+产品品牌 问品牌导入策略品牌描述品牌建立 题品牌持续 品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度
营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场）利用全国万科四季花城的开发经验竞争策略的选择市场发动策略产品导入 竞争策略思考点市场引爆策略客户发动 构建项目核心竞争力销售策略 外层价值 实现中层价值 三者关系内层价值开发理念思路 目标客户群深度分析 市场定位 具定位策略形象定位 体品牌定位 操开盘条件 作开盘策略开盘时机选择 开盘安排
推广策略价格制定原则 价格策略首期价格制定 首期均价 期产品入市价格 整体分期及均价 总体销售目标 销售阶段划分及销售部署硬件 销售服务体系理念销售模式软件 商业部分推广人员 另附：专题篇 引言（陈诉观点） 1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位） 2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州）
3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌 品牌服务品牌 4、四季花城，必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场） 2002年万科及合富业绩连接，得出结论： 2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看万科 操作：大手法+大动作=大市场 承接每部分的核心观点 以无剑胜有剑，无招胜有招 1、内部认购（3月）行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：是得到行家认可。操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。 市场三步走策略2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作：车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。
某年广州万科四季花城策划方案(doc 20页)
更多企业学院： 《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料 《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料 《中层管理学院》46套讲座+6020份资料 《国学智慧、易经》46套讲座 《人力资源学院》56套讲座+27123份资料 《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料 《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料 《工厂生产管理学院》52套讲座+ 13920份资料 《财务管理学院》53套讲座+ 17945份资料 《销售经理学院》56套讲座+ 14350份资料 《销售人员培训学院》72套讲座+ 4879份资料 2004年广州万科四季花城策划案 图表形式表示 1、项目优势理解 2、项目劣势理解 项目理解3、项目机会理解
目标客户群深度分析 市场定位 具定位策略形象定位 体品牌定位 操开盘条件 作开盘策略开盘时机选择 开盘安排 推广策略价格制定原则 价格策略首期价格制定 首期均价 期产品入市价格 整体分期及均价 总体销售目标 销售阶段划分及销售部署硬件 销售服务体系理念销售模式软件 商业部分推广人员 另附：专题篇 引言（陈诉观点） 1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位） 2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州）
3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌 品牌服务品牌 4、四季花城，必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场） 2002年万科及合富业绩连接，得出结论： 2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看万科 操作：大手法+大动作=大市场 承接每部分的核心观点 以无剑胜有剑，无招胜有招 1、内部认购（3月）行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：是得到行家认可。操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。 市场三步走策略2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作：车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。 3、对社会公开内部认购，现场：品牌宣传片用于洗脑，看示范单位前已经有购买倾向。填表格：对万科品牌的认知 公开发售整体强调万科——品牌传播，强调品牌组合
17英里楼书3月31日定稿 四个阶段： 一、品牌主张（距离的核心词） 二、sea house （地块的稀缺性） 三、clubhouse （私人会馆的功能） 四、四、party life （财富人士的生活方式、名利场） P1、我能与这个世界保持的距离 P2、不多不少 P3、正好是 P4、17英里 第一部分：距离〃价值【距离的价值论】 P5—P6、距离，感知精神的守望者。 因为无法预知的未来，所以诞生了希望。 我：代词。在这里，“我”指创造并改变我们生活的社会精英，时代的观点称之为成功群体。 世界：世界于我眼中，是一个最具潜力的表演舞台。 距离：以欣赏者的角度，窥视生命本意的精神方式。
P7、一个伟大的人一生中要做的事情就是在必须与可能之间寻找平衡。—普京 P8－P9、If you should like you for your own value, you must create value for the world 你若要喜爱你自己的价值，你就得给世界创造价值。——歌德 当我们不是用物理学的观点来认知距离时，它就成了我们最基本的情感表达符号。 P10－P11、距离 距离，中性词，存在于有限的空间中的物，向着无限空间延伸。 A free man obtains knowledge from many sources 1 besides books . (Thomas Jefferson , American president) 一个自由的人除了从书本上获取知识外，还可以从许多别的来源获得知识。(美国总统杰斐逊. T.) P12-P13、距离，即空间 空间是物质存在和发展所依赖的同一性范围。 物质的存在空间与发展空间在性质上是同一的。 Eternal truths will be neither true nor eternal unless they have fresh meaning for every new social situation . (Franklin Roosevelt , American president ) E永恒的真理如果不在新的社会形势下赋予新的意义,要么就不是真理,要么就不是永恒的。(美国总统罗斯福. F.)
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万科四季化城策划案 图表形式表示 1、项目优势理解 2、项目劣势理解 项目理解 3、项目机会理解 4、项目威胁理解 找品牌力与在当地影响力 到压力产品的创新力 问 (同行) 资源的整合力 题项目所在区域的竞争力 广州市场态势 项目面对的挑战区域市场态势 （本土开发商与市场）问题广州整体市场运行 （市场）广州客户群市场的成熟 解品牌构思品牌理解 决品牌承诺万科+产品品牌 问品牌导入策略品牌描述品牌建立 题品牌持续 品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度 营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场）利用全国万科四季花城的开发经验竞争策略的选择市场发动策略产品导入 竞争策略思考点市场引爆策略客户发动 构建项目核心竞争力销售策略
外层价值 实现中层价值 三者关系内层价值开发理念思路 目标客户群深度分析 市场定位 具定位策略形象定位 体品牌定位 操开盘条件 作开盘策略开盘时机选择 开盘安排 推广策略价格制定原则 价格策略首期价格制定 首期均价 期产品入市价格 整体分期及均价 总体销售目标 销售阶段划分及销售部署硬件 销售服务体系理念销售模式软件 商业部分推广人员 另附：专题篇 引言（陈诉观点） 1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位） 2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州） 3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌品牌服务品牌
万科工作计划表 篇一：万科物业部门月度重要工作计划安排表 深圳市万科物业发展有限公司 部门月度重要工作计划安排表 篇二：万科城A-1三月工作计划 上海家树建筑工程有限公司 三月份工作计划表 项目名称：徐州万科城A-1 （请于每月25日提交月工作计划表）日期：20XX年 3月25 日 篇三：万科房地产总工室下半年工作计划表 20XX年6月---20XX年12月工作计划表 部门：总工室姓名：袁显政填表日期：20XX年 6月日篇四：万科集团商业计划书 篇一：万科项目策划书 大连金州新区万科城项目一期 工程管理策划书 编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录 1.项目概况
位置及环境 本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速公里，距金州新区城市中心商业区公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区公里。万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。 本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。 拟于20XX年3月1日开工，20XX年8月取证销售，20XX 年10月15日交付使用。场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。 周边道路情况 东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。 周边市政配套情况 自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条dn60自来水，13年前完成500线送水。周边无中水甩口。 排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有dn900污水管道和dn400雨水管道两
广州万科四季花城策划案 钦钦２005发表于搜房社区-地产江湖总序??今天的广州房地产市场相对平静。 万科的到来,将打破这一表面的平静,(继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波,形成一股巨大的震动。 万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升,将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。?对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写;对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈,生存的压力无柰地浮出水面;对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。 这一切,不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力,更重要的是,作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。?合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构,深信“1+1”一定能大于2,愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场,成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。? 广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个?核心问题：?核心问题一:如何导入万科企业品牌,打开的市场局面;?核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌； 核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城； 核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。 带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入广州后,无论是万科企业还万科产品所面临的,从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。 第二篇整体发展战略??第一部分万科广州四季花城项目的理解 整体思路: 本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。作到“知己知彼”，“百战不殆”。同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验,在广州创造房地产一个神话.