XXXX信托股份有限公司 地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部 二○一三年十一月
XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定
房地产信托股权投资项目管理操作指引 第一章总则 第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分 离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托 资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。 第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。 第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。 后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行 分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。 第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目 公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。 第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。 第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目托资金投向的公 司。 第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据 本办法进行。
第二章管理 第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。 第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。第三章罚则 第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。 第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。 第十三条现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。 第四章附则 第十四条本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。 第十五条本办法自颁布之日起施行。 附件一：项目管理操作细则 附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、
风险管理办法（试行） （x 年7 月） 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国信托法》和中国银行业监督管理委员会颁布的《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及其他法律、行政法规的规定，为了有效防范和控制公司各种业务风险，进一步提升公司的风险管理水平，确保公司安全稳健运行，制定本办法。 第二条本办法所称风险，指未来的不确定性对公司实现其战略目标的影响，包括公司业务经营管理过程中的合规风险、信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等风险。其中，就合规风险管理公司另行制定《xx信托投资有限责任公司合规风险管理办法》。 第三条风险管理的目标是指公司围绕总体战略和经营目标，建立健全风险管理体系，包括风险管理制度、风险管理组织机构、风险管理信息系统等，实现对各项风险的有效识别和管理，培育良好的风险管理文化，促进全面风险管理体系建设。 第二章风险管理组织机构及其职责 第四条公司应建立与其经营范围、组织结构和业务规模相适应的风险管理组织机构。 第五条董事会是公司风险管理的决策机构，董事会（包括董事会及其下设的专门风险管理委员会，下同）履行风险管理职责，包括但不限于： （一）审议批准公司重大的风险管理制度，并监督风险管理制度的实施； （二）确定公司的风险限额； （三）掌握公司面临的重大风险事项，审议批准重大风险事项的处置方案和措施，作出 风险控制决策； （四）确定公司的风险管理组织机构及其职责； （五）任命负责公司风险管理工作的高级管理人员（以下简称“风险负责人”），并确保风险负责人履行职责的独立性； （六）督导企业风险管理文化的培育； （七）法律法规规定的其它风险管理职责。 第六条高级管理层履行以下风险管理职责： （一）制订公司的各项风险管理制度，并根据公司风险管理状况以及法律、法规的变化 情况适时加以修订；
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/a811032277.html, 房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制 作者：王根兴余茂辉 来源：《时代经贸》2011年第15期 【摘要】房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种形式，也是现在许多国家正在实行的一种制度，其本身具有巨大的优势。目前我国发展房地产信托投资基金（REITs）必须发展契约型的，且应以封闭型的基金为主，同时注意防范房地产行业风险、项目自身及市场风险和道德风险。 【关键词】房地产信托投资基金；信托融资；运营模式；风险控制 2010年以来，央行已累计加息5次，12次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。在我国房地产新政濒出、各种融资渠道收紧的情况下，房地产信托投资资金就成为我国房地产行业资金供给的重要渠道之一。实际上，房地产投资信托成本比银行贷款高很多，平均融资成本在20%左右，这比银行贷款7%～8%的利率显然要高得多。但是高收益的同时也意味着高风险，因此，我国发展房地产投资信托资金必须慎重选择运营模式，注意风险控制。 一、房地产信托投资基金及其制度优势 信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发 行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式[1]。与一般的信托合 同、证券投资基金相比，REITs制度具有很大的优势，这主要体现在以下几个方面： 1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具，显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。 2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品，一般采用股票或受益凭证的形式，从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖，这与传统的
深度解析房地产信托风控 之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项 目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对 投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。 房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。下面我们针对这些风控逐一进行分析。 第一，土地、在建工程、房产抵押。通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设 置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身 的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。尤其是目前，在国家对 房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下 降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。不过，虽然房地产行业未来几年高速增 长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。我国的地价和房价势必会经历一个相 对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。当然，这个调整 将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。 第二，股权质押。与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。首先，质押股票是否属于流 通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本 身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来 能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅 跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞 人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注 的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其 实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方 追加质押物，直到回归原始质押水平。 第三，应收账款质押。被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款，目前的应收账款类信托产品多为这种。其他债务人非政府的，也多为资质优良的企业。从债务人的还款意愿和能力来讲，保障力度较大。政府是债务人的，应充分考察当地政府
房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金
资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家
债权类项目尽职调查要点与风险防范 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的 投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与 具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着 数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初 步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心 便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控 实有十八般武艺可以施展。真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是 致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用 从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所 斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢 得这类项目。 在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交 易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一 些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是 过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资 信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无 论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这 类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后 期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。
编号：中国金谷国际信托有限责任公司 乌海市锦绣中华项目（一期） 尽职调查报告 业务经办部门： 调查人员： 联系电话：
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 项目经理签字： 年月日 项目经理助理签字： 年月日 调查人团队主管签字： 年月日 2
目录 业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3
5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表：楼盘预订名单23 4
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述 融资方式：权益投资 融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月 信托期限：18个月，12个月可提前结束 公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元， 10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）： 我公司自主发行的额度：【15000】万元 1.2.2 项目现状 项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约 5
中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2011-4-21） 经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 调查人部门经理签字： 年月日
目录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1. 2 交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1 3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23 3 项目概况和建设情况2 4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33 4 项目市场情况2 5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析35 5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39
5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45 5.9本产品优势比较分析46 6 信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要47 7 综合评价50
XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部
二○一三年十一月 XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX
干货：解读信托的18个风控手段 | 法律讲坛 2014-11-26法律讲坛 来源 / 东方财富网 信托圈 阅读提示：老于昨天听说，监管层提示11家信托机构风险过大，有三家非常严重，年内信托的刚性兑付可能会打破，是好是坏，小伙伴们自己分析。信托风控的十八般武艺，其中有信托业的独门秘籍，也有所有金融机构都具备的基本套路。实际上，信托业的风控手段又何止于这些。如果运用得当，将各门武艺练就纯熟，可以根据项目需要打组合拳，实现从项目尽调到谈判磋商、合同签订、中后期管理、项目兑付的全流程、全方位的风险防控。通过良好的风控机制，信托公司可以操作传统融资渠道不会涉足的风险较高的项目，从而为投资者获取较高收益。不过，每一种拳法都有他的弱点甚至是致命伤，练得不好还会搞成七伤拳，自损肺腑。信托风控的问题恐怕也远不限于笔者所列。随着兑付风险在个案中的暴露，各种风控措施的潜在问题将在纠纷解决、司法审判甚至是记者的事后走访中被逐个暴露出来。 信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。风险防控对于信托业有着无比重要的意义。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺可以施展。真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是致命伤。 一、项目审查篇 (1)遴选交易对手
遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。目前有些地方政府通过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期他们提供的材料在多大程度上是可信的。他们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等他们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合他们彼时的利益。官员们拍胸脯做保证的干脆利落程度往往是跟出现问题时推诿扯皮的功夫成正比。 (2)尽职调查 信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点。对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。在企业财务报表难以反映真实财务状况的情况下，通过尽调了解企业的资信状况、经营状况、盈利能力等，意义不言自明。对于一些地方性的中小企业项目，企业负责人的经营能力和执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义，可能会胜过行业分析报告，而尽调中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表。 目前信托公司业务人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，难在短暂接触中辩别人的真假善恶。更何况，业务人员还不可避免的带有一定的个人利益冲动。极端情况下，个别信托经理法律意识薄弱，直接将融资方提供的资料简单汇总甚至将其他金融机构做的尽调报告稍作修改即提交本公司审议，这可能造成严重的尽调失职。不少尽调报告中对于融资方和交易方的介绍是直接从网站上粘贴复制而来，充斥着主观判断性的褒扬语句，如果出现诉讼纠纷，这也会成为委托人主张信托公司未能尽职的理由。新近出现兑付风险的某信托项目，信托公司将资金提供给一个曾大规模圈钱却长达数年没有动工的地方性开发商，就暴露出尽调不足的问题。 有些项目中，开发商通过特殊手段获得了怀有政绩冲动的地方政府的支持，低价拿地或者先
房地产风控审查要点 一、交易结构 1、融资成本 应同时满足一下三点： （1）融资成本不低于【20%】 （2）信托报酬不低于【8%】 （3）信托公司年华收入不得低于【500 万】备注： （1）建筑面积低于10 万平方米以下的，融资成本不得低于25% （2）单一资金信托的，信托报酬不得低于【1%】 2、融资方式 （1）项目未取得“四证”的，建议采取大信托模式，同时关注当地国土局及工商局对项目公司取得土地后的股权变更是否有限制，办理工商变更登记时应不存在障碍。 （2）项目未取得四证时不得采取或变相采取贷款及股权投资附回购承诺的交易结构。 3、优先次级比例 原则上不得高于1:1。 （1）融资人资质较好 （2）土地取得时间较早土地增值明显的，可适当放宽比例。但不得高于银监会规定的3:1. 4、次级资金认定（1）审查融资人次级资金投入是否落实，并要求提供相关凭据。 （2）次级资金以融资人实际投入为准，不得将土地等资产的评估增值作为次级。 （3）次级形式：现金、项目公司股权、土地使用权、股东对项目公司的股东借款等。 5、持股比例 （1）信托应占绝对控股地位，原则上要求持股100%或99%。
（2）融资方有并表需求，要求占比50%以上，同时同意将其股份质押给信托的。 二、交易对手 1、倾向选择二、三线城市具有一定知名度的开发商，且具有相应的资质及开发经验。 2、交易对手资信 （1）资信良好，无任何不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录） （2）应提供融资人及控股股东的贷款卡卡号及密码，并在尽职报告中反映人行征信系统查询结果。 （3）要求融资人资产状况、经营业绩良好，法人治理结构完善，注意回避经营风格激进、资产负债率高、资金链紧张的房地产企业。 3、房地产开发资质 （1）融资人或其控股股东应具备房地产开发【三级】或三级以上资质。对于资质低于【三级】开发经验低于【20 万平方米】的，如果项目本身具有一定优势，建议提高融资成本至【25%】。 （2）实际控制人累计开发面积应不低于【20 万平方米】，并提供相应证明资料。如股东出资证明、竣工备案登记等。 4、项目公司成立时间 （1）如果股权结构清晰，债权债务关系简单，最好是融资人为本醒目新成立的项目公司； （2）对于存续时间较长的项目公司，需聘请专业中介机构进行，最大限度防范或有负债带来的风险。同时要求融资人对或有负债提供连带责任担保。 5、项目价格 原则上不考虑房屋均价低于4000 元/平方米的地区。 三、投资预测 1、自筹资金比例 融资人自筹资金不得低于项目总投资的【15%】，避免接触融资人财务杠杆比例过大的项目。
信托各类风控措施的优势与问题 信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺可以施展。真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。目前有些地方政府通过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期他们提供的材料在多大程度上是可信的。他们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等他们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合他们彼时的利益。 （二）尽职调查 信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的分支机构。对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。通过尽调了解企业的资信状况、真实经营状况、盈利能力等，意义不言自明。对于一些地方性的中小企业项目，企业负责人的经营能力和执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义，可能会胜过行业分析报告，而尽调中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表。 目前信托公司业务人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，难在短暂接触中辩别人的真假善恶。更何况，业务人员还不可避免的带有一定的个人利益冲动,而中国基层社会生态又太过复杂。极端情况下，个别信托经理法律意识薄弱，直接将融资方提供的资料简单汇总甚至将其他金融机构做的尽调报告稍作修改即提交本公司审议，这可能造成严重的尽调失职。不少尽调报告中对于融资方和交易方的介绍是直接从网站上粘贴复制而来，充斥着主观判断性的褒扬语句，如果出现诉讼纠纷，这也会成为委托人主张信托公司未能尽职的理由。新近出现兑付风险的某信托项目，信托公司将资金提供给一个曾大规模圈钱却长达数年没有动工的地方性开发商，就暴露出尽调不足
内容导读：30亿项目若爆仓，是中诚信托不能承受之重 一年前，矿业信托还被认作是房地产信托受限之后信托业的“救命稻草”，不过，这一领域如今看起来也是风险重重。 “采矿权证在银行体系内很难用作抵押，因此，大多数煤矿公司只是因为拿不到贷款才转而利用信托进行高息融资。”一位股份制银行前零售银行部高管半年前就曾对记者表示“一旦它的现金流出问题，风险就大了。” 他的预测正在变成现实，中诚信托在山西的30亿煤矿整合项目便是最好的例证。 这个总规模达到30.3亿的“诚至金开1号”集合信托计划投向山西柳林县振富能源公司（下称“振富能源”），后者则用这笔资金收购四个煤矿。但其中一个煤矿有重大采矿权纠纷，另两个煤矿在信托计划成立时亦未获得开工批复。 就在这样具有重大纠纷的情况下，这个项目却通过了中诚信托的风控和工商银行（601398）的产品筛选机制数道关卡，最终发行成功。 而在项目涉及的煤矿开复工并未按照原有计划如期完成时，振富能源现金流无法支撑这一信托还款进度。雪上加霜的是，融资主体振富能源还深陷民间融资迷局之中。种种风险的叠加，使得中诚信托这笔30亿信托计划成为矿业信托史上最大的一单“风险”案例。 百倍杠杆 根据中诚信托最新处置公告，融资主体振富能源及其关联公司在2012年二季度新增的三宗诉讼，均因民间融资产生。山西警方已经控制振富能源大股东王平彦。 对于王平彦的具体民间融资情况，中诚信托并未做细节的披露，事实上也无从查验。但这个矿业信托项目最重要的问题，可能并非横生枝节的民间融资事件。从这个项目一开始，信托被“爆仓”的结局可能就已经注定。 公开资料显示，中诚信托“诚至金开1号”集合信托计划成立于2011年2月1日，期限为3年，最后兑付期为2014年1月31日。预期客户年化收益率为9％至10.5％，总募集规模为30.3亿元，信托承销方为中国工商银行。 知情人士透露，在总募集规模30.3亿中，其中30亿为面向投资者募集的资金，其余3000万劣后资金由项目融资主体实际控制人王于锁、王平彦分别认购2700万元和300万元。两人为父子关系。 信托资金用途为整合收购四家煤矿，支付矿产资源费及进行技术改造。整合目标为山西三兴煤焦有限公司、山西交城神宇煤业有限公司、山西吕梁交城黄草沟煤业有限公司、准格尔旗杨家渠煤炭有限责任公司。 这意味着，此次信托计划资金实际上是充当了振富能源的项目并购贷款。 在银行类似的项目并购贷款中，要求并购贷款不能超过并购交易金额的50％，即公司自有资金与贷款比例至少为1:1，但在这个信托计划中，收购杠杆达到惊人的一百倍。 此外，这笔信托计划资金以股权投资形式进入振富能源后，但并未取得该公司的控股权，仅持有公司49％的股权。这也为极端状况下处置公司资产埋下了地雷。 开复工瑕疵
信托项目尽职调查 要点 1
信托项目尽职调查要点 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺能够施展。真正的问题在于，每一种武艺都有她的弱点甚至是致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充分的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在当前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。可是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设
计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但能够经过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。可是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。当前有些地方政府经过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期她们提供的材料在多大程度上是可信的。她们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等她们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合她们彼时的利益。
一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。目前有些地方政府通过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期他们提供的材料在多大程度上是可信的。他们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等他们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合他们彼时的利益。 （二）尽职调查 信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的分支机构。对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。通过尽调了解企业的资信状况、真实经营状况、盈利能力等，意义不言自明。对于一些地方性的中小企业项目，企业负责人的经营能力和执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义，可能会胜过行业分析报告，而尽调中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表。 目前信托公司业务人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，难在短暂接触中辩别人的真假善恶。更何况，业务人员还不可避免的带有一定的个人利益冲动,而中国基层社会生态又太过复杂。极端情况下，个别信托经理法律意识薄弱，直接将融资方提供的资料简单汇总甚至将其他金融机构做的尽调报告稍作修改即提交本公司审议，这可能造成严重的尽调失职。不少尽调报告中对于融资方和交易方的介绍是直接从网站上粘贴复制而来，充斥着主观判断性的褒扬语句，如果出现诉讼纠纷，这
西部信托?伦达集团应收债权集合资金信托计划 尽职调查报告
目录 第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 二、信托计划设计方案 三、信托计划操作实施方案 四、关联交易的说明 第二章浙江西力科及伦达集团的概述 一、浙江西力科的概述 二、伦达集团的概述 第三章伦达集团产业分布概述 一、伦达集团产业介绍 二、伦达集团实业公司的主要企业简介 三、伦达集团地产公司的主要企业简介 第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析 一、我国电动工具行业现状 二、电动工具行业发展的对策及建议 三、西力科公司发展策略及未来三年规划 四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析 一、流动资金贷款需求量分析 二、第一还款来源分析 三、第二还款来源分析 四、第一、第二还款来源综合分析 五、其他还款来源分析 六、抵押物及保证人情况分析 第六章项目存在风险分析和防措施 一、风险分析 二、风险防措施 三、风险承担 第七章部门意见 一、项目可行性分析 二、项目经理意见 三、部门结论 第八章声明
第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 浙江西力科机电（以下简称“浙江西力科”）创建于2001年，是一家以销为主，以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家，产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式，也是我国最大的切割机生产基地之一。公司占地4万平方米，生产设备先进，技术力量雄厚，年产销量达200多万台。该公司注册资金6000万元，其中：玉洁出资3300万元，占注册资本总额比例55%。盛伶俐出资2700万元，占注册资本总额比例45%。浙江西力科的法人代表为盛伶俐，注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。该公司主要经营围：电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右，位居全国前列。 浙江西力科于2001年开始运营，目前，公司产能利用率79%。浙江西力科在2011年开始对公司的生产环节逐步进行了扩容改造，技改后年生产能力达到250万台，产能利用率达到86%。截止2011年底，公司销售达到45664万元。为进一步拓展市场，使该公司电动工具在国乃至国外大循环中保持兴旺发达、持续发展的局面，浙江西力科新增一套自动化装配线，并将原有生产线部分设备升级换代，进一步提高产品质量，减少产品残次率，降低生产成本，加快新产品开发。在维持原有业务的基础上实现技术更新、提高产能、实现产品升级换代和产品多样化企业多元化的发展战略。同时，加快企业技术改造力度，形成大批量生产能力，保证产品质量的稳步提高。 2012年，公司根据市场需求的变化，将继续扩大产能和新增项目，计划增长销售 30%左右。为确保该企业的正常运营的资金需求，拟向我公司申请12000-15000万元的流动资金贷款。